Обзор практики Верховного Суда РФ в сфере ЖКХ за сентябрь 2022 года (подготовлено экспертами компании "Гарант", октябрь 2022 г.)

Обзор практики Верховного Суда РФ в сфере ЖКХ
за сентябрь 2022 года

октябрь 2022 г.

ВС РФ: потребитель может не предъявлять в УК бумажное свидетельстве о поверке счетчика, если эти данные внесены во ФГИС АРШИН

Определение Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 1 сентября 2022 г. N АПЛ22-283

Верховный Суд РФ - со второй "попытки" - признал частично недействующей норму пп. "д" п. 34 Правил предоставления коммунальных услуг N 354 о том, что потребитель всегда обязан предъявлять копию свидетельства о поверке своего счетчика исполнителю коммунальных услуг (обычно это УК или РСО, а иногда - водоканал, электросбыт).

Суть проблемы в том, что сведения о поверке прибора учета (то есть о правильности его работы) уже давно заносятся в федеральную государственную информсистему (в Федеральный информационный фонд по обеспечению единства измерений, он же - ФГИС "Аршин"), и вносит эти сведения то же самое лицо, которое и поверило этот счетчик. Следовательно, актуальные данные о пригодности счетчика всегда есть в общедоступном - а главное, - государственном - ресурсе. Казалось бы, у УК нет причин не доверять сведениям из этого государственного ресурса, однако ей как раз очень выгодно "делать вид", что счетчик не является поверенным, - ведь в таком случае потребителю выставляется счет не за фактически потребленные воду или свет, а по нормативу, да еще с повышающим коэффициентом. При этом формулировка спорного пункта Правил N 354 позволяет "отмахиваться" от ФГИС "Аршин" и требовать бумажного свидетельства о поверке ИПУ.

Потребитель, который оказался заложником такой ситуации (ИПУ поверил, поверку оплатил, бумажное свидетельство требовать не стал, - в итоге получил располневшие счета за коммуналку от московского ГБУ Жилищник, за которого заступились и столичные суды), пытался оспорить норму в Верховном Суде РФ, но в первой инстанции проиграл:

- п. 4 ст. 13 Закона об обеспечении единства измерений, действительно, предусматривает, что результаты поверки средств измерений подтверждаются сведениями о результатах поверки средств измерений, включенными в ФГИС "Аршин". Однако он также предусматривает, что по заявлению владельца счетчика ему выдается свидетельство о поверке, или же соответствующая запись вносится в паспорт счетчика;

- пп. "д" п. 34 Правил N 354 устанавливает обязанность потребителя - обеспечить поверку и направить копию свидетельства о поверке или иного документа, удостоверяющего результаты поверки прибора, исполнителю коммунальной услуги,

- таким образом, включение сведений о проведенной поверке во ФГИС "Аршин" не освобождает потребителя коммунальных услуг от обязанности представить исполнителю копию выданного ему документа о поверке;

- и поскольку Закон об обеспечении единства измерений регулирует именно вопросы поверки средств измерений, а не вопросы ознакомления исполнителя коммунальных услуг с результатами поверки, то никакого противоречия тут нет.

Однако Апелляционная коллегия ВС РФ пришла к противоположным выводам:

- отношения, возникающие при выполнении измерений, установлении и соблюдении требований к измерениям и средствам измерений, применении средств измерений, а также при осуществлении деятельности по обеспечению единства измерений регулируются Законом об обеспечении единства измерений, который устанавливает, что сфера государственного регулирования обеспечения единства измерений распространяется в том числе на измерения, выполняемые при учёте количества энергетических ресурсов (п. 8 ч. 3 ст. 1);

- ч. 4 ст. 13 Закона об обеспечении единства измерений, в редакции Федерального закона от 21 июля 2014 г. N 254-ФЗ, предусматривала, что результаты поверки средств измерений удостоверяются знаком поверки, и (или) свидетельством о поверке, и (или) записью в паспорте (формуляре) средства измерений, заверяемой подписью поверителя и знаком поверки. Приведённой норме в полной мере соответствовало предписание подпункта "д" пункта 34 Правил N 354 в части, предусматривающей обязанность потребителя по направлению исполнителю копии свидетельства о поверке или иного документа, удостоверяющего результаты поверки прибора учёта;

- между тем в настоящее время такого соответствия норме, имеющей большую юридическую силу, не имеется;

- распоряжением Правительства РФ от 25.12.2018 N 2935-р был утверждён план законопроектной деятельности Правительства РФ на 2019 г., пункт 36 которого предусматривал внесение законопроекта "О внесении изменений в Федеральный закон "Об обеспечении единства измерений" (в части установления приоритета электронной регистрации, оформления результатов в области единства измерений). В пояснительной записке к данному законопроекту, внесённому Правительством РФ в Госдуму РФ, указывалось, что он предусматривает внесение изменений в Закон об обеспечении единства измерений, направленных на установление приоритета электронной регистрации оформления результатов работ (услуг) в области обеспечения единства измерений. Переход от бумажной к электронной регистрации сведений о результатах работ (услуг) в области обеспечения единства измерений в части утверждения типа средств измерений и поверки средств измерений и придание данным сведениям юридической силы (сведения о результатах данных работ, содержащиеся в информационном фонде, однозначно подтверждают их результаты и этих сведений достаточно для подтверждения данных результатов);

- Федеральным законом от 27.12.2019 N 496-ФЗ в ряд статей Закона об обеспечении единства измерений внесены изменения, касающиеся поверки средств измерений. Так, ч. 4 ст. 13 названного закона закрепляет, что результаты поверки средств измерений подтверждаются сведениями о результатах поверки средств измерений, включёнными в Федеральный информационный фонд по обеспечению единства измерений;

- из содержания приведённой нормы федерального закона ясно и определённо следует, что в настоящее время результаты поверки средств измерений подтверждаются сведениями о результатах поверки средств измерений, включёнными во ФГИС "Аршин", а не свидетельством о поверке средства измерений, которое перестало быть документом, подтверждающим факт проведения поверки, носит факультативный характер и выдаётся лишь по заявлению владельца средств измерений;

- частью 6 статьи 13 Закона об обеспечении единства измерений, в редакции Федерального закона от 27.12.2019 N 496-ФЗ, установлено, что сведения о результатах поверки средств измерений передаются во ФГИС "Аршин" проводящими поверку юридическими лицами и предпринимателями в срок, установленный в порядке, предусмотренном частью 5 данной статьи. Состав сведений о результатах поверки средств измерений и порядок включения указанных сведений во ФГИС "Аршин" определяются Минпромторгом в соответствии с частью 3 статьи 20 этого федерального закона;

- приведённые выше изменения в статью 13 Закона об обеспечении единства измерений вступили в силу 24.09.2020 г. Следовательно, с этой даты пп. "д" п. 34 Правил N 354 в оспариваемой части не соответствует ч. 4 ст. 13 Закона об обеспечении единства измерений, что в силу п. 1 ч. 2 ст. 215 КАС РФ является основанием для удовлетворения административного иска.

Итог: спорная норма признана не действующей с 1 сентября 2022 г. в части, предусматривающей обязанность потребителя коммунальных услуг направлять исполнителю коммунальных услуг копию свидетельства о поверке или иного документа, удостоверяющего результаты поверки прибора учёта, осуществлённой в соответствии с положениями законодательства РФ об обеспечении единства измерений.

Принцип эстоппель преодолевает запрет на уступку коммунальных долгов граждан организациям, не являющимся УК или РСО

Определение Верховного Суда РФ от 1 сентября 2022 г. N 303-ЭС22-14626

Частное лицо (не РСО и без лицензии на управление МКД) приобрело у РСО по договору цессии права требования оплаты коммунальных услуг жителями МКД. Требования об уплате соответствующих сумм цессионарий предъявил не к потребителям, а к УК.

УК просила в иске отказать, поскольку жители МКД находились на прямых расчетах с РСО, а также потому, что уступка прав требований истцу противоречит ч. 18 ст. 155 ЖК РФ о запрете цессии третьим лицам прав по возврату просроченной задолженности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Суд удовлетворил иск о взыскании долгов с УК, мотивируя это следующим:

- в соответствии с пунктом 64 Правил N 354 потребители вправе принять решение о внесении платы за коммунальные услуги непосредственно РСО, которая продает коммунальный ресурс исполнителю (УК). Такой порядок расчетов рассматривается как выполнение потребителями как третьими лицами обязательств УК по внесению платы РСО за соответствующие коммунальные ресурсы. При этом схема договорных отношений по поставке коммунальных ресурсов не меняется, а УК не освобождается от обязанности оплатить поставленные ресурсы в объеме, не оплаченном потребителями, и не лишается права потребовать впоследствии от потребителей оплатить задолженность по коммунальным услугам. В связи с чем, именно на УК возложена обязанность по перечислению в РСО денежных средств в установленные договором сроки;

- что касается доводов о незаконности уступки права требования (от РСО в пользу истца), то тот факт, что истец является коммерческой организацией, не имеющей статуса РСО, не имеющей лицензии на осуществлении деятельности в сфере жилищно-коммунальных правоотношений, не влияет на правовую квалификацию спорных правоотношений, с учетом установленных по делу обстоятельств;

- поскольку судом установлено, что до предъявления иска в суд стороны заключили соглашение о погашении (реструктуризации) спорной задолженности, по условиям которого УК признала задолженность, которая образовалась в результате неоплаты УК поставленных кредитором коммунальных услуг. Также стороны согласовали график погашения задолженности сроком на 36 месяцев, и установили, что кредитор обязался не требовать уплаты долга с должника в судебном порядке при условии, что должник соблюдает сроки уплаты задолженности согласно графику. В результате выполнения УК условий этого соглашения часть долга погашена, что подтверждается платежными поручениями. Ввиду того, что УК перестала производить оплаты в соответствии с графиком погашения, задолженность в полном объеме не погасила, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском;

- таким образом, суд исходит из того, что к спорным правоотношениям подлежит применению принцип эстоппель (estoppel - лишать права возражения, запрет на противоречивое и непоследовательное поведение, venire contra factum proprium), являющийся одним из проявлений принципа добросовестности (статья 1 ГК РФ, пункт 5 статьи 166 ГК РФ);

- содержанием указанного принципа является недопустимость противоречивого и непоследовательного поведения участника правоотношений, ущемляющего интересы других участников правоотношений. При наличии обстоятельств, свидетельствующих о нарушении данного принципа, суд должен отказать в защите соответствующему лицу, поскольку последнее утрачивает право ссылаться на какие-либо факты или обстоятельства в связи со своим предыдущим поведением. Фактически эстоппель запрещает противоречивое поведение участников оборота;

- сторонами упомянутое соглашение подписано, УК частично исполнено, что свидетельствует о признании его со стороны УК законным,

- в связи с чем последующие заявления УК по признанию его ничтожным противоречат первоначальному поведению, что свидетельствует о нарушении ответчиком принципа эстоппель;

- таким образом, суд приходит к выводу о действительности спорного соглашения, так как поведение ответчика-УК давало истцу основание полагаться на действительность сделки;

- довод ответчика о том, что причиной подписания соглашения бывшим директором УК является отсутствие правовых знаний и боязнь "заморозить" счета, правомерно не принят судом во внимание, поскольку не соответствует принципу разумности и добросовестности (пункт 3 статьи 53 ГК РФ).

