Приложение 2. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости объектов недвижимости

Приложение 2

к распоряжению губернатора

Санкт-Петербурга

от 1 августа 1996 г. N 113-р

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости
объектов недвижимости
(одобрены Городской комиссией по недвижимости при Правительстве
Санкт-Петербурга, протокол от 04.03.96 N 2)

1. Затратный метод для оценки рыночной стоимости недвижимости

1.1. Определение стоимости земли

1.1.1. При определении стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, следует рассматривать его как свободный от застройки в предположении наилучшего и наиболее эффективного использования.

1.1.2. Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:

- метод сравнения продаж;

- метод распределения;

- метод выделения;

- метод разбивки на участки;

- техника остатка для земли;

- капитализация земельной ренты;

1.1.3. При наличии необходимой информации метод сравнения продаж является наиболее предпочтительным и общеприменимым. После сбора рыночной информации и выборе единиц сравнения, цены продаж сравнимых участков корректируются по элементам сравнения. Основными элементами сравнения для земли являются:

- права собственности;

- условия финансирования;

- условия продажи;

- условия рынка (время продажи);

- месторасположение;

- физические характеристики;

- доступные коммунальные услуги;

- условия зонирования;

- наилучшее и наиболее эффективное использование.

При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости.

1.1.4. Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли. С увеличением возраста построек отношение стоимости земли к общей стоимости объекта увеличивается.

Данный метод не дает точного значения рыночной стоимости. Он может применяться для оценки в условиях недостаточной информации о продажах свободных участков земли.

Пример.

Требуется оценить участок земли в курортной зоне, причем свободные участки в данной местности давно не продавались. Вместе с тем, недавние продажи домов показывают, что цена типового дома с участком колеблется от 200000 до 300000.

Анализ рынка показывает, что в ближних окрестностях можно купить такой же по размерам участок земли за 90000, прямые издержки на строительство типового дома составят 100000, а прибыль предпринимателя и косвенные издержки - 80000. Итого, общая стоимость составит 270000, из которых земля составляет одну треть.

Исходя из проведенных расчетов, стоимость участка земли в курортной зоне может находиться в диапазоне от 67000 до 100000 (1/3 от стоимости недвижимости).

1.1.5. Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод можно рекомендовать для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется.

Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков земли в ближних окрестностях.

1.1.6. Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшего и наиболее эффективного использования земли.

Расчет стоимости участка земли методом разбивки выполняется в следующей последовательности:

- определяется количество и размеры участка, исходя из физических возможностей, юридических возможностей и экономической целесообразности. (Хотя обоснованная оценка количества участков получается в соответствии с требованиями действующих нормативов, предпочтение может быть отдано рыночным данным по развитию аналогичного земельного массива, если таковые имеются);

- определяется потенциальный доход от продажи или сдачи в аренду подготовленных участков. Основой для расчета является стоимость одного участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия;

- определяется чистый доход от продаж, который является разностью между потенциальным доходом от продаж и суммой всех издержек на улучшения и устройство участков.

Издержки на улучшение включают:

- расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;

- расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;

- налоги, страховка, заработная плата ИТР;

- расходы на маркетинг;

- прибыль и накладные расходы подрядчика;

- прибыль предпринимателя.

Так как освоение территории обычно занимает некоторое время и выручка от продаж поступает не единовременно, настоящая стоимость земельного массива определяется дисконтированием потока чистой выручки от продаж с учетом периодичности поступлений и предполагаемой нормы отдачи проекта.

Пример.

Требуется оценить массив земли, который застройщик планирует разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25000. При этом будут иметь место следующие издержки:

     - планировка, очистка, инженерные сети, проект             180000,

     - управление                                                10000,

     - накладные расходы и прибыль подрядчика                    60000,

     - маркетинг                                                 20000,

     - налоги и страховка                                        10000,

     - прибыль предпринимателя                                   40000,

                                                              ---------

                                                        Итого:  320000

Сумма чистой выручки от продаж:

                      30 * 25000 - 320000 = 430000.

Настоящая стоимость земельного массива с учетом равномерного поступления чистого дохода в течение 4 лет и норме отдачи 10%:

                     (430000 / 4) * 3.1699 = 340760,

где 3.1699 - коэффициент настоящей стоимости аннуитета.

1.1.7. Техника остатка для земли применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли. Для определения стоимости земельного участка необходимо знать:

- стоимость здания;

- чистый операционный доход от всей недвижимости;

- коэффициенты капитализации для земли и для зданий.

Стоимость здания может быть определена для нового или проектируемого объекта, который представляет наилучшее и наиболее эффективное использование.

Применение техники остатка для земли осуществляется в следующей последовательности:

- определяются улучшения, представляющие наилучшее и наиболее эффективное использование;

- на основе данных о рыночной арендной плате и предполагаемых операционных расходах определяется чистый операционный доход всей недвижимости;

- определяется часть чистого операционного дохода, относящаяся к зданию.

Определяется стоимость земли путем капитализации части дохода, относящейся к земле.

Пример.

Требуется определить стоимость участка, для которого наилучшим и наиболее эффективным использованием является строительство бизнес-центра. Стоимость строительства равна 500000, чистый операционный доход по прогнозу оценивается в 120000, коэффициенты капитализации для земли и для зданий 8% и 10%, соответственно.

Часть чистого операционного дохода, относящегося к зданию, определяется исходя из значений стоимости строительства и коэффициента капитализации для зданий:

                          500000 * 0.1 = 50000

Чистый операционный доход, относящийся к земле:

                         120000 - 50000 = 70000

Стоимость земли:

                          70000 / 0.08 = 875000

1.1.8. Для определения стоимости участка земли методом капитализации арендной платы за землю относимая к земле арендная плата капитализируется определенным из рыночных данных коэффициентом капитализации для земли.

1.2. Определение стоимости нового строительства

1.2.1. При расчете стоимости нового строительства в состав затрат следует включать прямые и косвенные издержки, а также прибыль предпринимателя.

К прямым издержкам относят:

- стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;

- стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;

- основную заработную плату строительных рабочих;

- стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;

- прибыль и накладные расходы подрядчика;

К косвенным издержкам относят:

- затраты на подготовку территории строительства;

- затраты на проектные и изыскательские работы;

- прочие затраты и работы;

- содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения), затраты на авторский надзор;

- другие (нетрадиционные) виды косвенных издержек.

1.2.2. При определении значений прямых издержек следуется руководствоваться общими правилами определения сметной стоимости строительства, изложенными в действующих нормативных и руководящих документах (Свод правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации, СП 81-01-94).

Расчеты значений прямых издержек могут быть выполнены одним из двух способов:

- пересчетом известной величины сметной стоимости строительства с применением индексов;

- путем составления восстановительной сметы на объект оценки.

1.2.3. При наличии для объекта оценки проектно-сметной документации значение прямых издержек определяется как величина сметной стоимости строительства, пересчитанная на дату оценки с помощью индексов, учитывающих отношение текущего уровня цен в строительстве к ценам 1984 года, принятых в качестве базисных. Способ учета в прямых издержках налога на добавленную стоимость, спецналога, налога на пользование транспортом, а также других налогов, действующих на момент оценки, зависит от вида применяемых индексов.

1.2.4. При отсутствии проектно-сметной документации на объект оценки, следует восстановить смету одним из двух способов:

- по укрупненным сметным нормативам;

- по сборникам единичных расценок и прейскурантам.

1.2.5. Использование укрупненных сметных нормативов для вычисления прямых издержек допустимо для типовых проектных решений зданий и сооружений, а также повторно применяемых экономических индивидуальных проектов.

Для целей оценки рыночной стоимости недвижимости следует применять следующие виды укрупненных показателей:

- укрупненные показатели сметной стоимости (УПСС);

- укрупненные сметные нормы (УСН) на здания, сооружения, конструкции и виды работ;

- прейскуранты на строительство зданий и сооружений (ПРЭС);

- укрупненные показатели восстановительной стоимости для целей переоценки основных фондов.

При этом стоимость строительно-монтажных работ приводится с разбивкой по видам работ и комплексам строительных конструкций.

Применение укрупненных показателей осуществляется в соответствии с рекомендациями СП 81-01-84. Механизм индексации прямых издержек аналогичен описанному в п.1.2.3.

1.2.6. Определение прямых издержек на новое строительство с использованием единичных расценок и укрупненных норм является стандартной процедурой разработки восстановительных локальных смет на виды работ или конструктивные элементы с последующей индексацией.

1.2.7. Значения косвенных издержек на подготовку территории и традиционно относящихся в сводных сметах к разделу "Прочие издержки" следует определять в соответствии с указаниями свода правил СП 81-01-94.

К нетрадиционным видам косвенных издержек относятся:

- инвестиции в недвижимость в период после завершения строительства и до достижения стабилизированной наполненности;

- расходы на изменение права собственности.

Значения этих видов издержек определяются как процент от прямых издержек по рыночным данным.

1.2.8. Прибыль предпринимателя определяется как сумма, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала. Значение прибыли предпринимателя определяется по рыночным данным.

1.3. Определение накопленного износа

1.3.1. При применении метода сравнения продаж величина накопленного износа определяется как разница между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки. Наличие достоверных данных о продажах подобных объектов и стоимости свободных участков земли является необходимым условием, причем любая корректировка на отличия должна быть рыночно обоснованной.

Пример.

