Раздел VI. Удельные показатели стоимости строительства

Раздел VI. Удельные показатели стоимости строительства

Расчетная средняя стоимость строительства 1 м2 общей площади по типам жилых домов, вновь начинаемых строительством

Таблица 6.1.

N п/ п	Наименование	Кирпичные дома	Монолитные дома	Панельные дома	По сериям панельных домов
					504.Д	606.11	600.11	137.11	1.0901-1
ОБЪЕКТЫ ВНЕБЮДЖЕТНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ (ИНВЕСТОРСКИЕ ДОМА)
1.	Расчетная сметная стоимость строительства с учетом базовой отделки, наружных сетей и благоустройства (относимых на стоимость дома), изменений требований СНиП и правил сертификации (с учетом среднегородских отчислений инвесторов на развитие городской инфраструктуры, без учета НДС), руб.	26501,0	20963,7	18805,5	18522,1	17294,8	19238,3	20063,2	20997,5
2.	То же, с учетом НДС 18%, руб.	31271,2	24737,1	22190,5	21856,1	20407,8	22701,2	23674,6	24777,0
3.	То же, в долларах США при курсе 28,82  руб. за 1 USD	1085	858	770	758	708	788	821	860
ОБЪЕКТЫ БЮДЖЕТНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ
4.	Расчетная сметная стоимость строительства с учетом базовой отделки, наружных сетей и благоустройства (относимых на стоимость дома), изменений требований СНиП и правил сертификации (без учета отчислений инвесторов на развитие городской инфраструктуры), руб., с учетом НДС 18%	25482,8	20266,5	17707,6	17507,7	16315,1	18115,6	18782,6	19771,6
5.	Средняя рыночная стоимость 1 кв. метра общей площади жилья для расчета размера безвозмездных субсидий и ссуд на приобретение жилых помещений гражданами с привлечением средств федерального бюджета (с учетом НДС), руб.	31271,2	24737,1	22190,5	21856,1	20407,8	22701,2	23674,6	24777,0

Примечания:

- Показатели приводятся в рублях на 1 м2 общей площади квартир жилых зданий с учетом НДС.

- Расчетные показатели себестоимости включают в себя все затраты, складывающиеся у застройщиков при реализации проекта и относимые на себестоимость жилого дома.

- В показателях себестоимости учтена базовая отделка, стоимость наружных сетей и благоустройства (относимых на себестоимость дома), изменения требований СНиП и средний уровень прочих работ и затрат застройщиков в процессе подготовки строительства, производственного цикла и сдачи дома.

- Показатели учитывают строительство жилых домов по типовым, повторно применяемым и индивидуальным проектам с конструктивно-технологическими и архитектурно-планировочными решениями "эконом -класса".

Справка
о средней стоимости строительства многоквартирных жилых домов
массового спроса и ценах на рынке недвижимости по Санкт-Петербургу
на сентябрь 2005 года

N п/п	Наименование показателя, единица измерения	Показатель	Примечания, пояснения
1	2	3	4
1. Средние расчетные показатели общей сметной стоимости строительства жилых домов массового спроса на 1 м2 общей площади квартир жилых зданий (для вновь начинаемых строительством в сентябре 2005 года), руб. м.кв. с учетом НДС коэффициент изменения стоимости по сравнению с предыдущим кварталом то же с начала года Расчет показателей осуществляется на основе строящихся или построенных объектов, а также объектов-аналогов, сметы которых составлены по рабочим чертежам и пересчитаны в текущий уровень цен отчетного квартала. Объекты выбраны по этажности в пределах указанных диапазонов. При размещении в жилых зданиях встроенных или пристроенных предприятий (организаций) торговли, общественного питания и коммунально-бытового обслуживания показатели рассчитываются только для жилой части здания. Показатели приводятся с учетом простой базовой отделки (окраска, обои, разводка, установка ПДУ, паркет березовый, линолеум, газовые или электроплиты, лифты и т.п.), наружных сетей и благоустройства (относимых на сметную стоимость дома), а также среднего уровня прочих работ и затрат застройщиков в процессе подготовки строительства, производственного цикла и сдачи дома. Не учитываются: отчисления инвесторов (застройщиков) на развитие головной инфраструктуры и строительство магистральных сетей, подстанций и т.п. или передача государству части квартир. Учитывая, что многие жилые дома вводятся в эксплуатацию без отделки квартир, поквартирной разводки систем горячего и холодного водоснабжения, установки предметов домоустройства (сантехприборы, плиты и т.п.), для получения показателей без отделки, приведенные данные могут быть уменьшены на 6-8%. Удельный вес наружных инженерных сетей и благоустройства в общей сметной стоимости усреднено составляет 8-12%.
1.1	Крупнопанельные и объемно-блочные жилые дома типовых и повторно применяемых проектов высотой 9-16 этажей	17707,6 (628 USD)	ДСК-3; Гатчинские серии
		1,017
		1,072
1.2	Монолитные жилые дома с навесными трехслойными панелями 9-16 этажей индивидуальных и повторно применяемых проектов	18782,6 (666 USD)	Объект-представитель - модифицированная серия 137, АО "Блок" Фундаменты - свайные; внутренние стены и перекрытия - монолитный каркас; наружные стены - 3-х слойные навесные панели; кровля - мягкая, рулонная.
		1,016
		1,072
1.3	Монолитные жилые дома (монолитный каркас) с ограждающими конструкциями из кирпича и блоков (газобетон и т.п., в т.ч. с утеплителем) 9-16 этажей индивидуальных и повторно применяемых проектов	20266,5 (719 USD)	Выборка сделана по жилым домам массового спроса в Приморском районе. Фундаменты - сборные железобетонные; стены - газобетонные с облицовкой лицевым кирпичом; внутренние стены и перекрытия - монолитные железобетонные; перегородки - гипсовые из пазогребневых плит; кровля - рулонная.
		1,030
		1,085
1.4	Кирпичные жилые дома 6-12 этажей индивидуальных и повторно применяемых проектов	25482,8 (904 USD)	Фундаменты - свайные; стены - кирпичные; перекрытия, лестничные марши, площадки, балконы, шахты лифтов - сборные железобетонные элементы;; перегородки - газобетонные; кровля - мягкая, рулонная. Средняя общая площадь квартир в домах - 6500 м.кв.
		1,027
		1,10
1.5	В целом (средневзвешенный показатель)	20031,7 (710 USD)	68% - монолит, 18% - панельные, 14% - кирпичные
2. Средние фактические показатели общей сметной стоимости строительства жилых домов на 1 м2 общей площади квартир жилых зданий (для законченных строительством в сентябре 2005 года и продолжительностью строительства не более 24 месяцев), руб. м.кв. с учетом НДС При сборе данных может использоваться отчетная информации территориальных органов Федеральной службы государственной статистики (форма N С-1 "Сведения о вводе в эксплуатацию зданий, сооружений и реализации инвестиционных проектов"), показатели Актов государственных приемочных комиссий и отчетность застройщиков. Полученная информация анализируется и при необходимости уточняется.
2.1	Крупнопанельные и объемно-блочные жилые дома типовых и повторно применяемых проектов высотой 9-16 этажей	14874,4 (528 USD)	ДСК-3; Гатчинские серии
2.2	Монолитные жилые дома с навесными трехслойными панелями 9-16 этажей индивидуальных и повторно применяемых проектов	15777,4 (560 USD)	Объект-представитель - модифицированная серия 137, АО "Блок" Фундаменты - свайные; внутренние стены и перекрытия - монолитный каркас; наружные стены - 3-х слойные навесные панели; кровля - мягкая, рулонная.
2.3	Монолитные жилые дома (монолитный каркас) с ограждающими конструкциями из кирпича и блоков (газобетон и т.п., в т.ч. с утеплителем) 9-16 этажей индивидуальных и повторно применяемых проектов	17023,9 (604 USD)	Выборка сделана по жилым домам массового спроса в Приморском районе. Фундаменты - сборные железобетонные; стены - газобетонные с облицовкой лицевым кирпичом; внутренние стены и перекрытия - монолитные железобетонные; перегородки - гипсовые из пазогребневых плит; кровля - рулонная.
2.4	Кирпичные жилые дома 6-12 этажей индивидуальных и повторно применяемых проектов	20895,9 (741 USD)	Фундаменты - свайные; стены - кирпичные; перекрытия, лестничные марши, площадки, балконы, шахты лифтов - сборные железобетонные элементы;; перегородки - газобетонные; кровля - мягкая, рулонная. Средняя общая площадь квартир в домах - 6500 м.кв.
2.5	В целом (средневзвешенный показатель)	16755,3 (594 USD)	68% - монолит, 18% - панельные, 14% - кирпичные
3. Средние рыночные показатели предложений застройщиков на первичном рынке жилья, отнесенные на 1 м2 общей площади квартир жилых зданий эконом-класса (для находящихся в средней стадии строительства в сентябре 2005 года и сроком окончания строительством не более 12 месяцев от отчетной даты), руб. м.кв. Используются данные наиболее крупных и известных в регионе застройщиков и агентств недвижимости (работающих на первичном рынке), при этом в показателях учитываются возможные скидки застройщиков при единовременной оплате со стороны дольщиков.
3.1	Крупнопанельные и объемно-блочные жилые дома типовых и повторно применяемых проектов высотой 9-16 этажей	25800,0 (860 у.е.)	Курс у.е. 30 руб.
3.2	Монолитные жилые дома с навесными трехслойными панелями 9-16 этажей индивидуальных и повторно применяемых проектов	27750,0 (925 у.е.)	Объект-представитель - модифицированная серия 137, АО "Блок"
3.3	Монолитные жилые дома (монолитный каркас) с ограждающими конструкциями из кирпича и блоков (газобетон и т.п., в т.ч. с утеплителем) 9-16 этажей индивидуальных и повторно применяемых проектов	29100,0 (970 у.е)	Выборка сделана по жилым домам массового спроса в Приморском районе.
3.4	Кирпичные жилые дома 6-12 этажей индивидуальных и повторно применяемых проектов	34950,0 (1165 у.е.)
3.5	В целом (средневзвешенный показатель)	28866,0 (962 у.е.)	68% - монолит, 18% - панельные, 14% - кирпичные Суммарная площадь объектов, находящихся в продаже, сохраняется на уровне 5,7 млн кв. метров. Площадь непроданных квартир в строящихся домах составляет 3,2 млн кв. метров.
4. Средние рыночные показатели предложений на вторичном рынке типового жилья и старого фонда, отнесенные на 1 м2 общей площади квартир жилых зданий USD. м.кв. коэффициент изменения стоимости по сравнению с предыдущим кварталом то же с начала года Используются данные наиболее крупных и известных в регионе агентств недвижимости и общедоступная аналитическая информация о рынке недвижимости региона.
4.1	Крупнопанельные и объемно-блочные жилые дома типовых массовых серий высотой 9-16 этажей (застройка с 70-х годов прошлого века)	1098,5 USD
		-
		-1.3%
4.2	Монолитные жилые дома с навесными трехслойными панелями 9-16 этажей индивидуальных и повторно применяемых проектов (застройка с начала 90-х годов прошлого века)	1104 USD
		-
		0.0%
4.3	Монолитные жилые дома с ограждающими конструкциями из кирпича и блоков (газобетон) 9-16 этажей индивидуальных и повторно применяемых проектов (застройка с начала 90-х годов прошлого века)	1139,4 USD
		-
		0.0%
4.4	Кирпичные жилые дома 9-16 этажей типовых и повторно применяемых проектов (застройка с 70-х годов прошлого века)	1185,8 USD
		-
		0.9%
4.5	Старый жилой фонд (застройка 19 века и первой половины 20 века)	1340,7 USD
		-
		1.7%
5. Дополнительные показатели
5.1	Средняя стоимость приобретения прав на типовой земельный участок под строительство многоквартирного дома в местах массовой застройки, в том числе при уплотнительной застройке внутри кварталов,	10-12%	От общей стоимости строительства
5.2	Средний размер платы за присоединение к постоянным сетям водо-, тепло-, газо- и электроснабжения. в расчете на 1 м.кв. или в расчете на квартиру, точки подключения, 1 КВт мощности и т.п.	-	в процессе подготовки 7,5 - 8,5 % - тех.условия, разрешительная документация, согласования; 1,6 - 1,8% - средние затраты по вводу дома в эксплуатацию
5.4	Наличие и размеры отчислений средств на развитие инженерной инфраструктуры города проценты, рубли, У.Е.	100 -120 USD/м.кв	единовременно
6. Индексы доступности жилья
6.1	Индекс доступности жилья (54 м2. х 29100 руб. м2 / / (3 чел. х 11560,4 руб. х 12 месяцев) = = 1571400 руб./416174,4 = 3,78 года.	3,78 года	Рассчитывается как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 м.кв.) к среднему годовому доходу семьи (3 человека.). Он показывает время, за которое семья может накопить средства для приобретения квартиры, откладывая все свои доходы. Данный показатель не учитывает возможности приобретения жилья с помощью ипотечных кредитов и отражает лишь фактически сложившееся соотношение между средними ценами на жилье и средними доходами.
6.2	Индекс доступности жилья на первичном рынке (54 х 27750)/416174,4	3,6 года	Рассчитывается в предположении, что семья приобретает жилье по ценам первичного рынка.
6.3	Индекс доступности жилья на вторичном рынке (54 х 31132,8)/416174,4	4,04 года	Рассчитывается в предположении, что семья приобретает жилье по ценам вторичного рынка.
6.4	Модифицированный индекс доступности жилья (54 м.кв. х 29100 руб. м.кв./ / ((3 чел. х 11560,4 руб. х 12 месяцев) - - (3138 руб. в месяц х 12 месяцев)) = = 1571400 руб./(416174,4 - 112968,0) = = 5,18 года. 11560,4 руб. - денежные доходы на 1 человека в месяц; 3138 руб. - прожиточный минимум на одного человека в месяц	5,18 лет	Рассчитывается как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 м.кв.) к среднему годовому доходу семьи (3 человека.) за вычетом величины прожиточного минимума. Он показывает время, за которое семья может накопить средства для приобретения квартиры, откладывая все свои доходы, превышающие минимальные средства, тратящиеся на питание и удовлетворение базовых потребностей (прожиточный минимум). Данный показатель не учитывает возможности приобретения жилья с помощью ипотечных кредитов и отражает лишь фактически сложившееся соотношение между средними ценами на жилье, средними доходами и прожиточным минимумом.