Приложение 5. Сравнительный анализ индикаторов и показателей по решаемой проблеме

Приложение 5

к Программе

Сравнительный анализ индикаторов и показателей
по решаемой проблеме

Оценка существующих источников финансирования
жилищного строительства

В целом могут рассматриваться следующие источники финансирования жилищного строительства:

средства населения, привлекаемые как займ;

средства населения как личный вклад в решение своей жилищной проблемы (включая реинвестирование);

средства различных фондов, включая фонды предприятий;

кредиты коммерческих банков;

средства бюджетов всех уровней (субсидии, займы и другие).

1. Средства населения за счет жилищных займов.

Данный источник финансирования зависит от конкретных региональных условий. В целом он может рассматриваться реальным, если доходы по займам и надежность вложений будут сопоставимы или даже превосходить аналогичные параметры по другим способам вложения свободных средств.

Цены на жилье на вторичном рынке за последние два года выросли примерно в 2 раза, а цены на потребительские товары длительного пользования - в 3 - 3,5 раза.

Проведенные исследования функционирования механизма привлечения средств населения с помощью краткосрочных жилищных займов показали ряд особенностей этого источника, которые не позволяют его рассматривать как серьезную, устойчивую поддержку в решении задачи финансирования строительства жилья для молодежи.

2. Средства населения как личный вклад в решение своей жилищной проблемы. Роль личных средств граждан.

Программа исходит из того, что в современных социально-экономических условиях молодые семьи не смогут обеспечить в период строительства жилья его финансирование в полном объеме.

Участие молодежи в решении своей жилищной проблемы надо рассматривать в плане долговременных отношений гражданина и государства, в процессе которых молодые семьи могут осуществить оплату стоимости строительства жилья.

К средствам граждан, которые они могут направить для оплаты стоимости жилья, можно отнести текущие доходы, накопления прошлых лет, трудовое участие.

Накопления прошлых лет могут быть использованы как предмет залога или внесения первого взноса.

"Трудовое участие" молодых семей может быть весьма существенным вкладом в строительство собственного жилья в сельских условиях. Ориентируясь на условия городского строительства, Программа предусматривает безусловное участие граждан в отделке квартиры, что составит не менее 8-10 процентов от сметной стоимости жилья.

Для оценки данного источника необходимо провести более подробный анализ и сделать некоторый прогноз относительно важности и места жилищной проблемы в системе приоритетов населения:

1. Необходимость решения жилищной проблемы или улучшения жилищных условий существует с той или иной степенью важности для 50 процентов семей и одиноких граждан. Это верхний предел, максимальный уровень потребности в жилье.

2. Актуальным является улучшение жилищных условий для 32,7 процента молодых семей. Это наиболее вероятный или реальный уровень потребности в жилье.

3. Готовы и собираются улучшить жилищные условия за счет мобилизации собственных денежных ресурсов 7,9 процента всех молодых семей (15,8 процента всех желающих улучшить жилищные условия). Это вероятный минимальный уровень жилищной потребности.

4. Потребности городского населения в жилье в настоящее время достаточно скромны: городские жители в целом не претендуют на уровень жилищной обеспеченности, характерный для большинства восточноевропейских стран, не говоря уже о более высоких международных стандартах. В своих запросах они исходят из желания иметь жилищные условия подобные тем, в которых проживают люди их социального круга, и реже - люди более высокого социального статуса.

5. Городские жители считают жилищные условия хорошими, когда обеспеченность общей площадью на одного человека составляет не менее 20 кв. метров.

6. Относительно потребности в определенном количестве комнат в квартире можно сказать, что население не устраивает практиковавшаяся до недавнего времени модель заселения квартирного фонда (семье - квартиру с числом комнат на одну меньше количества членов семьи). Большинство жителей считают, что количество комнат в квартире, по меньшей мере, должно равняться количеству членов семьи.

