Приложение. Региональная Программа реконструкции жилых домов первых массовых серий в Санкт-Петербурге

Приложение

к постановлению Правительства

Санкт-Петербурга

от 10 февраля 2000 г. N 4

Региональная Программа реконструкции жилых домов
первых массовых серий в Санкт-Петербурге

Третья редакция с учетом

протокола заседания

Правительства Санкт-Петербурга

N 8 от 10.02.2000 г.

Паспорт
региональной программы реконструкции жилых домов
первых массовых серий в Санкт-Петербурге

   Наименование Программы     - Региональная программа реконструкции

                              жилых домов первых массовых серий в

                              Санкт-Петербурге (далее Программа).

   Основания для разработки   - постановление Правительства Российской

   программы                  Федерации от 11.06.96 N 685 "Об утвержде-

                              нии перечня и сроков разработки проектов

                              основных нормативных правовых актов

                              Российской Федерации, необходимых для

                              реализации нового этапа Государственной

                              целевой программы "Жилище";

                              - постановление Межведомственного совета

                              по вопросам строительства, архитектуры и

                              жилищно-коммунального хозяйства от

                              26.10.96 N 1 (об одобрении концепции

                              подпрограммы);

                              - постановление Правительства Санкт-

                              Петербурга от 23.01.97 N 4 "О Программе

                              действий Администрации Санкт-Петербурга

                              по стабилизации и дальнейшему развитию

                              экономики Санкт-Петербурга в 1997-2000

                              годах";

                              - распоряжение губернатора Санкт-

                              Петербурга от 01.12.97 N 1221-р "О разра-

                              ботке региональной программы реконструк-

                              ции жилых домов первых массовых серий";

                              - стратегический план Санкт-Петербурга.

   Государственный заказчик   - Комитет по строительству (здесь и далее

   Программы                  упоминаются Комитеты   Администрации

                              Санкт-Петербурга).

   Разработчики Программы     - Открытое акционерное общество (далее

                              ОАО) "ЛЕННИИПРОЕКТ" - генеральный разра-

                              ботчик;

                              - Открытое акционерное общество (далее

                              ОАО) "ПЕТЕРБУРГСТРОЙ";

                              - Санкт-Петербургский фонд развития рынка

                              недвижимости;

                              - Муниципальное предприятие (далее МП)

                              "Ленгипроинжпроект".

   Объект Программы           - жилищный фонд первых массовых серий в

                              количестве 8900 тыс. кв. м общей площади

                              квартир, в том числе:

                              крупнопанельных серий ГИ, ОД, 1-335, 1лг-

                              507 - 6300 тыс. кв. м;

                              кирпичной серии 1-528 - 2600 тыс. кв. м;

                              - территории застройки 60-х годов - 100

                              кварталов площадью 2500 га.

   Цели и задачи Программы    - реализация государственной политики по

                              сохранению, обновлению и увеличению

                              жилищного фонда, по ускорению решения

                              жилищной проблемы и улучшения городской

                              среды;

                              - создание условий организационного,

                              правового и кредитно-финансового обеспе-

                              чения реконструкции в целях:

                              снижения бюджетных расходов на содержа-

                              ние, ремонт и эксплуатацию жилищного

                              фонда в соответствии с Концепцией рефор-

                              мы в жилищной сфере;

                              увеличение размеров жилищного фонда и

                              повышения эффективности использования

                              территорий в рамках нового этапа Госу-

                              дарственной целевой политики "Жилище";

                              стимулирования инвестиций и инициатив в

                              сфере реконструкции на основе рыночных

                              механизмов самофинансирования.

                              Программа оценивает способы реконструкции

                              с позиций городской экономики, социальной

                              выгоды, привлекательности для инвесторов;

                              устанавливает важнейшие целевые показа-

                              тели.

   Важнейшие целевые          - создание системы взаимоотношений Адми-

   показатели Программы       нистрации Санкт-Петербурга, инвесторов,

                              пользователей жилищного фонда, способст-

                              вующей осуществлению реконструкции жилых

                              домов первых массовых серий;

                              - повышение эффективности использования

                              жилищного фонда первых массовых серий,

                              территорий застройки 60-х годов и их

                              инвестиционной привлекательности посред-

                              ством:

                              утепления зданий и модернизации инженер-

                              ного оборудования;

                              реконструкции зданий: надстройка, прист-

                              ройка, (3200 тыс. кв. м общей площади

                              квартир);

                              нового строительства (уплотнения застрой-

                              ки),  (2800 тыс. кв.  м  общей   площади

                              квартир);

                              - снижение затрат за счет бюджетных фон-

                              дов на поддержание, ремонт и эксплуатацию

                              жилищного фонда, повышение эксплуатацион-

                              ных качеств жилья;

                              - усовершенствование нормативно-правовой

                              и нормативно-технической базы реконструк-

                              ции;

                              - улучшение социальных, экономических

                              параметров жилищного фонда и территории

                              застройки 60-х годов;

                              - повышение градостроительных показателей

                              и архитектурной выразительности застрой-

                              ки.

