Раздел II. Порядок оформления кондоминиума и создания товарищества собственников жилья

Раздел II. Порядок оформления кондоминиума и
создания товарищества собственников жилья

1. Основные этапы создания товарищества собственников жилья:

- решение вопроса об оформлении жилого дома (домов) в качестве кондоминиума;

- организация и проведение общего собрания собственников жилых и нежилых помещений дома (домов);

- решение вопроса о создании товарищества по управлению кондоминиумом;

- утверждение инициативной группы собственников жилья;

- осуществление организационных мер, связанных с оформлением паспорта домовладения и других необходимых документов, и регистрация кондоминиума;

- утверждение устава, выборы правления товарищества собственников жилья и председателя правления товарищества;

- регистрация товарищества;

- получение печати товарищества;

- открытие банковского счета;

- постановка на учет в налоговой инспекции;

- постановка на учет в пенсионном фонде;

- передача кондоминиума на баланс товарищества собственников жилья;

- передача товариществу собственников жилья всех видов предусмотренных законодательством дотаций, компенсаций за предоставление льгот определенным категориям граждан;

- найм обслуживающего персонала и заключение договоров на техническое обслуживание здания.

2. Оформление жилого дома в качестве кондоминиума

2.1 Оформлению жилого дома в качестве кондоминиума должно предшествовать обращение инициативной группы собственников жилья либо администрации районов, городов с целью проведения общего собрания домовладельцев по данному вопросу, оформление паспорта домовладения.

2.2. Государственная регистрация кондоминиума как объекта недвижимого имущества производится согласно законодательству по заявлению собственников жилья в соответствующем учреждении по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2.3. Государственная регистрация кондоминиума производится при наличии:

- актов о межевании границ земельных участков, входящих в состав кондоминиума;

- документов о передаче земельных участков, входящих в состав кондоминиума, в собственность, пользование, аренду;

- паспорта домовладения.

Определение размеров и установление границ земельных участков, входящих в кондоминиум, производится соответствующим районным (городским) комитетом по земельным ресурсам и земельной реформе.

Документы и материалы по определению размеров и установлению границ земельных участков в кондоминиуме должны быть подготовлены и переданы в местные органы государственного управления для принятия решения в срок не позднее двух месяцев с даты обращения домовладельцев или товарищества собственников жилья о закреплении земельного участка.

Паспорт домовладения составляется органами технической инвентаризации на основании натурных измерений и сведений органов архитектуры и градостроительства, комитетов по земельным ресурсам и земельной реформе, органов по управлению государственным имуществом.

При регистрации кондоминиума органом технической инвентаризации оформление паспорта домовладения осуществляется в соответствии с "Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации", утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 4.08.98 г. N 37.

Паспорт домовладения составляется в двух экземплярах, один из которых хранится в Бюро технической инвентаризации, второй вручается предприятию, учреждению, организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится имущество кондоминиума.

3. Инициаторы создания товарищества собственников жилья

3.1. Инициаторами создания товарищества собственников жилья может выступить любой из собственников или группа собственников здания (жилого дома) или части здания (жилого дома): домовладельцы, местная администрация, другие юридические лица, в том числе организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится жилое здание (часть жилого здания).

От лица собственника государственного жилого фонда в собрании принимает участие уполномоченный представитель, назначенный местной администрацией.

3.2. При образовании товарищества собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме (строительстве или реконструкции жилого дома с целью создания кондоминиума) инициаторами создания товарищества собственников жилья могут выступать заказчик, застройщик, иные физические или юридические лица, имеющие или которые будут иметь право собственности на вновь создаваемое имущество.

4. Организация общего собрания домовладельцев

4.1. Инициаторы проведения общего собрания домовладельцев обязаны уведомить (в письменной форме под расписку или заказным письмом) всех домовладельцев о дате, месте, времени проведения собрания и повестке дня не позднее чем за 10 дней до его проведения.

