Комментарий Госкомитета РТ по управлению госимуществом к Закону РТ от 15 июля 1993 г. N 1936-XII "О приватизации жилищного фонда в Республике Татарстан" (Сборник Госкомимущества РТ "Основные законы и положения по приватизации в Республике Татарстан", 1993 год, Выпуск 6)

Комментарий Государственного комитета Республики Татарстан
по управлению государственным имуществом
к Закону Республики Татарстан "О приватизации
жилищного фонда в Республике Татарстан"

Закон РТ "О приватизации жилищного фонда в РТ" направлен на решение только части проблем, связанных с осуществлением жилищной реформы.

Целью реформы является удовлетворение потребностей граждан в жилье путем фундаментальных преобразований существующей системы строительства, распределения и обслуживания жилищного фонда на основе изменения отношений собственности, создания рынка жилья и обеспечения социальных гарантий нетрудоспособным и малообеспеченным слоям населения.

Достигнуть цели жилищной реформы невозможно, используя только приватизацию имеющегося жилищного фонда. Правительству Республики Татарстан необходимо разработать пакет документов, определяющих основные принципы жилищной политики Республики Татарстан.

В числе документов, которые предстоит разработать, важнейшими являются:

- Закон Республики Татарстан "Об основах жилищной политики Республики Татарстан".

- Жилищный кодекс Республики Татарстан

- Жилищная программа Республики Татарстан.

- Правила и нормы эксплуатации жилищного фонда в Республике Татарстан.

Таким образом, Закон является первым шагом на пути осуществления жилищной реформы, и цель Закона, декларированная в его преамбуле "... создание условий для осуществления права граждан на выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда" не может быть достигнута на основе использования только этого закона.

Приватизация жилья - что это такое?

Статья 1.

В статье дается определение понятия "приватизация жилья", как безвозмездной передачи в собственность граждан жилых помещений, которые они занимали ранее на условиях найма. Указываются условия передачи жилья в собственность - безвозмездно, независимо от размеров общей площади и потребительских качеств жилья.

Подчеркивается добровольность приватизации. Это означает, что граждане могут не участвовать в приватизации и занимать жилое помещение на тех же основаниях, на каких занимали его до выхода Закона.

В статье используются такие термины, как "государственный и коммунальный жилищный фонд", которым дается определение в статье 2. Именно этот жилой фонд передается в собственность граждан в соответствии с данным Законом.

Решайте сами: иметь или не иметь

Статья 3.

В статье говорится о новом, необычном для нашего государства, праве граждан приобретать в собственность у государства или у города (района) жилье, которое у них было в найме.

Следует подчеркнуть, что это право основано не на согласии обеих сторон, а на односторонней возможности нанимателя, т.е. гражданина, занимающего жилье по договору найма, без согласия наймодателя, т.е. предприятия, организации или городских (районных) властей, приобрести бесплатно жилье - независимо от размеров общей площади и потребительских качеств жилья. Жилье при этом переходит в совместную собственность всех членов семьи нанимателя. При совместной собственности на квартиру любые операции с жильем могут проводиться лишь с общего согласия всех проживающих в ней граждан, а все имущественные споры разрешаются в судебном порядке.

Приобретение в совместную собственность не означает в последующем исключение долевой собственности, и при выезде из квартиры одного из собственников возможно решение вопроса об определении доли выезжающего в общей стоимости квартиры и выделение ему этой доли.

В статье используется термин "семья". Здесь он означает не группу лиц, связанных родственными и супружескими узами. Прежде всего, это семья нанимателя - согласно ст.53, 54 действующего Жилищного кодекса.

Обратите внимание, что в статье после слов "с письменного согласия всех совместно проживающих членов семьи" - уточнено в скобках "семей". Это уточнение введено для определения порядка приватизации коммунальных квартир и квартир с подселением. Оно означает, что семья, занимающая комнату в такой квартире, не имеет права приватизировать ее без письменного согласия соседей.

Сам хозяин

Статья 4.

В статье раскрываются основные права собственника: владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, в данном случае жилым помещением.

