2. Аналитический раздел Программы

2. Аналитический раздел Программы

2.1. Опыт и варианты реконструкции

Успешный опыт реализации крупномасштабных программ обновления районов застройки 60-х годов во Франции, Германии и странах Восточной Европы показывает эффективность инвестиций в реконструкцию.

При вариантности подходов, методов и технологий реконструкции инвариантным является отказ от массового сноса панельных зданий даже в благополучных и богатых странах Европы.

Вариант сноса в наших условиях острого дефицита жилищного фонда и бюджетных средств на новое строительство может быть обоснован в отдельных случаях по градостроительным соображениям и при условии осуществления инвестором опережающего нового строительства для обеспечения расселения.

Опыт разборки зданий ФПМС в Москве показал, что затраты по демонтажу и транспортировке конструкций, включая стоимость их переработки, утилизации и захоронения отходов, даже без учета затрат на расселение и строительство компенсационного фонда, могут составить 100 долларов США на квадратный метр сносимого жилья.

Анализ зарубежного и отечественного опыта модернизации и реконструкции выявил исключительное разнообразие средств, способов и мероприятий различной степени радикальности (таблица 1).

Таблица 1

Варианты реконструкции жилых домов первых массовых серий	Опыт реализации реконструкции в Санкт-Петербурге	Стоимость 1 кв.м, в рублях в ценах 1984 г
1	2	3
Вариант 1. Капитальный ремонт без расселения жильцов и перепланировки квартир утепление ограждающих конструкций модернизация инженерного оборудова- ния	Жилой дом серии 1лг-507 по адресу: Торжковская ул., 8 4 дома серии 1-335 по адресу: Ключевая ул.	59,4 54,0
Вариант 2. Капитальный ремонт с рас- селением жильцов и перепланировкой квартир без утепления ограждающих конструк- ций утепление ограждающих конструкций	Жилой дом серии 1- 335 по адресу: пр. Металлистов, 87 Жилой дом серии ГИ по адресу: бульвар Новаторов, 3	93,5 (без учета за- трат на рассе- ление) -
Вариант 3. Реконструкция без рассе- ления жильцов с надстройкой мансард- ного этажа - мероприятия по варианту 1; - надстройка мансарды; - устройство приставного лифта (или без него)	Жилой дом серии 1лг-507 по адресу: Торжковская ул., 16 (без лифта)	Реконструкция начата в IV квартале 1999 г. в рамках гуманитарной и технической помощи и при активном учас- тии датских фирм
Вариант 4. Реконструкция с частичным расселением жильцов, с надстройкой мансардного этажа, перепланировкой части квартир и пристройками в тор- цах домов - мероприятия по варианту 3 - пристройка в торцах домов с пере- планировкой торцевых квартир; - перепланировка первого этажа (в том числе и под нежилые помещения).	-	-
Вариант 5. Реконструкция с расселе- нием жильцов, перепланировкой квар- тир, надстройкой дополнительных эта- жей, пристройками в торцах и вдоль фасадов - мероприятия по варианту 4; - перепланировка квартир; - надстройка этажей на самостоятель- ных фундаментах; - пристройка вдоль фасадов эркеров, ризалитов	Жилой дом серии ОД по адресу: Бабушки- на ул., 117	395,2 (без учета за- трат на рассе- ление)
Вариант 6. Реконструкция с расселе- нием жильцов с опережающим строи- тельством нового жилья - мероприятия по варианту 5; - пристройка вставок между корпуса- ми	Жилые дома серии ГИ в квартале 5, Дач- ное	Реконструкция осуществляется в настоящее время агентст- вом "Дачное"

При разработке Программы были также проанализированы проектные варианты реконструкции серий 1 лг-507, ОД, ГИ, разработанные ОАО "ЛЕННИИПРОЕКТ", СПбЗНИИЭП, ОАО "ЛенжилНИИпроект"; концепции агентств по реконструкции и развитию кварталов 4-8 Дачное, квартала 24 Малой Охты, кварталов 9, 11, 82, 85, 86 Московского административного района.