Верховный Суд РФ отказал УК в пересмотре дела.

Ремонт общего канализационного стояка, "зашитого" в капитальную стену частного помещения: можно ли и за чей счет ломать стену?

Определение Верховного Суда РФ от 2 сентября 2022 г. N 304-ЭС22-15226

ТСЖ и собственник помещения магазина на первом этаже МКД больше года не могут прийти к консенсусу об аварийном ремонте общедомового стояка канализации (при том, что пятно затопления на стене дома все увеличивается и захватило почти всю поверхность):

- ТСЖ категорически жаждет провести ремонт путем демонтажа старой трубы и установки новой, но требует не только доступа в помещение магазина, но и доступа к самому стояку, то есть частичного демонтажа кирпичной стены, за которой находится аварийный стояк - для ремонта нужны два технологических отверстия по 1,5 метров высотой на спорной стене. Два отверстия - потому что стена высокая - у магазина 5-метровые потолки;

- магазин категорически отказывается разбирать стену (во всяком случае, за свой счет), и требует замены труб снизу - из подвала, и сверху - из туалета жилой квартиры. Потому что помещение с капительной кирпичной стеной приобретено в 2011 году, перепланировок не проводилось, никаких претензий со стороны надзирающих органов к этой стене не было и нет, следовательно, доступ к означенным инженерным коммуникациям из помещения магазина не предусмотрен проектной документацией на МКД.

Досудебные переговоры результатов не дали - ТСЖ, конечно, получило несколько штрафов и предписаний от жилнадзора за недобросовестное содержание ОДИ, но ГЖИ не стала вникать в технические детали и указывать способ проведения ремонта.

Суд первой инстанции счел, что демонтаж стены объективно необходим:

- согласно выводам судебной экспертизы (и другим относимым доказательствам), спорная кирпичная шириной в 0,5 кирпича стена магазина самонесущая - то есть это есть стена, предназначенная для обслуживания только магазина, перекрытие на нее не опирается;

- капитальная стена дома имеет неправильную П-образную форму, внутри неё размещёна ниша для прохода трубопроводов инженерных систем - стояка холодного и горячего водоснабжения и канализации, доступ к стояку заложен кирпичной кладкой, отличающейся по своим характеристикам (цвету и фактуре) от капитальной стены в стене дома. Поэтажно ниша располагается в одних и тех же границах;

- совокупность этих факторов позволяет сделать вывод, что при строительстве здания доступ к нише не был ограничен, то есть в обследуемой стене на 1 этаже ниша была заложена кирпичной кладкой в процессе эксплуатации помещения;

- таким образом, кирпичную кладку в пределах ниши демонтировать возможно. Демонтаж данного участка кладки не нарушит прочность и устойчивость конструкции стены;

- доступ к стояку невозможен исключительно через подвальное помещение и квартиру, расположенную сверху, поскольку сторонами не обнаружена организация, которая смогла бы обеспечить ремонтные работы именно таким способом,

- тем более представляется сомнительным, что такой способ ремонта был возможен на момент строительства МКД (в 1969 году). В настоящее время коммуникации размещаются в канале, три стороны которого являются частью несущей стены дома, соответственно, четвёртая сторона несущей быть не может, поскольку это бы исключило саму возможность ремонтных работ в случае прорыва труб, а технологии, позволяющие делать это через соседние помещения, ещё только начинают внедряться;

- обязанность же по обеспечению собственником помещения доступа к транзитным (общедомовым) инженерным коммуникациям, проходящих через помещение, установлена Правилами предоставления коммунальных услуг N 354, а также Правилами и нормами техэксплуатации жилья N 170. А следовательно, должен разобрать стену и пустить ремонтников из ТСЖ.

Однако 8 ААС это решение отменил и обязал ТСЖ заменить трубы в стояке без демонтажа стены:

- для разрешения вопроса была назначена еще одна (дополнительная) судебная экспертиза,

- вызванный в суд эксперт пояснил, что поставить новую пластиковую трубу в "зашитый" кладкой можно их квартиры сверху и из подвала снизу,

- кроме того, в экспертном заключении есть фотографии туалета квартиры сверху, и на этих фото видно, что место присоединения трубы унитаза к стояку канализации имеет дефекты стыка и протечку, о чем свидетельствуют лоток для сбора воды и подложенная тряпка, а также следы протечки. Таким образом, возможной причиной аварийной ситуации или одной из причин является отсутствие герметичности санузла квартиры сверху, следовательно, проведение ремонтных работ без устранения повреждений в квартире в любом случае не приведет к желаемому результату в помещении магазина, который говорил о том, что затопление осуществляется из вышерасположенной квартиры;

- суд также отклонил довод ТСЖ о том, что без технологических отверстий нельзя будет установить крепление стояка к стене через каждые 2 м, как того требует СП 40-107-2003. Потому что, по мнению суда, расстояние в 2 м между креплениями необходимо выдерживать только для неподвижных креплений, для подвижных нормируемое расстояние - это 22 метра (по расчетам суда: "110 мм х 20 = 2200 мм или 22 м (2200 : 100)"). А ТСЖ не доказало, что тут нужны именно неподвижные крепления.

(Отметим, что формулировка резолютивной части не исключала и демонтажа этой стены за счет ТСЖ).

Суд округа отменил постановление второй инстанции и оставил в силе решение первой, присовокупив следующее:

- невозможность ремонта без демонтажа стены уже была установлена заключением первой судебной экспертизы. Апелляционный суд назначил дополнительную, при этом необоснованно не привел в постановлении мотивов непринятия по существу выводов первой судебной экспертизы;

- при этом эксперт, который проводил дополнительную экспертизу, ответил лишь на часть поставленных вопросов, а именно о том, - можно ли без демонтажа стены установить новую пластиковую трубу и внедрить ее в существующий технологический канал. О том, можно ли без демонтажа стены вытащить из канала старую чугунную 6-метровую трубу, от которой отходят отводы/ выпуски и крепления, - эксперт ничего не сказал;

- проектная строительная документация на жилой дом (в том числе и схемы стояков) отсутствуют в связи с давним годом строительства дома, но исходя из технической документации на МКД (технический паспорт БТИ), а также предоставленным поэтажным планам глухое закрытие без доступа стояков ГВС, ХВС и канализации в помещениях магазина не предусмотрено. Апелляционный суд проигнорировал, что в жилых квартирах над магазином, в которых также проходят общие домовые стояки ГВС, ХВС и канализации, имеются технологические ниши в виде технологических и (или) ревизионных окон/люков, и доступ к коммуникациям (стоякам) в них не ограничен какой-либо кирпичной или иной кладкой, имеющейся только по всей высоте помещения магазина, что зафиксировано в обоих экспертных заключениях;

- магазин, хотя и утверждал, что спорная кирпичная кладка изначально была в помещении с момента его строительства в 1971 году и является капитальной стеной, но никаких доказательств этому не представил. Однако в силу общего распределения бремени доказывания обстоятельств именно он, поскольку ссылался на капитальный характер кирпичной кладки (стены), которой закрыт технологический канал в стене дома с проходящими в нем общедомовыми стояками, и должен был предоставить надлежащие доказательства в обоснование своей правовой позиции;

- наконец, по делу установлено, что спорная кирпичная кладка шириной в 0,5 кирпича является самонесущей стеной, то есть стеной, предназначенной для обслуживания только одного спорного помещения, которой заложен технологический канал в стене дома с проходящими в нем трубопроводами общего пользования. А значит, такая стена не относится к общему домовому имуществу и не может являться капитальной стеной жилого дома применительно к Правилам N 491;

- и раз магазин не доказал наличия кирпичной кладки при строительстве нежилого помещения как особого конструктивного элемента, то обязанность освободить доступ к общедомовому имуществу путем частичного демонтажа кирпичной кладки для доступа к технологическому каналу с проходящими в нем трубопроводом общего пользования с ГВС, ХВС и канализации возложена на собственника помещения магазина в силу бремени содержания имущества (статья 210 ГК РФ) и установленной законом обязанности предоставить доступ к общедомовым системам при их ремонте, на что было верно указано судом первой инстанции.

По поводу того, за чей счет нужно ломать стену, суд указал следующее:

- в письме Минстроя России от 16.01.2019 N 794-АО/06 разъяснено, что если ВДИС располагаются в стенах или под полами в помещении собственника (или нанимателя), он должен обеспечить свободный доступ к общедомовому имуществу, находящемуся в его квартире, для проведения ремонтных работ специальными бригадами подрядной организации, осуществляющей капитальный ремонт. Вместе с тем, если с учетом технических характеристик отдельных элементов строительных конструкций и инженерных систем МКД проведение их капремонта невозможно без причинения вреда имуществу собственников помещений в этом МКД, соответствующие расходы подлежат включению в проектную документацию на проведение капремонта. В таком случае расходы на демонтаж и монтаж конструкций, за исключением материалов настенных и напольных покрытий, должны учитываться в проектной документации;

- в рассматриваемом же случае имеет место устранение аварийной ситуации, а не проведение капитального ремонта жилого дома, что сторонами в процессе рассмотрения дела не оспаривалось,

- следовательно, возложение на ТСЖ расходов по демонтажу кирпичной кладки в помещении магазина в стене с технологическим каналом для замены стояков нельзя признать законным и обоснованным.

Верховный Суд РФ отказал собственнику помещения магазина в пересмотре дела.

Можно ли взыскать с УК неосновательное обогащение за то, что трубопроводы ГВС проходят внутри помещения?

Определение Верховного Суда РФ от 2 сентября 2022 г. N 302-ЭС22-16192

УК обратилась с иском к собственнику нежилого помещения МКД о взыскании долга за услуги по содержанию общего имущества.

Собственник обратился со встречным иском - о взыскании неосновательного обогащения в связи со следующим:

- трубопроводы ГВС и ХВС проложены по длине спорного нежилого помещения под потолком;

- собственник нежилого помещения самостоятельно смонтирован потолок для маскировки трубопроводов, что уменьшило высоту помещения на 1 метр;

- эти трубопроводы занимают площадь нежилого помещения в общем размере 20,4 кв.м.,

- следовательно, УК неосновательно сберегла почти миллион рублей за фактическое пользование частью спорного нежилого помещения (размер ежемесячной ставки арендной платы за нежилые помещения был рассчитан частным экспертным центром);

- кроме того, в связи с уменьшением площади принадлежащего ему помещения за счет размещения в нем общего имущества УК - двух труб водоснабжения, доля собственника в праве общей долевой собственности уменьшилась, следовательно, подлежит уменьшению доля обязательных расходов на содержание общего имущества.

