Глава 8. Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества

Глава 8. Удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества

§ 1. Понятие недвижимости. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять его и уплатить за него определенную денежную сумму.

По договору мены недвижимости каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны какое-либо имущество, причем недвижимое имущество должно являться предметом передачи хотя бы одной из сторон.

По договору дарения даритель передает или обязуется передать одаряемому в собственность недвижимое имущество безвозмездно.

В законодательстве нашей страны долгое время отсутствовало понятие недвижимости. Практически до 1990-х гг. на праве собственности из всех видов недвижимого имущества, давно известных за рубежом, российским гражданам принадлежали только жилые дома. В настоящее время с развитием многообразия форм собственности ситуация кардинально изменилась, сейчас сделки с недвижимым имуществом являются самым распространенным и традиционным видом нотариальных действий.

Расширение рынка жилья повлекло значительные изменения в гражданском законодательстве и привело к появлению в нем нового института - института недвижимости. В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Как видно, в ст. 130 ГК содержится лишь примерный, не исчерпывающий перечень недвижимости. Следует иметь в виду, что к недвижимому имуществу относятся все разновидности перечисленных объектов. Так, любые здания, как жилые, так и нежилые, относятся к недвижимому имуществу, при этом не имеет значения целевое и хозяйственное назначение нежилых зданий. При этом к недвижимому имуществу относятся не только сами здания, но и части зданий (квартиры и комнаты в жилых домах, помещения в нежилых зданиях и др.).

Не имеет значения также хозяйственное назначение сооружений, однако при отнесении последних к категории недвижимого имущества следует руководствоваться основным принципом понятия "недвижимость": перемещение их должно быть невозможно без несоразмерного ущерба назначению объекта. В частности, нельзя отнести к недвижимому имуществу такие сооружения, как металлические гаражи, сборно-разборные киоски и павильоны, и т.п.

Недвижимостью являются имущественные комплексы, а также перечисленные объекты, входящие в состав предприятий как имущественных комплексов.

К недвижимости согласно ст. 132 ГК относится предприятие в целом как имущественный комплекс. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги, и другие исключительные права.

Из упомянутых объектов недвижимого имущества в нотариальной практике наиболее часто совершаются сделки с жильем: жилыми домами, квартирами, комнатами в квартирах. Особым объектом недвижимости является квартира в многоквартирном доме. Отличительной особенностью такой квартиры является то, что ее собственнику наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома: общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Появившийся в законодательстве институт недвижимости потребовал принципиально новых форм регулирования со стороны государства, одной из которых явилась государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

На основании ст. 131 ГК право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК и иными законами.

В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.

Информация предоставляется в любом органе, осуществляющем регистрацию недвижимости, независимо от места совершения регистрации.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с ГК Федеральным законом о госрегистрации прав.

Государственная регистрация прав на недвижимость производится на всей территории Российской Федерации по установленной Федеральным законом о госрегистрации прав системе записей о правах по каждому объекту недвижимого имущества в ЕГРП.

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним, а также ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которые оформлены после введения в действие Федерального закона о госрегистрации прав. Права на недвижимое имущество, существовавшие до момента вступления в силу указанного Федерального закона, являются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. Государственная регистрация таких прав производится по желанию их правообладателей.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним производится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

В свою очередь в условиях действия нового ГК, Федерального закона о госрегистрации прав, а также Правил ведения ЕГРП к оформлению сделок с недвижимым имуществом, в частности к их содержанию, стали предъявляться значительно более высокие требования, чем раньше. Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество, представляемые на государственную регистрацию прав, должны отражать всю информацию, необходимую для оформления прав на объекты недвижимого имущества в ЕГРП. В связи с этим тексты договоров об отчуждении недвижимости становятся все более объемными и обстоятельными, в них отражаются условия и факты, которые ранее никогда не включались в текст сделок.

Все сведения, которые должны содержаться в договоре об отчуждении недвижимого имущества, можно условно разделить на общие (должны содержаться в тексте любого договора, объектом которого является недвижимое имущество) и специальные (характерны для конкретного вида сделок с учетом индивидуальных требований участников сделки).

§ 2. Общие сведения, которые должны содержаться в тексте сделки

В соответствии с Правилами ведения ЕГРП в ЕГРП должен вноситься ряд необходимых сведений, которые следует отражать и в нотариальных документах, представляемых на государственную регистрацию.

Правила ведения ЕГРП утверждены приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2013 г. N 765 "Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состава номера регистрации, порядка присвоения при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним объектам недвижимого имущества условных номеров, которым в установленном законодательством Российской Федерации порядке не присвоен кадастровый номер, форм свидетельства о государственной регистрации права и специальной регистрационной надписи на документах, требований к заполнению свидетельства о государственной регистрации прав и специальной регистрационной надписи, а также требований к формату специальной регистрационной надписи в электронной форме". Указанные Правила введены в действие с 1 января 2015 г. и устанавливают:

- структуру, состав записей ЕГРП о государственной регистрации прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ними, об изменении сведений, содержащихся в ранее внесенных в ЕГРП записях, порядок внесения записей в ЕГРП;

- особенности внесения записей в ЕГРП о государственной регистрации прав, ограничений (обременений) прав на отдельные объекты недвижимого имущества и сделок с ними, а также внесения в ЕГРП записей о государственной регистрации отдельных видов прав, ограничений (обременений) прав, сделок;

- состав номера государственной регистрации прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества, сделок с ними (далее - номер регистрации).

Ведение ЕГРП осуществляют:

- федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - федеральный орган в области государственной регистрации; орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), - при государственной регистрации прав, ограничений (обременений) прав на предприятия как имущественные комплексы, объекты недвижимого имущества, расположенные на территории более одного регистрационного округа (линейные сооружения - объекты недвижимого имущества, являющиеся сложными или неделимыми вещами), и сделок с ними, а также на иные объекты недвижимого имущества в случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации;

- территориальные органы федерального органа в области государственной регистрации (далее - территориальные органы, органы, осуществляющие государственную регистрацию прав) - при государственной регистрации прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества, расположенные на территории соответствующего регистрационного округа, и сделок с ними, а также на объекты недвижимого имущества, расположенные на территории иных регистрационных округов, и сделок с ними, в случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации.

На основании решений федерального органа в области государственной регистрации ведение ЕГРП при государственной регистрации прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества, расположенные на территории соответствующего регистрационного округа, и сделок с ними может осуществлять подведомственное ему государственное бюджетное учреждение (далее также - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав).

В настоящее время в большинстве субъектов РФ созданы и функционируют управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по соответствующей области (краю).

1. Сведения об участниках сделки (правообладателях)

В соответствии с п. 17 Правил ведения ЕГРП о правообладателе, лице, права которого ограничиваются (обременяются), лице, в пользу которого права ограничиваются (обременяются), стороне сделки в записях ЕГРП указываются:

- в отношении физического лица, являющегося гражданином Российской Федерации, - фамилия, имя и отчество (отчество при наличии), дата и место рождения, гражданство, страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования, а для лиц, которым в установленном порядке страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования не присвоен, также указываются наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания в соответствии с федеральной информационной адресной системой;

- в отношении физического лица, являющегося гражданином иностранного государства, - фамилия, имя и отчество (отчество при наличии), дата и место рождения, гражданство, наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания, при наличии также страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования. При этом документы иностранного гражданина должны быть представлены на государственном (официальном) языке соответствующего государства с переводом на русский язык и надлежащим образом удостоверены;

- в отношении физического лица, являющегося лицом без гражданства, - фамилия, имя и отчество (отчество при наличии), дата и место рождения, слова "лицо без гражданства", наименование и реквизиты документа, удостоверяющего личность, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания, при наличии также страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования. При этом документы постоянно проживающего (преимущественно пребывающего) в иностранном государстве лица без гражданства должны быть представлены на государственном (официальном) языке соответствующего государства с переводом на русский язык и надлежащим образом удостоверены;

- в отношении российского юридического лица, в том числе международной организации, созданной на территории Российской Федерации, органа государственной власти, иного государственного органа, органа местного самоуправления - полное наименование, идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер;

- в отношении иностранного юридического лица, в том числе международной организации, созданной на территории иностранного государства, - полное наименование, страна регистрации (инкорпорации), регистрационный номер, дата регистрации, наименование регистрирующего органа, адрес (местонахождение) в стране регистрации (инкорпорации), при наличии также идентификационный номер налогоплательщика. При этом документы иностранного юридического лица, в том числе международной организации, созданной на территории иностранного государства, должны быть представлены на государственном (официальном) языке соответствующего государства с переводом на русский язык и надлежащим образом удостоверены;

- в отношении Российской Федерации - слова "Российская Федерация";

- в отношении субъекта РФ - полное наименование субъекта РФ;

- в отношении муниципального образования - полное наименование муниципального образования (согласно уставу муниципального образования);

- в отношении иностранного государства - полное наименование иностранного государства.

В отношении физических и юридических лиц, органов государственной власти, иных государственных органов, органов местного самоуправления в записях ЕГРП также указываются почтовый адрес и при наличии адрес электронной почты, по которым им в случаях, установленных законодательством РФ, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен направить соответствующие уведомления (сообщения).

Согласно п. 18 Правил ведения ЕГРП в сведениях о субъектах права (сторонах сделок) записей ЕГРП о государственной регистрации сделок, совершаемых законными представителями несовершеннолетних в возрасте до 14 лет, а также законными представителями физических лиц, признанных вступившим в законную силу решением суда недееспособными, указываются:

- сведения о несовершеннолетнем или лице, признанном решением суда недееспособным, в объеме сведений, предусмотренных п. 17 Правил ведения ЕГРП;

- слова ", от имени которого действует";

- сведения о совершившем(их) сделку законном(ых) представителе(ях) несовершеннолетнего или лица, признанного решением суда недееспособным, в объеме сведений, предусмотренных п. 17 Правил ведения ЕГРП.

В случаях, если управление недвижимым имуществом подопечного осуществляется на основании договора о доверительном управлении таким имуществом, заключенного органом опеки и попечительства, в сведениях ЕГРП, в которые вносятся данные о лице, совершившем сделку, указываются предусмотренные п. 18 Правил ведения ЕГРП сведения об управляющем, определенном органом опеки и попечительства и действующем на основании договора о доверительном управлении имуществом.

2. Описание объекта недвижимости

В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости:

1) вид объекта недвижимости.

В соответствии с Правилами ведения ЕГРП недвижимое имущество разграничивается на следующие виды:

- земельный участок (в том числе лесной участок);

- нежилое здание, строение (в том числе строение с правом регистрации проживания в нем);

- жилой дом (в том числе объект индивидуального жилищного строительства);

- сооружение;

- жилое помещение в многоквартирном доме (квартира, комната в коммунальной квартире);

- нежилое помещение в здании (в том числе в многоквартирном доме) или сооружении;

- объект незавершенного строительства;

- участок недр;

- предприятие;

- единый недвижимый комплекс;

2) кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости.

Согласно ст. 5 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (с изм. и доп.) (далее - Федеральный закон о госкадастре) каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет кадастровый номер.

Кадастровый номер - это неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер. Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета.

В целях присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров орган кадастрового учета осуществляет кадастровое деление территории Российской Федерации на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы (единицы кадастрового деления). При установлении или изменении единиц кадастрового деления территории Российской Федерации соответствующие сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости на основании правовых актов органа кадастрового учета;

3) описание местоположения границ объекта недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;

4) описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;

5) кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение;

6) площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.

В государственный кадастр недвижимости вносятся также следующие дополнительные сведения об объекте недвижимости:

1) ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный или условный номер), если такой номер был присвоен до присвоения в соответствии с Федеральным законом о госкадастре кадастрового номера, и дата присвоения такого номера, сведения об организации или органе, которые присвоили такой номер в установленном законодательством порядке;

2) кадастровый номер объекта недвижимости, в результате раздела которого, выдела из которого, реконструкции которого или иного соответствующего законодательству РФ действия с которым (преобразуемый объект недвижимости) был образован другой объект недвижимости (образование объекта недвижимости);

3) кадастровый номер объекта недвижимости, образуемого из данного объекта недвижимости;

4) кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;

5) кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, если объектом недвижимости является земельный участок;

5.1) кадастровые номера помещений, расположенных в здании или сооружении, если объектом недвижимости является здание или сооружение;

5.2) номер кадастрового квартала, в котором находится объект недвижимости;

6) кадастровый номер квартиры, в которой расположена комната, если объектом недвижимости является комната;

7) адрес объекта недвижимости или при отсутствии такого адреса описание местоположения объекта недвижимости (субъект РФ, муниципальное образование, населенный пункт и т.п.);

8) сведения о вещных правах на объект недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, в случае, если указанные права не зарегистрированы в ЕГРП;

9) сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости, в том числе описание части объекта недвижимости, если такие ограничения (обременения) распространяются на часть объекта недвижимости, в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости;

10) утратил силу;

11) сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости;

12) сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, если объектом недвижимости является земельный участок;

13) категория земель, к которой отнесен земельный участок, если объектом недвижимости является земельный участок;

14) разрешенное использование, если объектом недвижимости является земельный участок;

15) назначение здания (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом), если объектом недвижимости является здание;

16) назначение помещения (жилое помещение, нежилое помещение), если объектом недвижимости является помещение;

17) вид жилого помещения (комната, квартира), если объектом недвижимости является жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме;

18) назначение сооружения, если объектом недвижимости является сооружение;

19) количество этажей, в том числе подземных этажей, если объектом недвижимости является здание или сооружение (при наличии этажности у здания или сооружения);

20) материал наружных стен, если объектом недвижимости является здание;

21) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты, по которым осуществляется связь с собственником объекта недвижимости или, если объектом недвижимости является земельный участок, с лицом, обладающим данным земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования;

23) год ввода в эксплуатацию здания или сооружения по завершении его строительства или год завершения его строительства, если объектом недвижимости является здание или сооружение;

24) сведения о прекращении существования объекта недвижимости (дата снятия с кадастрового учета), если объект недвижимости прекратил существование;

25) основная характеристика объекта недвижимости (протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота, площадь застройки), определяемая порядком ведения государственного кадастра недвижимости, и ее значение, если объектом недвижимости является сооружение;

26) степень готовности объекта незавершенного строительства в процентах;

27) основная характеристика объекта недвижимости (протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота, площадь застройки), определяемая порядком ведения государственного кадастра недвижимости, и ее проектируемое значение, если объектом недвижимости является объект незавершенного строительства;

28) проектируемое назначение здания, сооружения, строительство которых не завершено, если объектом недвижимости является объект незавершенного строительства;

29) наименование здания, сооружения, определяемое порядком ведения государственного кадастра недвижимости, при наличии такого наименования;

30) сведения о включении объекта недвижимости в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости, а также сведения об отнесении объекта недвижимости к выявленным объектам культурного наследия, подлежащим государственной охране до принятия решения о включении его в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации или об отказе включить его в данный реестр, в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости.

3. Сведения о праве собственности и об иных вещных правах

В тексте договора об отчуждении недвижимого имущества должен быть указан вид права на объект недвижимости в соответствии с правоустанавливающими (правоподтверждающими) документами со ссылкой на эти документы (наименование документа, когда и кем выдан либо удостоверен документ, а также когда и где он зарегистрирован).

Если объект недвижимости находится в общей долевой собственности нескольких лиц, то в документе указываются соответствующие размеры долей.

При характеристике объекта недвижимости в тексте сделки должен быть указан документ, в котором содержится данная информация (кадастровый паспорт).

В тексте представленного на регистрацию документа должны содержаться сведения об имеющихся ограничениях (обременениях) объекта недвижимости (сервитуте, ипотеке, доверительном управлении, аренде и др.). При этом должны быть указаны содержание ограничения, срок его действия, названо лицо, в пользу которого ограничиваются права.

При записи о сервитуте указываются объект и условия сервитута, дата его начала и окончания (либо его продолжительность), сведения о физическом или юридическом лице или объекте, для которого установлено право ограниченного пользования, либо указание того, что сервитут является публичным.

В необходимых случаях в документе, представляемом на регистрацию, должны быть указаны соответствующие условия сделки, при выполнении которых право может возникнуть или прекратиться.

§ 3. Основные правила оформления договоров об отчуждении недвижимого имущества

1. Требования к правоустанавливающим документам

При удостоверении сделок с недвижимым имуществом нотариус по правоустанавливающим документам проверяет принадлежность этого имущества собственнику. Ссылка на правоустанавливающие документы обязательна в договоре. В настоящее время не существует и не может существовать какого-либо даже приблизительного перечня документов, которые могут быть приняты в качестве правоустанавливающих. Гражданские права, в том числе и право собственности, могут вытекать из любых договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Так, помимо традиционных правоустанавливающих (либо правоподтверждающих) документов, каковыми являются договоры купли-продажи, мены, дарения, свидетельства о праве собственности и свидетельства о праве на наследство и ряд других, правоустанавливающими документами на недвижимое имущество могут являться достаточно редкие документы, например:

- соглашение об уплате алиментов, когда в счет причитающихся алиментов алиментнообязанное лицо передало в собственность лица, имеющего право на получение алиментов, недвижимое имущество;

- соглашение об отступном, согласно которому какое-либо гражданско-правовое обязательство прекращается предоставлением взамен исполнения должником в собственность кредитора недвижимого имущества;

- договор передачи недвижимого имущества в собственность в счет причитающейся участнику общества с ограниченной ответственностью доли в уставном капитале общества в связи с выходом его из этого общества;

- исполненный договор аренды недвижимого имущества с правом его выкупа и многие другие.

