Приложение N 2. Примерный предварительный договор купли-продажи жилой единицы в создаваемом кондоминиуме

Приложение N 2

к постановлению Мэра г. Томска

от 5 апреля 1999 года N 241

Примерный предварительный договор купли-продажи жилой единицы
в создаваемом кондоминиуме

Организация (далее по тексту - "Продавец") намерен осуществить строительство жилого здания (далее по тексту - "Здание") на земельном участке, описанном в Приложении А к данному договору. Земельный участок предоставлен продавцу постановлением администрации г. Томска N______ от__________________ в соответствии с договором (аренды на ____ лет) (целевого использования под строительство), копия которого находится в Приложении А к данному договору.

Продавец намерен осуществить строительство здания на условиях создания товарищества собственников жилья, в соответствии с законодательством Российской Федерации и решениями администрации г. Томска, и осуществить продажу жилой единицы (далее по тексту - "Жилая единица", "Квартира") в здании покупателю_______________________(далее по тексту - "Покупатель"), в настоящий момент проживающему по адресу: ____________________________.

Покупатель выражает желание приобрести у продавца жилую единицу (квартиру в строящемся в здании) на условия предусмотренных настоящем договором. На основании вышеизложенного, продавец и покупатель договариваются о нижеследующем.

1. Предмет договора

Продавец и покупатель взаимно договариваются по завершении строительства здания заключить основной договор купли-продажи жилой единицы в здании. Условия договора купли-продажи жилой единицы (основного договора) будут соответствовать условиям данного договора, за исключением тех условий, которые будут полностью выполненными на момент заключения договора купли-продажи или прекратятся в связи с его заключением.

2. Жилая единица

Жилая единица, указанная как квартира N ____, описана проектной документации здания, подготовленной по заказу продавца организацией - _____________ "____" ____________ 199___ года и приведена в виде выписки в настоящем договоре в Приложении Б.

Площадь жилой единицы составляет _______ кв. метров, жилая единица разделена на _____ комнат. Копия плана жилой единицы находится в Приложении В к настоящему договору.

В дополнение к жилой единице продавец передает покупателю долю в местах общего пользования и элементах благоустройства, относящихся к зданию, равную __ % от всей общей долевой собственности на здание, включающей места общего пользования и элементы благоустройства, относящиеся к зданию.

3. Стоимость

Стоимость будущей жилой единицы (квартиры)

равна__________(_________________) рублей. В соответствии с настоящим

договором, покупатель перечисляет продавцу первоначальный взнос в сумме

_______________(________________) рублей. Последующие платежи будут

производиться покупателем продавцу в соответствии со следующим графиком:

· в момент начала строительства здания: ___________________ рублей;

· через 3 месяца после начала строительства:________________ рублей;

· через 6 месяцев после начала строительства: _______________рублей;

· через 9 месяцев после начала строительства: ______________ рублей;

· через 12 месяцев после начала строительства: _____________ рублей;

· в момент заключения настоящего договора купли-продажи ___ рублей.

Продавец извещает покупателя в письменной форме о наступлении срока платежа, предоставляя покупателю десять (10) дней со дня получения извещения для осуществления платежа в соответствии с положениями настоящего договора. Все платежи производятся покупателем путем перечисления средств на счет продавца в банке ________________________.

Покупатель признает и согласен, что средства, полученные от покупателя, могут быть использованы продавцом для строительства здания.

Платежи вносимые покупателем на счет продавца по настоящему предварительному договору засчитываются покупателем в счет оплаты по основному договору купли -продажи жилой единицы.

4. Завершение строительства Здания

По условиям настоящего договора завершение строительства здания означает завершение строительства на стадии, когда продавец приобретает право на получение акта государственной приемки здания. Если продавец имеет право на получение акта государственной приемки только той части здания, где расположена жилая единица, то покупатель может отказаться подписать договор купли-продажи (основной договор) по причине того, что строительство остальных частей здания не завершено. Продавец прилагает все возможные усилия, чтобы получить акт государственной приемки здания в максимально ранние сроки после завершения строительства здания или соответствующей части здания.

