Приложение 1. Положение об организации контроля за содержанием и проведением текущего ремонта жилищного фонда

Приложение 1

к Распоряжению

Жилищного комитета

от 19 января 2005 г. N 2-р

Положение
об организации контроля за содержанием и проведением
текущего ремонта жилищного фонда

С изменениями и дополнениями от:

25 марта 2005 г.

1. Общие положения

1.1. Настоящее Положение устанавливает правила оценки деятельности по организации управления и обеспечения технической эксплуатации объектов недвижимости Санкт-Петербурга (далее - Положение) в целях повышения качества обслуживания населения, обеспечения содержания и текущего ремонта жилищного фонда.

1.2. В настоящем Положении под Собственник (уполномоченный представитель собственника) многоквартирных жилых домов, отнесенных к недвижимому имуществу казны Санкт-Петербурга понимается соответствующие Санкт-Петербургские государственные учреждения жилищные агентства района Санкт-Петербурга.

1.3. Собственник (уполномоченный представитель собственника) многоквартирных жилых домов, отнесенных к недвижимому имуществу казны Санкт-Петербурга, в соответствии с заключенным договором на организацию управления и обеспечения технической эксплуатации объектов недвижимости Санкт-Петербурга (далее - Договором) осуществляет контроль за соблюдением требований к содержанию и ремонту жилищного фонда, а также предоставлению коммунальных услуг.

Указанный контроль может производиться на соответствие требованиям к организации содержания и текущего ремонта жилищного фонда, установленным согласно постановлению губернатора Санкт-Петербурга от 27.09.2004 N 843-пг "О нормативном уровне качества предоставления работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества жилых домов", а также Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России от 27.09.2004 N 170.

1.4. Контроль за соблюдением требований к содержанию и текущему ремонту жилищного фонда, а также предоставлению коммунальных услуг, собственник (уполномоченный представитель собственника) вправе осуществлять путем проведения плановых и внеочередных проверок.

Деятельность организации, осуществляющей деятельность в соответствии с договором на организацию управления и обеспечения технической эксплуатации объектов недвижимости Санкт-Петербурга (далее - ЖЭО), оценивается на основании визуального осмотра жилищного фонда и придомовой территории, проверки документов внутреннего контроля и предоставляемой собственнику (уполномоченному представителю собственника) установленных форм периодической отчетности.

1.5. Основанием для оценки деятельности ЖЭО по исполнению обязательств по Договору, являются данные Актов проверки, оформляемых ежемесячно собственником (уполномоченным представителем собственника) на основании сведений, представленных ЖЭО, а также промежуточных Актов проверок.

Итоговая оценка деятельности ЖЭО за отчетный месяц определяется расчетным путем на основании единичных и комплексных показателей качества работы управляющей компании по видам деятельности в соответствии с Приложением N 27.

2. Критерии оценки

2.1. Оценка производится по следующим направлениям:

1. Информационные требования;

2. Договорные требования;

3. Требования к организации текущего ремонта (ППТР);

4. Требования к содержанию жилищного фонда:

а) техническому обслуживанию

- заявочному ремонту;

- аварийному обслуживанию;

- подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации;

б) санитарному содержанию домовладений.

2.1. Информационные требования

ЖЭО должна предоставить потребителям следующую информацию:

- телефоны и адреса АДС жилищного хозяйства и АДС коммунальных и специализированных предприятий;

- перечень исполнителей по отдельным жилищным услугам и предприятий - поставщиков коммунальных услуг с указанием телефонов и адресов;

- полное наименование, режим работы всех подразделений ЖЭО, их адреса и телефоны;

- наименование, адреса и телефоны районного жилищного агентства, Жилищного комитета, и его подразделений, а также Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга;

- перечень обязательных жилищных и коммунальных услуг, предоставляемых в счет ежемесячной платы за жилье и коммунальные услуги;

- перечень и порядок выполнения потребителям дополнительных работ и услуг по их заказам за дополнительную плату;

- установленные согласно Постановлению Губернатора Санкт-Петербурга от 27.09.2004 N 843-пг "О нормативном уровне качества предоставления работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества жилых домов" стандарты качества жилищных услуг, а также нормативы предоставления коммунальных услуг;

- планируемые на календарный год объемы и адреса по ППТР и капитальному ремонту;

- порядок перерасчета за недопоставку или некачественное предоставление услуг;

- размеры установленных цен за жилье и коммунальные услуги.

