Приложение 2. Руководство по заполнению Поземельной книги Санкт-Петербурга

Приложение 2

к приказу

от 4 января 1995 г. N 1

Руководство по заполнению Поземельной книги Санкт-Петербурга

Содержание

Руководство по заполнению Поземельной книги

1. Общие положения

1.1. Поземельная книга (ПК)

Поземельная книга - главный (основной) документ системы регистрации документов о правах на недвижимость, содержащая сведения юридического характера, касающиеся этих прав.

Поземельная книга содержит все необходимые сведения для однозначного определения прав на недвижимость и является источником юридически значимой информации для определения прав на недвижимое имущество.

Произведенная в Поземельной книге запись считается истинной до момента внесения в нее исправлений и изменений в порядке, установленном данным руководством.

Регистрация прав на земельные участки и первичные объекты недвижимости (здания, сооружения) осуществляется в районах Санкт-Петербурга путем их фиксации в ПК, а регистрация прав на вторичные объекты недвижимости (части жилых зданий, отдельные квартиры, комнаты и т.п.) осуществляется в Городском бюро регистрации прав на недвижимость в жилищной сфере.

Поземельная книга района формируется в виде картотеки, разделенной на разделы, содержащие сведения об учете прав на объекты недвижимости в пределах одного Базисного квартала. Таким образом, ПК района будет содержать столько разделов, сколько выделено Базисных кварталов на территории данного района. В свою очередь, каждый раздел ПК района может делиться на подразделы:

- регистрация прав на земельные участки;

- регистрация прав на первичные объекты недвижимости;

- регистрация прав на вторичные объекты недвижимости.

Поземельная книга базируется на принятой и действующей в Санкт-Петербурге системе земельного кадастра, распространенной на другие объекты недвижимости.

Единство учета объектов недвижимости и регистрации прав на них обеспечивается единой уникальной кадастровой нумерацией объектов недвижимости на всей территории Российской Федерации, что позволяет формировать Поземельную книгу для любой единицы территории - от ПК одного объекта, до федеральной ПК.

Стандарт Поземельной книги позволяет вести ее как в рукописном, так и в электронном, автоматизированном варианте.

1.2. Состав Поземельной книги

Для формирования ПК используются три блока листов: блок "Земельный участок", блок "Первичный объект" и блок "Вторичный объект". Каждый отдельный блок обеспечивает регистрацию документов о правах на один (конкретный) объект недвижимости под одним кадастровым номером.

1. Блок "Земельный участок" предназначен для регистрации документов о правах на земельные участки и их части. Он состоит из пяти регистров:

1. Регистра основных прав.

2. Регистра аренды.

3. Регистра сервитутов.

4. Регистра залогов.

5. Регистра обременений.

Эти пять регистров позволяют зафиксировать все документы о возникновении, изменении и прекращении прав на земельные участки. Каждый регистр содержит такое количество граф, заполнение которых является необходимым и достаточным для фиксации всех документов о правовых земельных отношениях.

2. Блок "Первичный объект" предназначен для регистрации документов о правах на первичные объекты недвижимости - здания, сооружения и т.п. Он состоит из таких же пяти регистров (аналогично первому типу блока):

1. Регистра основных прав.

2. Регистра аренды.

3. Регистра сервитутов.

4. Регистра залогов.

5. Регистра обременений.

Заполнение граф всех пяти регистров блока первичных объектов недвижимости позволяет зафиксировать документы о правовых отношениях и все их изменения относительно первичных объектов недвижимости, учитывая особенности данной группы объектов.

3. Блок "Вторичный объект" предназначен для регистрации документов о правах на вторичные объекты недвижимости - части первичных объектов, квартиры, комнаты и т.п. Он состоит из тех же пяти регистров:

1. Регистра основных прав.

2. Регистра аренды.

3. Регистра сервитутов.

4. Регистра залогов.

5. Регистра обременений.

Графы этих регистров учитывают особенности данной группы объектов недвижимости и позволяют зафиксировать полный набор документов о правах на вторичный объект.

При регистрации конкретного объекта недвижимости на него заводится соответствующий блок, включающий все регистры, независимо от степени заполнения их листов.

1.3. Требования к документам, представляемым на регистрацию

1. Все регистрируемые документы о правах на недвижимость, представляются в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником. Подлинник после регистрации возвращается владельцу прав.