                                      объект         объект        объект

                                         А              В             С

 Цена продажи (полное владение)       200000         150000        350000

      Минус стоимость участка         -50000         -30000       -100000

 Настоящая стоимость сооружений       150000         120000        250000

 Стоимость нового строительства

         на дату оценки               220000         180000        360000

      Минус настоящая стоимость

         сооружений                  -150000        -120000       -250000

 Итого накопленный износ               70000          60000        110000

 Накопленный износ, как процент

   от стоимости строительства          31.8%          33.3%         30.6%

1.3.2. Метод разбивки заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа, к которым относят:

- исправимый и неисправимый физический износ;

- исправимый и неисправимый функциональный износ;

- внешний износ.

1.3.3. Считается, что износ относится к исправимому, если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость. И наоборот, износ относится к неисправимому, если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость сооружения.

1.3.4. Для применения метода разбивки при определении накопленного износа необходимо в качестве расчетной базы иметь данные о стоимости нового строительства, выполненные с разбивкой по конструктивным элементам.

Пример.

Расчет стоимости нового строительства для оценки накопленного износа.

-------------------------------------------------------------------------

                                                     восстановительная

                                                       стоимость

-------------------------------------------------------------------------

  прямые издержки

        (материалы и оборудование, трудозатраты,

         накладные расходы и прибыль подрядчика)

          устройство фундаментов                          4900

          устройство наружных стен                       50000

          устройство перекрытий                           2500

          устройство перегородок                         35000

          устройство подвесных потолков                   6000

          устройство полов из ковролина                   5000

          внутренняя и наружная отделка                   6000

          система канализации                             2000

          система электроснабжения                        3500

          система отопления                              13500

          вентиляция и кондиционирование                  3500

                                                Итого:  143400

   косвенные издержки                                    10000

   прибыль предпринимателя                               21500

   общая восстановительная стоимость                    174900

-------------------------------------------------------------------------

1.3.5. Исправимый физический износ обычно относят на счет плохой эксплуатации, поэтому его называют также отложенным ремонтом. Предполагается, что типичный покупатель произведет немедленный ремонт, чтобы восстановить нормальные эксплуатационные характеристики сооружения (косметический ремонт, восстановление участков протекающей кровли, ремонт инженерного оборудования и т.д.). При этом предполагается, что элементы восстанавливаются до нового или практически нового состояния. Величина исправимого физического износа равна стоимости восстановления элемента здания до состояния нормальной эксплуатации.

Пример.

В оцениваемом здании требуется немедленное восстановление участков протекающей кровли и выполнение малярных работ. Тогда величина исправимого физического износа будет определяться следующим образом:

-------------------------------------------------------------------------

                       восстановительная       стоимость       остаток

                         стоимость            исправления

-------------------------------------------------------------------------

   кровля                 2500                   500            2000

   окраска                1500                  1500               0

   стоимость исправимого физического износа     2000

-------------------------------------------------------------------------

1.3.6. Неисправимый физический износ соответствует позициям, исправление которых в настоящее время практически невозможно или экономически нецелесообразно. Величина этого типа износа определяется на базе разности между полной восстановительной или замещающей стоимостью и суммой устранимого физического износа.

Для целей расчета износа элементы сооружения, имеющие неустранимый физический износ, делят на долгоживущие и короткоживущие.

1.3.6.1. У долгоживущих элементов ожидаемая остаточная жизнь совпадает с остаточной экономической жизнью всего сооружения. Короткоживущие элементы имеют меньшую остаточную экономическую жизнь, чем все сооружение.

1.3.6.2. Для оценки неисправимого физического износа в короткоживущих элементах разность между полной восстановительной или замещающей стоимостью элемента и суммой исправимого износа элемента умножают на отношение действительного возраста к общей физической жизни элемента.

При этом общая физическая жизнь элемента определяется по справочным данным, учитывающим периодические ремонты и поддержание нормальных эксплуатационных характеристик.

Пример.

Определение неисправимого физического износа в короткоживущих элементах:

-------------------------------------------------------------------------

                 Остаточная   Действи-  Общая   Коэффициент  Неисправимый

                 восстано-    тельный   физи-     к          физический

                 вительная    возраст   ческая  стоимости    износ

                 стоимость              жизнь

-------------------------------------------------------------------------

Кровля           2000         10 лет    15 лет  10/15 (67%)      1340

Покрытие пола    5000           5         10     5/10 (50%)      2500

Потолки          6000           5         15     5/15 (33%)      1980

Окраска             0         Новая        5        0               0

Сантех.приборы   2000          10         20    10/20 (50%)      1000

Электроарматура  3500           5         10     5/10 (50%)      1750

Оборудование

   отопления     2100          10         15    10/15 (67%)      1407

-------------------------------------------------------------------------

                20600

-------------------------------------------------------------------------

Итого неисправимый физический износ в

      короткоживущих элементах                                   9977

Округлено                                                        9980

-------------------------------------------------------------------------

1.3.6.3. После определение величин исправимого физического износа и суммы восстановительной стоимости короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом, необходимо вычесть эти величины из полной восстановительной или замещающей стоимости для определения базы для подсчета неисправимого физического износа в долгоживущих элементах.

1.3.6.4. Стоимость неисправимого физического износа в долгоживущих элементах рассчитывается как отношение действительного возраста здания к общей физической жизни здания, умноженное на остаточную восстановительную или замещающую стоимость долгоживущих элементов (определенную ранее базу).

Общая физическая жизнь здания определяется в зависимости от типа основных конструктивных элементов для различных категорий зданий по долговечности. Классификация жилых и общественных зданий по долговечности приведена в нормативной литературе.

Пример.

Определение неисправимого физического износа долгоживущих элементов:

-------------------------------------------------------------------------

   восстановительная стоимость                              174900

        минус восстановительная стоимость исправимого

              физического износа                             -2000

        минус восстановительная стоимость короткоживущих

              элементов с неисправимым физическим износом   -20600

   восстановительная стоимость долгоживущих элементов

              с неисправимым износом                        152300

   действительный возраст               - 10 лет

   общая физическая жизнь               - 75 лет

   неисправимый физический износ долгоживущих элементов

                           (10 : 75) * 152300               20307

   округлено                                               20300

-------------------------------------------------------------------------

1.3.7. К исправимому функциональному износу относят потерю стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна современным требованиям рынка к этим позициям. Аналогично исправимому физическому износу, исправимый функциональный износ измеряется стоимостью его исправления.

Исправимый функциональный износ вызывается:

- недостатками, требующими добавления элементов;

- недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

- "сверхулучшениями".

1.3.7.1. К недостаткам, требующим добавления, относят позиции, которых нет в существующем сооружении и без которых сооружение не может соответствовать современным стандартам. Количественным измерителем исправимого функционального износа за счет недостатков, требующих добавления, является разница между стоимостью выполнения требуемых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки.

Пример.

Известно, что современные стандарты требуют установки в здании дополнительного оборудования (например, кондиционера).

Стоимость функционального износа за счет недостатков, требующих добавления, будет рассчитываться следующим образом:

-------------------------------------------------------------------------

   стоимость установки кондиционера

        в существующем здании                    1500

     минус стоимость установки кондиционера

        в этом здании при его строительстве      1100

   Итого потеря стоимости (износ)                 400

-------------------------------------------------------------------------

1.3.7.2. К недостаткам, требующим замены или модернизации элементов, относят позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным рыночным стандартам. Исправимый функциональный износ за счет позиций, требующих замены или модернизации, измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа, минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. При этом стоимость возврата материалов определяется как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах.

Пример.

Установленная в оцениваемом здании электроарматура не соответствует современным рыночным стандартам. Определим стоимость функционального износа за счет позиций, требующих замены:

-------------------------------------------------------------------------

   стоимость существующей электроарматуры, включенной

            в восстановительную стоимость                     3500

        минус физический износ                               -2000

        минус возврат материалов                                 0

        плюс стоимость демонтажа                              1000

        плюс стоимость монтажа новой электроарматуры          1500

   Итого потеря стоимости (износ)                             4000

-------------------------------------------------------------------------

1.3.7.3. К "сверхулучшениям" относят позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Исправимый функциональный износ за счет "сверхулучшений" измеряется как текущая восстановительная стоимость позиции сверхулучшений, минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус возврат материалов, если он имеет место.

Пример.

В рассматриваемом офисном здании имеется складское помещение площадью 500 м2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования показал, что в настоящее время данную площадь целесообразно использовать как офисную, т.е. позиции, которые функционально присущи складскому помещению, можно рассматривать как "сверхулучшения".

Стоимость функционального износа за счет исправимого "сверхулучшения":

-------------------------------------------------------------------------

   текущая восстановительная стоимость складской площади        8000

        минус физический износ                                  -500

   итого                                                        7500

        плюс стоимость ликвидации склада                         880

Итого потеря стоимости (износ)                                  8300

-------------------------------------------------------------------------

1.3.8. Если стоимость строительства определяется как замещающая, то при определении исправимого функционального износа имеют место некоторые особенности. Так как в этом случае "сверхулучшения" отсутствуют, то нет необходимости определять приходящуюся на них долю физического износа. Однако стоимость исправления "сверхулучшений" все же необходимо учитывать.

Пример.

