Приложение 4. Бизнес-план реконструкции пилотного квартала

Приложение 4

к Региональной программе реконструкции

жилых домов первых массовых серий в

Санкт-Петербурге

Бизнес-план реконструкции пилотного квартала

1. Обоснование выбора объекта

Выбор пилотного объекта производился из группы кварталов первоочередной реконструкции по критериям, представленным в таблице 1

Таблица 1

Кварталы	Годы строитель- ства	Серии	Доля ФПМС в заст- ройке, %	Рейтинг серии по теп- лопоте- рям (место)	Рейтинг инвес- тицион- ной привле- катель- ности (место)	Стадия проработки
1	2	3	4	5	6	7
Квартал 9 За- паднее Вар- шаской желез- ной дороги	1963- 1965 гг.	ГИ	97	1	1	Технико-эконо- мические обос- нования рекон- струкции
Квартал 5 Во- сточнее пр. Юрия Гагарина	1960- 1965 гг.	1лг-507	75	3	2	Эскизные прора- ботки архитек- турных решений
Кварталы 4-8 Дачного	1963- 1965 гг.	ГИ	45-85	1	3	I этап реализации
Квартал 24 Малой Охты	до 1960 г.	1-335, 1-528	85	5,4	4	Концепция реконструкции
Кварталы 3-7 Ланское шоссе	1960- 1965 гг.	1-507, 1-528	70-90	3,4	1	-
Кварталы 9,11 82,85,86 Мос- ковского рай- она	до 1960 г.	1-528	46-50	4	1	Концепция реконструкции

Квартал 9 Западнее Варшавской железной дороги (далее - квартал 9 ЗВЖД) расположен в Московском районе в зоне высокой рыночной стоимости жилья и территорий, привлекательной для инвесторов.

Застройка квартала осуществлена в 1963 г. и на 97% состоит из 5-этажных крупнопанельных зданий серии ГИ, имеющих физический износ порядка 30%, наивысший по сравнению с остальными сериями уровень теплопотерь и технические возможности их снижения, в том числе посредством надстройки мансард без расселения жителей.

Благоприятные гидрогеологические условия и наличие территориальных резервов позволяют произвести уплотнение застройки квартала.

2. Общая информация об объекте

Территория квартала в красных линиях - 15,8 га. Число жилых домов в квартале-25, из них 5-этажных серии Г-2И, Г-3и-19 и 9-этажных серии Г-5 для одиноких и малосемейных - 6. Общий жилой фонд квартала составляет 67,8 тыс. кв. м, в том числе 57,7 тыс. кв. м - 5-этажные жилые дома. Число размещенных квартир - 1548, из них приватизированных - 322. Плотность населения квартала составляет 275 чел. на один гектар, что значительно ниже действующих норм (420-500 чел./га, СНиП 2.07.01-89, ВСН 1-89). Основные технико-экономические показатели квартала представлены в таблице 2.

3. Цели и концепции проекта

Основными целями проекта реконструкции пилотного квартала 9 ЗВЖД являются:

увеличение жилой площади за счет уплотнения застройки новыми жилыми домами и надстройки мансард в существующих 5-этажных зданиях;

сохранение существующего жилого фонда посредством проведения ремонтно-реконструктивных мероприятий;

энергосбережение посредством утепления зданий, модернизации инженерного оборудования зданий с установкой приборов учета энергоресурсов;

модернизация инженерной инфраструктуры и благоустройства квартала.

