Приложение. Нормативный уровень качества предоставления работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества жилых домов

Приложение

к постановлению Губернатора

Санкт-Петербурга

от 27 сентября 2004 г. N 843-пг

Нормативный уровень
качества предоставления работ и услуг по содержанию и ремонту
общего имущества жилых домов

1. Общие положения

Нормативный уровень качества предоставления работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества жилых домов (далее - Нормативный уровень качества) представляет собой выраженные в количественных показателях требования надежности и устойчивости функционирования инженерной инфраструктуры, безопасности условий проживания и окружающей среды.

Организации, выполняющие и предоставляющие работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества жилых домов (далее - обсуживающие организации), при определении перечня, состава и периодичности жилищных работ и услуг учитывают Нормативный уровень качества.

Содержание и ремонт общего имущества жилых домов включает в себя комплекс работ и услуг по техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и технических коммуникаций жилых домов (далее - жилищные работы и услуги), выполняемых в течение всего жизненного цикла здания постоянно или с установленной нормативными документами периодичностью в целях поддержания его сохранности и надлежащего санитарно-гигиенического состояния, а именно:

технический надзор за состоянием общего имущества жилых домов (конструктивных элементов общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) путем проведения плановых общих и частичных осмотров, технического обследования, приборной диагностики и испытаний;

выполнение мероприятий по подготовке к сезонной эксплуатации общего имущества жилых домов (ограждающих конструкций, подъездов, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) с учетом требований нормативно-технических документов, замечаний и предложений органов Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга, Госэнергонадзора, государственной противопожарной службы, государственной санитарно-эпидемиологической службы;

незамедлительное устранение аварий и неисправностей в общем имуществе жилых домов, восстановление условий жизнеобеспечения и безопасности потребителей;

выполнение работ по санитарной уборке и очистке общего имущества жилых домов (подъездов, чердаков, подвалов) и придомовых территорий, в том числе по уходу за зелеными насаждениями.

Текущий ремонт общего имущества жилых домов - ремонт, выполняемый в плановом порядке в целях восстановления исправности жилых домов, частичного восстановления их ресурсов с заменой или восстановлением их составных частей ограниченной номенклатуры, установленной нормативной и технической документацией.

Назначение текущего ремонта - предупреждение преждевременного износа конструкций и инженерных систем и восстановление эксплуатационных характеристик жилых зданий.

К текущему ремонту относятся также работы по устранению в них мелких повреждений и неисправностей, возникающих в процессе эксплуатации.

Все работы по текущему ремонту подразделяются на две группы:

профилактический текущий ремонт - ремонт, планируемый заранее по объему, стоимости, по месту и времени его выполнения;

непредвиденный текущий ремонт - ремонт, необходимость которого определяется в ходе эксплуатации и который проводится в срочном порядке.

Профилактический текущий ремонт является основой нормальной технической эксплуатации и проводится с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию элементов здания до их капитального ремонта или проведения реконструкции здания. Проведение профилактического текущего ремонта обеспечивает установленную долговечность конструктивных элементов и оборудования путем защиты их от преждевременного износа.

Продолжительность эффективной эксплуатации элементов зданий с учетом проведения их профилактических ремонтов определена Положением об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, утвержденным приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312.

Необходимость проведения профилактического текущего ремонта конструктивных элементов зданий определяется с учетом их физического износа, материалов и условий эксплуатации.

Для эффективного и рационального использования материальных и трудовых ресурсов жилищно-эксплуатационного предприятия рекомендуется осуществлять профилактический текущий ремонт комплексно по объектам в целом каждые три-пять лет с выполнением необходимого профилактического ремонта всех конструктивных элементов.

Непредвиденный текущий ремонт заключается в неотложной ликвидации случайных повреждений и дефектов. На выполнение этих работ необходимо предусматривать около 10-25 процентов средств, предназначенных на текущий ремонт, в зависимости от технического состояния зданий, конструкций и инженерного оборудования.

2. Общие требования к организации содержания и ремонта
общего имущества жилых домов

Нормативы качества предоставления жилищных работ и услуг включают в себя:

2.1. Информационные требования

Требования об информировании потребителей жилищных работ и услуг - нанимателей, собственников жилья в многоквартирных домах (далее - потребители) - базируются на принципах открытости, прозрачности, полноте и доступности информации.