Термины "владеть, пользоваться, распоряжаться" имеют следующий смысл:

"Владеть" на юридическом языке означает "господствовать над вещью", т.е. иметь возможность ее спрятать, запереть под замок и т.д. Относительно жилых помещений ближе всего и понятно "владеть" - это возможность войти в жилое помещение, не пускать никого вопреки желанию, запирать жилое помещение в свое отсутствие.

Понятие "пользоваться" совпадает с житейским представлением об этом слове, и относительно жилого помещения этот термин соответствует возможности проживания в жилом помещении.

Понятие "распоряжаться" отличается от общих представлений, т.к. чаще всего это слово ассоциируется с понятием "командовать", "отдавать приказания", "давать указания" и т.д.

В данном случае право собственника распоряжаться заключается в возможности по своему усмотрению продавать, завещать, сдавать в аренду помещения, а также совершать с ними другие сделки, не противоречащие Закону.

В этой же статье говорится, что после приобретения жилого помещения в собственность граждане остаются лишь пользователями дома в части инженерного оборудования и мест общего пользования. Но после объединения в товарищество (или иную организационно-экономическую форму объединения) собственники жилых помещений становятся совладельцами дома, т.е. они приобретают определенные права на инженерное оборудование и места общего пользования дома. И городские службы, занимающиеся обслуживанием домов, должны учитывать эти права владения при использовании оборудования и мест общего пользования.

Не все передается в частные руки

Статья 5.

Закон налагает запрет на приватизацию некоторых видов жилых помещений.

Пообъектный перечень таких жилых помещений должен быть утвержден городскими властями до начала приватизации.

Термин "специализированные дома" означает дома маневренного жилищного фонда, дома типа общежитий и служебного жилья - например, домики охотника и т.д.

До начала приватизации местные власти должны провести инвентаризацию служебного жилья (в т.ч. совхозов) и вывести часть его из правового режима служебного с целью дальнейшей приватизации - по желанию граждан.

Чья земля? Вопрос остается пока открытым

Статья 6.

Приватизируемые жилые помещения находятся в домах, которые занимают определенные земельные участки. Поэтому каждый гражданин, проживающий в многоквартирном доме, пользуется земельным участком для своего проживания.

Согласно действующему земельному законодательству граждане имеют право на получение земли в пожизненно наследуемое владение, в аренду и в собственность.

Эти права на землю тесно связаны с правами собственности на строения и сооружения, т.е. с правами собственности на жилой дом (ст.37, Земельный кодекс РСФСР): "При переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пожизненного наследуемого владения им, право пользования земельными участками. При этом им выдается новый документ, удостоверяющий право на землю.

В случае перехода права собственности на строение, сооружение к нескольким собственникам указанные права на землю переходят, как правило, в размере пропорционально долям собственности на строение, сооружение.

Но пока гражданин, получивший в собственность квартиру в многоквартирном доме, не получает дополнительных прав, возможностей по поводу земельного участка, и соответственно освобожден от земельного налога.

Что будет впоследствии - определит развитие земельного законодательства в Республике Татарстан.

Более подробно - в Положении и Инструкции

Статья 7 и 8.

Статья 7 определяет орган власти, который осуществляет приватизацию жилищного фонда.

В статье 8 закон задает форму передачи жилья в виде специального договора, заключаемого между представительным органом - местным Советом народных депутатов, - и гражданином (независимо от того государственный (ведомственный) дом или коммунальный (горисполкомовский). Естественно, что такой орган городского (районного) Совета, как сессия, не может заключать договора с гражданами, поэтому сессия или президиум гор(рай)Совета делегируют свои полномочия какому-либо органу или лицу, возглавляющему этот орган. Как правило, полномочия делегируются жилищно-эксплуатационной организации, предприятию, организации, учреждению, на балансе которой находится жилой дом.

Более подробно организация процесса передачи жилых помещений в собственность граждан описана в подзаконных нормативных актах: Положение о порядке и условиях приватизации государственного и коммунального жилищного фонда в Республике Татарстан, Инструкция о порядке приватизации жилищного фонда в Республике Татарстан.

Функция регистрации договора, т.е. функция присвоения договору определенного номера с занесением в специальную базу данных - реестр, в законе дана местной администрации или уполномоченному ею органу. В Положении сказано более определенно - договора регистрируются у главы местной администрации и в местном органе технической регистрации.

В статье 8 определен также срок оформления договора передачи жилого помещения в собственность граждан. Это означает, что если требования граждан, отраженные в заявлении на приватизацию жилого помещения, не противоречат действующему законодательству, то договор должен быть оформлен не позднее, чем в месячный срок со дня подачи заявления. В противном случае, также не позднее, чем в месячный срок, гражданин должен получить обоснованный отказ в приватизации жилья. Решение об отказе выносит территориальная комиссия по приватизации жилья, создаваемая местным Советом народных депутатов.

Если Вы приватизировали квартиру - из очереди на
улучшение жилищных условии Вас не исключат

Статья 9.

Закон определяет гарантии в социальной защите населения, нуждающегося в улучшении жилищных условий и сохраняет существующие льготы для определенных категорий граждан. Эти гарантии выражаются в предоставлении жилых помещений на основе найма в домах государственного и коммунального жилищного фонда.

Органы власти могут предоставить дополнительные льготы для инвалидов Великой Отечественной войны и приравненных к ним в установленном порядке лиц, инвалидов труда, а также инвалидов с детства, ветеранов войны, семей погибших при исполнении государственных обязанностей, семей с доходами ниже официально установленного прожиточного минимума, семей, имеющих трех и более детей, нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, а также расширить категории граждан, которым на тех же основаниях предоставляется жилье.

Таким образом, существующая система предоставления жилья может быть усовершенствована и должна остаться.

В жилищной программе Республики Татарстан должны быть оговорены источники финансового подкрепления этих гарантий.

Кто контролирует процесс?

Статья 10 и 12.

Контролирует соблюдение прав граждан в процессе приватизации жилья территориальная комиссия, создаваемая решением городского (районного) Совета, действующая в пределах своей территории. На территории города (района) может быть одна или несколько комиссий.

Общий контроль возложен также на Кабинет Министров Республики Татарстан.

От собственности можно отказаться

Статья 11.

Закон не преследует цель - охватить приватизацией весь государственный и коммунальный жилищный фонд.

Если Вы все взвесили и решили, что приватизировать квартиру Вам не стоит (например, не хотите платить налог на недвижимость или Вы собираетесь переезжать), то Вы остаетесь проживать в ней на прежних условиях - условиях найма.

Один раз в жизни

Статья 13.

В статье определяется одноразовая возможность граждан в зонах коммунального и государственного жилищного фонда получения жилья в собственность бесплатно в порядке приватизации. Это означает, что если гражданин, приватизировав свое жилье, затем переехал (обменялся) в жилое помещение в доме государственного или коммунального жилищного фонда, то вторично он приватизировать полученное жилье не сможет.

Эта норма Закона закрепляется требованием, установленным Положением о порядке и условиях приватизации государственного и коммунального жилищного фонда в Республике Татарстан для граждан, сменивших место жительства после принятия Закона, - предоставлять справку из органов технической инвентаризации по прежнему месту жительства о том, что ранее занимаемое ими жилое помещение не было приватизировано.

Статья 14, 15.

Статья 14 определяет условия выплаты гражданам компенсаций в виде дополнительной суммы именных приватизационных платежных средств Республики Татарстан. Лучше всего проиллюстрировать их на конкретных примерах.

Пример 1.

Двое граждан, составляющих семью, проживают (постоянно прописаны) в общежитии. В данном случае площадь жилья значения не имеет, т.к. сумма компенсации максимальна.

Какова сумма дополнительных ИПВ на семью?

2 чел. х 40 тыс.руб. ИПВ = 80 тыс.руб. ИПВ.

Пример 2.

Пятеро граждан, составляющих семью нанимателя, проживают в квартире дома ЖСК общей площадью 50 кв.метров. Обеспеченность - 10 кв.метров на человека.

Сумма дополнительных ИПВ на семью - 150 тыс.руб. ИПВ. (5 чел. х 20 т.руб. + 5 чел. х 10 т.руб. = 150 т.руб. ИПВ).