Экспериментальная реконструкция отдельных зданий в Краснодаре, Омске, Екатеринбурге, Санкт-Петербурге и ряде городов стран ближнего зарубежья (Белоруссии, Эстонии) позволила накопить определенный опыт реконструкции, технологических решений по утеплению наружных стен зданий, проведения мероприятий энергосбережения и перейти к решению более масштабной задачи комплексной эффективной реконструкции территорий.

Положительным примером комплексного подхода может считаться опыт успешной реконструкции крупнопанельных домов жилищного кооператива (комплекса около 50 зданий) "Гумбольдт-Университет" в Берлине, программа реконструкции жилых домов первых массовых серий, реализуемая в настоящее время в г. Лыткарино Московской области.

Реконструкция ФПМС экономически оправдана только при условии комплексной реконструкции кварталов, позволяющей получить на освоенных территориях дополнительное жилье в виде надстроек и нового строительства в соотношении, указанном в таблице 2.

Таблица 2

N п/п	Виды мероприятий	ФПМС		Дополнительное жилье		Жилой фонд после реконструкции
		Площадь квартир тыс.кв. м	Удель- ный вес %	Площадь тыс.кв. м	Удель- ный вес %	Площадь, тыс.кв.м	Удельный вес, %
1	2	3	4	5	6	7	8
1	Капитальный ре- монт с утеплением	1200	13,5	-	-	1200	8,0
2	Реконструкция с надстройкой (без расселения)	6200	69,7	1200	20,0	7400	49,6
3	Реконструкция с расселением	1500	16,8	2000	33,3	3500	23,5
4	Новое строительс- тво в порядке уп- лотнения	-	-	2800	46,7	2800	18,9
	Итого по видам	8900	100	6000	100	14900	100

В конечном итоге выбор вариантов реконструкции, осуществляемой на инвестиционных условиях, определяется физическим состоянием ФПМС, резервами и инвестиционной привлекательностью территорий, финансовыми возможностями заказчика.

Сравнительная оценка экономичности вариантов реконструкции позволяет выделить в качестве базового варианта - проведение реконструкции ФПМС без расселения жильцов с надстройкой мансардного этажа (вариант 3).

Полный аннотированный перечень использованных при разработке Программы материалов представлен в приложении 5.

2.2. Структура и состояние фонда первых массовых серий
и особенности реконструкции

В Санкт-Петербурге ФПМС составляет 8912 тыс. кв. м и представлен крупнопанельными сериями, в том числе:

1 лг-507, общей площадью квартир 2700 тыс. кв. м (30%);

ГИ, общей площадью квартир 1510 тыс. кв. м (17%);

1-335, общей площадью квартир 1194 тыс. кв. м (13%);

ОД, общей площадью квартир 908 тыс. кв. м (10%)

и кирпичной серией 1-528, общей площадью квартир 2600 тыс. кв. м (30%).

Размеры и структура ФПМС по районам и кварталам города приведены в приложении 1.

Следует отметить, что серия 1-335 имеет общероссийское, а серии 1лг-507, ГИ, ОД, 1-528 - региональное распространение.

Характерной особенностью ФПМС является его значительный моральный износ, проявляющийся в несоответствии планировочных решений квартир современным требованиям, невыразительности внешнего облика зданий, а также в несоответствии эксплуатационных качеств ограждающих конструкции современным требованиям по тепло- и гидроизоляции жилых помещений.

Анализ проведенных обследований и практика ремонта - реконструкции различных серий ФПМС подтверждают в целом их ремонтопригодность.

