Приложение 3. Возможные направления развития молодежной жилищной политики в Томской области

Приложение 3

к областной целевой программе

"Обеспечение жильем молодых семей

и специалистов на территории Томской

области на 2002-2010 годы"

Возможные направления развития молодежной жилищной политики в Томской
области

1. Оценка инвестиционных источников обеспечения жилищного строительства

Анализ различных источников финансирования и ресурсов для жилищного строительства свидетельствует о наличии потенциала, который можно привлечь на жилищное строительство. Использование этих предпосылок и реализуемых в России программ обеспечения населения жильем позволяет построить конкретные механизмы.

При оценке инвестиционных источников обеспечения строительства жилья будут рассматриваться ресурсы следующих видов:

денежные ресурсы,

трудовые ресурсы,

материальные ресурсы, передаваемые в порядке участия в обеспечении жилищного строительства,

услуги, предоставляемые в порядке участия в обеспечении жилищного строительства,

освобождения от обременений, предоставляемые в порядке участия в обеспечении жилищного строительства.

Проведенные в процессе разработки программы выборочные исследования жилищной проблемы молодых семей показали о высокой остроте жилищной проблемы.

Доходы молодых семей достаточно низкие для того, чтобы выступать серьезным источником финансирования жилищного строительства.

Ниже приведены результаты выборочных исследований 1999 года.

Уровень среднедушевого месячного дохода (руб.)	Доля опрошенных семей (%)	Из них доля семей, освобождающих жилплощадь для повторного заселения	Доля семей, освобождающих жилую площадь родственников	Доля семей, могущих продать занимаемую жилую площадь
До 900	79,6	44,3	39,2	16,5
901 - 1500	16,5	43,1	34,6	22,3
1501 - 2500	1,8	13,6	60,3	26,1
2501 и более	0,1	-	100	-
Нет дохода	2,0	31,3	68,7	-

Среднемесячный доход по данным выборочного опроса среди молодежи в 2001 году (в % от общего числа опрошенных)

	г. Томск	Область
Менее 200 руб.	21.41	62.26
200 - 500 руб.	21.21	16.23
501 - 1000 руб.	20.10	7.55
1001 - 1500 руб.	13.94	2.26
1501 - 2000 руб.	8.89	3.40
2001 - 3000 руб.	5.86	3.02
3001 - 5000 руб.	3.74	2.64
Свыше 5000 руб.	2.42	2.64
Отказ от ответа	2.42	-

Наличие у опрошенных личного имущества, которое может быть использовано в порядке реинвестирования при решении жилищной проблемы (в % от числа опрошенных)

	г. Томск	Область
Жилье	19.48	23.95
Гараж	5.05	7.22
Ценные бумаги	5.25	5.70
Машина	5.95	9.51
Дача	6.05	9.09
Компьютер	17.86	9.51
Ничего из этого нет	59.53	62.74

Пути получения указанного имущества (в % от числа опрошенных)

	г. Томск	Область
Жилье: получил от родных Приобрел сам	18.14 1.22	21.51 1.51
Гараж: получил от родных Приобрел сам	4.56 0.61	5.28 2.26
Ценные бумаги: получил от родных Приобрел сам	3.45 2.03	3.77 2.26
Машина: получил от родных Приобрел сам	4.15 1.42	5.66 2.26
Дача: получил от родных Приобрел сам	5.48 0.81	9.43 1.13
Компьютер: получил от родных Приобрел сам	13.36 4.76	8.30 1.13

В настоящее время число молодых семей в Томской области, нуждающихся в улучшении жилищных условий, оценивается на уровне 45 тысяч.

В целом могут рассматриваться следующие источники финансирования жилищного строительства:

средства населения, привлекаемые как заем;

средства населения как личный вклад в решение своей жилищной проблемы (включая реинвестирование);

средства различных фондов, включая фонды организаций;

кредиты коммерческих банков;

долгосрочные льготные кредиты;

средства бюджетов всех уровней (субсидии и др.);

целевые средства от концессионных проектов.

1. Средства населения за счет жилищных займов

Данный источник финансирования сильно зависит от конкретных региональных условий. В целом он может рассматриваться реальным, если доходы по займам и надежность вложений будут сопоставимы или даже превосходить аналогичные параметры по другим способам вложения свободных средств.