По получении акта государственной приемки здания или соответствующей его части, продавец уведомляет покупателя о дате, времени и месте подписания договора купли-продажи. Если покупатель не выполняет условие о подписании договора купли-продажи в указанное время, это является нарушением настоящего договора, как определено ниже. Покупатель имеет право перенести дату и время подписания договора купли-продажи на срок до десяти (10) дней.

В любом случае подписание договора купли-продажи должно произойти не позже, чем через тридцать (30) дней после издания постановления администрации о приемке здания в эксплуатацию и праве на эксплуатацию и заселение здания или соответствующей его части.

Завершение строительства части здания, в которой расположена жилая единица, и подписание покупателем договора купли-продажи не освобождает продавца от обязательства достроить здание полностью в соответствии с проектной документацией.

5. Обязательства по строительству; изменения Здания и Жилой единицы

В любое время до "_____"____________ 199___ года продавец может известить покупателя о том, что продавец не будет осуществлять строительство здания, и вернуть покупателю средства в размере его первоначального взноса, индексированного на ________ % в год.

Если продавец не уведомляет покупателя до указанного числа о том, что продавец не будет осуществлять строительство здания, продавец обязан построить здание и жилую единицу в соответствии с проектной документацией.

Продавец сохраняет право внести в здание и/или жилую единицу незначительные архитектурные, структурные изменения или изменения дизайна *, а также заменить строительные материалы или оборудование, указанные в проектной документации, на эквивалентные по качеству строительные материалы или оборудование. Продавец не несет ответственности перед покупателем, если размеры жилой единицы, комнат в составеe жилой единицы или здания, в незначительной степени ** отличаются от указанных в проектной документации, или если строительные материалы, используемые для внутренних конструкций здания или жилой единицы, отличаются от указанных в проектной документации, при условии, что в любом случае жилая единица и здание по завершении строительства в целом отвечают требованиям проектной документации.

Покупатель не имеет право прервать действие настоящего договора или подать любой иск против продавца в связи с незначительными изменениями в размерах, дизайне, материалах или оборудовании жилой единицы и здания, разработанных продавцом в соответствии со СНиП и согласованных с покупателем.

* Нормы, определяющие степень допустимых изменений проекта, устанавливаются сторонами по согласованию, с привлечением в случае необходимости специалистов архитектурно-планировочного управления.

** Нормы определяющие степень допустимого отклонения размеров жилой единицы и других помещений в пределах здания, разрабатываются продавцом соответствии со СНИП и согласовываются с покупателем, с привлечением в случае необходимости специалистов архитектурно-планировочного управления.

6. Условия предоставления Жилой единицы.

Жилая единица предоставляется покупателю в соответствии с проектной документацией, с кухонным и сантехническим оборудованием, приборами и обеспечением, указанным в планах и спецификациях, или с полностью эквивалентным оборудованием, приборами и обеспечением. Стены жилой единицы покрыты одним слоем грунтовки и окрашены одним слоем побелки. Любое декорирование или установка оборудования, приборов и обеспечения, не оговоренных в настоящем договоре, является обязанностью покупателя и производится за счет покупателя.

7. Передача права на земельный участок

Продавец приобретает права на участок, на котором здание будет построено, на условиях (аренды на ______лет) (целевого использования под строительство), предоставленные администрацией г. Томска. В течение шестидесяти (60) дней по завершении строительства здания продавец за свой счет предпринимает необходимые действия для переоформления прав аренды или пользования участком. Если законодательством разрешена передача участка собственникам жилых единиц в общую собственность, продавец совместно с собственниками жилых единиц предпринимает все необходимые действия для совершения такой передачи, при этом все расходы по передаче участка производятся за счет собственников жилых единиц.

8. Кондоминиум

Продавец осуществляет строительство здания на условиях долевого строительства с целью создания кондоминиума и товарищества собственников жилья для его последующего управления. После возникновения права собственности на жилую единицу в строящемся здании будет организовано товарищество домовладельцев (далее по тексту - "Товарищество") - некоммерческая организация со статусом юридического лица, имеющая своей целью управление и содержание мест общего пользования и элементов благоустройства, относящихся к зданию. Примерная форма устава товарищества находится в Приложении Г к настоящему договору. Каждый собственник жилой единицы в здании будет являться членом товарищества, и его право на участие в управлении зданием будет подтверждено и урегулировано условиями и положениями устава товарищества. Покупатель прочел прилагаемый устав товарищества и согласен подчиняться его положениям, условиям и требованиям. Помимо стоимости жилой единицы покупатель согласен оплачивать соответствующую долю общих расходов на управление и содержание здания, которая будет закреплена за покупателем уставом товарищества.