Удостоверение договора об отчуждении недвижимого имущества без правоустанавливающего (правоподтверждающего) документа недопустимо.

Помимо правоустанавливающих документов для оформления договора нотариусу должны быть также представлены документы о государственной регистрации объекта недвижимости, выданные органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с действующим законодательством договоры об отчуждении любого недвижимого имущества не подлежат государственной регистрации.

Государственной регистрации подлежит только вещное право, например право собственности (переход права) с выдачей свидетельства о государственной регистрации. Подобный порядок регистрации распространяется на все вещные права, названные в ст. 216 ГК, в том числе и на случаи перехода права собственности и других прав в результате сделок и иных актов, даже если на необходимость государственной регистрации перехода прав по ним в законе прямо не указано. К таким случаям возможно отнести:

- приобретение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (ст. 219 ГК);

- приобретение права собственности членами жилищных, жилищно-строительных, гаражно-строительных, дачно-строительных кооперативов, полностью внесшими паевой взнос (п. 4 ст. 218 ГК);

- решения суда о признании права собственности на недвижимое имущество, об определении доли в праве собственности на недвижимое имущество, о разделе общего имущества супругов и т.п.;

- свидетельства о праве на наследство, выданные нотариусом;

- свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов (в том числе пережившему супругу), выданные нотариусом;

- соглашения о разделе общего имущества супругов;

- соглашения об определении долей в праве общей совместной собственности или о перераспределении долей в долевой собственности на недвижимое имущество;

- брачные договоры, если их предметом является передача недвижимого имущества;

- соглашения об уплате алиментов, если в качестве алиментов передается в собственность недвижимое имущество;

- раздел имущества, находящегося в долевой собственности (ст. 252 ГК);

- выдел доли в уставном капитале юридического лица в виде недвижимого имущества, а также внесение недвижимого имущества в качестве вклада в уставный капитал;

- переход прав на недвижимое имущество в случае реорганизации юридического лица (ст. 58 ГК);

- передача недвижимого имущества в собственность путем заключения соглашения об отступном;

- переход права собственности по исполненному договору аренды недвижимого имущества с правом выкупа его арендатором;

- иные предусмотренные законом случаи возникновения права собственности.

2. Отчуждение недвижимости, находящейся в общей совместной собственности супругов

Договор купли-продажи недвижимого имущества, приобретенного супругами в период брака и являющегося общей совместной собственностью супругов, удостоверяется при наличии согласия супруга продавца недвижимого имущества на продажу (мену) этого имущества. В соответствии с п. 3 ст. 35 СК такое согласие должно быть нотариально удостоверено*(11). Если такое согласие отсутствует либо нарушена форма его выражения, сделка может быть признана недействительной. В текст договора возможно включить указание о том, когда и кем нотариально удостоверено такое согласие.

Текст согласия может быть различным. Супруг продавца может выразить согласие на продажу недвижимого имущества, являющегося общей совместной собственностью, на условиях и за цену по усмотрению самого супруга-продавца. Вместе с тем согласие на продажу совместно нажитого имущества может быть дано супругом продавца и на более конкретных условиях. Например, супруг может установить минимальную цену, за которую возможно продать имущество, и порядок получения денежной суммы, установленной в качестве цены (к примеру, единовременная ее уплата до подписания договора и недопустимость рассрочки платежей), может указать персонального покупателя, предложить свои требования к оформлению передачи отчуждаемого имущества и т.п. В подобных случаях нотариус должен проверить исполнение названных супругом продавца условий совершения сделки. Следует упомянуть, что в соответствии с п. 3 ст. 157.1 ГК в предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие.

Не требуется согласие супруга на продажу недвижимого имущества, являющегося раздельной собственностью супругов. К собственности каждого из супругов в соответствии со ст. 256 ГК относится имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования. Статья 36 СК добавляет еще одну разновидность оснований возникновения раздельной собственности супругов на имущество, приобретенное хотя бы и в период брака: получение одним из супругов имущества по иным безвозмездным сделкам. Наиболее распространенным видом безвозмездных сделок в настоящее время является передача жилых помещений в собственность одного из них в результате приватизации. Приватизация жилья - это своего рода дар государства гражданину, поэтому право общей совместной собственности у супругов при приватизации жилого помещения одним из них возникать не может и на отчуждение жилых помещений, приватизированных в собственность одного из супругов, согласие второго супруга не требуется. Исключением из этого правила является только отчуждение жилых помещений, хотя и полученных в собственность одного из супругов в результате приватизации, но по возмездному договору. Как известно, на начальном этапе приватизации не все жилье передавалось гражданам, проживающим в нем, бесплатно. До 1 января 1993 г. приватизация проводилась с учетом определенной площади занимаемых гражданами жилых помещений в расчете на каждого члена семьи, и какая-то, хотя и незначительная, часть договоров передачи жилых помещений в собственность производилась с денежной доплатой. В этом случае на основании договора приватизации жилого помещения у супругов возникает право общей совместной собственности на него, причем независимо от размера произведенной доплаты. На отчуждение таких жилых помещений требуется согласие второго супруга.

Следует помнить, что имущество каждого из супругов, приобретенное ими до брака или полученное по безвозмездным сделкам, может быть признано их общей совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества либо труда каждого из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция и т.п.). Чаще всего нотариусу об этом просто не бывает известно. Однако возможны случаи, когда вывод о значительных вложениях, существенно увеличивших стоимость отчуждаемого недвижимого имущества, нотариус может сделать уже на основании предъявленных ему документов. К примеру, нотариусу представлены документы о праве собственности на жилой дом, приобретенный одним из супругов до брака. Однако из документов о технической инвентаризации дома (например, технического паспорта на дом) видно, что дом в период брака существенно перестроен. Для отчуждения такого жилого дома необходимо истребовать согласие второго супруга.

Отсутствует необходимость в согласии супруга на продажу недвижимого имущества, приобретенного в период брака на совместные средства, если в отношении этого имущества супругами заключен брачный договор, в соответствии с которым произошло изменение правового режима этого имущества и установлен режим, отличный от режима общей совместной собственности. При этом если брачным договором установлена раздельная собственность одного из супругов на имущество, которое в настоящее время является объектом отчуждения, то на совершение сделки не требуется вообще какого бы то ни было согласия второго супруга. При отчуждении же одним из супругов доли в праве общей собственности на имущество, в отношении которого брачным договором установлена общая долевая собственность на это имущество, согласие супруга на отчуждение доли также не требуется, однако сделка по отчуждению имущества оформляется с соблюдением требований ст. 250 ГК о преимущественном праве покупки сособственника отчуждаемой доли. В случае, когда правовой режим собственности супругов изменен брачным договором, в делах нотариуса должна быть оставлена копия этого договора или соответствующая выписка из него.

Если в качестве доказательств, подтверждающих право собственности на отчуждаемое недвижимое имущество, нотариусу представлены документы, из которых невозможно установить основания или время приобретения имущества, на отчуждение такого имущества нотариус по общему правилу должен истребовать согласие второго супруга. Если собственник имущества утверждает, что право собственности на имущество принадлежит ему одному, он должен подтвердить свое заявление каким-либо дополнительным документом, бесспорно свидетельствующим об указанных обстоятельствах. Если в качестве правоподтверждающего документа на квартиру представлено свидетельство о праве собственности, выдаваемое органами по жилищной политике (или иными уполномоченными органами) на основании договора о долевом участии в строительстве жилья (договора инвестирования), факт вложения в указанную квартиру средств только одного из супругов также должен быть подтвержден дополнительно (например, самим договором о долевом участии в строительстве).

Если дополнительных документов, свидетельствующих о единоличной собственности супруга на отчуждаемое имущество, не представлено либо имеющаяся в них информация недостаточно бесспорна для того, чтобы сделать соответствующий вывод, для отчуждения имущества требуется согласие супруга. Собственник имущества, не согласный с этим обстоятельством и не желающий представить нотариусу нотариально удостоверенное согласие второго супруга на отчуждение имущества, вправе обратиться в суд и установить факт приобретения имущества исключительно на свои личные средства.

Договор об отчуждении недвижимого имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, может быть удостоверен без согласия второго супруга также в случае, когда место жительства последнего неизвестно. В подтверждение этого обстоятельства нотариусу должна быть представлена копия вступившего в законную силу решения суда о признании супруга безвестно отсутствующим. Однако при этом нотариусу следует обращать особое внимание на содержание представленного ему судебного решения, ибо признание гражданина безвестно отсутствующим влечет определенные правовые последствия. Судом при вынесении решения могут быть применены требования п. 1 ст. 43 ГК: в случае необходимости имущество лица, признанного безвестно отсутствующим, может быть передано в доверительное управление другому лицу (в том числе и не супругу), определяемому органом опеки и попечительства и действующему на основании соответствующего договора, заключаемого с этим органом. Такое решение, в частности, может быть вынесено, если у суда при признании гражданина безвестно отсутствующим имелись основания полагать, что супруг, за которым зарегистрировано имущество, не сможет в силу каких-либо причин обеспечить должную заботу об этом имуществе. В подобных случаях на совершение сделки, связанной с отчуждением недвижимого имущества, требуется согласие доверительного управляющего с соблюдением условий договора доверительного управления (возможно - с разрешения органов опеки и попечительства).

В случае, когда супруг лица, отчуждающего недвижимое имущество, уклоняется от оформления соответствующего согласия на отчуждение имущества, собственником может быть передано в порядке ст. 86 Основ заявление супругу с предложением дать согласие на отчуждение имущества либо явиться к нотариусу для определения своей доли в праве собственности на отчуждаемое имущество. Если он не явится к нотариусу к назначенному сроку и не пришлет в течение месяца со дня вручения ему указанного заявления свои возражения, нотариус может удостоверить договор об отчуждении недвижимого имущества от имени того супруга, за которым по правоустанавливающему документу зарегистрировано это имущество, однако такой договор является оспоримым. Согласно абзацу второму п. 3 ст. 35 СК супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки. Вручение ему соответствующего заявления будет являться важным доказательством его информированности о состоявшейся сделке. В таком заявлении должны содержаться все сведения, касающиеся предстоящей сделки, а при дарении имущества обязательно указание лица, в пользу которого производится дарение. Вместе с тем даже при оформленной передаче заявления нотариально удостоверять сделки по отчуждению недвижимого имущества в отсутствие супруга, очевидно, следует лишь в исключительных случаях, с разъяснением продавцу и особенно приобретателю имущества правовых последствий совершаемой ими сделки, поскольку она является оспоримой. Представляется, что в случае уклонения супруга продавца дать согласие на отчуждение совместно нажитого в период брака недвижимого имущества более правильно было бы рекомендовать заинтересованному в совершении сделки супругу обратиться в суд с требованиями о разделе совместно нажитого имущества, после чего сделку возможно оформить без согласия второго супруга.

При удостоверении договора от имени лица, не имеющего супруга (холост, вдов), нотариусу об этом подается соответствующее письменное заявление лица, отчуждающего имущество. Содержание заявления доводится до приобретателя имущества, который в подтверждение того, что это обстоятельство ему известно, расписывается на указанном заявлении. Если сделка совершается через представителя, то заявление об отсутствии у собственника имущества супруга, который мог бы претендовать на отчуждаемое имущество по праву собственности, подает представитель, если доверенностью ему предоставлено право подавать заявления от имени собственника имущества.

В практике иногда приходится встречать заявления об отсутствии супруга, могущего претендовать на совместно нажитое в период брака имущество, принятые нотариусами от лиц, брак которых к моменту отчуждения имущества расторгнут, особенно если с момента расторжения брака прошло продолжительное время. Подобную практику нельзя признать правомерной. При этом нотариусы, принимающие такие заявления, допускают двоякого рода ошибку: одни исходят из буквального толкования ст. 35 СК, которая говорит о необходимости на совершение сделки согласия супруга, полагая при этом, что лица, расторгнувшие брак, таковыми уже не являются; другие же считают, что если с момента расторжения брака прошло более трех лет, то ввиду истечения срока исковой давности супруг утратил свои права в отношении совместно нажитого имущества. Представляется, что обе эти позиции являются ошибочными. Удостоверяя без согласия супруга сделку по отчуждению имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, хотя бы и бывших, нотариус нарушает право собственности одного из них, поскольку факт приобретения имущества на совместно нажитые в период брака средства имеет явно более существенное значение, чем факт расторжения брака. В отношении же истечения сроков исковой давности Пленум Верховного Суда РФ в п. 19 постановления от 5 ноября 1998 г. N 15 "О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака" в очередной раз (аналогичные постановления принимались и ранее) указал, что течение трехлетнего срока исковой давности для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, брак которых расторгнут, следует исчислять не со времени прекращения брака (дня государственной регистрации расторжения брака в книге регистрации актов гражданского состояния при расторжении брака в органах записи актов гражданского состояния, а при расторжении брака в суде - дня вступления в законную силу решения), а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

При отсутствии у приобретателя недвижимого имущества супруга, который мог бы претендовать на совместно нажитые денежные средства, уплачиваемые по договору, он также подает об этом соответствующее заявление, с содержанием которого знакомится продавец имущества, являющегося предметом договора.

Указание об отсутствии у участников договора супругов, которые могли бы претендовать на отчуждаемое жилое помещение (уплачиваемые денежные средства), может быть включено и непосредственно в текст договора.

3. Отчуждение доли в праве общей собственности на недвижимое имущество

Каждому участнику общей долевой собственности принадлежит не право на конкретную индивидуализированную часть недвижимого имущества, а только лишь право на определенную идеальную долю в общей собственности. В соответствии со ст. 250 ГК при продаже доли в праве общей собственности одним из сособственников постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При оформлении сделки по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество нотариус должен удостовериться в выполнении данного требования. Доказательством извещения участников общей долевой собственности о предстоящей продаже доли в общей собственности на недвижимое имущество может служить свидетельство о передаче заявления продавца в порядке ст. 86 Основ или заявления остальных участников общей собственности об отказе от осуществления преимущественного права покупки продаваемой доли.

Подобное правило, согласно п. 5 ст. 250 ГК, применяется и при заключении договора мены доли в праве общей собственности на какое-либо имущество или имущественное право.

Как правило, сособственники лица, отчуждающего свою долю, добровольно представляют нотариусу заявления об отказе от права преимущественного приобретения этой доли. Возникают, однако, случаи, когда получение такого согласия становится затруднительным: сособственник продавца отчуждаемой доли в праве общей собственности на имущество уклоняется от явки к нотариусу для подписания соответствующего документа либо, даже явившись в нотариальную контору, отказывается дать письменное заявление об отказе от преимущественного права приобретения доли, хотя устно заявляет об отсутствии возражений против совершения сделки и о своем нежелании приобрести отчуждаемую долю. В этом случае возможно оформление передачи ему заявления, которым продавец официально поставит сособственника в известность о своих намерениях*(12). Содержание передаваемого заявления в части изложения намерений заявителя носит в известной степени произвольный характер, однако тем не менее отражение ряда сведений в нем является необходимым условием совершения сделки. Так, в подобном заявлении обязательно должны быть указаны все существенные условия договора, который собственник отчуждаемой доли в общей собственности на недвижимое имущество намерен заключить. При этом помимо существенных условий, которые названы таковыми в законодательстве, необходимо указать все те условия, относительно которых между сторонами сделки достигнуто соглашение. Так, в заявлении обязательно должны быть названы:

- предмет продажи (мены);

- адрес нахождения имущества, доля в общей собственности на которое отчуждается;

- цена, по которой доля продается, либо наименование конкретного имущества, на которое она обменивается;

- при продаже доли с рассрочкой (отсрочкой) уплаты покупной цены - сроки этой уплаты;

- иные условия сделки, которые стороны определили для себя как существенные.

В заявлении следует также определить срок ответа на него. Если участники долевой собственности не приобретут отчуждаемую долю в праве общей собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, собственник вправе произвести отчуждение своей доли любому лицу.

В ходе продажи или мены назначенная собственником цена и другие условия договора могут измениться. Об этих изменениях должны быть извещены участники общей долевой собственности, могущие претендовать на преимущественную покупку. В случае продажи доли в праве общей собственности по более высокой цене, чем первоначальная, но на тех же условиях, не требуется представления доказательств вторичного извещения участников общей долевой собственности. Если цена отчуждаемой доли уменьшилась, то заявление об отказе от реализации преимущественного права приобретения доли сособственники должны представить вторично. В условиях растущей инфляции вторичное извещение участников общей долевой собственности об условиях, на которых совершается сделка, требуется и в том случае, если цена отчуждаемой доли в ходе продажи осталась прежней, однако прошло достаточно продолжительное время после их первичного извещения. Вторичное извещение требуется и в тех случаях, когда цена отчуждаемой собственником доли не изменилась, а возможно даже и увеличилась, однако собственник согласился на условие уплаты ему продажной стоимости доли в рассрочку либо с отсрочкой платежа.

