Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям от 13 октября 2020 г. к N 230, п. 2.2. (седьмого созыва) о проекте федерального закона N 988738-7 "О внесении изменений в статью 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в части уточнения порядка устранения недостатков) внесен Законодательным Собранием Новосибирской области (не действует)

Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям от 13 октября 2020 г. к N 230, п. 2.2.
(седьмого созыва)
о проекте федерального закона N 988738-7 "О внесении изменений в статью 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в части уточнения порядка устранения недостатков) внесен Законодательным Собранием Новосибирской области

Досье на проект федерального закона

Комитет Государственной Думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям рассмотрел проект федерального закона N 988738-7 "О внесении изменений в статью 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - законопроект) и отмечает следующее.

Законопроект предусматривает изменение порядка устранения недостатков объекта долевого строительства, который был построен с отступлениями от условий договора, проектной документации или требований технических и градостроительных регламентов, что привело к ухудшению качества такого объекта или делает его непригодным для предусмотренного договором использования.

Как отмечено в пояснительной записке к законопроекту, согласно действующим нормам участник долевого строительства при наличии претензий к качеству объекта долевого строительства вправе обратиться в суд, не соблюдая претензионный порядок урегулирования споров по устранению недостатков объекта долевого строительства, что создает условия для злоупотребления участниками долевого строительства своими правами.

По мнению авторов законопроекта, на практике складывается ситуация, при которой целью таких обращений в суд является не устранение недостатков объекта долевого строительства как таковых, а получение материальной выгоды. При этом иные способы защиты прав участника долевого строительства, предусмотренные действующим законодательством, практически не используются.

Рост числа судебных исков участников долевого строительства с требованием об устранении выявленных недостатков, в том числе путем соразмерного уменьшения цены договора либо возмещения расходов на устранение недостатков, воспринимается застройщиками как проявление потребительского экстремизма.

В этой связи с целью обеспечения соблюдения баланса интересов застройщиков и участников долевого строительства при сохранении надлежащего качества передаваемых объектов долевого строительства законопроектом предлагаются следующие изменения:

1) установление обязательного досудебного (претензионного) порядка урегулирования спора об устранении недостатков, исключающего для участника долевого строительства возможность обращения с иском в суд об устранении выявленных в течение гарантийного срока недостатков до предъявления в обязательном порядке соответствующего требования застройщику в письменной форме;

2) исключение для участника долевого строительства, выявившего недостатки объекта долевого строительства, возможности требовать от застройщика по своему выбору соразмерного уменьшения цены договора или возмещения расходов на устранение недостатков до предъявления застройщику требования о безвозмездном устранении недостатков в разумный срок;

3) установление для застройщика десятидневного срока рассмотрения требования участника долевого строительства об устранении недостатков и разумного срока для их удовлетворения;

4) установление в отношении участника долевого строительства обязанности предоставить застройщику доступ к объекту долевого строительства для устранения недостатков;

5) ограничение размера неустойки (пени), который может быть взыскан с застройщика, если выявленные недостатки не являются основанием для признания жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, непригодным для проживания.

По мнению Комитета, обозначенная в пояснительной записке к законопроекту проблема злоупотребления правом в отношениях между застройщиками и участниками долевого строительства требует выработки законодательного решения. Вместе с тем Комитет отмечает важность тщательной проработки выдвигаемых законодательных инициатив с тем, чтобы они обеспечивали эффективное решение рассматриваемых проблем, не вступали в конфликт с действующими нормами гражданского законодательства и в равной мере отвечали интересам всех участников правоотношений.

С этих позиций следует констатировать, что проектируемые изменения не обеспечивают надлежащего баланса интересов застройщиков и участников долевого строительства и ущемляют права граждан как более слабой стороны договора. Реализация этой законодательной инициативы несет в себе существенные риски для участников долевого строительства.

В частности, лишение участников долевого строительства права потребовать соразмерного уменьшения цены договора или возмещения расходов на устранение недостатков до того момента, пока застройщик не откажется от их безвозмездного устранения либо не устранит их в разумный срок, исключает для граждан возможности самостоятельно определять способы защиты своих прав. Такая новация не соответствует положениям Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1 статьи 475, пункт 1 статьи 503) и Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" (пункт 1 статьи 18), согласно которым гражданин как потребитель (покупатель) имеет право самостоятельно выбрать способ защиты своих прав.

Лишение права на обращение в суд в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства до предъявления застройщику требования об устранении недостатков также ослабляет переговорную позицию участников долевого строительства.

В свою очередь, предоставление застройщику права устранять недостатки не в согласованный с участником долевого строительства срок, а просто в разумный срок может привести к существенному затягиванию сроков урегулирования претензий и решения вопросов, связанных в том числе с обеспечением безопасного проживания граждан.

Наконец, ограничение размера неустойки (пени), который может быть взыскан с застройщика, снижает его ответственность за передачу объекта долевого строительства надлежащего качества.

Таким образом предлагаемые изменения не соответствуют заявленной авторами законопроекта цели обеспечить баланс прав и обязанностей сторон договора участия в долевом строительстве и приводят к ущемлению интересов граждан как наименее защищенной стороны указанных отношений.

На основании изложенного Комитет Государственной Думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям не поддерживает представленный законопроект и рекомендует Государственной Думе отклонить его при рассмотрении в первом чтении.

Председатель Комитета

Н.П. Николаев