Последовательность определения исправимого функционального износа в случае использования замещающей стоимости по позициям, приведенным в примерах 1.3.7.1. - 1.3.7.3, будет иметь вид:

- для недостатков, требующих добавления:

-------------------------------------------------------------------------

   стоимость установки оборудования

           в существующем здании                                   1500

        минус стоимость установки оборудования

           в этом здании при его строительстве                    -1100

Итого потеря стоимости (износ)                                      400

-------------------------------------------------------------------------

- для недостатков, требующих замены или модернизации:

-------------------------------------------------------------------------

   стоимость существующей электроарматуры, включенной

           в восстановительную стоимость                           3500

        минус физический износ                                    -2000

        минус возврат материалов                                      0

        плюс стоимость демонтажа                                   1000

        плюс стоимость монтажа новой электроарматуры               1500

Итого потеря стоимости (износ)                                     4000

-------------------------------------------------------------------------

- для недостатков за счет "сверхулучшений":

-------------------------------------------------------------------------

   стоимость ликвидации складской площади                           900

        минус возврат материалов                                    -20

Итого потеря стоимости (износ)                                      880

-------------------------------------------------------------------------

1.3.9. Неисправимый функциональный износ вызывается:

- недостатками за счет позиций, не включенных в стоимость нового, но которые должны быть;

- недостатками за счет позиций, включенных в стоимость нового, но которых быть не должно;

- "сверхулучшениями".

1.3.9.1. Неисправимый функциональный износ за счет позиций, не включенных в стоимость нового строительства, измеряется как чистая потеря дохода, относящаяся к этому недостатку, капитализированная при норме капитализации для зданий, минус стоимость этих позиций, если бы они были включены в стоимость нового строительства.

Расчет неисправимого функционального износа за счет недостатков не зависит от того, восстановительная или замещающая стоимость будут приниматься за основу.

Пример.

При определении стоимости нового строительства для рассматриваемого нами здания мы не учитываем установку системы пожаротушения, так как в существующем здании ее нет.

Определим величину неисправимого функционального износа для этой позиции, исходя из рыночных данных о потерях доходов, вызванных отсутствием установки:

-------------------------------------------------------------------------

   чистая потеря дохода                                            2000

   норма капитализации для зданий                                   10%

   чистая потеря дохода, капитализированная

       при норме 10% (2000/0.1)                                   20000

   минус стоимость устройства системы пожаротушения

       при строительстве нового здания                           -15000

Итого потеря стоимости (износ)                                     5000

-------------------------------------------------------------------------

1.3.9.2. Неисправимый функциональный износ за счет позиций, которые не включены в стоимость нового строительства, но которых быть не должно, измеряется как текущая стоимость нового, минус относящийся физический износ, минус стоимость добавленного (т.е. настоящая стоимость дополнительных расходов, связанных с наличием данной позиции).

1.3.9.3. Последовательность расчета неисправимого функционального износа за счет "сверхулучшений" определяется в зависимости от того вида стоимости, который принят за основу.

В случае применения восстановительной стоимости неисправимый функциональный износ за счет "сверхулучшений" измеряется как восстановительная стоимость элементов "сверхулучшения", минус их физический износ, плюс настоящая стоимость (PV) издержек владельца, связанных с наличием сверхулучшений, минус любая добавленная стоимость. При этом к издержкам владельца относятся дополнительные налоги, страховки, расходы по обслуживанию, коммунальные платежи, а к добавленной стоимости относят увеличенную арендную плату и т.д. - связанные с наличием "сверхулучшения".

Пример.

Оцениваемое здание имеет большую высоту этажа, которая с точки зрения рынка на дату оценки является избыточной. При этом текущая восстановительная стоимость существующего здания 174900, а текущая восстановительная стоимость точно такого же здания, имеющего нормальную, с точки зрения рынка, высоту этажа 172900. Физический износ определен на уровне 40%. Ежегодно владелец несет дополнительные издержки, связанные с большой высотой этажа (отопление, освещение и т.д.), в размере 500. Существующий коэффициент капитализации для зданий 10%.

Определим величину неисправимого функционального за счет "сверхулучшений":

Стоимость "сверхулучшений" (174900 - 172900)                       2000

     Минус физический износ (40%)                                  -800

                                                     Итого         1200

Плюс настоящая стоимость дополнительных

     издержек владельца (500 / 0.1)                                5000

     Минус стоимость добавочных поступлений                            0

Всего: потеря стоимости                                            6200

Замещающая стоимость не учитывает стоимость строительства "сверхулучшений", поэтому не учитывается и их физический износ. Тем не менее такие пункты, как дополнительные налоги, страховка, коммунальные платежи должны быть учтены.

1.3.10. Внешний износ определяет уменьшение полезности здания в результате изменения внешних факторов, определяющих экономическое месторасположение объекта - положения по отношению к основным транспортным, коммунальным, коммерческим и другим сооружениям, изменения рыночных условий, изменения финансовых и законодательных условий и т.д.

Для определения величины внешнего износа применяют два метода:

- метод капитализации потери дохода, относящегося к внешнему воздействию;

- метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.

При наличии достаточного количества данных, второй подход более предпочтителен.

1.3.10.1. Использование метода капитализации потери дохода предполагает определение потерь дохода всей собственности за счет внешних воздействий. Затем доля потерь, приходящаяся на здание, капитализируется при норме капитализации для зданий.

Пример.

Определение величины внешнего износа капитализацией потерь дохода:

-------------------------------------------------------------------------

   чистый доход без учета внешних факторов после

          устранения неисправностей физического и

          функционального износа                                    25000

          минус текущий чистый доход после устра-

          нения исправимого физического  и  функ-

          ционального износа                                       -21000

   потеря чистого дохода за счет внешних факторов                    4000

   чистый доход, относящийся к земле

      (стоимость земли 50000 при норме для земли 8%)                 4000

   чистый доход, относящийся к зданию (21000 - 4000)                17000

   потеря  чистого дохода, относящаяся к зданию

      (1 - 4000 / 21000 = 0.81), (0.81 * 4000)                       3240

   капитализированная потеря дохода, относящаяся

      к зданию при норме 10% (3240 / 0.1)                           32400

   внешний износ

-------------------------------------------------------------------------

1.3.11. Общая стоимость накопленного износа сооружения определяется как сумма величин износа по всем позициям разбивки.

2. Метод сравнения продаж для определения
рыночной стоимости недвижимости

Выбор и подготовка рыночной информации для анализа

2.1. Для определения рыночной стоимости методом сравнения продаж необходимо отобрать и проанализировать рыночные данные о сделках купли-продажи объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки.

2.2. В качестве аналогичного объекта, или объекта сравнения, следует рассматривать объект недвижимости, наилучшее и наиболее эффективное использование которого аналогично наилучшему и наиболее эффективному использованию объекта оценки.

2.2.1. В зависимости от конкретной ситуации наилучшее и наиболее эффективное использование определяется или как для свободного участка земли, или как для собственности с существующими улучшениями.

2.2.2. Если рассматривается наилучшее и наиболее эффективное использование свободного участка земли, то критерием наилучшего использования является максимальная остаточная стоимость земли, которая определяется:

- вычитанием из стоимости недвижимости издержек на улучшения;

- применением техники остатка для земли.

При этом под стоимостью недвижимости понимается стоимость объектов недвижимости, возведение которых на участке земли не противоречит юридическим нормам, физически осуществимо и экономически целесообразно.

2.2.3. Если рассматривается наилучшее и наиболее эффективное использование собственности с уже существующими улучшениями, то критерием наилучшего использования является максимальная стоимость недвижимости при долгосрочной норме прибыли, отражающей риск инвестиций в недвижимость данного типа, которая определяется:

- прямым сравнением стоимости недвижимости при различных вариантах использования;

- сравнением норм прибыли инвестиций в недвижимость при различных вариантах использования.

2.3. Среди выбранных объектов с аналогичным объекту оценки наилучшим и наиболее эффективным использованием следует наибольшее внимание уделять объектам, максимально близким к объекту сравнения:

- по передаваемым правам собственности;

- по условиям финансирования;

- по условиям сделок купли-продажи;

- по времени совершения сделок купли-продажи;

- по физическим характеристикам;

- по экономическим характеристикам, влияющим на величину чистого дохода;

- по характеру использования и т.д.

На все отличия от объекта оценки следует выполнять корректировки цен продажи объектов сравнения.

2.4. Для проведения процедур сравнения следует определить удельные единицы сравнения объектов недвижимости, физические или экономические. Выбор конкретных единиц сравнения зависит от типа недвижимости и сложившихся на местном рынке традиций.

2.4.1. Для сравнения продаж участков земли используются следующие единицы:

- цена на единицу площади;

- цена за 1 м пог. вдоль красной линии;

- цена за участок.

2.4.2. Для сравнения продаж участков земли с существующими зданиями или сооружениями используются следующие единицы:

- цена за 1 м2 общей площади;

- цена за 1 м2 полезной или подлежащей сдаче в аренду площади;

- цена за комнату;

- цена за квартиру;

- цена за 1 м3 здания или сооружения;

- цена за все сооружение;

- цена за единицу, приносящую доход.

Техника оценки рыночной стоимости недвижимости методом
сравнения продаж

2.5. Техника сравнения продаж заключается в нахождении цены единицы сравнения объекта оценки (или всего объекта), которая определяется путем корректировок цен единиц сравнения объектов-аналогов на существующие отличия от объекта оценки.

2.6. Для непосредственных корректировок следует выделять характеристики сделок купли-продажи и объектов недвижимости, которые влияют на цену продажи и называются элементами сравнения. Каждый конкретный тип недвижимости требует выделение как общих, так и присущих только ему элементов сравнения.

2.7. К общим для всех объектов недвижимости относят следующие элементы сравнения:

- набор прав на недвижимость;

- условия финансирования сделки купли-продажи;

- условия сделки купли-продажи;

- время совершения сделки купли-продажи;

- месторасположение объекта недвижимости;

- физические характеристики объекта недвижимости;

- экономические характеристики объекта недвижимости;

- характер использования объекта недвижимости.

- компоненты цены продаж, не связанные с объектом недвижимости;

2.8. Под корректировкой на набор прав понимается учет разницы между рыночной арендной платой и контрактной арендной платой, которой может быть обременен объект недвижимости.