При удостоверении договора мены доли в праве общей собственности на недвижимое имущество в извещении, направляемом сособственникам лицом, отчуждающим принадлежащую ему долю, должно быть названо конкретное имущество, являющееся по договору эквивалентом отчуждаемой доли.

В случае смерти кого-либо из участников общей долевой собственности нотариусу должно быть представлено свидетельство о его смерти. Если нотариус либо собственник отчуждаемой доли располагают сведениями о наследниках умершего участника общей долевой собственности, принявших наследство в установленном порядке, об отчуждении доли в праве общей собственности вышеуказанным способом извещаются наследники умершего.

Если доля в праве общей собственности продается одному из участников общей собственности, то представление собственником, отчуждающим свою долю, доказательств извещения остальных участников общей собственности о продаже доли не требуется. Право выбора приобретателя из числа сособственников принадлежит самому продавцу. Такое же правило действует в случаях, если приобрести отчуждаемую долю в праве общей собственности изъявили желание несколько сособственников: продавец вправе избрать покупателя из их числа по собственному усмотрению.

При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК (п. 6 ст. 42 ЖК).

Утрачивается право преимущественной покупки после прекращения права общей долевой собственности на имущество.

Не распространяются эти правила о преимущественном праве приобретения доли в общей собственности на договоры дарения доли в общей долевой собственности на квартиру.

Факт отказа сособственников жилого помещения от приобретения отчуждаемой доли в праве общей собственности на жилое помещение либо подтверждение того, что собственник, отчуждающий свою долю в общей собственности, известил о продаже (мене) и цене договора других участников общей долевой собственности, могут быть отражены в тексте договора об отчуждении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество.

При нарушении права преимущественной покупки сособственников лицом, которое произвело отчуждение принадлежащей ему доли в праве общей собственности на недвижимое имущество, любой из этих сособственников вправе требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей приобретателя доли в праве общей собственности на имущество. В этом случае судом решается вопрос не о признании сделки недействительной полностью или в части, а лишь о переводе соответствующих прав и обязанностей по договору (необходимости уплаты покупной цены для сособственника, желающего приобрести долю, а также выполнении прочих условий заключенной сделки).

В последнее время в нотариальной практике крайне актуальным является вопрос о возможности заключения договоров отчуждения доли в праве собственности единственным собственником имущества. Например, гражданин, являющийся единоличным собственником квартиры, намерен произвести отчуждение 1/3 доли в праве собственности на квартиру, оставив за собой 2/3 доли в праве собственности на нее. Противники заключения подобных договоров исходят, как правило, из концепции того, что право едино и неделимо, а также аргументируют невозможность отчуждения доли в праве единственным собственником правилом, содержащимся в п. 4 ст. 244 ГК. Согласно указанной норме общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Вместе с тем представляется, что догматически воспринимать теоретический постулат о неделимости права было бы неверно. Такая постановка вопроса ограничивает право собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом, тем самым нарушая его конституционные права и законные интересы. Кроме того, представляется, что из названной нормы ГК подобных выводов сделать также нельзя.

Упомянутая норма указывает только на основание возникновения общей собственности, но не содержит конкретных оснований поступления имущества в общую собственность нескольких лиц. Отчуждение собственником доли в праве собственности на имущество как раз может являться одним из оснований поступления имущества в общую собственность, поскольку иное не запрещено законом; путем совершения данных действий происходит переход к режиму общей долевой собственности на имущество.

4. Защита прав несовершеннолетних собственников и третьих лиц

В соответствии со ст. 28 ГК за несовершеннолетних, не достигших возраста 14 лет (малолетних), сделки, за исключением названных в п. 2 указанной статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.

Как видно, сделки, связанные с отчуждением либо приобретением недвижимого имущества, не относятся к числу тех, которые несовершеннолетние, не достигшие возраста 14 лет, могут совершать самостоятельно либо с согласия законных представителей, поэтому сделки с недвижимостью от имени малолетних оформляются их законными представителями.

Доверенности на отчуждение недвижимости, принадлежащей малолетним или недееспособным гражданам, от имени малолетних (ст. 28) и от имени недееспособных граждан (ст. 29) выдают их законные представители (п. 2 ст. 185 ГК).

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе самостоятельно распоряжаться собственными доходами, совершать сделки, названные в п. 2 ст. 28 ГК, а также совершать некоторые иные действия, направленные на установление, изменение или прекращение отдельных правоотношений. Однако сделки с недвижимым имуществом не охватываются рамками дееспособности лиц, не достигших совершеннолетия. Указанные лица совершают сделки с недвижимостью с письменного согласия своих законных представителей (родителей, усыновителей или попечителей).

Гражданским законодательством установлены два случая, когда несовершеннолетние дети приобретают полную дееспособность до достижения ими совершеннолетия.

Во-первых, в соответствии со ст. 21 ГК в случае, когда законом допускается вступление в брак до достижения возраста 18 лет, гражданин, не достигший 18-летнего возраста, приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак.

Приобретенная в результате заключения брака дееспособность сохраняется в полном объеме и в случае расторжения брака до достижения возраста 18 лет.

Во-вторых, в соответствии со ст. 27 ГК несовершеннолетний, достигший возраста 16 лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору, в том числе по контракту, или с согласия законных представителей (родителей, усыновителей или попечителя) занимается предпринимательской деятельностью.

Объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипация) производится по решению органа опеки и попечительства с согласия законных представителей либо при отсутствии такого согласия - по решению суда.

Несовершеннолетние граждане в возрасте от 14 до 18 лет, которые в силу указанных обстоятельств приобрели полную дееспособность, совершают любые сделки, в том числе по отчуждению и приобретению недвижимого имущества, самостоятельно.

Согласно п. 2 ст. 37 ГК опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе по обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Согласие органов опеки и попечительства требуется и в том случае, если сделка совершается от имени лиц, признанных в установленном законом порядке недееспособными либо ограниченно дееспособными. Сделки от имени указанных лиц, совершенные без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, ничтожны.

Крайне важно при совершении сделок с недвижимостью учитывать требование п. 3 ст. 37 ГК, в соответствии с которым:

- опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование;

- представлять подопечного при заключении сделок между подопечными и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Таким образом, сделки законных представителей с подопечными могут быть совершены только к выгоде подопечных. Законные представители вправе только:

- подарить ребенку имущество, в том числе недвижимое имущество, а также долю в праве обшей собственности на имущество;

- передать ребенку имущество, в том числе недвижимость, в безвозмездное пользование;

- безвозмездно уступить ребенку свое право (требование).

С учетом ст. 28 ГК, а также ст. 60 СК названное требование закона распространяется и на случаи участия в сделке родителей несовершеннолетних детей в качестве их законных представителей.

Согласно данной норме невозможно, к примеру, продать квартиру, принадлежащую малолетнему гражданину, за которого действует его мать, родителям матери или иным близким ее родственникам. Невозможно в названных случаях также оформление договоров мены между указанными лицами и т.п. К сожалению, норма, содержащаяся в п. 3 ст. 37 ГК, исключающая возможность различного рода родственных обменов при том или ином участии несовершеннолетних граждан, существенно тормозит оборот на рынке жилья, однако изменить положение можно только путем внесения в упомянутую норму соответствующих изменений.

Как известно, в действующем законодательстве не имеется единого перечня лиц, относящихся к близким родственникам. Понятие близких родственников содержится в отдельных отраслях права (жилищном, семейном, трудовом, налоговом и др.), причем эти понятия полностью аналогичными не являются. Применительно к названным правоотношениям наиболее целесообразно использовать понятие, содержащееся в ст. 14 СК: к близким родственникам относятся родители, дети, полнородные и неполнородные братья и сестры, дедушки, бабушки, внуки. Кроме них под действие п. 3 ст. 37 ГК подпадают также супруги и их близкие родственники.

Следует помнить также, что дарение недвижимого имущества от имени несовершеннолетних детей, не достигших возраста 14 лет, и граждан, признанных недееспособными, в соответствии со ст. 575 ГК запрещено.

В соответствии с п. 4 ст. 292 ГК отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

Данное правило действует только в двух случаях:

во-первых, согласие органов опеки и попечительства необходимо, когда правом пользования жилым помещением обладают лица, находящиеся под опекой и попечительством. Само по себе наличие в составе семьи собственника жилого помещения несовершеннолетних граждан в настоящее время не является основанием для согласования отчуждения жилого помещения с органом опеки и попечительства;

во-вторых, согласие органа опеки и попечительства требуется тогда, когда несовершеннолетние члены семьи собственника остались без родительского попечения, причем об этом должно быть известно органу опеки и попечительства.

До 2005 г. переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не являлся основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. В целях защиты прав несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных граждан, являвшихся членами семьи собственника жилья, отчуждение жилых помещений, в которых проживали указанные категории лиц, если при этом затрагивались их права или охраняемые законом интересы, допускалось исключительно с согласия органа опеки и попечительства.

Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ в ст. 292 ГК были внесены изменения, вступившие в силу с 1 января 2005 г.

В настоящее время переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. К членам семьи собственника жилого помещения относятся его супруг, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи, если они проживают совместно с собственником и ведут с ним общее хозяйство. Сужены также рамки защиты прав несовершеннолетних членов семьи собственника. На первый план выдвинуты интересы защиты прав самого собственника.

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Во всех остальных случаях разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения не требуется.

В целях упорядочения информации о нормативной истории данного вопроса уместным будет напомнить, что впервые вопрос о частичной защите жилищных прав несовершеннолетних, не являющихся собственниками отчуждаемых жилых помещений, законодательно был решен в августе 1994 г. 11 августа 1994 г. были внесены изменения в ст. 3 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", согласно которым для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками жилых помещений либо членами семьи собственников этих помещений, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства. В соответствии с этим при оформлении договоров об отчуждении приватизированных жилых помещений нотариус на основании справки жилищно-эксплуатационной организации (паспортного стола) должен был удостовериться, не проживают ли в отчуждаемом жилом помещении несовершеннолетние дети. Однако до 1995 г. это требование закона распространялось только на те случаи, когда жилое помещение принадлежало отчуждающему его собственнику на основании договора передачи его в собственность (договора приватизации). Целью внесения указанных изменений в Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" было хотя бы частичное исправление ошибок, допущенных на первоначальном этапе приватизации жилья, на котором передача жилых помещений в собственность граждан производилась при согласии лишь совершеннолетних нанимателей жилых помещений. Права детей, являвшихся членами семьи нанимателя жилого помещения, фактически игнорировались, и при невключении несовершеннолетних в число сособственников приватизируемого жилого помещения согласие органов опеки и попечительства на их фактический отказ от реализации права собственности на эти помещения не истребовалось, что повлекло за собой многочисленные факты нарушения прав несовершеннолетних.

Если жилое помещение приобреталось собственником по другим гражданско-правовым основаниям (купля-продажа, мена, дарение, наследование и т.п.), законом до 1995 г. опять-таки защищались только вещные права несовершеннолетних, т.е. права несовершеннолетних как собственников (действовала ст. 133 Кодекса о браке и семье РСФСР), но не требовалось согласие органов опеки и попечительства на совершение сделок, если несовершеннолетние собственниками жилых помещений не являлись. Лишь с момента введения в действие общей части ГК, т.е. с 1 января 1995 г., отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, стало допустимо только с согласия органа опеки и попечительства. Как уже упоминалось, эти правила действовали до 1 января 2005 г.

К сожалению, установление факта проживания в отчуждаемом жилом помещении несовершеннолетних, оставшихся без попечительства, недееспособных и ограниченно дееспособных граждан для нотариуса весьма затруднительно, если не сказать невозможно. Никакими достоверными данными, позволяющими сделать вывод об отсутствии в составе семьи собственника жилого помещения указанных лиц, нотариус не располагает и располагать не может*(13). Представляется, что подобная информация может быть получена только от самого собственника. С учетом этого в случаях, когда в жилом помещении помимо собственника проживают иные лица, в договор следует включать заявление, исходящее от собственника, о том, что лиц, не обладающих дееспособностью в полном объеме, среди них не имеется.

Особый интерес представляет вопрос отчуждения жилых помещений, в которых наряду с собственником (собственниками) проживают члены их семей.

Согласно ст. 558 ГК существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

В соответствии с п. 2 ст. 292 ГК в последней действующей редакции переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Однако изменений в ст. 558 ГК внесено не было. На практике это проблема, требующая законодательного регулирования.

Состав лиц, проживающих в отчуждаемом жилом помещении, подтверждается соответствующим документом, выдаваемым паспортно-визовыми органами. При анализе указанной справки нотариусам следует обращать особое внимание на основания, по которым кто-либо из членов семьи собственника жилого помещения снят с регистрационного учета. Утратившими право пользования отчуждаемым жилым помещением могут являться лишь лица, добровольно освободившие квартиру и снявшиеся с учета на основании личного заявления, а также лица, признанные утратившими право на жилье в судебном порядке. В частности, нельзя признать утратившим право на жилье гражданина, осужденного к лишению свободы на длительный срок и снятого с регистрационного учета по заявлению собственника жилого помещения на основании приговора суда. Временное непроживание лица в жилом помещении по любым причинам, в том числе и в связи с осуждением его к лишению свободы, само по себе не может свидетельствовать о ненадлежащем осуществлении нанимателем своих жилищных прав и обязанностей и служить самостоятельным основанием для лишения права пользования жилым помещением. Таким образом, при отсутствии добровольного согласия на освобождение жилой площади и соответствующего добровольного снятия с регистрационного учета член семьи собственника отчуждаемого жилого помещения сохраняет право пользования жилым помещением и при отчуждении этого жилого помещения.

В ряде случаев при удостоверении договоров дарения жилых помещений в договор включается пункт о сохранении права дарителя на проживание в жилом помещении, являющемся объектом договора дарения. У нотариусов возникает вопрос: насколько правомерно заключение такого договора и не является ли это условие встречным обязательством?

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Одной из существенных особенностей договора дарения является его безвозмездность. Любое встречное имущественное предоставление (в виде вещи или права либо освобождения от обязанности) со стороны лица, бесплатно получающего имущество в собственность, свидетельствует об отсутствии дарения. В силу закона к такому договору применяются положения, предусмотренные п. 2 ст. 170 ГК, т.е. правила о притворной сделке. В данной ситуации речь идет о нормах, относящихся к возмездной сделке, которую стороны действительно имели в виду.

При соглашении о встречных имущественных предоставлениях налицо не договор дарения, а договор мены (ст. 567 ГК) либо договор купли-продажи (ст. 454 ГК), если эквивалент выражен в денежной сумме.

Вместе с тем договор не становится возмездным от встречного предоставления, которое носит символический характер. Также не превращает дарение в возмездный договор и возмещение дарителю расходов, понесенных им в связи с такой сделкой, если они по условиям сделки не входят в ценность предмета дарения.

Право дарителя на проживание в отчуждаемой им по договору дарения квартире может являться встречным предоставлением, если сама по себе передача имущества (жилого помещения) в дар поставлена в зависимость от этого предоставления. В таком случае договор не будет являться дарением и как ничтожная сделка не должен приниматься на государственную регистрацию. Если же в договоре имеется указание на его безвозмездность, то право гражданина на проживание в отчуждаемой квартире может являться элементом иного договора (либо предварительного договора), например договора о безвозмездном пользовании имуществом, не являясь при этом встречным предоставлением. Как известно, стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Таким образом, имеет место ситуация, когда в одном договоре содержатся элементы двух договоров. В этом случае договор дарения не противоречит требованиям действующего законодательства.

Следует иметь в виду, что условия "иного" договора (основного или предварительного) могут быть сформулированы и более подробно.

5. Цена договора об отчуждении недвижимого имущества

В соответствии со ст. 555 ГК договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Цена в договоре продажи недвижимости является одним из существенных его условий. При отсутствии в договоре согласованного в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом не действуют общие правила об исполнении договора, при которых в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичное имущество.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В случаях, когда цена недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Порядок уплаты покупной цены определяется соглашением сторон. По желанию участников сделки сумма, причитающаяся к уплате, может быть передана продавцу до подписания договора либо после его подписания, а также до передачи недвижимого имущества либо после его передачи. В случае, когда расчет за проданное недвижимое имущество производится сторонами после передачи недвижимости покупателю (продажа в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

Договором о продаже недвижимого имущества в кредит может быть предусмотрена также оплата имущества в рассрочку. Договор с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны порядок, сроки и размеры платежей.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи недвижимого имущества покупателю и до его оплаты имущество, проданное в кредит (в рассрочку), признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате недвижимого имущества (п. 5 ст. 488 и п. 3 ст. 489 ГК), т.е. возникает залог в силу закона.