Собственник жилищного фонда, обслуживающая организация обязаны предоставить потребителю следующую информацию:

перечень исполнителей по отдельным видам услуг, в котором указывается управляющая организация (компания), предприятия водо-, тепло, энергоснабжения и другие организации, обслуживающие данный жилищный фонд (далее - исполнитель работ и услуг), с указанием их адресов и номеров телефонов;

номера телефонов и адреса аварийно-восстановительной службы жилищного хозяйства и аварийно-диспетчерских служб коммунальных и специализированных предприятий;

номер телефона и адрес Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга.

Указанная информация должна размещаться у входов в жилые дома в месте, удобном для ознакомления потребителей.

Исполнитель работ и услуг обязан предоставить потребителю следующую информацию:

полное наименование, режим работы всех своих подразделений, служб и отделов, их адреса и номера телефонов. Режим работы исполнителя работ и услуг должен предусматривать возможность приема заявок потребителей в удобное для них время, в том числе в выходные и праздничные дни;

перечень обязательных жилищных и коммунальных услуг (далее - ЖКУ), предоставляемых исполнителем работ и услуг в счет установленной ежемесячной оплаты ЖКУ;

порядок и условия выполнения дополнительных работ и услуг по заказам потребителей и за счет финансирования потребителями;

установленные стандарты и (или) нормативы предоставления ЖКУ, имеющие в своем составе предельные сроки устранения аварий и неисправностей, периодичность выполнения различных видов работ и услуг;

планируемые на календарный год и (или) сезон года объемы работ по капитальному и планово-предупредительному текущему ремонту данного жилого дома, секции, подъезда;

сроки предоставления и продолжительность отдельных видов ЖКУ как в плановом порядке (подготовка жилья к сезонной эксплуатации), так и в непредвиденных случаях отключения систем центрального отопления, холодного и горячего водоснабжения; отклонения в периодичности уборки и вывоза твердых бытовых отходов (информационные материалы размещаются у входов в жилые дома и (или) доставляются в абонентские почтовые ящики);

размеры цен и тарифов, установленных для населения по каждому виду ЖКУ, порядок и форма (образец) оплаты, условия корректировки размера платежей при нарушении исполнителем работ и услуг договорных обязательств или стандартов и (или) нормативов предоставления ЖКУ;

порядок, условия и форма обжалования нарушения (неисполнения) исполнителем работ и услуг своих обязательств;

список должностных лиц, имеющих право доступа в жилое помещение потребителя с его разрешения (при документальном подтверждении личности должностного лица) для ликвидации аварий и неисправности, осмотра и технического обслуживания общего имущества (систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения) и конструктивных элементов жилого дома.

Контроль полноты и доступности информации, представляемой потребителям ЖКУ собственником жилищного фонда, обслуживающей организацией и исполнителем работ и услуг, возлагается на Государственную жилищную инспекцию Санкт-Петербурга.

2.2. Требования к аварийному обслуживанию

Организация и функционирование аварийно-восстановительной службы

В целях круглосуточного, включая выходные и праздничные дни, и незамедлительного устранения аварий и неисправностей во внутридомовых и на наружных инженерных сетях, находящихся в управлении управляющей организации (компании), восстановления их дальнейшего функционирования создается единая аварийно-восстановительная служба Санкт-Петербурга, обслуживающая жилищный фонд (далее - АВС).

АВС состоит из работающих круглосуточно двух подразделений: центральной диспетчерской группы и аварийной бригады (бригад), имеющих мобильную связь, оборудованный спецтранспорт.

Аварийно-восстановительные службы организаций, обслуживающих жилищный фонд, могут являться элементами системы АВС.

При авариях и неисправностях на наружных инженерных сетях, находящихся на балансе ресурсоснабжающих и других специализированных организаций, АВС должна осуществлять прием, регистрацию и вызов аварийных служб соответствующих коммунальных и специализированных организаций.