2.8.1. Величину корректировки на набор прав определяют двумя способами:

- прямой капитализацией между контрактной и рыночной арендными платами (в предположении бессрочной аренды);

- дисконтированием разницы между контрактной и рыночной арендными платами в течении оставшегося срока действия договора аренды.

Пример.

Объект сравнения обременен существующим договором аренды сроком на 5 лет. Контрактная арендная плата составляет 50000 в год, а рыночное значение арендной платы за подобный объект составляет 60000 в год. Риск инвестиций в данный объект составляет 12%.

Величина корректировки на набор прав определяется дисконтированием разницы между рыночной и контрактной арендной платой в течении 5 лет при 12%:

                   (60000 - 50000) * 3.60478 = 36047.8

где 3.60478 - коэффициент настоящей стоимости аннуитета.

2.9. Под корректировкой на условия финансирования сделки купли-продажи понимается учет разницы в стоимости заемного капитала при рыночной и контрактной нормах процента.

2.9.1. Величину корректировки на условия финансирования определяют дисконтированием фактического денежного потока платежей по кредиту при рыночной норме дисконтирования.

Пример.

Для покупки объекта сравнения использован кредит на сумму 200000, выданный на 20 лет под 10% при ежегодных платежах. Рыночная норма процента составляет 14%.

Стоимость заемного капитала при рыночной норме процента определяется дисконтированием фактических платежей по кредиту при рыночной норме дисконтирования:

фактический платеж по кредиту                                     23491

настоящая стоимость 20-летнего аннуитета

     величиной 23491 при  14%                                    155590

Итого корректировка на условиях финансирования

                     200000 - 155590                =             44410.

2.10. Под корректировкой на условия сделки купли-продажи понимается учет факторов, отражающих нетипичные рыночные отношения между продавцом и покупателем, т. е. наличие деловых и родственных связей, незаконного давления и вынужденных обстоятельств.

2.11. Под корректировкой на время совершения сделки купли-продажи понимается учет изменения стоимости недвижимости во времени.

2.11.1. Величину корректировки на время совершения сделки купли-продажи определяют двумя способами:

- с помощью индексов, отражающих стоимость строительной продукции;

- с помощью хронологической статистики, показывающей прямую динамику изменения цен на недвижимость.

Пример.

Объект сравнения продан 7 месяцев назад. Анализ рынка показывает устойчивую тенденцию роста цен на данный тип недвижимости на 0.5% в месяц.

Корректировка на время продажи равна 7 * 0.5 = 3.5%

2.12. Под корректировкой на физические характеристики понимается учет наличия конкретных конструктивных элементов у объектов сравнения. Величина корректировки на физические различия определяется исходя из принципа вклада каждого элемента а общую стоимость недвижимости.

Пример.

Для определения рыночной стоимости методом сравнения продаж рассматриваются два объекта сравнения, имеющих только одно отличие в физических характеристиках - наличие бассейна. При этом цены продаж, скорректированные на условия сделок купли-продажи, отличаются на 10000.

Следовательно, величина корректировки на наличие или отсутствие бассейна будет равна 10000.

2.13. Под корректировкой на экономические характеристики понимается учет разницы показателей, определяющих уровень доходности объектов недвижимости. Величина корректировки на экономические характеристики определяется на основе разницы в уровне операционных расходов.

2.14. Под корректировкой на использование понимается понимается учет характера использования объектов при совершении сделок купли-продажи. Величина корректировки на характер использования определяется на основе разницы в уровне потенциального и действительного валового дохода.

2.15. Под корректировкой на компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью, понимается учет вклада бизнеса в цену продажи объекта сравнения. Величина корректировки на наличие компонентов стоимости, не связанных с недвижимостью, определяется выделением стоимости бизнеса из общей стоимости недвижимости.

2.16. Корректировки цен продажи объектов сравнения выполняются в следующей последовательности факторов:

- набор прав на недвижимость;

- условия финансирования сделки купли-продажи;

- условия сделки купли-продажи;

- время совершения сделки купли-продажи.

Каждая последующая корректировка применяется к предыдущей скорректированной цене продажи. Последовательность выполнения остальных корректировок свободна от приоритетности, при этом все корректировки применяются к одной базовой цене - цене продажи, скорректированной на время совершения сделки купли-продажи.

При корректировках все поправки выполняются по принципу "от объекта сравнения к объекту оценки".

2.17. Для реализации метода сравнения продаж для оценки рыночной стоимости, в зависимости от объема имеющейся информации, применяются качественные или количественные методики. Наиболее точно отражает объективное отношение рынка к конкретному типу недвижимости сравнительный анализ. Под данным термином понимается либо анализ парного набора данных, либо относительный сравнительный анализ.

Сравнительный анализ включает выполнение четырех последовательных этапов:

- определение элементов сравнения;

- определение разницы между объектом сравнения и объектом оценки по каждому элементу сравнения;

- определение суммарной корректировки цены продажи для каждого объекта сравнения;

- определение наиболее вероятной величины (или интервала) рыночной стоимости из анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения.

2.18. Анализ парного набора данных заключается в получении скорректированной цены продажи из сравнения двух объектов, отличающихся одним элементом.

Относительный сравнительный анализ заключается в разделении всех объектов сравнения на две группы. К первой группе относят объекты, превосходящие по своим характеристикам объект оценки, а ко второй группе относят объекты, имеющие более низкие качественные характеристики, чем объект оценки. Таким образом выделяется ценовой диапазон вероятной стоимости объекта оценки.

2.19. Окончательное заключение о величине рыночной стоимости делается на основании анализа скорректированных цен продажи объектов сравнения и с учетом количества и абсолютной величины произведенных корректировок.

3. Метод капитализации дохода для определения
рыночной стоимости недвижимости

Определение рыночной стоимости недвижимости методом капитализации дохода производится в два этапа:

- прогнозирование будущих доходов;

- капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

3.1. Прогнозирование будущих доходов

3.1.1. Расчет прогнозируемого дохода от объекта недвижимости для целей оценки выполняется в виде составления реконструированного отчета о доходах, который имеет следующий вид:

-------------------------------------------------------------------------

Потенциальный валовый доход

        Плановая аренда                                           XXXX

        Скользящий доход                                          XXXX

        Рыночная аренда                                           XXXX

        Прочие доходы                                             XXXX

        Итого потенциальный валовый доход                        XXXXX

Недозагрузка и потери при сборе арендной платы        -XXXX

Действительный валовый доход                                     XXXXX

Операционные расходы

        Постоянные                                    -XXXX

        Переменные                                    -XXXX

        Расходы на замещение                          -XXXX

        Итого операционные расходы                    -XXXX

Чистый операционный доход                                        XXXXX

Обслуживание долга                                    -XXXX

Денежный поток до выплаты налогов                                XXXXX

-------------------------------------------------------------------------

3.1.2. Потенциальный валовый доход есть общий доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ной занятости без учета всех потерь и расходов. Потенциальный валовый доход включает арендную плату со всех площадей, увеличение арендной платы в соответствии с договором и другие доходы от недвижимости.

3.1.3. Плановая аренда - часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет условий арендного договора. При расчете плановой аренды необходимо учитывать все скидки и компенсации, направленные на привлечение арендаторов. Такие позиции могут иметь вид дополнительных услуг арендаторам, возможности для арендаторов прерывать договор, использование репутации здания и т.д.

3.1.4. Скользящий доход - образуется за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре.

3.1.5. Рыночная арендная плата - часть потенциального валового дохода, которая относится к свободной и занятой владельцем площади. Определяется на основе рыночных ставок арендной платы.

3.1.6. Прочие доходы - доходы, получаемые за счет функционирования недвижимости и не включаемые в арендную плату. (В эту позицию включаются доходы от пользования гаражом и автостоянкой, оплата телевизионных подключений, доход от торговых автоматов и т.д.). Разделение доходов на доходы от недвижимости и доходы от бизнеса должно соответствовать традициям местного рынка.

3.1.7. Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта, смены арендаторов и неуплаты арендной платы. Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу и определяются для каждого местного рынка. Оценка занятости должна проводиться с учетом тенденций изменения спроса и предложения на будущий период.

3.1.8. Действительный валовый доход есть предполагаемый доход при полном функционировании объекта недвижимости с учетом потерь от незанятости, смены арендаторов и неплатежей арендаторов.

3.1.9. Операционные расходы - это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода, которые могут быть отнесены к одной из трех групп:

- постоянные расходы;

- переменные расходы;

- расходы на замещение.

3.1.10. К постоянным расходам относят расходы, которые не зависят от степени заполненности объекта. Обычно это налоги на недвижимость, некоторые эксплуатационные расходы и страховка здания. Страхование бизнеса и личной собственности не относится к функционированию объекта.

3.1.11. К переменным относят расходы, которые связаны с интенсивностью использования объекта и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида недвижимости характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако следующие позиции имеют место практически для любого объекта:

- расходы на управление;

- расходы по заключению договоров аренды;

- заработная плата обслуживающему персоналу;

- коммунальные расходы - газ, электричество, вода, тепло, канализация;

- расходы на уборку;

- расходы на эксплуатацию и ремонт;

- расходы на содержание территории и автостоянки;

- расходы по обеспечению безопасности и т.д.

3.1.11.1. Расходы на управление - имеют место независимо от того, кто управляет - сам владелец или управляющий по контракту. Величина расходов на управление определяется либо по фактическим затратам, либо в процентах от эффективного валового дохода в зависимости от типа недвижимости.