4.2. Каждый домовладелец на общем собрании обладает количеством голосов, пропорциональным доле его участия, устанавливаемой исходя из общей площади принадлежащих ему помещений в кондоминиуме, если решением общего собрания домовладельцев, принятым в соответствии с установленной законодательством процедурой, или иным соглашением участников долевой собственности на общее имущество не установлено иное.

Доля участия домовладельца - собственника комнаты (комнат) в коммунальной квартире определяется исходя из приходящейся на него общей площади в квартире, установленной пропорционально находящейся в его собственности жилой площади, или в иной единообразной форме, установленной соглашением домовладельцев.

Доля участия по соглашению домовладельцев может быть установлена разной для различных групп домовладельцев в зависимости от вида принадлежащих им помещений в кондоминиуме.

Предлагаемая доля участия готовится на основе информации, предоставляемой органами технической инвентаризации, и утверждается общим собранием.

4.3. Домовладельцы, владеющие квартирой на правах общей собственности, вправе передать свои голоса своему представителю, оформив на его имя соответствующую доверенность.

4.4. Общее собрание домовладельцев правомочно, если на нем присутствуют домовладельцы или их представители, обладающие более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов домовладельцев. От лица собственника жилых помещений государственного жилищного фонда (т.е. неприватизированных жилых помещений) в собрании принимают участие представители местных органов власти и управления либо представители жилищной организации, на балансе которой находится жилой дом, по доверенности собственника жилого дома.

4.5. В случае отсутствия кворума инициатор назначает новые дату, место и время проведения общего собрания. Вновь назначенное общее собрание может быть созвано в срок не ранее 48 часов и не позднее 30 суток с момента несостоявшегося общего собрания.

4.6. Первое собрание домовладельцев открывает инициатор собрания. Собрание ведет председатель собрания, который избирается большинством голосов присутствующих домовладельцев или их представителей. Для ведения протокола собрания избирается секретарь собрания.

В повестку дня собрания включаются вопросы:

- утверждение долей участия домовладельцев, рассчитанных и представленных органами технической инвентаризации;

- выбор способа управления кондоминиумом.

Первый вариант управления - передача функций по управлению кондоминиумом специализированным коммерческим организациям по жилищно-коммунальному обслуживанию без образования товарищества собственников жилья.

Второй вариант управления - образование товарищества собственников жилья, которое принимает на себя функции управления кондоминиумом. В этом случае в повестку дня дополнительно включаются вопросы: оформление кондоминиума и создание товарищества собственников жилья.

Допускается принятие товариществом функций ремонтно-эксплуатационного обслуживания кондоминиума и выполнения несложных строительных работ. В этом случае товариществу необходимо получить лицензию на право осуществления соответствующих видов деятельности, если законом эти виды деятельности отнесены к перечню лицензируемых.

4.7. Решения по вопросам создания товарищества собственников жилья и утверждения его устава принимаются большинством голосов домовладельцев - собственников помещений в кондоминиуме или их представителей и оформляются протоколами.

5. Регистрация товарищества собственников жилья

На основании принятого общим собранием домовладельцев решения о создании товарищества собственников жилья производится регистрация товарищества.

5.1. Регистрацию товариществ собственников жилья производят структурные подразделения Государственной регистрационной палаты (филиалы и представительства) при Министерстве юстиции Республики Татарстан.

5.2. Для регистрации товарищества собственников жилья необходимо представить следующие документы:

- заявление, подписанное председателем общего собрания домовладельцев;

- выписку из протокола общего собрания собственников жилых и нежилых помещений, содержащую решение об организации товарищества и утверждении его устава ;

- устав товарищества, принятый общим собранием домовладельцев, с указанием схемы определения и распределения долей участия всех домовладельцев;

- копии правоустанавливающих документов всех домовладельцев - собственников помещений в кондоминиуме, удостоверенные уполномоченным на то лицом;

- описание общего имущества в кондоминиуме;

- паспорт домовладения.

