Пример заполнения раздела "Краткое изложение основных фактов и выводов" для застроенных земельных участков (объекты жилого назначения)

Пример заполнения раздела "Краткое изложение основных
фактов и выводов" для застроенных земельных участков
(объекты жилого назначения)

Краткое изложение основных фактов и выводов

I. Исходные данные для расчета
Основные данные об объекте оценки
Вид объекта оценки	здание, подлежащее реконструк- ции
Адрес объекта оценки	Санкт-Петербург, Василеостров- ский р-н, 9-я линия, д. 24, литер А
Краткое описание объекта оценки	Оцениваемый объект представляет собой часть кирпичного здания, высотой в 4 этажа, расположен- ного на земельном участке .....
Собственник (балансодержатель) объек- та оценки	Объект является собственностью Санкт-Петербурга, балансодержа- тель - ГУ "Жилищное агентство Василеостровского администра- тивного района"
Балансовая стоимость объекта оценки, руб.	988 888
Год постройки существующих улучшений	до 1917
Этажность существующих улучшений	5
Общая площадь существующих улучшений, кв. м	3000
Площадь застройки существующими улуч- шениями	800
Строительный объем существующих улуч- шений
Площадь земельного участка, относяще- гося к оцениваемому объекту, кв. м	1000
Нормативная цена земельного участка, руб.
Текущее использование объекта оценки	жилье
Текущее техническое состояние объекта оценки	неудовлетворительное
Накопленный износ существующих улуч- шений по документам, %	62
Физический износ существующих улуч- шений по документам, %
Функциональное устаревание сущест- вующих улучшений по документам, %
Технико-экономические показатели нового объекта недвижимости11 (согласно Градостроительному регламенту N ГР-0262)
Общая площадь здания (зданий), кв. м, в том числе: - надземной части - подземной части	5000 4300 700
Площадь застройки зданием (зданиями), кв. м	800
Строительный объем здания (зданий), куб. м	15000
Максимальная высота здания (зданий), сооружений и др.	30 метров
Данные об отчете
Дата осмотра объекта оценки	14.07.2002
Дата проведения оценки	14.07.2002
Дата составления отчета	23.07.2002
Иностранная валюта, используемая в оценке	Доллар США
Курс иностранной валюты, принятый в расчетах, руб.	30,3800
Цель оценки	Для определения цены сделки купля-продажа
Назначение оценки	Для принятия решения о передаче земельного участка на инвести- ционных условиях в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 17.06.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недви- жимости, находящихся в собст- венности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции".
Вид оцениваемой стоимости	рыночная
Основание для проведения оценки	Договор N 155-1/2003 от 16.07.2002
Оцениваемые права:
- на земельный участок	аренда (49 лет)
- на улучшения	собственность
Данные об оценщике
Наименование	ГУ "Городское управление инвен- таризации и оценки недвижимос- ти" (ГУ ГУИОН) ИНН 7830002864
Адрес места нахождения	191011, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 6-й подъезд
Сведения о выданной оценщику лицен- зии на осуществление оценочной дея- тельности	Лицензия на осуществление оце- ночной деятельности от 28 авгу- ста 2001 года N 000319
Сведения о страховом полисе	Страховое свидетельство (полис) серия 02-3/78 N 00-04/02
Ответственные исполнители (лица, подписавшие отчет)	Петров А.С. Сидоров Е.Г.
Данные о заказчике оценки объекта
Наименование	ООО "Концерн "Динас", ИНН 7813091279, КПП 780201001
Адрес места нахождения	192007, Санкт-Петербург, Лиговский пр., дом 249
Данные о собственнике объекта оценки
Наименование	КУГИ Санкт-Петербурга
Адрес места нахождения	Уточнить
Банковские реквизиты	Р/с 40702810055200113225 Петроградский ОСБ 1879 Северо-Западный банк Сбербанка РФ, к/с 30101810500000000635, БИК 044030635
Общие сведения
Ограничения КГИОП	-
Обременения	-
Описательный адрес объекта оценки (локальное местоположение)	Объект расположен в квартале, ограниченном 9-й линией, Сред- ним пр., 8-й линией и Большим пр.
Общая характеристика микрорайона	Район преимущественно жилой застройки.
Обеспеченность инженерной инфраструк- турой	В районе дислокации объекта оценки имеются сети городского коммунального водопровода, го- родской коммунальной общесплав- ной канализации, электроснаб- жения. Требуется проведение ремонтных работ.
Транспортная доступность	- общественным транспортом: хорошая, в непосредственной близости остановка трамвая (3 маршрута), до станции метро "Василеостровская" - 10 минут пешком, - автомобильным транспортом: без ограничений.
Экологическое состояние окружающей среды	Удовлетворительное
Перечень документов (в том числе градостроительных) по объекту оценки, использованных при проведении оценки	1. Технический паспорт на зда- ние; 2. Ведомость помещений; 3. Поэтажные планы; 4. Градостроительный регламент N ГР-0262, утвержденный КГА; 5. "Предпроектные предложения по реконструкции жилого дома", разработанные ООО "Архитектур- ные мастерские Иванова", согла- сованные с КГА; 6. Разрешительные и согласова- тельные письма: КэиИО, Ленэнерго, ВОДОКАНАЛ, ГУП "Метрополитен", СЗ ДПР, УСПХ, КЗРиЗ, ТУ Василеостровского р-на.
Особые условия и принятые оценщиком допущения