3.1.11.2. Расходы по заключению договоров аренды включают оплату агентов, ведение и сохранность договоров аренды. Для давно функционирующего объекта эти расходы могут быть включены в состав затрат на содержание. Однако для вновь вводимого в эксплуатацию объекта расходы на привлечение арендаторов и заключение первых договоров могут быть значительными и относиться к капитальным вложениям на развитие недвижимости. При расчете чистого операционного дохода расходы по оформлению аренды могут быть учтены либо в году выплаты, либо могут быть распределены на весь срок аренды.

3.1.11.3. Расходы на заработную плату включают оплату персонала, непосредственно занятого на содержании и эксплуатации объекта.

3.1.11.4. Расходы на коммунальные услуги определяются из прошлых объемов их потребления или из сравнительного анализа функционирования подобных объектов. При анализе этой статьи расходов следует обратить внимание на распределение оплаты коммунальных услуг между владельцем и арендатором.

3.1.11.5. Расходы на уборку определяются в виде ставки на единицу площади, независимо от того, будет ли уборкой заниматься обслуживающий персонал или специальная фирма. Эти расходы аналогичны расходам на горничных в гостиницах и могут возлагаться или на владельца, или на арендатора.

3.1.11.6. Расходы на эксплуатацию и ремонт включают оплату мелкого текущего ремонта, окраску фасадов, ремонт инженерного оборудования зданий. Сумма расходов на эксплуатацию и ремонт связана с суммой расходов на замещение. Чем больше сумма замещения, тем меньше расходы на ремонт.

3.1.11.7. Расходы на содержание территории и автостоянки целиком зависят от сложности эксплуатации и могут быть включены в арендную плату арендаторами, которые ими пользуются.

3.1.11.8. Расходы по обеспечению безопасности от местных условий и размеров охраняемой недвижимости. В эту статью включаются расходы на организацию пропускного режима, патрулирование, содержание охранных систем и оборудования.

3.1.12. Расходы на замещение предусматривают периодическую замену быстроизнашивающихся элементов сооружения. Обычно к таким компонентам относят:

- кровлю, покрытие пола, а также другие строительные элементы с коротким сроком эксплуатации;

- санитарно-техническую и электроарматуру и приборы;

- механическое оборудование;

- пешеходные дорожки, подъездные дороги и т.п.

К этой же статье расходов относят расходы на косметический ремонт арендуемых помещений перед вселением нового арендатора, если ремонт оплачивает владелец.

3.1.13. Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, расходы на их замещение не учитываются, а их износ будет учтен при продаже объекта недвижимости.

3.1.14. Под расходами на обслуживание долга понимаются платежи по погашению ипотечных кредитов.

3.1.15. При составлении реконструированного отчета о доходах не учитываются:

- расходы, связанные с бизнесом;

- бухгалтерская амортизация;

- подоходные налоги владельца;

- капиталовложения в создание или реконструкцию недвижимости.

3.2. Капитализация будущих доходов

Для капитализации будущих доходов применяются два метода:

- метод прямой капитализации;

- метод капитализации по норме отдачи.

Метод прямой капитализации

3.2.1. Метод прямой капитализации переводит величину годового дохода в показатель стоимости недвижимости, при этом стоимость (V) определяется путем деления дохода (I) на коэффициент капитализации (R):

                                V = I / R

3.2.2. Метод прямой капитализации не производит раздельного учета возврата капитала и дохода на капитал, потому что он не учитывает предположений инвестора относительно отдачи, предполагаемого срока владения недвижимостью, планируемой модели поступления доходов и величины начальных инвестиций. Кроме того, практически всегда прямая капитализация оценивает полное право собственности.

3.2.3. Для прямой капитализации можно использовать потенциальный валовый доход, действительный валовый доход, чистый операционный доход, доход на собственный капитал, доход по заемным средствам, доход от земли или доход от зданий. Соответственно при этом используют общий коэффициент капитализации, коэффициент капитализации собственного капитала, коэффициент капитализации для заемных средств, коэффициент капитализации для земли и для зданий.

3.2.4. Определение стоимости объекта на базе общего коэффициента капитализации (Ro) выполняется по формуле:

                                     NOI

                                 V= ---- ,

                                     Ro

где

NOI - чистый операционный доход.

3.2.5. Для определения общего коэффициента капитализации применяются следующие методики:

- анализ сравнительных продаж;

- анализ коэффициентов расходов и доходов;

- техника инвестиционной группы;

- анализ коэффициента покрытия долга.

3.2.6. Анализ сравнительных продаж является наиболее предпочтительным, однако требует достоверной и полной информации об объектах сравнимых продаж. При этом важно, чтобы способы оценки дохода для объектов сравнения совпадали со способом, примененным к объекту оценки, т.е. выполнялись следующие условия:

- доход и затраты должны определяться на одном базисе;

- прогнозируемые налоги и цены повторных продаж должны совпадать;

- должны совпадать условия финансирования и условия рынка;

- должно совпадать наилучшее и наиболее эффективное использование.

Пример.

Последовательность определения общего коэффициента капитализации из анализа сравнительных продаж:

                                         объекты сравнения

                                      1         2        3        4

цена продажи                        222200   305900    252980    290700

чистый операционный доход            30000    42000     34000     40000

общий коэффициент капитализации     0.1350   0.1373    0.1344    0.1376

Окончательное значение общего коэффициента капитализации определяется методами статистической обработки полученных значений.

3.2.7. Анализ коэффициентов расходов и доходов применяется в случаях, когда полная информация об объектах сравнения недоступна, но есть данные о действительном валовом доходе и операционных расходах. В этом случае общий коэффициент капитализации определяется на основе коэффициента действительного валового дохода (EGIM - отношение цены продажи к действительному валовому доходу) и коэффициента операционных расходов (OER - отношение операционных расходов к действительному валовому доходу):

                                  1 - OER

                            Ro = ---------

                                   EGIM

Пример.

Цена продажи                                              400000

Потенциальный валовый доход                                50000

Действительный валовый доход                               45000

Операционные расходы                                       20000

Коэффициент действительного валового дохода               8.8889

Коэффициент операционных расходов                         0.4444

Общий коэффициент капитализации                           0.0625

3.2.8. Техника инвестиционной группы основана на предположении, что при наличии в объекте недвижимости нескольких интересов общий коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям дохода владельцев всех интересов.

3.2.8.1. Для случая, когда рассматриваются финансовые составляющие интереса в объекте недвижимости (собственный и заемный капитал), коэффициент капитализации заемного капитала, или ипотечная постоянная, (Rm) определяется по формуле:

                                     DS

                              Re = --------,

                                     ML

где

DS - годовой платеж по обслуживанию долга,

ML - сумма ипотечного кредита.

Коэффициент капитализации заемного капитала есть функция нормы процента, частоты выплат и срока кредита (имеется в виду самоамортизирующийся кредит) и является суммой нормы процента коэффициента фонда возмещения.

Коэффициент капитализации собственного капитала (Re) определяется по формуле:

                                       PTCF

                                Re = --------,

                                        EI

где

PTCF - денежный поток до уплаты налогов,

EI - сумма собственного капитала.

Общий коэффициент капитализации, удовлетворяющий и владельцев собственного капитала, и кредиторов, является средневзвешенной величиной, учитывающей процентное соотношение собственного и заемного капитала в стоимости собственности:

                       Ro = M * Rm + (1 - M) * Re,

где

М - доля заемных средств в стоимости (доля заемного капитала).

3.2.8.2. Для случая, когда рассматриваются физические составляющие интереса в объекте недвижимости (земля и здания), если известны коэффициенты капитализации для земли () и для зданий (), а также если можно определить доли стоимости земли () и зданий () в общей стоимости объекта, общий коэффициент капитализации рассчитывается следующим образом:

                       Ro = L * Rl + B * Rb

3.2.9. Общий коэффициент капитализации, определяемый с учетом требуемого покрытия долга, рассчитывается по формуле:

                       Ro = DCR * Rm * M,

где

DCR - коэффициент покрытия долга, определяемый по формуле:

                                    NOI

                             DCR = --------

                                     DS

Техника остатка

3.2.10. Сущность техники остатка заключается в капитализации дохода, относящегося к одной из инвестиционных составляющих, в то время как стоимость других составляющих известна.

Для применения техники остатка необходимо выполнить следующую последовательность действий:

- определить часть годового дохода, приходящуюся на компоненту с известной стоимостью путем умножения этой стоимости на соответствующий компоненте коэффициент капитализации;

- определить сумму годового дохода, приходящуюся на компоненту с неизвестной стоимостью путем вычитания из общей величины годового дохода суммы, приходящейся на известную компоненту;

- определить стоимость неизвестной компоненты объекта путем деления приходящегося на нее дохода на соответствующий коэффициент капитализации;

- определить стоимость объекта путем сложения стоимости известной и полученной стоимости неизвестной компоненты.

В методе прямой капитализации в первую очередь применяется техника остатка для физических компонентов (земли и зданий), и техника остатка для финансовых компонентов.

3.2.11. Применение техники остатка для зданий предполагает, что стоимость участка земли можно оценить достаточно точно. Кроме этого должны быть известны чистый операционный доход и коэффициенты капитализации для земли и для зданий.

Пример.

Последовательность определения стоимости недвижимости техникой остатка для зданий:

Стоимость земли                                                300000

Чистый операционный доход                                      100000

Часть дохода, приходящаяся на землю

        (300000 х Rl = 300000 * 0.08)                           24000

Остаточный доход, приходящийся на здание                        76000

Стоимость здания (76000 / Rb = 76000 / 0.15)                   506700

Стоимость объекта                                              806700

При наличии необходимой информации этот метод можно применять для оценки недвижимости, имеющей значительный износ. Кроме того, техника остатка для зданий прямо измеряет вклад здания в стоимость, что может определить экономическую целесообразность модернизации или ликвидации здания.

