Приложение. Методика определения величины арендной платы за пользование, находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями

Утверждена

распоряжением Ленинградского

областного комитета по управлению

государственным имуществом

от 24 июля 1998 г. N 109

Методика
определения величины арендной платы за пользование,
находящимися в федеральной собственности
зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями.

1. Общие положения

1.1. Настоящая методика устанавливает порядок расчета арендной платы за аренду зданий, строений, сооружений и отдельных помещений (далее - объекты) федеральной собственности, арендодателем которых выступает Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом.

1.2. Расчет арендной платы ведется в условных единицах. За величину условной единицы принимается рублевый эквивалент 1 доллара США по курсу ЦБ РФ на 1-й рабочий день года.

2. Порядок расчета величины годовой арендной платы

2.1. Расчет величины годовой арендной платы осуществляется в условных единицах. Значения коэффициентов указываются в долях единицы.

2.2. Величина годовой арендной платы определяется по формуле:

Агод = S * (Сб * Киз * Кт * Кз * Ктд * Кинж) : 10

где:

Агод - годовая арендная плата за объект;

S - общая площадь арендуемого объекта;

Сб - базовая величина стоимости строительства 1 кв.м здания, (сооружения), которым является или в котором находится арендуемый объект;

Киз - коэффициент износа;

Кт - коэффициент типа здания, устанавливаемый в зависимости от указанного в технической документации назначения объекта;

Кз - коэффициент территориальной зоны, устанавливаемый в зависимости от местонахождения арендуемого объекта и социально-экономической ситуации, складывающейся на данной территории;

Ктд - коэффициент типа деятельности, устанавливаемый с учетом вида деятельности арендатора;

Кнж - коэффициент качества объекта, устанавливаемый в зависимости от расположения арендуемого объекта недвижимости в здании, (сооружении), степени технического обустройства и высоты потолков объекта, удобства его коммерческого использования.

3. Порядок установления величины базовой стоимости строительства
1 кв.м

3.1. За величину базовой стоимости строительства 1 кв.м объекта принимается усредненная величина восстановительной стоимости строительства одного квадратного метра общей площади объектов недвижимости в Ленинградской области, которая определяется по формуле:

Сб = Сстр * Кп * Кзтр,

где:

Сстр - усредненная величина восстановительной стоимости строительства 1 кв.м общей площади объектов недвижимости, с учетом его конструктивного типа и материала стен;

Кп - коэффициент корректировки восстановительной стоимости строительства 1 кв.м общей площади объектов недвижимости, учитывающий материал перекрытия здания (сооружения), в котором расположен арендуемый объект;

Кзтр - коэффициент корректировки восстановительной стоимости строительства 1 кв.м общей площади объектов недвижимости, учитывающий разницу в транспортных расходах по доставке материалов, изделий и конструкций на объекты строительства Ленинградской области, исчисленные для 1-й зоны Ленинградской области;

3.2. Для расчета величины базовой стоимости строительства 1 кв. м объекта применяются следующие значения коэффициентов, указанные в п.3.1. настоящей Методики:

а) усредненные величины восстановительной стоимости строительства 1 м.кв. (Сстр)

Конструктивный тип здания
Кирпичные	Панельные	Деревянные	ЛМК (легкие металлические конструкции)	Павильоны
300	255	80	40	20

     б) коэффициент     корректировки     восстановительной     стоимости

строительства 1кв.м (Кп)

Вид перекрытия	Кп
Мелкоразмерный железобетон по металлическим балкам	1.2
Сборный и монолитный железобетон	1.0
Деревянное заполнение по металлическим и деревянным балкам	0.85

     в) коэффициент     корректировки     восстановительной     стоимости

строительства 1 кв.м (Кзтр)

	Наименование территорий по зонам, принятым в строительстве	Кзтр
1	Города: Санкт-Петербург, Волхов, Гатчина, Кириши, Тихвин, пос.Сясьстрой	1
2	Районы: Тосненский, Кировский Города: Бокситогорск, Выборг, Кингисепп, Луга, Лодейное Поле, Сланцы, Пикалево, Подпорожье	1.044
3	Районы: Киришский (без г. Кириши), Всеволожский, Кингисеппский (без г.Кингисепп), Волховский (без г.Волхов), Гатчинский (без г.Гатчины), Ломоносовский, Волосовский, Лодейнопольский (без г. Лодейное Поле), Подпорожский (без г. Подпорожье), Города: Светогорск, Лесогорск, Каменногорск	1.1
4	Районы: Выборгский (без г. Выборг), Сланцевский (без г. Сланцы), Тихвинский (без г. Тихвин), Приозерский, Бокситогорский (без г. г. Пикалево и Бокситогорск), Лужский (без г.Луги)	1.136

4. Порядок установления значений коэффициентов, применяемых при
расчете арендной платы.

4.1 Коэффициент износа (Киз) определяется по формуле:

Киз = (100 - % износа) / 100

Процент износа устанавливается по данным органов технической инвентаризации на текущий год. При отсутствии данных износ определяется на основании норм амортизации, утвержденных Постановлением Совета Министров СССР от 22.10.90 N 1072. При этом значение коэффициента износа объекта недвижимости, находящегося в состоянии, пригодном для использования по основному назначению, не может быть менее 0.1.

4.2. Значения коэффициента типа здания (Кт)

Конструктивный тип здания
Производственное	Складское	Административное	Прочие
0.75	0.6	1	1

4.3. Коэффициент территориальной зоны (Кз)

	Город, район, населенный пункт, муниципальное образование	Ктз
1	Санкт-Петербург, г.Выборг	2.0
2	города: Всеволожск, Гатчина, Коммунар, Луга, Тосно, п.Сертолово районы: Ломоносовский район Колтушская волость	0.85
3	города: Бокситогорск, Волхов, Кириши, Лодейное Поле, Новая Ладога, Пикалево, Светогорск, Тихвин, Сосновый Бор, Кингисепп, районы: Всеволожский, Выборгский, Гатчинский, Кингисеппский, Кировский, Лужский, Тосненский	0.70
4	районы: Бокситогорский, Волосовский, Волховский, Сланцевский, г. Шлиссельбург	0.55
5	районы: Киришский, Лодейнопольский, Подпорожский, Тихвинский, Приозерский Ивангород, п. Кузнечное	0,45

4.4. Коэффициент типа деятельности арендатора (Ктд)

Вид деятельности арендатора

Ктд

Аптечные учреждения Аудит и бухгалтерский учет Банк Сберегательный и его филиалы Банки коммерческие и их филиалы Библиотеки Бюджетные учреждения Государственные предприятия общественного питания Здравоохранение Игорный бизнес Консультации, маркетинговые исследования Лесная и деревообрабатывающая промышленность Лесное хозяйство Мобильная связь Мясная и молочная промышленность Наука и научное обслуживание Непроизводственные виды бытового обслуживания Нотариальные конторы Общ. объединения по сферам коммерческой деятельности Общественное питание Общественное питание с реализацией алкогольных напитков Объединения социальной защиты Органы государственного и муниципального управления Пастижерные услуги Подготовка кадров с высшим и средним спец. образованием Посреднические услуги без выраженной специализации Посреднические услуги при купле-продаже ТНП Почтовая связь Проведение дискотек и массовых зрелищных мероприятий Производство программных средств Профессиональные союзы Прочие виды деятельности Прочие виды промышленности Прочие финансово-кредитные организации Редакции телевидения и радиовещания Религиозные организации Ремонт и техническое обслуживание транспортных средств Стоматологические услуги Строительство Творческие общественные объединения Торговля оптовая Торговля розничная Транспортно - экспедиционные услуги Физкультурно-спортивные организации Финансы, кредит, страхование, пенсионное обслуживание Хлебопекарная промышленность Хозяйственное управление строительством Электро- и радиосвязь

0.5 1.7 1.05 2.0 0.02 0.05 0.4 0.1 3.0 1.5 0.45 0.40 1.8 0.45 0.1 0.4 0.6 0.6 0.5 0.65 0.2 0.05 0.5 0.1 1.7 0.85 1.0 0.3 0.80 0.25 1.2 0.5 1.5 0.4 0.75 0.85 0.75 0.5 0.3 1.0 0.6 0.95 0.2 0.75 0.55 0.85 1.4

4.5. Коэффициент качества нежилого помещения (Кнж), определяется по формуле:

Кнж = Крп + Кто + Квп + Квх + Кки

где:

а) Крп - коэффициент расположения объекта в здании (сооружении)

Нахождение арендуемого помещения в здании (сооружении)	Кр
Отдельно стоящее здание Надземная встроенно-пристроенная часть Цоколь (полуподвал) Чердак (мансарда) Подвал Технические помещения	1,2 1,0 0,9 0,8 0,6 0,1

     б) Кто - коэффициент степени технического обустройства

Элементы обустройства	Кто
Водопровод, канализация, центральное отопление, горячая вода	0.6
Водопровод, канализация, центральное отопление	0.5
Водопровод, канализация	0.3
Центральное отопление	0.3
Отсутствие обустройства	0.0

Примечания:

1. Считается, что водоснабжение и (или) канализация в помещении отсутствует, если персонал, работающий в нем, не имеет доступа ни к одному из мест общего пользования, оснащенных соответствующими удобствами, находящимися в здании, в котором расположено помещение.

2. Считается, что подвальное помещение в отапливаемом здании является отапливаемым, если по нему проходят трубы отопительной системы.

в) Квп - коэффициент, учитывающий высоту потолков в помещении (в среднем по зданию)

Высота потолка арендуемого объекта	Квп
свыше 3 метров	0.11
от 2.6 до 3.0 метров	0.10
менее 2.6 метров	0.09

г) Квх - коэффициент, учитывающий наличие уличного входа в арендуемое помещение:

     при наличии отдельного входа           -  0.2

     при отсутствии отдельного входа        -  0.0

Примечание:

Считается, что отдельный уличный вход имеется, если в состав арендуемого объекта входят сообщающиеся помещения, одно из которых имеет отдельный уличный вход.

д) Кки - коэффициент удобства коммерческого использования:

Расположение помещения в населенном пункте	Кп
Около вокзалов, на центральных улицах районных и муниципальных центров и городов, около органов управления, на территории портов	1,0
Прочие территории населенных пунктов, (на территориях, примыкающих к магистралям федерального и областного значения, прочие территории районных и муниципальных центров и городов)	0,5
Удаленные населенные пункты	0,25

5. Порядок определения величины годовой арендной платы с учетом
базовой минимальной стоимости аренды 1 кв.м
для конкретного объекта

5.1. Для конкретного объекта величина минимальной стоимости аренды 1 кв.м (Амин) определяемой по формуле:

Амин = Смин * Кз

где:

Смин - базовая минимальная стоимость аренды 1 кв.м, ежегодно устанавливаемая органами исполнительной власти Ленинградской области, в условных единицах.

Кз - коэффициент территориальной зоны.

5.2. В том случае, если рассчитанная по настоящей Методике для конкретного объекта величина арендной платы за 1 кв.м меньше минимальной стоимости, рассчитанной в порядке, установленном в п.5. настоящей Методики, то величина годовой арендной платы рассчитывается по формуле:

Агод = Смин * Кз * S

где:

S - общая площадь арендуемого объекта;

6. Определение суммы арендных платежей

Сумма арендных платежей определяются по формуле:

Апл = Агод : 12 * Ру.е.

где:

Агод - годовая арендная плата за объект, в условных единицах;

Ру.е. - величина рублевого эквивалента 1 доллара США по курсу Центрального Банка РФ на 1-й рабочий день года.