Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям от 13 октября 2020 г. к N 230, п. 2.1. (седьмого созыва) по проекту федерального закона N 983620-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в части урегулирования отношений участников долевого строительства и застройщиков) внесен Государственным Собранием - Курултаем Республики Башкортостан, депутатом Государственной Думы М.Е. Бугерой (не действует)

Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям от 13 октября 2020 г. к N 230, п. 2.1.
(седьмого созыва)
по проекту федерального закона N 983620-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в части урегулирования отношений участников долевого строительства и застройщиков) внесен Государственным Собранием - Курултаем Республики Башкортостан, депутатом Государственной Думы М.Е. Бугерой

Досье на проект федерального закона

Комитет Государственной Думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям рассмотрел проект федерального закона N 983620-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - законопроект) и отмечает следующее.

Законопроектом предлагается пересмотреть порядок устранения застройщиком выявленных участником долевого строительства недостатков в случае, если объект долевого строительства построен с отступлениями от условий договора, проектной документации или требований технических и градостроительных регламентов, которые привели к ухудшению качества такого объекта или делают его непригодным для предусмотренного договором использования.

Необходимость изменения действующего порядка объясняется ростом числа судебных исков к застройщикам с требованием об устранении выявленных недостатков и размера взысканий по таким искам. Сложившаяся ситуация обусловлена изменением порядка рассмотрения исковых заявлений судами, в соответствии с которым суды с 1 октября 2019 года стали принимать к рассмотрению исковые заявления независимо от наличия в договоре об участии в долевом строительстве положений о досудебном (претензионном) порядке урегулирования спора об устранении недостатков.

Как указано в пояснительной записке, перспективы взыскания с застройщиков значительных денежных сумм создали новую почву для злоупотреблений гражданскими правами взамен аналогичной возможности в области автострахования, где законодателем был поставлен заслон для таких недобросовестных действий. При этом, как полагают авторы законопроекта, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации нормы о недопустимости злоупотребления правом (статья 10) и снижении неустойки (статья 333) зачастую не применяются судами, потому что относятся к сфере их права, но не обязанности, а само злоупотребление правом является малодоказуемым действием.

Отмечается также, что действующий способ исчисления неустойки за нарушение застройщиком срока устранения недостатков объекта долевого строительства отличается от других видов неустойки, уплачиваемых застройщиком в соответствии с законодательством о долевом строительстве. В этой связи размер начисленной неустойки оказывается неоправданно высоким и несоответствующим характеру и последствиям нарушения обязательства, что, по мнению разработчиков законопроекта, противоречит принципам соразмерности и справедливости, приводит к нарушению баланса прав и обязанностей застройщика и участников долевого строительства, а также позволяет недобросовестным участникам долевого строительства злоупотреблять своими правами.

Для обеспечения баланса интересов сторон договора авторы законопроекта считают необходимым выработать новый метод разумного восстановления прав граждан, который, с одной стороны, позволял бы защитить и восстановить их нарушенные права, с другой - не допускал возможности осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинения вреда застройщику, а также действий в обход закона с противоправной целью и иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).

По мнению авторов законопроекта, слабость действующего нормативного правового регулирования в области долевого строительства проявляется в том числе в неразумности сроков удовлетворения претензий, на которых настаивают и которые согласовывают участники долевого строительства, участии в правоотношениях сторонних юридических компаний, заинтересованных именно в судебном разрешении споров, привлечении к разрешению споров сторонних специалистов, опыт которых не подтвержден специализированными саморегулируемыми организациями, необоснованно высокой финансовой ответственности застройщиков, несоразмерной последствиям нарушения обязательства, наличии не только действительных строительных недостатков в построенных застройщиками объектах долевого строительства, но и "недостатков", которые образовались в результате применения не обязательных к применению нормативных технических документов или применения нормативных технических документов, которые можно применять на альтернативной основе.

С учетом изложенного для обеспечения баланса интересов сторон договора законопроектом предлагаются следующие изменения. Прежде всего, предполагается установить обязательный досудебный (претензионный) порядок урегулирования спора об устранении недостатков, предусмотрев в качестве первоочередного требования, которое может быть предъявлено участником долевого строительства, требование о безвозмездном устранении недостатков. В этом случае предъявить застройщику иные требования, а также обратиться с иском в суд участники долевого строительства смогут только в случае, если застройщик не воспользуется предоставленной ему возможностью добровольно устранить выявленные недостатки. По мнению авторов законопроекта, данная мера позволит застройщику оперативно устранять строительные недоработки, позволит избежать судебных издержек сторонами, снизит нагрузку на судебную систему и положительно повлияет на срок исполнения заключенных договоров.

В случае неисполнения застройщиком обязанности по устранению недостатков предполагается установить право участника долевого строительства потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора на основании заключения независимой строительно-технической экспертизы или возмещения расходов на устранение недостатков на основании представленных застройщику подтверждающих первичных документов.

В соответствии с проектируемыми нормами предъявить иск в суд участник долевого строительства сможет только в случае отказа застройщика удовлетворить полностью или частично предъявленные требования во внесудебном порядке либо в случае неудовлетворения полностью или частично предъявленных требований в установленные сроки.

Наряду с этим законопроектом предусматриваются обязанность застройщика устранить недостатки в разумные сроки, обязанность участника долевого строительства обеспечить застройщику доступ к объекту долевого строительства для устранения недостатков, а также освобождение застройщика от ответственности за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства в случае, если участником долевого строительства заявлено требование об устранении недостатков.

Кроме того, предлагается изменить порядок определения размера неустойки (пени), который может быть взыскан с застройщика за нарушение сроков устранения недостатков объекта долевого строительства, а также сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора и возмещения расходов участника долевого строительства на устранение недостатков.