3.2.12. Применение техники остатка для земли предполагает, что стоимость здания можно определить достаточно точно. Технику в основном применяют в анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земли, определяя стоимость здания как стоимость строительства нового здания. Техника может быть полезна в случаях, если нет достоверных данных о продажах земли. В случае, если стоимость постройки нового здания не соответствует вкладу в общую стоимость объекта, данный метод применять нельзя.

Пример.

Последовательность определения стоимости объекта техникой остатка для земли показана в следующем примере:

Стоимость здания                                               500000

Чистый операционный доход                                      100000

Часть дохода, приходящегося на здание

Стоимость

        (500000 х Rb = 500000 * 0.15)                           75000

Часть дохода, приходящегося на землю                            25000

        (25000 / Rl = 25000 / 0.08)                            312500

Стоимость объекта                                              812500

3.2.13. Применение техники остатка для собственного капитала предполагает возможность определения срока ипотечного кредита и размер годового платежа на обслуживание долга. Техника применяется главным образом для оценки полного права собственности заново сооружаемого объекта.

Пример.

Последовательность определения стоимости объекта техникой остатка для собственного капитала показана в следующем примере:

Размер кредита                                                 380000

Норма процента по кредиту                                         12%

Срок амортизации кредита                                       25 лет

Месячный платеж по кредиту (380000 * 0.0105322)                  4000

Чистый операционный доход                                       70000

Часть дохода, приходящаяся на заемные средства

        (380000 * Rm = 380000 * 0.12639)                        48000

Часть дохода, приходящаяся на собственный капитал               22000

Стоимость собственного капитала

        (22000 / Re = 22000 / 0.09)                            244400

Стоимость объекта                                              624400

3.2.14. Техника остатка для заемного капитала подразумевает, что стоимость собственного капитала известна, а стоимость заемного капитала -нет.

Пример.

Последовательность определения общего коэффициента капитализации техникой остатка для заемного капитала:

Собственный капитал                                            200000

Чистый операционный доход                                       70000

Часть дохода, приходящаяся на собственный капитал

        (200000 * Re = 200000 * 0.09)                           18000

Часть дохода, приходящаяся на заемный капитал                   52000

Стоимость заемного капитала

        (52000 / Rm = 52000 / 0.1264)                          411400

Стоимость объекта                                              611400

Капитализация по норме отдачи

3.2.15. Капитализация по норме отдачи переводит будущие выгоды в настоящую стоимость двумя методами:

- методом дисконтирования каждого денежного потока соответствующей нормой отдачи;

- методом капитализации дохода общим коэффициентом капитализации, учитывающим характер поступающих доходов, изменение стоимости объекта недвижимости и ожидаемую норму отдачи.

3.2.16. Метод дисконтирования денежных потоков применим к денежным потокам любого вида и является универсальным. Настоящая стоимость будущих выгод от владения недвижимостью (PV) определяется из выражения:

                       C1         C2             ____    Ct

               PV = -------- + --------- + ... = \    ---------

                                      2          /___         t

                     1+i1       (1+i2)                 (1+it)

где

Ct - денежный поток периода t,

i - норма дисконтирования периода t.

3.2.17. Для определения нормы дисконтирования применяются следующие методы:

- метод кумулятивного построения;

- метод сравнения альтернативных инвестиций;

- метод сравнения продаж;

- метод мониторинга рыночных данных.

3.2.17.1. Метод кумулятивного построения заключается в суммировании величин, отражающих степень риска данного проекта. Общая структура построения имеет следующий вид:

  Норма прибыли = безрисковая ставка + норма инфляции + премия за риск

Безрисковая ставка соответствует стоимости денег во времени при полном отсутствии риска. Норма инфляции компенсирует снижение покупательной способности денег в течение срока проекта. Премия за риск включает все типы рисков, связанных с инвестицией в недвижимость, к которым относят:

- риск, связанный с характеристиками конкретного объекта недвижимости;

- риск, связанный с низкой ликвидностью недвижимости;

- риск, связанный с уровнем управления недвижимостью;

- риск неожиданного изменения уровня инфляции.

Данный метод применяется в случае наличия возможности выделения каждой составляющей в числовом выражении.

3.2.17.2. Метод сравнения альтернативных инвестиций заключается в поиске на финансовом рынке инвестиционных проектов с аналогичной степенью риска для последующей корректировки их нормы прибыли применительно к инвестициям в недвижимость. В качестве первого приближения следует выбирать норму процента по коммерческим кредитам с залоговым обеспечением и норму прибыли по акциям аналогичных предприятий. При этом следует принимать во внимание, что позиция кредитора является менее рискованной, чем позиция инвестора собственного капитала.

3.2.17.3. Метод сравнения продаж заключается в анализе данных по совершенным сделкам купли-продажи с целью воссоздания предположений инвестора относительно будущих выгод от владения недвижимостью. На основе схемы денежных потоков проекта определяется внутренняя норма прибыли проекта. В случае недостатка рыночной информации следует применять вероятностные методы прогнозирования.

3.2.17.4. Метод мониторинга рыночных данных заключается в анализе ретроспективных рыночных данных с целью определения текущих перспективных значений норм прибыли. При этом следует использовать корреляционные связи тенденций изменения прибыльности инвестиций в недвижимость с тенденциями изменения других инструментов финансового рынка.

3.2.18. В некоторых случаях регулярно изменяющихся денежных потоков определение стоимости недвижимости выполняется:

- применением прямых формул для расчета настоящей стоимости;

- применением общего коэффициента капитализации, учитывающего характер изменения дохода и стоимости недвижимости, а также условия финансирования объекта недвижимости.

3.2.19. В зависимости от конкретных условий и характеристик денежных потоков для определения стоимости регулярно изменяющихся денежных потоков применяются три типа расчетных моделей:

- модели дохода;

- модели "собственности";

- ипотечно-инвестиционные модели.

3.2.20. Модели дохода применяются для расчета настоящей стоимости только потока доходов. Для получения стоимости недвижимости стоимость реверсии и других выгод, не вошедших в основной поток, должны быть добавлены к стоимости потока дохода.

3.2.20.1. В случае, если договор аренды предусматривает поступление постоянного потока доходов, в зависимости от предположений относительно способа возврата капитала, возможно применение следующих методов капитализации:

- капитализация по модели бесконечного потока;

- капитализация методом Инвуда;

- капитализация методом Хоскольда.

3.2.20.2. Капитализация по модели бесконечного потока применяется в двух случаях: либо имеется бесконечный поток дохода, либо поток дохода конечен, но цена продажи объекта равна начальной цене покупки, т.е. первоначальной инвестиции. Стоимость такой недвижимости определяется путем деления дохода на подходящую норму дисконтирования. В этом случае норма дисконта (Yo) и общий коэффициент капитализации численно равны, так как начальные инвестиции полностью возвращаются при окончании проекта:

                                 Ro = Yo

3.2.20.3. Для случаев, когда стоимость недвижимости в конце проекта полностью или частично обесценивается, полный или частичный возврат начального капитала может быть осуществлен за счет потока доходов.

3.2.20.4. Метод Инвуда предполагает, что доход поступает в виде простого постоянного аннуитета и дисконтируется одной нормой дисконта. Основной предпосылкой является допущение о том, что величина аннуитета соответствует полному возврату начальных инвестиций и получению дохода на капитал в течение времени поступления аннуитета.

В соответствии с этими предпосылками коэффициент капитализации должен включать:

- норму процента для получения дохода на капитал;

- коэффициент фонда возмещения, который обеспечит полный возврат начальных инвестиции за счет формирования фонда возмещения.

Указанные выше предпосылки формализуются в виде следующего выражения для коэффициента капитализации:

                            Ro = Yo + 1 / Sn,

где

1 / Sn - коэффициент фонда возмещения.

Главной особенностью метода Инвуда является то, что формирование фонда возмещения производится по норме, равной норме прибыли для инвестиций.

Практическое определение стоимости потока доходов с учетом допущений Инвуда выполняется двумя способами:

- применение коэффициента взноса на амортизацию единицы;

- применение общего коэффициента капитализации.

Пример.

Требуется определить стоимость объекта, дающей пятилетний поток ежегодного дохода величиной 25000 с учетом допущений Инвуда.

Предполагаемая общая норма отдачи Yo = 10%.

Решение 1.

Применим к годовому доходу 25000 коэффициент взноса на амортизацию единицы при 10% и сроке 5 лет (графа 6 таблицы функций сложного процента):

                        3.79079 * 25000 = 94770.

Решение 2.

Общий коэффициент капитализации (при условии полного обесценивания актива, т.е. D = 1) может быть рассчитан как сумма нормы процента (доход на капитал) и коэффициента фонда возмещения (возврат капитала):

                            Ro = Yo + 1 / Sn,

где

Sn - коэффициент будущей стоимости единицы (графа 1);

1/Sn - коэффициент фонда возмещения (графа 3).

При наших исходных данных

                     Ro = 0.1 + 0.163797 = 0.263797

Стоимость объекта определяется по формуле капитализации:

                V = NOI / Ro = 25000 / 0.262797 = 94770.

3.2.20.5. Метод Хоскольда отличается от метода Инвуда тем, что формирование фонда возмещения происходит не по норме процента на инвестиции, а по безрисковой ставке. Основной предпосылкой здесь является то, что реинвестирование может быть не таким прибыльным, как начальный инвестиции, и, следовательно, повторному вложению денег присущ большой риск.

Пример.

