Вопрос: Являются ли открытые склады объектами недвижимости? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, октябрь 2021 г.)

Являются ли открытые склады объектами недвижимости?

Согласно общим правилам п. 7.3 ч. 2 ст. 14, ч. 10 ст. 40, п. 5 ч. 8 ст. 41 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственный кадастровый учет нежилых зданий и сооружений носит заявительный характер и осуществляется на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости, а также технического плана (смотрите письмо Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" от 26 марта 2014 г. N 10-1014-КЛ).

В силу норм ГрК РФ сооружения могут быть как капитальными, так и некапитальными.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации (ч. 1 ст. 55 ГрК РФ).

В соответствии с п. 12 ч. 3, ч. 10.1 ст. 55 ГрК РФ обязательным приложением к разрешению на ввод объекта в эксплуатацию является представленный заявителем (застройщиком) для принятия такого решения технический план объекта капитального строительства, подготовленный в соответствии с Законом N 218-ФЗ.

При этом технический план должен содержать сведения обо всем здании (сооружении) в целом. Требования к техническому плану указаны в ст. 24 Закона N 218-ФЗ, а требования к форме технического плана и требования к его подготовке, составу содержащихся в нем сведений утверждены приказом Министерства экономического развития РФ от 18 декабря 2015 г. N 953. Форма разрешения на ввод объекта в эксплуатацию утверждена приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 19 февраля 2015 г. N 117/пр. Сведения, которые должно содержать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, также указаны в Приказе.

При этом, по мнению Департамента недвижимости (письма Минэкономразвития России от 27.03.2017 N Д23и-1631, от 26.04.2013 N ОГ-Д23-2531, от 8 апреля 2013 г. N ОГ-Д23-1905), установление характеристик объекта, позволяющих отнести объект к объекту недвижимости, осуществляет кадастровый инженер при проведении кадастровых работ, исходя из имеющихся документов (в том числе разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию), фактической связи с землей и руководствуясь положениями действующего законодательства.

В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 29.1 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" кадастровый инженер обязан отказаться от заключения договора подряда на выполнение кадастровых работ в случае, если объект недвижимости, в отношении которого заказчик кадастровых работ предполагает выполнение таких работ, не является объектом недвижимости, в отношении которого осуществляется кадастровый учет в соответствии с Законом N 218-ФЗ.

Дополнительно необходимо отметить, что в соответствии с ч. 4 ст. 14.35 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за внесение лицом, осуществляющим кадастровую деятельность, заведомо ложных сведений в межевой план, акт согласования местоположения границ земельных участков, технический план или акт обследования, если это действие не содержит уголовно наказуемого деяния.

Учитывая изложенное, вопрос отнесения вышеуказанного объекта к объектам недвижимости должен рассматриваться на стадии получения разрешительной документации, а также при проведении кадастровых работ.

Объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (п. 10 ст. 1 ГрК РФ).

Некапитальные строения, сооружения - строения, сооружения, которые не имеют прочной связи с землей и конструктивные характеристики которых позволяют осуществить их перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик строений, сооружений (в том числе киосков, навесов и других подобных строений, сооружений) (п. 10.2 ст. 1 ГрК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Отметим, что какого-либо исчерпывающего перечня видов недвижимости или перечня формализованных критериев отнесения тех или иных объектов к недвижимости законодательство не устанавливает. В связи с этим решение вопроса о возможности отнесения к недвижимости того или иного объекта во многом зависит от фактических обстоятельств дела, характеристик конкретного объекта, функционального назначения объекта и обстоятельств его создания.

Суды исходят из того, что, помимо тесной связи с землей, объект недвижимого имущества должен соответствовать и таким критериям, как:

- обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится;

- обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса;

- невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (п. 1 ст. 133 ГК РФ).

Согласно п. 33 Национального стандарта ГОСТ Р 51303-2013, утвержденного приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 28 августа 2013 года N 582-ст, склад - это специальные здания, строения, сооружения, помещения, открытые площадки или их части, обустроенные для целей хранения товаров и выполнения складских операций.

Прт этом при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления кадастрового учета или государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у вещи признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам (п. 20 обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019) (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 24 апреля 2019 г.).

По смыслу ст. 130 ГК РФ, чтобы считаться недвижимостью, все сооружение целиком, а не только его опорная часть, должно обладать характеристиками, свидетельствующими о его прочной связи с землей. Применительно к ст. 130 ГК РФ указание на "прочность связи с землей" означает трудность перемещения объекта вследствие его большой массы, обусловленной применением при его создании прочных и вследствие этого тяжелых материалов (камень, кирпич, железобетон, оцилиндрованное бревно, деревянный брус, круглый лес), вследствие подключения к централизованным сетям, т.е. имеющее стационарные коммуникации, и т.д. (пр. апелляционное определение СК по гражданским делам Магаданского областного суда от 09 декабря 2014 г. по делу N 2-4083/2014).