В соответствии с действующим регулированием за нарушение срока устранения недостатков объекта долевого строительства в случае, если такие недостатки являются основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, неустойку (пеню) в размере одного процента цены договора за каждый день просрочки. Если выявленный недостаток не является основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как один процент от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка.

Законопроектом предлагается установить, что за нарушение сроков устранения недостатков объекта долевого строительства, за исключением случаев, когда сроки были нарушены в результате отсутствия доступа застройщику и эксперту к объекту долевого строительства, а также за нарушение сроков исполнения требований о соразмерном уменьшении цены договора и возмещения расходов участника долевого строительства на устранение недостатков застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с извлечением дохода и осуществлением предпринимательской деятельности, неустойку (пеню) в двойном размере одной трехсотой ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатка, или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства.

Предусматриваемые законопроектом изменения предлагается распространить на ранее возникшие отношения, за исключением отношений, завершившихся исполнением.

По мнению авторов законопроекта, проектируемые положения позволят всем участникам правоотношений достичь конечной цели, а именно получить объект долевого строительства соответствующего качества при исключении каких-либо злоупотреблений своими правами как со стороны участников долевого строительства, так и со стороны застройщиков. Предполагается также, что реализация законопроекта позволит в значительной степени сократить количество спорных ситуаций и увеличить количество разрешенных в досудебном порядке споров между участниками долевого строительства и застройщиками.

Комитет поддерживает необходимость внесения в законодательство о долевом строительстве изменений, направленных на совершенствование регулирования деятельности застройщиков. Вместе с тем Комитет отмечает важность тщательной проработки выдвигаемых законодательных инициатив с тем, чтобы они обеспечивали эффективное решение рассматриваемых проблем, не вступали в конфликт с действующими нормами гражданского законодательства и в равной мере отвечали интересам всех участников правоотношений.

С этих позиций следует констатировать, что проектируемые изменения не обеспечивают надлежащего баланса интересов застройщиков и участников долевого строительства и ущемляют права граждан как более слабой стороны договора.

Так, предусмотренный законопроектом порядок реализации прав участников долевого строительства лишает их как потребителей возможности самостоятельно выбрать способ защиты нарушенных прав в случае выявления недостатков объекта долевого строительства. Такой подход противоречит положениям Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1 статьи 475, пункт 1 статьи 503) и Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" (пункт 1 статьи 18), согласно которым гражданин как потребитель (покупатель) имеет право самостоятельно определить способ защиты своих прав.

Переговорную позицию участников долевого строительства ослабляет также установление обязательного досудебного (претензионного) порядка урегулирования спора об устранении недостатков, лишающее их права обратиться в суд в случае недобросовестного поведения застройщика и его уклонения от надлежащего исполнения обязательств по договору.

В свою очередь, предоставляя застройщику приоритет в устранении допущенных им недостатков, в том числе тех, что делают объект долевого строительства непригодным для использования, законопроект фактически устанавливает для застройщика неопределенный по продолжительности срок для передачи участнику долевого строительства объекта надлежащего качества. В результате негативные последствия неисполнения застройщиком принятых на себя обязательств возлагаются исключительно на участника долевого строительства.

Необоснованное снижение уровня защиты прав участников долевого строительства и гарантий надлежащего исполнения обязательства застройщика по передаче объекта долевого строительства в установленный срок способно повлечь проектируемое законопроектом освобождение застройщика от уплаты неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства в связи с отказом участника долевого строительства от подписания передаточного акта. При этом предложенный механизм не учитывает, что интересы застройщика в указанной ситуации обеспечиваются правом на составление одностороннего акта о передаче объекта участнику долевого строительства, а также возможностью снижения неустойки в судебном порядке в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

К существенному снижению ответственности застройщиков перед участниками долевого строительства способно привести также изменение порядка расчета размера неустойки (пени), который может быть взыскан за нарушение сроков устранения недостатков объекта долевого строительства. Исходя из действующего размера ключевой ставки Банка России в 4,25% годовых проектируемый размер неустойки снизится в 35 раз, если осуществить ее расчет применительно к стоимости расходов, необходимых для устранения выявленных недостатков.

При этом предлагаемый порядок определения размера неустойки (пени), подлежащий уплате застройщиком за нарушение исполнения обязательств по устранению недостатков, не содержит срока, за который должна рассчитываться неустойка. Кроме того, проектируемая норма исключает для застройщика повышенные финансовые санкции за наличие у объекта долевого строительства недостатков, которые являются основанием для признания его непригодным для проживания.

В свою очередь, предлагаемое законопроектом распространение проектируемых изменений на ранее возникшие правоотношения в силу вышеуказанных причин может привести к ухудшению положения лиц, уже заявивших свои требования к застройщикам, что нарушит основополагающий принцип придания обратной силы нормам закона.

Таким образом предлагаемые изменения не соответствуют заявленной авторами законопроекта цели обеспечить баланс прав и обязанностей сторон договора участия в долевом строительстве и приводят к ущемлению интересов граждан как наименее защищенной стороны указанных отношений.

Обозначенная в пояснительной записке к законопроекту проблема злоупотребления правом в отношениях между застройщиками и участниками долевого строительства требует выработки иных, более взвешенных и сбалансированных законодательных решений.

На основании изложенного Комитет Государственной Думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям не поддерживает законопроект в представленной редакции и предлагает субъектам права законодательной инициативы с учетом изложенной в заключении позиции Комитета изменить текст законопроекта в соответствии с пунктом "а" части шесть статьи 112 Регламента Государственной Думы.

Председатель Комитета

Н.П. Николаев