Контроль полноты, наглядности, достоверности и доступности для потребителей (населения и пользователей нежилых помещений) информации, а также удобство для потребителей графиков работы ЖЭО, исполнителя осуществляется собственником (уполномоченным представителем) и учитывается в качестве единичного показателя при определении итоговой оценки деятельности ЖЭО.

2.2. Договорные требования

2.2.1. ЖЭО на основании заключенных договоров с подрядными организациями, а также организациями - поставщиками коммунальных услуг, контролирует и обеспечивает соблюдение последними установленных стандартов и нормативов предоставления жилищных и коммунальных услуг, несет ответственность перед потребителями за полноту, своевременность и качество предоставляемых услуг.

2.2.2. В срок до 1 числа месяца, следующего за отчетным, ЖЭО представляет собственнику (уполномоченному представителю собственника) сведения о недопоставке коммунальных и иных услуг для осуществления перерасчета платы населению за указанные услуги в соответствии с распоряжением мэра Санкт-Петербурга от 09.07.1996 N 102-р.

2.2.3. ЖЭО не несет ответственности за своевременность и качество услуг, обеспечение предоставления которых не возложено на них в соответствии с Договорами.

2.3. Требования к организации текущего ремонта
(планово-предупредительного текущего ремонта)

2.3.1. Текущий ремонт общего имущества жилого дома - ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности и работоспособности конструкций и внутридомового инженерного оборудования. Перечень работ по текущему ремонту, входящий в плату за ремонт жилья, определяется согласно Постановлению Губернатора Санкт-Петербурга от 27.09.2004 N 843-п "О нормативном уровне качества предоставления работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества жилых домов".

2.3.2. Периодичность текущего ремонта следует принимать в пределах двух-пяти лет в зависимости от вида жилых зданий по материалам основных конструкций, их физического износа.

2.3.3. ЖЭО разрабатывает краткосрочные и долгосрочные планы постановки домов на планово-предупредительный текущий ремонт (адресные программы). Согласованные с собственником (уполномоченным представителем собственника) с учетом программ капитального ремонта жилищного фонда планы утверждаются Администрацией района Санкт-Петербурга.

2.3.4. Основанием для включения здания в План текущего ремонта является результат плановых и внеочередных осмотров. На основании Актов весеннего осмотра на каждое здание, включаемое в план ППТР, составляется опись ремонтных работ. В 2 и 3 кварталах текущего года в перечень работ включаются работы по подготовке дома к сезонной эксплуатации.

Опись работ является основой для составления сметы на производство работ хозяйственным или подрядным способом. По данным осеннего осмотра описи и сметы могут уточняться.

2.3.5. Собственник (уполномоченный представитель собственника) осуществляет контроль за ходом работ по производству ППТР. По окончании ППТР дома производится приемка работ комиссией в составе представителя собственника (уполномоченного представителя собственника), ЖЭО и Администрации района Санкт-Петербурга.

Приемка работ оформляется Актом приемки дома с приложением расшифровки объемов и видов работ. Качество работ ППТР по каждому дому оценивается по 5-бальной системе. В случае сдачи в отчетный период нескольких домов - выводится средняя оценка произведенного на домах ППТР.