Для условий областных центров, в среднем, этот источник весьма неустойчив, поскольку существуют другие, более эффективные способы вложения свободных средств.

Проведенные экономико-математические исследования функционирования механизма привлечения средств населения с помощью краткосрочных жилищных займов при различных условиях показали ряд особенностей этого источника, которые не позволяют его рассматривать как серьезную, устойчивую поддержку в решении задачи финансирования строительства жилья для молодежи.

Анализ позволяет сделать следующие выводы: привлечение средств путем продажи жилищных сертификатов следует рассматривать как дополнение к другим методам и источникам финансирования строительства;

при применении сертификатного метода необходимо разрабатывать систему мер, заинтересовывающих население не продавать сертификаты эмитенту, а получать жилье на сумму инвестиций, и тем самым снижать долю возвращаемых эмитенту сертификатов;

направлять на финансирование строительства не более четверти средств, получаемых от продажи сертификатов;

следить за финансовым состоянием банка, в котором размещены средства от продажи сертификатов.

2. Средства населения как личный вклад в решение своей жилищной проблемы

Для оценки данного источника необходимо провести более подробный анализ и сделать некоторый прогноз относительно важности и места жилищной проблемы в системе приоритетов населения.

Необходимость решения жилищной проблемы или улучшения жилищных условий существует с той или иной степенью настоятельности для 65% семей и одиноких г. Томска и 48% по области (по данным социологического обследования 2001г.). Это верхний предел, максимальный уровень потребности в жилье.

Настоятельным, актуальным является улучшение жилищных условий для 32,5% домохозяйств. Это наиболее вероятный или реальный уровень потребности в жилье.

Готовы и собираются улучшить жилищные условия за счет мобилизации собственных денежных ресурсов около 8% всех домохозяйств. Это вероятный минимальный уровень жилищной потребности.

Сегодняшние потребности городского населения в жилье достаточно скромны: городские жители в целом не претендуют на уровень жилищной обеспеченности, характерный, например, для большинства восточноевропейских стран, не говоря уже о более высоких международных стандартах. В своих запросах они исходят в основном из желания иметь жилищные условия, подобные тем, в которых проживают люди их социального круга, и реже - люди более высокого социального статуса.

Городские жители считают жилищные условия хорошими, когда обеспеченность общей площадью на одного человека составляет не ниже 20 кв.м.

Относительно потребности в определенном количестве комнат в квартире можно сказать, что население не устраивает практиковавшаяся до недавнего времени модель заселения квартирного фонда (семье - квартиру с числом комнат на одну меньше количества членов семьи). Большинство жителей считают, что количество комнат в квартире по меньшей мере должно равняться количеству членов семьи.

Представления населения о нормативно-уравнительной системе распределения жилья как о социально оправданной начали разрушаться еще до начала экономических реформ. Уже в начале 90-х годов каждый третий житель высказывал заинтересованность и готовность к радикальному экономическому реформированию жилищной системы. В настоящее время все нуждающиеся (и сторонники, и противники развития рыночных отношений в этой сфере) фактически поставлены перед необходимостью решать проблему улучшения жилищных условий за свой собственный счет. Таким образом одним из главных лимитирующих условий развития рынка жилья становятся размеры текущих доходов и денежных сбережений населения. По-видимому этим и объясняется, что убежденных сторонников рыночного способа решения жилищной проблемы среди горожан около 20% , причем чем выше уровень дохода, тем больше вероятность, что человек разделяет эту точку зрения.

Текущие доходы и размеры денежных накоплений нуждающихся в улучшении жилищных условий в целом недостаточны для масштабного инвестирования жилищного строительства и быстрого решения жилищной проблемы. Денежные сбережения есть лишь примерно у 25% нуждающихся, а их месячный душевой доход находится на уровне 1.7 прожиточного (физиологического) минимума.

Самая крупная группа молодых граждан, желающих улучшить свои жилищные условия (80%), относится к группе бедных и малообеспеченных. При этом у семей данной группы среднедушевые доходы не превышают прожиточного минимума, т.е. они могут и должны рассчитывать только на бесплатное жилье.

