Постановление Правительства Ленинградской области от 12 июля 1995 г. N 260 "Об утверждении Концепции создания системы управления недвижимостью на территории Ленинградской области"

Рассмотрев проект концепции создания системы управления недвижимостью на территории Ленинградской области, представленный комиссией, образованной распоряжением правительства области от 23 января 1995 года N 58/1-р, правительство Ленинградской области постановляет:

1. Утвердить прилагаемую Концепцию создания системы управления недвижимостью на территории Ленинградской области с учетом предложений, дополнений и замечаний, высказанных в ходе обсуждения.

2. Образовать комиссию по недвижимости при правительстве Ленинградской области в составе согласно приложению.

3. Комиссии по недвижимости разработать и представить до 15 сентября 1995 года в правительство Ленинградской области план мероприятий по реализации указанной Концепции.

4. Организацию работ по реализации мероприятий, предусмотренных Концепцией, возложить на заместителя председателя правительства - председателя Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом Кокарева А.П.

5. Первому заместителю председателя правительства - руководителю департамента финансов Мельникову Ю.А. обеспечить финансирование работ по реализации предусмотренных Концепцией мероприятий за счет внебюджетных источников.

6. Признать утратившим силу распоряжение правительства области от 23 января 1995 года N 58/1-р "О разработке концепции системы управления недвижимостью на территории Ленинградской области".

7. Контроль за исполнением постановления возложить на первого заместителя губернатора - председателя правительства Смирнова Н.В.

Губернатор

А.Беляков

Утверждена

постановлением правительства

Ленинградской области

от 12 июля 1995 г. N 260

Концепция
создания системы управления недвижимостью
на территории Ленинградской области

     Введение                                                        3

   I. Общие положения                                                3

        1. Основные определения                                      3

        2. Основные принципы создания системы управления              

           недвижимостью                                             4

        3. Цели создания системы управления недвижимостью            4

        4. Задачи, решаемые системой управления недвижимостью        5

   II. Основные направления создания системы управления               

       недвижимостью                                                 5

        1. Законодательная основа                                    5

        2. Разрешение споров о недвижимости                          6

        3. Создание службы формирования и учета объектов              

           недвижимости                                              6

        4. Создание системы регистрации прав на недвижимое            

           имущество                                                 7

        5. Создание системы государственной оценки недвижимости      8

        6. Усовершенствование системы административно-                

           хозяйственного управления недвижимостью                   9

        7. Изменение структуры доходной и расходной частей бюджета  10

        8. Создание единой информационной системы                   10

        9. Подготовка персонала                                     11

        10. Взаимоотношения органов управления различных уровней    12

        11. Организационная подготовка                              12

   III. Финансирование программы                                    13

   IV. Реализация Концепции                                         13

Введение

Продолжающиеся процессы сокращения государственной поддержки территорий и ненадежность существующих источников доходов местных бюджетов поставили местные органы власти перед необходимостью поиска наиболее эффективных и доступных методов экономического и административно-хозяйственного управления.

Настоящая Концепция представляет собой описание конкретных направлений в решении задачи эффективного использования собственных ресурсов и формирования устойчивых источников средств местных бюджетов.

Стратегия реализации Концепции ориентирована на минимальные изменения в организационной структуре действующих органов управления и существующего законодательства.

I. Общие положения

1. Основные определения

Для целей настоящей концепции нижеследующие термины означают:

Управление - совокупность эффективных действий собственника (или управляющего), направленных на сохранение основных качеств собственности или ее приращение.

Недвижимость - вся земельная территория Ленинградской области с расположенными на ней зданиями, строениями, сооружениями, лесами, многолетними насаждениями и иными элементами.

ГАРАНТ:

См. определение недвижимости в Гражданском кодексе РФ

Объект недвижимости - участок земли, границы которого определены в натуре и нанесены на карту, и все, что прочно связано с землей, то есть элементы, перемещение которых невозможно без соизмеримого ущерба их назначению.

2. Основные принципы создания системы
управления недвижимостью

В основе управления недвижимостью Ленинградской области лежит принцип четкого разграничения полномочий органов управления различного уровня по отношению к различным видам собственности.