Капитальные конструкций зданий далеко не исчерпали свой физический ресурс в соответствии с критериями ВСН 53-86(р) по оценке физического износа здания. Обследования, проведенные Санкт-Петербургским Центром "Строительство" Российской инженерной академии в 1996 г. в домах серий ОД-6, 1-335А, Г-ИЗ, 1лг-507, подтверждают отсутствие каких-либо повреждений, влияющих на устойчивость и прочность коробки зданий и отдельных ее частей. Оценка деформированного состояния этих зданий также подтвердила, что геометрические параметры строительных конструкций находятся в пределах допустимых монтажных отклонений. Существенных деформаций, приводящих к снижению несущей способности конструкций, а также трещин силового и осадочного характера, не обнаружено. Прочность бетона в конструкциях соответствует проектной. Технические ресурсы ФПМС в соответствии с ВСН 58-88(р) приведены на рис. 2

Наличие существенных запасов прочности несущих элементов позволяет надстроить здания ФПМС одним-двумя этажами без усиления конструкций.

Исключения составляют отдельные элементы зданий: козырьки, карнизы, балконы, которые по конкретным адресам могут находиться в аварийном состоянии со степенью износа свыше 60% и которые должны быть отремонтированы с привлечением специализированных организаций без постановки здания на капитальный ремонт.

____________

Элементы здания такие, как окна, двери, кровли, инженерные сети и т.д., находятся в предельных или запредельных сроках эффективной эксплуатации по ВСН 53-86(р), однако, исправление дефектов возможно осуществить службой эксплуатации с привлечением специализированных организаций.

Обязательными ремонтно-реконструктивными мероприятиями ФПМС при реализации Программы являются восстановление конструктивных элементов здания, утепление ограждающих конструкций и модернизация инженерного оборудования, объем которых определяется изменившимися нормативными требованиями и результатами обследования каждого здания до разработки проектно-сметной документации.

Методика обследования технического состояния ФПМС отработана в отчете Санкт-Петербургского Центра "Строительство" РИА (шифр 5/96 от 24.06.96) и базируется на ВСН 53-86(р) "Правила оценки физического износа жилых зданий".

Следует отметить, что методика ВСН 53-86(р) несовершенна в части определения износа стыков и степени коррозии закладных деталей в связи с чем необходимо обследование и детальное изучение по каждой серии состояния закладных деталей с учетом времени постройки.

В дополнительном обследовании нуждается состояние утеплителя в ограждающих конструкциях ФПМС. Детальное обследование и лабораторное определение физико-механических характеристик утеплителя позволит разработать более экономичные решения по утеплению кровли и стен зданий.

Территории, застроенные в 60-х годах, в градостроительном отношении представляют в большинстве своем кварталы площадью от 30 до 50 га с населением 10-15 тысяч человек, плотностью застройки от 3500 до 4500 кв. м общей площади на один гектар, плотностью населения порядка 300 человек на один гектар. В отношении состояния сети учреждений и предприятий обслуживания населения проведенный анализ показал, что обеспеченность учреждениями обслуживания, местами в школах и детских дошкольных учреждениях, экстраполированная на перспективу с учетом снижения уровня рождаемости, повышения фактической обеспеченности жилой площадью, в целом покрывает планируемый прирост населения при реконструкции с надстройкой и уплотнением. Однако это не исключает необходимость расчетов и обоснований при корректировке градостроительной документации с проведением в отдельных случаях соответствующих мероприятий на сети объектов культурно-бытового обслуживания (далее КБО) с обязательной корректировкой нормативов (ВСН 1-89).

Программа не включает затраты на реконструкцию учреждений обслуживания, но при расчете объемов уплотнения районов застройка 60-х годов учтена возможность реконструкции объектов и участков предприятий КБО.

Кварталы представляют собой бездворовые пространства, перегруженные беспорядочно насаженной зеленью (зачастую перекрывающей свет) и имеющие суженные проезды (до 3,5 м шириной), совмещенные с пешеходными дорожками. В кварталах полностью отсутствуют стоянки автомобилей как для отдельных, так и для общеквартальных объектов, что вызывает необходимость реконструкции и благоустройства территорий.

В инженерном отношении территорий характеризуются сложившейся инженерно-транспортной инфраструктурой, обеспечивающей потребности населения. В кварталах и на окаймляющих уличных проездах имеются инженерные сети, соответствующие времени застройки и рассчитанные по нормативам 50-60-х годов.