Продавец сохраняет право внести поправки в примерный устав товарищества, если это обусловлено необходимостью отразить произошедшие изменения в законодательстве, при условии, что подобные поправки не повлияют на право покупателя, в том числе право собственности на жилую единицу, долю в местах общего пользования и элементах благоустройства, относящихся к зданию, и долю в платежах за управление и содержание здания.

Исходя из расчетов, выполненных продавцом на момент заключения настоящего договора, предполагаемый размер ежемесячного платежа, вносимого покупателем на управление и содержание здания, в течение года после заключения основного договора купли-продажи будет составлять __________ рублей. Покупатель понимает, что эта сумма является предположительной, и впоследствии она может быть изменена.

9. Создание Товарищества и регистрация его Устава.

Товарищество создается продавцом в соответствии с действующим законодательством РФ.

Продавец регистрирует устав товарищества и недвижимое имущество в кондоминиуме в максимально ранние сроки.

Если таковое разрешено законодательными актами продавец может зарегистрировать недвижимое имущество в кондоминиуме после завершения строительства части здания. В этом случае в описание недвижимого имущества будут вноситься соответствующие поправки, отражающие регистрацию полностью построенных частей здания. После заключения основного договора купли-продажи жилой единицы, расположенной во вновь построенной части здания, право собственности покупателя и его членство в товариществе будут отражены в поправках к уставу товарищества, вносимых в порядке, установленном законодательством

Подписав настоящий предварительный договор купли-продажи покупатель обязуется стать членом товарищества и выражает свое согласие с положениями, изложенными в примерном уставе товарищества, предложенным продавцом.

Внесение изменений в устав товарищества, связанные с приемом в товарищество новых членов, возлагается на продавца.

10. Условия передачи Жилой единицы Покупателю.

Право собственности на жилую единицу передается покупателю только после или одновременно со следующими событиями:

1) подписание акта государственной приемки здания или его части;

2) принятие администрацией г. Томска постановления о заселении здания или его части;

3) заключение основного договора купли-продажи жилой единицы между покупателем и продавцом;

4) оплата покупателем всей задолженности по стоимости жилой единицы;

5) подписание покупателем устава товарищества (вступление покупателя в члены товарищества), документов, необходимых для регистрации недвижимого имущества, поправок к любым из названных документов, а также любых других документов, требуемых законодательством для регистрации кондоминиума и товарищества домовладельцев, если необходима подпись покупателя на этих документах;

6) регистрация договора купли-продажи жилой единицы в порядке, установленном законодательством Российской Федерации и местными нормативными актами.

11. Расходы.

Покупатель оплачивает все расходы, связанные с передачей продавцом жилой единицы покупателю, включая, без ограничений, расходы по подготовке и регистрации договора купли-продажи и других документов по передаче прав собственности. Покупатель также несет ответственность за выплату всех федеральных и местных налогов и пошлин, взимаемых при совершении сделки купли-продажи жилой единицы.

Собственники жилых единиц, в соответствии с уставом товарищества, отвечают за выплату всех взносов за аренду или налогов на земельный участок после передачи прав на участок товариществу.

Продавец несет расходы по созданию технического паспорта кондоминиума.

12. Балансодержатель.

Жилищное товарищество принимает здание на баланс и несет ответственность за его содержание и эксплуатацию с момента подписания передаточного акта между продавцом и жилищным товариществом.

До момента подписания указанного акта продавец несет все расходы и ответственность за содержание и эксплуатацию здания.

13. Ответственность Покупателя.

Если покупатель не выполняет свои обязательства по настоящему договору в установленные сроки и не устраняет нарушения в течение десяти (10) дней со дня получения письменного уведомления о нарушении, посланного продавцом, продавец вправе расторгнуть настоящий договор и прекратить все обязательства сторон по договору. Все платежи, внесенные покупателем в счет оплаты жилой единицы возвращаются покупателю в первоначальном объеме без какой-либо индексации.