7. Представления населения о нормативно-уравнительной системе распределения жилья как о социально оправданной начали разрушаться еще до начала экономических реформ. В настоящее время все нуждающиеся фактически поставлены перед необходимостью решать проблему улучшения жилищных условий за свой собственный счет. Таким образом, одним из главных лимитирующих условий развития рынка жилья становятся размеры текущих доходов и денежных сбережений населения. По-видимому, этим и объясняется, что убежденных сторонников рыночного способа решения жилищной проблемы среди горожан около 20 процентов.

8. Текущие доходы и размеры денежных накоплений нуждающихся в улучшении жилищных условий в целом недостаточны для масштабного инвестирования жилищного строительства и быстрого решения жилищной проблемы. Денежные сбережения есть лишь у 25 процентов нуждающихся в улучшении жилищных условий, а их месячный душевой доход находится на уровне 1,7 прожиточного минимума.

ГАРАНТ:

См. справку о величине прожиточного минимума в Ленинградской области

9. Наиболее многочисленной категорией граждан, желающих улучшить свои жилищные условия (52,2 процента), являются бедные и малообеспеченные. При у# этом у четверти семей данной категории среднедушевые доходы не превышают прожиточного минимума, то есть они могут и должны рассчитывать только на бесплатное жилье.

10. С учетом размеров текущих доходов населения и численности нуждающихся в улучшении жилищных условий рассчитано несколько вариантов использования населения как инвестора жилищного строительства и жилищного рынка.

Первый вариант:

А. Проблему улучшения жилищных условий решают все заинтересованные (50 процентов молодых семей). Такие семьи для решения жилищной проблемы направляют на эти цели возможный максимум средств - все, что есть сверх прожиточного минимума. Это максимальный, предельный вариант возможного изъятия средств населения. Он позволяет за год построить за счет этих средств 2,37 кв. метра на одного человека, нуждающегося в улучшении жилищных условий.

Б. Проблему улучшения жилищных условий решают только те, для которых она особенно актуальна (32,7 процента молодых семей) на тех же условиях: все средства сверх прожиточного минимума мобилизуются на решение жилищной проблемы. В этом случае за счет мобилизуемых средств можно построить 1,55 кв. метра на одного человека в год.

Но обе разновидности первого варианта вряд ли осуществимы из-за их чрезвычайной жесткости. Ведь тот прожиточный минимум, который остается у населения по этому варианту, лишь теоретически достаточен для выживания. И маловероятно, что решение жилищной проблемы занимает главное место в системе предпочтения всех доходных групп населения.

Второй вариант.

Наиболее реальной стоит считать ту сумму средств, которую могут отдать нуждающиеся в улучшении жилищных условий, не ущемляя удовлетворение не только физиологических потребностей (прожиточный минимум), но и основных социальных потребностей. Этот вариант ориентирован на мобилизацию средств более обеспеченных людей по сравнению с первым вариантом. Эта группа включает в себя молодые семьи, которые располагают душевыми доходами, превышающими минимальную потребительскую корзину. Таких насчитывается 25 процентов от числа нуждающихся. Если они будут отдавать все средства, превышающие минимальную потребительскую корзину, на жилищное строительство, то за счет этих средств может быть построено за год 1,83 кв. метра на одного человека этой группы.

Третий вариант.

По этому варианту на рынок жилья поступают средства горожан, которые по их собственной оценке обладают деньгами, достаточными для того, чтобы строить и покупать жилье. Это группа городских семей (7,9 процента молодых семей) имеет достаточно крупные сбережения, за счет которых может быть построено за год 3,74 кв. метра на одного человека в группе.

Помимо трех рассмотренных вариантов стоит упомянуть об элитарном рынке жилья. Он представляет собой достаточно узкий фрагмент рынка жилья, но тем не менее является практически единственным реально существующим. Здесь удовлетворяют потребности в жилье с высоким уровнем комфорта самые состоятельные и богатые семьи, живущие по стандартам европейского среднего класса. Их численность не превышает одного процента.