Сроки амортизации сетей, как правило, превышены. Сети требуют замены или санации даже в случаях, если в них имеются резервы по пропускной способности. С точки зрения приведения в порядок сетей наиболее целесообразна реконструкция квартала в целом, а не локальные работы с отдельными домами. В любом случае, даже без увеличения плотности населения, в кварталах потребуется строительство новых трансформаторных подстанций и прокладка дополнительных кабелей.

Применение современных методов бестраншейного ремонта некоторых сетей даст возможность не только восстановить сети, но и повысить их пропускную способность за счет снижения шероховатости стенок и повышения диаметра специальными методами.

В любом случае реконструкция кварталов, застроенных ФПМС, в инженерном отношении выгоднее строительства новых кварталов.

В дальнейшем в составе первоочередных работ по реализации Программы необходимо выполнить поверочные расчеты инженерных ресурсов районов застройки 60-х годов с учетом нагрузок прочих потребителей с целью определения достаточности пропускной способности, очередности реконструкции сетей и необходимых затрат на их реконструкцию.

2.3. Проблемы энергосбережения

Повышение тепловой эффективности зданий в соответствии с увеличившимися нормативными требованиями является одним из главных мероприятий по реконструкции ФПМС.

Низкие теплотехнические качества наружных ограждений (удельный расход топлива на 1 кв. м общей площади в 2,5-3 раза превышает аналогичный показатель стран Западной Европы и Северной Америки) приводят к неоправданным расходам тепловой энергии, которые составляют по ФПМС 3,3 млн. Гкал в год.

Результаты сравнительной расчетной оценки зданий ФПМС по энергозатратам и расходам тепла в сопоставлении с современными нормативными требованиями представлены в таблице 3.

Таблица 3

N п/п	Наименование показателей	Серии
		1-335	1-528	1-507	ОД	ГИ
1	Среднее приведенное сопротивление те- плопередаче*, кв.м град.С/Вт (сущест- вующее)	0,62	0,61	0,63	0,53	0,57
2	Среднее приведенное сопротивление те- плопередаче, кв.м град.С/Вт, требуе- мое СНиП II-3-79*, II этап	1,85	1,85	1,85	1,85	1,85
3	Удельный годовой расход тепла на ото- пление 1 кв.м общей площади здания, квт.час/кв.м (существующий)	237	256	271	284	367
4	Удельный годовой расход тепла на ото- пление 1 кв.м общей площади здания, квт.час/кв.м, расчетный после утеп- ления ограждающих конструкций**	132	133	134	136	202

Примечания.

* Среднее приведенное сопротивление теплопередаче определяется с учетом доли площадей и сопротивления теплопередаче всех ограждающих конструкций.

** С учетом теплопотерь на обогрев вентиляционного воздуха.

Отсутствие контроля и учета фактического теплопотребления не позволяют службам эксплуатации и жителям регулировать и влиять на уровень потребления и затрат в этой сфере.

Комплекс мероприятий по повышению тепловой эффективности ФПМС, включающий утепление наружных стен, покрытий, перекрытий над подвалами, замену или утепление окон и балконных дверей, входов в подъезды, позволит сократить на 40% теплопотребление ФПМС. Устройство мансардного этажа позволит сократить приведенные затраты на утепление здания на 15%. Мероприятия по энергосбережению приведены на рис. 3.

Установка приборов коммерческого учета позволит снизить расходы на холодную и горячую воду, канализацию, газ на 15-20% от расчетных. Обеспечение жилых домов системами автоматического регулирования и приборами коммерческого учета тепла существенно скажутся на экономии тепловых ресурсов города.

Результаты эксперимента, проведенного на четырех жилых домах серии 1-335 по Ключевой ул. в Санкт-Петербурге Центром "Строительства" РИА в 1996 г., подтверждают эффективность вышеперечисленных мероприятий по энергосбережению зданий ФПМС. Сравнение расчетных данных эффективности мероприятий с результатами натурных измерений показывает, что они являются величинами одного порядка и согласуются друг с другом.

Таким образом, одним из важнейших результатов реконструкции будет не только улучшение условий проживания граждан, но и ощутимое снижение эксплуатационных затрат, что является необходимым условием осуществления реформирования в жилищной сфере.