Судами всех инстанций первоначальный иск удовлетворен, а встречный иск отклонен:

- истец по встречному иску не доказал факт неосновательного обогащения на стороне истца по первоначальному иску;

- трубопроводы относятся к общему имуществу дома, принадлежат всем собственникам помещений МКД, и собственностью УК не являются, в связи с чем она не может нести заявленные истцом по встречному иску расходы;

- УК не заключала договора аренды на размещение трубопровода с собственником нежилого помещения;

- кроме того, на момент возникновения права собственности на указанное помещение, ответчик располагал сведениями о наличии данных трубопроводов в помещении, однако, данное обстоятельство не явилось препятствием к приобретению нежилого помещения в таком виде. Разводка трубопроводов предназначена для бесперебойной подачи коммунальных услуг всем лицам, пользующимися помещениями в МКД;

- наконец, доводы о несении расходов на содержание трубопроводов также не подтверждены документально.

Верховный Суд РФ не стал пересматривать дело.

Обязана ли УК обеспечить пуск отопления в помещение, собственник которого незаконно перенес элеваторный узел в свой подвал?

Определение Верховного Суда РФ от 6 сентября 2022 г. N 301-ЭС22-15027

ЗАГС (владелец нежилого помещения в МКД) и УК разбирались в том, кто из них обязан выполнить технические мероприятия, предписанные теплосбытом и необходимые для пуска отопления именно в нежилое помещение. Загс получил соответствующие рекомендации от РСО, переправил их в УК, но УК ответила категорическим отказом. Из-за этого ЗАГС пропустил начало отопительного сезона: во все квартиры МКД тепло было подано, а в его помещение - нет.

УК сочла, что обеспечение подачи тепла в помещение ЗАГСа не является ее обязанностью по договору управления МКД, поскольку:

- ранее ЗАГС в нарушение проектной документации самовольно переместил элеваторный узел в подвальное помещение пристроенной части МКД, демонтировав его с транзитного трубопровода, на котором узел находился ранее в соответствии с проектом МК;

- данный элеваторный узел, согласно условиям госконтракта между ЗАГС и РСО на теплоснабжение помещения, является собственностью ЗАГС, а не общедомовым имуществом,

- данный элеваторный узел, кроме того, обслуживает всего одно помещение в МКД, - а именно помещение ЗАГС, и уже в силу этого не может признаваться общедомовым имуществом,

- данный элеваторный узел, наконец, врезан в теплосеть до общедомового прибора учета тепловой энергии,

- ну и, наконец, элеваторный узел находится на балансе ЗАГС согласно приложению к договору управления МКД.

Однако суды сочли, что элеваторный узел - это ОДИ, а УК обязана была провести технические мероприятия, необходимые для пуска тепла в помещение ЗАГС:

- на РСО возложена обязанность по обеспечению подачи соответствующего энергоресурса при наличии у абонента технически исправных энергопринимающих устройств, присоединенных к сетям. РСО подала тепло к стене МКД, и к РСО никаких претензий нет и быть не может;

- судом установлено, что рекомендации РСО, данные ЗАГСу в целях осуществления подготовки к отопительному сезону, соответствуют требованиям действующего законодательства, выполнены не были, что сторонами не оспаривается;

- согласно п. 6 Правил N 491, в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях, техническое обслуживание и содержание которого по общему правилу осуществляет УК;

- согласно абз. 2 п. 2 Правил N 354 к внутридомовым инженерным системам, являющимся общим имуществом собственников помещений в МКД, относятся инженерные коммуникации (сети), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, предназначенные для подачи коммунальных ресурсов от централизованных сетей инженерно-технического обеспечения до внутриквартирного оборудования. Под централизованными сетями инженерно-технического обеспечения понимается совокупность трубопроводов, коммуникаций и других сооружений, предназначенных для подачи коммунальных ресурсов к внутридомовым инженерным системам (отвода бытовых стоков из внутридомовых инженерных систем) (абзац 18 пункта 2 Правил N 354);

- спорный элеваторный узел относится к общедомовому имуществу, поскольку образует единую систему теплоснабжения в спорном МКД;

- внешней границей сетей теплоснабжения, входящих в состав общего имущества, является внешняя граница стены МКД, а границей эксплуатационной ответственности при наличии ОДПУ, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или РСО, является место соединения ОДПУ с соответствующей инженерной сетью, входящей в МКД (пункт 8 Правил N 491);

- требование об определении границ раздела внутридомовых инженерных систем и централизованных сетей инженерно-технического обеспечения содержится в пункте 21 Правил N 354, а также подпункте "а" пункта 18 Правил N 124, согласно которым в договоре ресурсоснабжения предусматривается в частности условие о разграничении ответственности сторон за несоблюдение показателей качества коммунального ресурса. Если иное не установлено договором ресурсоснабжения, РСО несет ответственность за качество поставляемого коммунального ресурса на границе раздела внутридомовых инженерных систем, являющихся общим имуществом собственников помещений в МКД;

- таким образом, граница балансовой принадлежности, по общему правилу, устанавливается по внешней стене МКД а граница эксплуатационной ответственности, если стороны не договорились об ином, устанавливается по границе балансовой принадлежности;

- в данном случае элеваторный узел подключен до ОДПУ, но после стены МКД, следовательно, относится к балансовой ответственности УК, поскольку участок сети от внешней стены МКД до места установки ОДПУ входит в состав общего имущества;

- указание иной балансовой принадлежности в договоре управления МКД не имеет значения, потому что данный договор не подписан ЗАГСом;

- что касается осуществление ЗАГСом самовольной перепланировки, то это не имеет правого значения для рассмотрения настоящего спора. Если УК полагает, что указанное обстоятельство привело к нарушению её прав, то она не лишено возможности их защиты посредством обращения в суд с требованием, удовлетворение которого позволит восстановить её права, например об устранении переоборудования и возврате коммуникаций в первоначальное положение.

ВС РФ отказал УК в пересмотре дела, поскольку ее доводы не позволяют сделать вывод о том, что при рассмотрении дела допущены нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, приведшие к судебной ошибке существенного и непреодолимого характера.

Акт осмотра МКД ТСЖ и строительным экспертом БЕЗ УЧАСТИЯ застройщика подтверждает недостатки строительных работ в МКД

Определение Верховного Суда РФ от 5 сентября 2022 г. N 309-ЭС22-16032

ТСЖ предъявило многомиллионный иск к застройщику МКД о взыскании убытков, понесенных в связи с устранением недостатков многоквартирного дома (дом - 25-этажная башня, из недостатков - трещины по фасаду и отслоения штукатурки, трещины в кладке балконного ограждения, трещины на балконах, дыры в кровле, отслоение штукатурки в МОПах, трещина лестницы).

Застройщик считал, что недостатки обнаружены за пределами гарантийного срока:

- дом введен в эксплуатацию в конце декабря 2014 года,

- а акт осмотра, который застройщик счел надлежащим доказательством наличия дефектов, был составлен лишь в январе 2020 года;

- при этом ТСЖ ссылалось на еще один, более ранний, акт осмотра от сентября 2019 года,

- но застройщик требовал признать его ненадлежащим доказательством, потому что 1. акт односторонний, 2. он не содержит указания на причинно-следственную связь между выявленными дефектами и действиями застройщика, 3. ТСЖ, якобы, не доказало факт отправки акт и претензии в адрес застройщика.

Однако суды всех инстанций согласились с ТСЖ:

- разрешение на строительство дома было выдано застройщику после вступления в силу Закона N 214-ФЗ о долевом строительстве, квартиры покупались на основании договоров долевого участия, следовательно, следует применять нормы этого закона;

- согласно ч.ч. 2, 6 ст.7 Закона N 214-ФЗ, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков. Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока;

- гарантийный срок начался с момента передачи квартир по акту приема-передачи , то есть 30.12.2014, следовательно, он истек 30.12.2019, поскольку согласно ч. 5 ст. 7 Закона N 214-ФЗ этот срок не может составлять мене чем 5 лет;

- на фасаде МКД появились многочисленные трещины и отслаивание штукатурного слоя, на кровле возникли протечки, а также возникли иные дефекты. С целью фиксации указанных дефектов многоквартирного дома в период действия гарантийного срока истцом был проведен осмотр совместно с экспертной организацией, по результатам которого составлен акт осмотра от 03.09.2019 с фиксацией выявленных недостатков именно строительных работ, затем направлена претензия, что подтверждается почтовым идентификатором Почты России;

- при этом исковое заявление подано товариществом в суд 20.07.2020, то есть в пределах срока исковой давности (3 года) с момента обнаружения (03.09.2019) недостатков;

- положения ч.ч. 2 и 5 ст. 7 Закона N 214-ФЗ направлены, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его.

ВС РФ отказал застройщику в пересмотре дела.

Суд отменил решение ОСС: в каком случае долг за ЖКУ взыщут по тарифу, утвержденном на этом "отмененном" собрании?

Определение Верховного Суда РФ от 9 сентября 2022 г. N 310-ЭС22-15283

УК взыскивала долг (коммунальные услуги + СиР) с ИП- владельца нежилого помещения в МКД.

ИП не признал долг, поскольку:

- УК, по его мнению, незаконно управляла домом, поскольку решение ОСС МКД по выбору этой УК было признано недействительным в суде общей юрисдикции;

- УК, по его мнению, незаконно применила тариф на СиР, утвержденный на упомянутом ОСС, поскольку и это решение было признано недействительным в суде.

Однако суды удовлетворили иск УК полностью:

- действительно, решение ОСС МКД о выборе данной УК было признано недействительным, и спорный МКД был вычеркнут из реестра лицензий. Однако на основании ч. 3 ст. 200 ЖК РФ УК не могла оставить дом без управления до появления в доме новой УК или ТСЖ (в рассмотренном деле такой период продолжался более года). Поэтому УК управляла домом правомерно и вправе требовать плату по договору об управлении МКД;

- что же касается спорного тарифа, то - хотя, действительно, решение ОСС о его одобрении было признано впоследствии недействительным, - однако поскольку УК была обязана управлять домом в соответствии с ч.3 ст. 200 ЖК РФ до выбора собственниками способа управления или проведения органом МСУ открытого конкурса по отбору УК для указанного дома, то она, соответственно, применяла при исполнении своих обязанностей тариф, установленный собственниками;

- тем более что собственного контррасчета ответчик в материалы дела не представил. "Контррасчет" был представлен лишь в апелляционную инстанцию, при этом вместо тарифа, примененного УК, в расчетах использовалось значение "0". Таким образом, заявляя о неправомерности расчета истца, ответчик не представил содержательный контррасчет, например, с применением соответствующего тарифа, установленного органом МСУ (п. 4 ст. 158 ЖК РФ).