Основными задачами АВС являются:

осуществление приема и регистрация заявок на аварийно-ремонтные работы и устранение неисправностей в специальном журнале (файле персонального компьютера) по установленной форме;

немедленное направление бригады рабочих (или рабочего) к месту аварии (неисправности) для производства работ;

выполнение работ по устранению аварий и неисправностей в инженерных сетях и оборудовании жилых домов в сроки в соответствии со стандартами, нормативами, установленными органами местного самоуправления в Санкт-Петербурге;

обеспечение ограждения и патрулирования зон, представляющих опасность для населения, в местах обнаружения аварийной ситуации;

доведение до сведения собственников жилищного фонда (в форме письменного извещения) информации о выполнении аварийных работ, а при значительном износе инженерных сетей и оборудования - о необходимости выполнения работ по их полной или частичной замене;

в случаях, когда для устранения аварий необходимо отключение домов (секций) или квартир от инженерных сетей, ставить в известность управляющую организацию (компанию) и организацию, обслуживающую данный жилищный фонд, для оповещения ими населения о таковых отключениях;

по распоряжению штаба Главного управления по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям Санкт-Петербурга оповещение собственника данного жилищного фонда, обслуживающей организации и действия в соответствии с планом мероприятий по борьбе со стихийными бедствиями;

ведение учета деятельности АВС и передача необходимой отчетной документации собственнику данного жилищного фонда, управляющей организации (компании).

Перечень работ, выполняемых АВС:

а) водопровод и канализация:

ремонт и замена сгонов на трубопроводе;

установка бандажей на трубопроводе;

замена небольших участков трубопровода (до 2 м);

ликвидация засора канализации внутри строения;

ликвидация засора канализационных труб "лежаков" до первого колодца;

заделка свищей и зачеканка раструбов;

замена неисправных сифонов и небольших участков трубопроводов (до 2 м), связанная с устранением засора или течи;

выполнение сварочных работ при ремонте или замене трубопровода;

б) центральное отопление, горячее водоснабжение:

ремонт и замена аварийно-поврежденной запорной арматуры;

ликвидация течи путем уплотнения соединений труб, арматуры и нагревательных приборов;

ремонт и замена сгонов на трубопроводе;

смена небольших участков трубопровода (до 2 м);

выполнение сварочных работ при ремонте или замене участков трубопровода;

в) электроснабжение:

замена (восстановление) неисправных участков электрической сети;

замена предохранителей, автоматических выключателей на домовых вводно-распределительных устройствах и щитах, в поэтажных распределительных электрощитах;

ремонт электрощитов (замена шпилек, подтяжка и зачистка контактов), включение и замена вышедших из строя автоматов электрозащиты и пакетных переключателей;

замена плавких вставок в электрощитах;

г) сопутствующие работы при ликвидации аварий:

отрывка траншей;

откачка воды из подвала;

вскрытие полов, пробивка отверстий и борозд над вскрытыми трубопроводами;

отключение стояков на отдельных участках трубопроводов, опорожнение отключенных участков систем центрального отопления и горячего водоснабжения и обратное наполнение их с пуском системы после устранения неисправности.

АВС вправе:

а) по согласованию с собственником жилья производить отключение от систем водо-, тепло- и электроснабжения отдельных строений, секций зданий, стояков для производства ремонтных работ;

б) требовать от всех обслуживаемых потребителей, в том числе арендаторов нежилых помещений, свободного доступа аварийной бригады к объектам производства работ (подвал, водомерный узел, электрощитовая, тепловой пункт и т.д.);

в) для более оперативной ликвидации крупных аварий запрашивать у аварийных служб специализированных коммунальных организаций или у обслуживающей организации дополнительный персонал и технические средства.

2.3. Требования к качеству жилищных работ и услуг

Требования к качеству жилищных работ и услуг базируются на принципах наиболее полного учета потребностей потребителей, а также конструктивных и планировочных особенностей жилых домов, форм организации управления и обслуживания жилищного фонда. При этом инструментарий определения критериев (показателей) качества жилищных работ и услуг должен учитывать такие факторы, как многоаспектность качества, территориальные и прочие особенности выполнения и предоставления жилищных работ и услуг, экономические ограничения, дифференциация потребителей жилищных работ и услуг.

Общими требованиями к жилищным работам и услугам являются обязательные требования безопасности для жизни и здоровья людей; сохранности имущества потребителей; охраны окружающей среды; соответствия запросам и возможностям потребителей, которым адресуется услуга; комплексности - возможности получения не только основных, но и дополнительных услуг, создающих нормальные условия жизнедеятельности потребителей; этики обслуживания - гарантии вежливости, доброжелательности; коммуникабельности персонала; комфортности обслуживания.