2. Документы, подтверждающие возникновение, прекращение, переход и ограничение прав на недвижимость (договоры, государственные свидетельства на право собственности, постановления судов и т.п.) должны быть надлежащим образом оформлены и отвечать требованиям действующего законодательства.

3. Не принимаются документы, имеющие подчистки, приписки, зачеркнутые слова и иные неоговоренные и неудостоверенные исправления.

4. Текст документа должен быть написан четко, наименования юридических лиц - без сокращений, с указанием адресов их органов и других реквизитов. Фамилии, имена и отчества граждан, паспортные данные и адреса их места жительства должны быть написаны полностью.

1.4. Принципы формирования кадастровых номеров объектов
недвижимости в Санкт-Петербурге

Основные принципы формирования кадастровых номеров:

1. В основу кодирования объектов недвижимости положен иерархический принцип от кода субъекта Российской Федерации до кода конкретного объекта недвижимости;

2. Каждый объект недвижимости Санкт-Петербурга должен иметь уникальный кадастровый номер;

3. Кадастровый номер объекта недвижимости не должен изменяться в течение всего времени существования объекта, как единого объекта права.

4. Система кадастровой нумерации объектов недвижимости Санкт-Петербурга должна интегрироваться в единую систему Российской Федерации.

На основе Базисного плана Санкт-Петербурга устанавливается следующая структура постоянного (полного) кадастрового номера для регистрации прав на объекты недвижимости:

       78;А...А:В...В:С...С:D...D:Е...Е, где

: - разделитель составных частей кадастрового номера;

78 - код Санкт-Петербурга как субъекта Федерации;

А...А - десятичные цифры и буквы русского алфавита, задающие код Базисного квартала;

В...В - десятичные цифры, задающие номер земельного участка в Базисном квартале;

С...С - десятичные цифры, задающие номер первичного объекта недвижимости в пределах Базисного квартала;

D...D - десятичные цифры, задающие номер вторичного объекта недвижимости в пределах объекта более высокого уровня;

Е...Е - десятичные цифры, задающие номер части вторичного объекта недвижимости в пределах объекта более высокого уровня.

Отсутствие кадастрового номера объекта более высокого уровня не может служить основанием для отказа в регистрации объектов нижних уровней. Например, регистрация зданий и сооружений может и должна осуществляться до регистрации земельного участка, регистрация квартир и комнат может и должна проводиться независимо от того, зарегистрирован или нет земельный участок и/или здание.

В подобных случаях для кадастровой нумерации регистрируемых первичных и вторичных объектов недвижимости используются временные кадастровые номера, в которых вместо реального номера земельного участка используется 0 (ноль). Например, 78: (код Базисного квартала) : 0 : (коды первичных и вторичных объектов).

После регистрации соответствующих земельных участков, первичные и вторичные объекты, наряду с временными, получают и постоянные (полные) кадастровые номера. Так как между постоянными и временными номерами устанавливается взаимно-однозначное соответствие, то при получении объектом недвижимости постоянного номера, для него не требуется повторной регистрации.

При регистрации вторичных объектов во всех случаях требуется кадастровый номер первичного объекта. Если первичному объекту еще не присвоен никакой кадастровый номер, то при регистрации вторичного объекта этот номер (временный кадастровый номер) присваивается регистратором. При этом, регистратор заводит для первичного объекта блок листов ПК (блок "Первичный объект), на которых фиксируются только адресные характеристики объекта: временный кадастровый номер и почтовый адрес.

Возможные варианты структуры кадастровых номеров, присваиваемых
различным объектам недвижимости.

1. При регистрации прав на земельный участок N 15, расположенный в квартале 4135А, кадастровый номер участка будет иметь следующий вид:

       78:4135А:15, где:

78 - кадастровый номер Санкт-Петербурга;

4135А - номер квартала (А - дополнительное деление квартала 35);

15 - номер земельного участка. Номера участков присваиваются порядковым номером регистрации земельных участков в данном квартале.

2. При регистрации прав на первичный объект недвижимости (здание, сооружение) N 7, расположенное на этом же участке, кадастровый номер такого первичного объекта будет иметь следующий вид:

       78:4135А:15:7, где:

78:4135А:15 - то же, что и в п.1.;

7 - номер первичного объекта недвижимости, устанавливаемый регистратором. Номер является уникальным в пределах Базисного квартала.