Используя данные из предыдущего примера, определим стоимость объекта с учетом предпосылок Хоскольда при безрисковой ставке 6%:

               Ro = Yo + 1 / Sn = 0.1 + 0.17740 = 0.27740

                 V = NOI / Ro = 25000 / 0.27740 = 90123

3.2.20.6. Для получения настоящей стоимости прямолинейно изменяющегося аннуитета используют следующую формулу:

                                        b * (n - An)

               PV = (d + b * n) * An - ------------- ,

                                             i

где

d - начальный доход в конце первого периода;

b - изменение дохода за период (b больше 0, если доход увеличивается);

n - число периодов;

An - коэффициент настоящей стоимости аннуитета при норме i процентов.

3.2.20.7. Для дохода, изменяющегося по экспоненте (с постоянной нормой), настоящая стоимость экспоненциально изменяющегося аннуитета, который начинается с 1 в конце первого периода, определяется по следующей формуле:

                                   n          n

                        1 - (1 + x)  / (1 + i)

                 PV = --------------------------,

                                i - x

где

x - норма увеличения дохода;

n - число периодов;

i - норма дисконта.

Для дохода, который по прогнозам будет уменьшаться по экспоненте, формула преобразовывается к следующему виду:

                                    n          n

                         1 - (1 - x)  / (1 + i)

                  PV = --------------------------,

                                 i + x

3.2.21. Модели "собственности" применяют для определения настоящей стоимости в случаях, когда и доход, и стоимость недвижимости изменяются известным регулярным образом. Для учета изменения стоимости актива применяется базовая формула Эллвуда:

                           Ro = Yo + A,

где

А - величина корректировки.

При этом, если стоимость объекта уменьшается, то корректировка А имеет знак "+", а если стоимость будет увеличиваться, то корректировка будет иметь знак "-". Численное значение корректировки определяется умножением относительного изменения стоимости на коэффициент фонда возмещения или на норму рекапитализации, а общая формула для коэффициента капитализации принимает следующий вид:

                         Ro = Yo +- D * a,

где

D - относительное изменение стоимости объекта;

а - коэффициент, отражающий годовую норму возврата капитала.

3.2.21.1. В случае постоянного дохода без изменения стоимости недвижимости необходимо применить капитализацию бесконечного потока доходов. При этом коэффициент капитализации численно равен норме отдачи.

3.2.21.2. В случае постоянного дохода с изменением стоимости недвижимости применяется общая формула коэффициента капитализации, корректирующая норму отдачи необходимостью учета изменения стоимости капитала. При этом компенсация изменения стоимости капитала обеспечивается по модели формирования фонда возмещения, т.е. путем применения коэффициента фонда возмещения:

                      Ro = Yo + D * x * 1 / Sn

3.2.21.3. В случае прямолинейного изменения и дохода и стоимости, стоимость такой недвижимости может быть определена методом прямой капитализации с линейным возвратом капитала. Сущность линейного возврата капитала (рекапитализации) заключается в том, что возврат капитала происходит равномерно в течение срока экономической жизни актива.

Общий коэффициент капитализации в случае прямолинейного изменения дохода и стоимости недвижимости определяется по формуле:

                         Ro = Yo +- D * a,

где

D - относительное изменение стоимости за n периодов;

a = 1 / n - норма возврата капитала.

Пример.

Право сдавать недвижимость в аренду дало в первый год чистый операционный доход 10000. Ожидается, что доход будет уменьшаться по прямолинейному закону, а стоимость объекта уменьшится за 10 лет на 25%. Какова стоимость права сдачи в аренду при норме отдачи 12%?

Для определения коэффициента капитализации воспользуемся общей формулой:

                         Ro = Yo + D * a

Подставляя в формулу численные значения, получим:

             Ro = 0.12 + 0.25 * 0.1 = 0.12 + 0.025 = 0.145

                V = NOI / Ro = 10000 / 0.145 = 68965

3.2.21.4. В случае экспоненциального изменения и дохода и стоимости объекта формула для общего коэффициента капитализации принимает следующий вид:

                          Ro = Yo +- CR,

где

CR - периодическая норма изменения (по закону сложного процента).

При одинаковом изменении и дохода, и стоимости коэффициент капитализации будет оставаться постоянным.

Пример.

Доход и стоимость имеют одинаковую норму изменения 3% в год. При норме отдачи 13% коэффициент капитализации будет равен:

                       Ro = 0.13 + 0.03 = 0.16

3.2.22. Ипотечно-инвестиционные модели применяются для определения стоимости недвижимости с учетом изменения ее стоимости и дохода, а также с учетом условий финансирования. Существуют две техники ипотечно-инвестиционного анализа:

- традиционная техника;

- техника Эллвуда.

3.2.22.1. Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа определяет стоимость недвижимости как сумму интересов собственного и заемного капитала.

Стоимость интереса собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денежных потоков, поступающих к инвестору собственного капитала от регулярного дохода и от реверсии. Стоимость интереса заемного капитала рассчитывается путем дисконтирования платежей по обслуживанию долга.

В зависимости от количественных характеристик и временной структуры денежных потоков, а также соответствующих им норм дисконтирования, настоящая стоимость будет принимать различные значения. Другими словами, настоящая стоимость будущих денежных потоков, поступающих от недвижимости, будет зависеть от срока проекта, структуры заемного капитала, экономических характеристик объекта и соответствующих норм дисконтирования.

3.2.22.2. В формализованном виде алгоритм расчета стоимости с помощью традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа можно записать в следующем виде:

     V = PV [ (NOI - DS), i%, n лет] + PV[ (TG - UM), i%, n лет] + M,

где

NOI - чистый операционный доход i-го года проекта;

DS - сумма обслуживания долга в i-том году проекта;

TG - сумма реверсии без учета расходов на продажу;

UM - невыплаченный остаток кредита на момент продажи;

M - первоначальная сумма кредита.

Примечание. Запись выражения для определения стоимости в виде уравнения позволяет решать задачи по расчету стоимости в случаях, когда имеется более одной неизвестной.

Случай 1. Сумму реверсии трудно спрогнозировать, но можно определить тенденции ее изменения по отношению к начальной стоимости. Например, если за период проекта прогнозируется увеличение стоимости недвижимости на 20%, то в основном уравнении вместо значения TG можно использовать значение 1.2V.

Случай 2. В условии задачи определена не величина кредита, а доля кредита в общей стоимости недвижимости. В этом случае величину кредита можно выразить в долях от V, рассчитать ипотечную постоянную и определить сумму по обслуживанию долга, применив ипотечную постоянную к доле заемного капитала в общей стоимости недвижимости. Аналогично можно выразить величину невыплаченного остатка кредита в конце срока проекта.

Пример.

Определить стоимость недвижимости, для покупки которой можно получить кредит на сумму 1000000 под 12% годовых на 20 лет при ежегодных платежах (годовой платеж по обслуживанию долга - 133880). Предполагается, что после 8-летнего периода владения объект будет продан за 1200000. Чистый операционный доход составляет 180000, а инвестор при этом рассчитывает на получение 14% нормы отдачи собственного капитала.

Решение.

В соответствии с основной формулой ипотечно-инвестиционного анализа:

                 V = PV [(180000-133880), 8 лет, 14%] +

                     + PV [(1200000-829295), 8 лет, 14%] +

                     + 1000000 =

                   = 213944 + 129953 + 1000000 = 1343897

3.2.22.3. Общая формула традиционной техники ипотечно-инвестиционного анализа может быть применена и для оценки стоимости недвижимости, обремененной существующей закладной. В этом случае в качестве начальной суммы кредита выступает текущий остаток кредита.

Пример.

Определить стоимость недвижимости, для покупки которой 5 лет назад был получен кредит на сумму 100000 под 12% годовых на 20 лет при ежегодных платежах (годовой платеж по обслуживанию долга - 133880). Предполагается, что после 8-летнего периода владения объект будет продан за 1200000. Чистый операционный доход составляет 180000, а инвестор при этом рассчитывает на получение 14% нормы отдачи собственного капитала.

Решение.

Остаток кредита на текущий момент составляет 911830. Остаток кредита на конец периода владения (13 год кредита) составляет 610990.

Запишем выражение для стоимости в виде уравнения:

                 V = PV [(180000-133880), 8 лет, 14%] +

                     + PV [(V-610990), 8 лет, 14%] + 911830

                 V = 213944 + 0.351V - 214457 + 911830

                 V = 911317 + 0.351V

                 V = 911317 / 0.649 = 1404186

3.2.22.4. В основе техники Эллвуда лежит формула для расчета общего коэффициента капитализации:

                 Ye - M (Ye + P * 1/Sn - Rm) - Do * 1/Sn

       Ro =  ----------------------------------------------------,

                               1 + Di * J

где

M - отношение суммы кредита к общей стоимости,

P - процент выплаченного кредита,

Do - изменение общей стоимости объекта,

Di - общая норма изменения дохода,

J - коэффициент стабилизации дохода.

3.2.22.5. Основная часть данной формулы, представленная в числителе, называется базовым коэффициентом капитализации и учитывает условия амортизации кредита:

                     r = Ye - M (Ye + P * 1/Sn - Rm)

Базовый коэффициент капитализации r берет за основу требования инвестора по норме отдачи собственного капитала до корректировок на изменения дохода и стоимости недвижимости. Другими словами, базовый коэффициент капитализации представляет из себя норму отдачи собственного капитала, скорректированную на условия финансирования. Если доход и стоимость недвижимости не изменяются, базовый коэффициент капитализации будет соответствовать общему коэффициенту капитализации.

