Пояснительная записка к проекту федерального закона N 42326-8 "О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации"

Досье на проект федерального закона

Цель внесения уточнений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) - предотвращение совершения сделок отчуждения собственниками общего долевого имущества, в результате которых не выделенная в натуре доля в праве на неделимый объект собственности переходит к посторонним лицам в нарушение прав и законных интересов совладельцев. Это приводит к невозможности использования собственности в соответствии с ее назначением, к необоснованному снижению ее стоимости на рынке, к криминализации рынка недвижимости.

Авторами законопроекта выявлена проблема незаконных захватов неделимого имущества, находящегося в общей долевой собственности: от автомобилей до квартир посемейного проживания, комнат в коммунальных квартирах, основанная на незаконном приобретении посторонними лицами не выделенной в натуре доли в праве на неделимое имущество различных видов с последующим силовым незаконным захватом всего имущества, с применением различных способов принуждения к кабальной сделке, имеющих признаки уголовных преступлений. Проблема носит системный характер, связана с порочным правоприменением, отсутствием единой практики нотариата, судов, правоохранительных органов, Росреестра.

Правонарушения возникают при разделе наследства, совместной собственности супругов и общедолевой собственности членов семьи. Особенно острой является проблема распоряжения не выделенными в натуре долями в общедолевом имуществе в виде отдельной квартиры посемейного заселения, индивидуального дома, комнаты в коммунальной квартире.

Законопроектом предлагается внести уточнения и дополнения во взаимосвязанные статьи ГК РФ о нормах и правилах распоряжения совладельцами неделимой общедолевой собственностью.

Правоприменительная практика распоряжения не выделенными в натуре долями в праве на неделимое имущество приводит к нарушению прав совладельцев при незаконном отчуждении доли постороннему лицу. В обоснование законности сделки недобросовестные сособственники ссылаются на нормы пункта 2 статьи 246 и статью 250 ГК РФ, игнорируя правила распоряжения не выделенными в натуре долями, закрепленные в статье 252 ГК РФ. На этом основании создан и активно реализуется механизм силового захвата жилых помещений путем отчуждения доли постороннему лицу, не являющемуся собственником, с целью принуждения других собственников к продаже всего объекта целиком или выкупа их доли по заниженной цене. Рейдеры без решения суда об определении порядка пользования или вселения вероломно вламываются в квартиры граждан, создают невыносимые условия проживания, угрожают физической расправой, портят имущество, используют несовершеннолетних в подобных криминальных операциях, нарушают права несовершеннолетних, проживающих в данном жилом помещении. Данная ситуация провоцирует рост коррупции в государственных органах, протестные настроения, социальную напряженность и недоверие к власти, увеличивает нагрузку на бюджеты городов в связи с регистрацией на купленных рейдерами долях бесчисленного количества получателей социальных выплат, пенсионеров, несовершеннолетних, противоречит указам Президента Российской Федерации и государственным программам по ликвидации коммунального заселения и улучшению жилищных условий россиян. Пандемия коронавируса показала, какую угрозу жизни и здоровью приоритетных собственников несет подселение к ним в семьи посторонних граждан.

По нормам статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора: границы продаваемой доли в объекте недвижимости, ее кадастровый номер и кадастровая стоимость (статья 554 ГК РФ). Однако Росреестр регистрирует сделки отчуждения посторонним лицам долей без учета указанных выше условий. Законопроектом предлагается устранить и этот пробел в законодательстве.

Также в целях предотвращения злоупотреблений при реализации долей в общедолевой собственности в жилых помещениях посемейного проживания проектом федерального закона "О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации" предлагается запретить отчуждение долей в жилых помещениях посемейного проживания третьим лицам, не являющимся собственниками данного жилого помещения. Отчуждение возможно только между собственниками либо путем продажи объекта целиком с последующим разделом денежных средств пропорционально долям собственников.

Финансово-экономическое обоснование
проекта федерального закона "О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации"

Принятие и реализация федерального закона "О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации" не потребует дополнительных бюджетных ассигнований из федерального бюджета.

Перечень
актов федерального законодательства, подлежащих признанию утратившими силу, приостановлению, изменению или принятию в связи с принятием федерального закона "О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации"

Принятие федерального закона "О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации" не потребует признания утратившими силу, приостановления, изменения или принятия иных актов федерального законодательства.