С учетом размеров текущих доходов населения и численности нуждающихся в улучшении жилищных условий рассматривается несколько групп молодежи по условиям решения жилищной проблемы.

Оценка инвестиционных возможностей населения в сфере финансирования жилищного строительства приводит к выводу, что на данном этапе рынок жилья не может получить ощутимого импульса в своем развитии за счет мобилизации средств населения. Это связано с низкой долей населения, которое платежеспособно на этом рынке без существенного ущемления удовлетворения других потребностей. Без учета нуждаемости в жилье сейчас таких домохозяйств в городе Томске 16% от общего количества. Лишь в том случае, когда эта группа увеличится раза в 3-3.5, можно рассчитывать на массового потребителя на рынке жилья. Поэтому на развитие рынка жилья будут работать те социально-экономические мероприятия, которые ведут к снятию поляризации в доходах и формированию полноценного среднего класса. Но на это сложно рассчитывать в ближайшие 3-4 года, даже в условиях начавшегося экономического подъема, поскольку для этого необходим выход из кризиса прежде всего массовых производств, обеспечивающих стабильные и достаточно высокие доходы для широких слоев населения. Наиболее же вероятное развитие событий - это при сохраняющейся поляризации в доходах увеличение числа состоятельных и богатых людей, которые расширяют лишь элитарный рынок.

3. Средства различных фондов

- фонды организаций сегодня в подавляющем большинстве не являются серьезным источником финансирования жилищного строительства, потому что вытесняются отчислениями в обязательные фонды;

- внебюджетные фонды не имеют механизмов стимулирования отчисления в них средств, поскольку нет определенной связи между отчислением в эти фонды и возможностью решать жилищные проблемы работников.

В этом состоит одна из задач, которую необходимо решать в настоящее время. Существующая система налогообложения заставляет предприятия изыскивать возможности скрывать прибыль и часто незаконными методами. Зачастую эта скрытая прибыль становится источником инвестиций в недвижимость за границей и реже в России.

В связи с этим решение проблемы вовлечения в оборот указанных средств не только расширит базу финансирования жилищного строительства, но и через систему мультипликативных механизмов благоприятно скажется на экономической ситуации в России.

Ситуация стала меняться в последние два года, когда в условиях экономического подъема возник дефицит в квалифицированных трудовых ресурсах, который может покрываться за счет подготовки молодых кадров, нуждающихся в жилье.

Кроме того, следует отметить тенденцию роста недоимки платежей в бюджетную систему. Ниже приведены данные по недоимке и задолженности в консолидированный бюджет Томской области (млн. руб.):

Дата	недоимка	Задолженность
01.01.98	415	1419
01.01.99	601	1337
01.01.00	530	1239
01.01.01	757	1733

В случае согласования интересов консолидированного бюджета, предприятий и нуждающихся в жилье недоимки могут стать серьезным источником финансирования жилищного строительства.

4. Кредиты коммерческих банков

Как источники финансирования жилищного строительства кредиты могут рассматриваться лишь в качестве финансовых амортизаторов. Их использование эффективно только в нескольких случаях:

- цены на жилье растут быстрее, чем сумма процентов по кредитам;

- высокая рентабельность жилищного строительства;

- выделение государственных субсидий в определенных пропорциях к сметной стоимости строительства;

расконсервация незавершенных объектов жилищного строительства с высокой степенью готовности;

средняя месячная заработная плата по уровню сопоставима с ценой 1 кв. метра жилья.

Такие условия могут наблюдаться в отдельных регионах, в отдельные периоды времени, при определенных условиях.

Экономико-математический анализ ситуации использования банковских кредитов с государственными субсидиями на завершение уже начатых строительством объектов показал возможность таких ситуаций и их формирования. В целом же благоприятные условия достаточно быстро исчерпываются и использование кредитов в жилищном строительстве становится непредпочтительным направлением использования кредитных ресурсов банка.

