Пример заполнения раздела "Краткое изложение основных фактов и выводов" для незастроенных земельных участков (под застройку объектами коммерческого и иного назначения, кроме жилого и АЗС)

Пример заполнения раздела "Краткое изложение основных
фактов и выводов" для незастроенных земельных участков
(под застройку объектами коммерческого и иного назначения,
кроме жилого и АЗС)

Краткое изложение основных фактов и выводов

I. Исходные данные для расчета
Основные данные об объекте оценки
Вид объекта оценки	незастроенный земельный участок
Адрес объекта оценки	г.Санкт-Петербург, Невский р-н, квартал 9Б, восточнее пересе- чения Дальневосточного пр. и ул. Коллонтай
Краткое описание объекта оценки	Незастроенный земельный участок прямоугольной формы с неровным рельефом местности, вытянутый вдоль шоссе
Собственник (балансодержатель) объекта оценки	Объект является собственностью Санкт-Петербурга
Нормативная цена земельного участка, руб.
Площадь земельного участка, кв. м	74740
Технико-экономические показатели нового объекта недвижимости7 (согласно Предпроектным предложениям, выполненным ООО "Архитектурные мастерские Иванова")
Общая площадь здания (зданий), кв. м, в том числе: надземной части подземной части	20500 18900 1600
Площадь застройки зданием (зданиями), кв. м	3400
Строительный объем здания (зданий), куб. м	62000
Максимальная высота здания (зданий), сооружений и др.	Ограничений нет
Данные об отчете
Дата осмотра объекта оценки	14.07.2003
Дата проведения оценки	14.07.2003
Дата составления отчета	23.07.2003
Иностранная валюта, используемая в оценке	Доллар США
Курс иностранной валюты, принятый в расчетах, руб.	30,3800
Цель оценки	Для определения цены сделки купли-продажи
Назначение оценки	Для принятия решения о передаче земельного участка на инвести- ционных условиях в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 17.06.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недви- жимости, находящихся в собст- венности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции".
Вид оцениваемой стоимости	Рыночная
Основание для проведения оценки	Договор N 155-1/2003 от 16.07.2003
Оцениваемые права:
- на земельный участок	Аренда (49 лет)
- на будущие улучшения	Собственность
Данные об оценщике
Наименование	ГУ "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", ИНН 7830002864
Адрес места нахождения	191011, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 6-й подъезд
Сведения о выданной оценщику лицензии на осуществление оценочной деятель- ности	Лицензия на осуществление оценочной деятельности от 28 августа 2001 года N 000319
Сведения о страховом полисе	Страховое свидетельство (полис) серия 02-3/78 N 00-04/02
Ответственные исполнители (лица, подписавшие отчет)	Петров А.С. Сидоров Е.Г.
Данные о заказчике оценки объекта
Наименование	ООО "Макромир", ИНН 7813091235, КПП 780201021
Адрес места нахождения	192007, Санкт-Петербург, Лиговский пр., дом 243
Данные о собственнике объекта оценки
Наименование	КУГИ Санкт-Петербурга
Адрес места нахождения	Уточнить
Банковские реквизиты	Уточнить
Общие сведения
Ограничения КГИОП	-
Обременения	-
Характер рельефа участка	Ровный без уклонов
Форма участка	Прямоугольная
Наличие улучшений (зданий и сооруже- ний)	Отсутствуют улучшения
Описательный адрес объекта оценки (локальное местоположение)	Объект расположен в квартале, ограниченном ул. Коллонтай, ул. Белышева, ул. Антонова- Овсеенко, Дальневосточным пр.
Общая характеристика микрорайона	Район преимущественно жилой застройки.
Обеспеченность инженерной инфраструк- турой	В районе дислокации объекта оценки имеются сети городского коммунального водопровода, городской коммунальной обще- сплавной канализации, электро- снабжения. Возможно подключение всех необходимых сетей к город- ским коммуникациям.
Транспортная доступность	- общественным транспортом: хорошая, в непосредственной близости остановка трамвая (3 маршрута), до станции метро "Проспект Большевиков" - 15 минут пешком, - автомобильным транспортом: без ограничений.
Экологическое состояние окружающей среды
Перечень документов (в том числе градостроительных) по объекту оценки, использованных при проведения оценки	1. "Предпроектные предложения по строительству торгового центра", разработанные ООО "Архитектурные мастерские Иванова", согласованные с КГА. 2. Распоряжение от 01.07.2003 N 250-ра КГА "Об утверждении проекта границ земельного участка"
Особые условия и принятые оценщиком допущения	-

