Приложение 3. Форма раздела "Краткое изложение основных фактов и выводов" для застроенных земельных участков

Приложение 3

к "Методическим рекомендациям

по формированию раздела

"Краткое изложение основных

фактов и выводов" отчетов

об оценке объектов недвижимости"

Форма раздела "Краткое изложение основных фактов и выводов"
для застроенных земельных участков

Краткое изложение основных фактов и выводов

I. Исходные данные для расчета
Основные данные об объекте оценки
Вид объекта оценки
Адрес объекта оценки
Краткое описание объекта оценки
Собственник (балансодержатель) объекта оценки
Балансовая стоимость объекта оценки, руб.
Год постройки существующих улучшений
Этажность существующих улучшений
Общая площадь существующих улучше- ний, кв. м
Площадь застройки существующими улучшениями
Строительный объем существующих улучшений, куб. м
Площадь земельного участка, относя- щегося к оцениваемому объекту, кв. м
Нормативная цена земельного участка, руб.
Текущее использование объекта оценки
Текущее техническое состояние объекта оценки
Физический износ существующих улуч- шений по документам, %
Технико-экономические показатели нового объекта недвижимости3 (согласно .........)
Общая площадь здания (зданий), кв. м, в том числе: - надземной части - подземной части
Строительный объем здания (зданий), куб. м
Максимальная высота здания (зданий), сооружений и др.
Данные об отчете
Дата осмотра объекта оценки
Дата проведения оценки
Дата составления отчета
Иностранная валюта, используемая в оценке
Курс иностранной валюты, принятый в расчетах, руб.
Цель оценки
Назначение оценки
Вид оцениваемой стоимости
Основание для проведения оценки
Оцениваемые права:
- на земельный участок
- на улучшения
Данные об оценщике
Наименование
Адрес места нахождения
Сведения о выданной оценщику лицен- зии на осуществление оценочной дея- тельности
Сведения о страховом полисе
Ответственные исполнители (лица, подписавшие отчет)
Данные о заказчике оценки объекта
Наименование
Адрес места нахождения
Данные о собственнике объекта оценки
Наименование
Адрес места нахождения
Банковские реквизиты
Общие сведения
Ограничения КГИОП
Обременения
Описательный адрес объекта оценки (локальное местоположение)
Общая характеристика микрорайона
Обеспеченность инженерной инфраст- руктурой
Транспортная доступность
Экологическое состояние окружающей среды
Перечень документов (в том числе градостроительных) по объекту оцен- ки, использованных при проведения оценки
Особые условия и принятые оценщиком допущения