При оформлении договора мены, объектом которого является недвижимое имущество, также может быть предусмотрен размер денежной доплаты, производимой какой-либо из сторон за обмениваемое имущество. Если из договора мены не вытекает иное, имущество, подлежащее обмену, предполагается равноценным. Если же в соответствии с договором мены обмениваемые виды недвижимого имущества признаются неравноценными, сторона, обязанная передать имущество, цена которого ниже имущества, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах до или после исполнения ее обязанности передать товар. Порядок расчетов при этом аналогичен порядку расчетов при продаже недвижимого имущества.

6. Права на земельный участок при отчуждении находящегося на нем недвижимого имущества

Согласно ст. 552 ГК по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

ЗК установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

До введения в действие ЗК допускалось разделение судьбы земельного участка и недвижимого имущества, расположенного на этом участке. Так, в случае, когда продавец являлся собственником земельного участка, на котором находилась отчуждаемая недвижимость, покупателю передавалось право собственности либо предоставлялось право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка (к примеру, право бессрочного пожизненного пользования). Если договором передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок было не определено, к покупателю переходило право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Иное правило действовало в случаях, когда продавец недвижимости (строения) не являлся собственником земельного участка. В этом случае к приобретателю переходили те же права на земельный участок, которые принадлежали самому продавцу: право постоянного (бессрочного) пользования; право пожизненного наследуемого владения; право аренды; сервитуты. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, производилась без согласия собственника этого участка, если иное не противоречило условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретал право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В настоящее время согласно ст. 35 ЗК установлен принцип единства судьбы земельного участка и находящейся на нем недвижимости. Разделение судьбы земельного участка и недвижимости возможно только в установленных законом случаях.

В соответствии с названной статьей при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.

7. Прочие условия договоров об отчуждении недвижимого имущества

В текст конкретного договора об отчуждении недвижимого имущества могут быть включены самые разнообразные условия, не противоречащие законодательству, относительно которых сторонами было достигнуто соглашение.

Так, поскольку в соответствии со ст. 19 Федерального закона о госрегистрации прав государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом может быть приостановлена (максимальный срок приостановления - три месяца) и, учитывая, что право собственности на приобретенное недвижимое имущество возникает лишь с момента государственной регистрации, в договоре, очевидно, целесообразно оговаривать момент, с которого на приобретателя возлагается риск случайной гибели недвижимого имущества, особенно в случаях, когда фактическая передача имущества приобретателю уже состоялась до подписания договора либо ее предполагается осуществить до подачи заявления на государственную регистрацию. По общему правилу в соответствии со ст. 211 ГК риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.

До отмены Инструкции о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР в 2000 г. предметом отчуждения могло являться только имущество, свободное от задолженностей по налогообложению. С учетом этого при удостоверении сделок с недвижимым имуществом нотариус должен был истребовать соответствующую справку налогового органа об отсутствии задолженности по налогам. Данное требование в настоящее время в законодательстве отсутствует, однако нотариус должен разъяснять сторонам, что по их желанию они могут получить указанную справку и отразить в договоре в соответствии с этой справкой факт отсутствия задолженности по отчуждаемому имуществу. По желанию сторон договором также может быть определено, что обязательство по уплате имеющейся задолженности по налогообложению принимает на себя приобретатель недвижимого имущества. Аналогично стороны договора могут решить вопрос о ликвидации задолженности по оплате коммунальных услуг.

При удостоверении сделок с недвижимым имуществом нотариус должен убедиться в отсутствии арестов на недвижимое имущество, наложенных судом или следственными органами, ибо имущество, состоящее под арестом, объектом отчуждения являться не может. Информация об отсутствии арестов на недвижимое имущество должна содержаться в выписке из ЕГРП, предоставляемой органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. В настоящее время нотариусы не проверяют факт возможного наличия запрещений отчуждения недвижимого имущества, поскольку наложение запрещений в функции нотариусов не входит в связи с отсутствием для этого законодательных оснований.

В текст договора может быть включено требование законодательства о моменте возникновения у приобретателя права собственности на недвижимое имущество. При этом участникам договора следует разъяснить, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В договоре могут содержаться и иные сведения, касающиеся конкретного договора купли-продажи, мены, ренты либо дарения. Договор может содержать отменительные либо отлагательные условия, причем в рамках ныне действующего ГК под условием может быть совершен даже договор дарения (в случаях, когда он оформляется как консенсуальный договор и включает в себя обязательство дарителя передать в дар имущество в будущем - "обещание дарения"). Договор считается совершенным под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет. При этом наступление либо ненаступление обстоятельства не должно зависеть от сторон договора. Например, собственник квартиры обязуется продать ее (подарить), если к какому-то определенному сроку его дочь, проживающая за границей, вернется на постоянное место жительства к отцу. Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Так, относительно того же договора дарения отменительным условием, при наступлении которого даритель вправе отказаться от исполнения договора дарения, содержащего обещание передать в будущем одаряемому принадлежащее ему недвижимое имущество, может являться то обстоятельство, что если после заключения договора имущественное или семейное положение дарителя либо состояние его здоровья изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни. В связи с этим в консенсуальном договоре дарения недвижимого имущества целесообразно отражать условия, при которых даритель вправе отказаться от исполнения договора дарения, а также условия отказа одаряемого от дара до передачи ему недвижимости.

При отчуждении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество возможно включение в договор условия о порядке пользования конкретными частями объекта недвижимости (комнатами в квартире, этажами либо комнатами в жилом доме, изолированными помещениями или местами общего пользования в нежилом строении или сооружениями и т.п.). В отношении жилого дома с хозяйственными и бытовыми строениями и сооружениями возможно также определить порядок пользования этими постройками.

В соответствии с абзацем вторым ч. 2 ст. 22.1 Основ при удостоверении сделок, предметом которых является отчуждение или залог недвижимого имущества, имеющего кадастровую стоимость, если оценка, данная этому недвижимому имуществу участниками (сторонами) сделки, ниже его кадастровой стоимости, для исчисления тарифа используется кадастровая стоимость этого недвижимого имущества. С учетом этого для удостоверения сделки нотариусу должна быть представлена справка о кадастровой стоимости отчуждаемого имущества; эта стоимость должна быть также указана в договоре.

§ 4. Участие нотариуса в оформлении документов при реализации прав на дополнительные меры государственной поддержки путем направления средств материнского (семейного) капитала

1. Право на дополнительные меры государственной поддержки семей, имеющих детей

Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей"*(14) (далее - Федеральный закон N 256-ФЗ) предусмотрены дополнительные меры государственной поддержки семей, имеющих детей, в целях создания условий, обеспечивающих этим семьям достойную жизнь, а именно меры, обеспечивающие возможность улучшения жилищных условий, получения образования, а также повышения уровня пенсионного обеспечения.

Право на дополнительные меры государственной поддержки возникает при рождении (усыновлении) ребенка (детей), имеющего гражданство Российской Федерации, у следующих граждан Российской Федерации независимо от места их жительства:

1) женщин, родивших (усыновивших) второго ребенка начиная с 1 января 2007 г.;

2) женщин, родивших (усыновивших) третьего ребенка или последующих детей начиная с 1 января 2007 г., если ранее они не воспользовались правом на дополнительные меры государственной поддержки;

3) мужчин, являющихся единственными усыновителями второго, третьего ребенка или последующих детей, ранее не воспользовавшихся правом на дополнительные меры государственной поддержки, если решение суда об усыновлении вступило в законную силу начиная с 1 января 2007 г.

Указанные лица вправе обратиться в территориальный орган Пенсионного фонда РФ за получением государственного сертификата на материнский (семейный) капитал в любое время после возникновения у них права.

Материнский (семейный) капитал - это средства федерального бюджета, передаваемые в бюджет Пенсионного фонда РФ на реализацию дополнительных мер государственной поддержки, установленных Федеральным законом N 256-ФЗ.

Государственный сертификат на материнский (семейный) капитал - именной документ, подтверждающий право на дополнительные меры государственной поддержки.

Лица, получившие сертификат, могут распоряжаться средствами материнского капитала в полном объеме либо по частям. Допускается использование средств материнского капитала одновременно по нескольким направлениям.

Размер материнского (семейного) капитала устанавливается федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий финансовый год и ежегодно пересматривается с учетом темпов роста инфляции. Усматривается устойчивая тенденция к увеличению размера материнского капитала: так, его базовый размер, установленный в 2006 г., составлял 250 тыс. руб., в 2015 г. его размер составил уже 453 026 руб.

Можно отметить, что внедренные в 2006 г. дополнительные меры государственной поддержки семей послужили серьезным положительным фактором улучшения демографической ситуации в стране.

С 2011 г. по инициативе Президента России в дополнение к федеральной программе в субъектах получило развитие региональное законодательство, регулирующее отношения, связанные с предоставлением областного материнского (семейного) капитала. К примеру, в Свердловской области 20 октября 2011 г. был принят Закон N 86-ОЗ "Об областном материнском (семейном) капитале", регулирующий предоставление областного материнского (семейного) капитала при рождении в семье третьего ребенка или последующих детей.

2. Документы в нотариальной практике, связанные с использованием материнского капитала

В рамках реализации предоставленного законом права на использование средств материнского капитала в нотариальной практике достаточно часто возникает необходимость участия нотариуса в оформлении различных документов на разных этапах реализации предоставленного законом права.

Так, например, заявление о получении государственного сертификата на материнский (семейный) капитал, а также заявление о распоряжении средствами материнского капитала могут быть поданы заявителем лично либо через представителя, при этом полномочия представителя должны быть подтверждены нотариально удостоверенной доверенностью.

В случае, если к заявлению о распоряжении средствами материнского капитала прилагаются копии документов, их верность должна быть засвидетельствована в установленном законом порядке.

Участие нотариуса необходимо также при оформлении письменных обязательств лиц, приобретающих жилое помещение с использованием средств материнского капитала, о заключении в установленные законом сроки соглашения об определении размеров долей в приобретаемом жилом помещении.

В некоторых ситуациях нотариально может быть оформлен отказ от реализации права участвовать в определении долей в жилом помещении, приобретенном с использованием средств материнского капитала.

С участием нотариуса оформляются сделки, направленные на приобретение жилых помещений с использованием средств материнского капитала.

Соглашение об определении размеров долей в праве собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала, на практике в большинстве случаев также удостоверяется нотариусом.

3. Направление средств материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий

Наиболее востребованным способом распоряжения средствами материнского (семейного) капитала является направление использования средств материнского капитала на улучшение жилищных условий семьи.

Виды расходов, на которые могут быть направлены средства (часть средств) материнского (семейного) капитала для улучшения жилищных условий, порядок подачи заявления о распоряжении этими средствами и перечень документов, необходимых для рассмотрения заявления, а также порядок и сроки перечисления указанных средств регулируют Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий (утв. Постановлением Правительства РФ от 12 декабря 2007 г. N 862)*(15) (далее - Правила направления средств).

Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала в соответствии с заявлением о распоряжении могут направляться:

1) на приобретение (строительство) жилого помещения, осуществляемое гражданами посредством совершения любых не противоречащих закону сделок и участия в обязательствах (включая участие в жилищных, жилищно-строительных и жилищных накопительных кооперативах), путем безналичного перечисления указанных средств организации, осуществляющей отчуждение (строительство) приобретаемого (строящегося) жилого помещения, либо физическому лицу, осуществляющему отчуждение приобретаемого жилого помещения, либо организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели;

2) на строительство, реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства, осуществляемые гражданами без привлечения организации, осуществляющей строительство (реконструкцию) объекта индивидуального жилищного строительства, в том числе по договору строительного подряда, путем перечисления указанных средств на банковский счет лица, получившего сертификат.

Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) второго, третьего ребенка или последующих детей.

Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала направляются на погашение основного долга и уплату процентов по займам на приобретение (строительство) жилого помещения, предоставленным гражданам по договору займа на приобретение (строительство) жилого помещения, заключенному с одной из организаций, являющейся:

1) кредитной организацией в соответствии с Федеральным законом от 2 декабря 1990 г. N 395-I "О банках и банковской деятельности";

2) микрофинансовой организацией в соответствии с Федеральным законом от 2 июля 2010 г. N 151-ФЗ "О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях";

3) кредитным потребительским кооперативом в соответствии с Федеральным законом от 18 июля 2009 г. N 190-ФЗ "О кредитной кооперации";

4) иной организацией, осуществляющей предоставление займа по договору займа, исполнение обязательства по которому обеспечено ипотекой.

Средства материнского капитала могут быть использованы на исполнение связанных с улучшением жилищных условий обязательств, возникших до даты приобретения права на дополнительные меры государственной поддержки.

Приобретаемое с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала жилое помещение должно находиться на территории Российской Федерации.

Размер средств (части средств) материнского капитала, направляемых на погашение основного долга и уплату процентов за пользование кредитом (займом), в том числе ипотечным, на приобретение или строительство жилья, либо на погашение основного долга и уплату процентов за пользование кредитом (займом), в том числе ипотечным, на погашение ранее предоставленного кредита на приобретение или строительство жилья, либо в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве, либо в качестве платежа в счет уплаты паевого взноса, не может превышать соответственно размер остатка основного долга и задолженности по выплате процентов за пользование указанным кредитом (займом), или оставшейся неуплаченной суммы по договору участия в долевом строительстве, или оставшейся неуплаченной суммы паевого взноса, необходимой для приобретения права собственности на жилое помещение.

В случае удовлетворения заявления перечисление средств материнского капитала осуществляется Пенсионным фондом РФ (территориальным органом Пенсионного фонда РФ) в безналичном порядке не позднее чем через два месяца с даты принятия заявления.

4. Особенности оформления письменных обязательств

В соответствии с требованиями действующего законодательства лицо, получившее сертификат, одновременно с заявлением о распоряжении средствами материнского капитала и прочими предусмотренными Правилами направления средств документами в Пенсионный фонд РФ представляет засвидетельствованное в установленном законодательством РФ порядке письменное обязательство.

Обязательство по своей юридической природе является сделкой, так как направлено на возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, следовательно, при удостоверении обязательств нотариусы руководствуются нормами гл. Х ("Удостоверение сделок") Основ.

Существенные условия обязательства определяются Правилами направления средств. Формулировка оформляемого письменного обязательства, в том числе ссылка на конкретное условие, при наступлении которого лица, указанные в обязательстве, обязуются оформить жилое помещение в общую долевую собственность, должна соответствовать конкретному пункту Правил направления средств в зависимости от вида расходов, на которые будут направлены средства материнского капитала. Оформление обязательства общей формы (без указания вида расходования средств материнского капитала и условий заключения соглашения) недопустимо, такое обязательство Пенсионным фондом РФ принято быть не может.

Учитывая, что средства материнского капитала могут быть направлены как на приобретение целого жилого помещения, так и на приобретение доли в праве общей собственности на жилое помещение (если при этом будет достигнута цель улучшения жилищных условий семьи), в обязательстве необходимо исчерпывающе описывать предмет договора, указывать, что является объектом: целое жилое помещение либо доля в праве и ее размер.

Важно в каждом конкретном случае правильно определить круг лиц, от которых требуется предоставление обязательства. В зависимости от конкретного вида расходования средств материнского капитала лицами, дающими обязательство, являются:

- покупатели по договору купли-продажи жилого помещения с использованием средств материнского капитала;

- лица, являющиеся стороной договора участия в долевом строительстве;

- лица, на которых оформлено разрешение на строительство объекта индивидуального жилищного строительства;

- лица, являющиеся членами кооператива;

- должники по кредитному договору (договору займа);

- лица, в чью собственность оформлено жилое помещение, приобретаемое с использованием средств материнского капитала.

При определении лиц, от которых должно быть оформлено письменное обязательство, необходимо учитывать ряд важных моментов.

Так, в соответствии со ст. 256 ГК, а также ст. 34 СК имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества. При приобретении одним из супругов имущества на свое имя за счет общих доходов супругов другой супруг также приобретает право собственности на данное имущество.

Таким образом, обязательство должно оформляться обоими супругами независимо от того, кто из них является титульным собственником жилого помещения либо стороной в договоре (ином обязательстве). При оформлении обязательства супруги подтверждают нотариусу, что в отношении указанного недвижимого имущества ими не был заключен брачный договор, изменяющий установленный законом режим совместной собственности.

Несмотря на то что обязательство должно быть оформлено от имени обоих супругов, настаивать на одновременном их присутствии нотариус не должен, по разным причинам супруги могут находиться территориально в разных местах и вправе оформить обязательство в разное время и у разных нотариусов. Достаточно разъяснить необходимость оформления документа от обоих супругов.

В случаях, когда обязательство должно быть оформлено в том числе и от имени несовершеннолетних детей, необходимо учитывать общие требования гражданского законодательства: за несовершеннолетних, не достигших возраста 14 лет (малолетних), сделки совершают их родители, усыновители или опекуны, а несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки самостоятельно с письменного согласия своих законных представителей (ст. 26, 28 ГК).