Следует однако отметить, что проблемы энергосбережения ФПМС являются частью проблем энергосбережения инженерно-энергетического комплекса Санкт-Петербурга в целом, эффективность решений энергосбережения ФПМС в значительной степени зависит от решения общегородских задач, ликвидации разрыва между расчетной потребностью и фактическим отпуском тепла потребителям.

Рис.3. Оптимальные мероприятия по энергосбережению ФПМС

                    /-------------------------------\

                    |Мероприятия по энергосбережению|

                    \-------------------------------/

    /-----------------------\          /------------------------\

    |Утепление наружных     |          |Модернизация инженерного|

    |ограждающих конструкций|          |оборудования            |

    \-----------------------/          \------------------------/

    /-----------------------\          /------------------------\

   /|Утепление окон         |          |Установка поквартирных  |

   |\-----------------------/          |счетчиков расхода воды и|

   |/-----------------------\          |газа                    |

   ||Утепление наружных стен|--\       \------------------------/

   |\-----------------------/  |       /------------------------\

   |/-----------------------\  |       |Установка в тепловых    |

   ||Утепление покрытий     |  |       |пунктах узлов учета и   |

   ||зданий                 |--+-\     |автоматического регули- |

   |\-----------------------/  | |     |рования подачи тепла    |

   |/-----------------------\  | |     \------------------------/

   ||Утепление перекрытий   |  | |

   ||над подвалами          |  | |

   |\-----------------------/  | |

   |/------------------------\ | |

   ||Утепление входных дверей| | |

   ||в здание                |-+-+-\

   |\------------------------/ | | |

   |/------------------------\ | | |

   ||Ремонт с установкой     | | | |

   ||дополнит. остекления    | | | |

   |\------------------------/ | | |

   |/------------------------\ | | |

   ||Устройство навесных     | | | |

   ||лоджий                  | | | |

   |\------------------------/ | | |

   |/------------------------\ | | |

   \|Установка новых окон и  | | | |

    |балконных дверей        | | | |

    \------------------------/ | | |

    /------------------------\ | | |

    |Утепление с оштукатуре- | | | |

    |ванием фасадов          | | | |

    \------------------------/ | | |

    /------------------------\ | | |

    |Утепление с защитно-де- | | | |

    |коративным экраном, из- | | | |

    |готавливаемым в постро- | | | |

    |ечных условиях          | | | |

    \------------------------/ | | |

    /------------------------\ | | |

    |Утепление с защитно-де- | | | |

    |коративным экраном па-  | | | |

    |нельного типа промышлен-| | | |

    |ного производства       | | | |

    \------------------------/ | | |

    /------------------------\ | | |

    |Утепление с облицовкой  |-/ | |

    |кирпичом и другими мел- |   | |

    |коштучными материалами  |   | |

    \------------------------/   | |

    /------------------------\   | |

    |Утепление покрытия и ре-|---| |

    |монт кровли             |   | |

    \------------------------/   | |

    /------------------------\   | |

    |Устройство мансардного  |   | |

    |этажа                   |---/ |

    \------------------------/     |

    /------------------------\     |

    |Утепление и ремонт      |     |

    |входных дверей          |-----|

    \------------------------/     |

    /------------------------\     |

    |Пристройка тамбуров     |-----/

    \------------------------/

2.4. Новые технологии, материалы, оборудование

Многолетняя зарубежная практика и отечественный опыт последних лет сформировали достаточно оптимальные варианты решений по утеплению жилых зданий первых массовых серий при их реконструкции.

Применяемые в настоящее время системы наружного утепления стен можно разделить на следующие виды:

система утепления с оштукатуриванием фасадов;

система утепления с защитно-декоративным экраном (изготавливаемым как в построечных условиях, так и в условиях промышленного производства);

система утепления с облицовкой кирпичом или другими мелкоштучными материалами.

