Обзор практики Верховного Суда РФ в сфере ЖКХ за июль 2022 года (подготовлено экспертами компании "Гарант", август 2022 г.)

Обзор практики Верховного Суда РФ в сфере ЖКХ
за июль 2022 года

август 2022 г.

Об оспаривании действий Росреестра по снятию с государственного кадастрового учета сведений о земельном участке под МКД

Определение Верховного Суда РФ от 1 июля 2022 г. N 309-ЭС22-10045

ТСЖ - при подготовке ОСС по благоустройству придомовой территории и оборудованию второй парковки - обнаружило, что участок под домом сильно уменьшился. Причиной тому были, по мнению ТСЖ, действия областного Управления Росреестра, который снял с кадастрового учета тот земельный участок, в границах которого много лет стоит дом, и образовал из него несколько новых земельных участков с собственными кадастровыми номерами - в соответствии с тем межевым планом, который был подготовлен по заказу ОМСУ. ТСЖ обратился в суд с требованиями:

- о признании незаконными решений и действий по снятию с государственного кадастрового учета и исключению из ЕГРН сведений о госрегистрации прав на земельный участок с кадастровым номером 66:41:0608017:14, на котором расположен МКД товарищества;

- об обязании устранить нарушения прав собственников помещений данного МКД путем восстановления государственного кадастрового учета указанного земельного участка кадастровым номером 66:41:0608017:14 в первоначальных границах, в который данный земельный участок был поставлен на кадастровый еще в 2004;

- об обязании устранить нарушения прав собственников помещений данного МКД путем устранения наложений на площадь данного земельного участка площадей иных участков, устранения пересечений границ данного земельного участка границами других земельных участков.

Суды всех инстанций отказали ТСЖ:

- спорный участок был поставлен на кадастровый учет, однако право собственности на него (за владельцами помещений в спорном МКД) зарегистрировано не было (вопреки мнению ТСЖ о том, что право общей долевой собственности на общее имущество МКД установлено в силу прямого указания закона и не требует каких-либо дополнительных подтверждений);

- следовательно, участок с данным кадастровым номером оставался в собственности города (вопреки мнению ТСЖ о том, что спорный земельный участок был частью общедомового имущества, а следовательно, никакие третьи лица не имели права распоряжаться данным имуществом, а Росреестр не имел права снимать с кадастрового учёта данный участок);

 город в качестве собственника земли сформировал из него такие и столько земельных участков, сколько посчитал нужным. Образование этих новых земельных участков произведено на основании межевого плана, который не оспорен, следовательно, перераспределение земельных участков и их постановка на кадастровый учёт не противоречит законодательству;

- при этом, безусловно, город как собственник земли по смыслу частей 3 и 4 ст. 16 Вводного закона был не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под МКД, а собственники помещений в доме в принципе вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими своего МКД;

- более того, собственники помещений в МКД как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка;

- однако ТСЖ - если оно полагает действия города незаконными - выбрало ненадлежащий способ защиты права, поскольку осуществление учетно-регистрационных действий Управлением Росреестра в данном случае само по себе не порождает и не нарушает прав заявителя, права собственников помещений МКД возникают с момента, указанного в законе и в силу закона, а границы земельного участка определяются в установленном законом порядке, по определенной процедуре;

- согласно п.68 постановления N 10/22 собственники помещений в МКД вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса РФ), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.;

- в случае, если в результате таких действий органа власти у третьих лиц возникло право на земельный участок, необходимый для эксплуатации МКД, собственники помещений в нем могут обратиться в суд к таким третьим лицам с иском, направленным на оспаривание соответствующего права, или с иском об установлении границ земельного участка;

- при рассмотрении указанных исков суд разрешает спорные вопросы, связанные с границами данного земельного участка, в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). При этом обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для формирования земельного участка в оспариваемых границах и размере, возлагается на соответствующий орган власти;

- таким образом, если ТСЖ полагает, что при формировании земельных участков под МКД допущены нарушения, его права могут быть защищены путем подачи заявления об оспаривании действий органа власти (а именно - органа местного самоуправления) по формированию земельного участка, на котором расположен МКД.

- вышеуказанное толкование положений действующего законодательства относительно возникновения прав на земельные участки под МКД, а также возможные способы защиты нарушенных прав собственников приведены в определении ВС РФ от 28.10.2021 по делу N 307-ЭС21-8875;

- при этом не усматривается для удовлетворения заявленных к Управлению Росреестра требований, поскольку незаконности в его действиях не установлено, оснований для отказа во внесении сведений об образовании новых земельных участков у регистрирующего органа не имелось.

Верховный Суд РФ отказал ТСЖ в пересмотре дела.

ВС РФ: застройщик МКД вправе голосовать на ОСС вплоть до момента передачи дольщикам квартир по АПП

Определение Верховного Суда РФ от 4 июля 2022 г. N 306-ЭС22-10018

Верховный Суд РФ согласился с правовой позицией о праве застройщика МКД принимать участие в голосовании на ОСС по вопросам, отнесенным к компетенции собственников, поскольку такое право принадлежит застройщику с даты ввода объекта в эксплуатацию до даты передачи участникам долевого строительства помещений в МКД.

Позиция сформулирована и применена апелляционным судом в деле об оспаривании открытого конкурса по выбору УК для новостройки:

- в только что сданном доме было проведено ОСС по выбору способа управления (управляющей организацией) и по выбору самой УК. Кворум составил 100% голосов, из которых 98,4 % голосов были у застройщика (все еще непереданные помещения), 1,6 % - у дольщиков, успевших получить квартиру;

- ОМСУ счел, что застройщик не мог принимать участие в ОСС по вопросам, отнесенным к компетенции собственников, а следовательно, упомянутое выше ОСС не имело кворума. Поэтому он провел спорный открытый конкурс;

- УК, "выбранная" собственниками на упомянутом ОСС МКД, фактически приступила к управлению МКД (победитель конкурса не приступил к управлению) и обратилась с иском к ОМСУ о признании незаконными действий по проведению открытого конкурса по отбору УК для управления МКД, о признании недействительными результатов открытого конкурса, о понуждении устранить допущенные нарушения прав и законных интересов УК путем размещения на официальном сайте информации об отмене результатов открытого конкурса.

Суд первой инстанции суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, но апелляционная и кассационная инстанция согласились с тем, что спорное ОСС проведено с необходимым кворумом, потому что:

- согласно ч. 1 ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве МКД право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации;

- в силу ч.1 ст.13 Закона об участии в долевом строительстве МКД обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства;

- согласно статье 8 Закона об участии в долевом строительстве МКД передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по передаточному акту или другому документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленным порядке разрешения на ввод в эксплуатацию МКД. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока;

- по смыслу названных положений закона участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть осуществляет права собственника с момента подписания передаточного акта, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права. При этом собственником станет именно то лицо, которому передано помещение от застройщика, поскольку данное лицо после передачи не сможет включить в оборот указанное помещение до регистрации права собственности на себя. Участники долевого строительства приобретают право владения и пользования помещением с момента подписания передаточного акта;

- таким образом, в отношениях, связанных с управлением общим имуществом, участник долевого строительства становиться правомочным с момента передачи ему помещения. До указанного момента номинальным собственником помещения является застройщик. Данный вывод апелляционный суд подкрепил ссылкой на "отказное" определение ВС РФ от 13.10.2020 по делу N 307-ЭС20-14444 - этим определением ВС РФ отказал органу МСУ в пересмотре дела об оспаривании открытого конкурса в сходных обстоятельствах; при этом в определении ВС РФ упомянуто, что застройщик спорного МКД, с учетом отсутствия сведений о регистрации права собственности на помещения за другими лицами, фактически осуществляло права собственника помещений, поэтому вправе было выбрать способ управления домом; однако в упомянутом деле от 2020 года установлено также и нарушение администрацией процедуры проведения конкурса, что является самостоятельным основанием для признания судом недействительными результатов конкурса и договоров управления МКД, заключенным по результатам такого конкурса.