ВС РФ отказал ИП в пересмотре дела, поскольку доводы кассационной жалобы не свидетельствуют о допущенных нарушениях норм материального и процессуального права, которые бы служили достаточным основанием в силу ч. 1 ст. 291.11 АПК РФ к отмене обжалуемых судебных актов.

При наличии прямого договора с арендатором помещения в МКД УК не сможет взыскать долг по СОИ с собственника того же помещения

Определение Верховного Суда РФ от 12 сентября 2022 г. N 304-ЭС22-15379

УК не смогла выиграть - целиком - иск о взыскании платежей за содержание жилого помещения в отношении убежища (противорадиационного укрытия) в МКД:

- уплату долга по содержанию, но лишь в части, суды возложили на Росимущество как балансодержателя убежища,

- однако остальная часть платежей приходилась на часть убежища (почти половину площади), переданную в аренду культурно-просветительской организации,

- причем арендатор заключил с УК самостоятельный договор на предоставление эксплуатационных и коммунальных услуг в отношении арендованных площадей,

- в дальнейшем, правда, арендатор как юридическое лицо прекратил свою деятельность,

- однако до даты прекращения деятельности заключенный между УК и арендатором договор, являлся действующим, и до указанный даты именно арендатор нес обязанность по оплате расходов на содержание помещения и коммунальные услуги.

УК подала жалобу в Верховный Суд РФ, однако дело не ушло на пересмотр. ВС РФ, отказывая в пересмотре, отметил, что в указанных обстоятельствах не имелось оснований для возложения спорной обязанности на собственника помещения при наличии прямого договора между арендатором и УК.

Перезаключение договора между УК и РСО в связи с переходов жителей на "прямые" договоры не требуется

Определение Верховного Суда РФ от 13 сентября 2022 г. N 305-ЭС22-15392

ТСЖ потребовало от водоканала перезаключить договор холодного водоснабжения и водоотведения от 2008 года - то есть расторгнуть старый договор и заключить новый. Потому что:

- с 2008 года в правовом регулировании функционирования ЖКХ произошли изменения, было принято множество новых НПА в сфере предоставления коммунальных услуг, вследствие чего спорный договор в нынешней его редакции не соответствует ни действующим правовым нормам, ни существующим реалиям, а в части учета объемов ресурсов прямо противоречит действующему законодательству,

- кроме того, жители М КД перешли на "прямые" договоры о предоставлении коммунальных услуг с РСО, поэтому договор с ТСЖ нужно переписать так, чтобы его предметом были исключительно вода и водоотведение для общедомовых нужд.

Однако три судебных инстанции согласились с водоканалом в том, что изменять договор не нужно:

- по факту водоканал все равно определяет объем КР на СОИ путем вычета из показаний ОДПУ суммы показаний ИПУ жителей МКД,

- стало быть, права ТСЖ не нарушены,

- а существенных изменений обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, которые согласно ст. 451 ГК РФ могут являться основанием для его изменения или расторжения, суды не установили.

ВС РФ отказал ТСЖ в пересмотре спора, поскольку фактически возражения ТСЖ сводятся к несогласию с возможным неверным определением РСО объема ресурса при использовании расчетного метода исчисления объема индивидуального потребления, что само по себе не является основанием для расторжения действующего договора и заключения нового.

По иску УК на ОМСУ возложена обязанность модернизировать трубопроводы ГВС и провести реконструкцию ЦТП для нужд ряда МКД

Определение Верховного Суда РФ от 13 сентября 2022 г. N 306-ЭС22-15371

УК из Саратова выиграла у города непростое дело о модернизации и ремонте сетей ГВС за счет средств муниципального бюджета.

Причиной иска послужили "хронические" жалобы жителей нескольких соседних домов на "хронически" недогретую горячую воду. Для выигрыша в суде оказалось достаточно по одной жалобе на каждый проблемный МКД, но по каждой этой жалобе была проведена совместная с РСО проверка. Жалобы типовые - на температуру горячей воды ниже 60 градусов по Цельсию, что является минимальным порогом нормативной температуры, которая должна поступить в точке водоразбора у потребителя в жилом помещении. Акты УК и РСО по каждой такой жалобе также фиксировали низкую температуру горячей воды - от 30 до 54 градусов по Цельсию. При этом в актах РСО специально отмечалось, что "циркуляционный узел в подвальном помещении в МКД имеется, что позволяет частично сохранять температуру ресурса "горячая вода" при доставке его в помещения собственников". Но горячая вода доставляется к домам холодной, потому что системы рециркуляции воды просто нет.

Пользуясь этим обстоятельством, УК потребовала от ОМСУ обеспечить те ЦТП, от которых запитаны спорные дома, технически исправной системой рециркуляции горячей воды - составить проектно-сметную документацию, провести реконструкцию и частичный ремонт трубопроводов.

Уже в суде была назначена судебная экспертиза, перед экспертом были поставлены вопросы:

- соответствует ли схема теплоснабжения спорных МКД требованиям строительных норм и правил, обеспечивая круглосуточную (без какого-либо слива) подачу жителям указанных домов коммунальной услуги по ГВС температуры, установленной Правилами N 354?

- если параметры качества ГВС, поставляемого в спорные МКД, не соответствуют нормативным, то почему, и может ли ВДИС спорных МКД обеспечивать подачу ГВС надлежащего качества при существующей схеме теплоснабжения спорных жилых домов?

- какие работы необходимо произвести в ЦТП и на тепловых сетях на участке от этих ЦТП до спорных МКД для обеспечения их помещений бесперебойным качественным ГВС?

Согласно заключению эксперта:

- схема теплоснабжения спорных МКЖ не соответствует требованиям строительных норм и правил (СНиП), не обеспечивает круглосуточную (без какого-либо слива) подачу жителям указанных домов коммунальной услуги по ГВС соответствующей температуры;

- несоответствие температуры горячей воды обусловлено несколькими основными причинами, во-первых, недостатками существующей тупиковой схемы внутриквартальных и внутридомовых сетей ГВС, при которых происходит остывание горячей воды в трубопроводах в период снижения или отсутствия водоразбора. Данная система наиболее рациональна и целесообразна только в местах непрерывного разбора горячей воды (бани, прачечные), либо подачи горячей воды по временному графику. А во-вторых, это происходит из-за отсутствия необходимого оборудования в ЦТП, позволяющего приготавливать горячую воду по циркуляционной, закрытой схеме;

- для обеспечения жителей качественной и бесперебойной горячей водой нужно, в том числе, установить циркуляционные трубопроводы системы ГВС между всеми спорными МКД и ЦТП и выполнить реконструкцию ЦТП.

Три судебные инстанции пришли к следующему:

- представленные в материалах дела доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы, проведенной с участием представителей сторон, подтверждают, что причиной предоставления населению услуг ГВС ненадлежащего качества является отсутствие внутридомовой циркуляции, отсутствие внутриквартальных циркуляционных трубопроводов, надлежащего оборудования и циркуляционных трубопроводов в спорных центральных тепловых пунктах (ЦТП) и котельной;

- возложить ответственность за ненадлежащий ресурс на РСО невозможно, поскольку согласно договору ресурсоснабжения между РСО и УК их границы эксплуатационной ответственности не совпадают - граница УК проходит по стене МКД, а граница РСО - по стене ЦТП;

- при этом в силу пп. 4 ч. 1 ст. 16 Закона об общих принципах организации МСУ к вопросам местного значения городского округа относится организация в границах городского округа электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом, а согласно ст. 51 упомянутого Закона органы МСУ от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом;

- Положением о комитете по ЖКХ администрации муниципального образования "Город Саратов" предусмотрено, что комитет по ЖКХ является отраслевым (функциональным) структурным подразделением администрации муниципального образования "Город Саратов", наделенным полномочиями по решению вопросов местного значения в сфере ЖКХ города Саратова. К числу основных задач Комитета, связанных с решением вопросов местного значения, отнесено участие в организации электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом,

- таким образом, в рассматриваемом случае, компетентным органом, представляющим интересы муниципального образования "Город Саратов" в организации в границах города в электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, в организации обеспечения надежного теплоснабжения, является Комитет по ЖКХ администрации муниципального образования "Город Саратов" за счет средств казны муниципального образования "Город Саратов";

- что касается возражения города о том, что спорный ЦТА и сети были переданы специализированной организации (теплоэлектрогенерирующей компании) по договору безвозмездного пользования муниципального имущества, то таковая передача состоялась по договору ссуды. Согласно статье 695 ГК РФ ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования. Однако циркуляционная линия ГВС ссудополучателю не передавалась. Следовательно, модернизация, реконструкция и техническое перевооружение переданной схемы ГВС жилых домов не входит в обязанности лица, которому город передал имущество в безвозмездное пользование;

- таким образом, город Саратов в лице Комитета по ЖКХ за счет средств муниципальной казны обязан произвести мероприятия по реконструкции, модернизации и ремонту сетей ГВС в течение шести месяцев с момента вступления решения в законную силу.

ВС РФ отказал городу в пересмотре дела.

"Прежняя" УК не должна передавать новой УК копии паспортов собственников помещений и паспорта на ИПУ

Определение Верховного Суда РФ от 13 сентября 2022 г. N 308-ЭС22-15474

Вновь образованное в доме ТСЖ потребовало от "ушедшей" из МКД УК передать истцу документы, связанные с эксплуатацией дома, в том числе:

- паспорта на установленные ИПУ электричества,

- документы о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества

- копии свидетельств о праве собственности и Выписки из ЕГРН на жилые/нежилые помещения,

- копии паспортов собственников жилых/нежилых помещений.

Любопытно, что в возражение УК привела, в том числе, следующий довод (не был оценен судом): "ТСЖ оказывает услуги по содержанию общего имущества в МКД и активно взыскивает задолженность за оказанные услуги, что подтверждается информацией, размещенной на официальном сайте 233 судебного участка Западного округа г. Краснодара (более 30 судебных дел), тем самым переданная техническая документация и иные документы, связанные с управлением МКД, являются достаточными для надлежащего управления и содержания общего имущества МКД".

Суды удовлетворили требования частично:

- УК обязана передать ТСЖ документы на установленные ИПУ электричества, а именно - технические характеристики, год установки, факт замены или поверки, дата последней поверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний, свидетельства о поверке, поскольку данное требование ТСЖ основано на положениях подпункта "а" пункта 24 Правил N 491;

- УК обязана передать ТСЖ выписки из ЕГРН, содержащие сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, поскольку данное требование ТСЖ основано на положениях подпункта "б" пункта 26 Правил N 491. Вне зависимости от наличия или отсутствия зарегистрированных прав на объект недвижимости, данная выписка входит в перечень документации, связанной с управлением МКД, подлежащей передаче;

- УК обязана передать ТСЖ документы о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в МКД (пп. "б" п. 24 Правил N 491), но лишь за последние 5 лет, поскольку согласно пункту 456 раздела 4.1 "Перечня типовых управленческих архивных документов, образующихся в процессе деятельности государственных органов, органов местного самоуправления и организаций, с указанием сроков хранения", утв.приказом Минкультуры России от 25.08.2010 N 558, акты выполненных работ хранятся 5 лет;

- копии свидетельств о праве собственности, копии паспортов собственников жилых/нежилых помещений не входит в перечень документации, связанной с управлением МКД, подлежащей передаче, в связи с чем, суд не находит оснований для обязания ответчика их передать;

- довод УК об отсутствии всего перечня документов, истребуемых у неё, подлежит отклонению, поскольку вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ надлежащих доказательств, подтверждающих утрату технической документации или ее неполучение от предыдущей управляющей организации, судам не представлено.