   Сроки и этапы реализации   2000-2020 гг.

   Программы                  1-й этап - 2000-2003 гг.;

                              2-й этап - 2004-2010 гг.;

                              3-й этап - 2011-2020 гг.

   Перечень основных меро-    1-й этап

   приятий по этапам реали-   отработка на практике при реконструкции

   зации Программы            объектов-представителей и пилотного квар-

                              тала организационных, правовых, финансо-

                              во-кредитных механизмов, технологий и ме-

                              тодов ремонта - реконструкции;

                              разработка нормативно-технических и

                              нормативно-правовых документов;

                              разработка документов градостроительного

                              регулирования в зонах реконструкции;

                              развитие материально-технической и

                              производственной базы реконструкции;

                              научно-технический анализ результатов

                              реконструкции пилотных объектов.

                              2-й этап:

                              - реконструкция первоочередных кварталов

                              застройки 60-х годов.

                              3-й этап:

                              - массовая реконструкция жилищного фонда

                              и территорий застройки 60-х годов.

   Объемы и источники         - Всего: 50085 млн. руб.

   финансирования Программы   в том числе бюджет 5884 млн. руб. (ука-

                              занные суммы приведены по состоянию на 1

                              февраля 2000 г. и уточняются при формиро-

                              вании бюджета Санкт-Петербурга на соот-

                              ветствующий год).

                              - 1-й этап - 486 млн. руб.

                              бюджет Санкт-Петербурга - 76 млн.руб.;

                              внебюджетные источники - 410 млн.руб.

                              - 2-й этап: 2655 млн. руб.

                              из них: бюджет Санкт-Петербурга - 347

                              млн. руб,;

                              внебюджетные источники - 2308 млн.руб.

                              - 3-й этап: 46944 млн.руб.

                              из них: бюджет Санкт-Петербурга - 5461

                              млн. руб.;

                              внебюджетные источники - 41483 млн.руб.

   Основные исполнители       - Комитет по строительству (координация

                              действий по реализации Программы);

                              - Комитет по градостроительству и архи-

                              тектуре, Комитет по управлению городс-

                              ким имуществом, Комитет по земельным

                              ресурсам и землеустройству (градострои-

                              тельная политика, землепользование и

                              управление недвижимостью);

                              - Комитет финансов, Комитет по экономике,

                              промышленной политике и инвестициям (кре-

                              дитно-финансовое регулирование);

                              - специализированные проектные, строитель-

                              ные и ремонтно-строительные организации,

                              агентства по реконструкции и развитию

                              территорий (проектное обеспечение, осущес-

                              твление строительства и реконструкции).

   Ожидаемые конечные         - завершение реконструкции домов и терри-

   результаты реализации      торий застройки 60-х годов;

   Программы                  - суммарный прирост жилищного фонда за

                              счет всех видов реконструкции и нового

                              строительства в размере 6000-8000 тыс.

                              кв. м общей площади;

                              - повышение интенсивности использования

                              освоенных городских территорий, экономия

                              земли под размещение эквивалентного

                              строительства на новых территориях в

                              размере до 1500 га;

                              - создание эффективных кредитно-финансовых

                              механизмов, нормативно-правовой и органи-

                              зационной базы при осуществлении реконст-

                              рукции жилищного фонда;

                              - снижение теплопотерь и стоимости эксплу-

                              атации жилых зданий.

   Система организации        - Комитет по строительству информирует

   контроля за исполнением    один раз в год Правительство Санкт-

   Программы                  Петербурга о ходе реализации Программы.