Пример 3.

Двое граждан, составляющих семью нанимателя, проживают в служебном жилом помещении.

Площадь жилья в данном случае значения не имеет.

Сумма дополнительных ИПВ на семью - 60 тыс.руб. ИПВ. (2 чел. х 30 тыс.руб. = 60 тыс.руб. ИПВ).

Пример 4.

Трое граждан, составляющих семью нанимателя, проживают в квартире ведомственного дома, общая площадь квартиры - 25 кв.м.

Обеспеченность - 8,3 кв.м. общей площади на человека.

Сумма дополнительных ИПВ на семью - 60 тыс.руб.ИПВ. (3 чел. х 20 тыс.руб. ИПВ = 60 тыс.руб.ИПВ).

Статья 15.

Статья дает ответ на вопрос - как можно использовать дополнительные ИПВ.

Так же, как и 30 тыс.ИПВ, положенных каждому гражданину Республики Татарстан, дополнительные ИПВ Вы можете обменять на акции инвестиционного фонда, на акции конкретного приватизируемого предприятия или продать на аукционе за рубли.

Квартиру на эти средства Вы не приобретете, но материальную выгоду, безусловно, получите.

Завод также может купить квартиру

Статья 16.

Данная статья не требует комментария. Она позволяет включить в рынок жилья в качестве покупателя органы власти, уполномоченные для этой цели Советами народных депутатов, а также предприятия, учреждения и организации.

Даже если завод приватизизуется#, Вы вправе приватизировать
квартиру в доме, построенном заводом

Статья 17.

Закон предусматривает приватизацию жилья, закрепленного за предприятиями на праве полного хозяйственного ведения (на балансе) либо переданного учреждениям в оперативное управление (на баланс). При этом Госкомитет Республики Татарстан по управлению госимуществом, который осуществляет приватизацию предприятий, руководствуются Законом РТ "О приватизации жилищного фонда в РТ". Таким образом, граждане, проживающие в жилищном фонде (в указанном выше смысле) учреждений и предприятий, получат свои квартиры на тех же основаниях, что и остальные граждане.

В статье предусмотрена возможность передачи жилищного фонда приватизируемых предприятий и учреждений местным Советам народных депутатов.

Сначала - в комиссию, затем - в суд

Статья 18.

Статья комментариев не требует. Данный порядок действий рекомендован гражданину с тем, чтобы частично разгрузить суды от дел, связанных с нарушением законодательства о приватизации жилищного фонда.

Если Вы купили свою квартиру, то завтра Вам не отключат воду и газ

Статья 19.

В этой статье задается "непрерывность" обслуживания и ремонта жилых помещений, находящихся в найме, а затем перешедших в собственность граждан, обязывая осуществлять обслуживание и ремонт те же жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные организации, которые производили этот ремонт и обслуживание до начала приватизации.

Но гражданин для ремонта своей квартиры вправе пригласить и любую другую фирму.

Статьи 21, 23, 24.

Данные статьи гарантируют обслуживание, ремонт и эксплуатацию жилых помещений по единым правилам и нормам эксплуатации и ремонта.

Во что обойдется содержание приватизированной квартиры?

Статьи 20 и 22.

После приватизации квартиры собственник не обязан платить квартирную плату - плату за найм. Вместо нее он обязан вносить ежегодно налог на недвижимость - в размере 0,1% от инвентаризационной стоимости жилого помещения. Последнюю определяет Ваше местное БТИ (бюро технической инвентаризации).

Но собственник приватизированной квартиры обязан платить за пользование инженерным оборудованием и общими местами в доме. Этот платеж зависит от площади приватизированной квартиры и устанавливается в размере, эквивалентном квартплате.

Коммунальные услуги собственник приватизированной квартиры оплачивает по тем же расценкам, что и наниматель.

Более подробно о порядке оплаты услуг и составе платежей, вносимых владельцем приватизированной квартиры, Вы можете прочитать в Положении о порядке и условиях приватизации государственного и коммунального жилищного фонда в Республике Татарстан.

Начальник отдела Государственного комитета

Республики Татарстан по управлению

государственным имуществом

М.Г.Леонова