Приложение 5. Инструкция по заполнению формы "Краткое изложение основных фактов и выводов" для незастроенных земельных участков (под застройку объектами АЗС)

Приложение 5

к "Методическим рекомендациям

по формированию раздела

"Краткое изложение основных

фактов и выводов" отчетов

об оценке объектов недвижимости"

Инструкция
по заполнению формы "Краткое изложение основных фактов
и выводов" для незастроенных земельных участков
(под застройку объектами АЗС)

I. Исходные данные для расчета

Основные данные об объекте оценки

Вид объекта оценки - вносится следующее: "незастроенный земельный участок".

Адрес объекта оценки - заполняется согласно точному милицейскому адресу объекта или строительному адресу с обязательным указанием административного и строительного районов, квартала и корпуса (в соответствии с Техническим заданием).

Краткое описание объекта оценки - приводится краткое описание объекта оценки в произвольной форме.

Собственник (балансодержатель) объекта оценки - заполнение производится по следующей форме:

- объект является собственностью Санкт-Петербурга, балансодержатель - название;

- объект является собственностью Российской Федерации, балансодержатель - название;

- иное (указывается по аналогичной форме).

Нормативная цена земельного участка - заполняется в рублях, указывается величина нормативной цены земельного участка, определенная в соответствии с действующим законодательством.

Площадь земельного участка - заполняется в кв. м.

Технико-экономические показатели нового объекта недвижимости
(согласно ...........)

В названии подраздела в скобках необходимо указать на основании какого документа использовались в отчете технико-экономические показатели, например: (согласно Градостроительному регламенту N ГР-0262), (согласно Предпроектным предложениям, выполненным "Архитектурной мастерской N 5")

В данном подразделе необходимо отразить указанные ниже показатели для нового объекта недвижимости, определенные в Предпроектных предложениях, либо максимальные значения предусмотренных в Градостроительном регламенте диапазонов соответствующих показателей:

Общая площадь здания (зданий), в том числе:

- надземной части;

- подземной части.

Площадь застройки зданиями (зданием)

Строительный объем здания (зданием), в том числе:

- надземной части;

- подземной части.

Максимальная высота здания (зданий), сооружений и др.

Данные об отчете

Дата осмотра объекта оценки - календарная дата проведения оценщиком осмотра объекта оценки (если осмотров было несколько, то указывается дата последнего).

Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Дата составления отчета - календарная дата, на которую было сделано последнее изменение в отчете.

Иностранная валюта, используемая в оценке (согласно Техническому заданию).

Курс иностранной валюты, принятый в расчетах, руб. - курс иностранной валюты, используемой в оценке (согласно Техническому заданию), установленный Центральным Банком РФ (ЦБ РФ) на дату проведения оценки. Указывается с той же точностью, что и ЦБ РФ (например, для доллара США до четвертого знака после запятой).

Цель оценки - указывается цель в соответствии с СТО РОО 20-06-96

Назначение оценки - указывается назначение в соответствии с Техническим заданием, а также нормативный акт, в соответствии с которым необходимо проведение оценки

Вид оцениваемой стоимости - указывается вид стоимости, подлежащей определению в соответствии с Техническим заданием.

Действующим законодательством предусмотрены следующие виды стоимости объекта оценки:

- рыночная стоимость;

- стоимость объекта оценки с ограниченным рынком;

- стоимость замещения объекта оценки;

- стоимость воспроизводства объекта оценки;

- стоимость объекта оценки при существующем использовании;

- инвестиционная стоимость объекта оценки;

- стоимость объекта оценки для целей налогообложения;

- ликвидационная стоимость объекта оценки;

- утилизационная стоимость объекта оценки;

- специальная стоимость объекта оценки.

Основание для оценки - указывается номер договора на проведение оценки и дата его заключения.

Оцениваемые права:

На земельный участок - указывается одно из следующих прав, предусмотренных действующим законодательством:

- собственность;

- постоянное (бессрочное) пользование;

- пожизненное наследуемое владение;

- аренда;

- право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут);

- безвозмездное срочное пользование.

На будущие улучшения - указывается одно из следующих прав, предусмотренных действующим законодательством:

- собственность;

- аренда (срок аренды);

- иное.

Данные об оценщике

В данном подразделе в обязательном порядке указываются следующие сведения об оценщике (оценочной фирме):

Наименование

Адрес места нахождения

Сведения о выданной оценщику лицензии на осуществление оценочной деятельности

Сведения о страховом полисе

Ответственные исполнители - указываются фамилии и инициалы оценщиков и других специалистов, подписавших отчет.

