Заключение Правового управления Аппарата Государственной Думы Федерального Собрания РФ по проекту федерального закона N 983620-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", внесенному Государственным Собранием - Курултаем Республики Башкортостан, депутатом Государственной Думы М.Е. Бугерой (первое чтение) (не действует)

Заключение Правового управления Аппарата Государственной Думы Федерального Собрания РФ
по проекту федерального закона N 983620-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", внесенному Государственным Собранием - Курултаем Республики Башкортостан, депутатом Государственной Думы М.Е. Бугерой
(первое чтение)

Досье на проект федерального закона

Проектом предлагается в Федеральном законе N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) предусмотреть обязательность досудебного порядка обращения участника долевого строительства к застройщику с требованием об устранении выявленных в течение гарантийного срока недостатков (дефектов), а также предлагается ограничить размеры штрафных санкций, применяемых к застройщику.

Согласно пояснительной записке проект направлен "на обеспечение баланса интересов как участника долевого строительства, так и застройщика и призван обеспечить нормативные рамки взаимодействия сторон при возникновении спорных вопросов".

При этом проект усложняет для участника долевого строительства возможность досудебного обращения к застройщику, поскольку требуется подтверждение недостатков (дефектов) "выводами независимого специалиста по организации архитектурно-строительного проектирования и организации строительства в форме заключения специалиста", что предполагает для участника долевого строительства дополнительные затраты.

Также проектом предлагается ограничить возможность участника долевого строительства по своему выбору обратиться к застройщику с требованием о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении понесенных им затрат в связи с недостатками объекта долевого строительства, что не согласуется с нормами, регулирующими отношения в области долевого строительства, которые направлены, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства. Так, в соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным законом (см. также пункт 10 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей").

В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 26 января 1996 года N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации N 2300-1 "О защите прав потребителей" и принятыми в соответствии с ним иными правовыми актами (см. пункт 6 Обзора Верховного Суда Российской Федерации по отдельным вопросам судебной практики о применении законодательства о защите прав потребителей при рассмотрении гражданских дел, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 01.02.2012).

Таким образом, предусмотренная нормами действующей статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ возможность выбора способа защиты при нарушении застройщиком требований к качеству объекта долевого строительства (безвозмездное устранение недостатков застройщиком, соразмерное уменьшение цены договора или возмещение застройщиком расходов на устранение недостатков) соотносится с объемом гарантий, предоставляемым как покупателю при передаче товара ненадлежащего качества (пункт 1 статьи 475, пункт 1 статьи 503 Гражданского кодекса Российской Федерации), так и гражданину-потребителю при обнаружении в товаре недостатков (пункт 1 статьи 18 Закона Российской Федерации N 2300-1 "О защите прав потребителей").

Предлагаемое проектом ограничение подлежащей уплате застройщиком неустойки за просрочку устранения недостатков объекта долевого строительства (проектируемая редакция части 8 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ) также влечет необоснованное снижение уровня гарантий передачи участнику долевого строительства объекта надлежащего качества. Следует иметь в виду, что интересы застройщика обеспечиваются возможностью снижения неустойки в судебном порядке в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства (статья 333 ГК РФ).

С учетом изложенного полагаем, что проектируемые изменения не способствуют обеспечению баланса прав и обязанностей сторон договора участия в долевом строительстве.

Исполняющий обязанности начальника управления

А.А. Дубровский