При этом апелляционный суд отказался принимать во внимание другое "отказное" определение ВС РФ - более "свежее", от 27.05.2021 N 303-ЭС21-6729: в нем суды как раз заступились за публичного собственника помещений в МКД, который "ушел" к управляющей компании, выбранной на ОСС застройщиком, до передачи помещений в собственность заказчику строительства. В этом определении ВС РФ как раз согласился с тем, что поскольку в роли собственника помещений в МКД в спорных протоколе ОСС и договоре управления выступил застройщик, не являвшийся и не являющийся собственником помещений, то эти протокол и договор не должны были препятствовать проведению открытого конкурса по выбору УК.

Тем не менее в июле 2022 года ВС РФ вновь согласился с правом застройщика голосовать на ОСС до передачи помещений дольщикам по АПП. В частности, отказывая ОМСУ в пересмотре дела, ВС РФ вновь, как в 2020 году, отметил - застройщик при отсутствии сведений о передаче помещений по актам приема-передачи от застройщика участникам долевого строительства или регистрации права собственности на помещения за другими лицами фактически осуществляет права собственника помещений, поэтому вправе был участвовать в способе управления домов путем голосования при принятии решения, оформленного протоколом ОСС, в связи с чем оснований для проведения конкурса по отбору управляющей организации у Администрации не было.

Нерассмотрение в УК обращения собственника о неисправности уличного освещения - нарушение лицензионных требований к деятельности УК

Постановление Верховного Суда РФ от 4 июля 2022 г. N 66-АД22-7-К8

Верховный Суд РФ подтвердил законность штрафа в 250 000 рублей за лицензионное нарушение - УК в нарушение пункта 36 Правил осуществления деятельности по управлению МКД N 416 не обеспечила рассмотрение не позднее 9 февраля обращения собственника жилых помещений о неисправности уличного освещения, поступившего 26 января того же года.

Владелец земельного участка без дома, но с теплицей, бытовкой и вагончиком "отбился" от платежей за вывоз ТКО

Определение Верховного Суда РФ от 6 июля 2022 г. N 309-ЭС22-10066

У регионального оператора нет оснований для начисления платы за коммунальную услугу по обращению с ТКО в отношении земельного участка, если на нем отсутствуют зарегистрированные жилые помещения, а факт образования ТКО региональным оператором дополнительно не подтвержден.

Такую правовую позицию сформулировали суды в деле об оспаривании представления прокуратуры - этот орган потребовал у оператора пересчитать (сторнировать) плату за обращение с ТКО в отношении собственника земельного участка (в деревне, ВРИ земельного участка - ИЖС), на котором нет ни зарегистрированных, ни даже незарегистрированных капитальных строений.

Регоператор полагал, что само по себе отсутствие дома (неважно, зарегистрированного как жилой, или нет) на спорном земельном участке не имеет значения - ТКО же могут образовываться и, собственно, на самом земельном участке в процессе его использования. Тем более, что какое-никакое хозяйство у этого "дачника" все-таки имелось - на участке находятся теплица (без фундамента), бытовка и автовагончик ("бортовой кузов на раме"). Значит, какое-то время хозяин там проводит ("земельный участок посещается потребителем в весенне - летний период для проведения сельскохозяйственных работ"), и мусор, стало быть, производит.

Тем более потребитель, как собственник, обязан поддерживать свой земельный участок в надлежащем состоянии и на него на основании ст. 13 Земельного кодекса РФ возложена обязанность по проведению мероприятий по защите данного земельного участка от отходов производства и потребления. А поскольку распоряжаться ТКО по своему усмотрению потребитель не вправе, он должен утилизировать их не иначе, как посредством услуг, оказываемых регоператором.

Наконец, регоператор и не выставлял плату круглогодично, - он начислял ее только в теплый период года, в дачный сезон (с мая по октябрь).

Однако суды согласились с позицией прокуратуры:

- отдельного договора на вывоз мусора между потребителем и регоператором в данном случае нет. Правила предоставления коммунальных услуг N 354 допускают заключение договора на предоставление коммунальной услуги по обращению с ТКО путем конклюдентных действий, но эти Правила распространяются только на жилые дома/ помещения, а их в данном случае не имеется;

- доводы оператора о том, что в данном случае необходимо применять к договорам по земельным участкам, на которых могут образовываться ТКО, гражданское законодательство по аналогии, следует признать ошибочными, поскольку в условиях урегулирования в законе правоотношений по предоставлению услуг по обращению с ТКО, применение п. 1 ст. 6 ГК РФ противоречит содержанию правомочий оператора и существу спорного правоотношения;

- при этом, действительно, в силу пункта 8.1 Правил обращения с ТКО от 12.11.2016 N 1156 обязанность по заключению договора на вывоз ТКО возникает не только у собственников жилого дома или жилого помещения, но и у лиц, владеющих земельными участками на законных основаниях, в результате деятельности которых на указанных земельных участках образуются ТКО;

- образование ТКО является закономерным и неотъемлемым результатом жизнедеятельности человека. Поэтому отсутствие на земельном участке зарегистрированных жилых или нежилых помещений не свидетельствуют о не накоплении ТКО владельцами указанных земельных участков, но лишь в том случае, если доказано нахождение на земельном участке объектов, пригодных для проживания, в том числе временных, не зарегистрированных в ЕГРН;

- в рассматриваемом случае по результатам проверки было выявлено, что на спорном земельном участке образование ТКО не происходит, а расположенные на участке объекты (теплица без фундамента, бытовка, бортовой кузов на раме) не предоставляют в проверяемом периоде возможности проживания, в том числе временного, на данном участке;

- при этом у регоператора нет никаких документов об установлении фактов производства ТКО на данном земельном участке, а вывоз региональным оператором ТКО с мест накопления ТКО, предусмотренных Территориальной схемой, основанием для начисления платы за обращение с ТКО не является.

Верховный Суд РФ, подробно изложив позиции сторон, в пересмотре дела отказал - нет достаточных оснований в силу ч. 1 ст. 291.11 АПК РФ к отмене обжалуемых судебных актов.

Любопытно в этой связи также вот что - суды отметили, что "сам по себе факт начисления платы за коммунальную услугу по электроснабжению вопреки доводам Регионального оператора не означает автоматически и факт образования ТКО". То есть владелец земли фактически проводил время на своем участке - электроприборы ведь работали, но возможность образования ТКО суды связали не с полным отсутствием собственника на своей "даче", а с тем, что у него просто нет условий для проживания на ней.

Как установить границу эксплуатационной ответственности МКД: по стене или по первому смотровому колодцу?

Определение Верховного Суда РФ от 6 июля 2022 г. N 309-ЭС22-13000

Суды рассмотрели дело об урегулировании разногласий по договору ресурсоснабжения (между водоканалом и УК), разногласия касались установления границы балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности сторон:

- УК требовала установить границу по внешней стене МКД,

- водоканал хотел установить границу по первому смотровому колодцу, поскольку это предусмотрено пп. "б" п. 31.2 Правил холодного водоснабжения и водоотведения, утв. постановлением Правительства РФ от 29 июля 2013 г. N 644.

Суды сочли, что права УК:

- собственники помещений в спорном МКД не проводили ОСС и не принимали на нем решения о включении в состав общего имущества МКД участков водопроводных и канализационных сетей от внешней границы стены дома до смотровых колодцев,

- поэтому необходимо применить п. 8 Правил N 491, согласно которому внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством РФ, является внешняя граница стены многоквартирного дома;

- ссылка водоканала на Правила холодного водоснабжения в обоснование довода о необходимости установления границы эксплуатационной ответственности по первому смотровому колодцу подлежит отклонению, поскольку указанные Правила применяются к отношениям между РСО и УК только в части, не урегулированной жилищным законодательством, тогда как вопрос о составе общего имущества в МКД урегулирован в Правилах содержания общего имущества.