1. Обоснование Программы

1.1. Введение

Жилищный фонд первых массовых серий (далее - ФПМС), представленный в Санкт-Петербурге пятиэтажными крупнопанельными (1 лг-507, ГИ, 1-335, ОД), кирпичными и крупноблочными (1-528, 1-527) зданиями, является материальным воплощением модели малогабаритного экономичного жилища, призванной для решения жилищной проблемы на рубеже 60-х годов.*

Социальная основа модели - посемейное заселение минимальных по габаритам жилых помещений с вынесением социально-культурных и хозяйственно-бытовых функций в многоступенчатую сеть территориальных предприятий и учреждений обслуживания населения.

Экономическая основа - минимизация первичных затрат на строительство посредством типизации, унификации, облегчения веса и повышения заводской готовности конструкций, совмещения в них узлов, систем и материалов различной степени надежности и долговечности без учета вторичных затрат на поддержание, ремонт и эксплуатацию зданий.

Градостроительный прием - экстенсивная по характеру землепользования, разреженная низкоплотная (порядка 4000 кв. м. общей площади на 1 га) "строчная" застройка отдельно стоящими жилыми зданиями без встроенных учреждений обслуживания, без дворовых пространств, обусловившая низкую эффективность использования земельных участков в освоенных районах высокой рыночной стоимости земли и жилья.

Функциональное насыщение и индивидуализация жилища, высокие эксплуатационные расходы на ремонт и поддержание фонда, неудовлетворительные с современной точки зрения теплозащитные качества зданий предопределили ускоренное моральное устаревание и прогрессирующий физический износ ФПМС.

Вместе с тем ФПМС остается востребованным, в том числе и как социальный жилищный фонд с устойчивой динамикой спроса на вторичном рынке жилья.

1.2. Актуальность реконструкции и необходимость ее
проведения программным методом

Актуальность реконструкции ФПМС и территорий застройки 60-х годов определяется:

социальной значимостью и масштабностью ФПМС, размеры которого составляют около 9000 тыс. кв. м общей площади или примерно 190 тыс. квартир с населением более 600 тыс. человек, что составляет около 10% от общей площади всего жилищного фонда Санкт-Петербурга, 10% всех квартир города и 11% численности населения; ФПМС представлен в 100 кварталах города;

прогрессирующим физическим износом фонда (21-40%), высоким уровнем (в настоящее время в 3 раза превышающим нормативный) энергозатрат на отопление, снижение которого является существенно важным в рамках основных направлений энергосбережения в Санкт-Петербурге и реформы жилищно-коммунального хозяйства;

потенциалом ФПМС (запасом несущей способности конструкций зданий) и территорий застройки 60-х годов с точки зрения возможности и необходимости наращивания жилищного фонда на ранее освоенных территориях как альтернативы освоению новых территорий под жилищное строительство.

При этой реконструкция ФПМС и развитие территорий понимается расширительно и включает в себя:

капитальный ремонт с утеплением зданий;

реконструкция существующего жилищного фонда с надстройкой этажей и дополнительных объемов;

новое строительство;

модернизацию и реконструкцию инженерных сетей и сооружений, благоустройство территорий;

разукрупнение кварталов.

Комплексный по составу мероприятий и межотраслевой по организации характер реконструкции, проводимой в условиях ограниченности бюджетных средств, требует максимальной концентрации и целевого использования ресурсов, что обосновывает применение программно-целевых методов.

Программа определяет следующие основные группы участников процесса реконструкции:

государство (город), муниципальные образования;

население (собственники/наниматели жилья), их объединения и товарищества;

организации, эксплуатирующие жилищный фонд и территории;

крупные частные инвесторы (банки, фонды и т.п.).

Программа формирует систему отношений, прав, обязанностей и взаимных гарантий участников реконструкции, закрепляемую посредством разработки соответствующей нормативно-правовой базы.

Программный метод позволяет сконцентрировать ограниченные бюджетные средства на создание комплекса условий, необходимых и достаточных для осуществления реконструкции на принципах самоокупаемости.

__________________

* ФПМС строился в Ленинграде на протяжении более 10 лет с 1958 по 1970 год. За этот период было возведено около 2400 зданий.

3. Цели и задачи Программы

Главная цель Программы - создание условий для реализации государственной политики по сохранению, обновлению и увеличению жилищного фонда посредством формирования системы взаимоотношений Администрации Санкт-Петербурга, пользователей, инвесторов, стимулирующей осуществление реконструкции на основе рыночных механизмов.

Реконструкция позволит повысить эффективность использования жилищного фонда и территорий, улучшить социальные и экономические параметры жилищного фонда, повысить архитектурную выразительность застройки. Реконструкция позволит также сократить бюджетные затраты на эксплуатацию жилищного фонда, что является одним из важных элементов успешного осуществления реформы в жилищной сфере.

