Кадастровая стоимость недвижимости. Как определяется и отчего она зависит (Б. Фоменко, газета "Финансовая газета", N 43, ноябрь 2017 г.)

Кадастровая стоимость недвижимости. Как определяется и отчего она зависит

Б. Фоменко,

юрисконсульт

Газета "Финансовая газета", N 43, ноябрь 2017 г., с. 8.

Все данные о недвижимом имуществе подлежат учету специализированными органами. Иначе не избежать споров о том, что кому принадлежит. Учитывая же, что земля и строения на ней - это не просто вещи, а предметы, крайне дорогостоящие и статусные, споры могут приобрести затяжной характер и по издержкам быть сопоставимыми со стоимостью самой недвижимости.

Граждане и юридические лица сталкиваются с необходимостью узнать кадастровую стоимость недвижимости при уплате налогов, продаже или разделе недвижимости. Это один из видов сведений, в обязательном порядке содержащихся в базе единого кадастра недвижимости

Под кадастровой стоимостью объекта недвижимости понимается рыночная стоимость объекта недвижимости, установленная в процессе государственной кадастровой оценки. Иными словами, кадастровая стоимость объекта недвижимости - это цена недвижимости, установленная по заказу государственных органов и внесенная в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Но зачем вообще требуются какие-то финансовые данные в кадастре? Не проще ли ориентироваться лишь на рыночную цену? Попробуем разобраться по порядку.

Для чего нужна кадастровая стоимость

Во-первых, определение кадастровой стоимости необходимо в целях налогообложения. Исходя из кадастровой стоимости определяется налоговая база налога на имущество физических лиц и юридических лиц (ст. 378.2, ст. 403 НК РФ).

Во-вторых, кадастровая стоимость служит основой для определения государственной пошлины при наследовании имущества.

Размеры государственной пошлины за совершение нотариальных действий за выдачу свидетельства о праве на наследство по закону и по завещанию составляют:

- детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам наследодателя - 0,3% стоимости наследуемого имущества, но не более 100 тыс. руб.;

- другим наследникам - 0,6% стоимости наследуемого имущества, но не более 1 млн. руб. (ст. 333.24 НК РФ).

В-третьих, в соответствии с кадастровой стоимостью может устанавливаться размер арендной платы государственного или муниципального имущества.

Согласно Правилам определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (утв. постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582), один из способов установить размер арендной платы - на основании кадастровой стоимости земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Так, размер арендной платы составляет 0,01% от кадастровой стоимости, если земельный участок загрязнен опасными отходами, радиоактивными веществами.

0,6% от кадастровой стоимости процента в отношении:

- земельного участка, предоставленного гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, дачного хозяйства, сенокошения или выпаса сельскохозяйственных животных;

- земельного участка, предоставленного фермерскому хозяйству для осуществления его деятельности;

- земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства.

- 1,5% в отношении земельных участков, предоставленных в целях строительства жилья экономического класса.

- 2% для земельного участка, предоставленного недропользователю для проведения работ, связанных с пользованием недрами, или земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Кроме того, арендная плата за пользование иным недвижимым имуществом, находящимся в государственной или муниципальной собственности, так же может рассчитываться исходя из кадастровой стоимости (если это предусматривается договором аренды).

Как определяется кадастровая стоимость

Государственная кадастровая оценка проводится в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Она предусматривает следующие этапы.

1. Исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления (если это предусмотрено законодательством соответствующего субъекта Российской Федерации) принимает решение о проведении государственной кадастровой оценки. Такое решение принимается не чаще одного раза в течение трех лет (а в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты проведения последней государственной кадастровой оценки соответствующих объектов недвижимости.

Этот исполнительный орган субъекта или орган местного самоуправления становится заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.