2.3.6. Обязательными документами для планирования и учета производства текущего (ППТР) ремонта, а также контроля со стороны Собственника (уполномоченного представителя собственника) являются: План текущего ремонта (Приложение N 1); Адресная программа производства текущего ремонта - план (Приложение N 2); Отчет о выполнении текущего ремонта (Приложение N 3); Адресная программа производства текущего ремонта - выполнение (Приложение N 4); Акт о приемке выполненных работ КС-2 (Приложение N 5) и Справка о стоимости выполненных работ и затрат КС-3 (Приложение N 6); наряд-задание (Приложение N 7); Акт приемки дома после ППТР (Приложение N 8); Акт приемки дома после ППТР, выполненный хозяйственным способом (Приложение N 9); Акт приемки дома после ППТР, выполненный подрядным способом (Приложение N 10); Список домов ППТР (Приложение N 11); Перспективный график постановки домов на ППТР (Приложение N 12); Опись работ по текущему ремонту (Приложение N 13); Локальная смета на производство работ по текущему ремонту (Приложением N 14); Акт о приемке выполненных работ по текущему ремонту (Приложение N 15).

2.3.7. При оценке работы ЖЭО обязательно учитывается соблюдение графика ремонта обслуживаемых объектов.

2.3.8. ЖЭО ежемесячно в срок до 5 числа месяца, следующего за отчетным, представляет собственнику (уполномоченному представителю собственника) отчет о выполнении текущего ремонта по форме в соответствии с приложениями 1-4 к Положению.

2.4. Требования к содержанию жилищного фонда

Содержание жилищного фонда включает в себя комплекс работ и услуг по содержанию общего имущества жилого дома и техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и технических коммуникаций жилого дома, выполняемых постоянно или с установленной нормативными документами периодичностью с целью поддержания его сохранности и надлежащего санитарного состояния.

Перечень работ и услуг по содержанию жилищного фонда, входящий в плату за содержание общего имущества жилого дома, определен в Постановлении Правительства Санкт-Петербурга от 27.09.2004 N 843-пг "О нормативном качестве предоставления работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества жилых домов", иных нормативных актов.

2.4.1. Техническое обслуживание.

Работы по техническому обслуживанию включают в себя:

- технические осмотры;

- подготовку к сезонной эксплуатации;

- аварийное обслуживание

- заявочный ремонт;

- техническое обслуживание и текущий ремонт специального инженерного оборудования жилых зданий и лифтов по договорам со специализированными организациями на основе действующих нормативных актов.

2.4.1.1. Технические осмотры.

Технические осмотры производятся с целью обеспечения контроля за техническим состоянием конструкций здания и общедомового инженерного оборудования.

В процессе осмотров выявляются неисправности и причины их появления, устраняются мелкие неисправности, производится регулировка и наладка инженерного оборудования, определяются объемы работ для включения в план текущего ремонта, а также плана работ по подготовке здания к эксплуатации в зимних условиях.

Организация осмотров должна производиться в соответствии с утвержденными Правилами и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России от 27.09.2004 N 170.

Весенний осмотр производится в период с 1 по 20 апреля, осенний - с 1 по 15 сентября ежегодно.

Весенний осмотр производится с целью оценки технического состояния конструктивных элементов и общедомового инженерного оборудования после эксплуатации в зимних условиях. По данным весеннего осмотра составляется перечень мероприятий, необходимых для подготовки здания к эксплуатации в следующую зиму. Осенний осмотр производится до начала отопительного сезона. При этом проверяется выполнение всех мероприятий по подготовке здания к зиме, а также намечаются объемы работ по текущему ремонту на следующий год.

Результаты осмотров должны отражаться в специальных документах по учету технического состояния зданий - Актах общего осмотра здания установленной формы (Приложение N 16).

2.4.1.2. Подготовка жилищного фонда к сезонной эксплуатации.

Подготовка жилищного фонда к сезонной эксплуатации осуществляется в соответствии с требованиями ежегодных приказов исполнительного органа государственной власти Российской Федерации, в ведении которого находятся вопросы строительства и жилищно-коммунального комплекса, а также Организационно-методических рекомендаций по подготовке объектов жилищно-коммунального хозяйства к сезонной эксплуатации и проведению отопительного периода в городах и населенных пунктах, утвержденных приказом Госстроя России от 06.09.2000, других нормативных технических документов.

