Приложение. Программа "Развитие системы государственной оценки недвижимого имущества в Ленинградской области" на 1999-2000 годы

Утверждена

постановлением Губернатора

Ленинградской области

от 26 марта 1999 г. N 105-пг

(приложение)

Программа
"Развитие системы государственной оценки недвижимого
имущества в Ленинградской области" на 1999-2000 годы

Паспорт
программы "Развитие системы государственной оценки недвижимого
имущества в Ленинградской области" на 1999-2000 годы

Полное наименование программы	программа "Развитие системы государственной оценки недвижимого имущества в Ленинградской области" на 1999-2000 годы
Основания для разработ- ки программы	постановления Правительства Ленинградской обла- сти от 15 апреля 1997 года N 15 "О ходе прове- дения инвентаризации и оценки недвижимости в Ленинградской области" и от 13 ноября 1997 года N 41 "Об утверждении новой редакции Концепции создания системы управления недвижимостью на территории Ленинградской области"
Период и этапы реализа- зации программы	1999-2000 годы: I этап (1999 год) - разработка и принятие нор- мативно-правовой базы системы государственной оценки недвижимого имущества; II этап (2000 год) - опытное опробование и вне- дрение системы государственной оценки недвижи- мого имущества, основанной на принципах самоо- купаемости, в Ленинградской области
Цель программы	обеспечение реализации комплекса мер норматив- но-правового и организационного характера в сфере государственной оценки недвижимого иму- щества, направленных на повышение экономичес- кой эффективности использования недвижимости Ленинградской области и увеличение доходной части областного и местных бюджетов за счет увеличения налогооблагаемой базы
Основные задачи, меро- приятия программы	разработка необходимой нормативно-правовой базы оценки недвижимого имущества и организационное обеспечение деятельности по государственной оценке недвижимости на территории Ленинградской области; формирование базы данных сделок по купле-прода- же и аренде нежилых помещений на территории Ленинградской области; разработка программных средств определения сто- имостных характеристик объектов недвижимости; приобретение вычислительных средств; подготовка и переподготовка кадров
Объем финансовых ре- сурсов, запланирован- ных по программе на 1999 год	430 тысяч рублей
Объем финансирования, необходимый для завер- шения программы	570 тысяч рублей
Ожидаемые конечные ре- зультаты, социальный и экономический эффект, важнейшие целевые по- казатели программы	создание нормативно-правовой и материальной базы реальной рыночной оценки стоимостных ха- рактеристик объектов недвижимости на террито- рии Ленинградской области, благоприятствующих в рамках государственного регулирования рынка недвижимости внутренним и внешним инвестициям в объекты недвижимости и решению социально-эконо- мических задач посредством бюджетно-налоговой системы; увеличение налогооблагаемой базы по объектам недвижимости в 1,7 раза; увеличение налоговых и иных поступлений в об- ластной бюджет на сумму 7,2 миллиона рублей
Разработчик программы	Ленинградское областное управление инвентари- зации и оценки недвижимости
Сроки разработки прог- раммы	1998-1999 годы
Представитель заказ- чика программы	Ленинградское областное управление инвентариза- ции и оценки недвижимости
Основной исполнитель программы	Ленинградское областное управление инвентариза- ции и оценки недвижимости
Соисполнители прог- раммы	Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом, комитет по земельным ресурсам и землеустрой- ству, комитет по архитектуре и градостроитель- ству, комитет по информации, печати и телеком- муникациям
Фамилия, имя, отчест- во, должность, телефон руководителя программы	Поликарпов Анатолий Михайлович - начальник от- дела инвентаризации и оценки недвижимости уп- равления "Леноблинвентаризация"; телефон 315-67-34
Система организации контроля за выполнени- ем программы	контроль за выполнением мероприятий программы осуществляют первый вице-губернатора Ленинград- ской области по управлению областным хозяйством Соколов Ю.В. и вице-губернатор - председатель Ленинградского областного комитета по управле- нию государственным имуществом Совершаева Л.П.

Программа "Развитие системы государственной оценки недвижимого имущества в Ленинградской области" на 1999-2000 годы (далее - программа) направлена на создание в Ленинградской области единой государственной системы определения рыночных стоимостных характеристик недвижимого имущества всех форм собственности для целей налогообложения и обеспечения необходимых предпосылок формирования цивилизованного рынка недвижимости и механизмов государственного регулирования отношений в нем.