Состав критериев и показателей качества жилищных работ и услуг, методы их измерения и оценки определяются в соответствии с нормативными актами и могут включать в себя:

оценку технического состояния жилищного фонда в целях бюджетного финансирования;

оценку потребительских качеств жилого дома в целях установления платы за наем жилого помещения;

оценку качества работы организации, обслуживающей жилищный фонд.

Для оценки качества работы обслуживающей организации может устанавливаться, например в договоре подряда на содержание и ремонт жилищного фонда, совокупность критериев, предусматривающих три уровня оценки качества работы: "хорошо", "удовлетворительно", "неудовлетворительно".

Оценка качества жилищных работ и услуг может осуществляться путем оценки технического и санитарного состояния объекта обслуживания с применением системы единичных и комплексных показателей и расчета обобщающего показателя. Например, при оценке "хорошо" должны быть выполнены все жилищные работы и услуги в объемах и сроках, предусмотренных договором; конструктивные элементы зданий и системы инженерного оборудования должны быть исправны и функционировать в нормативном режиме; придомовая территория содержаться без замечаний; обоснованные обращения (жалобы) отсутствовать.

Обслуживающая организация должна проверять качество обеспечения потребителей жилищными работами и услугами путем проведения анализа количества и состава обращений потребителей в динамике или анкетного опроса потребителей.

Социально-экономической результирующей требований к качеству жилищных работ и услуг должно являться:

наличие в управляющей организации (компании) и организации, обслуживающей жилищный фонд, открытой и доступной потребителю системы оценок их деятельности;

возможность контроля объемов и качества жилищных работ и услуг потребителями с помощью устанавливаемого порядка учета случаев предоставления услуг ненадлежащего качества и форм их регистрации;

возможность корректировки размера оплаты жилищных работ и услуг в сторону ее снижения при ненадлежащем их качестве.

2.4. Требования к содержанию общего имущества жилых зданий

В вестибюле подъезда, на лестничной клетке должен поддерживаться температурно-влажностный режим, соответствующий нормативным требованиям, путем регулярного проветривания, обеспечения исправности приборов отопления и влажной уборки лестничной клетки и вестибюля.

Работы по уборке вестибюля подъезда, лестничных клеток (влажная уборка, мытье лестниц, стен и окон) должны производиться с установленной периодичностью.

В чердачных помещениях, подвалах и технических подпольях должен обеспечиваться температурно-влажностный режим, исключающий конденсацию влаги на ограждающих конструкциях или появление плесени, путем проветривания и вентиляции через продухи (окна), обеспечения исправности изоляции трубопроводов системы отопления и других мер в зависимости от местных условий.

Захламление, загрязнение и затопление подвалов и технических подполий, лестничных клеток, чердачных помещений и других мест общего пользования не допускаются.

Подвалы, технические подполья должны быть защищены от проникновения животных: грызунов, кошек и собак.

Организации, обслуживающие жилищный фонд, совместно с органами санэпидемнадзора должны разрабатывать мероприятия, направленные на предупреждение возникновения и распространения инфекционных заболеваний, связанных с санитарным состоянием жилого здания; при необходимости должны проводить дезинсекцию и дератизацию помещений.

2.5. Требования к содержанию придомовой территории

Процессы по уборке придомовой территории должны быть максимально механизированы и производиться на основе маршрутно-технологических карт.

Периодичность уборки тротуаров устанавливается в зависимости от интенсивности движения пешеходов по тротуарам (от класса тротуара) отдельно для летней и зимней уборки.

Очистка тротуаров и внутриквартальных проездов во время снегопада должна быть начата с окончанием снегопада и завершена не позднее 6-12 часов (в зависимости от класса территории) после завершения снегопада.

2.6. Требования к содержанию мусоропроводов

Все элементы мусоропровода: загрузочные клапаны, вентиляционные устройства, устройства для чистки (мойки) и дезинфекции, шибер, мусоросборная камера - должны быть в исправном состоянии.

Крышки загрузочных клапанов на лестничных клетках должны быть с исправными резиновыми прокладками и иметь плотный притвор.

Участок этажной (межэтажной) площадки под крышкой загрузочного клапана должен исправно убираться.

В мусоросборной камере должна быть обеспечена исправность водопровода и канализации для промывки полов и стен камеры и отвода жидких стоков после мытья и чистки ствола мусоропровода, облицовки стен и поверхности пола, освещения.