Для осуществления поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- усовершенствовать организационную, нормативно-правовую и нормативно-техническую базу в сфере реконструкции;

- отработать на практике реконструкции пилотного квартала организационные, кредитно-финансовые механизмы, технологии и методы ремонта-реконструкции;

- определить направления развития материально-технической и производственной базы реконструкции.

Выполнение вышеуказанных задач позволит создать систему взаимоотношений Администрации Санкт-Петербурга, инвесторов, пользователей жилищного фонда, стимулирующую инвестиционную деятельность и инициативы в сфере реконструкции и перейти к массовой реконструкции ФПМС.

4. Ресурсное обеспечение, сроки и направления
реализации Программы

По результатам анализа зарубежного и отечественного опыта, ранее выполненных НИР, предпроектных и проектных разработок по реконструкции ФПМС и территорий застройки 60-х годов, технического состояния жилищного фонда и инженерной инфраструктуры, оценки экономической эффективности различных вариантов реконструкции определены оптимальные мероприятия (рис. 4), объемы и варианты реконструкции, на основании которых рассчитаны объемы инвестиций и определены сроки реализации Программы, (приложение 3).

Общий необходимый объем финансирования реконструкции ФПМС составляет 50085 млн. руб.*, в том числе 5884 млн. руб. из средств бюджета Санкт-Петербурга**.

Реализация Программы осуществляется в три этапа:

I этап - 2000-2003 гг. с объемом финансирования 486 млн. руб., из них 76 млн. руб. - бюджет Санкт-Петербурга, 410 млн. руб. - внебюджетные источники.

II этап - 2004-2010 гг. с объемом финансирования 2655 млн. руб., из них бюджет Санкт-Петербурга - 347 млн. руб., внебюджетные источники - 2308 млн. руб.

III этап - 2011-2020 гг. с объемом финансирования 46944 млн. руб., из них бюджет Санкт-Петербурга - 5461 млн. руб., внебюджетные источники - 41483 руб.

Из бюджетных средств финансируются следующие направления реализации Программы:

разработка нормативно-правовых документов;

разработка нормативно-технических документов и проведение обследований;

корректировка градостроительной документации районов застройки 60-х годов (в границах ранее выполненных проектов детальной планировки), включая корректировку схем инженерного обеспечения районов реконструкции;

разработка проектной документации пилотных объектов (в объеме обоснования инвестиций) и технических решений по базовому варианту для каждой серии;

реконструкция инженерной инфраструктуры.

Распределение бюджетных средств по этапам, перечень документов и мероприятий по реализации Программы представлены в приложении 2.

Одним из важнейших мероприятий является реконструкция пилотного квартала, призванная на практике отработать очередность и сочетаемость вариантов реконструкции, в том числе с различными схемами привлечения инвестиций, их нормативно-правовое обеспечение, кредитно-финансовые механизмы и технологические решения реконструкции с оценкой социально-экономической эффективности результатов.

Объем документов, необходимых для обеспечения реализации реконструкции в Санкт-Петербурге, определен на основе разработанных или разрабатываемых в настоящее время на федеральном уровне НИОКР и нормативных документов по реконструкции жилых домов первых массовых серий (подпрограмма реконструкции жилых домов первых массовых серий Государственной целевой программы "Жилище". См. приложения 1, 2) с учетом региональных требований и особенностей.