План-график подготовки жилищного фонда к эксплуатации в зимний период составляется ЖЭО, согласуется с собственником (уполномоченным представителем собственника) и на основании результатов весеннего осмотра утверждается Администрацией района.

Контроль за ходом работ по подготовке домов к эксплуатации в зимний период может осуществляться собственником (уполномоченным представителем собственника) на основании утвержденного графика и наличия Паспортов готовности здания к эксплуатации в зимних условиях (Приложение N 17), Плана мероприятий по подготовке жилых домов к эксплуатации в зимних условиях (Приложение N 18), Отчета по выполнению мероприятий по подготовке жилых домов к эксплуатации в зимних условиях (Приложение N 19), Сведений о подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимних условиях (Приложение N 20), Плана-отчета по подготовке инженерного оборудования жилых зданий к эксплуатации в зимних условиях (Приложение N 21).

Документы утверждаются руководителем управляющей организации и согласовываются собственником (уполномоченным представителем собственника).

2.4.1.3. Заявочный ремонт, аварийное обслуживание.

Заявочный ремонт - работы, связанные с мелким ремонтом и наладкой инженерного оборудования по заявкам граждан.

Аварийное обслуживание - круглосуточное и незамедлительное устранение аварий во внутридомовых и находящихся на обслуживании внешних инженерных сетях, восстановления их функционирования. Обязательным в аварийной службе является наличие комплекта рабочей документации на обслуживаемые объекты, сети и сооружения, планы подземных коммуникаций, комплекты ключей от всех рабочих, подвальных и чердачных помещений.

В соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда утвержденным Постановлением Госстроя России от 27.09.2004 N 170, ЖЭО должна вести учет заявок на оперативное устранение неисправностей и повреждений инженерного оборудования в квартирах, строительных конструкциях, контролировать выполнение необходимых работ по срокам и качеству.

Заявки должны рассматриваться в день их поступления. Не позднее, чем на следующий день, должно быть организовано устранение причин выявленных недостатков. В случае, когда для исполнения заявки требуется длительное время, о сроке исполнения необходимо сообщить заявителю.

Заявки, связанные с обеспечением безопасности проживания, исполняются незамедлительно.

Документами внутреннего и внешнего контроля за выполнением заявочного ремонта являются Журнал заявок (Приложение N 22); Журнал приема граждан (Приложение N 23) и Наряд-задание на выполнение работ.

Показатели оценки работы ЖЭО по заявочному ремонту, аварийному обслуживанию:

- соблюдение установленных Правилами и нормами технической эксплуатации, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2004 N 170, сроков исполнения работ по заявкам граждан;

- динамика поступления заявлений в расчете на 1000 человек по сравнению с соответствующим периодом прошлого года в разрезе видов работ, наличие повторных заявок, количество заявок, связанных с устранением аварий.

2.4.2 Санитарное содержание домовладений.

2.4.2.1. Основные требования к санитарному содержанию домовладений предъявляются к следующим объектам контроля:

- содержанию общего имущества жилых зданий (лестницы, чердачные и подвальные помещения, технические подполья);

- к организации сбора бытовых отходов (содержанию мусоропроводов) и организации вывоза бытовых отходов (содержание площадок для мусора);

- содержанию придомовой территории;

- содержанию зеленых насаждений.

2.4.2.2. При проведении работ по содержанию жилищного фонда ЖЭО должны соблюдать санитарно-эпидемиологические требования, установленные нормативными правовыми актами Российской Федерации, санитарно-эпидемиологическими правилами и нормами Государственной санитарно-эпидемиологической службы Российской Федерации, а также нормативными документами региональных органов государственной санитарно-эпидемиологической службы, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, а также требованиями, утвержденными Постановлением Губернатора Санкт-Петербурга от 27.09.2004 N 843-пг "О нормативном уровне качества предоставления работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества жилых домов".

2.4.2.3. В каждом подъезде жилого дома обязательно наличие информации о периодичности уборки лестницы, мусоропровода и придомовой территории в соответствии с утвержденными Постановлением Губернатора Санкт-Петербурга от 27.09.2004 N 843-пг "О нормативном уровне качества предоставления работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества жилых домов" требованиями.

В вестибюлях подъездах, в чердачных помещениях, подвалах и технических подпольях должен быть обеспечен соответствующий нормативным требованиям температурно-влажностный режим.

Захламление, чердачных помещений и лестничных клеток, а также захламление и затопление подвалов и технических подполий недопустимо.

2.4.2.4. Для уничтожения насекомых и грызунов при необходимости необходимо производить дезинфекцию и дератизацию помещений.

2.4.2.5. Работы по уборке придомовой территории должны быть максимально механизированы. Организация указанных работ должна производиться на основе маршрутно-технологических карт.

2.4.2.6 Вывоз коммунальных, в том числе бытовых, отходов как правило осуществляется специализированной организацией. ЖЭО обязана контролировать состояние контейнеров для складирования отходов, а также регулярность вывоза по мере необходимости с целью обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения.

2.4.2.7 Сохранность зеленых насаждений и надлежащий уход за ними на обслуживаемой территории должна осуществлять специализированная организация по договору с ЖЭО.

2.4.2.8. Документами контроля за санитарным содержанием домовладений являются:

- Наряд-задание;

- Журнал проверки санитарного состояния территории, лестниц, подвалов и чердаков (Приложение N 24);

- Листок проверки состояния уборки (ежедневный) (Приложение N 25);

- Акт сдачи-приемки выполненных работ по вывозу ТБО и нечистот (Приложение N 26).

2.4.2.9. Оценка деятельности ЖЭО в части санитарного содержания домовладений производится собственником (уполномоченным представителем собственника) ежемесячно, по 5-бальной системе в отношении каждого обслуживаемого объекта на основании регулярных плановых и внеочередных проверок с составлением Актов проверки.

2.4.2.10. Объектами контроля также могут быть результаты устранения недостатков, зафиксированные в актах предыдущих проверок.

3. Оценка деятельности ЖЭО по итогам месяца

3.1. Итоговая оценка работы ЖЭО за отчетный период рассчитывается на основании комплексных оценок и показателей по различным направлениям деятельности ЖЭО.

Комплексная оценка качества работ по каждому направлению производится на основании оценок по единичным показателям.

3.2. Расчет итоговой оценки деятельности ЖЭО производится по форме - Приложение N 27.

3.3. По результатам итоговых оценок деятельности ЖЭО сумма средств, поступающая на расчетный счет ЖЭО, корректируется следующим образом:

Итоговая оценка	% перечисления от суммы средств, поступивших в пользу ЖЭО от населения и из бюджета в отчетном месяце (за который ставится оценка).
4,0-5,0	100,0
3,5-3,99	95,0
3,2-3,49	85,0
ниже 3,2	75,0*

Информация об изменениях:

Распоряжением Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга от 25 марта 2005 г. N 32-р текст настоящего Положения дополнен пунктом 3.4

3.4. Средства, удержанные из общей суммы средств, поступающих от населения и из бюджета, по результатам итоговых оценок деятельности организаций, осуществляющих управление и обеспечение технической эксплуатации жилищного фонда Санкт-Петербурга, направляются на выполнение работ по текущему ремонту жилищного фонда, находящегося в управлении указанных организаций, по согласованию с собственником (уполномоченным представителем собственника).

-----------------------------

* кроме того, в орган, осуществляющий общее руководство деятельностью ЖЭО (Совет директоров) направляется Представление о неудовлетворительном исполнении обязательств по договору и предупреждение о возможном досрочном расторжении договора с ЖЭО.