3. При регистрации прав на здание (сооружение) N 7, расположенное на участке, который еще не прошел учета и право на который еще не зарегистрировано, вместо номера участка проставляется "0" - ноль. Временный кадастровый номер такого объекта будет иметь вид:

       78:4135А:0:7, где:

0 (ноль) - обозначает, что на данный участок права еще не зарегистрированы.

4. При регистрации прав на вторичный объект недвижимости N 8 (квартиры, части зданий и сооружений и т.п.) в общем виде кадастровый номер будет иметь вид:

       78:4135А:15:7:8, где:

78:4135А:15:7 - то же, что и в п.2;

8 - уникальный номер вторичного объекта недвижимости. Номер присваивается регистратором.

Если регистрируется право на вторичный объект недвижимости, когда земельный участок не учтен и права на него не зарегистрированы, то вторичный объект недвижимости будет иметь временный кадастровый номер:

78:4135А:0:7:8.

5. Кадастровый номер части вторичного объекта, например комнаты в коммунальной квартире, будет иметь вид:

       78:4135А:15:7:8:2 (или 78:4135А:0:7:8:2), где:

78:4135А:15:7:8:2 (или 78:4135А:0:7:8:2) - то же, что и в п.4;

2 - уникальный номер комнаты (части вторичного объекта). Номер устанавливается регистратором.

Если регистрируется право на несколько частей вторичного объекта, например две комнаты в коммунальной квартире, то их номера проставляются через запятую:

       78:4135А:15:7:8:2,3 или 78:4135А:0:7:8:2,3.

6. Земельные участки одного правообладателя, расположенные в различных базисных кварталах имеют свой кадастровый номер в соответствии с расположением в квартале.

7. Земельные участки, расположенные в разных местах одного базисного квартала, принадлежащие одному правообладателю с одинаковым видом прав, имеют каждый свой кадастровый номер.

8. Земельные участки, расположенные компактно, имеющие одного правообладателя, но с различными видами прав на них, имеют свой кадастровый номер в соответствии с видом прав.

9. Зданию или сооружению, расположенному в разных кварталах, (например с аркой через проезд, разделяющий кварталы), имеющему одного правообладателя, присваивается один кадастровый номер в соответствии с кварталом, на котором расположена большая часть здания.

10. При переходе прав к другому правообладателю и/или при изменении вида прав на объекты недвижимости производится перерегистрация прав без изменения кадастрового номера данного объекта.

2. Заполнение Поземельной книги

Формирование и заполнение ПК производится по мере регистрации объектов недвижимости.

Регистрация одного объекта недвижимости требует заведения и заполнения соответствующего блока листов для данного объекта.

Заполнить блок листов для объекта недвижимости - это значит занести сведения об объекте на листы всех регистров блока.

Заполнение листа того или иного регистра осуществляется внесением записей в бланк на лицевой и оборотной сторонах листа.

При внесении записи в любой Регистр требуется заполнить для данной записи все графы соответствующего бланка.

Для регистров, не содержащих сведений, заполняется только графа "Кадастровый N" в верхней части лицевой стороны листа. Например, земельный участок, не закладывался, тогда на листе Регистра залога в блоке листов "Земельный участок" для данного участка записывается только кадастровый номер этого участка.

При описании порядка и правил заполнения ПК используется нумерация граф в бланках листов ПК, приведенная в Приложении 1 настоящего Руководства.

2.1. Блок "Земельный участок"

2.1.1. Регистр основных прав

В графе 1 записывается полный кадастровый номер, присвоенный данному объекту недвижимости.

В графе 2 записывается порядковый номер листа данного регистра для данного объекта недвижимости. Например, Лист 1, 2, ... и т.д. Номер листа является уникальным для данного регистра в течение всего времени существования данного объекта недвижимости как единого объекта права. Таким образом, если в ПК в блоке листов для некоторого объекта недвижимости первый лист блока (лист Регистр основных прав) имеет N 4, то это означает, что с момента первичной регистрации прав на данный объект недвижимости полностью заполнено уже 3 страницы этого типа (стр. 1, 2 и 3), которые хранятся в архиве.

В графе 3 указывается наименование объекта и его почтовый адрес. Например: "Земельный участок, г.Зеленогорск, ул.Лесная, 38".

В графе 4 записывается целевое назначение земельного участка, например, "Для индивидуального жилищного строительства".