Рис. 4. Оптимальные мероприятия реконструкции кварталов

                        /----------------------\

                        |Реконструкция квартала|

                        \----------------------/

                                  |

           /----------------------+------------------------------------\

    /---------------\      /--------------\       /------------------\ |

    |Капитальный    |      |Реконструкция |       |Новое             | |

    |ремонт         |      |зданий        |       |строительство     | |

    \---------------/      \--------------/       \------------------/ |

            |            /-----------------------------\               |

    /----------------------------\        /--------------------------\ |

    |без расселения жильцов      |        |с расселением жильцов     | |

    \----------------------------/        \--------------------------/ |

    /-----------------------------\       /--------------------------\ |

    |восстановление конструктивных|       |перепланировка квартир    | |

    |элементов                    |       |восстановление несущих    | |

    |утепление ограждающих        |       |конструкций и элементов   | |

    |конструкций                  |       |утепление ограждающих     | |

    |модернизация инженерного     |       |конструкций               | |

    |оборудования с установкой    |       |модернизация инженерного  | |

    |приборов учета энергоресурсов|       |оборудования с установкой | |

    \-----------------------------/       |приборов учета            | |

    /-----------------------------\       |энергоресурсов            | |

    |надстройка 1-2 этажей        |       |надстройка дополнительных | |

    |                             |       |этажей и объемов на       | |

    |                             |       |самостоятельных           | |

    |                             |       |фундаментах               | |

    \-----------------------------/       \--------------------------/ |

                                  /------------------------------------/

          /--------------------------------------------------\

          |Реконструкция внутриквартальных инженерных сетей и|

          |        сооружений на них, благоустройства        |

          \--------------------------------------------------/

            /-----------------------------------------------\

            |Реконструкция магистральных инженерных сетей и |

            |        сооружений (при необходимости)         |

            \-----------------------------------------------/

Корректировка градостроительной документации районов реконструкции имеет важное значение для привлечения внебюджетных инвестиций, развития территорий, создания новых рабочих мест посредством увеличения существующего спектра функционального использования ФПМС и территорий (многофункциональные комплексы, экологически чистые производства и т.п.).

Градостроительный потенциал, рыночная стоимость ФПМС и земельных участков являются важнейшими критериями, на основании которых по результатам маркетингового анализа ОАО "Петербургстрой" производится отбор инвестиционного привлекательных кварталов реконструкции. Адресный перечень первоочередных кварталов приведен в таблице 1 приложения 4.

* Здесь и далее цены указаны по состоянию на 1 февраля 2000 г.

** Приведенные объемы бюджетного финансирования уточняются при разработке бюджета Санкт-Петербурга на соответствующий год

5. Механизмы реализации Программы

5.1. Организационные мероприятия

Организационный механизм реализации Программы строится с учетом:

Государственной программы "Жилище";

Стратегического плана Санкт-Петербурга;

программы мероприятий по реализации Концепции реформ в жилищной сфере;

концепции реформы жилищно-коммунального хозяйства;

концепции городской программы капитального ремонта, модернизации и реконструкции жилищного фонда;

основных направлений экономической, технической и правовой политики в области энергосбережения в Санкт-Петербурге.

Взаимодействие всех участников процесса реконструкции в сфере организационного обеспечения реализации Программы осуществляется посредством:

участия отраслевых органов Администрации Санкт-Петербурга, ответственных за проведение градостроительной политики, финансирования, управления землепользованием, недвижимостью, жилищным и энергетическим хозяйством города;

создания системы нормативно-правовых взаимоотношений Администрации Санкт-Петербурга, инвесторов, муниципальных образований, владельцев, пользователей жилищного фонда и их объединений, подрядных и эксплуатационных организаций и служб;

вовлечения общественности в обсуждение проектов реконструкции с предоставлением права выбора вариантов и дополнительных услуг по обновлению и модернизации территории, зданий, квартир;

организации диалога с жильцами, информации населения о целях, задачах и преимуществах реконструкции;

организации целевых объединений, товариществ собственников жилья, оформления их в гражданско-правовые организации - кредитополучатели и вкладчики в сферу реконструкции;

оказания всесторонней (правовой, финансовой, организационной) помощи населению.

С учетом результатов реконструкции квартала 5, проводимой Агентством по развитию территории "Дачное", анализа концепций реконструкции квартала 24 Малой Охты и кварталов 9, 11, 82, 85, 86 Московского административного района, Программа в качестве организационного механизма реализации реконструкции предлагает структуру Агентств по реконструкции и развитию территорий* (далее Агентства) с расширением их прав на управление и эксплуатацию фонда и территорий.

5.2. Кредитно-финансовые механизмы реализации Программы

Базовый вариант реконструкции ФПМС с надстройкой объединяет в единый инвестиционный пакет краткосрочный доходный проект нового строительства и надстройки и низкодоходный проект модернизации зданий ФПМС с утеплением и ремонтом внутреннего инженерного оборудования с длительным сроком окупаемости.

Реконструкция проводится преимущественно силами Агентств, осуществляющих комплексную реконструкцию ФПМС и территорий застройки 60-х годов и имеющих долгосрочный экономический интерес в последующей эксплуатации обновленных фонда и территорий.

Финансирование Программы осуществляется:

1. Новое строительство в порядке уплотнения - за счет средств инвесторов.