Из разъяснений, содержащихся в п. 2.4 Обзора судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010-2013 годы, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 02.07.2014, вытекает, что имущество признается недвижимым при подтверждении того, что такой объект гражданских прав создан именно как недвижимость в установленном законом порядке. То есть для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации с соблюдением градостроительных норм и правил (пр. определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 12 января 2016 г. N 18-КГ15-222).

Как следует из позиции судов, отраженной в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 2 февраля 2021 г. N Ф06-69758/20 по делу N А72-19323/2018, апелляционном определении СК по гражданским делам Ростовского областного суда от 13 апреля 2021 г. по делу N 33-5964/2021, для признания недвижимым имущества, как объекта гражданских прав, необходимо подтверждение того, что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил.

В рассматриваемой ситуации строительство открытых складов осуществлялось на основании необходимой разрешительной документации, что, по нашему мнению, не исключает возможность отнесения их к объектам недвижимости, в отношению которых в силу ст. 131 ГК РФ требуется государственная регистрация.

Некоторые суды также относят открытые склады к объектам недвижимости:

- определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 12 сентября 2011 г. N ВАС-11097/11 "Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации" - судами установлено, что на основании решения Арбитражного суда Самарской области от 29.08.2002 обществу "Капитал Н" принадлежит на праве собственности объект недвижимого имущества сооружение - открытый склад, площадью 16 362, 70 кв.м., расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, ул. Северная, д. 47 А. Данное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.12.2002 серии 63-АА N 716030;

- постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 4 июня 2009 г. N Ф09-3682/09-С6;

- решение Арбитражного суда Липецкой области от 24 октября 2012 г. по делу N А36-5522/2012;

- решение Краснооктябрьского районного суда г. Волгограда Волгоградской области от 29 января 2019 г. по делу N 2а-25/2019 - таким образом, суду представлены достоверные доказательства того, что с технической точки зрения вышеназванный объект недвижимости обладает всеми признаками недвижимости: открытый склад, имеющим функциональное (хозяйственное) назначение, и является объектом капитального строительства, а именно: плоскостным сооружением, конструкции которого технически невозможно разобрать и перенести без соразмерного ущерба, а также не имеющим наземную часть и ограждение и предназначенным для хранения продукции, товаров и т.д. На данные объекты недвижимости за Ф.И.О.2 зарегистрировано право собственности;

- решение Новгородского районного суда Новгородской области от 20 ноября 2018 г. по делу N 2а-5380/2018;

- решение Арбитражного суда Сахалинской области от 30 января 2017 г. по делу N А59-4874/2016;

- решение Арбитражного суда Челябинской области от 7 апреля 2015 г. по делу N А76-24638/2013;

- решение Арбитражного суда Свердловской области от 21 августа 2020 г. по делу N А60-6643/2020.

Вместе с тем существует и противоположная позиция:

- решение Арбитражного суда Челябинской области от 11 марта 2021 г. по делу N А76-49914/2020;

- решение Арбитражного суда Республики Коми от 5 февраля 2007 г. по делу N А29-4261/2006;

- апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 22 апреля 2014 г. по делу N 33-4992/2014;

- апелляционное определение СК по административным делам Томского областного суда от 01 марта 2019 г. по делу N 33а-621/2019;

- решение Арбитражного суда Томской области от 7 октября 2020 г. по делу N А67-816/2020;

- решение Арбитражного суда Мурманской области от 31 октября 2017 г. по делу N А42-6787/2015.

Таким образом, однозначно определить, обладают ли указанные в вопросе открытые склады признаками объектов недвижимости, сможет только суд с учетом представленных сторонами доказательств по делу.

В то же время необходимо учитывать, что в соответствии с п. 19 ч. 1 ст. 26 и ст. 27 Закона N 218-ФЗ одним из оснований для отказа в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав на объект, в отношении которого представлено заявление на учет и (или) регистрацию, является непринадлежность этого объекта к объектам недвижимости.

В случае отказа рекомендуем обратиться в суд с исковым заявлением о признании действий уполномоченного органа незаконнными (на основании главы 22 КАС РФ).

В силу п. 4 ч. 2 ст. 125 КАС РФ в административном исковом заявлении должно быть указано, в чем состоит нарушение прав, свобод и законных интересов. П. 4 ч. 2 ст. 220 КАС РФ определено, что в административном исковом заявлении о признании незаконными решений, действий (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, должны быть указаны сведения о том, в чем заключается оспариваемое бездействие (от принятия каких решений либо от совершения каких действий в соответствии с обязанностями, возложенными в установленном законом порядке, уклоняются орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями). В соответствии с ч. 11 ст. 226 КАС РФ во взаимосвязи с п. 1 ч. 9 ст. 226 КАС РФ обязанность доказывания нарушения прав, свобод и законных интересов лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано административное исковое заявление, возлагается на лицо, обратившееся в суд.

Отметим, что приведенная выше точка зрения является нашим экспертным мнением и может не совпадать с мнением других специалистов.

Рекомендуем также ознакомиться с материалом:

- Энциклопедия судебной практики. Недвижимые и движимые вещи (Ст. 130 ГК).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Балашов Дмитрий

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Сухарников Иван

15 октября 2021 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.