1. Анализ ситуации и обоснование целей и задач программы

1.1. Содержание проблемы и обоснование необходимости
ее программно-целевого решения

Основой государственного регулирования рынка недвижимости является государственная инвестиционная политика, исходящая из реальной экономической оценки рыночных стоимостных характеристик объектов недвижимости и благоприятствующая внутренним и внешним инвестициям в эти объекты с соответствующим решением социальных задач посредством бюджетно-налоговой системы.

Все объекты недвижимости, в зависимости от правового статуса, являются источниками либо арендных, либо налоговых поступлений в бюджеты соответствующего уровня. Денежные суммы налоговых и арендных поступлений, как показывает практика развитых стран, определяются рыночной стоимостью объектов недвижимости как базы для налоговых и арендных сборов.

В эпоху плановой экономики ценообразование в России основывалось на затратном принципе, в соответствии с которым стоимость товара определялась затратами на его изготовление. При этом не учитывались принципы, связанные с рыночной средой, из которых наиболее важными являются предложение и спрос, конкуренция, наилучшее и наиболее эффективное использование.

Однако и в настоящее время оценка стоимости недвижимости для целей налогообложения, приватизации и других государственных целей, как правило, не только не обусловливается анализом рыночных цен, но и слабо коррелирует с ними. Государственные органы, руководствующиеся методиками, в которых не учтены общеизвестные методы рыночной оценки, не имеют достоверной информации о рыночных ценах.

Отсутствие системы государственной оценки недвижимого имущества сдерживает вовлечение недвижимости в полноценный гражданский оборот и эффективное функционирование рыночной экономики.

Таким образом, определение рыночных стоимостных характеристик объектов недвижимости Ленинградской области - одна из важнейших задач, успешное решение которой возможно в рамках реализации настоящей программы.

1.2. Основные цели и задачи программы

Разработка системы государственной оценки недвижимого имущества в Ленинградской области предусматривает создание на территории области и ее муниципальных образований единой нормативно-правовой и материальной базы реальной рыночной оценки стоимостных характеристик объектов недвижимости.

Нормативно-правовая база государственной оценки объектов недвижимости позволит на основании единых методик расчета различных видов стоимости определять:

налогооблагаемую стоимость для фискальных целей (налогообложение);

стоимость для целей ипотечного кредитования и страхования;

стоимость для определения вклада в уставной капитал вновь организуемых хозяйственных обществ и товариществ;

стоимость недвижимости для целей купли-продажи и иных возмездных сделок.

Целями создания системы государственной оценки недвижимого имущества являются:

создание единого банка данных оценки недвижимости для целей налогообложения;

обеспечение органов государственной власти Ленинградской области, органов местного самоуправления Ленинградской области, а также заинтересованных лиц достоверной информацией о рыночной стоимости объектов недвижимости;

повышение инвестиционной привлекательности территорий Ленинградской области;

прирост поступлений в бюджеты различных уровней налоговых и арендных платежей за счет определения реальной рыночной стоимости объектов недвижимости;

повышение экономической эффективности использования объектов недвижимости на территории Ленинградской области;

определение уровня арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых выступает Ленинградская область, на основе рыночных методов оценки;

разработка и внедрение методов массовой оценки рыночных стоимостных характеристик объектов недвижимости;

разработка программного обеспечения с переводом методов определения различных видов стоимости на автоматизированный режим расчета;

обеспечение применения на территории Ленинградской области и ее муниципальных образований единых методик расчета различных видов стоимости недвижимости всех форм собственности;

обеспечение тесного взаимодействия между субъектами оценочной деятельности на территории Ленинградской области.

Для реализации программы необходимы нормативно-правовое, организационное, технологическое, информационное, программное, техническое, финансовое и другие виды обеспечения.

Программа должна быть реализована в 1999-2000 годах в два этапа:

I этап (1999 год) - разработка и принятие нормативно-правовой базы системы государственной оценки недвижимого имущества;

II этап (2000 год) - опытное опробование и внедрение системы государственной оценки недвижимого имущества, основанной на принципах самоокупаемости, в Ленинградской области.

1.3. Связь программы с другими социально-экономическими
мероприятиями Правительства Ленинградской области

Система государственной оценки недвижимого имущества в Ленинградской области наряду с системой государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и системой государственного пообъектного учета недвижимости станет основой создаваемой системы управления недвижимостью на территории Ленинградской области.

Развитие указанных систем будет осуществляться в соответствии со следующими утвержденными региональными целевыми программами:

"Программа создания государственной автоматизированной системы земельного кадастра Ленинградской области в 1996-2000 годах";

"Первая очередь формирования государственного градостроительного кадастра Ленинградской области" на 1999-2000 годы.

Государственная инвестиционная политика, основанная на оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, является основополагающей для государственного регулирования рынка недвижимости. Правительство Ленинградской области, осуществляя мероприятия в сфере стимулирования инвестиционной деятельности, неизбежно рассматривает те или иные вопросы, связанные с оценкой рыночной стоимости недвижимого имущества, в частности при формировании доходной части областного бюджета и бюджета муниципальных образований, обеспечении наилучшего и наиболее эффективного использования объектов недвижимости.

2. Основные мероприятия по реализации программы

Основными мероприятиями по реализации программы являются:

создание структуры по оценке и обеспечению налогового учета недвижимости в составе Ленинградского областного управления инвентаризации и оценки недвижимости и разработка необходимой нормативно-правовой базы государственной оценки недвижимости на территории Ленинградской области*;

формирование базы данных цен сделок по купле-продаже и аренде недвижимости на территории Ленинградской области;

разработка и внедрение программных средств для массовой оценки стоимостных характеристик объектов недвижимости;

финансовое обеспечение системы государственной оценки недвижимого имущества;

подготовка и переподготовка кадров.

План реализации мероприятий программы и смета программных расходов приведены в приложениях 1 и 2 к настоящей программе.

2.1. Нормативно-правовая база оценки и налоговый учет
недвижимости на территории Ленинградской области

Методическое, организационное и техническое обеспечение системы государственной оценки недвижимого имущества, а также проведение непосредственной оценки стоимости государственного недвижимого имущества осуществляет Ленинградское областное управление инвентаризации и оценки недвижимости (далее - управление "Леноблинвентаризация"). На управление "Леноблинвентаризация" возлагается разработка предложений, связанных с независимой профессиональной оценкой недвижимости и контролем за осуществлением государственной оценочной деятельности на территории Ленинградской области совместно с органом лицензирования и саморегулируемыми организациями.

Государственная оценка земельных участков (в том числе определение нормативной цены земли) производится комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Ленинградской области и его структурными подразделениями в муниципальных образованиях в соответствии с действующим федеральным и областным законодательством, а в границах поселений и на функционально застраиваемых территориях - комитетом по архитектуре и градостроительству Ленинградской области и соответствующими органами по архитектуре и градостроительству муниципальных образований.

При оценке объектов недвижимости учитываются градостроительная ценность земельных участков, определяемая комитетом по архитектуре и градостроительству Ленинградской области и экспертная оценка технического состояния зданий и сооружений, осуществляемая управлением государственной вневедомственной экспертизы комитета по архитектуре и градостроительству Ленинградской области.

Управление "Леноблинвентаризация" разрабатывает и представляет на утверждение в установленном порядке нормативные документы, определяющие порядок осуществления оценочной деятельности в Ленинградской области. В первую очередь необходимо разработать и принять следующие нормативно-правовые акты Правительства Ленинградской области:

о порядке осуществления оценочной деятельности, лицензирования, государственной аттестации и аккредитации субъектов оценочной деятельности и применения стандартов оценки в Ленинградской области;

о порядке государственной оценки недвижимого имущества, находящегося в областной собственности;

о порядке применения процедур индивидуальной и массовой оценки стоимостных характеристик объектов недвижимости и сферы их применения.

Независимые профессиональные эксперты-оценщики, осуществляющие рыночную оценку недвижимости по заказу государственных органов в соответствии с методиками оценки, утвержденными Правительством Ленинградской области, должны пройти аттестацию при Ленинградском областном комитете по управлению государственным имуществом.

Все отчеты по рыночной оценке недвижимости, находящейся в государственной собственности Ленинградской области, выполненные по заказу государственных органов, подлежат обязательной экспертизе в управлении "Леноблинвентаризация" и утверждению Ленинградским областным комитетом по управлению государственным имуществом.

Работы по оценке недвижимости, находящейся в государственной собственности Ленинградской области, финансируются за счет средств бюджета Ленинградской области.

Услуги экспертов по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости (не для целей налогообложения) оплачиваются на основе заключаемых договоров с собственником по утвержденным расценкам.

При управлении "Леноблинвентаризация" формируется консультативный общественный совет (Ленинградский областной совет по оценке недвижимости), в состав которого войдут должностные лица управления "Леноблинвентаризация", структурных подразделений Правительства Ленинградской области, Законодательного собрания Ленинградской области, представители учреждений образования, обучающие профессиональные оценщики, представители предпринимательских кругов и саморегулируемых организаций, в функции которых входит предварительное рассмотрение вопросов, связанных с государственной оценкой недвижимого имущества в Ленинградской области, в частности аттестации и аккредитации экспертов-оценщиков, претендующих на право осуществления деятельности по государственной оценке собственности.

