Приложение. Методика определения ставки дисконтирования для оценки рыночной стоимости объектов недвижимости офисного и торгового назначения

Приложение

к распоряжению КУГИ

от 21 ноября 1997 г. N 1293-р

Методика
определения ставки дисконтирования для оценки рыночной
стоимости объектов недвижимости офисного и торгового назначения

1. Общие положения

Настоящая методика (далее - Методика) устанавливает порядок расчета ставки (нормы) дисконтирования, применяемой при рыночной оценке объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга.

Ставка дисконтирования для оценки объектов офисного и/или торгового назначения, расположенных в основной части города, определяется в соответствии с разделами 2 и 3 Методики. Ставка дисконтирования для оценки объектов, расположенных вне основной части города, определяется в соответствии с распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 01.08.96 г. N 113-р "О порядке оценки недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, и прав на него".

Под ставкой дисконтирования в данной Методике понимается ожидаемая инвестором норма прибыли от инвестиций в оцениваемый объект недвижимости.

Под основной частью города в данной Методике понимается территория Центрального, Адмиралтейского, Петроградского, Василеостровского, Калининского, Кировского, Выборгского, Невского и Фрунзенского районов города Санкт-Петербурга, а также зоны многоэтажной городской застройки Красносельского, Московского, Приморского и Красногвардейского районов.

2. Исходные данные для расчета

Для расчета в соответствии с Методикой необходимы следующие исходные данные:

2.1. Тип оцениваемого объекта (далее - объекта).

2.2. Точный милицейский адрес объекта.

2.3. Общая площадь объекта.

2.4. Существующее состояние объекта.

2.5. Оптимальность расположения объекта.

2.6. Объем реконструкции объекта.

3. Порядок расчета ставки дисконтирования

3.1. Ставка дисконтирования определяется по формуле:

Y = Yб х К1 х К2 х К3 х К4 х К5 х К6

где:

Y - ставка дисконтирования для оценки рыночной стоимости объекта (в процентах годовых);

Yб - базовая ставка дисконтирования (в процентах годовых):

Yб = 29,1% - для офисной функции;

Yб = 30,7% - для торговой функции;

К1 - коэффициент влияния типа объекта (см.Приложение 1);

К2 - коэффициент влияния расстояния от центра города (см.Приложение 2);

К3 - коэффициент влияния площади объекта (см.Приложение 3);

К4 - коэффициент влияния состояния объекта (см.Приложение 4);

К5 - коэффициент влияния оптимальности расположения объекта (см.Приложение 5);

К6 - коэффициент влияния объема требуемой реконструкции объекта (см.Приложение 6).

3.2. В случаях, когда часть объекта имеет офисное назначение, а другая - торговое, определяются ставки дисконтирования для оценки рыночной стоимости каждой из частей согласно п.3.1. Ставка дисконтирования для оценки рыночной стоимости всего объекта определяется по формуле:

           Yоф х Sоф + Yт х Sт

     Yо = ---------------------

                Sоф + Sт

где:

Yо - ставка дисконтирования для оценки рыночной стоимости всего объекта.

Yоф - ставка дисконтирования для оценки рыночной стоимости офисной части.

Yт - ставка дисконтирования для оценки рыночной стоимости торговой части.

Sоф - общая площадь офисной части объекта (в квадратных метрах).

Sт - общая площадь торговой части объекта (в квадратных метрах).