В связи с этим необходимо формировать локальные условия и механизмы, позволяющие использовать банковские кредиты для жилищного строительства

5. Бюджет

- долгосрочные льготные кредиты;

- субсидии;

- целевое финансирование жилищного строительства;

- средства, предусматриваемые на компенсацию вкладов населения согласно закону Российской Федерации "О восстановлении и защите сбережений граждан Российской Федерации". При создании определенных предпосылок и стимулирующих условий этот источник может оказать серьезное положительное влияние на сферу жилищного строительства и сопряженные отрасли экономики.

Муниципальные бюджеты наряду с существующими формами участия в решении жилищной проблемы могут осуществлять поддержку строительства жилья путем освобождения застройщика от обязательных платежей и предоставлением благоприятных строительных площадок.

В целом же в настоящих условиях государство не обладает возможностью участвовать в крупномасштабных акциях по решению жилищной проблемы как это было ранее или как участвовали и участвуют государства развитых стран и бурно развивающихся стран. Государство может участвовать только по ранее принятым программам и в реализации пилотных проектов - таких как Томская областная программа "Обеспечение жильем молодых семей и специалистов". Рассредоточение бюджетных средств по различным программам затрудняет их рациональное использование, но с другой стороны позволяет при формировании локальных региональных механизмов создавать эффективные схемы консолидации различных источников финансирования строительства жилья.

Следует отметить, что в Томской области в последние два года заметно улучшилась бюджетная ситуация, что позволяет рассматривать бюджет как серьезный источник финансирования программы.

Подтверждением этому является динамика регионального валового продукта по Томской области за последние годы в сопоставимых ценах (%).

1995	1996	1997	1998	1999	2000	1пг.2001
94,5	92,7	95,2	92,3	104,1	109,1	104,9

Улучшилась собираемость доходов в консолидированный бюджет Томской области (тыс. руб.)

	2000	1999	1998
Планируемые доходы	5967495	3748454	3451149
Фактические доходы	6848906	4194058	2994951
+доп, -недост	+881411	+445604	-456198

Аналогично обстоят дела и с доходами в областной бюджет (тыс. руб.)

	2000	1999	1998
Планируемые доходы	3480146	2109195	1886717
Фактические доходы	3941186	2502818	1700015
+доп, -недост	+461040	+393623	-186702

В таких условиях можно предположить, что сумма в размерах 0,5% от доходов консолидированного бюджета, составляющая в 2000 году 34,24 млн. руб. и находящаяся в пределах статистической погрешности, вполне приемлемая бюджетная нагрузка для решения важнейшей национальной проблемы.

6. Целевые средства от концессионных проектов

В зависимости от региональных особенностей и актуальности решения жилищных проблем этот источник может играть решающую роль в решении проблемы финансирования жилищного строительства. Опыт и правовая основа использования такого подхода имеется.

Выполненный анализ позволяет сделать оценки ожидаемых и необходимых источников обеспечения ресурсами жилищного строительства для различных категорий молодежи, участвующей в программе (Приложение 3.).

2. Использование жилищных субсидий

Затруднения выделения субсидий в денежной форме, предусмотренных в бюджете, могут быть преодолены с помощь организационно-финансового механизма, заменяющего наличное и безналичное денежное обращение. Механизм состоит из двух элементов:

агента получателя субсидии (ст. 1005 ГК РФ);

зачета, проводимого между бюджетом, выделяющим субсидию, поставщиками комплекта материалов и конструкций, проектной документации, производителями специализированных работ, перевозчиками грузов, получателем (агентом получателя) субсидий. Данный механизм применим для бюджетов всех уровней.

В общих чертах механизм действует следующим образом:

Местные администрации осуществляют землеотвод под застройку и обеспечивают технические условия при необходимости в счет межбюджетных отношений и определяют получателей субсидий.

Агент заключает с получателем субсидии соглашение на предоставление субсидии в согласованной материальной форме.

Агент с помощью и при участии Администрации Томской области осуществляет проведение зачета по субсидиям, позволяющим предоставить проект, поставить комплект материалов, выполнить специфические работы, требующие квалификации (фундамент, подъемно-монтажные работы и др.).

Получатель на свои средства выполняет чистовые отделочные работы и приобретает добор материалов, которые не входят в основной комплект поставок, и вносит свой трудовой вклад в строительство. В качестве агента могут выступать: местные органы власти, специализирующиеся организации или местные подрядные организации под контролем местной власти.