Оценка инвестиционных возможностей населения в сфере финансирования жилищного строительства приводит к выводу, что на данном этапе рынок жилья не может получить ощутимого импульса в своем развитии только за счет мобилизации средств населения. Население может стать полноценным субъектом рынка лишь при условии, что государство выступит гарантом во всех инициативах, связанных с решением жилищной проблемы, начиная от обеспечения бесплатным жильем бедных до становления института ипотеки и так далее. Чем больше разнообразных способов решения жилищной проблемы будет предложено, тем больше вероятности, что удастся задействовать средства широких слоев населения.

3. Средства различных фондов.

Фонды предприятий сегодня в подавляющем большинстве не являются серьезным источником финансирования жилищного строительства, потому что вытесняются отчислениями в обязательные фонды.

Внебюджетные фонды не имеют механизмов стимулирования отчисления в них средств, поскольку нет определенной связи между отчислением в эти фонды и возможностью решать жилищные проблемы работников.

В этом состоит одна из задач, которую необходимо решать в настоящее время. Существующая система налогообложения заставляет предприятия изыскивать возможности скрывать прибыль, которая часто становится источником инвестиций в недвижимость за границей и реже в России.

В связи с этим решение проблемы вовлечения в оборот средств предприятий не только расширит базу финансирования жилищного строительства, но и через систему мультипликативных механизмов благоприятно скажется на экономической ситуации в России.

4. Кредиты коммерческих банков.

Как источники финансирования жилищного строительства кредиты могут рассматриваться лишь в качестве финансовых амортизаторов. Их использование эффективно в следующих случаях:

цены на жилье растут быстрее, чем сумма процентов по кредитам;

высокая рентабельность жилищного строительства;

выделение государственных субсидий в определенных пропорциях к сметной стоимости строительства;

расконсервация незавершенных объектов жилищного строительства с высокой степенью готовности.

В связи с этим необходимо формировать локальные условия и механизмы, позволяющие использовать банковские кредиты для жилищного строительства.

5. Средства бюджетов всех уровней:

целевые займы;

безвозмездные субсидии;

целевое финансирование жилищного строительства.

Государственная поддержка наряду с существующими формами участия в решении жилищной проблемы строительства жилья может осуществляться путем освобождения застройщика от обязательных платежей и предоставлением экономически выгодных строительных площадок.

Выполненный анализ позволяет сделать оценки ожидаемых и необходимых источников обеспечения ресурсами жилищного строительства для различных категорий молодежи, участвующей в реализации Программы.

В целом расчеты исходят из результатов выборочного обследования населения.

Из всех обследованных молодых семей к нуждающимся относится треть (32,7 процента). Только 7,9 процента нуждающихся считают, что смогут решить свои жилищные проблемы самостоятельно. 25 процентов готовы финансировать примерно 1,83 кв. метра в год на одного человека, при этом они имеют накопления и имущество, которые могут быть использованы при решении жилищной проблемы (дача, квартира, автомобиль, гараж).

В таблице приведена классификация молодых семей по возможностям финансирования решения жилищной проблемы и формам обеспечения строительства ресурсами.

Категории молодых семей по потенциальным возможностям участия
в финансировании решения жилищной проблемы

Категория молодых семей по возмож- ностям решения жилищной проблемы	Доля данной катего- рии от всех имеющих- ся (процен- тов)	Форма необходимого обеспечения строительства или приобретения жилья
		Заемные средства	Личные накоп- ления	Субсидии	Государ- ственные капиталь- ные вложения	Личное трудовое участие
1. Решают жилищ- ные проблемы обеспеченные граждане	1	-	+	-	-	-
2. Решают жилищ- ные проблемы соб- ственными силами	7,9	-	+	-	-	+
3. Имеют возмож- ность регулярного финансирования и имеют накопления	25	+	+	-	+	+
4. Имеют возмож- ность регулярного финансирования, но не имеют на- коплений	13,9	+	-	+	-	+
5. Не имеют ника- кой возможности	52,2	-	-	+	+	+

Каждая из рассмотренных категорий молодых семей может использовать свои формы обеспечения строительства ресурсами и, соответственно, к каждой категории должен быть свой подход.

