Заключение Комиссии Совета законодателей по вопросам экономической и промышленной политики на проект законодательной инициативы N 7-1027 "О внесении изменения в статью 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", подготовленный Государственным Собранием - Курултаем Республики Башкортостан (не действует)

Заключение Комиссии Совета законодателей по вопросам экономической и промышленной политики
на проект законодательной инициативы N 7-1027 "О внесении изменения в статью 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", подготовленный Государственным Собранием - Курултаем Республики Башкортостан

Досье на проект федерального закона

Комиссия Совета законодателей по вопросам экономической и промышленной политики (далее - комиссия) рассмотрела проект законодательной инициативы N 7-1027 "О внесении изменения в статью 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", подготовленный Государственным Собранием - Курултаем Республики Башкортостан, и отмечает следующее.

Проектом законодательной инициативы (далее - проект) предлагается в части 6 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) предусмотреть обязательность досудебного порядка обращения участника долевого строительства к застройщику с требованием об устранении выявленных в течение гарантийного срока недостатков (дефектов) в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства до предъявления участником долевого строительства соответствующего иска в суд.

Комитет Совета Федерации по экономической политике и Московская областная Дума поддерживают проект.

Законодательное Собрание Тверской области не поддерживает проект.

Законодательное Собрание Тверской области обращает внимание на то, что по своей правовой природе договор участия в долевом строительстве является разновидностью договора подряда (статья 4 Федерального закона N 214-ФЗ, статья 702 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Согласно статье 720 параграфа 1 "Общие положения о подряде" ГК РФ заказчик обязан в сроки и в порядке, которые предусмотрены договором подряда, с участием подрядчика осмотреть и принять выполненную работу (ее результат), а при обнаружении отступлений от договора, ухудшающих результат работы, или иных недостатков в работе немедленно заявить об этом подрядчику. Аналогичная норма содержится в статье 755 ГК РФ, регулирующей гарантии качества в договоре строительного подряда. Следовательно, заявление претензии заказчиком подрядчику является не правом, а обязанностью заказчика. Исходя из системного толкования положений части 6 статьи 7 Федерального закона и статей 720 и 755 ГК РФ, можно сделать вывод о том, что участник долевого строительства в любом случае (независимо от его намерения предъявить или не предъявлять иск в суд) обязан обратится к застройщику с требованием об устранении выявленных в течение гарантийного срока недостатков (дефектов) в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства. Отсюда можно сделать вывод об обязательном досудебном претензионном порядке, предусмотренном как общими положениями ГК РФ о подряде, положениями ГК РФ о строительном подряде, так и действующими положениями части 6 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ.

В связи с этим Законодательное Собрание Тверской области полагает внесение предложенных проектом изменений излишним.

По мнению Аналитического управления Аппарата Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации, часть 6 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ предусматривает право участника долевого строительства по своему усмотрению либо предъявить иск в суд, либо предъявить застройщику в письменной форме требования об устранении выявленных недостатков (дефектов). Таким образом, действующая законодательная норма уже предполагает процедуру разрешения спора во внесудебном порядке.

Аналитическое управление Аппарата Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации отмечает, что реализация проекта приведет к исключению возможности выбора у участников долевого строительства способа защиты своих прав и интересов. При этом пояснительная записка к инициативе не содержит достаточной аргументации того, что рассматриваемое предложение в полной мере позволит всем сторонам указанных правоотношений достичь главной цели, а именно передачи объекта долевого строительства надлежащего качества, исключая при этом соответствующие злоупотребления своими правами как со стороны участников долевого строительства, так и со стороны застройщиков.

Правовое управление Аппарата Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации обращает внимание на то, что исходя из норм действующего гражданского законодательства Российской Федерации и норм законодательства Российской Федерации о защите прав потребителей досудебное предъявление требований о защите своих нарушенных прав продавцу (изготовителю, исполнителю) - это право потребителя, и потребитель по своему усмотрению может либо предъявить требование о защите нарушенного права продавцу (изготовителю, исполнителю), либо обратиться с иском в суд, предварительно не предъявляя требований продавцу (изготовителю, исполнителю).

Правовое управление Аппарата Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации обращает внимание на то, что во избежание разностороннего толкования части 6 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ, а также в целях обеспечения интересов граждан - участников долевого строительства и усиления гарантий защиты от недобросовестного поведения застройщиков Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-Ф3 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" было внесено уточнение в часть 6 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ, поясняющее, что способ защиты нарушенных гражданских прав участников долевого строительства может осуществляться по их самостоятельному выбору как в судебном, так и внесудебном порядке, то есть ранее действующая редакция предлагаемой к изменению нормы была приведена в соответствие с законодательством Российской Федерации.

Правовое управление Аппарата Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации отмечает, что предлагаемая проектом норма части 6 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ, исключающая прямое указание на право участника долевого строительства обращаться с иском в суд в отношении застройщика, не лишает участника долевого строительства права обращаться в суд без предварительного внесудебного обращения к застройщику с требованием об устранении недостатков (дефектов) объекта долевого строительства в связи с ненадлежащим качеством такого объекта недвижимости, поскольку такое право гарантировано участнику долевого строительства действующим законодательством Российской Федерации.

Дополнительно Правовое управление Аппарата Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации обращает внимание на то, что в пояснительной записке к проекту не приводятся какие-либо данные о правоприменительной практике по данному вопросу, свидетельствующие о необходимости внесения предлагаемых изменений.

На основании изложенного комиссия рекомендует Государственному Собранию - Курултаю Республики Башкортостан доработать проект законодательной инициативы N 7-1027 "О внесении изменения в статью 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" с учетом указанных предложений и замечаний к проекту и затем внести его в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации.

Председатель комиссии Совета законодателей по вопросам экономической и промышленной политики, Председатель Законодательного собрания Ленинградской области

С.М. Бебенин