2. Реконструкция существующих домов с надстройкой мансард и капитальный ремонт существующих домов без надстройки с утеплением - за счет средств инвесторов и за счет средств бюджета Санкт-Петербурга.

3. Реконструкция внутренней инженерной инфраструктуры - за счет средств бюджета Санкт-Петербурга (около 40%) и средств инвесторов (около 60%).

4. Реконструкция внешней инженерной инфраструктуры (на прирост площади) - за счет средств бюджета Санкт-Петербурга и средств энергосберегающих предприятий и организаций.

5. Разработка нормативно-правовой документации, выполнение обследований кварталов и проектной документации по пилотным объектам - за счет средств бюджета Санкт-Петербурга.

Кроме того, в бюджете Санкт-Петербурга необходимо предусмотреть средства в объеме 3757 млн.руб. на выдачу поручительств банкам на получение инвесторами кредитов (см. последний абзац приложения 4).

Привлечение кредитов банков под поручительство Санкт-Петербурга предусматривается не ранее 2003 года. Расходы на обеспечение исполнения обязательств по договору поручительства в бюджете Санкт-Петербурга предусматриваются начиная с 2004 года.

Данные по затратам бюджетных средств и средств инвесторов приведены в таблице 4 раздела 7 и приложениях 2 и 3. Все указанные суммы приведены по состоянию на 1 февраля 2000 г. и уточняются при разработке бюджета Санкт-Петербурга на соответствующий год.

Конкретные суммы затрат уточняются индивидуально по каждому реконструируемому кварталу с учетом объемов работ, состояния домов и инженерной инфраструктуры, финансовых возможностей организаций - учредителей Агентства, маркетинговой привлекательности квартала и т.д.

Кредитно-финансовый механизм программы призван обеспечить открытие кредитной линии на стартовом этапе реконструкции с последующим переходом к реконструкции на принципах самоокупаемости за счет прибыли от нового строительства, надстроек, экономии затрат на отопление и эксплуатацию ФПМС.

Агентства реконструкции и развития кварталов ФПМС привлекают дополнительные внебюджетные средства к реконструкции кварталов посредством:

- заключения договоров о целевых сбережениях с владельцами квартир и их объединениями;

- ипотечного кредитования.

Указанные действия будут производиться на основании действующего законодательства Российской Федерации на момент реализации программы.

5.3. Нормативно-правовое обеспечение реализации Программы

Нормативно-правовое обеспечение инвестиционно-строительной деятельности представляет собой системную задачу, охватывающую основные сферы регулирования (градостроительства, земельные отношения, имущественные права, инвестиционная деятельность, информационное обеспечение), и одинаково актуально для нового строительства и реконструкции.

Регулирование деятельности по строительству и реконструкции путем ведомственных нормативно-правовых актов малоэффективно по результатам, характеризуется отсутствием сбалансированной системы правового регулирования и наличием противоречий, чревато бюрократизацией регулируемых отношений, недостаточно стабильно с точки зрения инвесторов и международных организаций, не подконтрольно общественности.

Нормативно-правовые механизмы реализации Программы должны строиться на разработке и принятии законов и обеспечивающих их действие нормативно-правовых актов, призванных, с одной стороны, защитить интересы города и пользователей жилищного фонда, с другой стороны, стимулировать всех участников реконструкции к активному поведению.

Необходимость расширения существующей нормативно-правовой базы для реализации Программы продиктована экономической целесообразностью проведения комплексной реконструкции территорий застройки 60-х годов на инвестиционных условиях, обеспечивающих стабильность, предсказуемость, оптимизацию градостроительной деятельности, защиту интересов граждан.

С этой целью в дополнение к действующим Законам Санкт-Петербурга:

"О налоговых льготах";

"Об инвестициях в недвижимость Санкт-Петербурга";

ГАРАНТ:

Закон Санкт-Петербурга от 30 июля 1998 г. N 191-35 признан утратившим силу

"О государственной поддержке инвестиционной деятельности на территориях Санкт-Петербурга", с учетом разрабатываемых в рамках Программы реконструкции центра Санкт-Петербурга проектов законов:

"О регулировании градостроительного развития в Санкт-Петербурге";

"О регулировании земельных отношений в Санкт-Петербурге";

"О порядке управления и распоряжения имуществом Санкт-Петербурга", дополнительно в рамках настоящей Программы должны быть разработаны нормативно-дополнительные акты, касающиеся деятельности агентства реконструкции и развития территории, регламентирующие функции, организационно-правовые формы, порядок учреждения, полномочия, ответственность и контроль за деятельностью организаций, осуществляющих на инвестиционных условиях реконструкцию, эксплуатацию и развитие фонда и территорий.

