Приложение N 1. Порядок определения базовых ставок и коэффициентов, используемых в методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда методом массовой оценки

Приложение N 1

к постановлению

Правительства Санкт-Петербурга

от 21 декабря 2005 г. N 1958

Порядок
определения базовых ставок и коэффициентов,
используемых в методике определения арендной платы за объекты
нежилого фонда методом массовой оценки

С изменениями и дополнениями от:

11 декабря 2007 г.

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 11 декабря 2007 г. N 1589 в раздел 1 настоящего приложения внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2008 г.

См. текст раздела в предыдущей редакции

1. Определение базовой ставки Ао

Базовая ставка (за квадратный метр в год в рублях) определяется по следующей таблице:

Функция использования	Основная часть города	Пригородные территории
Торговая	9527	2524
Офисная	5863	2093
Производственно-складская	3808	1551

Граница основной части города и пригородной территории определяется в соответствии с Приложением 1 к Порядку определения базовых ставок и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда методом массовой оценки.

2. Определение коэффициента местоположения К1

2.1. Основная часть города.

Коэффициент местоположения К1 объекта определяется по следующей формуле:

                      3  2 x Vi - 1

         К1 = Кзон х  П Ci         ,

                    i = 1

где:

i - номер влияющего фактора (1 - локальные центры, 2 - центр города, 3 - магистрали);

Vi - условная величина влияния локальных центров, центра города и магистралей (определяется в соответствии с пп.2.1.1, 2.1.2, 2.1.3);

Ci - коэффициенты влияния локальных центров, центра города и магистралей;

Кзон - зональный коэффициент, учитывающий особенности территории.

Значения коэффициентов влияния локальных центров, центра города и магистралей Сi приведены в следующей таблице:

Коэффициент влияния	Торговая функция использования	Офисная функция использования	Производственно-складская функция использования
С1 (локальных центров)	1,168	1,101	1,175
С2 (центра города)	1,043	1,049	1,058
С3 (магистралей)	1,147	1,073	1,254

Значения коэффициентов Кзон, учитывающих особенности территории, определяются в соответствии со следующей таблицей:

Наименование зоны	Торговая функция использования	Офисная функция использования	Производственно-складская функция использования
Зона 1	1,088	1,253	1,000
Зона 2	1,000	1,000	1,000
Зона 3	0,620	0,804	1,000

Границы контуров зон 1, 2, 3 определяются в соответствии с Приложением 1 к Порядку определения базовых ставок и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда методом массовой оценки.

Примечание.

Местоположение объекта определяется координатами его входов. Если объект имеет несколько входов, коэффициент К1 определяется для каждого входа.

2.1.1. Влияние локальных центров.

Влияние локальных центров V1 рассчитывается по формуле:

                                       ni

          V1 = max [Wi x exp(-(Li / Ri)  )],

                i

где:

i - номер локального центра;

Wi - условный вес локального центра влияния;

Li - расстояние в метрах по прямой от объекта до локального центра влияния, определяемое с помощью объектной Адресной системы, состав сведений которой утвержден распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 31.12.1997 N 1356-р;

Ri - условный радиус влияния в метрах;

ni - показатель степени.

Список локальных центров влияния для офисной и торговой функций использования и список локальных центров влияния для производственно-складской функции использования в основной части города приведены в Приложении 2 и Приложении 3 к Порядку определения базовых ставок и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда методом массовой оценки.

2.1.2. Влияние центра города.

Влияние центра города V2 рассчитывается по формуле:

                             n

            V2 = exp(-(L / R) ),

где:

R - условный радиус влияния в метрах;

L - кратчайшее расстояние в метрах по прямой от объекта до центра города, то есть расстояние от объекта до осевой линии Невского проспекта от Адмиралтейского проспекта до площади Восстания. Координаты начала и конца линии в объектной Адресной системе, состав сведений которой утвержден распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 31.12.1997 N 1356-р: 113481, 94416; 116249; 93751;

n - показатель степени.

Значения показателей R и n приведены в следующей таблице:

Показатели	Торговая функция использования	Офисная функция использования	Производственно-складская функция использования
R	1800	1600	1200
n	2	4	2

2.1.3. Влияние магистралей.

Влияние магистралей V3 рассчитывается по формуле:

                                               ni

          V3 = max [Wi x exp(-((Li / R0i) / Ri)  )],

                i

где:

i - номер магистрали;

Wi - условный вес магистрали;

Li - кратчайшее расстояние в метрах по прямой от объекта до магистрали, определяемое с помощью объектной Адресной системы, состав сведений которой утвержден распоряжением губернатора Санкт-Петербурга от 31.12.1997 N 1356-р;

R0i - расстояние в метрах от осевой линии магистрали до границы застройки;

Ri - условный радиус влияния в метрах;

ni - показатель степени.

При получении отрицательной разницы Li - R0i она принимается равной 0.

Список магистралей для офисной и торговой функций использования и список магистралей для производственно-складской функции использования в основной части города приведены в Приложении 4 и Приложении 5 к Порядку определения базовых ставок и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда методом массовой оценки.

2.2. Пригородные территории.

Коэффициент местоположения К1 определяется по формуле:

                           2 x V - 1

              К1 = Кзон х C         ,

где:

V - условная величина влияния магистралей (определяется в соответствии с пунктом 2.2.1);

C - коэффициент влияния магистралей;

Кзон - зональный коэффициент, учитывающий особенности территории.

Коэффициент влияния магистралей C определяется в соответствии со следующей таблицей:

Коэффициент влияния магистралей	Торговая функция использования	Офисная функция использования	Производственно-складская функция использования
С	1,22	1,25	1,00

Кзон - коэффициент, учитывающий особенности территории, приведен в следующей таблице:

Номер зоны	Торговая функция использования	Офисная функция использования	Производственно-складская функция использования
Зона 4	1,00	1,00	1,00
Остальные пригородные территории	0,79	0,74	0,86

Принадлежность объекта к зоне 4 определяется в соответствии с Приложением 1 к Порядку определения базовых ставок и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда методом массовой оценки.

2.2.1. Влияние магистралей.

Влияние магистралей V рассчитывается по формуле:

                                              ni

          V = max [Wi x exp(-((Li / R0i) / Ri)  )],

                i

где:

i - номер магистрали;

Wi - условный вес магистрали;

Li - кратчайшее расстояние в метрах по прямой от объекта до магистрали, определяемое с помощью Адресной системы;

R0i - расстояние в метрах от осевой линии магистрали до границы застройки;

Ri - условный радиус влияния в метрах;

ni - показатель степени.

При получении отрицательной разницы Li - R0i она принимается равной 0.

Список магистралей для офисной и торговой функций использования в пригородной территории приведены в Приложении 6 к Порядку определения базовых ставок и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда методом массовой оценки.

3. Определение коэффициента площади К2

Коэффициент площади К2 определяется по формуле:

                             2 x Vs - 1

                       К2 = Cs         ,

где:

Cs - коэффициент влияния площади;

Vs - функция влияния площади, которая определяется по формуле:

                                         2

                       Vs  = exp(-S / Ks) ),

где:

S - общая полезная площадь сдаваемого в аренду объекта в кв.м;

Кs - коэффициент площади.

Cs, Ks - расчетные коэффициенты, значения которых приведены в следующей таблице:

Расчетные коэффициенты	Основная часть города			Пригородные территории
	Торг.	Офисы	Склады	Торг.	Офисы	Склады
Cs	1,14	1,04	1,14	1,12	1,15	1,14
Ks	200	120	500	333	400	500

4. Определение коэффициента этажа K3

Коэффициент этажа К3 определяется по формуле:

                    K3 = Кэ х Кm,

где:

Km - коэффициент, учитывающий расположение объекта на техническом этаже, при этом для объектов, расположенных на техническом этаже Km = 0,8, для иных объектов Km = 1;

Kэ - коэффициент, учитывающий этаж расположения объекта, определяется по следующей таблице:

Занимаемые этажи	Основная часть города			Пригородные территории
	Торг.	Офисы	Склады	Торг.	Офисы	Склады
1-й этаж	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
2-й этаж (с лифтом)	0,75	0,87	0,86	0,90	0,94	0,86
2-й этаж (без лифта)	0,75	0,87	0,82	0,90	0,94	0,82
Выше 2-го (с лифтом)	0,00	0,79	0,71	0,00	0,93	0,71
Выше 2-го (без лифта)	0,00	0,78	0,68	0,00	0,92	0,68
Подвал с заглублением до 1,50 м включительно	0,84	0,80	0,93	0,67	0,80	0,93
Подвал с заглублением более 1,50 м	0 ,79	0,50	0,93	0,62	0,50	0,93
Цокольный этаж с заглублением до 0,50 м	0,92	1,00	1,00	0,97	0,96	1,00
Цокольный этаж с заглублением более 0,50 м	0,90	0,96	0,93	0,73	0,96	0,93

Для объектов, расположенных на техническом этаже для торговой и офисной функций использования, Кэ = 0,00.

Примечание.

Если объект расположен на нескольких этажах, расчет коэффициента Кэ производится отдельно для каждого этажа.

5. Определение коэффициента состояния К4

Коэффициент состояния К4 определяется по следующей таблице:

Состояние	Основная часть города			Пригороды
	Торг.	Офисы	Склады	Торг.	Офисы	Склады
"Евростандарт"	1,17	1,40	1,00	1,31	1,57	1,00
Отличное	1,15	1,18	1,00	1,21	1,34	1,00
Нормальное	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Удовлетворительное	0,92	0,74	0,76	0,85	0,74	0,76

Для объектов, которые в текущем состоянии могут использоваться по функциональному состоянию, применяется следующая классификация технического состояния объектов:

А. "Евростандарт" - объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования, не имеет дефектов, после ремонта с комплексным использованием высококачественных отделочных материалов, оснащен высококачественным электротехническим, санитарно-техническим, пожарно-техническим и охранным оборудованием, системами вентиляции и (или) кондиционирования, находящимися в работоспособном состоянии.

Б. Отличное - объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования, не имеет дефектов. Может не иметь высококачественного инженерно-технического оборудования.

В. Нормальное - объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования без проведения ремонта, имеет незначительные дефекты отделки (волосные трещины и сколы штукатурки, единичные повреждения окрасочного слоя, царапины, отдельные мелкие повреждения покрытий стен и полов).

Г. Удовлетворительное - объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования, имеет дефекты, устранимые с помощью косметического ремонта (мелкие трещины в конструкциях, местные нарушения штукатурного слоя цоколя и стен; трещины в местах сопряжения перегородок с плитами перекрытия и заполнениями дверных проемов; отслоение штукатурки; трещины в швах между плитами перекрытий; следы протечек и ржавые пятна на площади до 20% поверхности потолка и стен; окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, имеет отслоения и вздутия; трещины, загрязнения и обрывы покрытий стен в углах, местах установки электрических приборов и у дверных проемов; значительные повреждения покрытий полов).

Для объектов, которые без проведения ремонта непригодны для использования по функциональному назначению, используется коэффициент состояния "удовлетворительное".

6. Определение коэффициента входа К5

Коэффициент входа К5 определяется по следующей таблице:

Тип входа	Основная часть города			Пригородные территории
	Торг.	Офисы	Склады	Торг.	Офисы	Склады
Отдельный с улицы	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Общий с улицы	0,88	0,95	1,00	0,95	0,97	1,00
Отдельный со двора	0,50	0,97	0,89	0,85	0,76	0,89
Общий со двора	0,30	0,95	0,89	0,70	0,70	0,89
Через проходную	0,00	0,86	0,83	0,00	0,67	0,83

Исключительно в целях настоящего Порядка определения базовых ставок и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда методом массовой оценки, при определении типа входа все входы комплекса строений, расположенных по адресу: ул. Садовая, д. 28-30 (Апраксин Двор), считать входами с улицы.

Примечание.

Вход через проходную - вход в объект нежилого фонда, находящийся на замкнутой, охраняемой территории, доступ в который возможен только через проходную, расположенную отдельно от объекта нежилого фонда.

7. Определение коэффициента типа здания К6

Коэффициент типа здания К6 принимается равным 1 для основной части города. В пригородных территориях К6 определяется согласно следующей таблице:

Тип здания	Пригородные территории
	Торг.	Офисы	Склады
Капитальное	1,00	1,00	1,00
Капитальное деревянное	0,80	0,80	0,75

Примечание.

К типу здания "капитальное деревянное" относятся капитальные здания, имеющие бревенчатые стены или деревянные каркасные стены с засыпкой.

8. Определение коэффициента благоустройства К7

Коэффициент благоустройства К7 определяется по следующей формуле:

             К7 = Кэл х Квд х Кот х Ккн,

где:

Кэл - коэффициент отсутствия электроснабжения;

Квд - коэффициент отсутствия водоснабжения;

Кот - коэффициент отсутствия отопления;

Ккн - коэффициент отсутствия канализации.

При наличии элемента благоустройства соответствующий коэффициент принимается равным 1.

Значения коэффициентов Кзл, Квд, Кот, Ккн приведены в следующей таблице:

Элементы благоустройства	Основная часть города			Пригородные территории
	Торг.	Офисы	Склады	Торг.	Офисы	Склады
Отсутствие электроснабжения Кэл	0,90	0,90	0,90	0,90	0,90	0,90
Отсутствие водоснабжения Квд	0,80	0,80	0,89	0,80	0,80	0,89
Отсутствие отопления Кот	0,70	0,60	0,83	0,70	0,60	0,83
Отсутствие канализации Ккн	0,80	0,80	0,89	0,80	0,80	0,89

Примечание.

Считается, что элемент благоустройства есть, если существует техническая возможность подключения (установки) этого элемента благоустройства.

Водоснабжение в помещении отсутствует, если персонал, работающий в нем, не имеет доступа ни к одному из мест общего пользования, оснащенных соответствующими удобствами и находящихся в здании, в котором расположено помещение.

Канализация в помещении отсутствует, если персонал, работающий в нем, не имеет доступа ни к одному из мест общего пользования, оснащенных соответствующими удобствами и находящихся в здании, в котором расположено помещение.

Информация об изменениях:

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 11 декабря 2007 г. N 1589 настоящее приложение дополнено разделом 9, вступающим в силу с 1 января 2008 г.

9. Определение индекса ежегодного изменения размера ставки
арендной платы по отношению к предыдущему году (I)

Индекс ежегодного изменения размера ставки арендной платы по отношению к предыдущему году (I) утверждается Правительством Санкт-Петербурга каждые три года (отдельно на соответствующий год) на основании прогнозных данных о развитии рынка аренды объектов нежилого фонда Санкт-Петербурга, полученных по результатам проведения в установленном порядке государственной организацией Санкт-Петербурга, уполномоченной в сфере инвентаризации и оценки недвижимости, исследования (мониторинга) рынка аренды недвижимости и его динамики.