ВС РФ отказался пересматривать дело.

Лицо, которое осуществляет техобслуживание и ремонт общего имущества МКД по договору с ТСЖ, вправе взыскивать долги по оплате за содержание жилья и коммунальные услуги

Определение Верховного Суда РФ от 14 сентября 2022 г. N 306-ЭС22-15611

Обслуживающая организация, заключившая с ТСЖ договор на техническое обслуживание и ремонт общего имущества МКД, взыскала с собственника нежилых помещений долг по оплате за содержание жилья и коммунальные услуги и пени с их последующим начислением с по день фактического исполнения обязательства.

Добиваясь пересмотра решений, собственник указывал на следующие обстоятельства:

- у данной обслуживающей организации нет лицензии на управление МКД, в силу чего собственник не может заключить с ней соответствующий договор;

- суд не выяснил, кто именно (уж не ТСЖ ли?) является исполнителем, на которого возложена обязанность по содержанию общего имущества в МКД.

Верховный Суд РФ отказался пересматривать дело, ссылаясь на следующее:

- для управления спорным МКД собственниками дома создано товарищество собственников недвижимости,

- на общем собрании собственников помещений МКД (не ОСЧ ТСЖ) принято решение о заключении договора на техническое обслуживание и ремонт общего имущества МКД с обслуживающей организацией - истцом по настоящему делу;

- во исполнение принятого решения, между ТСН и истцом заключен договор на техническое обслуживание и ремонт общего имущества МКД, в соответствии с условиями которого обслуживающая организация осуществляет техническое содержание МКД; оказывает работы и услуги по содержанию общего имущества в МКД; предоставляет собственникам платежные поручения для оплаты жилищных услуг; обеспечивает предоставление коммунальных услуг собственникам, организует круглосуточное аварийно-диспетчерское обслуживание МКД и т.д.;

- в соответствии с п. 3.2.5 договора, Обслуживающая организация вправе требовать внесения платы за жилищно-коммунальные услуги согласно условиям договора, взыскивать с должников сумму неплатежей и пеней, в порядке, установленном действующим законодательством РФ;

- ответчик за спорный период не оплачивал услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД, хотя как собственник помещения обязан нести бремя содержания имущества путем оплаты предоставляемых услуг по установленным тарифам.

(Отметим, что ответчик не перечислял платежи и в адрес ТСЖ).

Если повышающий коэффициент за отсутствие ИПУ уже выставлен нанимателю муниципальной квартиры, то в иске о взыскании коэффициента с ОМСУ следует отказать

Определение Верховного Суда РФ от 15 сентября 2022 г. N 309-ЭС22-12104

УК пыталась взыскать с администрации города величину повышающего коэффициента к величине норматива потребления ХВС, ГВС в отношении муниципальных квартир, не оборудованных ИПУ горячей и холодной воды (почти 2 млн рублей). В первой инстанции УК выиграла, однако суды апелляционной и кассационной инстанции отменили это решение:

- исковые требования к ОМСУ мотивированы тем, что собственником не исполнена предусмотренная законом обязанность по оснащению находящихся в его собственности жилых помещений в МКД индивидуальными приборами учета;

- действующее законодательство возлагает на собственника помещения в МКД обязанность по оборудованию этого помещения приборами учета независимо от того, относится ли оно к государственному (муниципальному) или частному жилищному фонду, и независимо от того, использует ли собственник принадлежащее ему помещение для проживания или сдает это помещения внаем другим лицам;

- при расчете платы за коммунальные услуги для собственников помещений в МКД, которые обязаны оснастить принадлежащие им помещения приборами учета энергоресурсов, и помещения которых не оснащены такими приборами учета, применяются повышающие коэффициенты к нормативу потребления соответствующего вида коммунальной услуги в размере и в порядке, которые установлены Правительством РФ (ч. 1 ст. 157 ЖК РФ);

- нормами жилищного законодательства исключается возможность возложения неблагоприятных имущественных последствий (применение повышающего коэффициента) за несовершение действий по оборудованию жилых помещений приборами учета потребляемых ресурсов на лиц (нанимателей), не управомоченных в силу закона на самостоятельное решение вопроса об оснащении этих помещений приборами учета и не несущих в силу закона обязанности по их установке, что соответствует правовой позиции Верховного Суда РФ, содержащейся в определениях от 18.07.2019 N 307-ЭС19-6279, от 13.09.2019 N 307-ЭС19-6256);

- между тем судом установлен факт повторного предъявления ОМСУ оплаты за коммунальные услуги по нормативу с учетом применения повышающего коэффициента, ранее выставившего оплату жильцам квартир с повышающим коэффициентом к нормативу,

- таким образом, УК реализовала право на взыскание повышающего коэффициента по спорным квартирам, и предъявление спорной суммы ОМСУ является злоупотреблением правом;

- если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ);

- из представленных УК доказательств судом не установлено, что жильцам квартир реализован возврат денежных средств, истцом также не представлены надлежащие доказательства получения откорректированных счетов жильцами квартир.

Верховный Суд РФ отказал УК в пересмотре дела.

Арендатор нежилых помещений в МКД смог взыскать с ЖСК убытки за простой из-за отключения электричества неустановленным лицом

Определение Верховного Суда РФ от 19 сентября 2022 г. N 307-ЭС22-16731

В течение двух недель нежилое помещение в МКД было полностью обесточено (что подтверждено совместными актами с УК). По данному поводу арендатор добился проведения прокурорской проверки, материалы проверки легли в основу иска собственника помещения к ЖСК о взыскании упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы за указанный период (в суде общей юрисдикции), а установленные по упомянутому делу факты легли в основу уже другого иска - арендатор взыскал с ЖСК убытки в виде недополученной среднедневной выручки за период "без света" и в виде убытков по оплате работникам арендатора простоя за тот же период.

Суды указали следующее:

- в ходе прокурорской проверки было установлено отсутствие электроснабжения в нежилом помещении (отключение произведено в ГРЩ жилого дома), выявлены нарушения, допущенные ЖСК N 1175 при эксплуатации и содержании ГРЩ и подвальных помещений жилого дома, на придомовом земельном участке установлено наличие сооружений, примыкающих к фасаду жилого дома, используемых пользователями торгового павильона в качестве подсобных помещений, сведения о согласовании которых в ходе проверки не представлены;

- по фактам выявленных нарушений в отношении ЖСК было возбуждено дело об административном правонарушении, предусмотренном ст. 7.22 КоАП РФ, которое направлено для рассмотрения в орган жилнадзора. Председателю кооператива внесено представление об устранении нарушений жилищного законодательства, которое находится на рассмотрении;

- в ходе рассмотрения дела об административном правонарушении также было установлено, что в помещении ГРЩ имеется многочисленный мусор; электрические щитовые находятся в открытых шкафах; в помещении ГРЩ отсутствуют схемы распределения и линейные схемы, а также отсутствуют предупреждающие таблички и средства безопасности для обслуживающего персонала; в помещении ГРЩ в электрических щитовых установках имеются многочисленные "скрутки", часть неработающего оборудования не демонтирована; на входной двери в помещении ГРЩ отсутствует маркировка и обозначения;

- постановлением по делу об АП, вынесенным заместителем начальника ОГЖН, ЖСК привлечен к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ, и ему назначено наказание в виде административного штрафа в размере 40 000 руб;

- ненадлежащее исполнение ЖСК своих обязанностей по содержанию общего имущества МКД, выраженное, в том числе, в нахождении электрических щитовых в открытых шкафах и наличии в них мусора, привело к отключению неустановленным лицом электроснабжения в нежилом помещении из ГРЩ жилого дома, который согласно актам разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности находится на содержании ЖСК;

- по вине ЖСК из-за отключения электроэнергии арендатор не мог осуществлять свою деятельность в полной мере и пользоваться помещением в указанный период.

Верховный Суд РФ отказал ЖСК в пересмотре дела.

Если протечка крыши произошла в гарантийный период, застройщик и УК возмещают убытки из-за протечки в равных долях

Определение Верховного Суда РФ от 19 сентября 2022 г. N 304-ЭС22-15814

Собственник нежилого помещения в МКД предъявил иск о возмещении убытков, понесенных в связи с протечкой крыши, и возложении обязанности провести ремонт кровли - первоначально лишь к УК, затем суд привлек в качестве второго ответчика застройщика МКД.

Суды указали следующее:

- УК -ответчик приступила к управлению домом в 2017 году;

- комиссией в составе представителя УК и собственников имущества МКД в 2018 г. составлен акт осмотра общего имущества МКД, в котором зафиксировано техническое состояние крыши: имеются трещины гидроизоляционного слоя на всех секциях МКД и отслоения в местах примыкания гидроизоляционного слоя к выступающим конструкциям. Гидроизоляционное покрытие кровли 1 секции нежилой части частично выполнено из профилированного металлического листа;

- протечка кровли имела место в 2020 году;

- согласно выводам экспертизы, недостатки, повлекшие затопление помещений истца, возникли вследствие некачественного выполнения работ в ходе строительства;

- руководствуясь нормами жилищного законодательства, в том числе статьями 36, 161 ЖК РФ, пунктами 2, 10, 11, 42 Правил содержания общего имущества в МКД N 491, пунктом 7 Минимального перечня услуг и работ N 290, суды пришли к выводу, что ущерб был причинен в результате протечек, образовавшихся в том числе и вследствие некачественного выполнения работ по устройству кровли, выявленных в течение гарантийного срока,

- это свидетельствует о наличии вины каждого ответчика в равной степени,

- поэтому ущерб взыскивается с них в равных долях, с обязанием их также произвести ремонтные работы;

- суд отклоняет довод УК об отсутствии вины в причинении ущерба, поскольку ею неоднократно выполнялся текущий ремонт кровли, поскольку выполнение ремонтных работ без достижения положительного результата в виде прекращения протекания кровли не свидетельствует о надлежащем исполнении УК возложенных законом обязанностей. Факт принятия решения о проведении капитального ремонта также не освобождает УК от исполнения обязанностей по текущему ремонту и содержанию имущества.

Верховный Суд РФ отказался пересматривать дело.