Поскольку обязательство не является сделкой, направленной на отчуждение недвижимого имущества, предварительного согласия органа опеки и попечительства на удостоверение такого обязательства не требуется.

Оформление обязательства зависит от вида расходов, на которые направляются средства (части средств) материнского капитала. Так, в различных ситуациях оформляются следующие обязательства:

1) в случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на оплату приобретаемого жилого помещения (если жилое помещение оформлено не в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) или не осуществлена государственная регистрация права собственности на жилое помещение) лицо, получившее сертификат, в соответствии с подп. "г" п. 8 Правил направления средств представляет: письменное обязательство лица (лиц), являющегося покупателем по договору купли-продажи жилого помещения (договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформить жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение шести месяцев после перечисления Пенсионным фондом РФ средств материнского (семейного) капитала лицу, осуществляющему отчуждение жилого помещения, а в случае приобретения жилого помещения по договору купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа - в течение шести месяцев после внесения последнего платежа, завершающего оплату стоимости жилого помещения в полном размере;

2) в случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве лицо, получившее сертификат, в соответствии с подп. "в" п. 9 Правил направления средств представляет: письменное обязательство лица (лиц), являющегося стороной договора участия в долевом строительстве, в течение шести месяцев после подписания передаточного акта или иного документа о передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства оформить жилое помещение, построенное с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению;

3) в случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на оплату строительства объекта индивидуального жилищного строительства, выполняемого с привлечением строительной организации, лицо, получившее сертификат, в соответствии с подп. "в" п. 10 Правил направления средств представляет: письменное обязательство лица (лиц), на которое оформлено разрешение на строительство, в течение шести месяцев после ввода в эксплуатацию объекта индивидуального жилищного строительства оформить жилое помещение, построенное с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению;

4) в случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на осуществляемые гражданами без привлечения строительной организации строительство или реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства лицо, получившее сертификат, в соответствии с п. 10.2 Правил направления средств представляет: письменное обязательство лица (лиц), на которое оформлено разрешение на строительство, в течение шести месяцев после получения кадастрового паспорта объекта индивидуального жилищного строительства оформить жилое помещение, построенное (реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению.

Средства в указанном случае направляются первоначально в сумме, не превышающей 50% размера средств материнского капитала, полагающихся лицу, получившему сертификат, на дату подачи им заявления;

5) в случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на компенсацию затрат, понесенных на строительство объекта индивидуального жилищного строительства, право собственности на который возникло не ранее 1 января 2007 г., или на реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства, проведенную после 1 января 2007 г., независимо от даты возникновения права собственности на объект индивидуального жилищного строительства, подвергшийся реконструкции, осуществленные лицом, получившим сертификат, или супругом лица, получившего сертификат, лицо, получившее сертификат, в соответствии с п. 10.4 Правил направления средств представляет: письменное обязательство лица (лиц), в чьей собственности находится объект индивидуального жилищного строительства, оформить указанный объект в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение шести месяцев после перечисления Пенсионным фондом РФ средств материнского (семейного) капитала - в случае если объект индивидуального жилищного строительства оформлен не в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей);

6) в случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала в качестве платежа в счет уплаты вступительного взноса и (или) паевого взноса, когда лицо, получившее сертификат, или супруг лица, получившего сертификат, является членом жилищного, жилищно-строительного, жилищного накопительного кооператива, лицо, получившее сертификат на основании подп. "д" п. 11 Правил направления средств представляет: письменное обязательство лица, являющегося членом кооператива, в течение шести месяцев после внесения последнего платежа, завершающего выплату паевого взноса в полном размере, оформить жилое помещение, построенное с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) и иных совместно проживающих с ними членов семьи с определением размера долей по соглашению;

7) в случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на уплату первоначального взноса при получении кредита (займа), в том числе ипотечного, на приобретение или строительство жилья лицо, получившее сертификат, в соответствии с подп. "в" п. 12 Правил направления средств представляет: письменное обязательство лица, являющегося должником по кредитному договору (договору займа), оформить жилое помещение, приобретенное или построенное с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение шести месяцев:

- после снятия обременения с жилого помещения - в случае приобретения или строительства жилого помещения с использованием ипотечного кредита (займа);

- после ввода объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию (при отсутствии обременения) - в случае индивидуального жилищного строительства;

- после перечисления Пенсионным фондом РФ средств материнского (семейного) капитала (при отсутствии обременения и при вводе объекта жилищного строительства в эксплуатацию) - в остальных случаях;

8) в случае направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на погашение основного долга и уплату процентов по кредиту (займу), в том числе ипотечному, на приобретение или строительство жилья либо по кредиту (займу), в том числе ипотечному, на погашение ранее предоставленного кредита (займа) на приобретение или строительство жилья (за исключением штрафов, комиссий, пеней за просрочку исполнения обязательств по указанному кредиту (займу)) лицо, получившее сертификат, согласно подп. "ж" п. 13 Правил направления средств, представляет: письменное обязательство лица (лиц), в чью собственность оформлено жилое помещение, приобретаемое с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, либо являющегося стороной сделки или обязательств по приобретению или строительству жилого помещения, оформить указанное жилое помещение в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение шести месяцев:

- после снятия обременения с жилого помещения - в случае приобретения или строительства жилого помещения с использованием ипотечного кредита (займа);

- после ввода объекта жилищного строительства в эксплуатацию (при отсутствии обременения) - в случае индивидуального жилищного строительства или участия в долевом строительстве;

- после внесения лицом, получившим сертификат, или супругом лица, получившего сертификат, последнего платежа, завершающего выплату паевого взноса в полном размере, - в случае участия в кооперативе;

- после перечисления Пенсионным фондом РФ средств материнского (семейного) капитала (при отсутствии обременения и при вводе объекта жилищного строительства в эксплуатацию) - в остальных случаях.

Вышеуказанное обязательство представляется в случае, если жилое помещение оформлено не в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей), или не осуществлена государственная регистрация права собственности на жилое помещение.

Примерный образец обязательств

Обязательство

Город Екатеринбург, Свердловская область, Российская Федерация.

Тридцатого сентября две тысячи четырнадцатого года.

Я, Андреева Анна Владимировна, гражданка Российской Федерации, 12.06.1985 года рождения, место рождения г. Свердловск, пол - женский, паспорт 65 09 674253, выдан РУВД Кировского района г. Екатеринбурга 27.03.2002 г., проживающая по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мира, д. 17, кв. 9,

приобрела на основании договора купли-продажи от 20.08.2014 г., с использованием ипотечного кредита на приобретение жилья, квартиру под номером 9 (девятым), находящуюся по адресу: город Екатеринбург, ул. Мира, дом N 17.

В соответствии с подп. "ж" п. 13 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 12 декабря 2007 г. N 862, в случае направления средств (части средств) материнского капитала на погашение основного долга и процентов по ипотечному кредиту,

даю обязательство оформить указанное жилое помещение (квартиру) в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев после снятия обременения с квартиры.

Содержание ст. 256 Гражданского кодекса РФ, ст. 34 Семейного кодекса РФ нотариусом мне разъяснено и понятно.

Подпись _____________

Город (село, поселок, район, край, область, республика).

Дата (число, месяц, год) прописью.

Настоящее обязательство удостоверено мной, [фамилия, имя, отчество], нотариусом (наименование государственной нотариальной конторы или нотариального округа).

Обязательство подписано гр. [фамилия, имя, отчество] в моем присутствии. Личность его установлена, дееспособность проверена.

Зарегистрировано в реестре за N ______________

Взыскано госпошлины (по тарифу) _____________

Печать Нотариус Подпись

В образце указан случай приобретения жилого помещения с использованием ипотечного кредита. В зависимости от конкретного вида направления средств материнского капитала следует указывать соответствующий пункт Правил направления средств и прочие существенные условия.

В случае, когда лицо, дающее обязательство, состоит в браке либо когда обязательство оформляется от имени обоих супругов, нотариусом разъясняются ст. 256 ГК и ст. 34 СК. В текст обязательства следует также включить заявления супругов о том, что в отношении указанного недвижимого имущества ими не заключен брачный договор, изменяющий установленный законом режим совместной собственности.

5. Оформление отказа от реализации права

В соответствии со ст. 10 Федерального закона N 256-ФЗ жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению.

Реализация предоставленного законом права участвовать в определении долей в жилом помещении не является обязанностью граждан. По аналогии с возможностью отказа от реализации права на участие в приватизации жилья совершеннолетние, дееспособные лица могут отказаться от реализации предоставленного законом права на оформление жилья в общую собственность при использовании материнского капитала, при условии, что жилое помещение уже не оформлено в общую собственность, в том числе лиц, намеренных отказаться от реализации такого права.

Отказ от реализации права не является отказом от права собственности. Необходимо учитывать, что оформление отказов от права собственности, заявлений (обязательств) о прекращении права собственности на жилое помещение и о передаче его в собственность иных лиц недопустимо.

Отказ от реализации права участвовать в определении долей в жилом помещении может быть оформлен от имени совершеннолетних, дееспособных лиц, например от совершеннолетних детей лица, получившего сертификат, от родителей несовершеннолетних детей, супругов, иных совместно проживающих членов семьи лица, получившего сертификат, которые вследствие выдачи обязательства приобрели такое право.

Не может быть оформлен отказ от реализации права в пользу иных лиц, а также отказ, совершенный под каким-либо условием.

При оформлении отказа от имени супруга лица, получившего сертификат, необходимо разъяснять ст. 256 ГК и ст. 34 СК, а именно, что, отказываясь от реализации права, за супругом сохраняется право совместной собственности на долю в праве общей собственности на жилое помещение, зарегистрированную на имя его супруга.

Примерный образец отказа от реализации права

Отказ от реализации права

Город Екатеринбург, Свердловская область, Российская Федерация.

Пятого декабря две тысячи четырнадцатого года.

Я, Андреев Сергей Викторович, 11.03.1983 года рождения, гражданин Российской Федерации, место рождения г. Свердловск, паспорт 65 07 536285, выдан РУВД Чкаловского района г. Екатеринбурга 12.12.2002 г., проживающий по адресу: г. Екатеринбург, ул. Ленина, д. 3, кв. 33, подтверждаю, что мною и моей супругой - Андреевой Анной Владимировной - было дано обязательство оформить жилое помещение (квартиру) под номером 9 (девятым), находящееся в г. Екатеринбурге, по ул. Мира, в доме N 17, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, в общую собственность Андреева С.В., Андреевой А.В., а также всех наших детей с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев после перечисления Пенсионным фондом Российской Федерации средств материнского (семейного) капитала лицу, осуществляющему отчуждение указанного жилого помещения. Обязательство удостоверено нотариусом города Екатеринбурга Сергеевой П.П. 12.12.2012 г., зарегистрировано в реестре за N 1132.

Я, Андреев Сергей Викторович, отказываюсь от реализации предоставленного мне Федеральным законом от 29.12.2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" права участвовать в определении долей в праве общей долевой собственности в жилом помещении (квартире), находящемся по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мира, д. 17, кв. 9, приобретенном с использованием средств материнского (семейного) капитала и зарегистрированном на имя Андреевой Анны Владимировны.

Мне известно, что по соглашению об оформлении в общую долевую собственность жилого помещения доли в праве общей собственности на указанную квартиру будут распределены между следующими лицами: Андреевой Анной Владимировной, 1985 г. рождения, Андреевой Ольгой Сергеевной, 2005 г. рождения, Андреевой Оксаной Сергеевной, 2005 г. рождения, Андреевым Олегом Сергеевичем, 2013 г. рождения, без определения причитающейся мне доли.

Содержание ст. 256 Гражданского кодекса РФ, ст. 34 Семейного кодекса РФ нотариусом мне разъяснено и понятно.

Подпись: ______________________

Город (село, поселок, район, край, область, республика).

Дата (число, месяц, год) прописью.

Настоящий отказ удостоверен мной, [фамилия, имя, отчество], нотариусом [наименование государственной нотариальной конторы или нотариального округа].

Отказ подписан гр. [фамилия, имя, отчество] в моем присутствии. Личность его установлена, дееспособность проверена.

Зарегистрировано в реестре за N _______________

Взыскано госпошлины (по тарифу) _______________

Печать Нотариус Подпись

6. Некоторые особенности удостоверения договоров о приобретении жилых помещений с использованием средств материнского капитала и заключения соглашений об оформлении в общую долевую собственность жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского капитала

При удостоверении сделок, направленных на приобретение жилого помещения с использованием средств (части средств) материнского капитала, применяются общие нормы действующего законодательства об удостоверении сделок с недвижимым имуществом.

Несмотря на то что в законе не содержится требования об обязательном указании в договоре на источник финансирования приобретаемого жилья, в тексте договора необходимо отражать, что оплата приобретаемого жилого помещения производится частично или полностью за счет средств материнского капитала с указанием размера направляемых средств.

В силу закона у продавца возникает право залога на отчуждаемое жилое помещение до момента полной его оплаты, в том числе до перечисления Пенсионным фондом РФ средств материнского капитала на счет продавца.

Жилое помещение, приобретаемое с использованием средств материнского капитала, может быть сразу оформлено в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей), что является целесообразным, так как исключит в дальнейшем необходимость выдачи обязательства и заключения соответствующего соглашения об оформлении жилого помещения в общую долевую собственность членов семьи.

Если жилое помещение не было оформлено в общую собственность указанных лиц, при наступлении установленных Правилами направления средств обстоятельств в зависимости от вида расходования средств материнского капитала членам семьи необходимо оформить жилое помещение в общую долевую собственность.

В действующем законодательстве отсутствует правовое регулирование подлежащего заключению соглашения в связи с приобретением жилья с использованием средств материнского капитала. В практике имеют место случаи оформления договоров дарения между собственниками жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского капитала, и членами семьи, имеющими право на определение доли. Подобная практика представляется неверной, поскольку в данном случае речь не идет о безвозмездной передаче недвижимого имущества (доли в праве) по собственной инициативе дарителя, право на приобретение доли в праве общей собственности на жилое помещение основано на норме Федерального закона N 256-ФЗ и возникает в момент, когда указанные в законе лица приняли решение об участии в федеральной программе по улучшению жилищных условий и дали соответствующее обязательство.

Полагаем, что юридическая сущность подлежащего оформлению документа непосредственно вытекает из содержания и смысла Федерального закона N 256-ФЗ; так, между членами семьи должно быть заключено соглашение об оформлении жилого помещения в общую долевую собственность. Указанное соглашение является основанием для возникновения права собственности у членов семьи на жилое помещение в установленных ими долях. Право собственности возникает с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

При заключении между членами семьи соглашения об оформлении в общую долевую собственность жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского капитала, когда указанным соглашением предполагается уменьшение доли несовершеннолетнего собственника, потребуется предоставление предварительного согласия органа опеки и попечительства, так как данное соглашение повлечет уменьшение имущественных прав несовершеннолетнего лица (ст. 37 ГК). В случаях, когда доли в результате соглашения определяются равными, согласие органа опеки и попечительства не требуется.

Следует учитывать, что до 1 августа 2010 г. действовала редакция ст. 10 Федерального закона N 256-ФЗ, согласно которой жилое помещение, приобретенное с использованием средств (части средств) материнского капитала, подлежало оформлению в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) и иных совместно проживающих с ним членов семьи с определением размера долей по соглашению. Длительный период времени оформлялись соответствующие обязательства, наделяющие правом на приобретение доли в праве на жилое помещение достаточно широкий круг лиц, что необходимо учитывать нотариусу при оформлении договоров и соглашений.

В случае, когда обязательство оформлялось в период до 1 августа 2010 г., при заключении соглашений об определении размера долей нотариусу целесообразно запрашивать справку о лицах, зарегистрированных в жилом помещении, как на день заключения соглашения, так и на день выдачи обязательства, с целью установления совместно проживающих членов семьи лиц, имеющих право на оформление жилья в общую долевую собственность.

Следует также разъяснять сторонам и включать в текст соглашения нормы ст. 31 ЖК и ст. 2 СК, в соответствии с которыми к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети (в том числе усыновленные) и родители (в том числе усыновители) данного собственника. В исключительных случаях другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

Примерный образец договора купли-продажи квартиры с использованием средств материнского капитала

Договор

Город Екатеринбург, Свердловская область, Российская Федерация.

Тридцать первого октября две тысячи четырнадцатого года.

Мы, гр. Смирнова Ирина Анатольевна, гражданка Российской Федерации, 27.04.1963 года рождения, место рождения: г. Свердловск, пол - женский, паспорт 65 01 237584, выдан РУВД Чкаловского района г. Екатеринбурга 20.11.2001 г., проживающая по адресу: г. Екатеринбург, ул. Майская, д. N 48, кв. N 9, именуемая в дальнейшем "Продавец", с одной стороны, и

гр. Андреева Анна Владимировна, гражданка Российской Федерации, 12.06.1985 года рождения, место рождения: г. Свердловск, пол - женский, паспорт серии 65 02 654839, выдан РУВД Ленинского района г. Екатеринбурга 31.10.2002 г., проживающая по адресу: г. Екатеринбург, ул. Чапаева, д. N 7, кв. 43, именуемая в дальнейшем "Покупатель", с другой стороны,

заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Продавец продает, а Покупатель покупает в собственность жилое помещение (квартиру) под номером девятым, находящуюся в г. Екатеринбурге, по ул. Мира, в доме N 17.

