Пример заполнения раздела "Краткое изложение основных фактов и выводов" для незастроенных земельных участков (под застройку объектами АЗС)

Пример заполнения раздела "Краткое изложение основных
фактов и выводов" для незастроенных земельных участков
(под застройку объектами АЗС)

Краткое изложение основных фактов и выводов

I. Исходные данные для расчета
Основные данные об объекте оценки
Вид объекта оценки		незастроенный земельный участок
Адрес объекта оценки		г. Санкт-Петербург, Московский р-н, Пулковское шоссе, у поста ГИБДД
Краткое описание объекта оценки		Незастроенный земельный участок прямоугольной формы с неровным рельефом местности, вытянутый вдоль шоссе
Собственник (балансодержатель) объекта оценки		Объект является собственностью Санкт-Петербурга
Нормативная цена земельного участ- ка, руб.
Площадь земельного участка, кв. м		1034
Технико-экономические показатели нового объекта недвижимости9 (согласно Предпроектным предложениям, выполненным ООО "Фаэтон-Стройсервис")
Общая площадь здания (зданий), кв. м, в том числе: надземной части подземной части
Площадь застройки зданием (зданиями), кв. м
Строительный объем здания (зданий), куб. м, в том числе: надземной части подземной части
Максимальная высота здания (зданий), сооружений и др.
Данные об отчете
Дата осмотра объекта оценки		30.01.2002
Дата проведения оценки		30.01.2002
Дата составления отчета		12.02.2002
Иностранная валюта, используемая в оценке		Доллар США
Курс иностранной валюты, принятый в расчетах, руб.		29,0532
оценки		Для определения цены сделки купля-продажа
Назначение оценки		Для принятия решения о передаче земельного участка на инвести- ционных условиях в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 17.06.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недви- жимости, находящихся в собст- венности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции"
Вид оцениваемой стоимости		рыночная
Основание для проведения оценки		договор N 12 от 29.01.2002
Оцениваемые права:
- на земельный участок		аренда (49 лет)
- на будущие улучшения		собственность
Данные об оценщике
Наименование		ГУ "Городское управление инвен- таризации и оценки недвижимос- ти", ИНН 7830002864
Адрес места нахождения		191011, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 6-й подъезд
Банковские реквизиты		Р/с 40603810937000000017 в ОАО "ПСБ" ОПЕРУ-4, К/с 30101810200000000791 БИК 044030791
Сведения о выданной оценщику лицензии на осуществление оценочной деятельно- сти		Лицензия на осуществление оце- ночной деятельности от 28 авгу- ста 2001 года N 000319
Сведения о страховом полисе		Страховое свидетельство (полис) серия 02-3/78 N 00-04/02
Ответственные исполнители (лица, подписавшие отчет)		Петров А.С., Сидоров Е.Г.
Данные о заказчике оценки объекта
Наименование		ООО "Кириш-Автосервис", ИНН 7813091235, КПП 780201021
Адрес места нахождения		192007, Санкт-Петербург, Лиговский пр., дом 243
Банковские реквизиты		р/с 40702810055200113225 Петроградский ОСБ 1879 Северо-Западный банк Сбербанка РФ, к/с 30101810500000000785, БИК 044030635
Данные о собственнике объекта оценки
Наименование		КУГИ Санкт-Петербурга
Адрес места нахождения		Уточнить
Банковские реквизиты		Уточнить
Общие сведения
Ограничения КГИОП		-
Обременения		-
Характер рельефа участка		ровный без уклонов
Форма участка		неправильная форма
Наличие улучшений (зданий и сооруже- ний)		-
Описательный адрес объекта оценки (локальное местоположение)		Объект расположен на участке, ограниченном Пулковским шоссе, благоустроенным газоном, мест- ным проездом, свободной терри- торией перед постом ГИБДД, рас- положенным на расстоянии 250 м от объекта оценки
Общая характеристика микрорайона		Район преимущественно жилой за- стройки с отдельными объектами промышленного назначения
Обеспеченность инженерной инфраструк- турой		Возможно подключение всех необ- ходимых сетей к городским ком- муникациям
Транспортная доступность и подъезд к объекту		Хорошая транспортная доступ- ность для любого вида транспор- та без ограничений подъезда
Экологическое состояние окружающей среды		удовлетворительное
Перечень документов (в том числе гра- достроительных) по объекту оценки, использованных при проведении оценки		1. Распоряжение КГА N 449-пп от 19.12.2001 "Об утверждении проекта границ земельного участка"; 2. Распоряжение администрации СПб N 1068-ра от 02.07.2002 "О предоставлении земельного участка"; 3. Предпроектные предложения, выполненные ООО "Фаэтон-Строй- сервис", согласованные с КГА; 4. Заключение ГУ "Управление инвестиций" от 19.12.2001 N 5/377; 5. Согласование в/ч 03213 N 220 от 06.06.2001; 6. Разрешительные и согласова- тельные письма.
Особые условия и принятые оценщиком допущения		-
II. Основные данные и предпосылки, используемые в расчете10
Наиболее эффективное использование (НЭИ) земельного участка		строительство стационарного ав- тозаправочного комплекса
Разрешенное использование (виды ис- пользования) земельного участка по функциональному назначению (согласно Градостроительному регламету)		АЗС
Возможность организации сопутствующе- го бизнеса		торговля автокосметикой, буфет
Данные об условиях строительства
Предполагаемые затраты инвестора на строительство инженерных коммуника- ций, передаваемых в собственность Санкт-Петербурга, руб. (долл. США)		5000, прокладка водопроводной линии (заключение ГУ "Управле- ние инвестиций" от 19.12.2001 N 5/377)
Затраты инвестора на присоединение к инженерным сетям, руб. (долл. США)		-
Дополнительные затраты инвестора, руб. (долл. США)		-
Способ оценки затрат и документы по объекту, использованные для расчета затрат на строительство		Расчет затрат на строительство проводился оценщиком самостоя- тельно
Затраты на строительство, руб. (долл. США)		410000
Общий срок строительства, мес.		4
Количество очередей строительства		1 очередь
Данные об уровне риска, принятого в оценке
Ставка дисконтирования		13,0
Коэффициент капитализации		0,134
Безрисковая ставка
Ставка рефинансирования по ЦБ
III. Результаты расчета
Стоимостные показатели
Результаты расчетов стоимости в рамках используемых подходов:
Подход	Вес (при согласовании)	Значение
- Затратный подход, руб. (долл. США)	-	-
- Сравнительный подход, руб. (долл. США)	-	109 000
- Доходный подход, руб. (долл. США)	-	115 000
Рыночная стоимость (или иная стоимость) объекта оценки
Рыночная стоимость земельного участ- ка, руб. (долл. США)		115 000
Удельная стоимость земельного участ- ка, руб./кв. м (долл. США/кв. м)		111,2
Рыночная стоимость объекта с учетом условий Технического задания на оценку
Рыночная стоимость земельного участка с учетом предполагаемых затрат инвес- тора на строительство инженерных ком- муникаций, передаваемых в собствен- ность Санкт-Петербурга, руб. (долл. США)		110 000
Рыночная стоимость земельного участка с учетом затрат инвестора на присо- единение к инженерным сетям, руб. (долл. США)		-
Рыночная стоимость земельного участка с учетом дополнительных затрат инвес- тора, руб. (долл. США)		-
Коэффициенты
Доля стоимости земельного участка в общей стоимости нового объекта недви- жимости (отношение стоимости земель- ного участка к сумме следующих вели- чин: затраты на строительство улучше- ний, предпринимательская прибыль и стоимость земельного участка), %		21,1
Дополнительные коэффициенты:
Примечания