14. Ответственность Продавца.

14.1. Покупатель информирован о том, что продавец предполагает завершить строительство здания или его соответствующей части до __________ 199__ года, однако продавец не может назначить точную дату завершения строительства, учитывая определенные факторы, которые могут повлиять на темпы строительства и не зависят от продавца, в том числе стихийные бедствия, войны, забастовки и т. п. В любом случае продавец завершит строительство здания или соответствующей его части и уведомит покупателя о дате и времени совершения сделки купли-продажи не позже, чем ____ 199__ года. Если продавец не завершает строительство здания или его части и не уведомляет об этом покупателя до указанной даты, покупатель вправе расторгнуть настоящий договор и потребовать от продавца компенсации в сумме средств, ранее выплаченных покупателем продавцу в счет оплаты жилой единицы и индексированных на _____% в год за период с момента первоначального платежа до момента возврата покупателю. Право расторгнуть договор и получить компенсацию, предоставляемое покупателю настоящим параграфом, является единственным и исключительным правом покупателя в случае, если продавец не завершает строительство здания или соответствующей его части и не уведомляет покупателя о дате и времени совершения сделки Купли-продажи жилой единицы до ___________ 199__ года. Продавец не несет ответственности перед покупателем за какой-либо ущерб и финансовые потери, понесенные покупателем вследствие выполнения продавцом указанного обязательства.

14.2. Если продавец не выполняет свои обязательства по настоящему договору по причинам, находящимся в пределах зависимости от продавца, покупатель, помимо прав, изложенных в предыдущем параграфе, имеет право:

1) подать иск против продавца за любой финансовый ущерб или потери, понесенные покупателем вследствие невыполнения продавцом своих обязательств, или

2) в соответствии со статьей 429 Гражданского Кодекса Российской Федерации принудить продавца к заключению основного договора куплипродажи жилой единицы и передаче жилой единицы покупателю, при условии, что обязательства покупателя по настоящему договору были или будут выполнены к моменту заключения договора купли-продажи жилой единицы.

Недостаток средств у продавца на завершение строительства здания в соответствии с проектной документацией не является причиной вне пределов зависимости от продавца.

Продавец обязан внести первоначальный взнос на расчетный счет товарищества собственников жилья в размере________ руб. до момента приемки здания.

Продавец обязуется передать в собственность товариществу помещение под офис площадью не менее ______ кв. м..

15. Переуступка прав Продавцом и Покупателем; преемственность.

Продавец или покупатель могут переуступить свои права по настоящему договору любой третьей стороне без согласия другой договаривающейся стороны. Если одна из сторон переуступает свои права, другой стороне в течение десяти (10) дней с момента переуступки должно быть предоставлено письменное уведомление. Все условия настоящего договора являются обязательным к выполнению любым наследником или правопреемником покупателя и продавца.

16. Уведомления.

Любое уведомление, которое покупатель или продавец направляет другой договаривающейся стороне, должно быть предоставлено в письменном виде и отправлено заказной почтой с уведомлением о получении или доставлено в руки с требованием расписки о получении. Во всех случаях срок исполнения обязательств по настоящему договору отсчитывается от момента получения уведомления об обязательстве.

17. Другие соглашения.

Устные соглашения, заключавшиеся продавцом или его представителями, не включенные в настоящий договор, не имеют силы, и покупатель признает, что ссылка на эти соглашения неправомерна.

18. Поправки к настоящему Договору.

В настоящий договор могут быть внесены поправки и изменения, только если они представлены в письменном виде и подписаны обеими сторонами.

19. Приложения к настоящему Договору.

К настоящему договору прилагаются следующие приложения:

А) Описание земельного участка;

Б) Копии выписок из проекта здания;

В) Копия плана квартиры;

Г) Примерный устав товарищества домовладельцев, который будет зарегистрирован продавцом.

20. Местонахождение и банковские реквизиты сторон.

___________________________________________________________

___________________________________________________________

___________________________________________________________

Подписи сторон:

Продавец:

Покупатель: