Приложение N 1. Примерный договор управления многоквартирным домом между управляющей организацией и уполномоченным представителем Санкт-Петербурга как собственника жилых и пустующих нежилых помещений в этом доме

Приложение 1

к распоряжению

Жилищного комитета

от 27 февраля 2007 г. N 14-р

Примерный договор
управления многоквартирным домом между управляющей
организацией и уполномоченным представителем Санкт-Петербурга
как собственника жилых и пустующих нежилых помещений в этом доме

Санкт-Петербург                                      "___" ___________ г.

     Санкт-Петербургское государственное  учреждение "Жилищное  агентство

________________________ района Санкт-Петербурга", именуемое в дальнейшем

  (Ф.И.О., должность)

"Собственник", действующее от   имени   Санкт-Петербурга   на   основании

доверенности ____________________________________________________________

                           (N _____ от _______________)

с одной стороны, и __________________________________________ именуемое в

                       (наименование юридического лица)

дальнейшем "Управляющая организация", в лице ___________________________,

                                               (Ф.И.О., должность)

действующая(ей) на основании ________________________,  (далее - Стороны)

          (устава, доверенности от _________ N _______ и др.)

заключили настоящий договор (далее - Договор) о следующем:

I. Предмет договора

1. Управляющая организация по заданию Собственника обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме по адресу: __________________ (далее - Многоквартирный дом), в том числе обеспечивать управление Многоквартирным домом, вывоз твердых бытовых отходов, а также обеспечивать предоставление в жилые и пустующие нежилые помещения, являющиеся собственностью Санкт-Петербурга (далее - Помещения), коммунальных услуг согласно настоящему Договору, осуществлять иную направленную на достижение целей управления Многоквартирным домом деятельность, а Собственник обязуется обеспечивать перечисление Управляющей организации платы за выполненные работы и оказанные услуги.

1.2. Перечень Помещений приведен в Приложении 1 к Договору.

1.3. Состав общего имущества в Многоквартирном доме определяется в соответствии с действующим законодательством и указан в Приложении 2 к Договору.

1.4. Перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в Многоквартирном доме установлен в Приложении 3 к Договору.

Указанный перечень изменяется Управляющей организацией в следующих случаях:

1.4.1. На основании соответствующего решения общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме при изменении состава общего имущества в Многоквартирном доме или с учетом иных законных обстоятельств,

1.4.2. В одностороннем порядке в случае изменения действующего законодательства, в том числе Жилищного кодекса РФ и иных нормативных правовых актов Российской Федерации и Санкт-Петербурга, регулирующих вопросы управления, содержания и текущего ремонта жилищного фонда.

Об изменении перечня Управляющая организация обязана уведомить Собственника в двухнедельный срок до момента внесения изменений в состав соответствующих работ.

2. Права и обязанности сторон

2.1. Управляющая организация обязана:

2.1.1. Обеспечивать содержание общего имущества в Многоквартирном доме в отношении Помещений, включая управление Многоквартирным домом, а также проведение текущего ремонта общего имущества в данном доме, в том числе обеспечивать предоставление услуг по содержанию придомовой территории, очистке мусоропроводов, уборке лестничных клеток, техническому обслуживанию и ремонту лифтов, содержанию и ремонту кодового замка, ПЗУ и АППЗ, содержанию и текущему ремонту внутридомовых систем газоснабжения (в т.ч. газового оборудования в Помещениях), вывозу твердых бытовых отходов (нужное подчеркнуть) в соответствии с требованиями действующего законодательства.

2.1.2. Обеспечивать предоставление в занимаемые гражданами - нанимателями жилые Помещения следующих коммунальных услуг:

_________________________________________________________________________

     (холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение,

________________________________________________________________________.

            газоснабжение (в т.ч. газ в баллонах), отопление)

Обеспечивать отопление пустующих жилых и нежилых Помещений.

2.1.3. Осуществлять свою деятельность в соответствии с действующим законодательством, в том числе Жилищным кодексом РФ, в соответствии с "Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда", утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила), Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", Постановлением Губернатора Санкт-Петербурга от 27.09.2004 N 843-пг "О нормативном уровне качества предоставления работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества жилых домов", "Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам", утвержденными Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307 и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и Санкт-Петербурга, регулирующими вопросы управления, содержания и текущего ремонта жилищного фонда, предоставления коммунальных услуг, а также настоящим Договором.

2.1.4. Незамедлительно информировать нанимателей Помещений о предстоящих ремонтных работах, об отключении, испытании, ином изменении режима работы инженерных сетей.

2.1.5. Вести и хранить соответствующую техническую, бухгалтерскую, хозяйственно-финансовую и иную документацию, связанную с исполнением Договора.

2.1.6. Рассматривать обращения Собственника, а также нанимателей Помещений по вопросам, связанным с исполнением настоящего Договора, в том числе с содержанием и текущим ремонтом общего имущества в Многоквартирном доме, предоставлением коммунальных услуг и услуг по вывозу твердых бытовых отходов.

2.1.7. Ежегодно в течение первого квартала текущего года представлять Собственнику Помещений в Многоквартирном доме письменный отчет о выполнении Договора за предыдущий год.

2.1.8. В случае необходимости письменно информировать каждого собственника помещений в Многоквартирном доме о состоянии общего имущества в Многоквартирном доме, а также представлять соответствующие предложения о текущем и капитальном ремонте общего имущества в Многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений.

2.1.9. При наличии договоров на газоснабжение с ресурсоснабжающей организацией представлять копии этих договоров в государственное унитарное предприятие "Вычислительный центр коллективного пользования многоотраслевого комплекса жилищного хозяйства" (далее - ГУП "ВЦКП ЖХ") для обеспечения выплат по договору.

2.2. Управляющая организация вправе:

2.2.1. Принимать решения о порядке и условиях содержания и текущего ремонта общего имущества в Многоквартирном доме в соответствии с Правилами в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом РФ.

2.2.2. Совершать сделки с третьими лицами в целях исполнения Договора.

2.2.3. Осуществлять самостоятельный набор обслуживающего персонала при исполнении Договора.

2.2.4. Использовать отдельные помещения, относящиеся к общему имуществу в Многоквартирном доме, в порядке, на условиях и в соответствии с перечнем, установленным общим собранием собственников помещений в данном доме, для размещения своих служб или работников, материалов, оборудования, инвентаря и информационных стендов.

2.3. Собственник обязан:

2.3.1. В соответствии с условиями Договора, в пределах выделенных бюджетных ассигнований по целевой статье 3500696 "Оплата расходов жилищных организаций на содержание и ремонт недвижимого имущества казны Санкт-Петербурга, расположенного в многоквартирных домах, находящихся в управлении ЖК, ЖСК и ТСЖ, а также управляющих организаций", вносить Управляющей организации плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в Многоквартирном доме, в том числе за управление им и за вывоз твердых бытовых отходов, а также в соответствии с подпунктами б) пунктов 3.3.1 и 3.3.2. оплачивать предоставленные в Помещения коммунальные услуги.

2.3.2. Принимать меры по обеспечению соблюдения нанимателями Помещений действующих Правил пользования помещением и общим имуществом в Многоквартирном доме.

2.3.3. Представлять Управляющей организации информацию о гражданах - нанимателях жилых Помещений, имеющих право на предоставление мер социальной поддержки (льготы) по оплате жилищно-коммунальных услуг, для расчета суммы средств, необходимых для обеспечения оказания мер социальной поддержки по оплате жилищно-коммунальных услуг, предоставленных нанимателям Помещений.

2.3.4. В случае приобретения либо прекращения права собственности Санкт-Петербурга на одно или несколько Помещений в пятидневный срок с момента получения указанной информации извещать Управляющую организацию об изменении доли Санкт-Петербурга в общем имуществе собственников помещений в Многоквартирном доме.

2.4. Собственник имеет право:

2.4.1. Требовать от Управляющей организации надлежащего выполнения работ и услуг по Договору.

2.4.2. В пределах, установленных законодательством, требовать и получать у Управляющей организации информацию о качестве, объемах, сроках и стоимости выполнения работ и оказания услуг по Договору,

2.4.3. Получать у Управляющей организации документацию и информацию, указанные в п. 2.1.5. Договора.

2.4.4. Требовать от Управляющей организации возмещения убытков и вреда, причиненных вследствие неисполнения либо ненадлежащего исполнения последним своих обязанностей по Договору.

3. Платежи и расчеты по договору

3.1. Собственник ежемесячно обеспечивает внесение платы за работы и услуги по управлению Многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в Многоквартирном доме в отношении Помещений, предоставлению коммунальных услуг в Помещения, а также услуг по вывозу твердых бытовых отходов на основании выставленных Управляющей организацией счетов и документов, подтверждающих выполнение работ.

3.2. Собственник обеспечивает перечисление Управляющей организации платежей нанимателей Помещений за содержание и текущий ремонт жилых Помещений, а также платежей за коммунальные услуги, поступивших на счет государственного унитарного предприятия "Вычислительный центр коллективного пользования многоотраслевого комплекса жилищного хозяйства" (далее - ГУП "ВЦКП ЖХ") на основании предъявленных нанимателям Помещений платежных документов "Счет за жилое помещение, коммунальные и прочие услуги", формируемых ГУП "ВЦКП ЖХ" по договору с Собственником. Если размер вносимой нанимателями Помещений платы меньше, чем размер платы, установленной настоящим Договором, оставшаяся часть вносится Собственником в установленном Договором порядке.

3.3. Цена Договора включает в себя:

3.3.1. Плату Нанимателей Помещений, перечисляемую ГУП ВЦКП "Жилищное хозяйство" на расчетный счет Управляющей организации:

а) за жилые Помещения в размере, рассчитанном в соответствии с действующим законодательством, в том числе, за услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в Многоквартирном доме, по содержанию придомовой территории, очистке мусоропроводов, уборке лестничных клеток, вывозу твердых бытовых отходов, техническому обслуживанию и ремонту лифтов, содержанию и ремонту кодового замка, ПЗУ и АППЗ, содержанию и текущему ремонту внутридомовых систем газоснабжения (в т.ч. газового оборудования в Помещениях), за вычетом сумм в размере скидки на оплату жилого Помещения, предоставленной нанимателям Помещений в виде мер социальной поддержки (льгот) по оплате жилого помещения в соответствии с действующим законодательством;

б) за услуги по холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, отоплению, газоснабжению, предоставленные в жилые Помещения, в размере рассчитанном в соответствии с действующим законодательством, за вычетом сумм в размере скидки на оплату коммунальных услуг, предоставленной нанимателям Помещений в виде мер социальной поддержки (льгот) по оплате коммунальных услуг в соответствии с действующим законодательством;

3.3.2. Выплаты, осуществляемые за счет средств бюджета Санкт-Петербурга, в размере, определяемом в соответствии с Приложением 4, которые рассчитываются следующим образом:

а) за содержание и текущий ремонт общего имущества в Многоквартирном доме в отношении пустующих жилых и нежилых Помещений:

- в отношении жилых Помещений - с учетом размеров платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирных домах, установленных действующим законодательством для нанимателей Помещений по договорам социального найма,

- в отношении нежилых Помещений - с учетом доли этих Помещений в праве общей собственности на общее имущество и расходов Управляющей организации, обеспечивающих содержание общего имущества в Многоквартирном доме;

б) за отопление пустующих жилых и нежилых Помещений, размер которых рассчитан в отношении жилых Помещений - с применением тарифов, установленных нормативными правовыми актами Санкт-Петербурга для граждан, а в отношении нежилых Помещений - в соответствии с действующим законодательством;

в) за дополнительные услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в Многоквартирном доме, включая плату за услуги по управлению общим имуществом дома, в размере равном величине превышения размера платы за указанные услуги, установленного решением общего собрания собственников помещений для собственников помещений в Многоквартирном доме, над размером платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в Многоквартирном доме, утвержденным действующим законодательством для нанимателей Помещений, а также над размером платы Санкт-Петербурга в отношении пустующих жилых Помещений в соответствии с подпунктом а) пункта 3.3.2. Договора.

В случае установления собственниками помещений платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в Многоквартирном доме, включая услуги по управлению общим имуществом дома, в размере, отличном от размера соответствующей платы, установленной для нанимателей Помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга, дополнительная плата Собственника за содержание и текущий ремонт общего имущества в Многоквартирном доме, включая плату за управление им, определяется в размере, установленном дополнительным соглашением к Договору в пределах средств, предусмотренных в бюджете Санкт-Петербурга на данные цели, пропорционально доле жилых Помещений в праве общей собственности на общее имущество в Многоквартирном доме с учетом соответствующих решений, принятых на общем собрании собственников помещений в данном доме, проведенным в соответствии с Жилищным кодексом РФ и с участием представителя Санкт-Петербурга, уполномоченного в установленном порядке администрацией соответствующего района Санкт-Петербурга.

3.4. В случае, если размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества в Многоквартирном доме нанимателей Помещений в соответствии с подпунктом а) пункта 3.3.1. Договора и величина выплат, осуществляемых за счет средств бюджета Санкт-Петербурга в отношении пустующих жилых помещений, рассчитанная в соответствии с подпунктом а) пункта 3.3.2. Договора, превышают размер соответствующей платы за указанные услуги, установленный решением общего собрания собственников помещений для собственников помещений в Многоквартирном доме, сумма Договора полежит уменьшению на величину превышения размеров платы за работы и услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в Многоквартирном доме нанимателей Помещений, а также Санкт-Петербурга - в отношении пустующих жилых Помещений над установленным в Многоквартирном доме размером платы собственников помещений за указанные услуги.

Сумма платежа Собственника по Договору может быть уменьшена на основании соответствующего решения общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме при наличии дополнительного дохода, получаемого от использования общего имущества собственников помещений в Многоквартирном доме (в том числе, в случае использования Управляющей организацией общего имущества в Многоквартирном доме для собственных нужд) в соответствии с долей участия Санкт-Петербурга в общем имуществе Многоквартирного дома.

3.5. Собственник вправе производить оплату услуг по Договору поэтапно. Платежи нанимателей за газ перечисляются Управляющей организации только при наличии договора на газоснабжение, заключенного между Управляющей организацией и ресурсоснабжающей организацией.

3.6. В случае предоставления Управляющей организацией услуг ненадлежащего качества, не в полном объеме, равно как и непредоставления услуг, сумма платежа по Договору подлежит перерасчету (снижению).

Перерасчет производится в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

3.7. При временном отсутствии нанимателей Помещений размер платы Собственника по Договору за услуги по холодному, горячему водоснабжению, а также газоснабжению, размер которой рассчитывается для нанимателей Помещений исходя из нормативов потребления, подлежит перерасчету в порядке, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам".

3.8. В случаях приобретения либо прекращения права собственности Санкт-Петербурга на одно или несколько Помещений в доме, находящемся в управлении Управляющей организации, изменения доли Помещений в общем имуществе в Многоквартирном доме, а также при внесении изменений в действующее законодательство сумма платежа по Договору подлежит изменению.

3.9. Расчеты по Договору приостанавливаются в случае вступления в силу нормативных правовых актов Российской Федерации и Санкт-Петербурга, органов государственной власти Санкт-Петербурга, регулирующих вопросы, относящиеся к предмету Договора, до приведения положений Договора в соответствие с действующим законодательством.

3.10. В целях уточнения суммы средств, перечисленной на расчетный счет Управляющей организации, а также для учета их по видам начислений Стороны Договора по согласованию ежеквартально (раз в полугодие) проводят сверку платежей по Договору.

4. Ответственность

4.1. Убытки, понесенные Собственником или Управляющей организацией в связи с неисполнением либо ненадлежащим исполнением своих обязательств по Договору, возмещаются в соответствии с действующим законодательством.

4.2. Управляющая организация не несет ответственности за убытки, причиненные Собственнику, если эти убытки вызваны действиями (бездействием) Управляющей организации, совершенными во исполнение решений общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме и если данные решения приняты без учета предложений Управляющей организации, а также в случае, если необходимые решения о ремонте общего имущества в Многоквартирном доме не были приняты общим собранием собственников помещений (собрание не проводилось или не состоялось), несмотря на представление Управляющей организацией собственникам помещений в Многоквартирном доме информации в соответствии с пунктом 2.1.8.

4.3. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение принятых на себя обязательств в случае, если такое неисполнение либо ненадлежащее исполнение было вызвано обстоятельствами непреодолимой силы.

При возникновении таких обстоятельств, Сторона, подвергшаяся их воздействию, обязана в наиболее короткий срок уведомить другую Сторону об их возникновении и их влиянии на возможность исполнения своих обязательств по Договору.

Под обстоятельствами непреодолимой силы в Договоре понимаются внешние и чрезвычайные события, отсутствовавшие во время подписания Договора и наступившие помимо воли и желания Сторон, действия которых Стороны не могли предотвратить мерами и средствами, которые оправдано и целесообразно ожидать от добросовестно действующей Стороны. К подобным обстоятельством относятся: война и военные действия, эпидемии, пожары, природные катастрофы, акты и действия органов государственной власти и органов местного самоуправления, делающие невозможным исполнение обязательств по Договору.