По данной схеме могут возводиться дома усадебного типа, небольшие многоквартирные дома и дома целевого назначения.

После создания организации-заказчика по программе "Обеспечение жильем молодых семей и специалистов" данный механизм позволяет работать с бюджетами всех уровней и участвовать в любой жилой застройке.

3. Кредитование под залог недвижимого имущества и другие гарантии

По аналогичной схеме могут использоваться кредитные ресурсы, предусматриваемые бюджетами различных уровней. Особенность заключается в том, что определяется особый порядок гарантий кредита и его погашения, учитывающий конкретные условия предоставления кредита.

Активную роль в предоставлении таких гарантий могут выполнять работодатели и организации, как в городе, так и в сельской местности.

Погашение кредита по согласованию может осуществляться поставками товаров, продовольствия, выполнением подряда и тому подобное. Наиболее предпочтительным данное направление является для сельской местности и малых городских поселений, с развитым сельскохозяйственным и другим мелкотоварным производством.

По текущим условиям (имеются в виду доходы молодых семей, ставка процента по кредитам, стоимость 1 кв.м. жилья) схема ипотечного кредитования пока не имеет реальной опоры в молодежной среде.

Общеизвестно, что ипотечное жилищное строительство имеет благоприятные условия, когда процентная ставка по кредиту не высока, темп инфляции низок, а средняя заработная плата в месяц примерно равна стоимости одного квадратного метра жилья. Исследования ситуации в молодежной среде показывают, что для нее условия и механизм ипотечного кредитования в подавляющей массе не приемлемы.

В этой связи актуально участие бюджетов всех уровней в предоставлении жилищных кредитов.

Участие федерального бюджета в кредитовании граждан для жилищного строительства может осуществляться по многоуровневой схеме с участием бюджета Томской области.

Схема выглядит следующим образом. В соответствии с областной целевой программой "Обеспечение жильем молодых семей и специалистов на территории Томской области на 2002 - 2010 годы" в бюджете области предусматриваются средства на предоставление гражданам жилищных кредитов. Источником же этих кредитов может выступать как областной бюджет, так и федеральный, который в соответствующих объемах предоставляет области бюджетную ссуду с целевым назначением и с последующим ее переоформлением (пролонгацией) в конце финансового года на период, предусмотренный федеральной подпрограммой "Обеспечение жильем молодых семей".

Использование такого двухуровневого механизма позволяет на уровне бюджета области активизировать погашение недоимок платежей в бюджет за счет прямого использования их продукции на нужды строительства, трансформируя денежный кредит в товарный, минуя механизм рыночных товарно-денежных отношений.

Оставаясь по существу жилищным кредитом для гражданина, на конкретном строительном объекте он трансформируется в товарный кредит.

Эта схема применима в условиях использования средств федерального бюджета, при финансировании жилищного строительства из областного и муниципальных бюджетов и за счет средств организаций.

Особенность данной схемы состоит в необходимости тщательной проработки получения и использования товарного кредита.

Кредитная схема может использоваться и при формировании возвратного фонда программы за счет товарных кредитов предприятий на строительство жилья для молодых кадров, который затем трансформируется в возвратный фонд программы, позволяющий осуществлять продажу жилья в рассрочку без подрыва технологического процесса строительства.

Источником такого фонда могут стать недоимки по платежам в бюджет при соответствующем решении Администрации Томской области.

При принятии соответствующих решений на федеральном уровне могут использоваться демографические стимулирующие функции жилищного кредита при возможности переоформления займа в субсидию при определенных условиях.

Использование "метода народной стройки"

Метод народной стройки, используемый в России в сельской местности и взятый частично на вооружение в период развития движения МЖК, может эффективно использоваться как организационный механизм при индивидуальной застройке или строительстве небольших многоквартирных домов. Участниками строительства должны выступать будущие жители и их добровольные помощники. Положительная практика такого строительства жилья на селе имеется, и реализована она по инициативе застройщиков. В случае поощрения и поддержки такого подхода с использованием жилищных субсидий, кредитов и других ресурсов потенциал его может оказаться очень большим.