Органы управления нижестоящего уровня подотчетны органам управления вышестоящего уровня в пределах полномочий, установленных действующим законодательством.

Управление недвижимостью Ленинградской области осуществляется в рамках единого информационного пространства.

Стандарты, методики и процедуры процесса управления недвижимостью едины на всей территории Ленинградской области.

Основным принципом финансово-экономического и административно-хозяйственного управления является принцип пообъектного управления недвижимостью.

3. Цели создания системы управления недвижимостью

Формирование новых устойчивых источников доходов местных бюджетов на основе включения недвижимости как основного ресурса подведомственных территорий в процессы накопления и обращения капиталов.

Повышение инвестиционной привлекательности территории на основе долгосрочной административной и финансовой политики.

Обеспечение гарантий имущественных прав на недвижимость.

Оптимизация организационной структуры территориального управления недвижимостью.

4. Задачи, решаемые системой управления недвижимостью

Формирование и учет объектов недвижимости.

Государственная регистрация прав на недвижимость.

Административно-хозяйственное управление объектами недвижимости, находящимися в государственной собственности.

Государственная оценка недвижимости в целях налогообложения и сборов.

Сокращение процедур принятия решений и их реализации.

Информационно-аналитическая поддержка всех элементов системы управления.

II. Основные направления создания системы
управления недвижимостью

1. Законодательная основа

В рамках реализации настоящей Концепции следует разработать и ввести в действие следующие нормативные акты:

закон о порядке распоряжения и управления государственной и муниципальной собственностью на территории Ленинградской области;

закон об информации;

закон о разграничении собственности;

Земельный кодекс Ленинградской области;

Градостроительный кодекс Ленинградской области;

закон о территориальном зонировании;

концепция территориального развития Ленинградской области (районов);

закон о местных налогах и сборах;

закон о налоге на сделки с недвижимостью;

закон о государственных сборах за регистрацию прав на недвижимость;

положение о порядке формирования и учете объектов недвижимости;

положение о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Проекты законодательных актов, относящихся к ведению Российской Федерации или совместному с субъектом Федерации ведению, целесообразно выдвигать в форме законодательных инициатив.

2. Разрешение споров о недвижимости

Действующая система арбитражных судов уже сейчас не справляется с потоком исков, а при активном вовлечении недвижимости в гражданский оборот может стать серьезным тормозом рынка. Предлагается в качестве долгосрочной задачи создать в рамках нынешних арбитражных судов специализированные подразделения, занимающиеся только вопросами земли и недвижимости.

3. Создание службы формирования и учета
объектов недвижимости

Под формированием объекта недвижимости понимается комплекс работ по выделению и описанию границ земельного участка, а также экспертиза и техническое, экономическое и другие описания зданий, строений и сооружений, расположенных на этом участке.

Под учетом недвижимости понимается занесение в соответствующий реестр (кадастр) сведений о сформированном объекте недвижимости и присвоение ему индивидуального учетного номера (идентификатора).

Сведения, имеющиеся в реестре, могут использоваться для административно-хозяйственного управления, регистрации прав на недвижимость, оценки недвижимости, финансового и другого планирования, налоговых органов, органов внутренних дел, других органов.

Областная служба формирования и учета объектов недвижимости должна включать в себя:

бюро технической инвентаризации - экспертиза и описание строений, зданий и сооружений;

подразделения комитета по земельным ресурсам и землеустройству - проведение землеустроительных работ, описание земельного участка, учет объектов недвижимости на базе земельного кадастра.

4. Создание системы регистрации прав
на недвижимое имущество

Необходимость регистрации прав на недвижимое имущество определена в Гражданском кодексе Российской Федерации.

Работы по созданию системы регистрации прав могут начинаться до принятия соответствующего федерального закона, так как основные признаки такой системы известны:

ведение реестра титулов (юридически достоверное право собственности);

обеспечение государственных гарантий имущественных прав.

Система регистрации прав на недвижимость должна включать следующие элементы:

1. Регистрационная палата (учреждение юстиции) - осуществляет регистрацию прав на недвижимость, ведет титульный реестр.

2. Служба формирования и учета объектов недвижимости - ведет реестр объектов недвижимости, обеспечивает титульный реестр юридически значимой информацией и идентификатором.