Состав дезинфицирующих средств, применяемых для мойки ствола мусоропровода, регулируется соответствующими правилами и нормами.

2.7. Требования к сбору и вывозу бытовых отходов

Размещение площадок для установки контейнеров определяется при проектировании строительства жилых зданий. В сложившейся застройке размещение такой площадки должно определяться комиссионно с участием районного архитектора, представителей санитарно-эпидемиологической, противопожарной служб и организации, обслуживающей жилищный фонд.

Конструкция площадки должна быть типовой либо ее устройство должно производиться по специально разработанному проекту.

Количество и вместимость контейнеров для сбора твердых бытовых отходов определяются расчетом накопляемости и сроками временного хранения, устанавливаемыми органами санитарно-эпидемиологической службы в зависимости от природно-климатических условий.

Вывоз бытового мусора осуществляется по договору между управляющей организацией и специализированными организациями различных организационно-правовых форм, имеющими специально оборудованный транспорт, подготовленный персонал и лицензию на право осуществления этой деятельности.

Крупногабаритный мусор - отходы потребления и хозяйственной деятельности (бытовая техника, мебель и др.), утратившие свои потребительские свойства, загрузка которых в контейнеры для сбора твердых бытовых отходов не представляется возможной, складируется в специально отведенных для этого местах и вывозится транспортом специализированной организации по мере его накопления.

Неутилизируемые отходы, образующиеся при строительстве, ремонте, реконструкции помещений и зданий, вывозятся транспортом строительной (ремонтной) организации на специальные полигоны или сооружения для их обезвреживания и (или) захоронения.

Обслуживающая организация обязана контролировать соблюдение своевременности вывоза бытового мусора и состояние контейнеров (исправность и мытье в установленные нормативными документами сроки).

Сбор жидких отходов в неканализованных домовладениях, в том числе емкостями для сбора, и порядок их очистки установлены соответствующими нормативными документами.

2.8. Требования к содержанию зеленых насаждений

Сохранность зеленых насаждений на территории домовладений и надлежащий уход за ними должны обеспечиваться обслуживающей организацией или на договорных началах - специализированной организацией.

На озелененных территориях запрещается:

сбрасывать снег с крыш на участки, занятые насаждениями, без принятия мер, обеспечивающих сохранность деревьев и кустарников;

сжигать листья, сметать листья в лотки в период массового листопада, засыпать ими стволы деревьев и кустарников (целесообразно их собирать в кучи, не допуская разноса по улицам, удалять в специально отведенные места для компостирования, вывозить на свалку);

посыпать тротуары, проезжие и прогулочные дороги и иные покрытия химическими препаратами, не разрешенными к применению, сбрасывать снег и другие загрязнения на газоны;

парковать автотранспорт на газонах и садовых дорожках.

2.9. Требования к содержанию и ремонту лифтов

Техническое содержание и ремонт лифтов, установленных в жилищном фонде, осуществляется специализированной организацией.

Обслуживающая организация обеспечивает:

содержание лифтов в исправном состоянии и безопасную их эксплуатацию путем организации надлежащего обслуживания, неукоснительного осуществления системы планово-предупредительных ремонтов, своевременного производства диагностического обследования лифтов, отработавших нормативный срок службы, ремонта, реконструкции, модернизации или замены лифтов и диспетчерского оборудования;

поддержание температуры не ниже +5 С в соответствии с инструкцией завода-изготовителя в машинном помещении и шахте лифта в любое время года. В стеклоблочных шахтах наружного исполнения эксплуатация лифтов с релейной схемой управления допускается при температуре - 20 С...+36 С;

возможность быстрого и легкого доступа к дверям машинного помещения по чердаку или другому месту путем создания переходов, лестниц, освещенности подходов и т.д.;

в случае появления влаги в машинном или блочном помещениях, приямке или шахте лифта немедленное принятие мер по остановке лифта, а также устранению причин, вызывающих эти явления;

подачу электроэнергии для электрооборудования лифтов и содержание в исправном состоянии электропроводки и предохранительных устройств до главного рубильника в машинном помещении лифта;

необходимую освещенность этажных площадок перед каждой дверью шахты лифта в любое время суток на всех этажах, подходов к машинному помещению и машинного помещения;