Социальные гарантии собственников жилья обеспечиваются действующими нормами Жилищного и Гражданского кодексов Российской Федерации.

Закон Санкт-Петербурга "Об энергосбережении в Санкт-Петербурге" в значительной степени будет способствовать активизации процесса реконструкции ФПМС в соответствии с основными направлениями экономической, технической и правовой политики в области энергосбережения в Санкт-Петербурге.

* Положение об агентствах реконструкции и развитию территорий, см. приложение 1 к распоряжению мэра Санкт-Петербурга от 30.05.95 N 561-р "О правах и полномочиях агентств реконструкции и развития территорий"

6. Заказчик и исполнители Программы,
контроль за ходом реализации Программы

Государственным заказчиком Программы является Администрация Санкт-Петербурга.

Выполнение функций заказчика по разработке градостроительной документации по реконструкции ФПМС и территории застройки 60-х годов осуществляется Комитетом по градостроительству и архитектуре.

Управление и распоряжение государственным имуществом Санкт-Петербурга в зонах реконструкции осуществляется Комитетом по управлению городским имуществом.

Контроль за использованием земельных ресурсов реконструируемых территорий осуществляется Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга, территориальными органами управления Администрации Санкт-Петербурга.

Направления финансовой, денежно-кредитной, инвестиционной политики реконструкции координируются Комитетом экономики и промышленной политики.

Бюджетно-финансовое обеспечение Программы и контроль за использованием бюджетных средств осуществляется Комитетом финансов.

Нормативно-правовое, нормативно-техническое и проектное обеспечение Программы в части бюджетного финансирования разрабатывается специализированными организациями и творческими коллективами на конкурсной основе.

Экспертиза градостроительной и проектной документации по реконструкции ФПМС осуществляется Управлением государственной вневедомственной экспертизы.

Осуществление строительства и реконструкции ведется специализированными строительными и ремонтно-строительными организациями, агентствами реконструкции и развития территорий.

Управление ходом реализации Программы и контроль за ходом ее выполнения осуществляется Комитетом по строительству, который ежегодно информирует Правительство Санкт-Петербурга о важнейших технических, экономических и социальных результатах реализации Программы.

7. Ожидаемые конечные результаты и эффективность
реализации Программы

Программа представляет собой крупнейший инвестиционный проект в реальном секторе жилищной экономики, с которым Санкт-Петербург вступит в третье тысячелетие и четвертое столетие своего существования.

Реконструкция ФПМС с утеплением зданий и установкой приборов учета энергоресурсов позволит существенно снизить энергозатраты на отопление зданий, перейти на бездотационное снабжение фонда теплом с одновременным улучшением микроклимата жилищ без повышения стоимости оплаты энергоресурсов для населения, что является важнейшим социально-экономическим результатом реконструкции.

Надстройка ФПМС снизит удельные затраты на утепление покрытий и ремонт кровли зданий, а также решит задачу "приращения" относительно недорогого жилья.

Уплотнение территорий, застроенных ФПМС, повышающее эффективность использования ценных в градостроительном отношении городских территорий, оснащенных развитой системой инженерного обеспечения, транспортного обслуживания и социальной инфраструктуры позволит получить дополнительное жилье различных уровней качества и коммерческой ценности, расширить налоговые поступления от недвижимости.

Эффективность реализации Программы в предлагаемых объемах, вариантах и соответствующих затратах характеризуется показателями, представленными в таблице 4.

Эффективность реализации Программы

Таблица 4

N п/п	Наименование показателей	Единица измерения	Количество
1	2	3	4
1	Общая площадь квартир после реконструкции территории	млн.кв.м	14,90
	в том числе:
	новое строительство и надстройки	млн.кв.м	6,00
2	Общая стоимость реконструкции	млрд.руб.	50,09
	в том числе бюджет Санкт-Петербурга	млрд.руб.	5,88
3	Экономия территории под размещение экви- валентного количества жилья на новых территориях	га	1500
4	Увеличение плотности застройки	раз	1,65
5	Создание рабочих мест (на срок 20 лет, в среднем в год)	мест	7800
6	Возврат бюджетных средств	лет	6
7	Доход от строительной деятельности на тер- ритории реконструкции (отчисления), (в среднем в год)	млн .руб./год	469
8	Снижение энергопотребления ФПМС	%	50
9	Годовая экономия тепловой энергии	млн.Гкал./год	3,3
10	Продление сроков экономически эффективной эксплуатации ФПМС	лет	40
11	Сокращение эксплуатационных затрат в год после реконструкции	млн.руб./год	263

Снижение теплопотребления ФПМС, равнозначное снижению выбросов на источниках теплоснабжения, в совокупности с реконструкцией благоустройства территорий, формированием современной системы хранения и содержания автотранспорта составляет побочный, но существенно важный экологический эффект реконструкции.

