Раздел 1. Анализ ситуации и обоснование целей и задач Программы

Раздел 1. Анализ ситуации и обоснование целей и задач Программы

1.1. Содержание проблемы и обоснование необходимости ее решения
программными методами

Более 30 тысяч человек (около двух процентов населения Ленинградской области) в настоящее время проживают в аварийных и ветхих домах, не приспособленных для постоянного проживания.

Суммарная площадь ветхого и аварийного жилья в Ленинградской области в государственном и муниципальном жилищных фондах составляет 612,9 тыс.кв.м (около 3,9 процента муниципального и государственного жилищного фонда Ленинградской области), что в 1,2 раза превышает объемы годового ввода в действие жилых домов за счет всех источников финансирования.

Ветхое и аварийное жилье имеется во всех муниципальных образованиях Ленинградской области (сведения о наличии ветхого и аварийного жилищного фонда в Ленинградской области приведены в приложении 1 к Программе).

Наибольшую долю ветхого и аварийного жилищного фонда составляет малоэтажное (до трех этажей) жилье, занимаемое на условиях найма, являющееся муниципальной собственностью. Достаточно велика в этом фонде доля приватизированных квартир. В меньшей степени к ветхому и аварийному жилью в настоящее время относятся многоэтажные (свыше трех этажей) жилые здания.

На сегодняшний день органы местного самоуправления не в состоянии решить проблемы, связанные с передачей в муниципальную собственность жилищного фонда, ранее числившегося на балансе организаций (ведомственного жилищного фонда), в связи с чем почти прекращена работа по переселению граждан из ведомственного аварийного и ветхого жилья.

Основной удельный вес в структуре ветхого и аварийного жилья занимает ветхий жилищный фонд - 76 процентов, аварийный - 24 процента. Аварийный жилищный фонд составляет более 163 тыс.кв.м.

Исходя из размеров ветхого и аварийного жилищного фонда, а также средней стоимости затрат на переселение граждан из аварийного и ветхого жилищного фонда в масштабах Ленинградской области необходимо только по муниципальному и государственному жилищным фондам 2290 млн.руб.

1.2. Цели Программы, основные задачи и мероприятия Программы

Цель Программы - переселение в благоустроенное жилье граждан, проживающих в помещениях (домах), признанных непригодными для постоянного проживания, и ликвидация аварийного жилищного фонда в Ленинградской области. В том числе: решение проблемы планомерного инвентаризационного учета состояния и своевременного обновления жилищного фонда, предупреждения аварийных ситуаций и ликвидации последствий аварий и катастроф природного и техногенного характера; решение вопросов формирования маневренного жилищного фонда, необходимого для оперативного расселения аварийных домов и кратковременного проживания граждан на период капитального ремонта и реконструкции жилых зданий, обновления жилья как средства улучшения комфортности проживания с возложением обязанности на всех собственников жилья нести бремя содержания и ответственности за риск утраты.

Проблемы ветшания жилищного фонда, переходящего в его аварийность, ликвидации последствий аварийных ситуаций, формирования финансовых средств и резервов для своевременного проведения комплекса планово-предупредительных мероприятий должны стать проблемами всех собственников жилищного фонда и решаться ими, а не только государством и органами местного самоуправления.

До недавнего времени государство являлось основным собственником жилищного фонда и не обеспечивало надлежащего функционирования системы эксплуатации и реновации. Таким образом, замена жилого (в том числе приватизированного) помещения в случае его ветшания или аварийного состояния является обязанностью государства, а не только собственника этого помещения. Тем самым признается прямая ответственность государства за возникновение проблемы с жильем, непригодным для проживания.

Основными задачами Программы являются:

обеспечение благоустроенным жильем граждан, проживающих в условиях, непригодных для постоянного проживания;

ликвидация до 2010 года включительно существующего аварийного жилищного фонда, признанного таковым до 2000 года, и ликвидация до 2013 года включительно аварийного жилищного фонда, признанного таковым в 2000-2004 годы.