Основные технико-экономические показатели
квартала 9 ЗВЖД

Таблица 2

Наименование показателей	Единица измерения	По факти- ческо- му со- стоя- нию	После реконст- рукции квартала вар.1 ------ вар.2	По нормативу ВСН 1-89, СНиП 2.07.01-89
1	2	3	4	5
1. Площадь квартала в крас- ных линиях	га	15,8	15,8
в том числе:
Территория микрорайонного значения	га	13,8	14,6 ----- 14,6
площадь застройки	га	2,63	2,77 ----- 2,87
площадь асфальтовых покры- тий, в т.ч. автостоянок	га	2,17	4,2 ----- 4,4
площадь зеленых насаждений в расчете на 1 человека	га кв.м	9,0 20,9	7,63 ----- 7,33 15,0 ----- 13,6	6 кв.м/чел.
2. Общая площадь размещен- ного жилого фонда	тыс.кв.м	67,8	92,2 ----- 97,2
3. Население квартала	тыс.чел.	4,3	5,1 ----- 5,4
4. Плотность жилого фонда "брутто"	кв.м/га	4913	6315 ----- 6657
5. Плотность населения	чел./га	312	349 ----- 370
6. Количество квартир в квартале, всего	шт./%	1548	1920/100
		100	2028/100
в том числе:
1-комнатные квартиры	шт./%	115	288/15
		7	349/17
2-комнатные квартиры	шт./%	205	268/14
		13	325/16
3-комнатные квартиры	шт./%	574	682/35,3
		37	700/35
4-комнатные квартиры	шт./%	644	672/35
		42	644/32
5-комнатные квартиры	шт./%	10	10/0,5
		1	10/1
7. Обеспеченность объектами культурно-бытового назначе- ния (по данным проекта застройки)
магазинами продовольствен- ной торговли	кв.м торг.пл.	148	125	65
	1000 жит.		118
магазинами непродовольст- венной торговли	кв.м торг.пл.	148	125	35
	1000 жит.		118
общественного питания	пос. мест	108	92	12
	1000 жит.		86
бытового обслуживания	раб. мест	23	19	1,37
	1000 жит.		18
детскими дошкольными учреж- дениями	мест	84	71	77
	1000 жит.		67
школами	мест	223	188	153
	1000 жит.		178

Основным принципом проектного предложения по реконструкции квартала является уплотнение застройки по двум вариантам (рис. 1, 2):

Вариант 1 - тремя отдельно стоящими двухсекционными 10-этажными жилыми зданиями в крупнопанельном исполнении.

Вариант 2 - двумя отдельно стоящими зданиями и двумя кирпичными зданиями-вставками, пристроенными к торцам существующих 5-этажных зданий. В данном случае необходима реконструкция восьми торцевых секций существующих жилых домов (закладка оконных проемов в торцах и устройство новых проемов по фасадам торцевых секций).

Данные о площади существующих зданий, надстройки и объектов нового строительства, в том числе по вариантам, приведены в таблице 3.

____________

Рис. 1. Схема реконструкции квартала 9 Западнее Варшавской ж.д. Вариант 1.

Рис. 2. Схема реконструкции квартала 9 Западнее Варшавской ж.д. Вариант 2.

Площадь существующих жилых домов, объектов
строительства и надстройки в квартале 9 ЗВЖД

Таблица 3

N корп	Тип	Этаж- ность	Полезная площадь, кв.м				Итого, кв. м
			Сущест- вующие здания	Надст- ройка	Новое строи- тельство		Вариант 1	Вариант 2
					Вариант 1	Вариант 2
1	2	3	4	5	6	7	8	9
1	ГИ-3И	5	3156,9	631,4	-	-	3788,3	3788,3
2	ГИ-3И	5	3156,9	631,4	-	-	3788,3	3788,3
3	ГИ-2И	5	2431,3	486,3	-	-	2917,6	2917,6
4	ГИ-3И	5	3156,9	631,4	-	-	3788,3	3788,3
5	ГИ-3И	5	3156,9	631,4	-	-	3788,3	3788,3
6	ГИ-2И	5	2431,3	486,3	-	-	2917,6	2917,6
7	ГИ-3И	5	3156,9	631,4	-	-	3788,3	3788,3
8	ГИ-3И	5	3156,9	631,4	-	-	3788,3	3788,3
9	ГИ-2И	5	2431,3	486,3	-	-	2917,6	2917,6
10	ГИ-2И	5	3156,9	631,4	-	-	3788,3	3788,3
11	ГИ-3И	5	2431,3	486,3	-	-	2917,6	2917,6
12	ГИ-3И	5	3156,9	631,4	-	-	3788,3	3788,3
13	ГИ-3И	5	3156,9	631,4	-	-	3788,3	3788,3
14	ГИ-3И	5	3156,9	631,4	-	-	3788,3	3788,3
15	ГИ-3И	5	3156,9	631,4	-	-	3788,3	3788,3
16	ГИ-3И	2	3156,9	631,4	-	-	3788,3	3788,3
17	ГИ-3И	5	3156,9	631,4	-	-	3788,3	3788,3
18	ГИ-2И	5	2431,3	486,3	-	-	2917,6	2917,6
19	ГИ-3И	5	3156,9	631,4	-	-	3788,3	3788,3
20	Г-5	9	1920,9	-	-	-	-	-
21	Г-5	9	1920,9	-	-	-	-	-
22	Г-5	9	1920,9	-	-	-	-	-
23	Г-5	9	1920,9	-	-	-	-	-
24	Г-5	9	1920,9	-	-	-	-	-
25	Г-5	9	1920,9	-	-	-	-	-
26	Из изделий ДСК-3	10	-	-	3000	3000	3000	3000
27	Из изделий ДСК-3	10	-	-	5000	5000	5000	5000
28	Из изделий ДСК-3	10	-	-	5000	-	5000	-
29	Инд. кирп.	10	-	-	-	5000	-	5000
30	Инд. кирп.	10	-	-	-	5000	-	5000
Всего			67878,5	11271,5	13000	18000	92150	97150

