Решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Нижегородской области от 11 июня 2013 г. N 569-ФАС52-10/13 (ключевые темы: право на заключение договора аренды - проведение аукциона - жилищное строительство - организатор торгов - аукцион по продаже земельного участка)

Решение Управления Федеральной антимонопольной службы по Нижегородской области
от 11 июня 2013 г. N 569-ФАС52-10/13

Резолютивная часть решения оглашена 06 июня 2013 года

В полном объеме решение изготовлено 11 июня 2013 года г. Н. Новгород

Комиссия N 4 Управления Федеральной антимонопольной службы по Нижегородской области по рассмотрению жалоб в порядке, предусмотренном статьей 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N135-ФЗ "О защите конкуренции", в составе:

-	председатель комиссии;
-	заместитель председателя комиссии, начальник отдела контроля органов государственной власти;
-	член комиссии, ведущий специалист - эксперт отдела контроля органов государственной власти;

при участии:

- представителя администрации г. Балахны Нижегородской области (доверенность);

- представителя администрации г. Балахны Нижегородской области (доверенность);

- представителя ООО "Статум" (доверенность);

- представителя ООО "Статум" (доверенность)

рассмотрела 06 июня 2013 года в открытом заседании комиссии с объявлением резолютивной части решения жалобу общества с ограниченной ответственностью "Статум" (далее - ООО "Статум", заявитель) на действия администрации г. Балахны Нижегородской области при организации аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, а именно: лот N1 - земельный участок, кадастровый N52:16:0050103:1174, находящийся по адресу: Нижегородская область, г. Балахна, ул. Ветлянская, 1/40 установила:

В Управление Федеральной антимонопольной службы по Нижегородской области

поступила жалоба ООО "Статум" (вх. N2939 от 31.05.2013) на действия администрации г. Балахны Нижегородской области при организации аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, а именно: лот N1 - земельный участок, кадастровый N52:16:0050103:1174, находящийся по адресу: Нижегородская область, г. Балахна, ул. Ветлянская, 1/40. По мнению заявителя, организатором торгов - администрацией города Балахны при проведении аукциона на право заключения договора аренды земельных участков нарушены требования статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а именно: - в Информационном сообщении и извещении о проведении торгов указан способ проведения торгов - аукцион, закрытый по форме подачи предложений о размере арендной платы, однако в соответствии с пунктом 3 статьи 38.1 Земельного кодекса РФ аукцион по продаже земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка является открытым по составу участников и по форме подачи заявок;

- в извещении о проведении торгов указан шаг аукциона 0 (ноль), тем не менее, подпунктом 6 пункта 10 статьи 38.1 установлено, что извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о шаге аукциона;

- в извещении о проведении аукциона в нарушение пункта 4 части 10 статьи 38.1 Земельного кодекса РФ отсутствует информация о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение;

Согласно Постановлению Правительства РФ от 11.11.2002 N808 (в ред. от 15.09.2011) извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации, определенных Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления, не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов и содержать, в том числе сведения: о дате, времени и порядке осмотра земельного участка на местности.

Таким образом, по мнению заявителя, аукционная документация не соответствует законодательству и действия администрации г. Балахны Нижегородской области по размещению указанного аукциона являются незаконными.

На основании части 11 статьи 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 N135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) 30.05.2013 жалоба ООО "Статум" принята к рассмотрению Комиссией Нижегородского УФАС России N4 по рассмотрению жалоб в порядке, предусмотренном статьей 18.1 Закона о защите конкуренции. Заседание комиссии антимонопольного органа назначено на 06 июня 2013 года. В письменных возражениях на жалобу (вх. N 3003 от 04.06.2013) администрация г. Балахны сообщила, что в соответствии с частью 4 статьи 38 Земельного кодекса РФ, порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Кодексом.

В данный момент данный порядок утвержден Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков".

Часть 5 статьи 38 Земельного Кодекса РФ гласит о том, что порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется статьей 38.1 настоящего Кодекса.

Согласно Письма Министерства экономического развития РФ от 15.04.2011 N Д23-1559 нормы статьи 38.1 распространяются только на проведение аукционов на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства, за исключением индивидуального и малоэтажного. Следовательно, при проведении аукционов на индивидуальное и малоэтажное строительство распространяются нормы части 4 статьи 38 ЗК РФ.

Распоряжением администрации города Балахны от 19.04.2013 N 161-р объявлен аукцион на право заключить договор аренды следующих земельных участков: земельный участок с кадастровым номером N 52:16:0050103:1174, находящийся по адресу: г.Балахна, ул. Ветлянская, 1/40. Целевое назначение и разрешенное использование земельного участка - под жилыми домами (земли населенных пунктов).

Данное распоряжение издано на основании Постановления Правительства РФ от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков".

В связи с этим, все условия конкурса и извещение о его проведении составлены на основании норм и правил данного Постановления.

В жалобе заявитель указывает, что аукцион должен быть открытым по составу участников и по форме подачи заявки, однако пункт 2 вышеуказанного постановления гласит: "торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион может быть открытым или закрытым по форме подачи предложений или размере арендной платы".

