Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям от 29 апреля 2021 г. к N 264, п. 1.5 (седьмого созыва) на проект федерального закона N 1134552-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в части повышения гарантии прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства) внесен депутатами Государственной Думы Н.П. Николаевым, М.В. Кузьминым, С.И. Крючеком, А.В. Якубовским (первое чтение) (не действует)

Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям от 29 апреля 2021 г. к N 264, п. 1.5
(седьмого созыва)
на проект федерального закона N 1134552-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"
(в части повышения гарантии прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства)
внесен депутатами Государственной Думы Н.П. Николаевым, М.В. Кузьминым, С.И. Крючеком, А.В. Якубовским
(первое чтение)

Досье на проект федерального закона

Комитет Государственной Думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям (далее - Комитет) рассмотрел проект федерального закона N 1134552-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - законопроект) и отмечает следующее.

Законопроект разработан в целях дальнейшего совершенствования законодательства о долевом строительстве и направлен на расширение гарантий защиты прав и обеспечения законных интересов граждан - участников долевого строительства, повышение эффективности расходования средств федерального бюджета и бюджетов субъектов Российской Федерации, сокращение сроков процедуры банкротства застройщиков и упрощение процедуры завершения строительства проблемных объектов публично-правовой компанией "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" (далее - Фонд), усиление контроля за предпринимаемыми исполнительными органами государственной власти мерами по восстановлению прав граждан - участников долевого строительства, повышение полноты, оперативности и доступности информации о ходе восстановления прав участников долевого строительства по каждому проблемному объекту на всей территории Российской Федерации.

Для достижения указанных целей законопроектом предлагается внести в Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) следующие изменения:

предоставить Фонду право на завершение строительства объектов незавершенного строительства (далее - ОНС), строительство многоквартирных домов (далее - МКД) и иных объектов недвижимости в рамках урегулирования обязательств застройщика перед участниками долевого строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства без их размещения на счетах эскроу;

наделить Фонд или специально созданное для этих целей Фондом юридическое лицо функциями технического заказчика, уполномоченного на проведение строительного контроля в отношении МКД, объектов инженерной инфраструктуры, завершение строительства которых осуществляется фондами субъектов Российской Федерации, с одновременным предоставлением Правительству Российской Федерации права принятия решения о проведении в отношении указанных объектов строительного контроля уполномоченным федеральным органом исполнительной власти или подведомственным ему государственным учреждением;

расширить перечень оснований для исключения проблемных объектов из Единого реестра проблемных объектов (далее - ЕРПО);

создать в Единой информационной системе жилищного строительства (далее - ЕИСЖС) личные кабинеты субъектов Российской Федерации, региональных фондов, конкурсных управляющих, а также расширить перечень сведений, подлежащих размещению субъектами информации в ЕИСЖС.

В Федеральный закон от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ) предлагается внести

следующие изменения:

предоставить Фонду право получать от субъектов Российской Федерации в упрощенном порядке в аренду или безвозмездное пользование земельные участки в целях строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости для передачи гражданам-участникам строительства при наличии законодательных ограничений для завершения строительства проблемных объектов на земельных участках, полученных в результате передачи имущества и обязательств застройщика-банкрота либо взамен выплаты гражданам возмещения;

установить при наличии таких законодательных ограничений обязанность Фонда передать участникам строительства равнозначные жилые помещения и (или) иные объекты недвижимости, предусмотренные договором долевого участия;

наделить Фонд полномочиями по мониторингу выполнения субъектами Российской Федерации мероприятий по восстановлению прав граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства МКД и (или) иных объектов недвижимости, включенных в ЕРПО, и предоставлению отчета по результатам такого мониторинга в уполномоченный орган;

наделить Фонд правом создавать коммерческие и некоммерческие организации на территории Российской Федерации для достижения целей его создания, в том числе вносить в уставный капитал таких организаций переданные Фонду земельные участки с находящимися на них неотделимыми улучшениями;

предусмотреть возможность направления на финансирование расходов, связанных с осуществлением предусмотренных законом функций и полномочий Фонда, часть временно свободных средств Фонда, источником которых является имущество Фонда, сформированное за счет субсидий в виде имущественных взносов в имущество Фонда из федерального бюджета и бюджетов субъектов Российской Федерации, а также средств, поступающих на номинальный счет Фонда;

наделить Фонд полномочиями по совершению в качестве агента фондов субъектов Российской Федерации сделок, связанных с реализацией жилых и нежилых помещений, машино-мест в МКД, завершение строительства которых осуществлено региональным фондом с использованием средств, предоставляемых Фондом.