4. Инвестиции в реализацию реконструкции
пилотного квартала

Реконструкция пилотного квартала требует инвестиций в объеме 231 млн. руб.* и предусматривает следующие затраты:

     1. Реконструкция жилых домов серии ГИ и Г-5, общей

        площадью 67,8 тыс. кв. м, в сумме                       - 70,1

     2. Надстройка мансард в домах серии ГИ, общей площадью

        11,3 тыс. кв. м                                         - 33,9

                                                 13 тыс. кв.м     78,1

     3. Новое строительство в порядке уплотнения ------------   - -----

                                                 18 тыс. кв.м     107,0

        (числитель для варианта 1, знаменатель - вариант 2)

                                                                  49,0

     4. Реконструкция инженерного обеспечения и благоустройства - ------

                                                                  53,0

            вариант 1                                             231,0

     Итого: ---------                                           - ------

            вариант 2                                             264,0

     * Здесь и до конца раздела цены указаны по состоянию  цен  на  1

     февраля 2000 г.

5. План реконструкции пилотного квартала, график
инвестиций со структурой финансирования

Таблица 4

Год	Число зданий	Общая площадь квартир, кв.м	Стоимость, млн. руб.
			Затраты общие	в том числе бюджетные
1	2	3	4	5
2001	2	7000	9	9
2002	6	16000	22	22
2003	20	69200	200	7
	2	74200	233	11
Итого:	28	92200	231	38
	29	97200	264	42

6. Сравнение вариантов реконструкции
пилотного квартала*

Финансовый анализ показал, что вариант 1 более предпочтителен для инвестора,т.к. имеет:

меньший максимальный дефицит денежных средств;

меньшие сроки завершения строительства и окончания продаж;

более высокую прибыльность, приходящуюся на 1 кв. м общей площади квартир.

Кроме того, вариант 2 имеет следующие недостатки:

коммерческую непривлекательность 40 квартир, примыкающих к торцам существующих панельных зданий;

необходимость дополнительных материальных и организационных затрат на переселение жителей торцевых секций, предоставления им маневренной площади на период переустройства оконных проемов и перепланировок квартир;

усложнение проектных решений и условий производства работ.

В связи с вышеизложенным все дальнейшие расчеты произведены на основании варианта 1.

* Маркетинговый и финансовый анализ вариантов производился ОАО "Петербургстрой"

7. Экономическая эффективность реконструкции
пилотного квартала 9 ЗВЖД по варианту 1

В условиях острого дефицита бюджетных средств и низкой платежной способности населения экономически оправданная реконструкция ФПМС возможна только при условии комплексного подхода, предполагающего наряду с реабилитацией существующего ФПМС возведение надстроек и строительство нового жилья в порядке уплотнения.

Исходя из этого реконструкция квартала 9 ЗВЖД характеризуется следующим:

     Существующий ФПМС                             - 67,9 тыс.кв.м (100%)

     из них:

     капитально ремонтируется и утепляется         - 11,5 тыс.кв.м (17%)

     реконструируется с надстройкой мансард        - 56,4 тыс.кв.м (83%)

     Возводится дополнительно:

     надстройка мансард                            - 11,3 тыс.кв.м

     новые дома в порядке уплотнения               - 13,0 тыс.кв.м

     Общая площадь жилого фонда после реконструкции -92,2 тыс.кв.м

     Плотность застройки увеличивается             - на 35,8%

     На реконструкцию квартала потребуются инвестиции

     в сумме                                       - 231,0 млн. руб.

     в том числе бюджет Санкт-Петербурга           - 38,0 млн. руб.