В Программе решаются также следующие задачи:

разработка правовых и методологических механизмов переселения граждан из аварийного и ветхого жилищного фонда, а также определение размеров оказываемой при переселении государственной помощи;

формирование обязательств собственников жилищного фонда относительно его состояния и восстановления в случае аварийного разрушения;

формирование концепции градостроительного и социально-экономического развития районов сосредоточения ветхого и аварийного жилищного фонда;

формирование финансовых и инвестиционных ресурсов для обеспечения переселяемых граждан благоустроенным жильем;

оказание федеральной финансовой поддержки муниципальным образованиям, привлекающим к решению этой проблемы существенные ресурсы на местном уровне, путем консолидации бюджетных и внебюджетных источников финансирования;

учет различных возможностей привлечения внебюджетных ресурсов в муниципальных образованиях Ленинградской области;

взаимосвязь Программы с другими программами и мероприятиями федерального, регионального и местного уровней, решающими проблемы ликвидации ветхого и аварийного жилья.

Программа предусматривает наличие разработанных и утвержденных программ муниципальных образований (далее - муниципальные программы), которые не противоречат условиям Программы, учитывают правовую базу Программы и совместно с Программой обеспечивают решение проблемы переселения граждан с консолидированным взаимодействием программ трех уровней:

а) на федеральном уровне: подпрограмма "Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда" определяет масштаб проблемы, правовые и финансовые механизмы ее решения, меры и пути предоставления федеральной поддержки субъектам Российской Федерации для переселения граждан из аварийного и ветхого жилищного фонда;

б) на областном уровне: Программа определяет срок решения проблемы в регионе, формирует областную законодательную основу, определяет методы государственного управления в решении данной проблемы и государственной поддержки муниципальных образований;

в) на уровне муниципального образования: муниципальные программы предусматривают план действий органов местного самоуправления с привлечением внебюджетных ресурсов для переселения граждан из аварийного и ветхого жилищного фонда, эффективное целевое использование средств государственной поддержки, направленных на финансирование программных мероприятий в поселениях муниципального образования, ведение реестров аварийных и ветхих жилых помещений и помещений маневренного жилищного фонда, предназначенного для переселения граждан.

1.3. Система мероприятий Программы

Система мероприятий Программы включает в себя работу по следующим направлениям:

а) правовое и методологическое обеспечение улучшения жилищных условий граждан, проживающих в ветхом и аварийном жилищном фонде;

б) финансовое обеспечение Программы и практическая деятельность по переселению граждан в благоустроенное жилье (приложение 2 к Программе);

в) разработка и реализация концепции развития территорий сосредоточения ветхого и аварийного жилищного фонда.

1.3.1. Правовое и методологическое обеспечение Программы.
Подготовка реестра аварийных и ветхих жилых строений

Задача переселения граждан из аварийного и ветхого жилищного фонда требует установления четких юридических правил отнесения жилищного фонда к аварийному или ветхому применительно к условиям Ленинградской области.

В рамках Программы необходимо разработать и утвердить методику оценки непригодности жилых зданий и жилых помещений для проживания.

Предусматривается выделение двух категорий домов и помещений, непригодных для проживания:

дома и помещения, которые после капитального ремонта, модернизации и реконструкции могут стать пригодными для проживания;

дома и помещения, которые не могут быть восстановлены (в том числе и по причине экономической нецелесообразности).

Исходя из этого в рамках формирования Программы составляется реестр ветхих и аварийных жилых строений (домов), уточняются объем такого жилья и численность проживающего в нем населения. С учетом показателей реестра формируется перечень конкретных объектов, предназначенных для переселения граждан, и определяются объемы и источники финансирования применительно к конкретным адресам жилищного строительства (покупки жилья). Указанный перечень используется при заключении государственных и муниципальных договоров (контрактов).

1.3.2. Формирование нормативно-правовой базы для переселения
граждан из аварийного и ветхого жилищного фонда

Юридические вопросы переселения граждан из аварийного и ветхого жилищного фонда на территории Ленинградской области решаются в рамках жилищного законодательства, которое является предметом совместного ведения Российской Федерации и Ленинградской области. Реализация Программы включает формирование муниципальной нормативно-методической базы, определяющей условия переселения граждан из аварийного и ветхого жилищного фонда, и взаимодействие с федеральной целевой подпрограммой "Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда".

Нормативные правовые документы, обеспечивающие реализацию Программы, должны предусматривать в первую очередь следующие положения:

а) граждане, имеющие одно и единственное жилье в муниципальном или государственном жилищном фонде, непригодном для проживания, и проживающие в нем на условиях социального найма, должны иметь право на первоочередное получение бесплатного жилья в пределах определенной законом нормы предоставления жилых помещений в муниципальном или государственном жилищных фондах;

б) граждане, имеющие в жилищном фонде, непригодном для проживания, частные (приватизированные) квартиры, могут иметь право на первоочередное получение бесплатного жилья на условиях социального найма в пределах нормы предоставления жилых помещений;

в) при желании граждан, проживающих в ветхих или аварийных жилых домах, получить жилье большей площади они должны иметь право произвести необходимую для этого оплату разницы между стоимостью такого жилья и жилья, полагающегося им бесплатно (например, взнос в фонд развития жилищного строительства на территории Ленинградской области на цели переселения из аварийного и ветхого жилья);

г) очередность предоставления жилья гражданам, проживающим в аварийных и ветхих домах, определяется муниципальной программой ликвидации такого жилищного фонда, а именно - очередностью сноса того или иного строения, определяемой в соответствии с положениями плана развития территории.

Граждане, имеющие в частной собственности непригодное для проживания жилье, не бывшее в государственной (муниципальной) собственности, имеют право на получение субсидии из областного бюджета на строительство или покупку благоустроенного жилья в размере и порядке, установленных Правительством Ленинградской области.

1.3.3. Механизм улучшения жилищных условий переселяемых граждан

Для граждан, переселяемых из аварийного и ветхого жилищного фонда, осуществляется предоставление жилой площади, размеры и качество которой определяются исходя из установленных законодательством гарантий государства перед указанными гражданами.

Такой механизм предполагает, что гражданам предоставляется жилье на условиях социального найма. Предоставляемое жилье может являться:

а) жильем, освободившимся в результате прекращения предыдущего договора найма;

б) жильем, полученным от застройщика взамен платежей за предоставление земельного участка и подключение к коммунальной инфраструктуре;

в) жильем, приобретенным на вторичном рынке недвижимости;

г) жильем, построенным в качестве социального жилья.

Критерий выбора того или иного жилья определяет соответствующая муниципальная программа, реализуемая с финансовой и организационно-методической поддержкой государственного (федерального и областного) уровня. Главным критерием должна стать стоимость жилья, которая должна быть минимальной при соблюдении определенных законом гарантий по размерам и качеству предоставляемого жилья.

При этом следует отметить следующее:

а) при заключении договоров с застройщиками целесообразно оговаривать номенклатуру и размер квартир, предназначенных в дальнейшем для использования в целях социального найма;

б) в случае принятия решения о строительстве социального жилья следует использовать специальные проекты, предназначенные для жилья именно такого типа.

Организационно-методическая поддержка муниципальному образованию по формированию и реализации соответствующей муниципальной программы предоставляется основным исполнителем Программы.

Финансовая государственная поддержка предоставляется муниципальному образованию на конкурсной основе в виде целевых субвенций при наличии муниципальной программы.

Граждане, проживающие в непригодном для постоянного проживания жилье (аварийном или ветхом), которое находится в их собственности, могут на конкурсной основе получить для переселения в благоустроенное жилье финансовую государственную поддержку в виде субсидии (социальную безвозмездную помощь) из областного бюджета Ленинградской области.

1.3.4. Реализация обязательств собственника
по восстановлению жилищного фонда

Страхование жилья от непредвиденных природных, техногенных и иных обстоятельств позволит не только снизить риски собственников жилья, но и окажет позитивное влияние на укрепление финансового положения государства и муниципалитетов. Создание института страхования жилья не только освобождает бюджет от расходов на возмещение убытков при наступлении страховых случаев, но и формирует один из стабильных источников инвестиций в жилищный сектор.

Понуждение собственника жилья к несению бремени ответственности за его содержание с выполнением всего нормативного комплекса профилактических восстановительных работ по поддержанию объекта в безопасном (безаварийном) эксплуатационном состоянии осуществляется при прямом участии государственной жилищной инспекции Ленинградской области.

1.4. Связь Программы с другими социально-экономическими
мероприятиями и программами

Связь Программы с другими социально-экономическими мероприятиями и программами осуществляется через планирование и реализацию мероприятий строительства жилья по объектам с консолидированным участием средств от различных источников финансирования реализуемых на территории Ленинградской области региональных, муниципальных, федеральных и международных жилищно-строительных программ.

Программа предполагает наличие унифицированной региональной и местной нормативно-методической базы для решения проблемы переселения граждан из аварийного жилищного фонда.

1.5. Сроки и этапы реализации Программы

Программа предусматривает поэтапное решение проблемы с учетом возможностей финансирования из бюджетов различных уровней и привлечения внебюджетных ресурсов. До 2010 года в целом необходимо 1500 млн.руб. для переселения граждан из аварийного жилищного фонда, признанного таковым до 1 января 2000 года. По мере улучшения социально-экономической ситуации с 2010 года предусматривается увеличение объемов финансирования переселения граждан из аварийного (ставшего таковым в 2000-2004 годы) и ветхого жилищного фонда.

Программа предусматривает комплекс мероприятий, реализация которых должна начаться в 2005 году. Основные мероприятия по переселению граждан из аварийного жилищного фонда должны быть реализованы в течение 2005-2010 годов.

На первом этапе выполнение программных мероприятий будет осуществляться в основном за счет бюджетных средств. В то же время будут создаваться предпосылки для крупномасштабного привлечения внебюджетных ресурсов, которое планируется для выполнения мероприятий второго этапа.

На первом этапе (2005-2007 годы) будут созданы необходимые методические, организационные и правовые условия для реализации следующих основных задач Программы:

а) упорядочение методологических основ и проведение оценки объемов аварийного и ветхого жилищного фонда, подлежащего ликвидации, а также определение необходимых ресурсов площади жилищного фонда для переселения граждан (с осуществлением, в целях достоверности, инструментальными методами);

б) формирование нормативной правовой базы для предоставления жилья переселяемым гражданам;

в) установление очередности переселения граждан и сноса аварийного жилищного фонда (по муниципальным образованиям, поселениям, зданиям);

г) подбор земельных участков для строительства жилья в целях переселения граждан из аварийного и ветхого жилья с учетом:

утвержденного плана социально-экономического развития соответствующего поселения муниципального образования,

обеспеченности части населенных пунктов, в которых предполагается целевое строительство жилья для переселения, ресурсами тепло-, электро-, водо-, газоснабжения,

обеспеченности части населенных пунктов, в которых предполагается целевое строительство жилья для переселения, объектами социальной инфраструктуры: учреждениями образования, здравоохранения, почтовой и телефонной связи, бытовых, торговых, банковских и транспортных услуг, культуры и отдыха;

д) привлечение финансовых ресурсов для реализации Программы и их аккумулирование в целевых фондах;

е) осуществление разработки и реализации плана инженерной подготовки территорий и отобранных земельных участков под целевое строительство жилья для переселения:

готовится пакет градостроительной документации для данных территорий с осуществлением всех необходимых проектных изысканий,

разрабатывается пакет рабочей документации на исполнение работ по инженерной подготовке территории (с организационно-методической помощью Ленинградской области),

осуществляется поэтапное исполнение строительных работ по инженерной подготовке земельного участка под строительство конкретных жилых объектов (с организационно-методической и финансовой помощью Ленинградской области);

ж) реализация обязанности собственников жилищного фонда по несению бремени ответственности за его содержание с выполнением нормативного комплекса профилактических восстановительных работ по поддержанию объекта в безопасном (безаварийном) эксплуатационном состоянии;

з) формирование жилищного фонда для переселения граждан из домов, подлежащих сносу;

и) решение проблемы переселения граждан из аварийного жилищного фонда с изучением возможностей финансирования достройки ранее начатого и не законченного Ленинградской областью строительства жилья (с проведением инструментальных методов обследования).

Второй этап Программы (2008-2013 годы) будет посвящен реализации следующих задач:

а) продолжение формирования жилищного фонда для переселения граждан из домов, подлежащих сносу;

б) продолжение переселения граждан и снос аварийного жилищного фонда;

в) подготовка освобожденных земельных участков для новой застройки и их продажа (предоставление в аренду) на конкурсной основе.

Предусматривается выполнение программных мероприятий по годам для последовательного финансирования и выполнения программных мероприятий в муниципальных образованиях.