Приложение 1. Методика определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда методом массовой оценки

Приложение 1

к распоряжению губернатора

Санкт-Петербурга

от 22 декабря 1997 г. N 1291-р

Методика
определения уровня арендной платы
за объекты нежилого фонда методом массовой оценки

С изменениями и дополнениями от:

29 декабря 1998 г., 24 января 2000 г.

Информация об изменениях:

Распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 29 декабря 1998 г. N 1333-р в раздел 1 приложения 1 внесены изменения

См. текст раздела в предыдущей редакции

1. Общие положения

Настоящая методика (далее - Методика) устанавливает порядок расчета арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург, методом массовой оценки.

Расчет арендной платы ведется в условных единицах. Величина условной единицы принимается равной стоимости в рублях одного доллара США по курсу Центрального Банка Российской Федерации на первый рабочий день оплачиваемого квартала, если иное не установлено правовыми актами Администрации Санкт-Петербурга.

ГАРАНТ:

См. справку о динамике величины условной единицы

2. Исходные данные для расчета

Для расчета в соответствии с Методикой необходимо использовать следующие исходные данные.

2.1. Точный милицейский адрес здания (помещения). Коэффициент местоположения (К1) определяется для каждой из 3-х функций использования по Приложению 1.

2.2. Существующие запреты на использование помещения под какую-либо из следующих функций:

- офисная;

- торговая (включая бытовое обслуживание);

- производственно-складская.

2.3. Общая полезная площадь сдаваемого в аренду объекта (здания, помещения) в квадратных метрах. Коэффициент площади (К2) определяется для каждой из 3-х функций использования по Приложению 2.

2.4. Занимаемые этажи. Коэффициент этажа (К3) определяется по Приложению 3.

2.5. Состояние помещения. Коэффициент состояния (К4) определяется по Приложению 4 с учетом заключения районных (городских) проектно-инвентаризационные бюро.

2.6. Тип входа в помещение. Коэффициент входа (К5) определяется по Приложению 5.

2.7. Тип здания. Коэффициент типа здания, в котором находится помещение, (К6) определяется по Приложению 6.

2.8. Наличие элементов благоустройства. Коэффициент благоустройства (К7) определяется по Приложению 7.

2.9. Коэффициент социальной значимости вида деятельности арендатора (Кс), определяемый Законом Санкт-Петербурга "О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург". Вид деятельности арендатора определяется по кодам ОКОНХ.

3. Порядок расчета арендной платы

3.1. На основании адреса помещения (с использованием графической объектной адресной системы Санкт-Петербурга, находящейся в ведении Комитета по земельным ресурсам Санкт-Петербурга, далее - Адресная система, или иным способом) определяются его географические координаты в Балтийской системе координат. Указанные координаты используются для расчета коэффициента местоположения (К1) для трех функций использования помещения (офисная, торговая, производственно-складская). К1 определяется в соответствии с Приложением 1.

В соответствии с Приложением 8 определяется в какой из двух зон расположен объект: 1 - основная часть города, 2 - пригородные территории.

3.2. Для каждого из 3-х видов использования определяется базовая рыночная ставка аренды [Аб] за квадратный метр в год в условных единицах:

Аб = Ао*К1*К2*К3*К4*К5*К6*К7,

где:

Аб - базовая рыночная ставка аренды,

Ао - базовая ставка (за квадратный метр в год в условных единицах).

Ао определяется из следующей таблицы:

Функция	Основная часть города		Пригородные территории
	Центральная часть города	Периферийная часть города
Офисная	186,6	141,2	41,4
Торговая	213,6	164,8	43,6
Производственно-складская	59,5	59,5	20,9

Принадлежность к центральной или периферийной части города определяется в соответствии с Приложением 8.

При наличии запрета на то или иное использование из 3-х перечисленных Аб для него принимается равным "0", т.е. функции, запрещенные в данном помещении, из расчета исключаются.

3.3. Независимо от предполагаемого (или текущего) использования помещения арендатором из трех значений Аб (Аб для торговой функции, Аб для офисной функции, Аб для производственно-складской функции) выбирается максимальное значение (Аб, max).

3.4. Рыночная ставка (Арын) рассчитывается по формуле:

Арын = Аб, max * Кар,

где Кар - арендный коэффициент, учитывающий особенности механизма предоставления помещений в аренду в соответствии с настоящей Методикой по сравнению с практикой вторичного рынка. Кар принимается равным 0,7 для основной части города и 0,9 для пригородных территорий.

3.5. Расчетная ставка аренды (Арасч) за квадратный метр в год для помещения рассчитывается по формуле:

Арасч = Арын*Кс,

Информация об изменениях:

Распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 29 декабря 1998 г. N 1333-р в пункт 3.6 приложения 1 внесены изменения

См. текст пункта в предыдущей редакции

3.6. Общая сумма выплат (в рублях) за арендуемое помещение (Апл) за квартал определяется по формуле:

Апл = Арасч/4*Ру.е.*S,

где:

Арасч - расчетная ставка аренды в условных единицах за кв. метр в год;

Ру.е. - стоимость 1 доллара США в рублях по курсу ЦБ на 1-ый рабочий день расчетного квартала, если иное не установлено правовыми актами Администрации Санкт-Петербурга;

S - общая полезная площадь сдаваемого в аренду объекта в кв. м.