5.3. Для регистрации товарищества собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме представляются следующие документы:

- заявление, подписанное лицом или лицами, образующими товарищество;

- устав товарищества собственников жилья, принятый заявителем;

- копия разрешения на застройку.

6. Получение печати товарищества, открытие банковского счета,
постановка на учет в налоговой инспекции, постановка на учет
в пенсионном фонде

Правление товарищества собственников жилья в месячный срок после его регистрации обязано в установленном порядке изготовить печать товарищества, открыть банковский счет, встать на учет в налоговой инспекции и в пенсионном фонде.

7. Передача кондоминиума в собственность
товарищества собственников жилья

Передача кондоминиума на баланс товарищества собственников жилья осуществляется согласно Положению о передаче жилых домов государственного жилого фонда в собственность граждан, утвержденному постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 06.06.95г. N 349, за исключением пунктов 2.2, 2.6 в части передачи служебной жилой площади.

Одновременно предприятие, учреждение, организация, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится имущество, обязаны передать товариществу собственников жилья средства (с учетом индекса инфляции) для проведения текущего и капитального ремонта дома в соответствии с действующими нормативами. Передача указанных средств производится на основании договора между передающей и принимающей сторонами.

8. Передача товариществу собственников жилья дотаций

8.1. Товарищества собственников жилья пользуются всеми правами на социальную защиту домовладельцев, нанимателей и арендаторов жилых помещений в кондоминиуме в порядке, установленном законодательством.

8.2. Товариществам собственников жилья передаются дотации на финансирование затрат на эксплуатацию, текущий и капитальный ремонты, на отдельные виды коммунальных услуг, компенсаций за предоставление льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг отдельным категориям граждан, а также иные предусмотренные законодательством дотации.

Для передачи указанных дотаций и компенсаций на счет товарищества собственников жилья правление товарищества должно обратиться с соответствующим заявлением в местную администрацию города или района.

8.3. Передача дотаций производится на основании Договора о перечислении дотаций и компенсаций между товариществом собственников жилья и администрацией города/района или района в городе.

8.4. Администрация города (района) учитывает количество зарегистрированных товариществ собственников жилья и размеры необходимых им дотаций при формировании городского (районного) бюджета. Дотации перечисляются ежеквартально на основании соответствующих договоров, к которым прилагается расчет суммарного размера дотаций, компенсаций, на расчетные счета товариществ собственников жилья.

9. Гарантии правовой защищенности членов
товарищества собственников жилья

Домовладельцы владеют, пользуются и распоряжаются помещениями в кондоминиуме, находящимися в частной, государственной или иной форме собственности, в соответствии с общими нормами гражданского законодательства.

Способ управления кондоминиумом может быть изменен в любое время по решению домовладельцев.

Домовладелец в кондоминиуме вправе совершать любые сделки в отношении принадлежащей ему недвижимости в рамках гражданского законодательства и не ограничен отношениями в кондоминиуме при условии соблюдения обязательств члена товарищества.

10. Техническое обслуживание

Для обслуживания и эксплуатации недвижимого имущества в кондоминиуме товарищество собственников жилья заключает договор на обслуживание жилого дома с юридическим или физическим лицом, имеющим лицензию, или после получения соответствующей лицензии самостоятельно осуществляет данный вид деятельности.

Коммунальные жилищно-эксплуатационные организации не вправе отказать товариществу собственников жилья в заключении договора на обслуживание кондоминиума и обязаны заключить его в двухнедельный срок со дня обращения к ним товарищества собственников жилья с данной инициативой.

Местные органы государственного управления Республики Татарстан, органы местного самоуправления в целях обеспечения сохранности недвижимого имущества в кондоминиуме и безопасности проживания и пребывания в нем граждан должны создавать условия для обучения персонала товарищества управлению и эксплуатации этого имущества.