II. Основные данные и предпосылки, используемые в расчете4
Наиболее эффективное использование (НЭИ) объекта:
- участка как условно свободного
- участка с существующей застройкой
Разрешенное использование (виды использования) земельного участка по функциональному назначению (согласно .........)
Результаты расчетов в рамках анализа НЭИ земельного участка как условно свободного
Этажность улучшений нового объекта недвижимости
Общая площадь улучшений нового объекта недвижимости, кв. м, в том числе: надземной части подземной части
Общая площадь улучшений нового объекта недвижимости по этажам
Показатели застройки земельного участка, кв. м: - площадь застройки улучшениями нового объекта недвижимости (зданий и сооружений); - площадь площадки для парковки автомашин (количество машино-мест); - площадь автомобильных дорог; - площадь газонов; - площадь тротуаров; - площадь контейнерных площадок
Строительный объем улучшений нового объекта недвижимости, куб. м
Данные о распределении площадей улучшений нового объекта недвижимости и генерируемом доходе (вариант НЭИ земельного участка как условно свободного)
Зани- маемые этажи	Функция исполь- зования площа- дей	Доход от аренды		Доход от продажи			Площади помещений
		Единицы измере- ния	Стоимость аренды	Единицы измере- ния		Стоимость продажи	Полезная площадь, кв. м	Общая площадь, кв. м
Итого:
Данные об условиях строительства (вариант НЭИ земельного участка как условно свободного)
Затраты на строительство, руб. (долл. США)
Удельный показатель затрат на строительство, руб./кв. м (долл. США/кв. м) общей площади улучшений нового объекта недвижимости
Общий срок строительства, мес.
Количество очередей строительства
Стоимостные показатели (вариант НЭИ земельного участка как условно свободного)
Рыночная стоимость земельного уча- стка, руб. (долл. США)
Удельный показатель рыночной стои- мости земельного участка, руб./кв. м (долл. США/кв. м)
"Нагрузка" на полезную площадь улуч- шений нового объекта недвижимости (стоимость, приходящаяся на 1 кв. м полезной площади улучшений), руб./кв. м (долл. США/кв. м)
Доля стоимости земельного участка в общей стоимости нового объекта недвижимости (вариант НЭИ земельного участка как условно свободного), %
Результаты расчетов в рамках анализа НЭИ земельного участка с существующей застройкой
Этажность улучшений объекта недвижи- мости после реконструкции (капиталь- ного ремонта)
Общая площадь улучшений объекта недвижимости после реконструкции (капитального ремонта), кв. м, в том числе: надземной части подземной части
Общая площадь улучшений объекта недвижимости после реконструкции (капитального ремонта) по этажам
Показатели застройки земельного участка, кв. м: - площадь застройки улучшениями нового объекта недвижимости (зданий и сооружений); - площадь площадки для парковки автомашин (количество машино-мест); - площадь автомобильных дорог; - площадь газонов; - площадь тротуаров; - площадь контейнерных площадок.
Строительный объем улучшений нового объекта недвижимости, куб. м,
Данные о распределении площадей улучшений объекта недвижимости после реконструкции (капитального ремонта) и генерируемом доходе
Зани- маемые этажи	Функция исполь- зования площа- дей	Доход от аренды		Доход от продажи			Площади помещений
		Единицы измере- ния	Стоимость аренды	Единицы измере- ния		Стоимость продажи	Полезная площадь, кв. м	Общая площадь, кв. м
Итого:
Данные об условиях строительства (реконструкции, капитального ремонта)
Предполагаемые затраты инвестора на строительство инженерных коммуни- каций, передаваемых в собственность Санкт-Петербурга, руб. (долл. США)
Затраты инвестора на присоединение к инженерным сетям, руб. (долл. США)
Дополнительные затраты инвестора, руб. (долл. США)
Способ оценки затрат и документы по объекту, использованные для расчета затрат на строительство (реконст- рукцию, капитальный ремонт)
Тип улучшений объекта недвижимости после реконструкции (капитального ремонта) по конструктивному испол- нению
Полная восстановительная стоимость существующих улучшений, руб. (долл. США)
Накопленный износ, руб. (долл. США)
Затраты на строительство (реконст- рукцию, капитальный ремонт), руб. (долл. США)
Удельный показатель затрат на стро- ительство (реконструкцию, капиталь- ный ремонт), руб./кв. м общей площади улучшений нового объекта недвижимости (долл. США/кв. м)
Общий срок строительства (реконст- рукции, капитального ремонта), мес.
Количество очередей строительства (реконструкции, капитального ремон- та)
Данные об уровне риска, принятого в оценке
Ставка дисконтирования
Ставка капитализации
Безрисковая ставка
Ставка рефинансирования по ЦБ

III. Результаты расчета
Стоимостные показатели
Результаты расчетов стоимости в рамках используемых подходов:
Подход	Вес (при согласовании)	Значение
- Затратный подход, руб. (долл. США)
- Сравнительный под- ход, руб. (долл. США)
- Доходный подход, руб. (долл. США)
Рыночная стоимость (или иная стоимость) объекта оценки
Рыночная стоимость объекта оценки, руб. (долл. США)
Удельный показатель стоимости объекта оценки на 1 кв. м общей площади существующих улучшений, руб./кв. м (долл. США/кв. м)
Рыночная стоимость объекта с учетом условий Технического задания на оценку
Рыночная стоимость объекта оценки с учетом предполагаемых затрат инвестора на строительство инженер- ных коммуникаций, передаваемых в собственность Санкт-Петербурга, руб. (долл. США)
Рыночная стоимость объекта оценки с учетом затрат инвестора на при- соединение к инженерным сетям, руб. (долл. США)
Рыночная стоимость объекта оценки с учетом дополнительных затрат инве- стора, руб. (долл. США)
Коэффициенты
Коэффициент использования территории (отношение общей площади улучшений нового объекта недвижимости к площа- ди земельного участка)
Плотность застройки (отношение пло- щади застройки улучшениями нового объекта недвижимости к площади земельного участка)
коэффициент полезных площадей (отно- шение величины суммы полезных площадей к общей площади улучшений нового объекта недвижимости)
Дополнительные коэффициенты
Доля стоимости улучшений в общей стоимости объекта недвижимости в те- кущем состоянии, %
Доля стоимости улучшений в общей стоимости объекта недвижимости при новом строительстве, %
Примечания

-----------------------------

3 Здесь и далее под "новым объектом недвижимости" понимается вновь созданное недвижимое имущество, явившееся результатом деятельности, направленной на застройку земельных участков, на завершение незаконченных строительством объектов, реконструкцию или капитальный ремонт зданий, сооружений, их частей.

4 Здесь и далее денежные суммы представлены без НДС.