Кадастровый номер отчуждаемой квартиры - 66:41:0504-411:65.

Указанная квартира расположена на пятом этаже девятиэтажного дома, общая площадь помещения 69,7 кв. м, что подтверждается кадастровым паспортом помещения, выданным филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области 10.07.2014 г.

2. Отчуждаемая квартира принадлежит Смирновой И.А. на праве собственности на основании договора передачи квартиры в собственность граждан от 31.07.2001 г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, выданным 28.06.2008 г. Учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Свердловской области. Запись о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 66-01/010297/2001-375.

Кадастровая стоимость отчуждаемой квартиры составляет 3 560 000 (три миллиона пятьсот шестьдесят тысяч) рублей.

3. Стоимость отчуждаемой квартиры определена сторонами в 4 000 000 (четыре миллиона) рублей. Оплата производится следующим образом:

3 580 000 (три миллиона пятьсот восемьдесят тысяч) рублей оплачиваются наличными денежными средствами путем передачи Покупателем Продавцу до подписания настоящего договора;

420 000 (четыреста двадцать тысяч) рублей оплачиваются с использованием средств материнского (семейного) капитала, которые перечисляются Продавцу Пенсионным фондом на банковский счет Смирновой И.А. в Сбербанке России N 465738294756342.

4. До момента полной оплаты стоимости отчуждаемой квартиры указанная квартира признается находящейся в залоге у Продавца.

После окончательных расчетов стороны обязуются в течение семи дней обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области и совершить все действия, необходимые для прекращения залога в отношении указанной квартиры.

5. В отчуждаемой квартире никто не зарегистрирован и не проживает, лиц, сохраняющих право пользования этим жилым помещением, не имеется, что подтверждается справкой, выданной Центром по приему и оформлению документов на регистрацию граждан по месту жительства и месту пребывания Кировского района г. Екатеринбурга 30.10.2014 г. N 48298.

6. Продавцом представлено заявление о том, что она не имеет супруга, который мог бы претендовать на отчуждаемую квартиру. Покупатель с содержанием указанного заявления ознакомлен.

7. Супругом Покупателя - Андреевым Сергеем Викторовичем - представлено согласие на приобретение вышеуказанной квартиры, удостоверенное нотариусом города Екатеринбурга Сергеевой П.П. 29.09.2014 г., зарегистрировано в реестре за N 1243. Покупатель с содержанием указанного документа ознакомлен.

8. Покупателем представлено обязательство, данное Андреевой А.В. и Андреевым С.В., оформить вышеуказанную квартиру, приобретаемую с использованием средств материнского (семейного) капитала в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев после перечисления Пенсионным фондом Российской Федерации средств материнского (семейного) капитала лицу, осуществляющему отчуждение указанного жилого помещения. Обязательство удостоверено нотариусом г. Екатеринбурга Сергеевой П.П. 20.09.2014 г., зарегистрировано в реестре за N 1132. Покупатель с содержанием обязательства ознакомлен.

9. Продавец ставит Покупателя в известность об отсутствии каких-либо ограничений (обременений) в отношении отчуждаемой квартиры. В соответствии с его заявлением, а также согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области 31.10.2014 г. за N 66-01/01-5/2014-184, до подписания настоящего договора квартира никому не запродана, не заложена, в споре и под арестом не состоит.

10. Передача отчуждаемой квартиры Продавцом и принятие ее Покупателем будут осуществляться в срок до 30 ноября 2014 г. по передаточному акту, составляемому в двух экземплярах (один для Продавца, второй для Покупателя). Передаточный акт после его подписания будет являться неотъемлемой частью настоящего договора.

11. По соглашению сторон риск случайной гибели или порчи квартиры до момента ее передачи по передаточному акту лежит на Продавце.

12. Переход права собственности на отчуждаемую квартиру к Покупателю подлежит государственной регистрации. Право собственности у Покупателя на указанное недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.

13. Стороны согласовали вопросы, связанные с уплатой налогов, расчетами по коммунальным услугам и плате за электроэнергию в отношении отчуждаемой квартиры, и не имеют в этой связи взаимных претензий.

Стороны заявили, что в отчуждаемой квартире не произведено самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки. Последствия самовольного переустройства или перепланировки сторонам известны.

14. Содержание ст. 209, 211, 213, 256, 288, 292, 488, 555, 556, 558 Гражданского кодекса РФ, ст. 29, 31 Жилищного кодекса РФ, ст. 34 Семейного кодекса РФ сторонам нотариусом разъяснено. Правовые последствия заключаемого договора им известны.

15. Стороны договора в присутствии нотариуса заявили, что они не лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими понимать существо подписываемого ими договора, а также об отсутствии обстоятельств, вынуждающих их совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

16. Расходы, связанные с удостоверением настоящего договора, стороны несут в равных долях.

17. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в делах нотариуса города Екатеринбурга Сергеевой П.П., по одному экземпляру выдается Покупателю и Продавцу.

Подписи:

Примерный образец соглашения об оформлении в общую долевую собственность жилого помещения (квартиры), приобретенного с использованием средств материнского капитала

Соглашение

Город Екатеринбург, Свердловская область, Российская Федерация.

Тридцатого ноября две тысячи четырнадцатого года.

Мы, гр. Андреева Анна Владимировна, 12.06.1985 года рождения, место рождения: г. Свердловск, гражданство РФ, пол - женский, паспорт 65 02 654839, выдан РУВД Ленинского района г. Екатеринбурга 31.10.2002 г., проживающая по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мира, дом N 17, кв. N 9,

гр. Андреев Сергей Викторович, 11.03.1983 года рождения, место рождения: г. Свердловск, гражданство РФ, пол - мужской, паспорт 65 02 980839, выдан РУВД Ленинского района г. Екатеринбурга 01.12.2002 г., проживающий по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мира, дом N 17, кв. N 9, действующие за себя и за своих несовершеннолетних детей: Андрееву Ольгу Сергеевну, 01.05.2005 года рождения (свидетельство о рождении I-АИ N 526374, выдано Отделом ЗАГС администрации Ленинского района г. Екатеринбурга 15.05.2005 г.), Андрееву Оксану Сергеевну, 01.05.2005 года рождения (свидетельство о рождении I-АИ N 526375, выдано Отделом ЗАГС администрации Ленинского района г. Екатеринбурга 15.05.2005 г.) и Андреева Олега Сергеевича, 11.07.2013 года рождения (свидетельство о рождении I-АИ N 124356, выдано Отделом ЗАГС администрации Кировского района г. Екатеринбурга 25.07.2013 г.),

заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

1. Андреевой Анной Владимировной 31.09.2014 г. было приобретено жилое помещение (квартира) под номером 9 (девятым), находящееся в г. Екатеринбурге, по ул. Мира, в доме N 17, с использованием средств материнского (семейного) капитала. Договор купли-продажи указанной квартиры удостоверен нотариусом города Екатеринбурга Сергеевой П.П. 31.10.2014 г., зарегистрирован в реестре за N 12683. Право собственности зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области 05.11.2014 г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права, выданным 05.11.2014 г. Запись о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 66-01/010297/2001-375.

Указанная квартира расположена на третьем этаже девятиэтажного дома, общая площадь помещения 76,4 кв. м, что подтверждается кадастровым паспортом помещения, выданным филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области 10.07.2014 г.

2. В соответствии со ст. 254 ГК и ст. 34 СК вышеуказанная квартира является совместной собственностью супругов Андреевой А.В. и Андреева С.В. (брак между супругами зарегистрирован 10.06.2004 г., свидетельство о регистрации брака I-АИ N 497860, выдано Отделом ЗАГС администрации Ленинского района г. Екатеринбурга 10.06.2004 г.).

3. Вышеуказанная квартира приобретена частично за счет собственных средств супругов, а также с использованием средств материнского (семейного) капитала (государственный сертификат на материнский (семейный) капитал серии МК-2 N 0352640 выдан Андреевой Анне Владимировне Управлением ПФР Кировского района г. Екатеринбурга 16.01.2014 г.).

4. В соответствии со ст. 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" Андреевой Анной Владимировной и Андреевым Сергеем Викторовичем было дано обязательство оформить квартиру, приобретаемую с использованием средств материнского (семейного) капитала, в общую собственность лица, получившего сертификат, его супруга, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев после перечисления Пенсионным фондом Российской Федерации средств материнского (семейного) капитала лицу, осуществляющему отчуждение указанного жилого помещения. Обязательство удостоверено нотариусом г. Екатеринбурга Сергеевой П.П. 20.09.2014 г., зарегистрировано в реестре за N 1132.

5. Средства материнского (семейного) капитала в размере 420 000 (четыреста двадцать) тысяч рублей были перечислены Пенсионным фондом Российской Федерации лицу, у которого было приобретено указанное жилое помещение (Смирновой И.А.), что подтверждается распиской Смирновой И.А. в том, что деньги за квартиру, проданную по договору от 31.10.2014 г., получены ею в полном объеме.

6. В указанной квартире на момент ее приобретения никто не проживал и не был зарегистрирован. В настоящее время в квартире зарегистрированы и проживают следующие лица: Андреева Анна Владимировна, 1985 г. рождения, Андреев Сергей Викторович, 1983 г. рождения, Андреева Ольга Сергеевна, 2005 г. рождения, Андреева Оксана Сергеевна, 2005 г. рождения, Андреев Олег Сергеевич, 2013 г. рождения, что подтверждается справкой, выданной Центром по приему и оформлению документов на регистрацию граждан по месту жительства и месту пребывания Кировского района г. Екатеринбурга 30.11.2014 г. N 2998.

7. В отношении указанной квартиры отсутствуют какие-либо ограничения (обременения), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области 30.11.2014 г. за N 66-01/01-5/2014-184.

8. Настоящим соглашением устанавливаем следующие доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанное жилое помещение (квартиру):

9. Андреева Анна Владимировна - 1/5 (одна пятая) доля;

Андреев Сергей Викторович - 1/5 (одна пятая) доля;

Андреева Ольга Сергеевна - 1/5 (одна пятая) доля;

Андреева Оксана Сергеевна - 1/5 (одна пятая) доля;

Андреев Олег Сергеевич - 1/5 (одна пятая) доля.

10. Право собственности на жилое помещение в указанных долях возникает с момента государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.

11. Содержание ст. 209, 244, 245, 246, 247, 256, 288, 292 Гражданского кодекса Российской Федерации сторонам нотариусом разъяснено. Правовые последствия заключаемого соглашения им известны.

12. Стороны соглашения в присутствии нотариуса заявили, что они не лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими понимать существо подписываемого ими договора, а также об отсутствии обстоятельств, вынуждающих их совершить данное соглашение на крайне невыгодных для себя условиях.

13. Настоящее соглашение составлено в трех экземплярах, один из которых хранится в делах нотариуса города Екатеринбурга Ивановой И.И., по одному экземпляру выдается Андреевой А.В., Андрееву С.В.

Подписи:

В практике работы нотариусов при оформлении последующих сделок с жилыми помещениями, приобретенными с использованием средств материнского капитала, либо при оформлении наследственных прав на указанное имущество встречаются правоустанавливающие документы (чаще всего это договоры в простой письменной форме), не содержащие указания на то, что жилое помещение было приобретено с использованием средств материнского капитала. Кроме того, если средства материнского капитала были направлены в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве, либо на оплату паевого взноса в жилищный кооператив, или на погашение долга по ипотечному кредиту, как и во многих других предусмотренных законом случаях, правоустанавливающий документ не будет содержать никакой информации о том, что лицо, использовавшее средства материнского капитала на улучшение жилищных условий, давало обязательство оформить жилое помещение в собственность всех членов семьи, но не исполнило его.

При наличии у нотариуса оснований полагать, что отчуждаемое или наследуемое жилое помещение было приобретено с использованием средств материнского капитала, но соглашение об оформлении жилого помещения в общую долевую собственность между членами семьи заключено не было, нотариус имеет право отказать в совершении нотариальных действий в отношении указанного имущества. К таким основаниям можно отнести любую осведомленность нотариуса относительно использования семьей средств материнского капитала (такая осведомленность нотариуса не редкость в небольших нотариальных округах), например, наличие у продавца несовершеннолетних детей, любая иная информация.

Не секрет, что махинации с материнским капиталом, направленные не на улучшение жилищных условий семьи, а на обналичивание денежных средств, случаи злоупотребления правом на получение средств материнского капитала - явление распространенное. Аферы с жильем активно проводятся как между родственниками, так и с участием так называемых специализированных фирм. К сожалению, в настоящее время нет органа, осуществляющего контроль исполнения данных обязательств при улучшении семьями жилищных условий за счет средств материнского капитала, органы прокуратуры осуществляют лишь выборочную проверку. Неизбежны и уже имеют место судебные споры со стороны лиц, незаконно лишенных права участия при определении долей в праве общей собственности на жилое помещение.

Для исключения спорных моментов нотариусу можно рекомендовать истребовать от продавцов (наследников) заявление о том, что отчуждаемое (наследуемое) жилое помещение приобреталось без использования средств материнского капитала и лиц, имеющих право на определение доли в данном имуществе, не имеется. Соответствующее заявление может быть включено в текст заявления о выдаче свидетельства о праве на наследство либо в текст договора об отчуждении жилого помещения с целью ознакомления с его содержанием покупателя недвижимости. В случае подтверждения продавцом использования средств материнского капитала при приобретении отчуждаемого жилого помещения следует рекомендовать предварительно оформить соглашение об определении долей в праве общей собственности на жилое помещение. Если информация о том, что соглашение во исполнение данного обязательства не было заключено, станет известна при оформлении наследственных прав, по нашему мнению, доля, подлежащая включению в состав наследства, а также размер долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение за остальными членами семьи подлежат определению исключительно в судебном порядке.

§ 5. Место совершения сделки по отчуждению недвижимого имущества

В соответствии со ст. 56 Основ удостоверение договоров об отчуждении жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, а также земельного участка производится по месту нахождения указанного имущества.

Хотя перечень указанных видов имущества, место нотариального удостоверения сделок с которым ограничено, установлен Основами как исчерпывающий, однако очевидно, что применять соответствующую аналогию необходимо и в отношении не названных в нем видов недвижимого имущества, в частности комнат в коммунальных квартирах, нежилых строений производственного, технического и иного назначения и т.п.

Договор мены недвижимого имущества на движимое имущество должен быть удостоверен по месту нахождения недвижимого имущества. Договор мены недвижимого имущества на другое недвижимое имущество возможно удостоверить по месту нахождения любого из подлежащих мене объектов недвижимости независимо от их социальной и хозяйственной значимости, целевого использования, а также независимо от стоимости каждого из них.

§ 6. Исполнение договоров об отчуждении недвижимого имущества

Относительно новым требованием в законодательстве является внимание к исполнению договора об отчуждении недвижимого имущества. Исполнение различных договоров об отчуждении недвижимости отличается определенными особенностями. В частности, исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества регулируется ст. 556 ГК. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта договор продажи недвижимого имущества не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора купли-продажи.

Передаточный акт должен составляться в письменной форме. По желанию сторон подписи под передаточным актом могут быть засвидетельствованы нотариально.

Обязательные реквизиты передаточного акта законодательством не определены, поэтому составляется он в достаточно произвольной форме. Как правило, в нем должны быть указаны дата составления акта, наименование сторон договора, сделана ссылка на договор, во исполнение которого передается недвижимое имущество, отражен сам факт передачи имущества (продавец передал, а покупатель принял), качество передаваемого имущества, возможные претензии к передаваемому имуществу (их наличие либо отсутствие), подписи сторон.

Передаточный акт может быть составлен сторонами непосредственно после подписания ими договора купли-продажи недвижимого имущества, а также в любое время после его подписания, в том числе и после регистрации нотариально удостоверенного договора в учреждении юстиции, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При удостоверении договора купли-продажи стороны договора могут более детально определить момент передачи недвижимого имущества. В таком случае это обстоятельство должно быть особо отражено в договоре, например: "Передача проданной квартиры должна быть произведена не позднее одного месяца со дня подписания сторонами договора купли-продажи".

Если передача недвижимого имущества к моменту подписания сторонами договора еще не состоялась, нотариус обязан разъяснить участникам договора требования ст. 556 ГК. При этом более целесообразно и разумно было бы не ограничиваться одной лишь ссылкой на разъяснение указанной правовой нормы, но и включать в текст договора пункт приблизительно следующего содержания: "Передача квартиры продавцом и принятие ее покупателем производятся по подписываемому сторонами передаточному акту, порядок составления которого сторонам нотариусом разъяснен".