Определение налоговой базы и представление данных в налоговые органы исходя из оценки рыночной стоимости в отношении каждого объекта недвижимости* на подведомственной территории выполняют районные (городские) учреждения технической инвентаризации, подведомственные Ленинградскому областному управлению инвентаризации и оценки недвижимости.

Методика определения рыночной стоимости недвижимости для целей налогообложения утверждается Правительством Российской Федерации.

Обмен информацией в целях государственной оценки для налогового учета осуществляется соответствующими государственными органами на основании положения о порядке их взаимодействия.

Целесообразность создания дополнительной структуры в составе управления "Леноблинвентаризация" по государственной оценке и налоговому учету недвижимости определяется проектом нового Налогового кодекса, в соответствии с которым оценка рыночной стоимости каждого объекта налогообложения на подведомственной территории ежегодно будет производиться специальной организацией по оценке и налоговому учету недвижимости, создаваемой органом власти субъекта Российской Федерации.

В функции специального подразделения в составе управления "Леноблинвентаризация" будут входить внедрение методик расчета налога, организация и проведение работы в муниципальных образованиях, ведение банка данных по муниципальной, областной и иным видам собственности, контрольные проверки правильности расчетов, организации взаимодействия с муниципальными образованиями, органами по формированию объектов недвижимости (отдел инвентаризации и оценки недвижимости в составе управления "Леноблинвентаризация" такие функции не осуществляет).

2.2. Формирование базы данных сделок по купле-продаже и аренде
недвижимости на территории Ленинградской области

Применение методов массовой оценки недвижимости в сфере деятельности органов исполнительной власти для целей налогообложения на основе рыночной стоимости, взимание платы за аренду объектов недвижимости также на основе рыночной стоимости и определение рыночной стоимости групп однородных объектов недвижимости для купли-продажи и мены невозможно без формирования базы данных сделок по купле-продаже и аренде недвижимости на территории Ленинградской области.

Специалистам по государственной оценке недвижимого имущества в целях сбора информации для статистического моделирования необходимо провести полевые исследования вторичного рынка аренды и продажи нежилых помещений на территориях муниципальных образований Ленинградской области. Как правило, информацию для анализа предоставляют арендодатели, сотрудники агентств по недвижимости и риэлтерские организации.

2.3. Разработка и внедрение программных средств для массовой
оценки стоимостных характеристик объектов недвижимости

Разработка программных средств должна осуществляться на основе математических моделей вторичного рынка недвижимости (включая аренду) с разбивкой по сегментам: офисы, торговые помещения и сфера обслуживания, производственно-складские помещения и здания. При этом вследствие выраженной специфики рынков недвижимости на территориях муниципальных образований необходимо построение для них отдельных моделей. Математическая основа моделирования может быть выбрана в процессе работы.

В соответствии с процедурой массовой оценки стоимостных характеристик объектов недвижимости необходимо разработать и утвердить:

1) порядок определения рыночной стоимости и методические рекомендации по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности, для целей страхования, ипотечного кредитования, инвестиционной деятельности, оценки вклада при создании хозяйственных обществ с участием государства;

2) методику расчета ставки аренды за нежилые помещения, находящиеся в государственной и муниципальной собственности на территории Ленинградской области, на основе рыночных данных;

3) методики массовой оценки объектов недвижимости (в том числе объектов жилищного фонда и незавершенного строительства) для целей налогообложения, включая:

методику определения рыночной стоимости гаражей индивидуального пользования;

методику определения рыночной стоимости дачных участков;

методику определения рыночной стоимости приватизированного жилищного фонда.

2.4. Источники финансирования программы

Система государственной оценки недвижимого имущества в Ленинградской области создается за счет средств областного и местного бюджетов, платы за оказание оценочных услуг, платы за информацию о рыночной стоимости объектов недвижимости и иных внебюджетных источников.

2.5. Подготовка и переподготовка кадров

Для успешной реализации системы государственной оценки недвижимого имущества в Ленинградской области необходимо осуществить подготовку и переподготовку кадров для Ленинградского областного управления инвентаризации и оценки недвижимости и его подведомственных районных (городских) учреждений.

В 2000 году соответствующую подготовку и переподготовку должны пройти около 50 специалистов, из расчета один-два специалиста (основной и дублер) на каждое муниципальное образование, а также существующих расценок на обучение (300-350 долларов на человека).