Улучшение среды проживания должно явиться стимулом к ускорению приватизации жилищ, притоку инвестиций в реконструкцию, реформированию жилищно-коммунального хозяйства города.

В организационно-экономическом отношении реализация Программы позволит интенсифицировать инвестиционный процесс в реконструктивном секторе жилищной экономики, создать новые рабочие места, эффективные кредитно-финансовые механизмы и модели управления жилищным фондом, интенсифицировать ремонтно-строительное производство, рынок жилья и жилищных услуг, стимулировать экономическую заинтересованность и обеспечить защиту прав всех сторон, участвующих в процессе реконструкции и эксплуатации жилищного фонда.

Предусматриваемое Программой создание нормативной, организационной и технологической базы реконструкции ФПМС позволит создать задел для оперативного и эффективного перехода к реконструкции фонда и территорий последующих поколений индустриального домостроения.

На основании сопоставления расходов и предполагаемых доходов после завершения реконструкции ожидается положительный результат для инвесторов в размере 7400 млн. руб. или 16,7% от объема инвестиций, что позволяет сделать вывод об экономической целесообразности и привлекательности Программы для инвесторов (таблица 5).

Расчет экономической эффективности реализации Программы

Таблица 5

N п/п	Расход (приход)	Измери- тель	Количе- ство	Цена 1 кв.м, руб.	Сумма, млн.руб	в том числе, млн. руб.
						Бюджет - Санкт- Петер- бурга	инвесто- ры
1	2	3	4	5	6	7	8
А	Общие расходы на реконструкцию (приложение 3)	-			50085	5885	44200
Б	Приход
1	Выкуп права над- строек и нового строительства	тыс.кв. м	6000	328,5	1971	1971	-
2	Доход от продажи квартир:
	надстроек	тыс.кв. м	450	8000*	3600	-	3600
	новых домов	тыс.кв. м	4800	10000*	48000	-	48000
	Итого "Б"	млн. руб			53571	1971	51600
	Разница	млн. руб			+3486	-3914	+7400

* Рыночная цена продажи 1 кв. м общей площади квартир принята усредненной, исходя из оптимистической оценки спроса на жилье в районах реконструкции.

Положительный результат в целом от реализации Программы в сумме 3484 млн.руб. свидетельствует об экономической целесообразности реконструкции ФПМС в Санкт-Петербурге.

Экономический эффект от внебюджетных вложений в сумме 7400 млн. руб. или 16,7% от их объема делает Программу привлекательной для потенциальных инвесторов.

Бюджетные вложения в сумме 5885 млн. руб. окупятся частично за счет поступлений от выкупа прав инвесторов на осуществление строительства нового жилья в порядке уплотнения и надстроек в сумме 1971 млн. руб. или 33,5%, остальные 66,5% окупятся за счет снижения эксплуатационных расходов после реконструкции жилья, сокращения расхода тепловой энергии на отопление, а также за счет поступлений налогов от новой базы.

Ниже приводится расчет окупаемости бюджетных вложений в реконструкцию ФПМС:

                             3914 х 1,10

    --------------------------------------------------------- = 5,89 года

    8,9 х (15,85 х 1,05 х 1,778 + 24,47 х 1,609) + 5885 х 0,02

     где:

     15,85 x 1,05* - экономия трудозатрат с учетом общеплощадочных работ

                     при эксплуатации в руб/кв. м площади в год;

     24,47         - экономия расхода тепла после реконструкции в руб/

                     кв. м площади в год;

     0,02          - размер налога на имущество в год;

     1,1           - коэффициент, учитывающий плату за кредит;

     1,778         - коэффициент роста заработной платы от августа

                     1998 г. до 1 февраля 2000 г.

     1,609         - коэффициент роста стоимости тепловой энергии в

                     тот же период.

* Экономия трудозатрат определена расчетом на основе данных Комитета по содержанию жилищного фонда.