3. Региональный гарантийный фонд (государственное учреждение) - финансируется за счет части средств, полученных за регистрацию прав и обеспечивает компенсацию потерь добросовестному приобретателю в случаях, установленных соответствующим положением. Средства фонда могут использоваться только по целевому назначению.

4. Комиссия по недвижимости - координация работы по формированию объектов недвижимости и регистрация прав на них. Осуществляет контроль за деятельностью регионального гарантийного фонда.

5. Создание системы государственной
оценки недвижимости

Практика постоянной рыночной оценки недвижимости в целях налогообложения и сборов является общепринятой во всех развитых странах мира. Создание механизма постоянно действующей системы государственной оценки следует начать на базе существующей структуры - бюро технической инвентаризации, уже проводящих оценку, но на базе балансовой стоимости.

В целях координации формирования такой системы, создания единой территориальной службы мониторинга, контроля соблюдения стандартов оценки, организации подготовки специалистов и единого методического руководства необходимо создать систему бюро технической инвентаризации, имеющую вертикальную (соподчиненную) структуру. Областные учреждения бюро технической инвентаризации и его подразделения (филиалы) в районах области курируются заместителем председателя правительства - председателем Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом и председателями районных (муниципальных) комитетов по управлению имуществом.

Деятельность органов государственной оценки недвижимости может осуществляться по следующим направлениям:

оценка комплексов и отдельных объектов недвижимости, выставляемых на конкурсы и аукционы, определение долей государственного имущества в уставном капитале акционерных обществ;

расчет арендной платы;

проведение оценок по запросам правоуполномоченных органов (суды, администрации и другие органы) при изъятии недвижимости для муниципальных и федеральных нужд;

проведение оценок по запросам граждан и юридических лиц;

постоянное определение стоимости недвижимости для целей налогообложения (с принятием соответствующих законодательных актов).

6. Усовершенствование системы
административнохозяйственного управления недвижимостью

Органы управления областного и районного уровней, с одной стороны, ответственны за социально-экономическое развитие всей подведомственной территории, включая развитие инфраструктуры, с другой стороны, они продолжают оставаться самыми крупными собственниками недвижимости.

В первом случае политика органов государственного управления должна выражаться в создании необходимых условий для привлечения средств в развитие территорий, новое строительство, развитие инфраструктуры, что в конечном итоге, приведет к увеличению общего ресурса недвижимости, ее удорожанию, а следовательно, к увеличению налоговых поступлений в бюджеты всех уровней.

Основные направления решения задачи повышения инвестиционной привлекательности территорий:

общедоступность информации о недвижимости;

обеспечение гарантий имущественных прав и инвестиций, создание эффективного механизма реализации таких гарантий;

установление налоговых льгот (налогового кредита) на этапе строительства и особенно при вложениях в развитие инфраструктуры;

сокращение административных процедур;

выпуск муниципальных займов;

оптимальное территориальное зонирование.

Во втором случае органы государственного управления, являясь собственниками недвижимого имущества, обязаны решать задачу сохранения недвижимости и улучшения ее потребительских качеств (восстановление, капитальный ремонт, реконструкция и так далее).

7. Изменение структуры доходной и расходной
частей бюджета

Основой изменения структуры доходов и расходов бюджетов всех уровней должно стать разумное снижение налогов на деятельность предприятий и частных лиц с одновременным увеличением рентных платежей. Реализация такой политики повлечет за собой увеличение самостоятельности Ленинградской области как субъекта Российской Федерации.

Одновременно меры по изменению структуры бюджетов должны предусматривать:

снижение доли бюджетных расходов на содержание муниципального жилищного фонда по мере увеличения доходов граждан;

пересмотр размещения бюджетных организаций и учреждений с целью изъятия и коммерческого использования дорогостоящих объектов;

переход к системе экономически обоснованного льготирования пользователей недвижимости, включая объекты инфраструктуры;

ревизию объектов недвижимости, находящихся в хозяйственном ведении или оперативном управлении, с целью изъятия из незаконного, нерационального и неэффективного использования;

введение налога на сделки с недвижимостью;

введение сбора за регистрацию прав на недвижимое имущество;

внедрение практики сдачи в аренду жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности (доходные дома);

8. Создание единой информационной системы

Работа всех элементов системы управления недвижимостью в едином информационном пространстве есть основа эффективности их взаимодействия.