5. Изменение и расторжение Договора

5.1. Изменение Договора допускается по соглашению Сторон, кроме случаев, установленных Договором или гражданским законодательством.

Соглашение об изменении Договора совершается в той же форме, что и сам Договор.

5.2. Расторжение Договора допускается по соглашению Сторон, в этом случае Договор считается расторгнутым через 30 дней с момента подписания письменного соглашения о расторжении Договора.

5.3. Если до истечения срока действия Договора общим собранием собственников помещений в Многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом Собственник в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения Договора по истечении каждого последующего года со дня заключения Договора.

5.4. Договор может быть расторгнут Собственником в одностороннем порядке на основании соответствующего решения общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме в случае, если Управляющая организация не выполняет условий Договора.

5.5. В случае расторжения Договора по инициативе Собственника, Собственник обязан письменно уведомить об этом Управляющую организацию не менее, чем за 30 дней до даты расторжения Договора.

5.6. Управляющая организация вправе в одностороннем порядке расторгнуть Договор, если размер платежей по Договору не обеспечивает рентабельную работу Управляющей организации, и Управляющей организацией было направлено письменное предложение каждому собственнику помещений в Многоквартирном доме об увеличении размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества данного дома, которое не было поддержано общим собранием собственников помещений в Многоквартирном доме.

5.7. О расторжении Договора Управляющая организация обязана письменно уведомить Собственника не позднее, чем за 30 дней до даты, с которой Договор считается расторгнутым.

5.8. Управляющая организация за 30 дней до прекращения Договора обязана передать вновь выбранной управляющей организации, ТСЖ, ЖСК, ЖК или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления Многоквартирным домом собственниками помещений в Многоквартирном доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления Многоквартирным домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в Многоквартирном доме техническую документацию на Многоквартирный дом и иные связанные с управлением Многоквартирным домом документы, в том числе подписанную унифицированную форму первичной учетной документации по учету основных средств N ОС-1а "Акт о приемке-передаче здания (сооружения)", а также акт технического состояния Многоквартирного дома.

6. Срок действия Договора

6.1. Настоящий Договор распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с ____ января 2007 года, но не ранее даты передачи дома в управление Управляющей организации с подписанием в установленном порядке унифицированной формы первичной учетной документации по учету основных средств N ОС-1а "Акт о приемке-передаче здания (сооружения), и действует до __________ 200 года.

6.2. При отсутствии заявления одной из Сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия Договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены Договором. Собственник вправе направить заявление о расторжении Договора только на основании соответствующего решения общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме.

7. Особые условия

7.1. Контроль за выполнением Управляющей организацией ее обязательств по Договору осуществляется Собственником в соответствии с действующим законодательством, а также комиссией или уполномоченным лицом, выбранными по решению общего собрания собственников помещений в Многоквартирном доме из числа собственников помещений в Многоквартирном доме.

Управляющая организация обязана предоставлять комиссии (уполномоченному лицу) любую информацию по выполнению договора управления в Многоквартирном доме в трехдневный срок с момента получения соответствующего запроса от комиссии или уполномоченного лица.

7.2. Компенсация доходов Управляющей организации, выпадающих в связи с предоставлением отдельным категориям граждан - нанимателей Помещений, расположенных в домах находящихся в управлении Управляющей организации, в виде мер социальной поддержки (льгот) по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги осуществляется в соответствии с действующим законодательством.

8. Прочие условия

8.1. Споры и разногласия по Договору разрешаются путем переговоров между Сторонами, а в случае невозможности урегулирования разногласий соглашением Сторон споры рассматривает Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

8.2. Условия Договора могут быть пересмотрены по письменному соглашению Сторон, которое становится неотъемлемой частью Договора с момента его подписания.

8.3. Договор составлен в 2 экземплярах, имеющих равную юридическую силу и хранящихся у каждой из Сторон.

Приложения

1. Перечень Помещений.

2. Состав общего имущества Многоквартирного дома.

3. Перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в Многоквартирном доме.

4. Расчет выплат по Договору, осуществляемых за счет средств бюджета Санкт-Петербурга.

        Заказчик                                      Исполнитель

_________________________                       _________________________

_________________________                       _________________________

_________________________                       _________________________

_________________________                       _________________________

          М.П.                                            М.П.