Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству на проект федерального закона N 518643-7 "О внесении изменений в статью 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации" (в части реализации полномочий председателя совета многоквартирного дома)" (не действует)

Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству
на проект федерального закона N 518643-7 "О внесении изменений в статью 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации" (в части реализации полномочий председателя совета многоквартирного дома)"

Досье на проект федерального закона

Комитет Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству рассмотрел проект федерального закона N 518643-7 "О внесении изменений в статью 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации", внесенный депутатами Государственной Думы М.А. Чернышевым, П.Р. Качкаевым, М.В. Гулевским, Н.А. Черняевой, Д.П. Москвиным, Н.В. Говориным, Л.И. Черкесовым, Т.И. Цыбизовой, В.С. Скругом, Т.И. Фроловой, В.В. Ивановым, А.Г. Кобилевым, а также А.Г. Сидякиным в период исполнения им полномочий депутата Государственной Думы (далее - законопроект).

Законопроектом предлагается уточнить полномочия председателя совета многоквартирного дома, предусмотренные в пунктах 3 и 4 части 8 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации, в части заключения договора управления многоквартирным домом или в случае реализации собственниками помещений в многоквартирном доме непосредственного управления договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, а также осуществления контроля за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

В настоящее время указанные полномочия председатель совета многоквартирного дома осуществляет на основании доверенностей, выданных ему собственниками помещений в многоквартирном доме. Множественность субъектов права собственности на общее имущество в многоквартирном доме делает проблематичным оформление ими нотариальной доверенности для реализации председателем совета многоквартирного дома предусмотренных в пунктах 3 и 4 части 8 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации полномочий, что связано с наличием материальных затрат и отсутствием времени у собственников на обращение к нотариусу. Это создает существенные препятствия для заключения договора управления многоквартирным домом, договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме при непосредственном способе управления таким домом, а также осуществления контроля за выполнением обязательств по указанным договорам.

В связи с чем Комитет поддерживает законопроект, которым предлагается исключить требование о наличии доверенности как основания для исполнением председателем совета многоквартирного дома предусмотренных в пунктах 3 и 4 части 8 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации полномочий председателя совета многоквартирного дома.

Вместе с тем в соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 44, частью 1 статьи 46, частями 1 и 6 статьи 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации избрание совета многоквартирного дома и председателя совета многоквартирного дома осуществляется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме путем принятия соответствующего решения простым большинством собственников помещений в многоквартирном доме (большинство голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме). Таким образом, для принятия данного решения достаточно, чтобы за него проголосовали собственники помещений, обладающие двадцатью пятью процентами голосов и одним голосом от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом считается заключенным, если его подписали собственники помещений в многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. В связи с чем, соотношение указанных правовых норм и проектируемых положений Жилищного кодекса Российской Федерации вызывает правовую неопределенность. В частности, представляется не ясным, от имени каких собственников помещений в многоквартирном доме председатель совета многоквартирного дома может заключать соответствующие договоры (от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме или только тех, которые его избрали на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме). И если председатель совета многоквартирного дома будет заключать договоры от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме, то каким образом будет применяться норма части 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, предоставляющая собственникам помещений в многоквартирном доме право на самостоятельное заключение договоров, а также обеспечиваться права собственников, изъявивших желание самостоятельно заключить договоры.

Следует отметить, что отношения, связанные с представительством и оформлением доверенности, регулируются гражданским законодательством, которое допускает оформление полномочий представителя в решении собрания (часть 4 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом согласно пункту 125 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" письменное уполномочие также может содержаться в решении собрания.

Пунктом 4.3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации законодатель отнес к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями, не отнесенными к компетенции совета многоквартирного дома. Представляется, что на основании указанной правовой нормы общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может наделить председателя совета многоквартирного дома полномочием на заключение договора управления многоквартирным домом или в случае реализации собственниками помещений в многоквартирном доме непосредственного управления договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, а также осуществление контроля за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

При этом федеральный законодатель придал решениям общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и протоколам таких собраний статус официальных документов (часть 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации в редакции указанного Федерального закона). Поэтому полномочия, которыми наделяется председатель совета многоквартирного дома, могут быть удостоверены в протоколе общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе, например, при принятии собственниками помещений в многоквартирном доме решения о выборе способа управления многоквартирным домом, о смене управляющей организации, о заключении договора управления многоквартирным домом, договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Заключение соответствующих договоров председатель многоквартирного дома может осуществлять только от имени тех собственников помещений в многоквартирном доме, которые приняли на общем собрании собственников помещений решение о наделении председателя совета многоквартирным домом указанным полномочием.

В связи с чем Комитет считает необходимым дополнить законопроект положением о реализации председателем совета многоквартирного дома полномочия на заключение договора управления многоквартирным домом или в случае реализации собственниками помещений в многоквартирном доме непосредственного управления договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, а также осуществление контроля за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, что, по мнению Комитета, будет соотноситься с частью 4 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 4.3 части 2 статьи 44, частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, в соответствии с частью 3 статьи 164 Жилищного кодекса Российской Федерации на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме. Соответственно необходимо также скорректировать данное положение с учетом предлагаемых изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации.

Комитет Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству рекомендует авторам проекта федерального закона N 518643-7 "О внесении изменений в статью 161.1 Жилищного кодекса Российской Федерации" доработать его с учетом изложенных замечаний.

Председатель Комитета

Г.П. Хованская