Единая информационная система по недвижимости должна объединить имеющуюся в различных ведомствах разрозненную информацию, систематизировать ее, исключив дублирование, обеспечить доступ к этой информации органам государственного управления областного и районного уровней, а также заинтересованным негосударственным структурам.

Порядок доступа к информации, ее содержание и объем определяются для каждой категории пользователей соответствующими положениями, утверждаемыми правительством Ленинградской области.

Функции программно-технической поддержки, хранения архивов, координации информационного взаимодействия различных органов, разработка и контроль соблюдения стандартов могут быть возложены на одно из структурных подразделений Леноблкомимущества.

9. Подготовка персонала

Разработка и реализация учебных и подготовительных программ должны быть спланированы в соответствии со стадией и уровнем реализации системы управления недвижимостью.

Для обучения и подготовки должны быть определены краткосрочные и долгосрочные цели и задачи. Краткосрочные цели и задачи обучения направлены на осознание и принятие перемен в управлении недвижимостью. Все ключевые группы управления с самого начала внедрения системы управления недвижимостью должны иметь представление об общей концепции управления, своем месте и роли в этой системе. Решение этих задач можно осуществить путем проведения специальных семинаров и совещаний, соответствующих публикаций в прессе, и другими способами. Долгосрочные задачи обучения должны решаться в тесном взаимодействии с учебными организациями Санкт-Петербурга и Ленинградской области и быть направлены на фундаментальную подготовку высококвалифицированных специалистов.

10. Взаимоотношения органов управления
различных уровней

Органы управления различных уровней проводят самостоятельную политику в отношении принадлежащей им недвижимой собственности в пределах полномочий, установленных действующим законодательством.

Средства, полученные от недвижимости, изначально поступают в бюджеты территорий, на которых расположены объекты недвижимости вне зависимости от уровня собственника. Нормативы отчислений в бюджеты вышестоящих уровней определяются соответствующими положениями и зависят в том числе от принадлежности собственности. Единство системы управления достигается путем создания единого информационного, правового и методологического пространства, а также скоординированной общетерриториальной политикой.

11. Организационная подготовка

Учитывая межведомственный характер интересов в сфере управления недвижимостью, а также необходимость проведения жесткой, скоординированной и последовательной территориальной политики в целях реализации настоящей Концепции, первоочередным шагом в создании организационной структуры системы управления недвижимостью должно стать образование областной комиссии по недвижимости как исполнительного органа в системе государственного управления.

В иерархии органов управления комиссия по недвижимости должна иметь надведомственный статус и подчиняться председателю правительства.

В структуре комиссии должна быть образована коллегия, в состав которой войдут руководители областных министерств и комитетов, имеющих прямое отношение к процессу управления недвижимостью.

В остальном ныне существующая организационная структура управления не должна претерпеть радикальных изменений.

III. Финансирование программы

Объемы финансирования, необходимые для внедрения предлагаемой системы управления недвижимостью, должны определиться в ходе разработки конкретных целевых программ, включающих в себя в том числе и технико-экономические обоснования каждого проекта.

Источниками финансирования могут быть как бюджетные средства различных уровней, так и внебюджетные средства, включая кредиты и благотворительную помощь.

В ходе финансового планирования необходимо учесть, что такие элементы системы управления, как органы регистрации прав на недвижимость, органы оценки, службы формирования объектов недвижимости, информационно-аналитический центр, могли бы частично строиться и функционировать за счет собственных средств, полученных в результате хозяйственной деятельности.

IV. Реализация Концепции

Реализация Концепции должна осуществляться в рамках ряда целевых согласованных программ, подготовленных комиссией по недвижимости и утвержденных правительством Ленинградской области.

В 1995 году необходимо разработать и обеспечить начало внедрения следующих программ:

программа создания системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

программа создания системы формирования и учета объектов недвижимости;

программа создания системы государственной оценки объектов недвижимости;

программа создания единой областной информационной системы по недвижимости;

программа подготовки специалистов системы управления недвижимостью;

программа инвентаризации объектов недвижимости Ленинградской области.