Обучение будет осуществляться на курсах повышения квалификации при высших учебных заведениях Санкт-Петербурга, выбранных по решению комиссии по недвижимости Ленинградской области, а также в Ленинградском областном учебном центре за счет средств областного бюджета. Программу обучения утверждает комиссия по недвижимости Ленинградской области.

3. Состав, функции и полномочия участников
разработки и реализации программы

3.1. Определение состава и функций исполнителей программы

Исполнителями программы являются органы, участвующие в формировании нормативно-правовой базы системы государственной оценки объектов недвижимости на территории Ленинградской области:

Ленинградское областное управление инвентаризации и оценки недвижимости и соответствующие службы технической инвентаризации на местах (основные функции изложены в подпункте 3.2 настоящей программы);

комитет по архитектуре и градостроительству Ленинградской области - координация работы по определению градостроительной ценности земельных участков;

комитет по земельным ресурсам и землеустройству Ленинградской области - координация работы по определению стоимости земельных участков;

Ленинградская областная регистрационная палата - предоставление информации по сделкам купли-продажи и аренде недвижимого имущества;

Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом и комитеты по управлению муниципальным имуществом - координация деятельности по разработке методик расчета ставок арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на основе рыночных данных;

Государственная налоговая инспекция по Ленинградской области - координация работы по определению налогооблагаемой базы на имущество физических лиц;

комитет по информации, печати и телекоммуникациям - координация работ в сфере технического построения системы и взаимодействия с другими информационными системами Правительства Ленинградской области;

органы местного самоуправления, выбранные на основе конкурсного отбора для опытного опробования системы государственной оценки недвижимого имущества в Ленинградской области.

3.2. Функции Ленинградского областного управления
инвентаризации и оценки недвижимости

Функциями Ленинградского областного управления инвентаризации и оценки недвижимости являются:

оценка рыночной стоимости недвижимого имущества для различных целей и передача информации органам налоговой инспекции;

контроль за осуществлением оценочной деятельности на территории Ленинградской области;

разработка порядка аттестации оценщиков, осуществляющих деятельность по оценке недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности на территории Ленинградской области;

согласование систем добровольной сертификации саморегулируемых организаций;

разработка перечня требований, предъявляемых к образовательным учреждениям, обучающим профессиональных оценщиков в соответствии с законодательством Российской Федерации и Ленинградской области;

участие в лицензировании оценочной деятельности и разработка требований к лицензированию оценочной деятельности по видам оценки;

разработка предложений по порядку аккредитации оценщиков в Ленинградской области и установлению требований к аккредитованным оценщикам.

3.3. Формы и методы управления программой,
полномочия участников ее реализации

Общее управление программой осуществляет представитель заказчика - Ленинградское областное управление инвентаризации и оценки недвижимости.

Оперативное управление и контроль за ходом реализации программы осуществляет руководитель программы, статус и функции которого определены Положением о руководителе региональной целевой программы Ленинградской области, утвержденным распоряжением Правительства Ленинградской области от 3 сентября 1996 года N 894/17-р.

Руководитель программы представляет ежеквартальный отчет о ходе ее реализации в комиссию по недвижимости Ленинградской области и в комитет по экономике и инвестициям.

На основе предложений руководителя программы, содержащихся в отчете, комиссия по недвижимости Ленинградской области обеспечивает координацию работы органов, участвующих в реализации программы, и вправе вносить необходимые коррективы в деятельность руководителя программы.

Органы местного самоуправления, участвующие в реализации программы, определяются на основе следующих критериев:

наличие современного компьютерного парка;

подготовленность кадрового состава;

массив объектов недвижимости, расположенных на территории конкретного муниципального образования.

По предварительным данным наиболее подготовленными для опытного внедрения системы государственной оценки недвижимого имущества в Ленинградской области являются города Луга, Кириши, Кировск и Выборг.

Исполнители программы обязаны действовать в соответствии с указаниями руководителя программы, основанными на положениях настоящей программы, Концепции создания системы управления недвижимостью на территории Ленинградской области, иных нормативных правовых актов Ленинградской области, относящихся к регулированию сферы управления недвижимостью, а также на решениях комиссии по недвижимости Ленинградской области.

Указания руководителя программы могут быть обжалованы исполнителями в комиссию по недвижимости Ленинградской области.

Иные формы и методы управления программой определяются постановлением Губернатора Ленинградской области от 22 декабря 1997 года N 516-пг "О порядке разработки, утверждения и контроля за реализацией региональных целевых программ в Ленинградской области".

* При условии принятия Налогового кодекса Российской Федерации в полном объеме, включая главу 45 "Налог на недвижимость".