В жалобе указывается, что в извещении о проведении конкурса отсутствуют сведения о шаге аукциона. Шаг аукциона при закрытой форме подаче предложений не требуется. Это предусматривает пункт 24 вышеуказанного постановления, а именно: цена или размер арендной платы указывается в предложении, а победителем конкурса признается участник торгов, предложивший наибольшую цену или наибольший размер арендной платы.

В жалобе указывается, что в извещении о проведении конкурса должна содержаться следующая информация: о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение.

Однако пункт 8 Постановления Правительства РФ от 11.11.2002 N 808 данное требование не содержит.

В жалобе указывается, что в извещении не указана информация о задатке. Однако это не соответствует действительности. И в распоряжении о проведении торгов, и в извещении указана сумма задатка, реквизиты для его перечисления, сроки возврата, что и требует подпункт "е" пункта 8 Постановления Правительства РФ от 11.11.2002 N 808.

Информация о проведении оспариваемых торгов по своему содержанию соответствует требованиям законодательства. Извещение о проведении аукциона опубликовано 30.04.2013 в газете "Рабочая Балахна" N49, то есть с соблюдением тридцатидневного срока размещения информации, установленного статьей 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 8 Правил.

С целью довести соответствующую информацию о проведении аукциона на право заключения договора аренды до неограниченного круга возможных участников, администрацией города Балахны в своем распоряжении сделана ссылка на статью 38.1, предусматривающую опубликование извещения о проведении конкурса на право заключения договора аренды на официальном сайте www.torgi.qov.ru., так как только эта статья Земельного кодекса РФ содержит в себе информацию относительно использования организаторами аукциона дополнительных источников опубликования извещения, публичного оповещения, поиска потенциальных арендаторов.

Информационное сообщение о проведении торгов N 230413/0295976/01 опубликовано в газете "Рабочая Балахна" N 49 от 30.04.2013 и на официальном сайте www.torgi.gov.ru. от 30.04.2013, то есть за месяц до проведения аукциона.

В информационном сообщении указано, что заявки на участие в аукционе принимаются по рабочим дням с 01.05.2013 по 04.06.2013 с 08.00 до 12.00 и с 13.00 до 17.00. На 04.06.2013 по лоту N1 поданы две заявки: 28.05.2013 - от ООО "Волго Трейд Строй" и 31.05.2013 - от ООО "Строймонтаж-Проект". Заявители жалобы заявку на участие в аукционе не подавали и не являлись лицом, которым отказано в участии в аукционе. Кроме этого, из текста извещения следовало, что любой желающий принять участие в конкурсе имел все контактные данные, по которым мог получить дополнительную информацию о проводимом конкурсе в отделе по управлению муниципальной собственностью администрации города Балахны, по адресу: г.Балахна, ул. Лесопильная д.24 каб. 109 Однако заявители этой возможностью также не воспользовались. Объяснить причину, по которой заявители не подали заявку на участие в аукционе можно лишь отсутствием заинтересованности в приобретении спорных земельных участков в аренду на момент проведения аукциона. Допущенные при организации аукциона нарушения, согласно действующего законодательства могут служить основанием для признания торгов недействительными, только если вследствие отступления от установленных законом требований были нарушены права и законные интересы заявителя, а несоблюдение правил проведения аукциона могло повлиять на их результат. Поэтому факт отсутствия в информационном сообщении (как указывает заявитель) отдельных сведений о проведении конкурса само по себе еще не свидетельствует о нарушении закона и прав лица, желающего принять участие в аукционе. Необходимо, чтобы заинтересованное лицо обратилось к организатору за получением необходимых материалов. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по заявлению лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

Заслушав выступление заявителя, представителей организатора торгов и исследовав имеющиеся доказательства, комиссия приходит к следующему.

Установлено, что на основании распоряжения администрации г. Балахны Нижегородской области от 16.04.2013 N161-р "О проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков" принято решение о проведении открытого аукциона по продаже по продаже права на заключение договора аренды земельных участков, а именно: лот N1 - земельный участок, кадастровый N52:16:0050103:1174, находящийся по адресу: Нижегородская область, г. Балахна, ул. Ветлянская, 1/40. Срок аренды 3 года. Информационное сообщение о проведении аукциона размещено в сети Интернет на официальном сайте администрации - www. balakhna-gorod.ru, на официальном сайте в сети Интернет - www.torgi.gov.ru и в официальном издании - газете "Рабочая Балахна". Дата аукциона назначена на 06.06.2013 в 10.00.

В соответствии с частью 18 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции со дня направления уведомления, предусмотренного частью 11 настоящей статьи, администрация г. Балахны Нижегородской области торги приостановила до рассмотрения жалобы на действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии по существу.

В соответствии с частью 2 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции действия (бездействие) организатора торгов, оператора электронной площадки, конкурсной или аукционной комиссии могут быть обжалованы в антимонопольный орган лицами, подавшими заявки на участие в торгах, а в случае, если такое обжалование связано с нарушением установленного нормативными правовыми актами порядка размещения информации о проведении торгов, порядка подачи заявок на участие в торгах, также иным лицом (заявителем), права или законные интересы которого могут быть ущемлены или нарушены в результате нарушения порядка организации и проведения торгов.