II. Основные данные и предпосылки, используемые в расчете12
Наиболее эффективное использование (НЭИ) объекта:
- участка как условно свободного					строительство кирпичного 5-этажного с мансардой офисного здания
- участка с существующей застройкой					реконструкция здания в жилой дом повышенной комфортности
Разрешенное использование (виды использования) земельного участка по функциональному назначению (согласно Предпроектным предложениям)					- жилое; - административное
Результаты расчетов в рамках анализа НЭИ земельного участка как условно свободного
Этажность улучшений нового объекта недвижимости					5 + мансарда
Общая площадь улучшений нового объек- та недвижимости, кв. м, в том числе: надземной части подземной части					5000 4300 700
Общая площадь улучшений нового объек- та недвижимости по этажам: 1 этаж 2 этаж 3 этаж 4 этаж 5 этаж мансардный этаж					800 750 750 750 750 500
Показатели застройки земельного участка, кв. м: - площадь застройки улучшениями ново- го объекта недвижимости (зданий и со- оружений); - площадь площадки для парковки авто- машин (количество машино-мест); - площадь автомобильных дорог; - площадь газонов; - площадь тротуаров; - площадь контейнерных площадок					800 - 200 - - -
Строительный объем улучшений нового объекта недвижимости, куб. м					15000
Данные о распределении площадей улучшений нового объекта недвижимости и генерируемом доходе (вариант НЭИ земельного участка как условно свободного)
Зани- маемые этажи	Функция исполь- зования площадей	Доход от аренды		Доход от продажи				Площади помещений
		Единицы измере- ния	Стоимость аренды	Единицы измере- ния			Стоимость продажи	Полезная площадь, кв. м	Общая площадь, кв. м
1	офисная	$/кв. м в год	204	-			-	600	750
2	офисная	$/кв. м в год	180	-			-	650	812
3-ман- сарда	офисная	$/кв. м в год	150	-			-	2350	2938
1-ман- сарда	Иная не- коммер- ческая	-	-	-			-	-	700
подвал	Техниче- ские по- мещения	-	-	-			-	-	700
Итого:								3600	4900
Данные об условиях строительства (вариант НЭИ земельного участка как условно свободного)
Затраты на строительство, руб. (долл. США)						2 617 706
Удельный показатель затрат на строи- тельство, руб./кв. м (долл. США/кв. м) общей площади улучшений нового объекта недвижимости						524
Общий срок строительства, мес.						15
Количество очередей строительства						1
Стоимостные показатели (вариант НЭИ земельного участка как условно свободного)
Рыночная стоимость земельного участка, руб. (долл. США)						250 000
Удельный показатель рыночной стоимости земельного участка, руб./кв. м (долл. США/кв.м)						250
"Нагрузка" на полезную площадь улучше- ний нового объекта недвижимости (стои- мость, приходящаяся на 1 кв. м полез- ной площади улучшений), руб./кв. м (долл. США/кв. м)						125
Доля стоимости земельного участка в общей стоимости нового объекта не- движимости (вариант НЭИ земельного участка как условно свободного), %						15%
Результаты расчетов в рамках анализа НЭИ земельного участка с существующей застройкой
Этажность улучшений объекта недвижимо- сти после реконструкции (капитального ремонта)						5
Общая площадь улучшений объекта недви- жимости после реконструкции (капиталь- ного ремонта), кв. м, в том числе: надземной части - площадь квартир; - площадь технических помещений; - площадь встроенных помещений; - площадь пристроенных помещений; подземной части - площадь подвальной части; - площадь цокольной части; - (площадь встроенных помещений)						5000 4500 4200 500
Общая площадь улучшений объекта недви- жимости после реконструкции (капиталь- ного ремонта) по этажам
Показатели застройки земельного участ- ка, кв. м: - площадь застройки улучшениями нового объекта недвижимости (зданий и соору- жений); - площадь площадки для парковки автомашин (количество машино-мест); - площадь автомобильных дорог; - площадь газонов; - площадь тротуаров; - площадь контейнерных площадок						500 -
Строительный объем улучшений объекта недвижимости после реконструкции (капитального ремонта), куб. м						15000
Данные о распределении площадей улучшений объекта недвижимости после реконструкции (капитального ремонта) и генерируемом доходе
Зани- маемые этажи	Функция исполь- зования площадей	Доход от аренды		Доход от продажи				Площади помещений
		Единицы изме- рения	Стоимость аренды	Единицы изме- рения			Стоимость продажи	Полезная площадь, кв. м	Общая площадь, кв. м
1-5	жилая	-	-	$/кв. м			1500	3800	нет данных
под- земный	паркинг	-	-	$/ машино- место			10000	400	нет данных
подзе- мный, 1-5	иные не- коммер- ческие	-	-	-			-	-	800
Итого полезных площадей по улучшениям нового объек- та недвижимости:								4200
Данные об условиях строительства (реконструкции, капитального ремонта)
Предполагаемые затраты инвестора на строительство инженерных коммуни- каций, передаваемых в собственность Санкт-Петербурга, руб. (долл. США)						-
Затраты инвестора на присоединение к инженерным сетям, руб. (долл. США)						30 000, затраты на присоедине- ние к сетям "Ленэнерго" (спра- вка ГУ "Управление инвести- ций" от 05.07.2002 N 23/5-02)
Дополнительные затраты инвестора, руб. (долл. США)						-
Способ оценки затрат и документы по объекту, использованные для расче- та затрат на строительство (реконст- рукцию, капитальный ремонт)						Расчет затрат на реконструкцию проводился стоимостным методом с использованием сметно-норма- тивной базы 1999 г. на основа- нии Технического паспорта и предварительного технического заключения по результатам обследования технического сос- тояния строительных конструк- ций здания.
Тип улучшений нового объекта недвижи- мости по конструктивному исполнению						с продольными и поперечными несущими конструкциями
Полная восстановительная стоимость, руб. (долл. США)						1 189 187
Накопленный износ, руб. (долл. США)						371 108
Затраты на строительство (реконструк- цию, капитальный ремонт), руб. (долл. США)						554 701
Удельный показатель затрат на строи- тельство (реконструкцию, капитальный ремонт), руб./кв. м общей площади улучшений нового объекта недвижимости (долл. США/кв. м)						111
Общий срок строительства (реконструк- ции, капитального ремонта), мес.						6
Количество очередей строительства (реконструкции, капитального ремонта)						1 очередь
Данные об уровне риска, принятого в оценке
Ставка дисконтирования						16%
Ставка капитализации						-
Безрисковая ставка						7%
Ставка рефинансирования по ЦБ						13%