обеспечить единообразный подход к восстановлению прав граждан-участников строительства и граждан, являющихся членами жилищно-строительного кооператива, посредством осуществления выплаты членам

таких кооперативов только в отношении одного машино-места и (или) нежилого помещения в ОНС;

установить порядок распределения денежных средств, получаемых от реализации свободных площадей в МКД, достраиваемых фондами субъектов Российской Федерации с привлечением средств Фонда посредством их распределения между Фондом и бюджетами субъектов Российской Федерации пропорционально размеру софинансирования.

Законопроектом проектируется также внесение изменений в Федеральный закон от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Предлагается, в частности:

предусмотреть предоставление арбитражным управляющим в Фонд сведений и документов, установленных законом, в электронной форме через личный кабинет в ЕИСЖС;

дополнить перечень документов, предоставляемых арбитражным управляющим, основаниями, подтверждающими обоснованность требований участников строительства для их включения в реестр требований участников строительства;

предоставить Фонду право на ознакомление с реестром требований участников строительства и основаниями для их включения в реестр, а также заявлять в арбитражный суд возражения по результатам его рассмотрения;

уточнить требования к порядку аккредитации арбитражных управляющих в случае принятия решения об отказе в аккредитации арбитражного управляющего;

изменить порядок расчета стоимости передаваемых Фонду прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем ОНС и неотделимыми улучшениями, предусмотрев его проведение на основании отчета привлеченного Фондом оценщика;

в случае принятия решения о выплате возмещения пострадавшим гражданам установить для Фонда возможность, а не обязанность направлять в арбитражный суд заявление о намерении приобрести права на земельный участок с находящимися на нем ОНС и неотделимыми улучшениями (включая ОНС), а также проектную документацию.

Наряду с этим законопроектом предусматривается внесение корреспондирующих изменений в Земельный кодекс Российской Федерации.

Комитет поддерживает концепцию законопроекта, считает ее актуальной и востребованной рынком жилищного строительства, позволяющей достичь заявленных авторами целей и значительно сократить сроки исполнения поручений Президента Российской Федерации в части

решения проблемы пострадавших граждан - участников долевого строительства.

Вместе с тем Комитет считает необходимым обратить внимание на ряд положений законопроекта, нуждающихся в дополнительном обсуждении и проработке.

По мнению Комитета, проектируемая законопроектом норма о предоставлении Фонду права привлечения средств участников долевого строительства без их размещения на счетах эскроу требует конкретизации в части порядка поступления таких средств на расчетный счет застройщика и их последующего целевого использования.

С учетом необходимости обеспечения надлежащего уровня защиты прав граждан-участников долевого строительства целесообразно уточнить формулировку предлагаемого законопроектом дополнительного основания для принятия Фондом решения о нецелесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства проблемных объектов либо выплате возмещения пострадавшим гражданам.

Представляется необходимым более предметно изложить процедуру исключения проблемных объектов из ЕРПО, в частности, в связи с устранением застройщиком оснований включения объекта в ЕРПО путем внесения изменений в разрешение на строительство, предусматривающих продление срока его действия, заключения со всеми участниками долевого строительства дополнительных соглашений по зарегистрированным договорам участия в долевом строительстве, предусматривающих перенос сроков исполнения застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства.

В целях обеспечения технической возможности создания личных кабинетов субъектов Российской Федерации в ЕИСЖС представляется целесообразным определить перечень лиц, которым будет предоставлен доступ к информации, содержащейся в ЕИСЖС.

Законопроект наделяет застройщиков правом отзыва проектной декларации, в которую внесены изменения, при выявлении в ней технических ошибок (описок, опечаток, грамматических или иных подобных ошибок). Указанная норма нуждается в доработке с учетом того, что действующие нормы не устанавливают сроков размещения проектной декларации с исправленными техническими ошибками, и застройщики рискуют быть привлеченными к административной ответственности. Помимо этого целесообразно регламентировать порядок отзыва проектной декларации с тем, чтобы исключить риск использования застройщиками указанного права в ущерб интересам участников долевого строительства.

По законопроекту имеются замечания юридико-технического и лингвистического характера, которые требуют учета при его доработке ко второму чтению.

Указанные замечания не носят концептуальный характер и могут быть устранены при подготовке законопроекта ко второму чтению. С учетом изложенного Комитет по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям считает целесообразным поддержать концепцию законопроекта и рекомендует Государственной Думе принять его при рассмотрении в первом чтении.

Председатель Комитета

Н.П. Николаев