В соответствии с пунктом 4 статьи 38 Земельного кодекса РФ порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется Правительством Российской Федерации в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Земельным кодексом РФ.

Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 N808 утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (далее - Постановление Правительства).

Земельным кодексом РФ предусмотрена специальная норма права - статья 38.1, которая определяет порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства.

Согласно части 2 статьи 38.1 Земельного кодекса РФ аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для индивидуального и малоэтажного жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, а также технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.

В соответствии с пунктом 3 статьи 38.1 Земельного кодекса РФ аукцион по продаже земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка является открытым по составу участников и по форме подачи заявок. Таким образом аукцион по продаже по продаже земельного участка из земель, находящихся в муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для индивидуального и малоэтажного жилищного строительства может быть только открытым по составу участников и по форме подаче заявок.

В соответствии с пунктом 10 статьи 38.1 Земельного кодекса РФ в извещении или сообщении о проведении аукциона должны содержаться сведения о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение, а также о "шаге аукциона"

Между тем, в нарушение названных норм закона, опубликованное извещение о проведении аукциона не содержит данной информации, что является существенным нарушением порядка проведения аукциона.

Администрация г. Балахны Нижегородской области ссылается на то, что в настоящее время Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков утверждены Постановлением Правительства.

Однако с принятием статьи 38.1 Земельного кодекса РФ нормы указанного Постановления Правительства на организацию торгов по предоставлению участков для жилищного строительства могут быть применены к отношениям, регулируемым настоящей статьей в части, не противоречащей нормам данной статьи.

Таким образом пункт 10 статьи 38.1 Земельного кодекса РФ императивно устанавливает перечень сведений, которые должны содержаться в извещении о проведении аукциона.

Целью проведения торгов в форме аукциона в силу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса РФ является получение наиболее высокой цены за продаваемую вещь. По смыслу указанной нормы извещение о проведении торгов направлено на привлечение наибольшего количества заинтересованных лиц с целью выявления наилучшего предложения об условиях продажи (наивысшей цены).

Приведенная в возражениях на жалобу ссылка администрации г. Балахны на общедоступность информации о проводимом конкурсе в отделе по управлению муниципальной собственностью не принимается Комиссией Нижегородского УФАС России, поскольку указанное обстоятельство не исключает обязанность выполнения организатором торгов установленного подпунктами 4 и 6 пункта 10 статьи 38.1 Земельного кодекса РФ требования о размещении в извещении о проведении торгов таких сведений.

Следовательно ненадлежащее доведение информации о публичных торгах может быть признано нарушением, достаточным для признания торгов недействительным.

Как установлено в части 20 статьи 18.1 Закона о защите конкуренции, по результатам рассмотрения жалобы по существу комиссия антимонопольного органа принимает решение о признании жалобы обоснованной или необоснованной и в случае, если жалоба признана обоснованной, либо в случае установления иных не являющихся предметом обжалования нарушений (нарушений порядка организации и проведения торгов, заключения договоров по результатам торгов или в случае признания торгов несостоявшимися) принимает решение о необходимости выдачи предписания, предусмотренного пунктом 3.1 части 1 статьи 23 данного Федерального закона.

Пункт 3.1 части 1 статьи 23 Закона о защите конкуренции содержит полномочие антимонопольного органа по выдаче, в частности, организатору торгов обязательных для исполнения предписаний о совершении действий, направленных на устранение нарушений порядка организации, проведения торгов, в том числе предписаний об аннулировании торгов.

В связи с выявленными нарушениями антимонопольный орган выдает организатору торгов предписания о совершении действий, направленных на устранение нарушений порядка проведения торгов.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 18.1 (частями 17, 20) и пунктом 3.1 части 1 статьи 23 Федерального закона "О защите конкуренции", комиссия решила:

жалобу общества с ограниченной ответственностью "Статум" на действия администрации г. Балахны Нижегородской области при организации аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, а именно: лот N1 - земельный участок с кадастровым номером N 52:16:0050103:1174, находящийся по адресу: г.Балахна, ул. Ветлянская, 1/40 признать обоснованной.

Признать действия администрации г. Балахны Нижегородской области, выраженные в нарушении порядка организации аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, а именно: лот N1 - земельный участок с кадастровым номером N 52:16:0050103:1174, находящийся по адресу: г.Балахна, ул. Ветлянская, 1/40 нарушением части 2, 3, 10 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Выдать администрации г. Балахны Нижегородской области обязательное для исполнения предписание о совершении действий, направленных на устранение нарушений порядка проведения торгов.

В соответствии с частью 23 статьи 18.1 Федерального закона "О защите конкуренции" решение или предписание комиссии антимонопольного органа может быть обжаловано в судебном порядке в течение трех месяцев со дня принятия решения или выдачи предписания.

Председатель Комиссии

Заместитель председателя комиссии

Члены комиссии

predpisanie_11.06.13_noss-10-3851.doc