3.2.22.6. Основная формула Эллвуда может быть применена в виде формата Аккерсона:

Доля заемного капитала * Ипотечная постоянная          =

                                                         ----------------

                                                     +

Доля собственного капитала * Норма отдачи собственного =

                             капитала                    ----------------

                                                     _

Доля заемного капитала * % выплаченного кредита в      =

   проектный период * 1/ Sn                              ----------------

Базовый коэффициент капитализации r                    =

                                                         ----------------

                                                     +

Плюс уменьшение и минус увеличение стоимости * 1/Sn    =

                                                         ----------------

Общий коэффициент капитализации                        =

                                                         ----------------

Данный формат предполагает постоянный доход, но если в нем учесть коэффициент J, то он может быть применен к изменяющемуся доходу.

3.2.22.7. Корректировка на ожидаемое изменение стоимости недвижимости производится с помощью другой части числителя общей формулы:

                                Do * 1/Sn

Если стоимость объекта увеличивается, то общий коэффициент капитализации для учета ожидаемой денежной выгоды должен быть скорректирован в меньшую сторону. И наоборот, если ожидается уменьшение стоимости объекта, то общий коэффициент капитализации должен быть скорректирован в большую сторону.

3.2.22.8. Корректировка на изменение дохода производится с помощью знаменателя общей формулы

                               1 + Di * J

Коэффициент J всегда положителен, поэтому при положительном изменении дохода общий коэффициент капитализации будет скорректирован вниз. При постоянном доходе знаменатель общей формулы будет равен 1.

3.2.22.9. Для оценки стоимости недвижимости с постоянным доходом применяются два подхода:

- применение общего коэффициента капитализации;

- применение техники остатка.

Пример.

Определение стоимости недвижимости с применением общего коэффициента капитализации.

ДАНО:

Чистый операционный доход (постоянный)                            50000

Проектируемый период                                             10 лет

Условия кредита

        Норма процента                                             9%

        Срок амортизации кредита (месячные платежи)              25 лет

        Доля заемных средств                                      70%

Изменение стоимости недвижимости                             20% потеря

Норма отдачи собственного капитала                                16%

Решение 1.

Применим для определения общего коэффициента капитализации общую формулу Эллвуда:

                 Ye - M (Ye + P * 1/Sn - Rm) - Do * 1/Sn

       Ro =  ----------------------------------------------------,

                               1 + Di * J

             0.16-0.70(0.16+0.1726*0.04690-0.1007)-(-0.20*0.04690)

       Ro =  ------------------------------------------------------,

                            1 + 0 * J

       Ro = 0.1222

Следовательно, стоимость недвижимости

                         50000 / 0.1222 = 409165.

Решение 2.

Применим для определения общего коэффициента капитализации формат Акерсона:

0.70 * 0.100704                                              = 0.0704928

                                                          +

0.30 * 0.16                                                  = 0.048

                                                          -

0.70 * 0.1726 * 0.046901                                     = 0.0056665

Базовый коэффициент капитализации r                          = 0.1128263

                                                           +

0.2 * 0.046901                                               = 0.00938

Общий коэффициент капитализации                              = 0.1222063

Следовательно стоимость недвижимости

                         50000 / 0.12222 = 409165

Пример.

Определение стоимости недвижимости применением техники остатка.

В случае применения техники остатка для земли или для зданий ипотечноинвестиционный анализ используется для определения базового коэффициента капитализации, на основе которого вычисляются коэффициенты капитализации для земли и для зданий.

ДАНО:

Чистый операционный доход (постоянный)                            50000

Проектируемый период                                             10 лет

Условия кредита

        Норма процента                                               9%

        Срок амортизации кредита (месячные платежи)              25 лет

Доля заемных средств                                                70%

Текущая стоимость земли                                          120000

Изменение стоимости земли через 10 лет                             +15%

Изменение стоимости здания через 10 лет (полная амортизация)      -100%

Норма отдачи собственного капитала                                  16%

Решение.

а) определение базового коэффициента капитализации с применением основной формулы Эллвуда:

                      r = Ye - M (Ye + P * 1/Sn - Rm)

                r = 0.16-0.70(0.16+0.1726*0.046901-0.1007)

                r = 0.1128263

б) определение базового коэффициента капитализации с применением формата Акерсона:

0.70 * 0.100704                                              = 0.0704928

                                                          +

0.30 * 0.16                                                  = 0.048

                                                          -

0.70 * 0.1726 * 0.046901                                     = 0.0056665

Базовый коэффициент капитализации r                          = 0.1128263

После определения базового коэффициента капитализации рассчитываем коэффициенты капитализации для зданий и для земли.

Коэффициент капитализации для земли:

                Rl = r - Dl * 1/Sn

                Rl = 0.1128263-0.15*0.4690

                Rl = 0.1057912

Коэффициент капитализации для зданий:

                  Rb = r - Db * 1/Sn

                  Rl = 0.1128263-(-1.0*0.46901)

                  Rb = 0.1597273

Зная коэффициенты капитализации для земли и для зданий можно использовать техники остатка.

Определение стоимости недвижимости с использованием техники остатка для зданий:

Чистый операционный доход                                          50000

Доход, приходящийся на землю

                120000 * 0.1057912                                 12695

Остаточный доход, приходящийся на здание                           37305

Капитализированная стоимость здания

ИТОГО

                37305 / 0.1597273                                 233554

Плюс стоимость земли                                              120000

ИТОГО стоимость недвижимости                                      353554

Если бы в условии задачи была бы известна текущая стоимость не земли, а здания, то в этом случае была бы применима техника остатка для земли:

Чистый операционный доход                                          50000

Доход, приходящийся на здание

                233554 * 0.1597273                                 37305

Остаточный доход, приходящийся на землю                            12695

Капитализированная стоимость земли

ИТОГО

                12695 / 0.1057912                                 120000

Плюс стоимость здания                                             233554

ИТОГО стоимость недвижимости                                      353554

3.2.22.10. Для дохода, изменение которого соответствует кривой накопления фонда возмещения с периодом t = 0, коэффициент J определяется либо по предварительно рассчитанным таблицам, либо прямо по формуле:

                                      n               1

                  J = 1 / Sn * [------------------ - ----]

                                                 n    Ye

                                 1 - 1 / (1 + Ye)

Пример.

Рассмотрим процесс оценки стоимости недвижимости с криволинейно изменяющимся доходом:

Дано:

Чистый операционный доход в году, предшествующем

дате оценки                                                         50000

Проектируемый период                                               10 лет

Условия кредита

   Норма процента                                                      9%

   Срок амортизации кредита (месячные платежи)                     25 лет

   Доля заемных средств                                               70%

Изменение стоимости недвижимости                           20% увеличение

Норма отдачи собственного капитала                                    16%

Увеличение дохода за проектируемый период                             20%

Решение.

Общую стоимость недвижимости определим делением чистого операционного дохода в году, предшествующем проектируемому периоду, на общий коэффициент капитализации. Для получения общего коэффициента капитализации воспользуемся общей формулой Эллвуда:

         Ye - M (Ye + P * 1/Sn - Rm) - Do * 1/Sn

   Ro = ----------------------------------------'

                       1 + Di * J

        0.16-0.7(0.16 + 0.1726 * 0.0469011 - 0.100704)-(0.2 * 0.0469011)

   Ro = ----------------------------------------------------------------

                              1 + (0.2 * 0.3134)

   Ro = 0.09733

Следовательно, стоимость недвижимости, определенная капитализацией дохода, будет равна

   50000 / 0.09733 = 513716

3.2.22.11. В случае прямолинейно изменяющегося дохода общий коэффициент капитализации определяется также по общей формуле Эллвуда с применением корректировочного коэффициента J. Отличие от предыдущего случая состоит в том, что коэффициент J определяется по специальным таблицам для прямолинейного изменения дохода.

3.2.22.12. Для корректировки общего коэффициента капитализации на экспоненциальное изменение дохода применяют функциональный коэффициент К, который определяется из следующего выражения:

                                        n    n

                            1 - (1 + С)  / S

                        K = ------------------,

                              (Y - C) * An

где

С - норма изменения дохода,

     n

    S  - коэффициент будущей стоимости,

An - коэффициент настоящей стоимости простого аннуитета.

Корректировка общего коэффициента капитализации производится путем замены знаменателя формулы Эллвуда (1 + Di * J) функциональным коэффициентом К.

Пример:

В течении десяти лет доход от конкретной недвижимости будет ежегодно увеличиваться на 3% при норме отдачи собственного капитала 16%. Величина корректировочного коэффициента К рассчитывается следующим образом:

                                  10

                    1 - (1 + 0.03)  / 4.411435

               К =  -------------------------- = 1.10676

                     (0.16 - 0.03) * 4.83323

С учетом полученного коэффициента К определим стоимость объекта:

Чистый операционный доход в году, предшествующем

дате оценки                                                         50000

Проектируемый период                                               10 лет

Условия кредита

   Норма процента                                                      9%

   Срок амортизации кредита (месячные платежи)                     25 лет

   Доля заемных средств                                               70%

Изменение стоимости объекта оценки                         20% увеличение

Норма отдачи собственного капитала                                    16%

Увеличение дохода за проектируемый период                        3% в год

Решение.

Общий коэффициент капитализации рассчитаем по формуле Эллвуда:

         Ye - M (Ye + P * 1/Sn - Rm) - Do * 1/Sn

   Ro = ----------------------------------------'

                       1 + Di * J

        0.16 - 0.7(0.16 + 0.1726 * 0.046901 - 0.1007) - (0.2 * 0.046901)

   Ro = ----------------------------------------------------------------

                                    1.10676

   Ro = 0.103444

Общая стоимость объекта оценки с учетом дохода в году, предшествующему сроку начала проекта:

   50000 / 0.103444 = 483353