Собственник нежилого помещения в МКД на "прямом" договоре с РСО имеет право на перерасчет по показаниям ИПУ

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 20 сентября 2022 г. N 307-ЭС22-12189

Тройка судей ВС РФ отменила решения нижестоящих судов и отправила на пересмотр дело о пересчета платы за холодную воду, потребленную в нежилом помещении МКД.

Холодная вода приобреталась по прямому договору между ИП (собственник помещения) и водоканалом. Договор предусматривал обязанность ИП ежемесячно снимать показания ИПУ ХВС и передавать их водоканалу. В период пандемии ИП несколько месяцев эти показания не передавал. Водоканал - не оспаривая исправность счетчика воды и сохранность пломб на нем - начисли ИП плату за ХВС на основании пунктов 14 и 16 Правил организации коммерческого учета воды, сточных вод, утвержденных постановлением Правительства РФ от 04.09.2013 N 776 (далее - Правила коммерческого учета воды), с применением метода учета пропускной способности устройств и сооружений, используемых для присоединения к централизованным системам водоснабжения. В пересчете платы на основании данных ИПУ ХВС водоканал отказал.

ИП попытался оспорить отказ в судах, но три инстанции встали на сторону водоканала:

- согласно п. 6 Правил предоставления комуслуг N 354 собственник нежилого помещения в МКД должен заключить отдельный договор ресурсоснабжения с РСО,

- сами упомянутые Правила N 354 не регулируют отношения по поставке холодной воды в нежилое помещение, возникшие между собственником нежилого помещения в МКД и РСО;

- а те нормативные правовые акты, которыми регулируется поставка холодной воды в нежилое помещение в МКД, не предусматривают обязанность РСО произвести перерасчет платы за поставленный в это помещение ресурс исходя из показаний ИПУ.

СКЭС ВС РФ не согласилась с таким выводом и отправила дело на пересмотр:

- руководствуясь абзацем третьим пункта 7 Правил N 354, предусматривающим, что договор ресурсоснабжения, заключаемый собственником нежилого помещения в МКД с РСО, должен соответствовать положениям законодательства РФ о водоснабжении, суды пришли к выводу о необходимости применения к расчетам сторон в случае непредставления показаний прибора учета исключительно Правил коммерческого учета воды, в которых отсутствует положение об обязанности организации, осуществляющей водоснабжение и (или) водоотведение, произвести перерасчет объема поставленной воды, определенного расчетным способом, в соответствии с показаниями прибора учета;

- однако судами не учтено, что законодательство РФ о водоснабжении, водоотведении включает не только Правила коммерческого учета воды, но и другие подзаконные акты, принимаемые в соответствии с Законом о водоснабжении и водоотведении, в том числе Правила холодного водоснабжения. В частности, именно Правила холодного водоснабжения, регулирующие, в числе прочих, отношения между организациями ВКХ и абонентами в сфере холодного водоснабжения и водоотведения, предусматривают, что определение количества поданной (полученной) холодной воды, принятых (отведенных) сточных вод осуществляется путем проведения коммерческого учета в соответствии с Правилами коммерческого учета воды (пункт 82);

- в то же время, в силу прямого указания в пункте 1 Правил холодного водоснабжения, к отношениям, возникающим между организациями ВКХ, собственниками и (или) пользователями помещений в МКД, положения названных Правил применяются в части, не урегулированной жилищным законодательством. В пункте 1 Правил коммерческого учета воды также закреплено условие о распространении этих Правил на отношения, связанные с подачей собственникам и пользователям помещений в МКД соответствующего коммунального ресурса, только в части, не урегулированной жилищным законодательством РФ, в том числе Правилами N 354;

- следовательно, если условия перерасчета размера платы за холодную воду исходя из фактического потребления, зафиксированного исправным прибором учета с неповрежденными пломбами, урегулированы жилищным законодательством (пункт 61 Правил N 354), отсутствие аналогичных положений в Правилах коммерческого учета воды не может служить основанием для отказа в проведении такого перерасчета по требованию собственника нежилого помещения в МКД при соответствии установленного в этом помещении ИПУ вышеперечисленным требованиям;

- наконец, делая вывод о невозможности возложения на ответчика обязанности произвести требуемый истцом перерасчет, суды не учли предусмотренную пунктом 28 Правил холодного водоснабжения общую норму, обязывающую организацию ВКХ зачесть излишне уплаченную абонентом сумму в счет платежа за следующий месяц в случае, если объем фактического потребления холодной воды и (или) оказанной услуги водоотведения за истекший месяц, определенный в соответствии с Правилами коммерческого учета воды, меньше объема воды (сточных вод), за который абонентом была произведена оплата;

- судебная коллегия считает, что приведенная норма исключает правомерность удержания организацией ВКХ полученной от абонента оплаты при наличии исправного прибора учета, зафиксировавшего фактическое потребление воды (отведение сточных вод) в меньшем объеме, чем было определено одним из расчетных способов.

Повышающий коэффициент из-за отсутствия счетчика в муниципальной/ государственной квартире платит публичный собственник квартиры, а не наниматель

Определение Верховного Суда РФ от 22 сентября 2022 г. N 304-ЭС22-17601

РСО выиграло иск к области о взыскании задолженности за поставленную воду в размере повышающего коэффициента, который применяется при отсутствии ИПУ и в случае наличия обязанности установки такого ИПУ - по всем квартирам, которые находятся в собственности области и сдаются нанимателям по договорам соцнайма.

Областное минимущество как представитель собственника иск не признало и указывало на необходимость взыскания коэффициента с нанимателей, однако суды отвергли данный довод:

- частями 4 и 5 статьи 13 Закона об энергосбережении, частью 1 статьи 157 ЖК РФ, пунктом 81 Правил N 354 обязанность по оснащению жилого или нежилого помещения приборами учета, вводу установленных приборов учета в эксплуатацию, их надлежащей технической эксплуатации, сохранности и своевременной замене возложены на собственника жилого или нежилого помещения;

- таким образом, действующее законодательство возлагает на собственника помещения в МКД обязанность по оборудованию этого помещения приборами учета независимо от того, относится ли оно к государственному (муниципальному) или частному жилищному фонду, и независимо от того, использует ли собственник принадлежащее ему помещение для проживания или сдает это помещения внаем другим лицам;

- с учетом изложенного, плата за коммунальную услугу в размере повышающего коэффициента к соответствующему нормативу потребления в связи с отсутствием индивидуального прибора учета подлежит взиманию с собственника, а не нанимателя помещения;

- соответствующая правовая позиция изложена в пункте 26 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019,

- поэтому является обоснованным вывод суда о наличии у ответчика обязанности по оборудованию принадлежащих области жилых помещений приборами учета и обязательств по внесению платы за коммунальную услугу в размере повышающего коэффициента в связи с неисполнением данной обязанности.

ВС РФ отказал области в пересмотре дела.

Договор между УК и гарантирующим поставщиком подлежит изменению в связи с вводом ОДПУ, даже если его поставила сетевая организация

Определение Верховного Суда РФ от 23 сентября 2022 г. N 305-ЭС22-17655

РСО (Гарантирующий поставщик) добилась внесении изменений в договор с УК в части изменения в электросетевой схеме МКД в связи с тем, что третье лицо (сетевая организация) осуществило замену и допуск в эксплуатацию ОДПУ электроэнергии в МКД, который находится под управлением ответчика.

УК категорически возражала против внесения изменений, потому что:

- для этого нет оснований, установленных договором или законом,

- УК не принимала участия во вводе ОДПУ в эксплуатацию,

- ОДПУ находится вне электрощитовой спорного МКД,

- УК не является исполнителем коммунальной услуги по электроснабжению.

Однако суды согласились с позицией РСО:

- согласно подп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда в случаях, предусмотренных законодательством или договором. В рассматриваемом случае правовым основанием для внесения изменений в спорный договор являются случаи, предусмотренные законами или договором, а именно,

- ч. 2 ст. 13 Закона N 261-ФЗ об энергосбережении о том, что установленные в соответствии с требованиями законодательства приборы учета должны применяться при осуществлении расчетов за энергетические ресурсы и применение их должно начаться не позднее первого числа месяца, следующего за месяцем ввода этих приборов учета в эксплуатацию,

- п. 154 Основных положений N 442 о том, что в случае неявки для участия в процедуре допуска прибора учета в эксплуатацию потребителя, который был уведомлен о дате и времени ее проведения, процедура допуска проводится без его участия представителем сетевой организации и (или) гарантирующего поставщика (энергосбытовой, энергоснабжающей организации), который явился для участия в процедуре допуска),

- п. 21 Правил N 124 о порядке определения объемов коммунального ресурса, поставляемого по договору ресурсоснабжения,

- п. 8.8 договора с РСО (установленные и введенные в эксплуатацию ОДПУ должны применяться при определении объема потребленной электроэнергии и подлежат включению в приложение N 2 к договору), при том что данный договор является публичным;

- суд принял во внимание, что УК, надлежащим образом извещенная о дате и месте допуска спорного ОДПУ приборов в эксплуатацию, интереса к данной процедуре не проявила, не направила своего представителя к назначенному времени для его участия, иную дату и время не предложила, в связи с этим допуск приборов учета был осуществлен истцом в порядке, предусмотренном разделом X Основных положений N 442;

- установленный сетевой организацией в отсутствие нарушений и допущенный в эксплуатацию спорный ОДПУ является работоспособными, соответствует требованиям законодательства, опломбированы и имеют допустимый класс точности (0,5 S), а следовательно, - соответствуют пункту 137 Основных положений N 442 и могут быть использованы при осуществлении расчетов по договору;

- доводы о том, что спорный ОДПУ не установлен в электрощитовой по адресу спорного МКД, необоснованны, поскольку из представленных материалов дела усматривается, что по ОДПУ установлен на границе балансовой принадлежности МКД по адресу данного МКД;

- доводы о том, что УК не является исполнителем коммунальной услуги по электроснабжению, отклоняются судом, поскольку противоречат условиям договора энергоснабжения, в котором согласована спорная точка поставки, кроме того, суд принимает во внимание исполнение ответчиком обязательств по нему за предыдущие периоды.

ВС РФ отказал УК в пересмотре дела.

Один лишь температурный график источников не может подтверждать отклонение температуры теплоносителя, поданного в МКД

Определение Верховного Суда РФ от 23 сентября 2022 г. N 305-ЭС22-17882

Жилищный кооператив пытался взыскать с теплосбытовой организации (РСО) размер неосновательного обогащения, полученный ею, по мнению кооператива, в связи с тем, что в МКД подавался слишком горячий теплоноситель, - РСО допускала значительные отклонения температуры сетевой воды в подводящем трубопроводе в части ее превышения относительно температурного графика, что повлекло избыточную поставку тепловой энергии почти на 1 млн рублей.