Данные о заказчике оценки объекта

В данном подразделе в обязательном порядке указываются следующие сведения о заказчике оценки:

Наименование

Адрес места нахождения

Данные о собственнике объекта оценки

Наименование

Адрес места нахождения

Банковские реквизиты

Общие сведения

Ограничения КГИОП - при наличии охранного статуса КГИОП у объекта оценки необходимо указать имеющиеся (из списка):

- памятник ФЗ (федерального значения);

- памятник МЗ (местного значения);

- объект находится в пределах объединенной зоны охраны;

- объект находится в списке вновь выявленных объектов;

- объект находится в зоне регулируемой застройки;

- иное.

Необходимо указать виды ремонтно-реставрационных работ, предусмотренных по объекту, обязательные для согласования с КГИОП.

Обременения - (руководствоваться Приложением 1, 6), указываются имеющиеся у объекта оценки обременения.

Характер рельефа участка - дается краткая описательная характеристика рельефа земельного участка, например:

- ровный рельеф;

- имеется уклон;

- наличие дефектов рельефа;

- иное.

Форма участка - дается краткое определение формы земельного участка, например:

- правильная форма;

- неправильная форма;

- конфигурация нерациональная;

- иное.

Наличие улучшений (зданий и сооружений) - выбирается вариант (варианты) из списка:

- отсутствуют улучшения;

- временные сооружения;

- капитальные здания под снос;

- иное.

Описательный адрес объекта (локальное местоположение) - указываются названия улиц, ограничивающих квартал, в котором расположен объект оценки. Перечисление начинается с той улицы, на которой непосредственно находится объект либо по отношению к которой он ближе расположен.

Общая характеристика микрорайона - дается характеристика окружающей застройки по функциональному использованию:

- жилая;

- административная;

- торговая;

- промышленная;

- смешанная (с указанием преобладающей);

- иная.

Обеспеченность инженерной инфраструктурой - отмечаются факт наличия и возможности подключения объекта оценки к сетям инженерной инфраструктуры: водоснабжение, электроснабжение, канализация, отопление, слаботочные системы. По каждому из приведенных видов возможны следующие варианты:

- подведено;

- имеется возможность подключения к внутриквартальным сетям;

- имеется возможность подключения к магистральным сетям;

- отсутствует возможность подключения.

Перечень может быть дополнен.

Транспортная доступность и подъезд к объекту - дается краткая характеристика доступности к объекту и возможности подъезда к нему автомобильным транспортом.

Экологическое состояние окружающей среды дается краткая характеристика экологического состояния окружающей среды вокруг объекта оценки и его локального местоположения.

Перечень документов (в том числе градостроительных) по объекту оценки, обязательных для проведения оценки - приводится перечень документов (с реквизитами), например:

1. Распоряжение КГА от XX.XX.XXXX N XX "Об утверждении проекта границ земельного участка";

2. Заключение ГУ "Управление инвестиций" от ХХ.ХХ.ХХХХ N ХХ о величине затрат на строительство объектов инженерной инфраструктуры, передаваемых в собственность Санкт-Петербурга.

Особые условия и принятые оценщиком допущения - заполнение не регламентировано.

II. Основные данные и предпосылки, используемые в расчете

Наиболее эффективное использование земельного участка - указывается вариант использования земельного участка, выбранный в результате анализа наиболее эффективного использования объекта оценки, проведенного в рамках данной оценки.

Разрешенное использование (виды использования) земельного участка по функциональному назначению (согласно Градостроительному регламенту или Предпроектным предложениям) - указываются предусмотренные Градостроительным регламентом, в случае отсутствия последнего - Предпроектными предложениями, виды функционального использования земельного участка.

Возможность организации сопутствующего бизнеса - при наличии возможности организации на территории оцениваемого земельного участка сопутствующего бизнеса необходимо указать его вид (виды), например, торговля автокосметикой, кафе и т.п.

Данные об условиях строительства

Предполагаемые затраты инвестора на строительство инженерных коммуникаций, передаваемых в собственность Санкт-Петербурга - указывается в принятой для расчета денежной единице - руб. (доллар США), приводится сумма затрат со ссылкой на устанавливающий ее документ. Например, 5000, прокладка водопроводной линии (заключение ГУ "Управление инвестиций" от 19.12.2001 N 5/377).

Затраты инвестора на присоединение к инженерным сетям - указывается в принятой для расчета денежной единице - руб. (доллар США), приводится сумма затрат со ссылкой на устанавливающий ее документ.

Дополнительные затраты инвестора - указывается в принятой для расчета денежной единице - руб. (доллар США), приводится сумма и наименование затрат со ссылкой на устанавливающий их документ.

Способ оценки затрат и документы по объекту, использованные для расчета затрат на строительство - заполнение не регламентировано.