Как доказать, что собственник подвала в МКД не самовольно "отключился" от системы отопления, а спорный подвал изначально был неотапливаемым?

Определение Верховного Суда РФ от 7 июля 2022 г. N 309-ЭС22-13075

ИП - в деле по спору с теплоснабжающей организацией по взысканию долга за отопление - сумел "отбиться" от платежей за отопление (в части индивидуального отопления) и доказать, что его нежилое подвальное помещение в МКД проектировалось и строилось как неотапливаемое.

Суд первой инстанции счел, что имело место незаконное отключение радиаторов отопления в подвале, в нарушение установленного порядка и в отсутствие требуемых разрешений. Однако суд апелляционной инстанции пришел к противоположному выводу:

- суд первой инстанции признал помещение ИП отапливаемым исключительно исходя из сведений технического паспорта на спорный МКД. Однако судом первой инстанции оставлено без внимания, что данный техпаспорт составлен по состоянию на 14.02.1996, согласно вносимым сведениям о проведенном ремонте имеется отметка об установке узла учета тепла в 2009 году, при этом доказательств того, что представленный в материалы дела техпаспорт содержит актуальную информацию в отношении помещения ответчика, в материалы дела не представлено;

- также из обжалуемого судебного акта не усматривается, на основании каких конкретных обстоятельств и обосновывающих их доказательств суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что в спорном помещении демонтировались какие-либо первоначально установленные теплопотребляющие установки, или изменялась изначально существующая внутри помещения инженерная система, сети, либо, что осуществлялся переход на иной автономный вид источника тепла. Объективных, достоверных, относимых и допустимых доказательств этому в материалах дела не имеется, поскольку в деле не имеется актов осмотра, экспертных исследований, заключений специалистов, которыми бы заявленные изменения, демонтаж подтверждались, не имеется сведений о конкретном виде теплопотребляющих установок, которые бы ранее были установлены, а затем демонтированы;

- через помещение ответчика, действительно, проходят заизолированные трубы отопления,

- однако в отапливаемые площадь и объемы МКД должны быть включены конкретные помещения, и из рассматриваемого техпаспорта посредством подсчета отапливаемых площадей и подсчета отапливаемых объемов не усматривается, что подвальное помещение ответчика вошло в этот отапливаемый объем, в силу чего само по себе прохождение через помещение ответчика заизолированных внутридомовых сетей МКД также не образует оснований для признания обоснованными требований РСО об оплате "индивидуального" отопления, поскольку РСО обязана доказать факт оказания коммунальной услуги "отопление" в рассматриваемом спорном помещении, что ею не исполнено;

- кроме того, в материалах дела имеются ранее произведенные экспертные исследования спорного помещения, которыми установлено, что несмотря на указание этого помещения как расположенного в цокольном этаже, оно расположено в подвальной части МКД, и что в силу существующих фактических критериев и наличия в нем существующего оборудования и сетей оно является неотапливаемым технологическим подвалом, предназначенным для инженерного оборудования. Данные выводы были сделаны экспертом не только по документам, с исследованием техпаспорта МКД, но и по результатам натурного обследования на объекте - непосредственно в помещении ответчика, которые состоялись в 2019-2020 году, при этом из материалов настоящего дела не следует, что с момента проведенного исследования и установления в 2020 году обстоятельств того, что помещение ответчика не является отапливаемым, технические характеристики рассматриваемого помещения претерпели какие-либо изменения, в силу чего, характеристика помещения в качестве неотапливаемого прекратилась, и помещение стало отапливаемым;

- более того, факт неотапливаемости спорного помещения был установлен судом ранее по более раннему спору между ИП и предыдущей РСО (теплоснабжающей организацией). Указанным судебным решением устранена правовая неопределенность в отношениях законного владельца рассматриваемого помещения в отношениях с РСО вне зависимости от того, что сами юридические лица на стороне ресурсоснабжающей могут меняться, а также установлено, что фактические правоотношения по поставке тепловой энергии в это помещение у РСО с ответчиком не возникли, отсутствуют, вследствие чего, для установления в иных периодах факта возникновения таких правоотношений указанные обстоятельства должна доказать заведомо сильная сторона рассматриваемых правоотношений - ресурсоснабжающая организация, которая является профессиональным участником рынка теплоснабжения, которая обладает соответствующим правовыми познаниями, профессиональными и материальными ресурсами, достаточными для такого доказывания, однако, в настоящем случае такая обязанность истцом не исполнена. Сам по себе факт смены единой теплоснабжающей организации не должен влечь для добросовестного собственника нежилого помещения, доказавшего в установленном законом порядке перед РСО факт отсутствия в его нежилом помещении теплопотребляющих установок и факт неотапливаемости своего помещения, произвольное и неоднократное возникновение обязанности доказывать вновь те же самые обстоятельства новому поставщику тепловой энергии;

- из представленного в рамках упомянутого "раннего" дела акта, в нежилом помещении ответчика отсутствуют отопительные батареи, в помещение ответчика отключена подача ГВС и поставлены заглушки;

- согласно представленному истцом в материалы дела настоящего дела акту невозможно установить наличие либо отсутствие отопительных приборов ввиду не предоставления технической документации на МКД. Кроме того, этим актом зафиксировано следующее: разводящая тепломагистраль и стояки отопления зашиты ГКЛ, через смотровые люки видно, что тепломагистраль и стояки отопления заизолированы (полиуретан). Отопительных приборов в нежилом помещении нет, имеются вентиляционные окна. ГВС не осуществляется. И хотя указанный акт не отвечает требованиям относимости к спорному периоду, вместе с тем, из него не усматривается обоснованность доводов истца о характеристиках помещения ответчика в качестве отапливаемого, как и не усматривается, что когда-либо в нем производился демонтаж теплопотребляющих установок;

- кроме того, в материалы дела представлено несколько актов осмотров помещения, составленных, в том числе, УК и контролерами РСО, из всех актов усматривается, что температура воздуха в подвале поддерживается переносными тепловентиляторами, отопительные приборы отсутствуют, разводящие трубопроводы жилого дома зашиты гипсокартоном и заизолированы полиуретаном, повреждений тепловой изоляции не обнаружено, точка водозабора холодной воды оборудована водонагревателем, ГВС отсутствует;

- наконец, представителями ответчика суду представлено заключение специалистов, которым установлено, что в процессе проведенного исследования, исходя из существенных характеристик помещения, расположения технологических коммуникаций тепловых сетей, особенностей проектирования тепловой защиты здания, отсутствия теплопринимающих установок, наличия заизолированных трубопроводов, спорное помещение является неотапливаемым технологическим подвалом, предназначенным для размещения инженерного оборудования. Помещение не включено в тепловой контур, так как тепловая защита исследуемого здания спроектирована таким образом, что данное помещение не требуется отапливать, а на тепловую защиту здания это никак не влияет;

- истребованные судом апелляционной инстанции из ГУП "Областной центр технической инвентаризации" материалы инвентарного дела в отношении спорного нежилого помещения, в том числе техпаспорта спорного нежилого помещения, не имеют указаний на наличие в подвальном помещении системы отопления;

- допрошенный в судебном заседании суда апелляционной инстанции эксперт указал, что принимал участие в осмотре спорного нежилого помещения, подтвердил выводы, о том, что спорное помещение представляет собой неотапливаемый технологический подвал, предназначенный для размещения инженерного оборудования, что данное помещение не включено в тепловой контур, так как тепловая защита исследуемого здания спроектирована таким образом, что данное помещение не требуется отапливать, на тепловую защиту здания это никак не влияет. Дополнительно пояснил суду апелляционной инстанции, что при осмотре помещения снимали кожух изоляции всех труб, факт переустройства системы отопления помещения, демонтажа радиаторов отопления в помещении ими не установлены.

ВС РФ отказал РСО в пересмотре дела.