В графе 5 записывается площадь земельного участка в целых квадратных метрах, так как это записано в землеустроительном деле.

В графе 6 "Планшет N" записывается номенклатура листа топографического плана масштаба 1:2000 в разграфке, принятой в Санкт-Петербурге.

В графе 7 записывается Инвентарный номер Землеустроительного дела, например, 20091/26.

В графу 8 заносится порядковый номер записи Регистра, например, 1, 2, 3 и т.д. На каждого правообладателя заводится своя запись.

В графе 9 записывается без сокращений и аббревиатур полные фамилия, имя, отчество гражданина, серия, номер паспорта, кем и когда выдан или полное наименование и государственный реестровый номер юридического лица.

В графе 10 записывается без сокращений установленное право, например: собственность, общая собственность (долевая, совместная), пожизненное наследуемое владение и т.п.

В графе 11 записывается документированная доля из общей долевой собственности на земельный участок (при отсутствии долей записывается - 1).

В графе 12 дается ссылка на правоустанавливающий документ. Например: Свидетельство N 23 от 12.01.95 г.

В графе 13 записывается дата и время регистрации прав с точностью до минуты, записывается фамилия, имя, отчество регистратора и учиняется его личная подпись.

Графы 14 и 15 заполняются аналогично графам 12 и 13 при исправлении или - аннулировании записи в связи с возникновением прав на земельный участок иных лиц или признании в соответствии с действующим законодательством недействительности регистрации прав данного лица.

В графе 16 могут записываться необходимые дополнения, пояснения, уточняющие записи о регистрации прав.

В графе 17 производится запись после заполнения (с обеих сторон) листа Регистра. В графе 17, например, записывается: "Лист N ... закрыт. Продолжение на листе N ... . Записи NN... перенесены."

Графа 18 заполняется аналогично графе 13 (или 15).

2.1.2. Регистр аренды

В Регистре аренды фиксируются все арендные отношения, связанные с данным объектом недвижимости, включая субаренду.

Графы 1 - 2 заполняются аналогично соответствующим графам Регистра N 1 (Регистра основных прав).

В графу 3 заносится порядковый номер записи в Регистре.

В графу 4 записываются полные данные арендодателя: фамилия, имя, отчество гражданина, серия, номер паспорта, кем и когда выдан или полное наименование и государственный реестровый номер юридического лица.

В графе 5 записываются полные данные арендатора: фамилия, имя, отчество гражданина, серия, номер паспорта, кем и когда выдан или полное наименование и государственный реестровый номер юридического лица.

В графу 6 вносятся реквизиты договора аренды, его номер и дата.

В графе 7 записывается площадь арендуемого участка в соответствии с договором аренды.

В графе 8 записываются даты начала и конца аренды согласно договору аренды.

Графы 9 - 14 заполняются аналогично графам 13 - 18 Регистра основных прав.

2.1.3. Регистр сервитутов

Лист Регистра сервитутов разделен на две части: лицевая (основная) и оборотная (вспомогательная). На лицевой стороне фиксируются сервитуты, которыми обременен данный участок. На оборотной стороне записываются сервитутные права, которыми обладает собственник (владелец) данного участка по отношению к соседним участкам.

Графы 1 - 3 заполняются аналогично соответствующим графам Регистра аренды.

В графе 4 даются описания сервитутов для данного участка.

В графе 5 дается ссылка на документ, на основании которого вводится обременяющий сервитут.

Графы 6 - 9 заполняются аналогично графам 13 - 16 Регистра N 1.

Графа 10 заполняется аналогично графе 3 данного Регистра.

В графе 11 дается описание сервитутного права, устанавливаемого на соседние (другие) участки в пользу данного участка. Описание сервитута берется из договора между собственниками (владельцами, пользователями) земельных участков или из решения суда. Например, право прохода и проезда или право прокладки электролиний и линий связи, или право пользования системой водоснабжения и т.п.

В графе 12 записываются кадастровые номера земельных участков, обремененных данным сервитутом.

Графы 13 - 17 заполняются аналогично графам 5 - 9 данного Регистра.

Графы 18 - 19 заполняются аналогично графам 17 - 18 Регистра N 1.

2.1.4. Регистр залогов

Графы 1 - 3 заполняются аналогично соответствующим графам Регистра основных прав.