Однако суды отказали в иске:

- по делам о взыскании неосновательного обогащения на истца возлагается обязанность доказать факт приобретения или сбережения имущества ответчиком, а на ответчика - обязанность доказать наличие законных оснований для приобретения или сбережения такого имущества либо наличие обстоятельств, при которых неосновательное обогащение в силу закона не подлежит возврату;

- истец, по мнению суда, не представил документального обоснования факта поставки некачественного энергоресурса;

- в качестве доказательств поставки некачественного ресурса истец представил заключение специалиста и температурный график источников;

- что касается заключения специалиста, то материалами дела не подтвержден факт незаинтересованности, объективности и беспристрастности специалиста, кроме того, он не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний при составлении заключения, по аналогии с требованиями, изложенными в ст.86 АПК РФ, в связи с чем, спорное доказательство не отвечало требованиям допустимости, в связи с этим обоснованно не приняты во внимание его результаты;

- представленный истцом температурный график работы источников является приложением к иному (не спорному) договору энергоснабжения и не может применяться при определении факта поставки коммунального ресурса ненадлежащего качества, так как он не является приложением к спорному договору и не регулирует параметры в точке поставке - конкретном многоквартирном доме, в заключенном между сторонами договоре отсутствует согласованный температурный график;

- кроме того, из предоставленного в материалы дела письма ДЖКХ г. Москвы следует, что качество коммунального ресурса, поставляемого теплоснабжающей организацией в адрес конечного потребителя, должны определяться на основании температурного графика конкретного объекта капитального строительства и установленного в договоре с конечным потребителем. В подобной ситуации суд приходит к выводу, что температурные графики источников, согласованные с ПАО "Мосэнерго" и ДЖКХ г. Москвы, не разрабатывались для целей фиксации отклонений параметров качества тепловой энергии у потребителей и не могут быть применены для расчета по настоящему иску, а в связи с чем, предоставленная истцом в материалы дела Актуализация схемы теплоснабжения города Москвы на период до 2032" АО Мосгаз, ДЖКХ г. Москвы судом признается неотносимым доказательством;

- в соответствии с положениями пунктов 104 - 108 Правил N 354 исполнитель коммунальных услуг в подтверждение соблюдения порядка установления факта предоставления коммунальной услуги ненадлежащего качества должен представить следующие доказательства: акт проверки, составленный совместно с РСО и подтверждающий несоответствие температуры воздуха в жилом помещении, температуры горячей воды; сведения о количестве часов отклонения температуры; жалобы потребителей, зафиксированные в соответствующем журнале. Однако, кооператив не представил в материалы дела доказательств соблюдения порядка установления факта предоставления коммунальной услуги ненадлежащего качества, установленного действующим законодательством, доказательств нарушения качества у конечных потребителей;

- кроме того, установленное приказом Минэнерго N 115 отклонение в размере 3 % от заданного режима подачи тепловой энергии предусмотрено исключительно для отпуска тепловой энергии с источника теплоты (котельной, ТЭЦ). В этой связи норма права, предусмотренная пунктом 6.2.59 приказа Минэнерго N 115, не применима для целей фиксации отклонения параметров качества тепловой энергии в точке поставки тепловой энергии по договору теплоснабжения, заключенному с исполнителем коммунальных услуг. Правила 124, а также Правила 354 содержат жилищные нормы. Кроме того, Правила 124 и Правила 354, утвержденные постановлениями Правительства РФ, имеют большую юридическую силу чем приказ Минэнерго, а, следовательно, подлежат применению первично.

ВС РФ отказал кооперативу в пересмотре дела.

Внимание

Аналогичное дело рассматривалось в рамках спора N А55-10812/2020, спор выиграла РСО, определением Верховного Суда РФ от 28 сентября 2022 г. N 306-ЭС21-19689 ТСЖ отказано в пересмотре дела.

Законно ли не пускать собственника к его оборудованию, которое размещено в общем помещении МКД вопреки решению ОСС?

Определение Верховного Суда РФ от 27 сентября 2022 г. N 305-ЭС22-16727

ТСН "разругался" с владельцем бассейна (оборудован внутри частного нежилого помещения в МКД) из-за оборудования для этого бассейна. Это оборудование - система водоподготовки, фильтрации, уф-лампа, автоматическая станция и другое - размещено в подвальном помещении, которое входит в состав общего имущества собственников помещений МКД. При этом вопрос о том, можно ли предоставить данное помещение как место для спорного оборудования, уже выносился на ОСС, однако собственники отказались сдавать часть общего подвала для нужд бассейна.

ТСН потребовал от владельца бассейна убрать оборудование, при этом еще и перестал пускать туда работников для эксплуатации оборудования.

Собственник помещения, в котором расположен бассейн, предъявил ТСН иск с требованием предоставить круглосуточный свободный доступ и не чинить препятствия в пользовании тем "общедомовым" помещением, в котором размещено оборудование.

Несмотря на протесты ТСН, иск был удовлетворен:

- сторонами признается тот факт, что спорное помещение, расположенное в подвальном этаже дома, является общим имуществом собственников дома;

- таким образом, в силу положений ст. 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, истец, как собственник общего имущества, имеет права право беспрепятственно пользоваться спорным помещением;

- ТСН не доказал, что предоставление доступа истцу нарушает права иных собственников общего имущества, либо того, что в спорном помещении установлен особый режим посещения;

- а раз ТСН не доказал отсутствия у истца права наравне с другими собственниками иметь доступ в спорное помещение, а также не представил доказательств, что обеспечение доступа в спорное помещение представителей истца может нарушить каким-либо образом права ответчика или собственников дома, иск подлежит удовлетворению, поскольку истец претерпевает нарушение безусловных правомочий собственника по использованию своего имущества.

- а решение ОСС о несогласии на использование спорного помещения истцом не лишает истца права на пользование общим имуществом МКД и на обращение с настоящим иском в суд за защитой нарушенных прав.

При этом суд подчеркнул, что правомерность нахождения какого-либо оборудования в спорном помещении не является предметом спора. Ответчик вправе рассматривать вопрос о режиме пользования общим имуществом, что не является предметом спора по настоящему делу.

Верховный Суд РФ отказал ТСН в пересмотре дела.

Можно ли выкупить на торгах коммунальные долги граждан перед УК-банкротом, если покупатель - не РСО, но имеет соответствующие коды ОКВЭД?

Определение Верховного Суда РФ от 27 сентября 2022 г. N 306-ЭС22-16656

Юридическая контора не смогла приобрести дебиторскую задолженность УК - банкрота (права требования к физическим лицам по возврату просроченной задолженности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги), хотя и выиграла соответствующие торги:

- собранием кредиторов УК утвержден порядок продажи дебиторской задолженности - прав требования к физическим лицам по возврату просроченной задолженности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с учетом требований части 18 статьи 155 ЖК РФ к участникам и возможным победителям. Во исполнение утвержденного порядка продажи конкурсный управляющий УК-банкрота организовал проведение закрытых торгов в электронной форме;

- торги состоялись, победителем торгов признано ООО "Служба юридической защиты";

- однако к заявке победителя торгов не были приложены документы, подтверждающие статус победителя как РСО (кроме выписки из ЕГРЮЛ, в которой в разделе "Дополнительные виды деятельности" указаны ОКВЭД, относящиеся к РСО),

- в связи с эти конкурсный управляющий внес в проект договора уступки права требования (опубликованный в ЕФРСБ) дополнения, носящие декларативный характер и не изменяющие предмет и суть договора, а именно: пункт 2.1 дополнен следующим абзацем: "Подписывая настоящий договор, цессионарий гарантирует, что он является лицом, которое в соответствии с ч.18 ст.155 ЖК РФ, вправе приобрести права (требования) по возврату просроченной задолженности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В случае, если в последствии выяснится несоответствие цессионария требованиям ч. 18 ст. 155 ЖК РФ, цессионарий полностью принимает на себя все негативные последствии, риски и возможные убытки, вытекающие из несоответствия требованиям ч.18 ст.155 ЖК РФ и каких либо претензий к цеденту не будет иметь.";

- победитель торгов отказался подписать договор уступки права требования с указанным дополнением и предъявил иск о понуждении заключить договор цессии точно в той редакции, которая была опубликована в ЕФРСБ.

Однако суды всех инстанций отказали в иске:

- внесение спорного уточнения и дополнения в окончательную редакцию договора никаким образом не повлияло на предмет договора, его фактическое содержание и размер, а также на условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах;

- из материалов дела следует, что конкурсный управляющий не уклонялся от заключения договоров, наоборот, неоднократно направлял истцу для подписания договоры уступки прав требования, в которых предмет договора - объем уступаемых прав требования по возврату просроченной задолженности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги к жителям, полностью совпадал (соответствовал) объему прав, указанному в сообщении на ЭТП при проведении торговой процедуры, и объему прав, указанному в проекте договора уступки права требования;

- таким образом, именно победитель торгов сам отказывался от подписания договора уступки прав по итогам торгов;

- довод победителя о том, что он сам является РСО, подлежит отклонению как несостоятельный. В соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг N 354, ресурсоснабжающей организацией является юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также ИП, осуществляющие продажу коммунальных ресурсов (отведение сточных бытовых вод). Следовательно, статус РСО приобретает лицо, осуществляющее реальную фактическую деятельность по поставке коммунальных ресурсов. Истец же не представил в материалы дела надлежащие доказательства, подтверждающие, что он является ресурсоснабжающей организацией, а внесение в ЕЕРЮЛ и устав юридического лица указания на дополнительный вид деятельности, связанный с поставкой различных коммунальных ресурсов, без фактического (реального) осуществления им деятельности по поставке коммунальных ресурсов не придает организации статуса РСО;

- истец в качестве доказательств наличия у него статуса РСО представил два договора поставки твердого топлива, при этом, однако, не представив первичные бухгалтерские документы (накладные, акты, платежные поручения и т. п.), подтверждающие реальное исполнение данных договоров. Истец не опроверг данные доводы ответчика и не представил соответствующие доказательства реального исполнения данных сделок;

- отсутствие у победителя торгов (истца) статуса РСО лишает его права на заключение договора уступки прав требования по возврату просроченной задолженности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, а заключенный договор будет являться ничтожным;

- исковое требование о понуждении к заключению заведомо ничтожного договора заявлено неправомерно и не может быть удовлетворено.

Верховный Суд РФ отказался пересматривать дело.