Важный нюанс - при расчете долга (в части не индивидуального, а общедомового отопления) суды применили следующее правило: из толкования постановления Правительства РФ от 02.04.2020 N 424 ("ковидный" мораторий на пени по ЖКХ-долгам) во взаимосвязи с нормами Ж следует, что установленный постановлением N 424 мораторий на начисление неустоек распространяется и на собственников и пользователей нежилых помещений в МКД, поэтому периода моратория для целей начисления неустойки исключен из расчета неустойки.

Ручная уборка снега входит в Минимальный перечень работ по СОИ, а механизированная - нет, поэтому для нее нужно утверждать отдельный тариф на ОСС

Определение Верховного Суда РФ от 7 июля 2022 г. N 304-ЭС22-2862

Застройщик - перед продажей квартир в новостройке будущим покупателям - собственным решением выбрал УК и утвердил размер платы за содержание общего имущества - 22,12 руб. /м кв. При этом стоимость услуг по механизированной уборке и вывозу снега застройщик в перечень работ и услуг (за 22,12 руб. /м кв) не включил, отдельный тариф на эту услугу не установил, а утвердил "бережливый" порядок оплаты расходов по статье "механизированная уборка и вывоз снега" - с учетом фактически понесенных затрат с каждого квадратного метра жилого (нежилого) помещения в доме. То есть в снежную зиму - платить нужно больше, а в "еврозиму" - меньше.

Затем квартиры были проданы гражданам по договорам купли-продажи, а граждане нажаловались в орган жилнадзора на "плавающий" тариф. Но сами на ОСС свой "твердый" тариф так и не приняли.

Орган ГЖН вынес УК предписание об устранении нарушений требований к определению размера платы за содержание жилого помещения в части начисления платы за услугу по механизированной уборке и вывозу снега собственникам помещений.

УК сумела выиграть дело об отмене предписания в суде округа:

- 1. исходя из пункта 11 Правил N 491, пункта 24 Минимального перечня работ и услуг, пунктов 3.6-3.6.3, 3.6.9, 3.6.16, 3.6.20 Правил N 170, пункта 6.3.2 национального стандарта Российской Федерации ГОСТ Р 56195-2014 "Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги содержания придомовой территории, сбор и вывоз бытовых отходов. Общие требования", механизированная уборка придомовой территории и вывоз снега с придомовой территории в зимний период отнесены к работам по содержанию общего имущества МКД;

- 2. отсутствие в решении единственного собственника жилых (нежилых) помещений - конкретной стоимости работ по механизированной уборке и вывозу снега само по себе не является основанием освобождения собственников помещений в МКД от возмещения расходов по содержанию общего имущества (придомовой территории) и не свидетельствует о невозможности взимания с них указанной платы по правилам части 4 статьи 158 ЖК РФ;

- 3. доказательств того, что размер начисленной собственникам помещений в МКД платы за механизированную уборку и вывоз снега в спорный период превысил размер платы за данные услуги (работы), установленный ОМСУ, материалы дела не содержат.

Однако тройка судей Верховного Суда РФ пересмотрела дело и признала правоту ОГЖН:

- в соответствии с частью 7 статьи 156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения в МКД, в котором не созданы ТСЖ либо кооператив, определяется ОСС в таком доме. УК не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенной в соответствии с заключенным договором управления МКД;

- судами установлено, что застройщик, будучи единственным собственником жилых (нежилых) помещений спорного дома, своим решением утвердил размер платы за содержание общего имущества, однако согласно перечню работ и услуг в данный размер платы не включена стоимость услуг по механизированной уборке и вывозу снега. Эта услуга является дополнительной по отношению к согласованному в договоре перечню работ и услуг. Конкретный размер платы за указанную услугу не установлен, вместо этого утвержден порядок оплаты расходов общества по статье "механизированная уборка и вывоз снега" с учетом фактически понесенных затрат с каждого квадратного метра жилого (нежилого) помещения в доме. После продажи квартир в спорном доме собственниками помещений размер платы по механизированной уборке и вывозу снега также не был установлен;

- в пункте 24 Минимального перечня работ и услуг указано, что работы по содержанию земельного участка, на котором расположен МКД, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации дома (то есть придомовой территории), в холодный период включают в себя: очистку крышек, люков, колодцев и пожарных гидрантов от снега и льда толщиной слоя свыше 5 см: сдвигание свежевыпавшего снега и очистку придомовой территории от снега и льда при наличии колейности свыше 5 см; очистку придомовой территории от снега наносного происхождения (или подметание такой территории, свободной от снежного покрова); очистку придомовой территории от наледи и льда; уборку крыльца и площадки перед входом в подъезд;

- таким образом, механизированная уборка и вывоз снега не входят в Минимальный перечень работ и услуг;

- следовательно, механизированная уборка придомовой территории и вывоз снега являются дополнительными услугами и выполняются в случае, если предусмотрены перечнем работ и услуг по содержанию общего имущества конкретного МКД,

- в связи с этим дополнительное начисление платы за услугу "механизированная уборка снега" в отсутствие решения ОСС, утвердившего размер такой платы, является нарушением действующего законодательства. А ссылка на решение застройщика - единственного собственника жилых и нежилых помещений в спорном доме, - является несостоятельной, потому что квартиры в этом доме проданы по договорам купли-продажи физическим лицам, которые в настоящее время являются собственниками помещений в доме, и размер платы за услуги по механизированной уборке и вывозу снега должен быть установлен новыми собственниками.

Владельцы всех нежилых помещений в МКД вправе рассчитывать на применение "ковидного" моратория на взыскание неустойки за период с 06.04.2020 по 01.01.2021.

Определение Верховного Суда РФ от 8 июля 2022 г. N 309-ЭС22-12897

РСО взыскивало с ИП задолженность за электрическую энергию. Иск был удовлетворен, однако суды "срезали" часть неустойки, ссылаясь на постановление Правительства РФ от 02.04.2020 N 424. РСО сочла, что ИП не вправе рассчитывать на этот мораторий:

- данный мораторий на взыскание пени применим лишь в случаях, когда владельцами любых помещений оплачивается стоимость коммунального ресурса,

- в то время как РСО обратилось за взысканием коммерческого потребления электрической энергии.

Суды отвергли данный довод:

- принадлежащее ответчику нежилое помещение расположено в МКД,

- в соответствии с абз. 11 п. 2 ст. 37 Федерального закона от 26.03.2003 N 35-ФЗ "Об электроэнергетике", собственники и иные законные владельцы помещений в МКД и жилых домов в случае несвоевременной и (или) неполной оплаты электрической энергии, потребляемой ими при получении коммунальных услуг, уплачивают пени в размере и порядке, установленными жилищным законодательством,

- поэтому в отношении собственников (владельцев) нежилых помещений в МКД, как и в отношении собственников (владельцев) жилых помещений в МКД действующим нормативным регулированием предусмотрен единый порядок определения объемов потребленных коммунальных ресурсов и размера платы за потребленные ресурсы, единые требования к срокам их оплаты, а также единый размер ответственности за просрочку оплаты потребленных коммунальных услуг,

- указание в пункте 6 Правил N 354 на то, что поставка холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в МКД, а также отведение сточных вод осуществляются на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных в письменной форме непосредственно с РСО (абзац 3), не свидетельствует об исключении собственников (владельцев) нежилых помещений в МКД из сферы регулирования жилищного законодательства;

- в соответствии с пунктами 3, 4 Постановления N 424 положения договоров, заключенных в соответствии с законодательством РФ о газоснабжении, электроэнергетике, теплоснабжении, водоснабжении и водоотведении, устанавливающие право поставщиков коммунальных ресурсов на взыскание неустойки (штрафа, пени) за несвоевременное и (или) не полностью исполненное лицами, осуществляющими деятельность по управлению МКД, обязательство по оплате коммунальных ресурсов, положения договоров управления МКД, устанавливающие право лиц, осуществляющих управление МКД, на взыскание неустойки (штрафа, пени) за несвоевременное и (или) неполное внесение платы за жилое помещение, не применяются до 01.01.2021. Пунктом 5 названного Постановления N 424 приостановлено до 01.01.2021 взыскание неустойки (штрафа, пени) в случае несвоевременных и (или) внесенных не в полном размере платы за жилое помещение и коммунальные услуги и взносов на капитальный ремонт;