производство всех общестроительных и сантехнических работ, связанных с ремонтом лифтов в присутствии обслуживающего персонала специализированной организации;

сохранность оборудования лифта;

проведение массово-разъяснительной работы, распространение информационного материала по правилам пользования лифтов;

контроль проведения технического обслуживания и ремонта лифтов работниками специализированных предприятий;

учет сбоев в работе лифтов, а также записей в журналах осмотров и ремонтов всех работ, проводимых на лифтах персоналом подрядного предприятия, осуществляющего по договору техническое обслуживание и ремонт лифтов;

уборку кабины лифтов и очистку снаружи железосетчатого ограждения лифтовых шахт.

Специализированная организация обязана осуществлять выполнение графиков планово-предупредительных ремонтов лифтов.

Техническое обслуживание лифтов представляет собой регулярное проведение согласно заранее разработанному графику смазки, чистки, наладки, регулировки и ремонта отдельных узлов лифтового оборудования в целях восстановления его работоспособности и обеспечения безопасных условий эксплуатации лифтов, а также периодические осмотры, текущий ремонт, аварийно-техническое обслуживание лифтов.

Целью периодических осмотров является регулярный контроль состояния контактов безопасности, замков дверей шахты и кабины, освещения, сигнализации, связи, ограждения шахты и кабины. Текущий ремонт лифтов обеспечивает приведение лифта в рабочее состояние и поддержание его эксплуатационных показателей. Работы по аварийно-техническому обслуживанию, не связанные с проведением восстановительных работ капитального характера, выполняются круглосуточно включая выходные и праздничные дни. В случае нахождения в кабине неисправного лифта пассажира время приведения лифта в рабочее состояние не должно превышать 30 минут.

Периодичность проведения осмотров и текущих ремонтов лифтов

N п/п	Виды периодических осмотров и текущих ремонтов	Периодичность
1	ЕТО - ежесуточный осмотр (проводится на лифтах, которые не оборудованы устройствами автоматического контроля выключателей ДК и ДШ)	Не реже одного раза в сутки
2	ТР - месячный (проводится на всех типах лифтов)	Не реже одного раза в месяц
3	ТР-1 - квартальный (проводится на всех типах лифтов)	Не реже одного раза в квартал
4	ТР-2 - полугодовой (проводится на всех типах лифтов)	Не реже одного раза в полугодие
5	ТР-3 - годовой (проводится на всех типах лифтов)	Не реже одного раза в год

3. Нормативный уровень качества содержания и текущего ремонта
общего имущества жилых домов

Нормативный уровень качества является основным нормативом, обеспечивающим объем и периодичность жилищных работ и услуг, отвечающих требованиям Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170. Система технических осмотров зданий реализуется в полном объеме. Работы по текущему ремонту выполняются при возникновении неисправностей инженерного оборудования и конструктивных элементов зданий по заявкам собственника жилищного фонда (уполномоченной собственниками управляющей организации) в пределах установленного финансирования. Финансирование по удовлетворительному нормативу качества осуществляется в соответствии с ценами на содержание и текущий ремонт мест общего пользования жилых домов, установленными в Санкт-Петербурге.

Перечень работ по техническому обслуживанию выполняется в полном объеме. Текущий ремонт включает работы неотложного характера, а также планово-предупредительный ремонт, формируемый по заявочному принципу в соответствии с объемом финансирования.

Содержание и текущий ремонт общего имущества жилого дома, общих коммуникаций включает:

систему технических осмотров жилых зданий;

техническое обслуживание;

аварийное обслуживание;

текущий ремонт;

подготовку к сезонной эксплуатации;

санитарное содержание домовладения и прилегающей территории.

Контроль за техническим состоянием объектов жилищного фонда осуществляется путем проведения плановых и внеплановых осмотров.

3.1. Система технических осмотров жилых домов

Целью осмотров является установление возможных причин возникновения дефектов и выработка мер по их устранению. В ходе осмотров осуществляется контроль за использованием и содержанием помещений. Технические осмотры подразделяются на плановые и внеочередные.

Плановые осмотры жилых зданий проводят:

общие - два раза в год: весной и осенью (до начала отопительного сезона). Проводится осмотр здания в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство;

частичные - в ходе которых предусматривают осмотр отдельных элементов здания или помещений.