III. Результаты расчета
Стоимостные показатели
Результаты расчетов стоимости в рамках используемых подходов:
Подход	Вес (при согласовании)	Значение
- Затратный подход, руб. (долл. США)	0,41	1 570 000
- Сравнительный подход, руб. (долл. США)	-	-
- Доходный подход, руб. (долл. США)	0,59	1 330 000
Рыночная стоимость (или иная стоимость) объекта оценки
Рыночная стоимость объекта оценки, руб. (долл. США)		1 430 000
Удельный показатель стоимости объекта оценки на 1 кв. м общей площади суще- ствующих улучшений, руб./кв. м (долл. США/кв. м)		476
Рыночная стоимость объекта с учетом условий Технического задания на оценку
Рыночная стоимость объекта оценки с учетом предполагаемых затрат инвестора на строительство инженерных коммуника- ций, передаваемых в собственность Санкт-Петербурга, руб. (долл. США)		-
Рыночная стоимость объекта оценки с учетом затрат инвестора на присо- единение к инженерным сетям, руб. (долл. США)		1 400 000
Рыночная стоимость объекта оценки, с учетом дополнительных затрат инвес- тора, руб. (долл. США)		-
Коэффициенты
Коэффициент использования территории (отношение общей площади улучшений нового объекта недвижимости к площади земельного участка)		5
Плотность застройки (отношение площа- ди застройки улучшениями нового объ- екта недвижимости к площади земель- ного участка)		0,5
Коэффициент полезных площадей (отноше- ние величины суммы полезных площадей к общей площади улучшений нового объекта недвижимости)		0,73
Дополнительные коэффициенты		-
Доля стоимости улучшений в общей сто- имости объекта недвижимости в текущем состоянии, %		52%
Доля стоимости улучшений в общей сто- имости объекта недвижимости при новом строительстве, %		85%
Примечания