В графе 4 записывается фамилия, имя и отчество залогодателя-гражданина или полное наименование залогодателя-юридического лица.

В графе 5 записывается фамилия, имя, отчество и паспортные данные залогодержателя-гражданина или полное наименование и государственный реестровый номер залогодержателя-юридического лица.

В графе 6 записываются даты начала и конца действия залога, установленные закладной.

В графу 7 заносится стоимость предмета залога (если оценка производилась) и сумма кредита в соответствии с закладной.

В графе 8 записывается номер приоритета удовлетворения денежных требований к залогодателю залогодержателей (если их несколько).

В графе 9 записывается "закладная", ее номер, дата свершения и дата нотариального удостоверения.

Графы 10 - 15 заполняются аналогично графам 13 - 18 Регистра N 1.

2.1.5. Регистр обременений

Лист Регистра обременений (как и Регистра сервитутов) разделен на две части: лицевую (основную) и оборотную (вспомогательную). На лицевой стороне регистрируются наложенные обременения объекта недвижимости (земельного участка), а на оборотной стороне фиксируются заявленные претензии.

Графы 1 - 3 заполняются аналогично соответствующим графам Регистра аренды.

В графу 4 заносятся документально установленные обременения земельного участка - арест, налагаемый по суду, опека, попечительство, патронаж и т. п.

В графе 5 указывается документ, на основании которого устанавливается обременение.

Графы 6 - 9 заполняются аналогично графам 13 - 16 Регистра N 1.

Графа 10 заполняется аналогично графе 3 данного Регистра.

В графе 11 записывается фамилия, имя, отчество и паспортные данные истца-гражданина или полное наименование и государственный реестровый номер истца-юридического лица.

В графе 12 записывается содержание претензии на основании искового заявления.

В графу 13 заносятся реквизиты определения суда о принятии дела к производству.

Графы 14 - 19 заполняются аналогично графам 13 - 18 Регистра N 1.

2.2. Заполнение блоков "Первичный объект" и "Вторичный объект"

Отличие листов Регистров блока "Земельный участок" от блоков "Первичный объект" и "Вторичный объект" состоит только в наличии у последних дополнительной графы "Временный кадастровый номер" (см.Приложение 1). Смысл введения временных кадастровых номеров и их примеры были рассмотрены выше, в п.1.4. В остальном, заполнение листов Регистров при регистрации документов о правах на первичные и вторичные объектов ничем не отличается от регистрации документов в блоке "Земельный участок".

3. Правила ведения ПК

Внимание! Приступая к регистрации прав на недвижимость и ведению ПК, необходимо внимательно изучить данное Руководство и приложение к нему.

3.1. Общие правила.

1. Все записи, производимые рукописно должны быть четкими, без помарок и исправлений.

Все подписи (автографы) должны быть расшифрованы фамилией и инициалами.

2. Впечатки, производимые на пишущих машинках и принтерах, должны быть безусловно и однозначно читаемы.

3.2. Ликвидация и исправление записей в ПК

1. При переходе прав к другому правообладателю, изменениях вида права, доли в недвижимости, в обременениях, в сроках действия права, регистратор заполняет графы "Аннулирование записи" после чего все записи в графах "Запись о регистрации" зачеркиваются единой чертой по диагонали (с нижнего левого угла к верхнему правому) красным карандашом.

Также поступает регистратор, если при регистрации была допущена ошибка, из-за которой может возникнуть вероятность причинения ущерба (нарушение законных прав) правообладателя или третьих лиц.

2. Обычные технические ошибки (описки), когда отсутствует вероятность причинения ущерба или нарушения интересов правообладателя или третьих лиц, полагающихся на регистрационные записи, могут быть исправлены зачеркиванием только самой ошибки без зачеркивания всей записи. Такие исправления должны быть оговорены в примечании, удостоверены подписью регистратора и заверены печатью. Например: Исправленному Марине на Марине верить", Регистратор, подпись, печать.

3.3. Изъятие листов для архивного хранения

1. Полностью заполненный лист ПК (после внесения записи в графу о закрытии листа) изымается для архивного хранения и помещается в соответствующее землеустроительное (кадастровое) дело с включением его в перечень документов, находящихся в деле. Все записи на листе должны быть зачеркнуты.

2. В ПК вводится новый лист, где записывается с очередным номером по данному регистру следующая правовая запись.