II. Основные данные и предпосылки, используемые в расчете8
Наиболее эффективное использование (НЭИ) земельного участка					Строительство многофункциональ- ного торгового комплекса
Разрешенное использование (виды использования) земельного участка по функциональному назначению (согласно Предпроектным предложениям)					многофункциональный торговый комплекс
Этажность улучшений нового объекта недвижимости					3
Общая площадь улучшений нового объекта недвижимости, кв. м, в том числе: надземной части подземной части					57838 57838 -
Общая площадь улучшений нового объекта недвижимости, кв. м: подземные этажи 1 этаж 2 этаж 3 этаж					- 29387 16670 11781
Показатели застройки земельного участка, кв. м: - площадь застройки улучшениями нового объекта недвижимости (зданий и сооружений); - площадь площадки для парковки автомашин (количество машино-мест); - площадь автомобильных дорог; - площадь газонов; - площадь тротуаров; - площадь контейнерных площадок.					33721 16663 8000 9000 7000 356
Строительный объем улучшений нового объекта недвижимости, куб. м					431000
Данные о распределении площадей улучшений нового объекта недвижимости и генерируемом доходе
Зани- маемые этажи	Функция исполь- зования площадей	Доход от аренды		Доход от продажи			Площади помещений
		Единицы измере- ния	Стоимость аренды	Единицы измере- ния		Стоимость продажи	Полезная площадь, кв. м	Общая площадь, кв. м
1	торговая	$/кв. м в год	379	-		-	19102	23877
2	торговая	$/кв. м в год	360	-		-	10836	13545
3	торговая	$/кв. м в год	342	-		-	7658	9573
1-3	иные не- коммер- ческие							-
Итого полезных площадей по улучшениям нового объек- та недвижимости:							37595	46995
Данные об условиях строительства
Предполагаемые затраты инвестора на строительство инженерных коммуника- ций, передаваемых в собственность Санкт-Петербурга, руб. (долл. США)					-
Затраты инвестора на присоединение к инженерным сетям, руб. (долл. США)					-
Дополнительные затраты инвестора, руб. (долл. США)					2 442 000 Затраты на экологическое обустройство квартала (письмо Центра санэпиднадзора N 13-02-10-1459 от 18.07.2003)
Способ оценки затрат и документы по объекту, использованные для расчета затрат на строительство					Расчет затрат на строительство здания проводился оценщиком самостоятельно с использованием данных по объектам-аналогам. Величина затрат на благоуст- ройство прилегающей территории была рассчитана с применением Территориальных сметных норма- тивов Санкт-Петербурга - сбор- ников показателей ресурсов на строительные работы (ПРС)
Тип улучшений нового объекта недвижи- мости по конструктивному исполнению					каркасное
Затраты на строительство, руб. (долл. США)					34623991
Удельный показатель затрат на строи- тельство, руб./кв. м (долл. США/ кв. м) общей площади улучшений нового объекта недвижимости					599
Общий срок строительства, мес.					12
Количество очередей строительства					1 очередь
Данные об уровне риска, принятого в оценке
Ставка дисконтирования					16%
Ставка капитализации					-
Безрисковая ставка					7%
Ставка рефинансирования по ЦБ					13%

III. Результаты расчета
Стоимостные показатели
Результаты расчетов стоимости в рамках используемых подходов:
Подход	Вес (при согласовании)	Значение
- Затратный подход, руб. (долл. США)	-	-
- Сравнительный подход, руб. (долл. США)	0,5	2 727 000
- Доходный подход, руб. (долл. США)	0,5	2 827 000
Рыночная стоимость (или иная стоимость) объекта оценки
Рыночная стоимость земельного участ- ка, руб. (долл. США)		2 780 000
Удельная стоимость земельного участ- ка, руб./кв. м (долл. США/кв. м)		37,2
"Нагрузка" на полезную площадь улучшений нового объекта недвижимости (стоимость, приходящаяся на 1 кв. м полезной площади улучшений), руб./ кв. м (долл. США/кв. м)		73,9
Рыночная стоимость объекта с учетом условий Технического задания на оценку
Рыночная стоимость земельного участка с учетом предполагаемых затрат инвестора на строительство инженерных коммуникаций, передаваемых в собст- венность Санкт-Петербурга, руб. (долл. США)		-
Рыночная стоимость земельного участка с учетом затрат инвестора на при- соединение к инженерным сетям, руб. (долл. США)		-
Рыночная стоимость земельного участка с учетом дополнительных затрат инвестора, руб. (долл. США)		338 000
Коэффициенты
Коэффициент использования территории (отношение общей площади улучшений к площади земельного участка)		0,77
Плотность застройки (отношение площади застройки зданием к площади земельного участка)		0,45
Приведенная высота (отношение строительного объема улучшений к пло- щади земельного участка)		2,19
Коэффициент полезных площадей (отношение величины суммы полезных площадей к общей площади улучшений)		0,8
Дополнительные коэффициенты		-
Доля стоимости земельного участка в общей стоимости нового объекта недвижимости (отношение стоимости земельного участка к сумме следующих величин: затраты на строительство улучшений, предпринимательская при- быль и стоимость земельного участка), %		7,4%
Примечания