Потребность в инвестициях покрывается в основном доходом от продажи на рынке дополнительной площади с положительным результатом для инвесторов в размере 33,5 млн. руб. (17,3%), что является привлекательным и экономически оправданным для ведения реконструкции ФПМС за счет внебюджетных средств.

Бюджетная составляющая необходимых инвестиций включает в себя затраты на капитальный ремонт с утеплением существующего фонда без настроек, реконструкцию внутренней инженерной инфраструктуры для всего ФПМС в квартале, а также затраты по внешней инженерной инфраструктуре на прирост жилья в результате реконструкции.

Бюджетные инвестиции в сумме 7,97 млн.руб. покрываются поступлениями от выкупа инвесторами права надстроек и нового жилья.

Дефицит бюджетных средств в сумме 30,0 млн. руб. окупается в 6-летний срок за счет сокращения эксплуатационных затрат после реконструкции, увеличения налогооблагаемой базы, сокращения расходов тепловой энергии на отопление согласно данным таблицы 5 и расчету окупаемости бюджетных средств.

Расчет
окупаемости средств бюджета Санкт-Петербурга для
реализации реконструкции пилотного квартала

Таблица 5

N п/п	Виды расходов (доходов)	Единица измере- ния	Количе- ство	Цена	Сумма, тыс.руб	в том числе, тыс. руб.
						Бюджет Санкт- Петер- бурга	инвесто- ры
1	2	3	4	5	6	7	8
А	Расход (объем необходимых инвестиций)	тыс.руб.			231000	38000	193000
	в том числе:
1	реконструкция без надстроек (капитальный ремонт с утеплением)	тыс.кв.м	11,525	1200	13830	13830	-
2	реконструкция инженерной инфраструктуры:
3	внутренней	тыс.кв.м	92,150	455	37378	16889	20489
4	внешней (на при- рост площади)	тыс.кв.м	24,272	300	7281	7281	-
Б	Приход от реализации
1	Выкуп права над- стройки и нового строительства	тыс.кв.м	24,272	328,5	7973	7973	-
2	Доход от продажи надстроек	тыс.кв.м	11,272	8000	90176	-	90176
3	То же, от прода- жи нового жилья	тыс.кв.м	13,000	10500	136500	-	136500
	Итого "Б"	тыс.руб.			234649	7973	226500
	Разница "А"-"Б"	тыс.руб.			+3473	-30027	+33500

Положительный результат в сумме 3473 тыс. руб. подтверждает экономическую целесообразность реконструкции квартала.

Экономический эффект от реализации реконструкции пилотного квартала для инвесторов определился в сумме 33500 тыс. руб. или 17,3% от объема капитальных вложений, что должно быть привлекательным для потенциальных инвесторов.

Дефицит бюджетных средств в сумме 30027 тыс. руб. после реализации реконструкции ФПМС площадью 67,9 тыс. кв. м окупится с учетом возможных рисков в течение 6 лет:

                  30027 х 1,1                      33027

 ---------------------------------------------- = -------- = 6,06 лет

 67,9х(15,85х1,05х1,778+24,47х1,609)+38000х0,02   4682+760

     где:

     1,1        - коэффициент, учитывающий ставку кредита в размере 10%;

     15,85 руб. - экономия трудозатрат в эксплуатации на 1 кв.м площади

                  в год;

     1,05       - коэффициент, учитывающий общеплощадочные затраты;

     24,47      - экономия тепловой энергии в руб./кв. м в год;

     0,02       - налог на имущество;

     38000      - новая налогооблагаемая база;

     1,778      - коэффициент роста заработной платы на 1 февраля 2000 г.;

     1,609      - коэффициент роста стоимости тепловой энергии на

                  1 февраля 2000 г.

Дефицит средств инвесторов в начальной стадии осуществления проекта составляет 28,7 млн. руб. (в т.ч. 20,5 млн. руб. - на реконструкцию внутренней инженерной инфраструктуры и 8,2 млн.руб. - на надстройки и новое строительство) или 17% от вкладываемых ими средств и покрывается из собственных средств инвесторов в сумме 14,3 млн. руб. (8,5% от затрат) и кредитными средствами, привлекаемыми под гарантии города на сумму 14,4 млн. руб. (8,5% от затрат). Данный процент затрат инвестора, покрываемых кредитными средствами, которые привлекаются под гарантии города, можно ориентировочно принять для предварительной оценки величины финансового бремени (государственного долга бюджета Санкт-Петербурга), возникающего в ходе реализации Программы.