Если договоры соцнайма муниципального жилья не зарегистрированы в ЕГРН, то долги за комуслуги по этому жилью можно взыскать с собственника - муниципалитета

Определение Верховного Суда РФ от 28 сентября 2022 г. N 308-ЭС22-18544

Энергосбыт взыскивал с муниципалитета задолженность за услуги теплоснабжения, поставленного в муниципальные квартиры. Часть спорных квартир была передана нанимателям по договорам социального найма. Суды взыскали с ОМСУ задолженность по таким квартирам, указав на следующее:

- статьей 672 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения, по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (пункт 1). Договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила статей 674, 675, 678, 680, пунктов 1 - 3 статьи 685 данного Кодекса. Другие положения этого Кодекса применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством (пункт 3);

- в силу пункта 2 статьи 674 ГК РФ ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- согласно части 2 статьи 60 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия, а нормы главы 8 ЖК РФ "Социальный наем жилого помещения" требование о госрегистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора социального найма, не закрепляют, в отличие от норм главы 8.1 ЖК РФ, регулирующих правоотношения, вытекающие из договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования;

- согласно пункту 1 статьи 26.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (действовал на момент заключения договора социального найма спорного жилого помещения от 29.12.2014) государственная регистрация ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, или на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, осуществляется на основании заявления сторон договора;

- указанный Федеральный закон, как и впоследствии введенный в действие Закон N 218-ФЗ, не содержит положений о регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора социального найма жилого помещения, являющегося бессрочным, но закрепляет необходимость государственной регистрации обременения жилого помещения, возникающего на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, то есть договора, правоотношения по которому регулируются главой 8.1 ЖК РФ;

- таким образом, обременение жилого помещения, которое возникает на основании договора найма такого помещения, подлежит государственной регистрации в случае, если договор найма заключен сроком на один год или на период более одного года;

- согласно сведениям, содержащимся в выписках из ЕГРН на спорные квартиры, договоры социального найма в ЕГРН зарегистрированы не были, ответчиком в нарушении статьи 65 АПК РФ не представлены соответствующие доказательства, в связи с чем, возложение обязанности оплаты за коммунальные услуги на третьих лиц невозможно, суд признает требования в данной части обоснованными.

Верховный Суд РФ отказал городу в пересмотре дела.

Устройство дверного проема из имеющегося оконного не уменьшает объем общего имущества собственников помещений здания

Определение Верховного Суда РФ от 29 сентября 2022 г. N 304-ЭС22-16996

Один из сособственников нежилого здания пытался оспорить решение ОСС, которое разрешило одному из собственников (Бюро МСЭ) осуществить "изменение фасада здания, заключающееся в устройстве отдельного входа в здание вместо оконного проема для нужд Бюро МСЭ". Основаниями для отмены решения ОСС истец счел порок воли некоторых собственников (им не был представлен проект переустройства и перепланировки), отсутствие кворума и нарушение порядка уведомления об ОСС.

Однако исковое заявление было подано спустя 7 (а не 6) месяцев после получения истцом протокола спорного ОСС, поэтому в иске было отказано со ссылкой на пропуск срока исковой давности.

Однако одновременно с тем, суд также исследовал обстоятельства дела и сформулировал несколько правовых позиций:

- значительная часть помещений в здании принадлежит загадочному собственнику, сведений о котором нет ни в ЕГРН, ни у БТИ. Суд счел, что площади данного собственника вообще не следует учитывать для целей ОСС: "Площади помещения собственника, неизвестного ответчику как инициатору общего собрания, и иным собственникам, не учитывались при подведении итогов голосования. При этом ответчиком приведены доводы об отсутствии зарегистрированных прав на указанную площадь, сведения в ЕГРН и АО "Ростехинвентаризация" сведений о собственнике не содержат. Доказательств обратного материалы дела не содержат. Следует признать, что ответчик предпринял достаточные меры для выявления собственника помещения. Вместе с тем установленные обстоятельства не должны препятствовать ответчику в реализации правомочий собственника.";

- работы по устройству спорного входного дверного блока предусматривают демонтаж оконного блока, частичную разборку подоконной цокольной кирпичной части, установку дверного блока, при выполнении этих работ "стены из ограждающих навесных самонесущих панелей не затрагиваются". На этом основании суд счел, что демонтаж данной кирпичной подоконной кладки не является демонтажом имущества, находящегося в общей долевой собственности сособственников: "работы, предусмотренные проектной документацией, затрагивали только помещения ответчика и не влияют на установленный порядок пользования общим имуществом. Объём общего имущества собственников нежилого здания не изменяется. Из материалов дела следует, что устройство дверного проема не выходит за границы помещения, принадлежащего ответчику. Таким образом, работами, предусмотренными проектом, не затронуты объекты, входящие в состав общего имущества здания (предусмотренные постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64), и не приводят к уменьшению общего имущества собственников нежилых помещений в здании. Истцом не доказано, что обустройство дверного проема, исходя из соразмерной доли нежилого помещения, принадлежащего ответчику, приводит к уменьшению объема, общего имущества собственников помещений здания, в результате обустройства дверного проема не изменяется порядок пользования общим имуществом, следовательно, получение согласия собственников помещений здания в данном случае не требуется";

- с учетом этих выводов суд не усмотрел оснований для удовлетворения исковых требований о признании решения собственников помещений по вопросу перепланировки и ремонта имущества, не отнесенного к общему, как не нарушающего прав истца.

Верховный Суд РФ отказался пересматривать дело.

Собственники нежилых помещений в МКД оплачивают "общедомовое" отопление не УК, в РСО

Определение Верховного Суда РФ от 29 сентября 2022 г. N 309-ЭС22-18466

ИП - собственник нежилых помещений в нескольких МКД (заключил прямой договор ресурсоснабжения с теплосбытом в соответствии с абз.3 п. 6 Правил N 354) проиграл теплосбыту дело о взыскании задолженности за отопление:

- РСО выставила ИП плату за поставленную теплоэнергию, причем в эту сумму входила как плата за обогрев непосредственно помещений ИП, так и плата за общедомовое отопление;

- ИП признавал долг исключительно в части платы за индивидуальное потребление теплоэнергии. А оплату энергетических ресурсов, которые идут на общедомовые нужды, по мнению ИП, следовало производить в адрес УК, потому что договор ресурсоснабжения с РСО е регулирует поставку и оплату энергетических ресурсов, которые идут на общедомовые нужды;

- суд же учел, что в соответствии с условиями спорного договора, РСО обязуется подавать потребителю через присоединенную сеть тепловую энергию (мощность) и теплоноситель, а потребитель обязуется принимать и оплачивать поставленные энергетические ресурсы;

- при этом РСО производило расчёт объёма потребления тепловой энергии, приходящийся на помещения ИП за спорный период, с учётом приложения N 2 Правил N 354, то есть в составе платы за тепловую энергию, предъявляемой ИП, было включено как индивидуальное потребление коммунального ресурса, так и объём коммунального ресурса, использованного на содержание общего имущества в МКД;

- суд указал, что потребитель коммунальной услуги по отоплению вносит плату за эту услугу совокупно без разделения на плату за потребление указанной услуги в жилом (нежилом) помещении и плату за её потребление в процессе использования общего имущества в МКД, соответственно, собственники нежилых помещений не освобождаются от оплаты той ее части, которая приходится на общедомовые нужды;

- кроме того, факт предъявления УК и, соответственно, оплаты предпринимателем тепловой энергии на общедомовые нужды не нашёл подтверждения материалами дела.

Верховный Суд отказал ИП в пересмотре дела.

"Временная" УК является исполнителем коммунальных услуг в МКД, если не передаст РСО необходимые сведения о собственниках

Определение Верховного Суда РФ от 30 сентября 2022 г. N 306-ЭС22-18786

РСО взыскала с УК-"времянки" стоимость коммунальных ресурсов, истраченных домом за период, когда он находился под временным управлением.

УК наставила на том, что не являлась и не могла являться исполнителем коммунальных услуг в спорном МКД, потому что согласно п. 3 Правил определения УК для управления МКД, в отношении которого собственниками помещений не выбран / не реализован способ управления N 1616, предоставление коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД в период управления домом управляющей организацией, определенной решением об определении управляющей организации, осуществляется ресурсоснабжающими организациями в соответствии с пп. "б" п. 17 Правил предоставления коммунальных услуг N 354.

Однако суды всех инстанций отвергли этот довод:

- суды сочли важным уточнить, что данное основание для фактического установления "прямых" договор с РСО не упомянуто, по мнению судов, в ст. 157.2 ЖК РФ, а следовательно, необходимо исходить из общего правила, по которому исполнителем коммунальных услуг в МКД является УК, если решением ОСС не установлено иное;

- кроме того, отметили суды, УК, во-первых, в нарушение п. 6 Правил N 354, не предоставила РСО базу данных со сведениями, необходимыми для расчета платы за коммунальные услуги,

- а во-вторых, УК, в нарушение требований законодательства, не направила в адрес РСО заявления о заключении договора на общедомовые нужды.

ВС РФ отказал УК в пересмотре дела, поскольку "возражения заявителя против возложения на него обязанности по оплате коммунальных услуг рассматривались судами нижестоящих инстанций и мотивированно отклонены ими с учетом установленных обстоятельств и действующего законодательства".

Собственник не может понудить ссудополучателя и РСО заключить договор энергоснабжения, даже если в договоре ссуды это предусмотрено

Определение Верховного Суда РФ от 30 сентября 2022 г. N 307-ЭС22-19101

ОМСУ - собственник муниципальных помещений, переданных в безвозмездное пользование больнице, - предъявил к больнице иск о понуждении заключить договор на поставку тепловой энергии с РСО. Иск был мотивирован тем, что:

- по договору ссуды (безвозмездного пользования) больница приняла на себя обязательства и обязанность заключить договор теплоснабжения с РСО, а также своевременно оплачивать предоставляемые услуги в строгом соответствии с заключенными договорами, выступая по ним в качестве заказчика и потребителя;

- данная обязанность больницей не исполнена;

- при этом больница потребляет тепло в переданном ей помещении,

- ОМСУ вынужден оплачивать теплоснабжение больницы (хотя обязательство по оплате таких услуг по договору ссуды взяла на себя больница), тем самым истец несет убытки.

Однако суды всех инстанций отказали в иске:

- в силу абзаца 2 пункта 1 статьи 421 ГК РФ, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством;

- согласно пунктам 1, 4 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор;

- по смыслу приведенной нормы, понудить к заключению договора в судебном порядке можно только то лицо, для которого заключение договора является обязательным в силу ГК РФ или другого закона;

- между тем, нормы ГК РФ, или жилищного законодательства не содержат положений, обязывающих ответчика заключить с РСО - третьим лицом - договор поставки тепловой энергии, поскольку граждане и юридические лица свободны в заключении договора (ст. 421 ГК РФ);

- истец в силу статей 421, 426 и 445 ГК РФ не обладает правом заявлять требование о возложении обязанности заключить договор как на ответчика (больницу), так и на третье лицо (РСО), потому как третье лицо (РСО) стороной оговора ссуды не является;

- в данном случае договор между больницей и РСО может быть заключен только с соблюдением принципа свободы договора, установленного статьей 421 ГК РФ;

- ссылка ОМСУ на понесенные убытки, с учетом заявленных требований, не имеет правового значения для рассмотрения спора.

ВС РФ отказал ОМСУ в пересмотре дела.

Ирина Разумова,
эксперт компании "Гарант"