Рекомендуемая периодичность общих и частичных осмотров элементов и помещений зданий приведена в приложении N 1 к Нормативному уровню качества.

После ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов зданий, а также в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации, должны проводиться внеочередные (неплановые) осмотры.

Организация проведения осмотров и обследований жилых зданий осуществляется следующим образом. Общие плановые осмотры, а также внеочередные проводятся комиссионно обслуживающими организациями. При осмотрах домов, находящихся в управлении объединений собственников жилья (жилищно-строительных кооперативов, жилищных кооперативов, товариществ собственников жилья), в комиссию дополнительно включается представитель правления объединения. Частичные плановые осмотры конструктивных элементов и инженерного оборудования проводятся специалистами или представителями специализированных служб, обеспечивающих их техническое обслуживание и ремонт.

Особое внимание в процессе осмотров должно быть уделено тем зданиям и их конструкциям и оборудованию, которые имеют физический износ свыше 60 процентов.

Обнаруженные во время осмотров дефекты, деформации конструкций или оборудования зданий, которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивости конструкций или здания, обрушению или нарушению нормальной работы оборудования, должны быть устранены собственником жилищного фонда с привлечением обслуживающей организации.

Обслуживающая организация должна принимать срочные меры по предупреждению дальнейшего развития деформаций, а также немедленно информировать о случившемся собственника жилищного фонда или уполномоченное им лицо.

Результаты осмотров должны отражаться в специальных документах по учету технического состояния зданий: журналах, паспортах, актах.

В журнале осмотров отражаются выявленные в процессе осмотров (общих, частичных, внеочередных) неисправности и повреждения, а также техническое состояние элементов дома.

Результаты осенних проверок готовности объекта к эксплуатации в зимних условиях отражаются в паспорте готовности объекта.

Результаты общих обследований состояния жилищного фонда, выполняемых периодически, оформляются актами.

Обслуживающая организация на основании актов осмотров и обследования должна в месячный срок:

составить перечень (по результатам весеннего осмотра) мероприятий и установить виды и объемы работ, необходимые для подготовки здания и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период;

уточнить объемы работ по текущему ремонту (по результатам весеннего осмотра на текущий год и осеннего осмотра - на следующий год), а также определить неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта;

проверить готовность (по результатам осеннего осмотра) каждого здания к эксплуатации в зимних условиях;

выдать рекомендации арендаторам и собственникам помещений на выполнение текущего ремонта за свой счет согласно действующим нормативным документам.

3.2. Техническое обслуживание жилых домов

Рекомендуемый перечень работ по техническому обслуживанию общего имущества жилых домов, выполняемых обслуживающей организацией, приведен в приложении N 2 к Нормативному уровню качества.

Состав работ и сроки их выполнения отражаются в плане-графике, который составляется на месяц, квартал и год.

Для обеспечения бесперебойной работы систем жизнеобеспечения жилых домов, оперативного управления и контроля за техническим состоянием жилищного фонда, сбора и обобщения оперативной информации о техническом состоянии инженерного оборудования конструктивных элементов и территорий домовладений создаются действующие круглосуточно информационно-диспетчерские службы (далее - ИДС).

Деятельность ИДС регламентируется местными инструкциями и положениями.

Заявки на неисправность инженерного оборудования или конструкций должны передаваться в АВС и рассматриваться в день их поступления. Не позднее чем на следующий день должно быть организовано устранение неисправностей. В тех случаях, когда для устранения неисправностей требуется длительное время, необходимо о принятых решениях сообщить заявителю.

3.3. Планирование и организация текущего ремонта общего имущества
жилых домов

Планирование и организация текущего ремонта жилых зданий производится обслуживающей организацией в соответствии с требованиями действующих нормативно-правовых актов и техническими указаниями по организации и технологии текущего ремонта жилых зданий.

Примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту общего имущества жилых домов, указан в приложении N 3 к Нормативному уровню качества.

Периодичность планово-предупредительного ремонта устанавливается в пределах трех-пяти лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий.

Текущий ремонт инженерного оборудования жилых зданий (системы отопления и вентиляции, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения, газоснабжения), находящегося на техническом обслуживании специализированных эксплуатационных предприятий коммунального хозяйства, осуществляется силами этих предприятий.

Перечень ремонтных работ на каждое строение, включенное в годовой план текущего ремонта, разрабатывается обслуживающей организацией и согласовывается с собственником жилищного фонда.

В зданиях, намеченных к производству капитального ремонта в течение ближайших пяти лет или подлежащих сносу, текущий ремонт следует ограничивать работами, обеспечивающими нормативные условия для проживания (подготовка к весенне-летней и зимней эксплуатации, наладка инженерного оборудования).

Проведенный текущий ремонт жилого дома подлежит приемке комиссией, в состав которой входят представители обслуживающей организации и исполнителя работ и услуг.

3.4. Подготовка жилищного фонда к сезонной эксплуатации

Целью подготовки объектов жилищно-коммунального хозяйства к сезонной эксплуатации является обеспечение сроков и качества выполнения жилищных работ и услуг.

При подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимний период надлежит:

устранить неисправности стен, фасадов, крыш, перекрытий чердачных и над техническими подпольями (подвалами), проездами, оконных и дверных заполнений, а также отопительных печей, дымоходов, вентиляционных каналов, внутренних систем тепло-, водо- и электроснабжения и установок с газовыми нагревателями;

привести в технически исправное состояние территорию домовладений с обеспечением беспрепятственного отвода атмосферных и талых вод от отмостки, от спусков (входов) в подвал и оконных приямков;

обеспечить надлежащую гидроизоляцию фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжения со смежными конструкциями, лестничных клеток, подвальных и чердачных помещений, машинных отделений лифтов, исправность пожарных гидрантов.

3.5. Санитарное содержание домовладений

3.5.1. Уборка придомовой территории

Работы, выполняемые при уборке территорий, различаются в зависимости от сезона.

Зимняя уборка должна обеспечивать нормальное движение пешеходов и транспорта независимо от погодных условий. Зимняя уборка включает: подметание и сдвигание снега, устранение скользкости, удаление снега и снежно-ледяных образований.

Летняя уборка включает: подметание пыли и сора с поверхности покрытий, поливку территории для уменьшения пылеобразования и увлажнения воздуха, удаление мусора с газонов, мойку покрытий и полив зеленых насаждений.

В осеннее время, помимо обычных уборочных работ, производится подметание и сгребание листьев, очистка от мусора территорий, на которых зимой предполагается складировать снег.

Весной, помимо обычных работ, расчищаются канавы для стока талых вод к люкам и приемным колодцам ливневой сети и т.д.

Работы по очистке от мусора и промывке урн, указателей улиц и номеров домов производятся независимо от сезона.

Периодичность основных работ по уборке придомовых территорий приведена в приложении N 4 к Нормативному уровню качества и зависит от количества дней с атмосферными осадками в холодный и теплый периоды (по усредненным данным метеонаблюдений).

3.5.2. Уборка лестничных клеток

Работы по уборке лестничных клеток включают: влажное подметание и мытье лестничных площадок и маршей, кабин лифтов, обметание пыли с потолков, влажную протирку (стен, дверей, плафонов, подоконников, оконных решеток, перил, шкафов для электрощитков и слаботочных устройств, почтовых ящиков), мытье окон, подметание и мытье площадки перед входом в подъезд.

Работы по уборке лестничных клеток зависят от вида и наличия оборудования, находящегося на лестничной клетке:

при отсутствии оборудования;

при наличии мусоропровода;

при наличии лифта;

при наличии лифта и мусоропровода.

Периодичность работ по уборке лестничных клеток приведена в приложении N 5 к Нормативному уровню качества.

3.5.3. Обслуживание мусоропроводов

Работы по обслуживанию мусоропроводов включают: профилактический осмотр, удаление мусора из мусороприемных камер и их уборку, уборку загрузочных клапанов, бункеров, очистку, мойку и дезинфекцию мусоросборочных емкостей и стволов мусоропровода, устранение засоров и мелких неисправностей.

В случае обнаружения во время осмотров мусоропроводов повреждений и неисправностей должны приниматься меры по их немедленному устранению.

Мусор из стволов мусоропровода собирают в различные мусоросборники.

Мусоросборники транспортируются из мусороприемных камер во двор на специальную площадку, которая должна располагаться в стороне от движения людей, вдали от детских площадок и окон и содержаться в чистоте.

Периодичность работ по обслуживанию мусоропроводов приведена в приложении N 6 к Нормативному уровню качества.