Ориентировочный расчет обеспечения строительства ресурсами
за счет различных источников (при расчетной численности семьи -
4 человека, необходимой общей площади - 72 кв. метра)

Третья категория молодых семей

N п/п	Источники	Количество общей площади за счет источника
		кв. метров	процентов
1.	Личный доход*	46,4	64,4
2.	Использование ранее накопленного имущества	21,6	30,0
3.	Личный трудовой вклад (отделка и несложные работы)	4	5,6
4.	Необходимая дополнительная субсидия (госу- дарственная поддержка)	-	-
	Всего	72	100,0

* Из расчета возможности ежегодного финансирования 1,83 кв. метра общей площади

Четвертая категория молодых семей

N п/п	Источники	Количество общей площади за счет источника
		кв. метров	процентов
1.	Личный доход*	46,4	64,4
2.	Использование ранее накопленного имущества	-	-
3.	Личный трудовой вклад (отделка и несложные работы)	4	5,6
4.	Необходимая дополнительная субсидия (госу- дарственная поддержка)	21,6	30,0
	Всего	72	100,0

* Из расчета возможности ежегодного финансирования 1,83 кв. метра общей площади

Пятая категория молодых семей

N п/п	Источники	Количество общей площади за счет источника
		кв. метров	процентов
1.	Государственная поддержка в виде займа	17,6	24,4
2.	Использование ранее накопленного имущества	-	-
3.	Личный трудовой вклад (отделка и несложные работы)	4	5,6
4.	Необходимая дополнительная субсидия (госу- дарственная поддержка)	50,4	70,0
	Всего	72	100,0

Что касается пятой категории, то для нее нет фактически разницы в строительстве жилья за счет субсидий или за счет другой бюджетной поддержки со сдачей объекта под самоотделку.

Имея ориентировочный расчет по источникам обеспечения строительства жилья для различных категорий молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, можно рассчитать средний расчетный норматив потребности в ресурсах за счет различных источников в целом на строящееся жилье.

Расчет потребности в ресурсах по источникам

N п/п	Источники	Количество кв. метров общей площади на категорию молодых семей, нуждающихся в улучше- нии жилищных условий			Среднее количество общей площади за счет источника
		3 кате- гория	4 кате- гория	5 кате- гория	кв. метров	процентов
1.	Личный доход*	46,4	46,4	17,6	36,8	51,1
2.	Использова- ние ранее накопленного имущества	21,6	-	-	7,2	10,0
3.	Личный тру- довой вклад (отделка и несложные работы)	4	4	4	4,0	5,6
4.	Необходимая дополнитель- ная субсидия (государст- венная под- держка)	-	21,6	50,4	24,0	33,3
	Всего	72	72	72	72	100,0

* Из расчета возможности ежегодного финансирования 1,83 кв. метра общей площади

Таким образом, проведенный аналитический расчет позволяет установить, что для реализации строительства жилья необходимо наличие заемных средств, позволяющих обеспечивать физические лица, и субсидий для обеспечения полного финансирования строительства. Остальные объемы обеспечиваются за счет накоплений и личного трудового участия. При этом основная часть средств для стимуляции активности граждан в улучшении своих жилищных условий должна направляться в виде прямой бюджетной поддержки - целевых возвратных займов.

Наиболее продуктивным (результативным) представляется вариант смешанного финансирования работ, который основывается на сочетании безвозмездных жилищных субсидий с целевыми займами. При этом появляется возможность частичного привлечения для строительства средств федерального бюджета на жилищные субсидии молодым и малообеспеченным гражданам, предусмотренные постановлением Правительства Российской Федерации от 17 сентября 2001 года N 675 "О Федеральной целевой программе "Жилище на 2002-2010 годы".

Соотношение средств, выделяемых в виде субсидий и займов, определяется возможностями бюджетов различных уровней, а также основаниями, имеющимися у соответствующих категорий молодых семей на получение субсидии.