- таким образом, приостановлено действие порядка начисления (взыскания) неустоек, предусмотренного законодательством и условиями заключенных договоров (установлен мораторий), как в отношении собственников и пользователей помещений в МКД и жилых домов, так и в отношении лиц, осуществляющих деятельность по управлению МКД, и, соответственно, плательщики освобождены от уплаты неустоек за соответствующий период;

- в "Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории РФ новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 3", утв. Президиумом ВС РФ 17.02.2021, дано разъяснение по вопросу применения моратория на исчисление неустоек на собственников и пользователей помещений в МКД и жилых домах. Использованное в Постановлении N 424 понятие платы за жилое помещение и коммунальные услуги установлено Жилищным кодексом РФ. При этом в соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ (в частности, статьями 153, 154 ЖК РФ) названное понятие применяется равным образом к собственникам и пользователям как жилых, так и нежилых помещений в МКД,

- таким образом, из толкования Постановления N 424 во взаимосвязи с приведенными нормами Ж следует, что установленный Постановлением N 424 мораторий на начисление неустоек распространяется и на собственников и пользователей нежилых помещений в многоквартирном доме.

ВС РФ отказал РСО в пересмотре дела, так как "возражения заявителя против корректировки размера неустойки были предметом рассмотрения судов нижестоящих инстанций и мотивированно отклонены".

За установку отсекающих вентилей на стояках отопления в квартире штрафуют УК, особенно если жители соседних квартир сообщали ей о том, что им холодно

Определение Верховного Суда РФ от 11 июля 2022 г. N 302-ЭС22-10368

ВС РФ "засилил" штраф в 125 000 рублей по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ по итогам внеплановой выездной проверки ОГЖН. В ходе проверки в жилом помещении МКД выявлена установка отсекающих вентилей на общедомовых подводящих и отводящих трубопроводах (стояках) системы отопления, что может привести к ограничению работоспособности системы отопления и прекращению теплоснабжения жилых помещений МКД и является нарушением п. 5.1.1, п. 5.2.1 Правил техэксплуатиации жилфонда N 170.

УК сочла наказание несправедливым, ведь она "что в силу жилищного законодательства не несет ответственности за самовольную установку вентилей собственниками помещений в МКД".

Этот аргумент не произвел впечатления на суд:

- в силу положений пункта 6 Правил N 491 в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях;

- исходя из изложенного, внутридомовая система отопления сама представляет собой совокупность стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях;

- оборудование, находящееся в МКД, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного помещения. Следовательно, к такому имуществу относятся только такие обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры;

- обязанности по надлежащему содержанию общего имущества дома отнесено к прямым обязанностям действующей УК, которой переданы функции по управлению спорным МКД, а значит, она является лицом, ответственным за содержание общего имущества указанного МКД,

- согласно пункту 2.4 договора управления спорным МКД в состав работ по содержанию и ремонту данного МКД входят в числе прочих работы и услуги по регулировке и наладке систем инженерного оборудования; текущий ремонт общего имущества в доме, который состоит из комплекса строительных, санитарно-технических, электротехнических мероприятий по ремонту общего имущества МКД, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома, объектов придомовой территории, направленных на устранение неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержки эксплуатационных показателей;

- надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в МКД должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе о техническом регулировании, а применительно к положениям ч ЖК РФ, к числу действующих нормативных актов, устанавливающих требования законодательства РФ о техническом регулировании относится Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, которым утверждены Правила и нормы техэксплуатации жилфонда;

- а в силу 5.1.1, 5.1.2, 5.2.1 Правил и норм техэксплуатации жилфонда системы теплоснабжения (котельные, тепловые сети, тепловые пункты, системы отопления и горячего водоснабжения) жилых зданий должны постоянно находиться в технически исправном состоянии и эксплуатироваться в соответствии с нормативными документами по теплоснабжению (вентиляции), утвержденными в установленном порядке. Организации по обслуживанию жилищного фонда обязаны своевременно производить наладку, ремонт и реконструкцию инженерных систем и оборудования. эксплуатация системы центрального отопления жилых домов должна обеспечивать наладку системы отопления, ликвидацию излишне установленных отопительных приборов и установка дополнительных в отдельных помещениях, отстающих по температурному режиму,

- таким образом, УК не приняты все надлежащие меры по своевременному выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД в соответствии с действующими нормативными документами,

- а вменяемое УК нарушение состоит не в установке вентилей в жилом помещении в МКД, а в непринятии им, как управляющей организацией, всех надлежащих мер по своевременному выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД в соответствии с действующими нормативными документами и договором управления, что отражено в протоколе об административном правонарушении и в оспариваемом постановлении,

- кроме того, из заявления собственника жилого помещения в рассматриваемом МКД, на основании которого ОГЖН проведена проверка, следует, что он неоднократно обращался в УК с жалобами на низкую температуру в квартире, однако ответ на обращения не получил.

ВС РФ отказал УК в пересмотре дела.

Орган ГЖН не вправе выдавать предписания в связи с ничтожностью ОСС, если это ОСС не оспорено в суде в установленные законом сроки

Определение Верховного Суда РФ от 14 июля 2022 г. N 304-ЭС21-29618

Орган жилнадзора не имеет полномочий самостоятельно определять юридическую судьбу решений ОСС в МКД без обращения в суд, в том числе, не вправе выдавать основанные на ничтожности такого ОСС предписания без предварительного оспаривания этого ОСС в суде.

Такую правовую позицию сформировала тройка судей Экономколлегии ВС РФ в деле об оспаривании предписания ГЖН.

В надзорный орган нажаловались жители МКД - оператор из "большой тройки" незаконно, по их мнению, установил на крыше дома свою сотовую вышку связи. УК, которая пустила оператора на крышу дома, сослалась на решение ОСС, которое якобы разрешило размещать чужое оборудование на общедомовом имуществе. Однако такое решение можно принять только 2/3 всех голосов дома, а на этом ОСС за размещение вышки проголосовали лишь чуть более половины голосов. Орган ГЖН - раз решение собрания ничтожно в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума, притом независимо от признания его таковым в суде, - выдало УК следующее предписание:

- инициировать новое ОСС, на котором повторно рассмотреть вопрос по предоставлению общего имущества в пользование третьим лицам, в том числе для установки антенн связи;

- в случае непринятия положительного решения собственниками помещений по указанному вопросу - расторгнуть спорный договор с оператором и обязать его демонтировать свое оборудование с общедомового имущества МКД.

УК попыталась оспорить предписание в суде, однако поддержки не нашла - ни в региональном арбитражном суде, ни в апелляционном, ни в окружном, ни даже в самом Верховном Суде РФ. Однако затем определением Зампреда ВС РФ Подносовой И.Л. кассационная жалоба УК вместе с делом передана для рассмотрения в судебном заседании СК по экономическим спорам ВС РФ, которая пришла к следующему:

- из материалов дела следует и сторонами не оспаривалось, что решение собственников МКД о передаче оператору "большой тройки" во временное пользование за плату общего имущества для размещения вышки было принято в отсутствие законодательно установленного кворума для разрешения данного вопроса;

- вместе с тем главой 6 ЖК РФ установлены не только специальные правила о порядке проведения ОСС МКД и принятия ими решений, а также основания и сроки оспаривания таких решений. При этом нормы главы 9.1 ГК РФ к решениям названных собраний применяются в части, не урегулированной специальными законами, или в части, конкретизирующей их положения;

- срок исковой давности для признания ничтожного собрания недействительным исчисляется по аналогии с правилами, установленными в п. 5 ст. 181.4 ГК РФ. Согласно п. 5 ст. 181.4 ГК РФ решение собрания может быть оспорено в суде в течение 6 месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение 2 лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества. Согласно ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в МКД вправе обжаловать в суд решение, принятое на ОСС в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в течение 6 месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен узнать о принятом решении;

- собственник, который нажаловался в орган жилнадзора на незаконную, по его мнению, сотовую вышку на крыше, не воспользовался установленным порядком оспаривания решения ОСС. Вместо этого он избрал административный порядок рассмотрения обращений о нарушении требований жилищного законодательства;

- однако, - хотя орган ГЖН и вправе проводить проверку УК на предмет соблюдения ею лицензионных требований, - этот орган не вправе самостоятельно устанавливать ничтожность решения ОСС без обращения в суд с соответствующим заявлением в установленном порядке и с соблюдением установленных законом сроков;

- при этом в ЖК РФ не установлен срок, в течение которого жилнадзор может обратиться в суд с заявлением о признании недействительным решения, принятого ОСС в МКД. Однако отсутствие в ЖК РФ такого срока не означает, что ОГЖН наделяется правом самостоятельно определять юридическую судьбу решений ОСС без обращения в суд и (или) имеет не ограниченное сроком право оспаривать данные решения;

- орган жилнадзора был вправе обратиться в суд с заявлением о признании недействительным решения, принятого на упомянутом ОСС, руководствуясь при этом положениями части 6 статьи 20 и части 6 статьи 46 ЖК РФ, однако не воспользовался данным правом, и ничтожность этого ОСС, таким образом, пока не установлена;

- значит, спорное предписание является незаконным.

Отметим, что органы жилищного надзора неохотно и нечасто обращаются в суд с оспариванием ОСС, а для собственников такое мероприятие представляется делом непростым и дорогостоящим (в том числе в свете предстоящего "закрытия" сведений из ЕГРН). Поэтому можно предположить, что нарушение прав жителей "пассивных" МКД могут в будущем происходить чаще и быть более выраженными.

"Новая" УК взыскала с "прежней" УК неосновательное обогащение в виде платы от собственников, истраченной на уборку снега и высадку деревьев

Определение Верховного Суда РФ от 21 июля 2022 г. N 306-ЭС22-11400

Смена УК в МКД имела своим следствием, помимо прочего, иск от "новой" УК к "старой" о взыскании неосновательного обогащения в виде денежных средств, полученных от собственников помещений в доме в виде платы за СиР, но не использованных по назначению ("новая" УК была наделена полномочиями на получение, возврат и взыскание денежных средств с прежней УК, - накопленных, неосвоенных и не израсходованных, в том числе, по статье "Текущий ремонт").

"Ушедшая" из дома УК иск не признала, и, в частности, возражала против истребования сумм, которые были использованы ею на оплату уборки, погрузки и вывоза снега, а также на покупку деревьев и кустарников:

- в соответствии с приложением 7 Правил и норм техэксплуатации жилфонда МДК 2-03.2003, утв. постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170, к текущему ремонту относятся работы по внешнему благоустройству. Аналогичная норма содержится в п. 16 Приложения N 2 Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004, утв. Госстроем России, согласно которому к текущему ремонту относятся устройство и восстановление газонов, клумб, посадка и замена деревьев и кустов, посев трав. Таким образом, посадка деревьев и кустарников также относится к текущему ремонту;

- что касается вывоза снега, то прежняя УК представила копию протокола ОСС, согласно которому собственниками принято решение производить в рамках статьи "текущий ремонт" механизированную уборку и вывоз снега в зимний период, причем орган ГЖН подтвердил проведение такого собрания.

Однако суды удовлетворили иск:

в части уборки и вывоза снега:

- текущим ремонтом общего имущества МКД является комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей и восстановления работоспособности элементов, оборудования и инженерных систем МКД для поддержания эксплуатационных показателей (разд. II Правил, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170);

- минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, установлен Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290. При этом уборка придомовой территории от снега относится к работам по содержанию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом в холодный период года;

- решение собственников отнести те или иные работы по содержанию к возможности их оплаты за счет средств, собранных по статье "текущий ремонт", не запрещено действующим законодательством, однако, учитывая целевой характер названных средств, их принадлежность собственникам помещений МКД, право на использование таких средств на иные цели возникает у УК с момента принятия собственниками такого решения;

- поскольку решение о выполнении работ по механизированной уборке и вывозу снега в зимний период за счет средств по статье "текущий ремонт" принято собственниками на ОСС в 2019 году, иных решений об отнесении таких работ к расходам по названной статье за более ранний период не принято, выполнение работ по уборке и очистке придомовой территории от снега до даты ОСС года за счет средств по статье "текущий ремонт" является необоснованным;

в части посадки деревьев и кустарников:

- согласно подп. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК ПФ принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен МКД и который относится к общему имуществу собственников помещений в МКД, в том числе о размещении, обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке, относится к компетенции ОСС;

- за сохранность деревьев и других зелёных насаждений на придомовой территории и за надлежащий уход за ними отвечают организации по обслуживанию жилищного фонда или специализированные организации по договору (п. 3.8.3 Правил, утверждённых постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170);

- таким образом, к обязанностям УК относится содержание деревьев и других зеленых насаждений на придомовой территории МКД. А решение о размещении конкретных деревьев и кустарников на участке в силу статьи 44 ЖК РФ относится к компетенции собственников,

- при этом доказательства принятия такого решения собственниками суду не представлено, необходимость и обязательность посадки деревьев и кустарников в отличие от иных работ, обязанность по выполнению которых возложена на УК законом, ответчиком не обоснована,

- довод ответчика об отсутствии возражений собственников о выполненных работах и оказанных услугах, суд отклоняет, поскольку доказательства, подтверждающие своевременное предоставление собственникам информации о проводимых работах по содержанию и текущему ремонту МКД, ответчиком не представлены. В частности, отчет о выполнении договора управления МКД за 2018 года размещен прежней УК в ГИС ЖКХ лишь в середине 2020 года, после обращения в суд с настоящим иском;

- поскольку денежные средства, перечисленные в качестве платы за капитальный и текущий ремонт МКД, не поступают в собственность УК, а являются собственностью плательщиков, и могут быть потрачены УК строго по целевому назначению и только по решению ОСС, в случае расторжения с прежней УК договора на управление домом (ч. 8-8.2 ст. 162 ЖК РФ) или изменения способа управления МКД (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ) УК утрачивает правовые основания для дальнейшего удержания денежных средств. А в случае удержания указанных денежных средств ответчик, как предыдущая УК, в силу ст. 1102 ГК РФ становится приобретателем неосновательного обогащения.

ВС РФ отказал в пересмотре дела, поскольку "уборка придомовой территории от снега и посадка деревьев и кустарников к текущему ремонту не относятся, а являются дополнительными работами по содержанию общего имущества, проведение которых с использованием средств собственников, собранных на конкретные цели, возникает у управляющей компании только с момента принятия собственниками такого решения, которое в спорный период отсутствовало".

Ремонт общего имущества МКД по инициативе и за счет собственника не является неосновательным обогащением УК

Определение Верховного Суда РФ от 25 июля 2022 г. N 309-ЭС22-11615

УК взыскивала с ИП - собственника нежилого помещения в МКД - задолженность за СиР общего имущества МКД (дом по решению ОСС находится на непосредственном управлении собственниками).

Однако ИП сам подал к УК встречный иск о взыскании неосновательного обогащения (на сумму долга по первому иску), поскольку ранее самостоятельно и за свой счет осуществил ремонт общедомовой системы отопления с заменой стояков подачи, обратки и розлива. Поводом для проведения ремонта, со слов ИП, стало "невыполнение УК мероприятий по техническому обследованию общего имущества" и "невосстановление условий жизнеобеспечения и безопасности потребителей".

Однако суды трех инстанций отказали в удовлетворении встречного иска и удовлетворили иск УК:

- в обоснование встречных исковых требований ИП ссылается на ненадлежащее оказание услуг управляющей компанией по теплоснабжению дома;

- однако ИП не представил доказательства наличия каких-либо претензий с его стороны в адрес УК о ненадлежащем оказании услуг в спорный период, а также обращений в АДС как самого ИП, так и жителей дома с указанием номера заявок, акты замера параметров температуры в квартирах, расположенных над нежилым помещением, а также замеры параметров температуры воздуха в самом нежилом помещении согласно ГОСТ 30494-2011;

- также не представлены акты, фиксирующие данные нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ, которые являются единственным основанием для уменьшения размера платы за содержание жилого помещения, согласно требованиям п. 15 Правил N 491;

- кроме того, спорный МКД управляется непосредственно собственниками, следовательно, собственники в силу требований ЖК РФ находятся на "прямых" договорах с РСО, и УК не является исполнителем коммунальных услуг, в том числе не является исполнителем коммунальной услуги по отоплению, а лицом, ответственным за надлежащее качество коммунальной услуги по отоплению, является теплоснабжающая организация;

- поэтому ссылки ИП на ненадлежащее качество коммунальной услуги по теплоснабжению вообще не имеют никакого значения, поскольку соблюдение параметров качества данной коммунальной услуги находится вне зоны ответственности истца;

- однако в Минимальный перечень и в перечень работ, относящихся к текущему ремонту, утвержденный Приложением N 7 к Правилам техэксплуатации жилфонда N 170, входят общие мероприятия, направленные на устранение неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания, которые не содержат указания на конкретного производителя, в частности, в соответствии с пунктом 17 Минимального перечня в данный минимальный перечень входят общие работы, выполняемые для надлежащего содержания систем водоснабжения (холодного и горячего), отопления и водоотведения в МКД: постоянный контроль параметров теплоносителя и воды (давления, температуры, расхода) и незамедлительное принятие мер к восстановлению требуемых параметров отопления и водоснабжения и герметичности систем;

- таким образом, управляющей компании в рамках осуществляемой предпринимательской деятельности в целях обеспечения безопасности проживания граждан, соблюдения характеристик надежности и безопасности МКД и сохранения его в работоспособном состоянии, при проведении текущего ремонта предоставлено право выбора способа устранения неполадок оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в МКД,

- однако ИП до проведения ремонтных работ ответчик к УК не обращался;

- наконец, документы, представленные ИП в обоснование понесенных расходов на ремонт общедомовой системы отопления (договор оказания услуг, локальную смету, акт о приемке выполненных работ, квитанцию к приходному кассовому ордеру) не подтверждают тот факт, что ИП произведен ремонт системы отопления, относящейся именно к общедомовому имуществу, а не системы отопления, находящейся в помещении ИП;

- при этом ИП не подтвердил необходимость проведения выполненных им работ для собственников всех помещений МКД. Проведенные предпринимателем работы могут быть оценены как необходимые для содержания и ремонта общего имущества дома только при наличии соответствующего технического либо строительного заключения о том, что объекты не соответствовали строительным и техническим требованиям и требовалось проведение такого рода работ. ИП таких заключений не представил;

- такие работы могут быть отнесены к работам по текущему ремонту общедомового имущества также с согласия всех собственников помещений МКД. Однако согласия собственников помещений всего дома на проведение предпринимателем указанных работ в материалы дела не представлено;

- следовательно, спорные ремонтные работы не могут быть оценены как работы по содержанию общего имущества либо текущему ремонту общедомового имущества. Иной подход к оценке указанных обстоятельств может привести к возможности собственникам отдельных помещений МКД производить ремонт принадлежащих им помещений или каких-либо элементов инженерного оборудования МКД без соблюдения периодичности установленной техническими регламентами и на неограниченную стоимость, при этом распределять стоимость таких работ на собственников всех помещений дома.

ВС РФ отказал ИП в пересмотре дела: суды пришли к выводу об отсутствии обязанности УК по возмещению ответчику расходов на ремонт общедомовой системы отопления, установив, что необходимость проведения таких работ ответчиком документально не обоснована.

Если УК сдала в аренду ОДИ по цене ниже, чем установлена на ОСС, то это не основание для изменения условий договора аренды

Определение Верховного Суда РФ от 25 июля 2022 г. N 309-ЭС22-11602

УК заключила с провайдером договор о платном размещении оборудовании на все "свои" дома скопом по цене 469 рублей в месяц за размещение на одном МКД. Однако уже после заключения договора УК обнаружила, что в одном из домов ОСС установило совсем другую таксу для размещения у себя чужого оборудования - 3000 рублей в месяц.

УК потребовала изменить условия договора с провайдером в части цены (установить цену в 3 000 рублей в месяц) и взыскать с провайдера неосновательное обогащение в части разницы между таксой от ОСС и таксой в действующем договоре за все время использования ОДИ.

Однако потерпела неудачу:

- провайдер заявил, что 3000 рублей - это неоправданно дорого, и на таких условиях он бы вообще "не зашел" в дом. Кроме того, провайдер представил отчет об оценке определения рыночной стоимости месячной арендной платы оборудования (правда, составленный за год до заключения договора), и согласно этому отчету рыночная стоимость месячной арендной платы без учета коммунальных услуг составляет 94 руб. По мнению провайдера, это явно свидетельствует о многократном превышении установленной цены к среднерыночной стоимости и навязывании невыгодных для него условий, при том, что нет никакого альтернативного способа реализации возможности предоставления услуг связи жителям МКД;

- относительно того, что на момент заключения спорного договора УК "не была поставлена в известность" о принятом на ОСС решении, следовательно, исходила при заключении договора из отсутствия такого решения, суд отметил, что протоколом данного ОСС подтверждается принятие собственниками решения не только о цене 3000 руб. в мес. за размещение оборудования связи, но и о наделении УК полномочиями на заключение договора о предоставлении в пользование общего имущества собственников помещений;

- таким образом, именно данным решением ОСС было предоставлено полномочие УК на заключение договора с провайдером, которое УК реализовала, заключив спорный договор. Это опровергает довод УК о неосведомленности о наличии ОСС;

- провайдер как участник гражданских правоотношений выполнял условия заключенного договора, разумно полагаясь на добросовестность действий УК при согласовании условий договора;

- пересмотр в одностороннем порядке платы за размещение оборудования, распространенный ретроспективно на предшествующий период, когда стороны добровольно выполняли условия договора, и никто из сторон не заявлял возражений относительно стоимости услуг за размещение оборудования, не способствует стабильности гражданского оборота и нарушает принципы гражданского законодательства (ст.1 ГК РФ);

- то обстоятельство, что УК при заключении договора не реализовала волю собственников дома на получение платы в размере 3 000 руб. в месяц и заключила договор с провайдером на иных условиях (469 руб. в месяц), свидетельствует о нарушении управляющей компанией условий осуществления её полномочий либо интересов собственников МКД при заключении спорного договора. Это может являться основанием для оспаривания указанного договора по правилам статьи 174 либо ст. 173.1 ГК РФ в зависимости от конкретных обстоятельств;

- однако указанный договор в судебном порядке не оспорен;

- кроме того, договор и не был расторгнут в установленном им порядке (им предусмотрено, что при отсутствии письменных возражений какой-либо из сторон договора не менее чем за 30 календарных дней до истечения срока его действия, договор считается возобновленным на тех же условиях на новый срок).

ВС РФ отказал УК в пересмотре дела.

