Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям от 10 ноября 2021 г. N 5, п. 1.2 по проекту федерального закона N 1140012-7 "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации" (в части уточнения срока аренды земельных участков под объектами незавершенного строительства)", внесенному А.В. Барышевым в период исполнения им полномочий депутата Государственной Думы (не действует)

Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям от 10 ноября 2021 г. N 5, п. 1.2
по проекту федерального закона N 1140012-7 "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации" (в части уточнения срока аренды земельных участков под объектами незавершенного строительства)",
внесенному А.В. Барышевым в период исполнения им полномочий депутата Государственной Думы

Досье на проект федерального закона

Комитет Государственной Думы по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям рассмотрел проект федерального закона N 1140012-7 "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации" (далее - законопроект) и отмечает следующее.

Законопроектом предлагается наделить собственника объекта незавершенного строительства правом неоднократного получения в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства такого объекта. По мнению автора законопроекта, установленный законодателем принцип однократности предоставления в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства ограничивает возможности его собственника по продлению договора аренды земельного участка и лишает возможности эффективно использовать свои капиталовложения.

Законопроектом предусматривается также изменение срока заключения договора аренды земельного участка в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства. Вместо действующей нормы, предоставляющей собственнику объекта незавершенного строительства возможность однократного продления договора аренды на срок до трех лет, предлагается установить, что договор аренды будет продлеваться на срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для строительства зданий и сооружений. Согласно подзаконному акту Минстроя России, этот срок может варьироваться от 15 месяцев для объектов капитального строительства площадью менее 1,5 тыс. м2 до 79 месяцев для комплекса зданий.

Помимо этого, законопроект исключает возможность изъятия земельного участка у собственника объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной и муниципальной собственности. В качестве основания изъятия земельного участка у такого собственника законопроектом предлагается установить факт его отказа от заключения договора аренды земельного участка.

Комитет не поддерживает концепцию законопроекта, полагая, что его реализация приведет к упразднению правового механизма, необходимого для побуждения застройщиков к соблюдению сроков строительства.

Комитет обращает внимание, что, устанавливая возможность изъятия по решению суда объекта незавершенного строительства у собственника в случае прекращения действия договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, на котором расположен такой объект (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), законодатель исходил из необходимости обеспечить эффективное использование предоставленных для целей строительства земельных участков, избежать существенного нарушения сроков строительства и не допустить возникновения "долгостроя". С этой же целью законодатель предусмотрел принцип однократности предоставления в аренду без проведения торгов земельного участка собственнику объекта незавершенного строительства.

В свою очередь, при установлении предельного срока в три года для заключения договора аренды земельного участка в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства законодатель полагал, что наличие на земельном участке объекта незавершенного строительства подразумевает завершение стадий инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования. Соответственно установленный срок является достаточным для завершения строительства.

Комитет считает, что результатом проектируемых изменений станут затягивание сроков строительства и снижение эффективности использования земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности и предоставленных для достройки объектов незавершенного строительства. При этом положения законопроекта, касающиеся продления срока аренды земельного участка, а также возможности изъятия объекта незавершенного строительства у собственника в связи с его отказом от заключения договора аренды земельного участка, не согласуются с нормами гражданского законодательства.

Проектируемые положения содержат также внутренние противоречия. Так, фактически ничем не ограниченная возможность продления собственником объекта незавершенного строительства договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, на котором расположен такой объект, нивелирует положения законопроекта о пересмотре порядка установления срока договора аренды в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Следует также отметить, что схожие законодательные инициативы ранее уже вносились автором законопроекта в Государственную Думу (проекты федеральных законов N 883169-7, N 142021-7) и были рекомендованы ответственным комитетом к отклонению.

С учетом изложенного Комитет по вопросам собственности, земельным и имущественным отношениям рекомендует Государственной Думе отклонить представленный законопроект при его рассмотрении в первом чтении.

Председатель Комитета

С.А. Гаврилов