Пример заполнения раздела "Краткое изложение основных фактов и выводов" для незастроенных земельных участков (под застройку объектами жилого назначения)

Пример заполнения раздела "Краткое изложение основных
фактов и выводов" для незастроенных земельных участков
(под застройку объектами жилого назначения)

Краткое изложение основных фактов и выводов

I. Исходные данные для расчета
Основные данные об объекте оценки
Вид объекта оценки					Незастроенный земельный участок
Адрес объекта оценки					г. Санкт-Петербург,Василеостро- вский р-н, квартал 3А, корп. 2
Краткое описание объекта оценки					Незастроенный земельный участок прямоугольной формы с неровным рельефом местности, вытянутый вдоль шоссе
Собственник (балансодержатель) объекта оценки					Санкт-Петербург
Нормативная цена земельного участка, руб.
Площадь земельного участка, кв. м					5000
Технико-экономические показатели нового объекта недвижимости5 (согласно Градостроительному регламенту N Р-0044)
Общая площадь здания (зданий), кв. м, в том числе: надземной части подземной части					20500 18900 1600
Площадь застройки зданием (зданиями), кв. м					3400
Строительный объем здания (зданий), куб. м					62000
Максимальная высота здания (зданий), сооружений и др.					Ограничений нет
Данные об отчете
Дата осмотра объекта оценки					21.05.2001
Дата проведения оценки					21.05.2001
Дата составления отчета					29.05.2001
Иностранная валюта, используемая в оценке					Доллар США
Курс иностранной валюты, принятый в расчетах, руб.					29,0532
Цель оценки					Для определения цены сделки купли-продажи
Назначение оценки					Для принятия решения о передаче земельного участка на инвести- ционных условиях в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 17.06.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недви- жимости, находящихся в собст- венности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции"
Вид оцениваемой стоимости					рыночная
Основание для проведения оценки					Договор N 12 от 20.05.2001
Оцениваемые права:
- На земельный участок					Аренда (49 лет)
- На будущие улучшения					Собственность
Данные об оценщике
Наименование					ГУ "Городское управление инвен- таризации и оценки недвижи- мости", ИНН 7830002864
Адрес места нахождения					191011, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 6-й подъезд
Сведения о выданной оценщику лицензии на осуществление оценочной деятельно- сти					Лицензия на осуществление оценочной деятельности от 28 августа 2001 года N 000319
Сведения о страховом полисе					Страховое свидетельство (полис) серия 02-3/78 N 00-04/02
Ответственные исполнители (лица, подписавшие отчет)					Петров А.С. Сидоров Е.Г.
Данные о заказчике оценки объекта
Наименование					ООО "Концерн "Динас", ИНН 7813091279, КПП 780201001
Адрес места нахождения					192007, Санкт-Петербург, Лиговский пр., дом 249
Банковские реквизиты					Р/с 40702810055200113225 Петроградский ОСБ 1879 Северо-Западный банк Сбербанка РФ, к/с 30101810500000000635, БИК 044030635
Данные о собственнике объекта оценки
Наименование					КУГИ Санкт-Петербурга
Адрес места нахождения					Уточнить
Банковские реквизиты					Уточнить
Общие сведения
Ограничения КГИОП					Объект находится в пределах Объединенной зоны охраны памят- ников истории и культуры Петер- бурга. При застройке участка необходимо обязательное согла- сование с КГИОП архитектурных решений фасада будущего здания, высоты и формы конька крыши
Обременения					-
Характер рельефа участка					ровный
Форма участка					конфигурация нерациональная
Наличие улучшений (зданий и сооружений)					Временные сооружения
Описательный адрес объекта оценки (локальное местоположение)					Объект расположен в квартале, ограниченном Морской набереж- ной, Адмиральским проездом, улицами Кораблестроителей и Капитанской
Общая характеристика микрорайона					Район преимущественно жилой застройки с отдельными объек- тами промышленного назначения ("чистое" производство)
Обеспеченность инженерной инфраст- руктурой					Микрорайон обеспечен водоснаб- жением, электричеством, канали- зацией и слаботочными система- ми. Возможно подключение всех необходимых сетей к городским коммуникациям
Транспортная доступность					- общественным транспортом: хорошая, остановка в 3 минутах (3 маршрута трамвая), до стан- ции метро - 15 минут, - автомобильным транспортом: легковой без ограничений, подъезд к объекту большегрузных автомобилей ограничен
Экологическое состояние окружающей среды					Удовлетворительное
Перечень документов (в том числе градостроительных) по объекту оценки, использованных при проведении оценки					1. "Р-0044 Градостроительный регламент земельного участка", разработанный специалистами Бюро генплана КГА для участка по адресу: Санкт-Петербург, Василеостровский район, квартал 3А, корп. 2. 2. Предпроектные разработки, выполненные ООО "Архитектурные мастерские", согласованные с КГА 23 от 12.05.2001 г.)
Особые условия и принятые оценщиком допущения					-
II. Основные данные и предпосылки, используемые в расчете6
Наиболее эффективное использование (НЭИ) земельного участка					строительство жилого дома с ДДУ и пристроенным многоэтажным паркингом
Разрешенное использование (виды использования) земельного участка по функциональному назначению (согласно Градостроительному регламенту N ГР-0262)					- жилое;
Этажность улучшений нового объекта недвижимости, в том числе: 1. жилого дома 2. пристроенного многоэтажного пар- кинга закрытого типа					10 10 2
Общая площадь улучшений нового объек- та недвижимости, кв. м, в том числе: надземной части: - общая площадь квартир; - площадь технических помещений; - площадь встроенных помещений; - площадь пристроенных помещений; подземной части: - площадь подвальной части; - площадь цокольной части; - (площадь встроенных помещений).					20500 18900 12280 2920 1700 2000 1600 - 1600
Общая площадь улучшений нового объекта недвижимости по этажам
Показатели застройки земельного уча- стка, кв. м: - площадь застройки улучшениями нового объекта недвижимости (зданий и сооружений); - площадь площадки для парковки автомашин (количество машино-мест); - площадь автомобильных дорог; - площадь газонов; - площадь тротуаров; - площадь контейнерных площадок.					3400 200 600 400 256 144
Строительный объем улучшений нового объекта недвижимости, куб. м					62000
Данные о распределении площадей улучшений нового объекта недвижимости и генерируемом доходе
Зани- маемые этажи	Функция исполь- зования площадей	Доход от аренды		Доход от продажи			Площади помещений
		Единицы измере- ния	Стоимость аренды	Единицы измере- ния		Стоимость продажи	Полезная площадь, кв. м	Общая площадь, кв. м
2-10	жилая	-	-	$/кв. м		650	10000	нет данных
1	ДДУ	-	-	-		-	-	7592
1-10	иная не- коммер- ческая							3520
1-2	паркинг много- этажный	-	-	$/ машино- место		7000	1850	2000
Итого полезных площадей по улучшениям нового объек- та недвижимости:							11850	14812
Данные об условиях строительства
Предполагаемые затраты инвестора на строительство инженерных коммуни- каций, передаваемых в собственность Санкт-Петербурга, руб. (долл. США)					300 000 на строительство сетей Ленэнерго (Справка ГУ "Управле- ние инвестиций" N 5/10098 от 08.04.2001)
Затраты инвестора на присоединение к инженерным сетям, руб. (долл. США)					-
Дополнительные затраты инвестора, руб. (долл. США)					-
Способ оценки затрат и документы по объекту, использованные для расчета затрат на строительство					В качестве предварительного расчета стоимости строительства использовались предоставленные заказчиком сметные расчеты от 12.05.2001, выполненные специа- листами СМУ-Х Санкт-Петербурга
Тип улучшений нового объекта недвижи- мости по конструктивному исполнению					с продольными и поперечными несущими конструкциями
Затраты на строительство, руб. (долл. США)					6 150 000
Удельной показатель затрат на строи- тельство, руб./кв. м (долл. США/ кв. м) общей площади улучшений нового объекта недвижимости					300
Общий срок строительства, мес.					18
Количество очередей строительства					1 очередь
Данные об уровне риска, принятого в оценке
Ставка дисконтирования					16%
Ставка капитализации					-
Безрисковая ставка					7%
Ставка рефинансирования по ЦБ					13%
III. Результаты расчета
Стоимостные показатели
Результаты расчетов стоимости в рамках используемых подходов:
Подход			Вес (при согласовании)		Значение
- Затратный подход, руб. (долл. США)					-
- Сравнительный подход, руб. (долл. США)					В диапазоне от 1100000 до 1500000
- Доходный подход, руб. (долл. США)					1 300 000
Рыночная стоимость (или иная стоимость) объекта оценки
Рыночная стоимость земельного участ- ка, руб. (долл. США)					1 300 000
Удельная стоимость земельного участ- ка, руб./кв. м (долл. США /кв. м)					260
"Нагрузка" на полезную площадь улуч- шений нового объекта недвижимости (стоимость, приходящаяся на 1 кв. м полезной площади улучшений), руб./кв. м (долл. США/кв. м)					109,7
Рыночная стоимость объекта с учетом условий Технического задания на оценку
Рыночная стоимость земельного участка с учетом предполагаемых затрат инвес- тора на строительство инженерных коммуникаций, передаваемых в собст- венность Санкт-Петербурга, руб. (долл. США)					1 000 000
Рыночная стоимость земельного участка с учетом затрат инвестора на при- соединение к инженерным сетям, руб. (долл. США)					-
Рыночная стоимость земельного участка с учетом дополнительных затрат инвестора, руб. (долл. США)					-
Коэффициенты
Коэффициент использования территории (отношение общей площади улучшений к площади земельного участка)					4,1
Плотность застройки (отношение площади застройки зданием к площади земельного участка)					0,68
Общий коэффициент полезных площадей (отношение величины суммы полезных площадей к общей площади улучшений)					0,8
Дополнительные коэффициенты: Отношение общей площади квартир к общей площади улучшений (жилого дома) Отношение жилой площади квартир к общей площади квартир улучшений (жилого дома) Отношение строительного объема квартир к общей площади квартир улучшений (жилого дома)					0,49 нет данных нет данных
Доля стоимости земельного участка в общей стоимости нового объекта недвижимости (отношение стоимости земельного участка к сумме следующих величин: затраты на строительство улучшений, предпринимательская при- быль и стоимость земельного участка), %					11,6%
Примечания

-----------------------------

5 Здесь и далее под "новым объектом недвижимости" понимается вновь созданное недвижимое имущество, явившееся результатом деятельности, направленной на застройку земельных участков, на завершение незаконченных строительством объектов, реконструкцию или капитальный ремонт зданий, сооружений, их частей.

6 Здесь и далее денежные суммы представлены без НДС.