Статьей 556 ГК предусмотрено, что исполнение договора купли-продажи может сопровождаться не только передаточным актом, но и иным документом, свидетельствующим об исполнении договора. В практике работы нотариусов нередки случаи, когда к моменту подписания сторонами договора он уже фактически исполнен не только покупателем (продавцу уплачены деньги), но и продавцом (квартира продавцом освобождена, покупателю переданы ключи от нее, а возможно, покупатель уже и поселился в приобретаемой им квартире). Представляется, что в подобных ситуациях факт исполнения договора может быть отражен непосредственно в самом договоре и необходимости в составлении передаточного акта в этом случае не имеется. При этом в договор купли-продажи может быть включен пункт следующего содержания: "К моменту подписания настоящего договора продавец передал покупателю указанную выше квартиру, а покупатель принял ее. Претензий по переданной квартире у покупателя к продавцу не имеется".

Требования о необходимости составления передаточного акта или иного документа о передаче распространяются и на договор мены, предметом которого является недвижимое имущество, поскольку согласно ст. 567 ГК к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже. При этом каждая из сторон признается продавцом недвижимого имущества, которое она обязуется передать, и покупателем другого недвижимого имущества, которое она обязуется принять в обмен.

В соответствии со ст. 585 ГК в случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества под выплату ренты за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате имущества применяются правила о купле-продаже. Поэтому в случаях, когда недвижимое имущество передается в собственность плательщика ренты за плату, исполнение договора также должно сопровождаться составлением передаточного акта или иного документа, свидетельствующего о передаче.

В абзаце втором п. 1 ст. 556 ГК содержится правило, допускающее достижение сторонами договоренности считать договор исполненным и без составления передаточного акта. Об этом обстоятельстве стороны должны указать в договоре особо, например: "Обязательство продавца передать недвижимое имущество покупателю в соответствии с настоящим договором считается исполненным после фактического вручения ему этого имущества без подписания сторонами какого-либо документа о его передаче".

Для договоров дарения имущества законодательством предусмотрен иной, более упрощенный порядок их исполнения. Передача дара (не сделано исключения и для случаев, когда в дар передается недвижимое имущество) осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей) и т.п.

Примерные образцы договоров отчуждения недвижимого имущества

Договор купли-продажи квартиры

Город Екатеринбург, Свердловская область, Российская Федерация.

Тридцатого марта две тысячи четырнадцатого года.

Мы, Иванова Светлана Александровна, гражданка Российской Федерации, 17 января 1956 года рождения, место рождения: г. Алапаевск Свердловской области, пол - женский, паспорт 65 03 628477, выдан Ленинским РУВД г. Екатеринбурга 11.09.2002, проживающая в г. Екатеринбурге, ул. Челюскинцев, дом 2, кв. 7, именуемая в дальнейшем "Продавец", с одной стороны, и

Алексеев Игорь Владимирович, гражданин Российской Федерации, 12 июня 1970 года рождения, место рождения: г. Казань, пол мужской, паспорт 65 03 628477, выдан Ленинским РУВД г. Екатеринбурга 11.09.2002, проживающий в г. Екатеринбурге, ул. Степана Разина, дом 12, именуемый в дальнейшем "Покупатель", с другой стороны,

заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Продавец передает в собственность Покупателя жилое помещение - квартиру под номером 9 (девятым), находящееся в городе Екатеринбурге Свердловской области, по ул. Мичурина, в доме N 17, расположенное на втором этаже многоквартирного жилого дома, общая площадь квартиры - 60,7 кв. м, что подтверждается кадастровым паспортом, выданным филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области 10 июля 2014 г. за N 66/301/13-561592.

2. Указанная квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи, удостоверенного нотариусом города Екатеринбурга Соколовой М.И. 02 сентября 2006 года по реестру N 4572, зарегистрированного Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 14.09.2006.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности выдано 14.09.2006 за N 66-66-01/150/2006-114.

Кадастровый номер квартиры по свидетельству о государственной регистрации права - 66:01/01:00:986:21:69.

Кадастровый номер по кадастровому паспорту - 66:41:0705006:9668.

Кадастровая стоимость квартиры - 2 700 000 (два миллиона семьсот тысяч) рублей.

3. Квартира продана Покупателю за 2 800 000 (два миллиона восемьсот тысяч) рублей, уплаченных полностью Продавцу до подписания настоящего договора.

4. В отчуждаемой квартире никто не зарегистрирован, и лиц, сохраняющих в соответствии с действующим законодательством право пользования отчуждаемым жилым помещением, не имеется, что подтверждается справкой ЖЭК N 50 Октябрьского района г. Екатеринбурга от 20.03.2014 N 14.

5. Продавцом нотариусу представлено заявление о том, что она не имеет супруга, который мог бы претендовать на отчуждаемую квартиру. Покупатель с содержанием указанного заявления ознакомлен.

Согласие супруги Покупателя - Алексеевой Инны Ивановны - на покупку указанной квартиры получено и нотариально удостоверено нотариусом города Карпинска Никитиной Р.Н. 11 марта 2012 года по реестру N 2311.

6. Продавец ставит Покупателя в известность об отсутствии каких-либо ограничений (обременений) в отношении отчуждаемой квартиры, не названных в настоящем договоре.

В соответствии с его заявлением, а также согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области 30.03.2014 за N 1124, до заключения настоящего договора квартира никому не запродана, не заложена, в споре и под арестом не состоит.

7. Передача отчуждаемой квартиры Продавцом и принятие ее Покупателем будут осуществляться по передаточному акту, который стороны обязуются подписать не позднее одного месяца со дня подписания настоящего договора.

8. Переход права собственности на квартиру к Покупателю подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.

9. Стороны согласовали вопросы, связанные с расчетами по коммунальным услугам и плате за электроэнергию в отношении отчуждаемой квартиры, и не имеют в этой связи взаимных претензий.

10. Содержание статей 209, 213, 288, 292, 556, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации сторонам нотариусом разъяснено. Правовые последствия заключаемого договора им известны.

11. Стороны договора в присутствии нотариуса заявили, что они не лишены дееспособности и не ограничены в дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими понимать существо подписываемого ими договора, а также об отсутствии обстоятельств, вынуждающих их совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

12. Стороны договорились, что до регистрации настоящего договора в органах государственной регистрации риск случайной гибели отчуждаемой квартиры несет Покупатель.

13. Расходы по удостоверению настоящего договора уплачивает Покупатель.

14. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, один из которых хранится в делах нотариуса города Екатеринбурга Ивановой И.И., а второй экземпляр договора выдается Покупателю.

Подписи:

Примечание. В случае если сделка совершается от имени юридического лица, в договоре указываются полное наименование этого юридического лица, индивидуальный номер налогоплательщика, юридический адрес, дата и место государственной регистрации, номер регистрационного свидетельства, адрес фактического местонахождения, а также полномочия представителей юридического лица.

Если в отчуждаемом жилом помещении зарегистрированы члены семьи продавца жилого помещения, то в договоре необходимо указать перечень этих лиц с указанием их права пользования отчуждаемым жилым помещением. Если при этом в составе семьи имеются несовершеннолетние дети, в договоре должна быть сделана ссылка на реквизиты разрешения органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения.

При наличии ограничений (обременений) в договоре должны быть указаны содержание ограничения, срок его действия, названо лицо, в пользу которого ограничиваются права.

Если стороны договорились о том, что передача квартиры будет производиться без составления передаточного акта, это обстоятельство должно быть отражено в договоре.

Поскольку по действующему законодательству государственная регистрация сделки в определенных случаях может быть отложена на срок до трех месяцев, в договоре целесообразно указывать, кто из участников договора несет риск случайной гибели отчуждаемого имущества до момента государственной регистрации.

Договор купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру

Город Екатеринбург, Свердловская область, Российская Федерация.

Тридцатого марта две тысячи четырнадцатого года.

Мы, Власова Евгения Григорьевна, гражданка Российской Федерации, 17 января 1956 года рождения, место рождения: г. Алапаевск Свердловской области, пол - женский, паспорт 65 03 628477, выдан Ленинским РУВД г. Екатеринбурга 11.09.2002, проживающая в г. Екатеринбурге, ул. Челюскинцев, дом 2, кв. 7, именуемая в дальнейшем "Продавец", с одной стороны, и

Чеботков Денис Владимирович, гражданин Российской Федерации, 12 июня 1970 года рождения, место рождения: г. Казань, пол - мужской, паспорт 65 03 628477, выдан Ленинским РУВД г. Екатеринбурга 11.09.2002, проживающий в г. Екатеринбурге, ул. Степана Разина, дом 12, именуемый в дальнейшем "Покупатель", с другой стороны,

заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Продавец продал, а Покупатель купил 1/2 (одну вторую) долю в праве общей собственности на жилое помещение - квартиру под номером 9 (девятым), находящееся в городе Екатеринбурге Свердловской области, по ул. Мичурина, в доме N 17, расположенное на втором этаже многоквартирного жилого дома, общая площадь квартиры - 60,7 кв. м, что подтверждается кадастровым паспортом, выданным филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области 10 июля 2014 г. за N 66/301/13-561592.

2. Отчуждаемая 1/2 доля в праве общей собственности на квартиру принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи, удостоверенного нотариусом города Екатеринбурга Соколовой М.И. 02 сентября 2006 года по реестру N 4572, зарегистрированного Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 14.09.2006.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности выдано 14.09.2006 за N 66-66-01/150/2006-114.

Кадастровый номер квартиры по свидетельству о государственной регистрации права - 66:01/01:00:986:21:69.

Кадастровый номер по кадастровому паспорту - 66:41:0705006:9668.

Кадастровая стоимость квартиры 2 700 000 (два миллиона семьсот тысяч) рублей.

3. Указанная доля в праве общей собственности на квартиру продана Покупателю за 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей, уплаченных полностью Продавцу до подписания настоящего договора.

4. В квартире, доля в праве общей собственности на которую отчуждается по настоящему договору, никто не зарегистрирован, и лиц, сохраняющих в соответствии с действующим законодательством право пользования указанным жилым помещением, не имеется, что подтверждается справкой Управляющей компании N 50 Октябрьского района г. Екатеринбурга от 20.03.2014 N 14.

5. Продавцом нотариусу представлено заявление о том, что она не имеет супруга, который мог бы претендовать на отчуждаемую долю в праве общей собственности на квартиру. Покупатель с содержанием указанного заявления ознакомлен.

Согласие супруги Покупателя - Чеботковой Инны Ивановны - на покупку указанной доли в праве общей собственности на квартиру получено и нотариально удостоверено нотариусом города Карпинска Никитиной Р.Н. 11 марта 2014 года по реестру N 2311.

6. Сособственником Продавца - Никифоровой Марией Петровной - 30 марта 2014 года до подписания настоящего договора представлено заявление об отказе от права преимущественного приобретения отчуждаемой Продавцом доли в праве общей собственности на квартиру за названную Продавцом и указанную в настоящем договоре цену. Прочие условия договора Никифоровой М.П. также известны.

7. Продавец ставит Покупателя в известность об отсутствии каких-либо не названных в настоящем договоре ограничений (обременений) в отношении квартиры, доля в праве общей собственности на которую отчуждается.

В соответствии с заявлением Продавца, а также согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области 30.03.2014 за N 1124, до заключения настоящего договора указанная доля в праве общей собственности никому не запродана, не заложена, в споре и под арестом не состоит.

Задолженности по налогам за квартиру, доля в праве общей собственности на которую отчуждается по настоящему договору, не имеется, о чем свидетельствует справка Государственной налоговой инспекции по Октябрьскому району города Екатеринбурга от 12.03.2014 за N 344.

8. Передача квартиры, доля в праве общей собственности на которую отчуждается, Продавцом и принятие ее Покупателем состоялись до подписания настоящего договора, и стороны договорились о том, что подписание ими передаточного акта производиться не будет.

9. Переход права собственности на долю в праве общей собственности к Покупателю подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.

10. Стороны согласовали вопросы, связанные с расчетами по коммунальным услугам и плате за электроэнергию в отношении квартиры, доля в праве общей собственности на которую отчуждается, и не имеют в этой связи взаимных претензий.

11. Содержание ст. 209, 213, 250, 288, 292, 556, 558 Гражданского кодекса РФ сторонам нотариусом разъяснено. Правовые последствия заключаемого договора им известны.

12. Стороны договора в присутствии нотариуса заявили, что они не лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими понимать существо подписываемого ими договора, а также об отсутствии обстоятельств, вынуждающих их совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

13. Расходы по удостоверению настоящего договора уплачивает Покупатель.

14. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, один из которых хранится в делах нотариуса города Екатеринбурга Ивановой И.И., а второй экземпляр договора выдается Покупателю.

Подписи:

Договор купли-продажи квартиры с участием несовершеннолетнего

Город Екатеринбург, Свердловская область, Российская Федерация.

Тридцатого марта две тысячи четырнадцатого года.

Мы, Шепилова Екатерина Александровна, гражданка Российской Федерации, 17 января 1956 года рождения, место рождения: г. Алапаевск Свердловской области, пол - женский, паспорт 65 03 628477, выдан Ленинским РУВД г. Екатеринбурга 11.09.2002, проживающая в г. Екатеринбурге, ул. Челюскинцев, дом 2, кв. 7, именуемая в дальнейшем "Продавец", с одной стороны, и

Акимов Игорь Александрович, гражданин Российской Федерации, 12 июня 1970 года рождения, место рождения: г. Казань, пол - мужской, паспорт 65 03 628477, выдан Ленинским РУВД г. Екатеринбурга 11.09.2002, проживающий в г. Екатеринбурге, ул. Степана Разина, дом 12,

действующий за себя и свою несовершеннолетнюю дочь, Акимову Марину Игоревну, гражданку Российской Федерации, 12 февраля 2012 года рождения, место рождения: г. Екатеринбург, пол - женский, свидетельство о рождении У11-АИ N 587102, выдано Отделом ЗАГС Ленинского района г. Екатеринбурга 28.02.2012, проживающую по тому же адресу, именуемые в дальнейшем "Покупатели", с другой стороны,

заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Продавец продал, а Покупатели купили в общую долевую собственность в равных долях каждый жилое помещение - квартиру под номером 9 (девятым), находящееся в городе Екатеринбурге Свердловской области, по ул. Мичурина, в доме N 17, расположенное на втором этаже многоквартирного жилого дома, общая площадь квартиры - 60,7 кв. м, что подтверждается кадастровым паспортом, выданным филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области 10 июля 2014 г. за N 66/301/13-561592.

2. Указанная квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи, удостоверенного нотариусом города Екатеринбурга Соколовой М.И. 02 сентября 2006 года по реестру N 4572, зарегистрированного Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 14.09.2006.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности выдано 14.09.2006 за N 66-66-01/150/2006-114.

Кадастровый номер квартиры по свидетельству о государственной регистрации права - 66:01/01:00:986:21:69.

Кадастровый номер по кадастровому паспорту - 66:41:0705006:9668.

Кадастровая стоимость квартиры - 2 700 000 (два миллиона семьсот тысяч) рублей.

3. Квартира продана Покупателям за 2 200 000 (два миллиона двести тысяч) рублей, уплаченных полностью Продавцу до подписания настоящего договора.

4. В отчуждаемой квартире никто не зарегистрирован, и лиц, сохраняющих в соответствии с действующим законодательством право пользования отчуждаемым жилым помещением, не имеется, что подтверждается справкой ЖЭК N 50 Октябрьского района г. Екатеринбурга от 20.03.2014 N 14.

5. Продавцом и Покупателем нотариусу представлены заявления о том, что они не имеют супруга, который мог бы претендовать на отчуждаемую квартиру. С содержанием заявлений стороны договора ознакомлены.

6. Настоящий договор заключен с согласия органов опеки и попечительства Чкаловского района г. Екатеринбурга от 28.02.2014 за N РП-86.

7. Продавец ставит Покупателя в известность об отсутствии каких-либо ограничений (обременений) в отношении отчуждаемой квартиры, не названных в настоящем договоре.

В соответствии с его заявлением, а также согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области 30.03.2014 за N 1124, до заключения настоящего договора квартира никому не запродана, не заложена, в споре и под арестом не состоит.

8. Передача отчуждаемой квартиры Продавцом и принятие ее Покупателем будут осуществляться по передаточному акту, который стороны обязуются подписать не позднее одного месяца со дня подписания настоящего договора.

9. Переход права собственности на квартиру к Покупателям подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.

10. Стороны согласовали вопросы, связанные с расчетами по коммунальным услугам и плате за электроэнергию в отношении отчуждаемой квартиры, и не имеют в этой связи взаимных претензий.

11. Содержание статей 209, 213, 288, 292, 556, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации сторонам нотариусом разъяснено. Правовые последствия заключаемого договора им известны.

12. Стороны договора в присутствии нотариуса заявили, что они не лишены дееспособности и не ограничены в дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими понимать существо подписываемого ими договора, а также об отсутствии обстоятельств, вынуждающих их совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

13. Стороны договорились, что до регистрации настоящего договора в органах государственной регистрации риск случайной гибели отчуждаемой квартиры несет Покупатель Акимов И.А.

14. Расходы по удостоверению настоящего договора уплачивает Покупатель Акимов И.А.

15. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, один из которых хранится в делах нотариуса города Екатеринбурга Ивановой И.И., а второй экземпляр договора выдается Покупателю.

Подписи:

Договор дарения квартиры

Город Екатеринбург, Свердловская область, Российская Федерация.

Тридцатого марта две тысячи четырнадцатого года.

Мы, Светлова Ирина Александровна, гражданка Российской Федерации, 17 января 1956 года рождения, место рождения: г. Алапаевск Свердловской области, пол - женский, паспорт 65 03 628477, выдан Ленинским РУВД г. Екатеринбурга 11.09.2002, проживающая в г. Екатеринбурге, ул. Челюскинцев, дом 2, кв. 7, именуемая в дальнейшем "Даритель", с одной стороны, и

Светлов Олег Олегович, гражданин Российской Федерации, 12 июня 1970 года рождения, место рождения: г. Казань, пол - мужской, паспорт 65 03 628477, выдан Ленинским РУВД г. Екатеринбурга 11.09.2002, проживающий в г. Екатеринбурге, ул. Степана Разина, дом 12, именуемый в дальнейшем "Одаряемый", с другой стороны,

заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Даритель безвозмездно передает, а Одаряемый принимает в дар в собственность жилое помещение - квартиру под номером 9 (девятым), находящееся в городе Екатеринбурге Свердловской области, по ул. Мичурина, в доме N 17, расположенное на втором этаже многоквартирного жилого дома, общая площадь квартиры - 60,7 кв. м, что подтверждается кадастровым паспортом, выданным филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области 10 июля 2014 г. за N 66/301/13-561592.

2. Указанная квартира принадлежит Дарителю на праве собственности на основании договора купли-продажи, удостоверенного нотариусом города Екатеринбурга Соколовой М.И. 02 сентября 2006 года по реестру N 4572, зарегистрированного Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 14.09.2006.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности выдано 14.09.2006 за N 66-66-01/150/2006-114.

Кадастровый номер квартиры по свидетельству о государственной регистрации права - 66:01/01:00:986:21:69.

Кадастровый номер по кадастровому паспорту - 66:41:0705006:9668.

Кадастровая стоимость квартиры - 2 700 000 (два миллиона семьсот тысяч) рублей.

3. Квартира оценивается сторонами в 2 600 000 (два миллиона шестьсот тысяч) рублей.

4. В отчуждаемой квартире никто не зарегистрирован, и лиц, сохраняющих в соответствии с действующим законодательством право пользования отчуждаемым жилым помещением, не имеется, что подтверждается справкой ЖЭК N 50 Октябрьского района г. Екатеринбурга от 20.03.2014 N 14.

5. Согласие супруга Дарителя - Светловой Ирины Александровны Светлова Олега Ивановича - на дарение указанной квартиры получено и нотариально удостоверено нотариусом города Карпинска Никитиной Р.Н. 11 марта 2012 года по реестру N 2311.

Одаряемый с содержанием указанного заявления ознакомлен.

6. Даритель ставит Одаряемого в известность об отсутствии каких-либо ограничений (обременений) в отношении отчуждаемой квартиры, не названных в настоящем договоре.

В соответствии с заявлением Дарителя, а также согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области 30.03.2014 за N 1124, до заключения настоящего договора квартира никому не запродана, не заложена, в споре и под арестом не состоит.

7. Передача отчуждаемой квартиры Дарителем и принятие ее Одаряемым будут осуществлены путем вручения ключей от квартиры и правоустанавливающих документов на нее.

8. Переход права собственности на квартиру к Одаряемому подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.

9. Стороны согласовали вопросы, связанные с расчетами по коммунальным услугам и плате за электроэнергию в отношении отчуждаемой квартиры, и не имеют в этой связи взаимных претензий.

10. Содержание ст. 209, 213, 288, 292, 572 Гражданского кодекса РФ сторонам нотариусом разъяснено. Правовые последствия заключаемого договора им известны.

11. Стороны договора в присутствии нотариуса заявили, что они не лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими понимать существо подписываемого ими договора, а также об отсутствии обстоятельств, вынуждающих их совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

12. Расходы по удостоверению настоящего договора уплачивает Даритель.

13. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, один из которых хранится в делах нотариуса города Екатеринбурга Ивановой И.И., а второй экземпляр договора выдается Одаряемому.

Подписи:

Договор мены

Город Екатеринбург, Свердловская область, Российская Федерация.

Тридцатого марта две тысячи четырнадцатого года.

Мы, Гришанова Ольга Александровна, гражданка Российской Федерации, 17 января 1956 года рождения, место рождения: г. Алапаевск Свердловской области, пол - женский, паспорт 65 03 628477, выдан Ленинским РУВД г. Екатеринбурга 11.09.2002, проживающая в г. Екатеринбурге, ул. Челюскинцев, дом 2, кв. 7, именуемая в дальнейшем "Сторона 1", с одной стороны, и

Алексеев Игорь Владимирович, гражданин Российской Федерации, 12 июня 1970 года рождения, место рождения: г. Казань, пол - мужской, паспорт 65 03 628477, выдан Ленинским РУВД г. Екатеринбурга 11.09.2002, проживающий в г. Екатеринбурге, ул. Степана Разина, дом 12, именуемый в дальнейшем "Сторона 2", с другой стороны,

заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Стороне 1 принадлежит на праве собственности жилое помещение - квартира под номером 9 (девятым), находящееся в городе Екатеринбурге Свердловской области, по ул. Мичурина, в доме N 17, расположенное на втором этаже многоквартирного жилого дома, общая площадь квартиры - 60,7 кв. м, что подтверждается кадастровым паспортом, выданным филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области 10 июля 2014 г. за N 66/301/13-561592.

2. Указанная квартира принадлежит Стороне 1 на праве собственности на основании договора купли-продажи, удостоверенного нотариусом города Екатеринбурга Соколовой М.И. 02 сентября 2006 года по реестру N 4572, зарегистрированного Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 14.09.2006.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности выдано 14.09.2006 за N 66-66-01/150/2006-114.

Кадастровый номер квартиры по свидетельству о государственной регистрации права - 66:01/01:00:986:21:69.

Кадастровый номер по кадастровому паспорту - 66:41:0705006:9668.

Кадастровая стоимость квартиры - 2 700 000 (два миллиона семьсот тысяч) рублей.

3. Стороне 2 принадлежит на праве собственности жилое помещение - квартира под номером 11 (одиннадцатым), находящееся в городе Екатеринбурге Свердловской области, по ул. Малышева, в доме N 117, расположенное на третьем этаже многоквартирного жилого дома, общая площадь квартиры - 80,7 кв. м, что подтверждается кадастровым паспортом, выданным филиалом ФГБУ "ФКП Росреестра" по Свердловской области 10 июля 2014 г. за N 66/301/13-561593.

4. Указанная квартира принадлежит Стороне 2 на праве собственности на основании договора купли-продажи, удостоверенного нотариусом города Екатеринбурга Ивановой А.А. 11 мая 2010 года по реестру N 2366, зарегистрированного Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области 14.09.2006.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности выдано 14.09.2006 за N 66-66-01/150/2006-124.

Кадастровый номер квартиры по свидетельству о государственной регистрации права - 66:01/01:00:986:21:69.

Кадастровый номер по кадастровому паспорту - 66:41:0705006:9660.

Кадастровая стоимость квартиры 3 000 000 (три миллиона) рублей.

5. В результате настоящего договора Сторона 1 передает в собственность Стороне 2 квартиру, находящуюся по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мичурина, дом 17, указанную в пункте 1 настоящего договора.

Сторона 2 передает в собственность Стороне 1 квартиру, находящуюся по адресу: г. Екатеринбург, ул. Малышева, дом 117, указанную в пункте 3 настоящего договора.

6. По соглашению сторон указанные объекты признаются равноценными.

7. В отчуждаемых квартирах никто не зарегистрирован, и лиц, сохраняющих в соответствии с действующим законодательством право пользования отчуждаемым жилым помещением, не имеется, что подтверждается справкой ЖЭК N 50 Октябрьского района г. Екатеринбурга от 20.03.2014 N 14 и справкой Управляющей компании "Город" от 12.03.2014 N 23/17.

8. Сторонами нотариусу представлено заявление о том, что они не имеют супруга, который мог бы претендовать на отчуждаемую недвижимость.

9. Стороны ставят друг друга в известность об отсутствии каких-либо ограничений (обременений) в отношении отчуждаемых объектов недвижимости, не названных в настоящем договоре.

В соответствии с их заявлениями, а также согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области 30.03.2014 за N 1124 и N 1125, до заключения настоящего договора оба объекта недвижимости никому не запроданы, не заложены, в споре и под арестом не состоят.

10. Передача квартиры Стороной 1 Стороне 2 состоялась до подписания настоящего договора. Стороны, считая договор в этой части исполненным, договорились о том, что каких-либо дополнительных документов о передаче квартиры составляться ими не будет.

Передача квартиры Стороной 2 Стороне 1 и принятие ее Стороной 1 будут осуществляться на основании подписываемого сторонами передаточного акта, порядок составления которого сторонам нотариусом разъяснен.

11. Переход права собственности на объекты недвижимости, указанные в настоящем договоре, подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.

12. Стороны согласовали все вопросы, связанные с расчетами по коммунальным услугам и плате за электроэнергию в отношении отчуждаемых объектов недвижимости, и не имеют в этой связи взаимных претензий.

13. Содержание ст. 209, 213, 288, 292, 556, 558, 568 Гражданского кодекса РФ сторонам нотариусом разъяснено. Правовые последствия заключаемого договора им известны.

14. Стороны договора в присутствии нотариуса заявили, что они не лишены дееспособности, не страдают заболеваниями, препятствующими понимать существо подписываемого ими договора, а также об отсутствии обстоятельств, вынуждающих их совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

15. Расходы по удостоверению настоящего договора уплачивают обе стороны поровну.

16. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в делах нотариуса города Екатеринбурга Ивановой И.И. и по одному экземпляру выдается каждой из сторон.

Подписи:

Примерный образец передаточного акта

Передаточный акт

Город Екатеринбург, Свердловская область, Российская Федерация.

Первого августа две тысячи четырнадцатого года.

Мы, Иванова Светлана Александровна, гражданка Российской Федерации, 17 января 1956 года рождения, место рождения: г. Алапаевск Свердловской области, пол - женский, паспорт 65 03 628477, выдан Ленинским РУВД г. Екатеринбурга 11.09.2002, проживающая в г. Екатеринбурге, ул. Челюскинцев, дом 2, кв. 7, именуемая в дальнейшем "Продавец", с одной стороны, и

Алексеев Игорь Владимирович, гражданин Российской Федерации, 12 июня 1970 года рождения, место рождения: г. Казань, пол мужской, паспорт 65 03 628477, выдан Ленинским РУВД г. Екатеринбурга 11.09.2002, проживающий в г. Екатеринбурге, ул. Степана Разина, дом 12, именуемый в дальнейшем "Покупатель", с другой стороны,

в соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса РФ составили настоящий акт о нижеследующем:

1. Продавец в соответствии с договором купли-продажи, удостоверенным нотариусом города Екатеринбурга Орловой В.Н. 27 июля 2014 года по реестру N 1267, продал Покупателю квартиру, находящуюся по адресу: г. Екатеринбург, ул. Малышева, дом N 12, кв. N 57.

2. В соответствии с настоящим актом Продавец передал Покупателю указанную квартиру, а Покупатель принял ее в том виде, в каком она была на момент подписания нами вышеуказанного договора купли-продажи. Претензий у Покупателя к Продавцу по передаваемой квартире не имеется.

3. Покупатель получил от Продавца ключи от квартиры.

4. При подписании настоящего акта я, Покупатель, передал Продавцу деньги по договору за квартиру в сумме 2 180 000 (два миллиона сто восемьдесят тысяч) рублей, которые я, Продавец, получил полностью.

5. Настоящий акт составлен в двух экземплярах и хранится по одному экземпляру у каждой из сторон.

Подписи:

Примечание. Если деньги, уплачиваемые по договору покупателем продавцу, были переданы до подписания самого договора, подобного пункта в передаточном акте содержаться не будет.

Примерные образцы согласия супруга на отчуждение недвижимого имущества

Согласие

Город Екатеринбург, Свердловская область, Российская Федерация.

Тридцатого марта две тысячи четырнадцатого года.

Я, Кривопалова Светлана Александровна, гражданка Российской Федерации, 17 января 1956 года рождения, место рождения: г. Алапаевск Свердловской области, пол - женский, паспорт 65 03 628477, выдан Ленинским РУВД г. Екатеринбурга 11.09.2002, проживающая в г. Екатеринбурге, ул. Челюскинцев, дом 2, кв. 7,

даю согласие на продажу моим мужем, Кривопаловым Игорем Владимировичем, жилого дома, находящегося по адресу: Свердловская область, Березовский район, с. Лосиное, ул. Умельцев, дом N 15, приобретенного нами в период брака, за цену не менее 2 200 000 (два миллиона двести тысяч) рублей и на остальных условиях по его усмотрению.

Подпись:

Согласие

Город Екатеринбург, Свердловская область, Российская Федерация.

Тридцатого марта две тысячи четырнадцатого года.

Я, Кривопалова Светлана Александровна, гражданка Российской Федерации, 17 января 1956 года рождения, место рождения: г. Алапаевск Свердловской области, пол - женский, паспорт 65 03 628477, выдан Ленинским РУВД г. Екатеринбурга 11.09.2002, проживающая в г. Екатеринбурге, ул. Челюскинцев, дом 2, кв. 7,

даю согласие на дарение моим мужем, Кривопаловым Игорем Владимировичем, жилого дома, находящегося по адресу: Свердловская область, Березовский район, с. Лосиное, ул. Умельцев, дом N 15, приобретенного нами в период брака, нашему внуку, Шестопалову Андрею Александровичу.

Подпись:

Примерные образцы заявлений, связанных с правом преимущественного приобретения доли в праве общей долевой собственности

Соколовской Ирине Ивановне,

проживающей по адресу:

г. Екатеринбург, ул. Щорса, дом 2, кв. 12.

Орловой Анны Николаевны,

проживающей по адресу:

г. Екатеринбург, ул. Ясная, дом 11, кв. 1.

Заявление

Довожу до Вашего сведения, что я продаю принадлежащую мне 1/2 долю в принадлежащем нам праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся в г. Екатеринбурге, по ул. Ясной, в доме N 24, кв. 19, за цену 1 000 000 (один миллион) рублей.

Согласно статье 250 Гражданского кодекса Российской Федерации Вы имеете преимущественное право покупки принадлежащей мне доли в праве общей собственности как участник общей долевой собственности на указанную квартиру.

Прошу Вас не позднее одного месяца со дня вручения Вам настоящего заявления сообщить нотариусу города Екатеринбурга Ивановой Марине Тимофеевне (г. Екатеринбург, ул. Малышева, дом N 34, офис 118) о своем желании приобрести указанную долю в праве общей собственности на квартиру за вышеназванную цену либо об отказе от преимущественного права ее приобретения.

В случае неполучения от Вас ответа по истечении названного в настоящем заявлении срока принадлежащая мне доля в праве общей собственности на квартиру будет продана мною на тех же условиях другому лицу.

Город Екатеринбург, Свердловская область, Российская Федерация.

Двадцать третьего августа две тысячи четырнадцатого года.

Подпись:

Нотариусу города Екатеринбурга

Ивановой М.Т.

гражданки Соколовской

Ирины Ивановны,

проживающей по адресу:

г. Екатеринбург, ул. Щорса, дом 2, кв. 12.

Заявление

Сообщаю, что мне известно о предстоящей продаже моим сособственником Орловой Анной Николаевной принадлежащей ей 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, находящуюся в г. Екатеринбурге, по ул. Ясной, в доме N 24, кв. 19, за цену 300 000 (триста тысяч) рублей.

От преимущественного права покупки отчуждаемой Орловой А.Н. указанной доли согласно статье 250 Гражданского кодекса Российской Федерации я отказываюсь.

Город Екатеринбург, Свердловская область, Российская Федерация.

Двадцать третьего августа две тысячи четырнадцатого года.

Подпись:

Нотариусу города Екатеринбурга

Ивановой М.Т.

гражданки Соколовской

Ирины Ивановны,

проживающей по адресу:

г. Екатеринбург, ул. Щорса, дом 2, кв. 12.

Заявление

Сообщаю, что мне известно о предстоящей мене участником общей долевой собственности Орловой Анной Николаевной принадлежащей ей 1/2 доли в нашем праве общей собственности на квартиру, находящуюся в г. Екатеринбурге, по ул. Ясной, в доме N 24, кв. 19, на автомобиль марки "VOLVO", 2012 года выпуска, оцененный в 900 000 (девятьсот тысяч) рублей.

От преимущественного права приобретения отчуждаемой Орловой А.Н. доли в праве общей долевой собственности по договору мены на равноценный автомобиль согласно статье 250 Гражданского кодекса Российской Федерации я отказываюсь.

Город Екатеринбург, Свердловская область, Российская Федерация.

Двадцать третьего августа две тысячи второго года.

Подпись: