Приложение 7. Методика оценки стоимости имущества и определения уровня арендной платы за нежилые помещения

Приложение 7

Утверждена

решением 9 сессии

Ленинградского

городского СНД

от 28 июня 1991 г. N 26

Методика оценки стоимости имущества и определения уровня
арендной платы за нежилые помещения Ленинград

1991

Содержание

     1. Общие положения                                       

     2. Организация проведения и субъект оценки имущества     

     3. Состав оцениваемого имущества                         

     4. Порядок оценки стоимости отдельных элементов имущества

     5. Арендная плата за нежилые здания (помещения)          

     6. Отдельные факторы, влияющие на сумму выкупа           

     7. Оформление результатов оценки имущества               

     8. Приложения                                            

1. Общие положения

1.1. Методика оценки стоимости имущества и определения уровня арендной платы за нежилые помещения (в дальнейшем - Методика) устанавливает способы и порядок оценки стоимости имущества предприятий и их структурных звеньев, находящихся в государственной и муниципальной собственности Ленинграда или в ведении Ленсовета и рай(гор)советов (в дальнейшем - предприятие), как исходной величины для определения суммы выкупа (продажной цены) имущества любыми юридическими лицами и гражданами, а также для его аукционирования и аренды.

1.2. Методика предусматривает оценку стоимости имущества предприятия, как правило, в качестве единого имущественного комплекса, состоящего из производственных фондов и другого имущества (включая объекты непроизводственного назначения).

1.3. Оценка стоимости имущества предприятия производится исходя из его наличия и фактического состояния, устанавливаемого по результатам инвентаризации, реально складывающихся цен, а также других факторов, оказывающих влияние на примерную рыночную оценку.

1.4. Используемые в данной методике показатели и их применение корректируются по мере изменения социально-экономической ситуации и введения в действие новых нормативных актов.

2. Организация проведения и субъект оценки имуществ

2.1. Оценку имущества осуществляет оценочная комиссия, утверждаемая начальником Главного управления имуществ Ленинграда (ГУИЛ).

2.2. Оценочная комиссия действует согласно Положению об оценочной комиссии, утверждаемому начальником ГУИЛ, и обеспечивает получение фактических данных о наличии, структуре и стоимости различных видов имущества предприятия.

3. Состав оцениваемого имущества

3.1. В состав оцениваемого имущества включаются:

- основные средства: здания, сооружения, передаточные устройства, машины и оборудование, вычислительная техника, измерительные регулирующие приборы, транспортные средства, многолетние насаждения и другие основные средства;

- финансовые активы: денежные средства в кассе и на счетах банков, ценные бумаги, вклады, а также отгруженные товары, сданные работы и иные финансовые средства по балансу предприятия;

- оборотные средства: производственные запасы, незавершенное производство, расходы будущих периодов, готовая продукция, товары, малоценные и быстро изнашивающиеся предметы, дебиторская задолженность и другие ценности;

- незавершенное строительство;

- права на пользование природными ресурсами (включая землю) и другое имущество.

При выкупе имущества организацией арендаторов в состав оцениваемого имущества включается имущество как переданное в аренду, так и созданное в период аренды за счет средств арендодателя и ассигнований из бюджета.

3.2. Оценке подлежат основные средства, числящиеся на балансе предприятия, независимо от их технического состояния, т.е. от степени их физического износа как действующие (включая объекты, временно находящиеся в капитальном ремонте и модернизации), так и переданные в пользование, аренду другим предприятиям и организациям, находящиеся на консервации, в запасе или резерве.

4. Порядок оценки стоимости отдельных элементов имущества

4.1. Плата за пользование земельными участками, закрепленными за предприятиями, устанавливается на 1991 г., исходя из их оценки, в соответствии с решением исполкома Ленсовета от 05.12.88 N 979 "О рациональном использовании природных ресурсов" (приложения 1, 2).

4.2. Оценка стоимости основных средств, подлежащих выкупу (продаже), осуществляется поэтапно на основе последовательного определения:

- первоначальной стоимости, определяемой по бухгалтерскому балансу;

- восстановительной стоимости;

- остаточной стоимости;

- примерной рыночной оценки.

Оценка стоимости оборотных средств осуществляется в два этапа:

- начальная оценка оборотных средств;

- примерная рыночная оценка оборотных средств.

4.3. Восстановительная стоимость основных средств, на которые имеются новые прейскуранты, определяется на основе указанных прейскурантов.

При отсутствии новых прейскурантов по отдельным видам устаревшего оборудования их восстановительная стоимость определяется путем приравнивания к аналогичному современному оборудованию (Об), по которому уже определена восстановительная стоимость, или исходя из первоначальной стоимости основных средств, умноженной на укрупненные коэффициенты изменения цен, разработанные Госкомцен СССР (приложение 3), Госстроем СССР.

4.4. Базой для оценки стоимости основных средств является их остаточная стоимость, определяемая путем уменьшения восстановительной стоимости на процент износа, исчисленного исходя из нормы амортизации на полное восстановление основных средств и фактического срока эксплуатации.

В том случае, если на предприятии, имущество которого оценивается, есть основные средства, сданные в аренду третьим лицам, то при условии сохранения договора аренды их оценка определяется исходя из суммы арендной платы, которая может быть получена новым собственником до конца срока аренды, и остаточной стоимости этих основных средств после завершения срока аренды в ценах 1991 г.

4.5. Балансовая (восстановительная) стоимость зданий и сооружений, введенных в эксплуатацию до 1984 г., определяется на основе балансовой (первоначальной) стоимости, умноженной на индекс перевода в цены 1984 г., утвержденный постановлением Госстроя СССР от 11.05.83 N 94 (в том числе для жилых зданий - 1,19), на индекс перевода в цены 1991 г., , установленный письмом Госстроя СССР от 06.09.90 N 14-д (в том числе для жилых зданий - 1,75) и с учетом среднегодового темпа инфляции в период 1984-90 г., установленного экспертным путем на уровне 4,75% в год (39% - за период). По объектам, построенным и введенным в действие после 1 января 1984 года, балансовая стоимость зданий и сооружений пересчитывается по индексам, установленным письмом Госстроя СССР от 06.09.90 N 14-д с учетом среднегодового темпа инфляции в период 1984-90 г., установленного экспертным путем на уровне 4,75% в год (39% - за период)(Зд).

По зданиям, расположенным в историческом центре города, производится увеличение стоимости на коэффициент, учитывающий сложность проведения здесь работ (1,25), и по зданиям, подлежащим комплексному капитальному ремонту и реконструкции - на коэффициент, учитывающий рост затрат на комплексный капитальный ремонт и реконструкцию по сравнению с новым строительством (2,0).

                                                      А               А

     4.6. Полностью  амортизированные  оборудование (Об)  и  здания (Зд),

но   в  рабочем   состоянии,   оцениваются   в  размере  не  менее  10  %

первоначальной  балансовой стоимости; в нерабочем состоянии - по ценам не

ниже стоимости вторсырья.

Импортное оборудование, - в случае наличия отечественного аналога, - оценивается согласно пп.4.3, 4.4, а в случае его отсутствия, - исходя их остаточной балансовой стоимости, умноженной на коэффициент перевода рубля в иностранную валюту ( на основе соотношения среднеаукционного курса Внешэкономбанка СССР за последний квартал, предшествующий оценке имущества, и официального курса иностранной валюты).

ПРИМЕЧАНИЕ: На 1 января 1991 г. аукционный курс принимается равным 21,4 руб. за 1 доллар (в соответствие с результатами валютного аукциона, проведенного Внешэкономбанком СССР в Москве 14 декабря 1990 г.), а официальный курс - 0,56 руб. за 1 доллар. Следовательно, коэффициент перевода равен 38,2.

По решению оценочной комиссии оценка импортного и полностью амортизированного оборудования может осуществляться экспертным путем.

4.7. Оценка товарно-материальных ценностей, относящихся к оборотным средствам, а также малоценных и быстроизнашивающихся предметов и инвентаря производится в розничных ценах 1991 г. или, если розничные цены не установлены, а оптовых ценах с учетом повышающих коэффициентов к оптовым ценам на сырье, материалы и другую продукцию, отпускаемую кооперативам, согласно письму Госкомцен СССР от 11 июля 1989 г.(приложение 4)(Т)

Если оборотные средства приобретались по договорным ценам, что подтверждено платежными документами, и они выше государственных оптовых с повышающими коэффициентами, то эти цены используются при оценке оборотных средств.

4.8. Ценные бумаги и акции оцениваются, при наличии их котировки на бирже, по курсовой стоимости, а при отсутствии - с учетом сложившегося уровня доходности данных бумаг и акций, но не ниже их номинальной стоимости (Цб).

4.9. Дебиторская задолженность и расходы будущих периодов оцениваются по их балансовой бухгалтерской оценке (Др), а валютный остаток - по среднеаукционному курсу Внешэкономбанка СССР за последний квартал, предшествующий оценке имущества.

4.10. В ходе оценки финансовых активов (Фа) из них вычитаются остатки средств в фондах экономического стимулирования, которые передаются трудовому коллективу при приватизации или сдаче предприятия в аренду.

4.11. Незавершенное строительство оценивается, исходя из фактических затрат (по бухгалтерскому учету), с увеличением на индекс удорожания строительства согласно п.4.5 (Нс).

     4.12. Примерная  рыночная   оценка   имущества   осуществляется   по

следующей формуле:                А

               Ци = (Опф х Кр + Об + Онф) х Jинф + Цзд + Ос,          (1)

где:

Ци - примерная рыночная оценка имущества, руб.;

Опф(Онф)- оценка основных производственных (непроизводственных) фондов за вычетом оценок полностью амортизированного оборудования и зданий, руб.;

Кр - коэффициент рентабельности;

Ос - оценка оборотных средств и выкупаемой части финансовых активов, руб.;

Jинф - прогнозная величина индекса инфляции (в 1991 г. принимается исходя из темпа инфляции за год - 50%);

     Цзд - примерная  рыночная   оценка   зданий,   с  учетом   полностью

                    A

амортизированных (Зд), руб.

Оценка оборотных средств и выкупаемой части финансовых активов определяется по формуле:

                       Ос = Т + Цб + Др + Фа + Нс                     (2)

Коэффициент рентабельности рассчитывается по формуле:

                               _

                               Р х (1-Нп)

                          Кр = ----------, Кр >= 1,                   (3)

                                  Пб

где: _

     Р  - средняя рентабельность по направлению деятельности предприятия,

          имущество которого оценивается, % (но не выше 50%);

Пб - максимальный уровень дохода по пассивным банковским операциям (ставка процента по долгосрочным вкладам в коммерческих банках принимается равной 11%);

Нп - уровень налогообложения, в долях единицы.

Для убыточных предприятий коэффициент Кр принимается равным 1.

Примерная рыночная оценка зданий (Цзд) рассчитывается с учетом уровня арендной платы (см.раздел 5).

В случае, если по предприятию, имущество которого оценивается, ведется отдельный бухгалтерский учет, то расчет стоимости его имущества производится также и по формуле 4, при этом в качестве примерной рыночной оценки принимается большая из двух полученных величин:

                             Пф х (1 - Нп)

                        Ци = ------------- х Jинф,                    (4)

                                  Пб

где:

Пф - фактическая прибыль предприятия в году, предшествующем году оценки, руб.

4.13. Примерная рыночная оценка имущества, рассчитанная в соответствии с п.4.12, является окончательной при передаче его в аренду (продаже) трудовому коллективу или стартовой ценой при выносе его, как имущественного комплекса, на аукционные торги. Трудовому коллективу при выкупе (аренде) имущества может предоставляться льгота по оплате в размере до 30 % от его примерной рыночной оценки.

     4.14. При  сдаче  предприятия  в  аренду  предполагается возможность

выкупа  только  оборотных  средств  и  соответственно  в  аренду  сдаются

                                                  ОФ

основные  средства,  причем  арендная  плата   (Апл)   рассчитывается  по

следующей формуле:

     ОФ       n                        m

    Апл = ((сумма Опф х Намi) х Кр + сумма Онфj х Намj + Опф х Пб) х

             i=1                      j=1                             (5)

                     х Jинф,

где:

Намi, Намj - нормы амортизации по видам арендуемых производственных фондов i-го вида (i= 1,2,...n) и непроизводственных фондов j-го вида (j=1,2...m).

5. Арендная плата за нежилые здания (помещения)

5.1. Годовая арендная плата за нежилые здания (помещения) устанавливается для предприятий и организаций не ниже сложившегося уровня арендной платы за данное здание (помещение) в предшествующем году и рассчитывается по формуле:

 Апл=(Сб(и) х Jз х Кк х Кист х Ккр х Ен + Пз + Рп + Ам) х Jинф х Sо,  (6)

где:

Апл - годовая арендная плата за нежилое здание (помещение), руб.;

Сб(и) - балансовая стоимость здания с учетом износа в расчете на 1 кв.м общей полезной площади, включающей в себя площадь внутренних помещений здания без учета площади лестничных клеток, технических подвалов и пр., руб./кв.м;

Кк=1- коэффициент минимальной комфортности при размещении в подвале (полуподвале) снижается на 0,25, а при отсутствии водоснабжения и канализации - на 0,1;

Jз - индекс увеличения затрат на строительно-монтажные работы в Ленинграде (для жилых зданий построенных до 1984 г. принимается равным 1,19 х 1,39 х 1,75=2,89; см.п.4.5);

Кист - коэффициент увеличения затрат в связи с проведением ремонтностроительных работ в исторической части города (1,25);

Ккр - коэффициент превышения стоимости комплексного капитального ремонта и реконструкции над стоимостью нового строительства (применяется для всех зданий, подлежащих капитальному ремонту и принимается равным 2,0 независимо от того, ремонтировались ли они фактически или нет);

Ен - нормативный коэффициент эффективности капиталовложений (согласно приложению 5);

Пз - платежи за землю, приходящиеся на 1 кв.м общей полезной площади нежилого здания (помещения), руб./кв.м (см.п.4.1);

Рп - рентные платежи по местоположению для данного вида деятельности на 1 кв.м общей полезной площади нежилого здания (помещения), руб./кв.м;

Ам - годовая амортизация в расчете на 1 кв.м общей полезной площади нежилого здания (помещения), руб./кв.м;

Sо - общая полезная площадь нежилого здания (помещения), занимаемая предприятием, кв.м.;

При этом платежи за землю (Пз), приходящиеся на 1 кв.м общей полезной площади нежилого здания (помещения), рассчитываются по формуле:

                                  Sу х Оз

                            Пз = ----------,                         (7)

                                  Sнж х tо

где:

Оз - примерная рыночная оценка земли с учетом местоположения участка, руб./кв.м (приложение 1);

Sу - площадь земельного участка, закрепленного за предприятием или занятого зданиями (помещениями), кв.м;

Sнж - общая площадь нежилых помещений, расположенных на данном земельном участке или в данном здании, кв.м;

tо - средний срок окупаемости затрат на приобретение земли, лет (приложение 1).

Если предприятие относится к видам деятельности, перечисленным в приложении 6, то платежи за землю в составе арендной платы в 1991 г. принимаются равными нулю.

Рентные платежи (Рп) для предприятий, у которых ведется отдельный бухгалтерский учет, рассчитываются по формуле:

                                    _

                         Опр х (Р - Р) х Уп х (1 - Нп)

                   Рп = ------------------------------ ,              (8)

                                       Sо

где:

Опр - объем производства на данном предприятии за год, предшествующий году оценки, руб;

Р - рентабельность производства на данном предприятии в году, предшествующем году оценки, %;

Уп - удельный вес рентных платежей в прибыли, подлежащий изъятию, % (приложение 1).

Для предприятий, в которых не ведется бухгалтерский учет, т.е. первичных звеньев сферы обслуживания - магазины, ателье, кафе, мелкооптовая база и т.д.) расчет Рп осуществляется по формуле:

                                 _     _

                      Рп = (Ом - Ом) х Д х Уп х (1 - Нп),             (9)

где:

Ом - объем производства (товарооборота, реализации бытовых услуг и т.д.), приходящейся на 1 кв.м общей полезной площади нежилого здания (помещения), в году, предшествующем году оценке,руб./кв. м;

     _

     Ом - объем производства (товарооборота,  реализации бытовых услуг  и

          т.д.), приходящийся на 1 кв.м общей  полезной площади в среднем

          по  направлению  деятельности   данного  предприятия   в  году,

          предшествующем году оценки;

     _

     Д -  доля прибыли в объеме производства  (товарооборота,  реализации

          бытовых услуг и т.д.)  в среднем  по  направлению  деятельности

          данного предприятия в году, предшествующем году оценки.

Если рентабельность предприятия ниже средней по данному виду деятельности в городе или оно убыточно, то рентные платежи принимаются равными нулю.

Если нежилой фонд используется под банки, офисы, другие объекты рыночной инфраструктуры, то рентные платежи принимаются равными платежам за землю (Пз).

Годовая амортизация в расчете на 1 кв.м общей полезной площади здания (Ам) независимо от срока его эксплуатации определяется по формуле:

                                                     з

                   Ам = Сб х Jз х Кк х Кист х Ккр х Нам,             (10)

где:   з

     Нам - норма амортизации на восстановление здания, %;

Сб - балансовая (первоначальная) стоимость здания в расчете на 1 кв. м общей полезной площади, руб./кв.м (рассчитывается как частное от деления первоначальной стоимости здания на его общую полезную площадь).

5.2. Годовая арендная плата за нежилые здания (помещения) для организаций, финансируемых из городского бюджета, а также с неприватизированных предприятий, специализирующихся на изготовлении и ремонте детской одежды, ремонте одежды, оказании ритуальных услуг, на услугах проката и прачечных (Апл), устанавливается не ниже сложившегося уровня арендной платы в году, предшествующем году оценки, и рассчитывается в соответствии с формулой:

                              Б

                            Апл = Ам х Jинф х Sо,                    (11)

5.3. Примерная рыночная оценка нежилых зданий (Цзд) осуществляется, исходя из суммы годовой арендной платы, при Ен = 0,15 и Рп = Пз, по формуле:

                             Цзд = Апл х tзд,                        (12)

где:

tзд - срок окупаемости затрат на приобретение здания определяемый оценочной комиссией с учетом остаточного срока его службы, лет (не менее 10).

Если здание подлежит сносу в срок менее чем 10 лет, то по решению оценочной комиссии в расчете Цзд, tо берется равным числу лет предполагаемой службы здания (сооружения).

6. Отдельные факторы, влияющие на сумму выкупа

6.1. При определении суммы выкупа имущества предприятия на основе его примерной рыночной оценки она может уменьшаться на сумму кредиторской задолженности по решению оценочной комиссии, а также на величину банковских кредитов при согласии банка на предоставление этих кредитов правопреемнику.

В случае отказа банка предоставить такие кредиты, стоимость оборотных и основных средств, полученных в кредит, оцениваются как собственные средства.

6.2. При продаже части имущества предприятия третьим лицам стоимость этого имущества может оцениваться по розничным ценам, а при их отсутствии - по оптовым ценам с повышающими коэффициентами, устанавливаемыми Госкомцен СССР при реализации аналогичного типа продукции кооперативам (приложение 4).

7. Оформление результатов оценки имущества

7.1. Оценочной комиссией составляются акты оценки стоимости основных и оборотных средств, незавершенного строительства, в которых отражаются результаты инвентаризации и оценки на основе примерных форм, представленных в приложениях 7, 8, 9, 10.

К указанным актам прилагаются передаточный (разделительный) бухгалтерский баланс, документы результатов инвентаризации, заключения специализированных консультационных организаций.

7.2. Оценочная стоимость объявляется покупателю.

7.3. Информация об имущественных сделках представляется в соответствующие финансовые и статистические органы в установленном законом порядке.

Главные специалисты Комитета

по экономической реформе

Д.В.Васильев

П.М.Лансков