Приложение 1. Методика определения арендной платы за объекты нежилого фонда методом массовой оценки

Приложение 1

к Положению о порядке определения

арендной платы за объекты нежилого

фонда, арендодателем которых

является Санкт-Петербург

Методика
определения арендной платы
за объекты нежилого фонда методом массовой оценки

1. Общие положения

Настоящая Методика устанавливает порядок расчета арендной платы за объекты нежилого фонда методом массовой оценки.

2. Исходные данные для расчета арендной платы за объекты нежилого
фонда

Для расчета арендной платы за объекты нежилого фонда в соответствии с настоящей Методикой используются следующие исходные данные:

2.1. Точный адрес объекта нежилого фонда, сформированный с помощью объектной адресной системы Санкт-Петербурга, предназначенной для обеспечения однозначного представления местоположения, адреса и кадастрового номера объектов недвижимости, порядок формирования которой определяется Губернатором Санкт-Петербурга (далее - Адресная система).

2.2. Существующие запреты на использование объекта нежилого фонда под какую-либо из следующих функций, устанавливаемые органами, осуществляющими государственный пожарный надзор, и органами государственного санитарно-эпидемиологического надзора:

офисная;

торговая (включая бытовое обслуживание);

производственно-складская.

2.3. Общая полезная площадь сдаваемого в аренду объекта нежилого фонда в квадратных метрах.

2.4. Занимаемые этажи.

2.5. Состояние объекта нежилого фонда, определяемое арендодателем.

2.6. Тип входа в объект нежилого фонда.

2.7. Тип здания, в котором находится объект нежилого фонда.

2.8. Наличие элементов благоустройства.

3. Порядок расчета арендной платы за объекты нежилого фонда

3.1. На основании кадастрового номера и адреса объекта нежилого фонда (сформированного с использованием Адресной системы или иным способом) определяются его географические координаты в Балтийской системе координат. Указанные координаты используются для расчета коэффициента местоположения (К1) для трех функций использования объекта нежилого фонда (офисной, торговой, производственно-складской).

3.2. Для каждого из трех видов использования определяется базовая расчетная ставка арендной платы [Аб] за квадратный метр в год в условных единицах:

Аб = Ао * К1 * К2 * К3 * К4 * К5 * К6 * К7,

где:

Аб - базовая расчетная ставка арендной платы;

Ао - базовая ставка (за квадратный метр в год в условных единицах);

К1 - коэффициент местоположения;

К2 - коэффициент площади;

К3 - коэффициент этажа;

К4 - коэффициент состояния;

К5 - коэффициент типа входа;

К6 - коэффициент типа здания;

К7 - коэффициент благоустройства.

Значения базовых ставок по каждому из трех видов использования, а также порядок определения коэффициентов местоположения, площади, этажа, состояния, типа входа, типа здания и благоустройства устанавливается постановлением Правительства Санкт-Петербурга на основании результатов исследования рынка недвижимости Санкт-Петербурга. Для определения значений указанных коэффициентов используются факторно-стоимостные модели соответствующих секторов рынка аренды объектов нежилого фонда Санкт-Петербурга, построенные методами корреляционно-регрессионного анализа в рамках пассивного многофакторного эксперимента (мониторинга сделок аренды объектов недвижимости Санкт-Петербурга).

При наличии запрета на то или иное использование из трех перечисленных Аб (Аб для торговой функции, Аб для офисной функции, Аб для производственно-складской функции) для него принимается равным 0, то есть функции использования, запрещенные применительно к данному объекту нежилого фонда, из расчета исключаются.

3.3. Независимо от предполагаемого (или текущего) использования объекта нежилого фонда арендатором из трех значений Аб (Аб для торговой функции, Аб для офисной функции, Аб для производственно-складской функции) выбирается максимальное значение (Аб max).

3.4. Расчетная ставка арендной платы (Арасч) за квадратный метр в год для объекта нежилого фонда рассчитывается по формуле:

Арасч = Аб max * Кар,

где Кар - арендный коэффициент, учитывающий особенности механизма предоставления объектов нежилого фонда в аренду в соответствии с настоящей Методикой по сравнению с практикой вторичного рынка. Кар принимается равным 0,7 для основной части города и 0,9 для пригородных территорий.

3.5. Общая сумма выплат (в рублях) за аренду объекта нежилого фонда (Апл) за квартал определяется по формуле:

Апл = (Арасч/4) * Ру.е. * S,

где:

Арасч - расчетная ставка арендной платы в условных единицах за квадратный метр в год;

Ру.е. - величина условной единицы;

ГАРАНТ:

О величине условной единицы, применяемой для расчета арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург, см. Закон Санкт-Петербурга от 29 ноября 2004 г. N 578-81

S - общая полезная площадь сдаваемого в аренду объекта нежилого фонда в квадратных метрах.