УК взыскала с регионального Фонда капремонта стоимость аварийного ремонта обрушенной кровли своего МКД

Определение Верховного Суда РФ от 26 июля 2022 г. N 309-ЭС22-11617

УК удалось выиграть иск к региональному оператору капремонта о возмещении убытков в размере стоимости аварийного ремонта обрушенной крыши. Суды удовлетворили иск, исходя из следующего:

- собственники помещений спорного МКД осуществляют оплату взносов на капремонт общего имущества на специальный банковский счет, владельцем которого является Фонд;

- в указанном МКД произошло обрушение крыши. По этому факту против директора УК было возбуждено производство по делу об административном правонарушении по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ (нарушение лицензионных требований), однако в рамках данного же дела было установлено, что состава административного правонарушения в действиях директора УК - нет, и что лицом, ответственным за организацию и проведение капремонта в МКД, является Фонд;

- обрушение кровли является ситуацией, влекущей для жителей данного дома неблагоприятные последствия, в том числе угрозу безопасности жизни и здоровью, а также имуществу физических и юридических лиц всех форм собственности. Поэтому УК приняла безотлагательные меры по восстановлению крыши с привлечением подрядчика, стоимость работ которого и составляет сумму иска по настоящему делу;

- учитывая неотложный и капитальный характер выполненных работ, УК провела ОСС по вопросу о возмещении (компенсации) управляющей организации убытков, понесенных вследствие ремонтных работ по устранению обрушения крыши. Однако ОСС не имело кворума;

- таким образом, УК надлежащим образом исполнила предусмотренные законодательством обязанности, выполнив безотлагательные работы капитального характера за счет собственных денежных средств,

- и поскольку с 2014 года УК не вправе собирать денежные средства по статье "капитальный ремонт", так как данное право в силу положений статьи 180 ЖК РФ относится к компетенции Фонда, то финансирование работ неотложного характера по капремонту имущества МКД должно осуществляться за счет денежных средств собственников помещений данного МКД, аккумулированных на специальном счете регионального оператора капремонта.

Регоператор пытался добиться пересмотра дела, указывая на следующее:

- собственники МКД за зачетом средств в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капремонт в адрес регионального оператора не обращались, фонд капитального ремонта на специальном счете не формировали;

- действия УК направлены на обход установленного действующим законодательством порядка проведения работ по капремонту,

- у Фонда нет обязанности по выполнению работ по капремонту крыши при наличии аварии,

- взысканная с Фонда сумма денег (как неосновательное обогащение) в виде оплаченных собственниками помещений спорного МКД взносов на капитальный ремонт приобретено ответчиком на законных (правовых) основаниях.

Однако СК ЭС ВС РФ отказала Фонду в пересмотре.

ВС РФ проверил законность п. 119 Правил N 354

Решение Верховного Суда РФ от 26 июля 2022 г. N АКПИ22-310

Исполнитель коммунальных услуг оспаривал законность пп. "а" п. 119 Правил предоставления коммунальных услуг N 354: по его мнению, по смыслу, придаваемому норме сложившейся правоприменительной практикой, спорная норма не позволяет уведомить потребителя о предстоящем ограничении коммунальной услуги путём включения в платёжку текста соответствующего предупреждения (уведомления) без необходимости подтверждать конкретную дату получения такого уведомления. А обязанность исполнителя комуслуги доказать дату получения потребителем квитанции на оплату коммунальных услуг (а соответственно, и уведомления о введении ограничения) в установленный законодательством срок противоречит ст. 165.1 ГК РФ о том, что уведомление считается доставленным лицу, если оно поступило, но адресат уклонился от его получения по зависящим от него обстоятельствам.

ВС РФ отверг эти доводы:

- законодательство защищает потребителя комуслуг как более слабую сторону договора,

- что же до мнимого противоречия спорной нормы положениям ст. 165.1 ГК РФ, то согласно п. 2 данной статьи, ее положения применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон. А в данном случае как раз это иное и следует из жилищного законодательства и условий сделки - договора о предоставлении коммунальных услуг;

- таким образом, оспариваемое административным истцом нормативное предписание применяется как часть специального законодательства, имеет приоритет в сфере регулирования отношений, связанных с предоставлением коммунальных услуг, и не может противоречить ст. 165.1 ГК РФ.

Независимость инженерных сетей и разные земельные участки у МКД и нежилого здания свидетельствуют о том, что это здание не может быть частью МКД

Определение Верховного Суда РФ от 27 июля 2022 г. N 305-ЭС22-11813

Магазин "отбился" от требований УК заплатить долг по договору управления МКД - в рамках данного дела магазин смог доказать, что его нежилое здание является обособленным и не входит в состав МКД:

- МКД (Литер А1) и спорный магазин (Литер А2) расположены по одному адресу, но в являются самостоятельными частями здания с самостоятельными системами инженерных коммуникаций;

- согласно плану сетей все коммуникации торгового павильона являются независимыми от коммуникаций МКД. Система отопления торгового павильона подключена к сетям централизованного теплоснабжения через собственный (отдельный) тепловой узел с индивидуальным УУТЭ и является технологически не связанной (независимой) от системы отопления МКД. А здание МКД имеет свой отдельный тепловой узел, находящийся в подвале дома;

- система энергоснабжения торгового павильона осуществляется от распределительной подстанции по отдельной выделенной линии; водоснабжение здания торгового павильона осуществлено двумя вводами диаметром 100 мм чугунных труб с врезкой в колодце на сети водопровода диаметром 250 мм с заключением участка в стальной футляр в месте пересечения с сетью канализации;

- канализация здания торгового павильона самотечная на 2 выпуска с прокладкой дворовой сети из ПВХ труб диаметром 150 мм с врезкой в городскую сеть канализации диаметром 300 мм.;

- в соответствии с актом разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности электрических сетей, на балансе и в эксплуатации потребителя находится вводно-распределительное устройство (ВРУ) торгового павильона;

- торговый павильон находится на земельных участках с собственными кадастровыми номерами, в то время как МКД расположен на другом земельном участке с третьим кадастровым номером;

- общая площадь МКД составляет 3 598,9 кв.м, в то время как площадь торгового павильона, в котором расположены нежилые помещения ответчика, по данным кадастрового паспорта составляет 4 528,5 кв.м, что опровергает позицию УК о включении в состав МКД нежилых помещений ответчика.

Об исчислении срока давности по искам о взыскании стоимости ОДПУ, установленного РСО

Определение Верховного Суда РФ от 27 июля 2022 г. N 307-ЭС22-11698

РСО взыскала с ТСЖ стоимость ОДПУ теплоэнергии, прибор был установлен в 2014 году. ТСЖ "отбивалось" двумя аргументами:

- на момент установки ОДПУ товарищества еще не существовало, иск следует предъявлять к УК, которая в тот момент управляла домом;

- истек срок исковой давности по спорному требованию.

Суды удовлетворили иск РСО, поскольку:

- в соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 раздела I Обзора судебной практики ВС РФ N 4 (2015), утвержденного Президиумом ВС РФ 23.12.2015, если собственниками помещений в МКД заключен договор с УК, последняя является надлежащим ответчиком по иску РСО о взыскании расходов на установку ОДПУ. С учетом приведенных разъяснений и исходя из системного толкования положений ч. 2, 2.3 и 3 ст. 161, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ расходы на установку ОДПУ подлежат возмещению той УК, которая обслуживает МКД на дату обращения РСО с требованием о компенсации расходов на установку приборов учета в части, не оплаченной собственниками помещений;

- право на обращение в суд с иском к организации, занимающейся управлением домом, о взыскании долга собственников помещений в МКД за установку ОДПУ, которым предоставлена 5-летняя рассрочка по внесению такой платы (если собственниками не было принято решение об оплате таких расходов единовременно или с меньшим сроком рассрочки), возникает по окончании 5-летнего срока с момента ввода в эксплуатацию ОДПУ. В данном случае ОДПУ тепловой энергии были установлены в МКД в декабре 2014 года, соответственно, собственники МКД должны были оплатить установку ОДПУ до декабря 2019 года. РСО обратилось с иском к ТСЖ в феврале 2021 года, то есть в пределах трехлетнего срока исковой давности.

Ирина Разумова,
эксперт компании "Гарант"