Утепление стен с внутренней стороны ФПМС в отдельных случаях возможно, но в целом нецелосообразно в связи с тем, что это уменьшит и без того небольшие площади квартир и не обеспечит требуемого коэффициента сопротивления теплопередачи стены в целом (с учетом наличия промерзающих, промокающих швов, стыков и т.д.).

Технические решения утепления наружных ограждений домов первых массовых серий разработаны Акционерным обществом "ЦНИИЭП жилища" по заказу Госстроя России.

Вышеуказанные варианты сопоставимы по единовременным затратам, но только система утепления с облицовкой кирпичом, значительно превышающая прочие по трудозатратам, не требует эксплуатационных затрат и обеспечена нормативной базой для проектирования и строительства.

Наибольшее распространение за рубежом получила система утепления стен зданий с оштукатуриванием фасадов. В настоящее время на строительном рынке города имеется ряд фирм, предлагающих свои услуги в этой области; "Тех-color WDWC" (Германия), "Alsecco" (Германия), "Lakufa" (Германия), "Падамс-СПб" (финская технология), "Scanmix" (Финляндия), "Фассолит" (австрийская технология), "Инфокосмос-Москва" (система "Dryvit", США), "Atlas" (Польша), ЗАО "Град Петра" (система с защитно-декоративным экраном "Deck stud", США) и другие.

Работают в этой области и отечественные фирмы (ТОО "Эверест", г. Ярославль, система "Шуба плюс"), разрабатывают новые конструктивные решения и системы утепления с использованием пенополиуретана, пенополистирола и других материалов ОАО "ЛенжилНИИпроект", ГУП "НИИМострой", ЗАО "Инфокосмос" (г. Москва), ЗАО "СП " Радослав" (г. Переяслав-Залесский) и др.

Применение в России данной технологии осложняется отсутствием нормативов на системы утепления наружных стен зданий, регламентирующих технические требования как к системе в целом, так и к отдельным ее элементам. Кроме того, климатические условия Санкт-Петербурга характеризуются уровнем и частотой атмосферного воздействия на конструкции, значительно превышающими аналогичные показателями в странах западной Европы, США и даже Финляндии.

Первый опыт применения системы утепления с оштукатуриванием фасадов при реконструкции дома N 8 по Торжковской улице* лишний раз подтверждает необходимость разработки региональной нормативно-технической базы теплоизоляции зданий, имеющей первоочередное значение как для реконструкции ФПМС, так и для нового строительства в условиях перехода ко второму этапу энергосбережения с 2000 г.

При реконструкции ФПМС могут быть использованы окна современных конструкций, выпуск которых освоен значительным количеством предприятий Санкт-Петербурга.

Наиболее предпочтительными можно считать окна из ПВХ, т.к. они отвечают нормативным требованиям по тепло- и шумоизоляции, долговечности, а также являются более дешевыми по сравнению с аналогичными по качеству деревянными.

Сдерживающим фактором массового применения как современных окон, так и технологий по утеплению стен является их высокая стоимость, обусловленная использованием импортных материалов.

Стоимость утепления стен с применением импортных технологий - 400-500 рублей за 1 кв. м стены, стоимость 1 кв. м окна из ПВХ - 700-1100 рублей, что в итоге составляет 70% от общих затрат на реконструкцию ФПМС. В целях снижения стоимости реконструкции ФПМС приоритетным направлением развития строительной базы должно явиться освоение применения местных теплоизоляционных материалов и комплектующих изделий как систем утепления, так и для изготовления окон (профили, фурнитура).

Следует отметить, что в основном инженерное оборудование, обеспечивающее современные требования энергоресурсосбережения при реконструкции ФПМС, освоено отечественными производителями и широко представлено на строительном рынке Санкт-Петербурга.

* После двух лет эксплуатации дома N 8 по Торжковской улице имеются отрицательные явления в части отслоения и шелушения окрасочного слоя с появлением мелких трещин в штукатурке, защищающей утеплитель от воздействия окружающей среды. Следует отметить также, что производство работ по утеплению здания с оштукатуриванием фасадов требует тщательного соблюдения технологи и имеет сезонные и погодные ограничения.