Затраты на строительство - заполняется в принятой для расчета денежной единице - руб. (доллар США), указывается сумма затрат на строительство улучшений нового объекта недвижимости (затраты на строительство, учтенные при расчете стоимости объекта в варианте НЭИ в рамках доходного подхода).

Общий срок строительства - заполняется в месяцах.

Количество очередей строительства - заполняется численным значением.

Данные об уровне риска, принятого в оценке

В зависимости от использованных в расчетах ставок заполняются следующие поля:

Ставка дисконтирования - заполняется в процентах;

Ставка капитализации - заполняется в процентах.

Обязательному заполнению подлежат следующие показатели:

Безрисковая ставка - заполняется в процентах;

Ставка рефинансирования по ЦБ - заполняется в процентах.

III. Результаты расчета

Стоимостные показатели

Результаты расчетов стоимости в рамках используемых подходов:

Данный раздел имеет поля для заполнения результатами расчетов в рамках каждого из примененных подходов оценки, а именно:

- Затратный подход,

- Сравнительный подход,

- Доходный подход.

Поле "Значение" предусматривает следующие варианты заполнения:

- рассчитанное значение в принятой для расчета денежной единице - руб. (доллар США);

- рассчитанный диапазон значений в принятой для расчета денежной единице - руб. (доллар США);

- если подход не использовался, ставится "-".

Поле "Вес (при согласовании)" - указываются весовые коэффициенты, установленные при проведении согласования результатов каждого из использованных в оценке подходов.

Рыночная стоимость (или иная стоимость) объекта оценки

Рыночная стоимость земельного участка - заполняется в принятой для расчета денежной единице - руб. (доллар США), указывается итоговое значение рыночной стоимости объекта в варианте НЭИ при условии отсутствия затрат инвестора на строительство инженерных коммуникаций, передаваемых в собственность Санкт-Петербурга, затрат на присоединение к инженерным сетям и любых других дополнительных затрат.

Удельный показатель стоимости земельного участка - заполняется в принятой для расчета денежной единице - руб. (доллар США) на 1 квадратный метр площади земельного участка, величина рассчитывается путем деления значения поля "Рыночная стоимость земельного участка" на значение поля "Площадь земельного участка".

Рыночная стоимость объекта с учетом условий
Технического задания на оценку

Рыночная стоимость земельного участка с учетом предполагаемых затрат инвестора на строительство инженерных коммуникаций, передаваемых в собственность Санкт-Петербурга - заполняется в принятой для расчета денежной единице - руб. (доллар США), данная величина приводится в случае, если ее расчета требуют условия Технического задания на оценку.

Рыночная стоимость земельного участка с учетом затрат инвестора на присоединение к инженерным сетям - заполняется в принятой для расчета денежной единице - руб. (доллар США), данная величина приводится в случае, если ее расчета требуют условия Технического задания на оценку.

Рыночная стоимость земельного участка с учетом дополнительных затрат инвестора - заполняется в принятой для расчета денежной единице - руб. (доллар США), данная величина (с обязательным указанием наименования затрат) приводится в случае, если ее расчета требуют условия Технического задания на оценку.

В случае необходимости выполнения расчета иного вида стоимости согласно Техническому заданию на оценку оценщик может дополнить раздел "Краткое изложение основных фактов и выводов" соответствующими данными и результатами оценки.

Коэффициенты

Доля стоимости земельного участка в общей стоимости нового объекта недвижимости (отношение стоимости земельного участка к сумме следующих величин: затраты на строительство улучшений, предпринимательская прибыль и стоимость земельного участка) - заполняется в процентах, указывается доля стоимости земли в общей стоимости нового объекта недвижимости в варианте НЭИ, рассчитанная в рамках доходного подхода.

Дополнительные коэффициенты - указываются коэффициенты, характерные для сектора рынка недвижимости (рынок земельных участков под застройку жилыми, торговыми и др. объектами), к которому относится объект оценки.

Примечания - заполнение не регламентировано.

Принятые для заполнения обозначения:

"нет данных" - указывается в случае если требуемая для заполнения в данном поле характеристика объекта оценки (расчета стоимости объекта оценки) имеет место, но информацией о ней оценщик не располагает;

"-" - указывается в случае, если требуемая для заполнения в данном поле характеристика не присуща объекту оценки (расчету стоимости объекта оценки).

-----------------------------

9 Здесь и далее под "новым объектом недвижимости" понимается вновь созданное недвижимое имущество, явившееся результатом деятельности, направленной на застройку земельных участков, на завершение незаконченных строительством объектов, реконструкцию или капитальный ремонт зданий, сооружений, их частей.

10 Здесь и далее денежные суммы представлены без НДС.