Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по федеративному устройству и вопросам местного самоуправления на проект федерального закона N 1080452-7 "О внесении изменений в статью 8 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в целях обеспечения преимущественного права субъектов Российской Федерации на покупку земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения), внесенный Законодательным Собранием Новосибирской области (не действует)

Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по федеративному устройству и вопросам местного самоуправления
на проект федерального закона N 1080452-7 "О внесении изменений в статью 8 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в целях обеспечения преимущественного права субъектов Российской Федерации на покупку земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения),
внесенный Законодательным Собранием Новосибирской области

Досье на проект федерального закона

В соответствии с решением Совета Государственной Думы от 21.12.2020 Комитетом Государственной Думы по федеративному устройству и вопросам местного самоуправления (далее - Комитет) рассмотрен проект федерального закона N 1080452-7 "О внесении изменений в статью 8 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в целях обеспечения преимущественного права субъектов Российской Федерации на покупку земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения) (далее - законопроект), внесенный Законодательным Собранием Новосибирской области.

Данным законопроектом предлагается уточнить положения пункта 1 статьи 8 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон N 101-ФЗ) определив, что потенциальными продавцами земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения выступают граждане и юридические лица. При этом для потенциальных продавцов земельных участков закрепляется обязанность представления извещения установленной проектируемыми нормами формы с приложением документов, перечень которых определяется проектируемым пунктом 2.1 статьи 8 Федерального закона N 101-ФЗ в высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или, в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления.

Отмечая актуальность необходимости решения проблем рационального перераспределения и использования земель сельскохозяйственного назначения в рамках ведения Комитета сообщается следующее.

Согласно нормам статей 14-16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", к вопросам местного значения муниципальных образований, относится, среди прочего, содействие в развитии сельскохозяйственного производства, создание условий для развития малого и среднего предпринимательства, что, на наш взгляд, достаточно полно обозначает компетенцию органов местного самоуправления, в первую очередь сельских поселений, в данном вопросе.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Комитет также обращает внимание на то, что согласно пункту 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.

Таким образом, условия договора на стадии его заключения должны содержать основные гарантии и защиты обеих сторон.

В действующей редакции Федерального закона N 101-ФЗ (пункт 1 статьи 8) предусмотрено, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

В целях соблюдения преимущественного права продавец земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения письменно извещает публичное образование о продаже земельного участка с указанием существенных условий, обозначенных Федеральным законом N 101-ФЗ.

Проектируемое уточнение пункта 1 статьи 8 Федерального закона N 101-ФЗ исключает из перечня потенциальных продавцов земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения муниципальные образования, которые также обязаны известить в письменной форме высший исполнительный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации о намерении соответствующей продажи в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 8 Федерального закона N 101-ФЗ).

В случае введения проектируемых предложений органы местного самоуправления будут не обязаны сообщать органам государственной власти субъектов Российской Федерации о продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, что вряд ли оправдано.

Вследствие указанного предложение законопроекта в данной части не может быть поддержано.

В пункте 2 статьи 8 Федерального закона N 101-ФЗ определено, что продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование о намерении продать земельный участок с указанием исчерпывающего перечня сведений (существенных условий договора купли-продажи): цены участка; размера участка; местоположения участка; срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

Отдельных проблем в части извещения о продаже земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения при реализации преимущественного права приобретения в муниципальную и/или государственную в правоприменительной практике в настоящее время не отмечается.

Следует также отметить, что пункт 2 статьи 8 Федерального закона N 101-ФЗ предусматривает 90 дней расчета по "сделке", который возможен не на основании извещения продавца о продаже участка или ответа на него, а в соответствии с договором купли-продажи участка.

Поскольку переход права собственности по договору купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации, без которой эта сделка ничтожна (пункт 1 статьи 131, пункт 1 статьи 164, пункт 1 статьи 165 и пункт 1 статьи 551 ГК), 90 дней отсчитывается от даты такой регистрации.

В силу пункта 3 статьи 8 Федерального закона N 101-ФЗ в случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по установленным требованиям.

В некоторых субъектах Российской Федерации приняты нормативные акты о порядке реализации преимущественного права приобретения земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с закреплением возможности дополнять извещение о продаже дополнительными сведениями (например, постановление Правительства Тюменской области от 02.11.2015 N 500-п "Об утверждении Порядка принятия решения о реализации права преимущественного приобретения земельного участка Тюменской областью или предоставлении права преимущественного приобретения земельного участка муниципальному образованию").

В то же время публичные образования не обязаны предусматривать средства на выкуп земельных участков в своих бюджетах и не получают субвенций на реализацию. Поэтому правоприменительная практика показывает, что в большинстве случаев публично-правовые образования не всегда могут реализовать преимущественное право выкупа и отказываются от приобретения земельного участка в силу дефицита бюджетных средств.

При продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки сделка признается ничтожной (пункт 4 статьи 8 Федерального закона N 101-ФЗ).

Таким образом представляется, что в настоящее время сформированы достаточные правовые возможности для реализации преимущественного права публичных образований по выкупу земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения при наличии соответствующих ресурсов в бюджетах муниципальных образований и субъектах Российской Федерации.

На основании вышеизложенного Комитет не считает возможным поддержать законопроект в представленной редакции как избыточный.

Председатель Комитета

А.Н. Диденко