В решении в обязательном порядке указывается:

- год начала проведения работ по определению кадастровой стоимости;

- вид или виды объектов недвижимости, в отношении которых принято решение о проведении государственной кадастровой оценки;

- категория или категории земель (если объектами оценки являются земельные участки);

- наименования муниципального образования, муниципальных образований, на территориях которых расположены объекты недвижимости и в отношении которых принято решение о проведении государственной кадастровой оценки в случае, если государственная кадастровая оценка проводится не на всей территории субъекта РФ.

2. По запросу заказчика Росреестр формирует перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке. В перечень включаются объекты недвижимости, учтенные в государственном кадастре недвижимости на дату формирования перечня.

3. Заказчик производит отбор исполнителя работ (оценщика) и заключает с ним договор на проведение оценки в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.

4. Оценщик производит оценку кадастровой стоимости объектов недвижимости и составляет отчет об определении кадастровой стоимости.

Этот этап является наиболее интересным, так как именно он является самой сутью проведения государственной кадастровой оценки недвижимости.

При определении кадастровой стоимости в первую очередь используются методы массовой оценки. Иначе говоря, оценщик не проводит оценку каждого объекта недвижимости индивидуально, он рассматривает их в совокупности, делит их на группы и подгруппы со схожими характеристиками. Существуют следующие методы массовой оценки:

- Сравнительный подход. Он основан на сравнении цен сделок (предложений) по аналогичным объектам недвижимости.

- Затратный подход. При затратном подходе оценка производится на основе затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства или замещения объекта недвижимости. Для использования этого подхода необходимы актуальные и достоверные данные о соответствующих затратах.

- Доходный подход. Основан на определении ожидаемых доходов от использования объектов недвижимости.

- При необходимости оценщик может применять два или более метода для определения кадастровой стоимости.

- И лишь в случае, если методы массовой оценки применить нельзя, применяется индивидуальный расчет кадастровой стоимости.

5. Утверждение результатов определения кадастровой стоимости. Заказчик в течение 20 рабочих дней с даты принятия отчета об определении кадастровой стоимости утверждает содержащуюся в таком отчете кадастровую стоимость. После этого в течение 10 рабочих дней результаты определения кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Как узнать кадастровую стоимость

Есть несколько способов узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости.

Во-первых, заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Во-вторых, на сайте публичной кадастровой карты (pkk5. rosreestr.ru).

В-третьих, на сайте Росреестра.

Что делать, если кадастровая стоимость завышена

Как мы понимаем, кадастровая стоимость, определенная при проведении государственной оценки объектов недвижимости, может существенно отличаться от рыночной. Но иногда кадастровая стоимость может быть значительно выше рыночной.

Для оспаривания кадастровой стоимости необходимо выполнить следующее:

1. Обратиться в оценочную компанию для проведения оценки рыночной стоимости объекта недвижимости.

2. Подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

К заявлению о пересмотре кадастровой необходимо приложить:

- выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости;

- нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается собственником или иным лицом, обладающим правом на объект недвижимости);

- отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления. По результатам данное заявление либо удовлетворяется, либо комиссия принимает решение об отказе в удовлетворении.

З. В случае отказа обратиться в суд.

Дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рассматривают верховные суды республик, краевые, областные суды, суды городов федерального значения, суд автономной области и суды автономных округов в рамках административного судопроизводства.

Важно помнить, что для юридических лиц досудебный порядок пересмотра кадастровой стоимости в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости является обязательным. Доказательством соблюдения досудебного порядка служит решение Комиссии об отказе в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости либо документы, подтверждающие факт обращения в Комиссию и нерассмотрения ею заявления в установленный законом срок.

Но важно понимать, что если заявление не было принято комиссией к рассмотрению (например, в связи с отсутствием отчета о рыночной стоимости, правоустанавливающих документов), то такое обращение не является соблюдением досудебного порядка урегулирования спора.

Физические лица (в том числе и индивидуальные предприниматели) результаты определения кадастровой стоимости могут оспаривать сразу в суде без предварительного обращения в комиссию (постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости").