Постановление КМ РТ от 10 апреля 2002 г. N 194 "Об утверждении Программы по вовлечению в хозяйственный оборот неиспользуемых производственных мощностей и площадей хозяйствующих субъектов в Республике Татарстан на основе внедрения в практику делового оборота принципа сервейинга" (утратило силу)

Постановление Кабинета Министров Республики Татарстан
от 10 апреля 2002 г. N 194
"Об утверждении Программы по вовлечению в хозяйственный оборот неиспользуемых производственных мощностей и площадей хозяйствующих субъектов в Республике Татарстан на основе внедрения в практику делового оборота принципа сервейинга"

ГАРАНТ:

Постановлением КМ РТ от 8 декабря 2009 г. N 833 настоящее постановление признано утратившим силу

В соответствии с решениями Совета Безопасности Республики Татарстан от 27 июля 2001 года по вопросу "О состоянии работы по финансовому оздоровлению предприятий и организаций в Республике Татарстан", в целях практической реализации Концепции создания системы управления недвижимостью в Республике Татарстан в части развития инфраструктуры рынка недвижимости Кабинет Министров Республики Татарстан постановляет:

1. Утвердить прилагаемую Программу по вовлечению в хозяйственный оборот неиспользуемых производственных мощностей и площадей хозяйствующих субъектов в Республике Татарстан на основе внедрения в практику делового оборота принципа сервейинга.

2. Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан совместно с Комитетом Республики Татарстан по делам о несостоятельности и финансовому оздоровлению в трехмесячный срок, в том числе на конкурсной основе, разработать:

единые методики и стандарты деятельности по управлению недвижимостью;

типовую программу управления объектом недвижимости на основе принципов сервейинга;

программу повышения уровня квалификации специалистов по управлению недвижимостью;

Образовать постоянно действующий семинар на тему "О вовлечении в хозяйственный оборот неиспользуемых производственных мощностей и площадей хозяйствующих субъектов в Республике Татарстан на основе внедрения в практику делового оборота принципа сервейинга";

Обеспечить:

издание ежеквартального методического пособия по сервейингу в Республике Татарстан, обобщающего имеющийся опыт и разработанные вышеуказанные методики и стандарты, а также освещающего мировую и российскую практику профессионального управления недвижимостью;

открытие и ведение тематической рубрики в одном из республиканских средств массовой информации по популяризации принципов сервейинга;

создание одним из местных телеканалов специализированной передачи по сервейингу.

3. Министерству экономики и промышленности Республики Татарстан и Министерству финансов Республики Татарстан предусмотреть финансирование Программы по эффективному вовлечению в хозяйственный оборот неиспользуемых производственных мощностей и площадей хозяйствующих субъектов в Республике Татарстан на основе внедрения в практику делового оборота принципа сервейинга за счет средств, предусмотренных пунктом 23 статьи 19 Закона Республики Татарстан "О бюджетной системе Республики Татарстан на 2002 год" на финансирование инвестиционных проектов.

4. Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан:

в двухнедельный срок определить перечень и разработать механизм реализации исключительно через аукционы неиспользуемых производственных мощностей и площадей, находящихся в государственной собственности;

определить 3 объекта для проведения эксперимента по вовлечению в хозяйственный оборот неиспользуемых производственных мощностей и площадей хозяйствующих субъектов на основе принципа сервейинга;

по согласованию с Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан определить порядок реализации встроенно-пристроенных нежилых помещений и объектов незавершенного строительства.

5. Контроль за исполнением настоящего постановления возложить на министра земельных и имущественных отношений Республики Татарстан В.П.Васильева.

Премьер-министр

Республики Татарстан

Р.Н.Минниханов

Руководитель Аппарата Кабинета

Министров Республики Татарстан

И.Б.Фаттахов

Программа
по вовлечению в хозяйственный оборот неиспользуемых производственных
мощностей и площадей хозяйствующих субъектов в Республике Татарстан
на основе внедрения в практику делового оборота принципа сервейинга
(утв. постановлением КМ РТ от 10 апреля 2002 г. N 194)

Паспорт
Программы по вовлечению в хозяйственный оборот
неиспользуемых производственных мощностей и площадей
хозяйствующих субъектов в Республике Татарстан на основе
внедрения в практику делового оборота принципа сервейинга

Наименование Программы	Комплексная программа по вовлечению в хозяйственный оборот неиспользуемых производственных мощностей и площадей хозяйствующих субъектов в Республике Татарс- тан на основе внедрения в практику делового оборота принципа сервейинга на 2002 год
Основание для разработки Прог- раммы	Постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 5 октября 2001 года N 732 "О мерах по исполнению решений Совета Безопасности Республики Татарстан от 27 июля 2001 года по вопросу "О состоянии работы по фи- нансовому оздоровлению предприятий и организаций в Республике Татарстан"
Разработчики Программы	Министерство земельных и имущественных отношений Рес- публики Татарстан, Комитет Республики Татарстан по де- лам о несостоятельности и финансовому оздоровлению
Цель Программы	Интенсификация вовлечения объектов недвижимости в хо- зяйственный оборот республики, повышение эффективности их использования, создание условий для финансового оз- доровления организаций-должников на основе введения в практику делового оборота принципа сервейинга - про- фессионального управления недвижимостью путем создания и развития деятельности сети организаций
Задачи Программы	1. Создание на территории республики условий для даль- нейшего развития рыночных механизмов управления объек- тами недвижимости, в первую очередь государственной; 2. Разработка государственных мер по стимулированию создания и функционирования сервейинговых компаний; 3. Адаптация системы эксплуатации объектов недвижимос- ти, расположенных на территории Республики Татарстан, к деятельности в условиях сервейинга; 4. Разработка системы оценок эффективности использова- ния производственных мощностей и площадей; 5. Разработка единых государственных стандартов серве- йинговой деятельности; 6. Создание нормативной правовой базы, обеспечивающей эффективное функционирование в республике сервейинго- вых компаний.
Основные направ- ления Программы	1. Государственная поддержка процесса создания и функ- ционирования сервейинговых компаний: Создание системы информационно-аналитического обеспе- чения сервейинговой деятельности в Республике Татарс- тан; Разработка и применение единых стандартов и методик управления недвижимостью; Развитие системы консалтинговых услуг по управлению недвижимостью; Повышение уровня профессиональной подготовки специа- листов, участвующих в процессе управления недвижи- мостью; Разработка комплекса мер государственного стимулирова- ния перепрофилирования объектов недвижимости исходя из общественных потребностей их использования; Создание нормативной правовой базы для сервейинговой деятельности на территории Республики Татарстан. 2. Использование принципа сервейинга для управления государственной недвижимостью: Передача неэффективно используемых объектов государс- твенной недвижимости в управление сервейинговым компа- ниям; Внедрение принципа сервейинга для управления отдельны- ми территориями; Конкурсный подход к передаче управления неэффективно используемым недвижимым имуществом; Применение принципа сервейинга в управлении государс- твенным жилищным фондом.
Ожидаемые ре- зультаты реали- зации Программы	Реализация основных направлений, предусмотренных Прог- раммой, позволит: 1. Создать условия для широкого вовлечения в хозяйс- твенный оборот неиспользуемых и неэффективно использу- емых производственных мощностей и площадей хозяйствую- щих субъектов в Республике Татарстан; 2. Повысить эффективность управления государственным недвижимым имуществом всех форм собственности; 3. Повысить эффективность системы финансового оздоров- ления организаций-должников Республики Татарстан за счет использования их внутренних резервов путем вовле- чения в хозяйственный оборот незадействованного недви- жимого имущества; 4. Создать цивилизованный рынок арендных услуг и усло- вия для привлечения в регион крупных компаний, предъ- являющих особые требования к качеству предоставляемых арендных услуг; 5. Создать условия для развития малого и среднего предпринимательства путем увеличения предложений тор- говых, офисных и производственных площадей; 6. Обеспечить дополнительные поступления в бюджет и внебюджетные фонды в виде регулярных текущих налоговых платежей участников процесса профессионального управ- ления недвижимостью; 7. Обеспечить сохранность и капитализацию недвижимого имущества; 8. Повысить инвестиционную привлекательность Республи- ки Татарстан
Система органи- зации контроля за выполнением Программы	Координацию и контроль реализации Программы осущест- вляет Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан совместно с Комитетом Республики Татарстан по делам о несостоятельности и финансовому оздоровлению

Введение

Развитие рынка недвижимости является необходимым звеном в цепи экономических преобразований, происходящих в Республике Татарстан, в том числе заложенных Концепцией создания системы управления недвижимостью Республики Татарстан.

В настоящее время слабая развитость инфраструктуры рынка недвижимости, в особенности производственных фондов, отсутствие системного подхода, недостаток подготовленных кадров не позволяют предприятиям использовать незадействованные площади в качестве эффективного инструмента финансового оздоровления. Так, на целом ряде социально значимых предприятий республики более половины площадей не используются в производстве основной продукции (государственное унитарное предприятие "Татарстанское производственное объединение "Свияга", Научно-производственное предприятие им.В.И.Ленина, государственное унитарное предприятие "Казанский завод точного машиностроения"). В частности, проведенный анализ деятельности на дату инициирования процедур несостоятельности (банкротства) таких предприятий, как государственное унитарное предприятие "Казанское производственное объединение средств вычислительной техники "Терминал", государственное унитарное предприятие "Казанский завод "Серп и Молот", государственное унитарное предприятие "Лениногорский приборный завод", открытое акционерное общество "Камский завод ЖБИ-210" показал, что одной из причин их кризисного состояния явился избыток неиспользуемых производственных площадей, отвлекающих на их содержание значительные средства предприятий. Это свидетельствует о том, что собственник не всегда в состоянии сам эффективно использовать принадлежащее ему имущество, управлять им с максимальной для себя выгодой. В настоящее время большинство владельцев недвижимости не рассматривают управление недвижимостью как самостоятельный бизнес. В этой деятельности они скорее видят возможность заработать дополнительные средства, сдавая временно не используемые площади.

К основным недостаткам существующей практики управления недвижимостью относятся:

ограниченный набор управленческих решений, используемый собственниками объектов недвижимости;

отсутствие четких критериев для принятия того или иного управленческого решения;

низкая технологичность, длительность и неоправданная сложность процедур при подготовке и принятии решений относительно объектов недвижимости;

перегруженность собственников объектами недвижимости, находящимися в сфере их прямого управления;

отсутствие практики делегирования функций управления от собственников объектов недвижимости специализированным управляющим организациям.

Изучение мирового и отечественного опыта показывает, что одним из наиболее эффективных способов решения указанных проблем является внедрение в практику делового оборота принципа сервейинга - привлечения к управлению недвижимостью профессиональных организаций.

В рамках системы профессионального управления недвижимостью (системы сервейинга) происходит разграничение функций собственника и управляющего. За собственником остаются функции принятия стратегических решений и контроля за качеством управления. Функции оперативного управления объектами недвижимости делегируются профессиональным сервейинговым компаниям. Консалтинговые компании могут обеспечивать консультационное сопровождение системы управления.

Профессиональное управление недвижимостью в России только начинает выделяться в отдельную сферу предпринимательской деятельности, однако уже сейчас на опыте г.г.Москвы и Санкт-Петербурга можно говорить о существовании определенных тенденций в развитии этого бизнеса.

Программа по вовлечению в хозяйственный оборот неиспользуемых производственных мощностей и площадей хозяйствующих субъектов в Республике Татарстан на основе внедрения в практику делового оборота принципа сервейинга (далее - Программа) разработана в рамках реализации Концепции создания системы управления недвижимостью Республики Татарстан и направлена на развитие инфраструктуры рынка недвижимости республики путем создания сети организаций-профессионалов в сфере управления недвижимостью.

I. Цели и задачи программы

Целью разработки Программы является интенсификация вовлечения объектов недвижимости в хозяйственный оборот республики, повышение эффективности их использования, создание условий для финансового оздоровления организаций-должников на основе введения в практику делового оборота принципа сервейинга - профессионального управления недвижимостью путем создания и развития деятельности сети организаций-профессионалов в сфере управления недвижимостью (сервейинговых компаний).

Достижение указанных целей предполагает решение следующих задач:

создание на территории республики условий для дальнейшего развития рыночных механизмов управления объектами недвижимости, в первую очередь государственных;

разработка государственных мер по стимулированию создания и функционирования сервейинговых компаний;

адаптация системы эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на территории Республики Татарстан, к деятельности в условиях сервейинга;

разработка системы оценок эффективности использования производственных мощностей и площадей;

разработка единых государственных стандартов сервейинговой деятельности;

создание нормативной правовой базы, обеспечивающей эффективное функционирование в республике сервейинговых компаний.

II. Основные направления реализации программы

2.1. Государственная поддержка процесса создания
и функционирования сервейинговых компаний

Развитие сервейинговой деятельности в республике ограничивается в настоящее время рядом факторов:

нехватка квалифицированных специалистов в области управления недвижимостью;

отсутствие нормативных документов, регламентирующих права, обязанности, порядок и условия формирования сервейинговых компаний, порядок их взаимодействия с собственниками переданной в управление недвижимости и т.п.;

слабая развитость инфраструктуры управления недвижимостью; отсутствие профессиональных независимых консультантов по управлению недвижимостью;

отсутствие единых апробированных стандартов и методик управления недвижимостью.

Большая часть перечисленных трудностей может быть преодолена только на основе государственной поддержки развития системы сервейинга на территории республики.

В рамках Программы государственная поддержка развития сервейинговой деятельности должна осуществляться в следующих направлениях:

создание системы информационно-аналитического обеспечения сервейинговой деятельности в Республике Татарстан;

разработка и применение единых стандартов и методик к управлению недвижимостью;

развитие системы консалтинговых услуг по управлению недвижимостью;

повышение уровня профессиональной подготовки специалистов, участвующих в процессе управления недвижимостью;

разработка комплекса мер государственного стимулирования перепрофилирования объектов недвижимости исходя из общественных потребностей их использования;

создание нормативной правовой базы для сервейинговой деятельности на территории Республики Татарстан.

2.1.1. Создание системы информационно-аналитического обеспечения сервейинговой деятельности

Успешное развитие инфраструктуры рынка недвижимости в целом и сети сервейинговых компаний в том числе невозможно без создания системы информационно-аналитического обеспечения их деятельности. Для принятия адекватных управленческо-распорядительных решений в отношении отдельных объектов недвижимого имущества (перепрофилирование, реконструкция, реализация, передача в управление профессиональным управляющим организациям и т.д.) собственникам недвижимости, сервейинговым компаниям и их потенциальным клиентам необходима комплексная информация как о самом объекте (его технических, стоимостных, функциональных географических, территориально-зоновых характеристиках), так и о текущем состоянии и основных тенденциях развития рынка недвижимости данного региона (города, района, микрорайона) и республики в целом (уровень удовлетворения потребностей в объектах социально-культурного, жилищно-бытового и коммунального назначения; ставки арендной платы, банк данных свободных площадей, цены на недвижимость различного назначения, градостроительная ценность местоположения объекта, стоимость коммунальных услуг, количество потенциальных пользователей объектом при изменении его профиля и т.д.). Только при наличии всеобъемлющей информации можно составить реальный бизнес-план дальнейшего эффективного использования неиспользуемых объектов недвижимости.

В рамках Программы необходимо:

разработать механизмы доступа сервейинговых компаний к создаваемой государством единой информационной системе по недвижимому имуществу Республики Татарстан;

создать эффективную систему доступа заинтересованных потребителей сервейинговых услуг к информации об объектах, переданных сервейинговым компаниям;

совершенствовать и развивать базу данных о незадействованных площадях и оборудовании Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан путем ее пополнения информацией о негосударственной собственности и расширения круга потребителей информации.

2.1.2. Разработка и применение единых стандартов и методик управления недвижимостью

В настоящее время отсутствие единых стандартов и методик выполнения важнейших операций приводит к потерям значительной части потенциального дохода от объекта недвижимости, возникновению конфликтных ситуаций во взаимоотношениях с собственниками и клиентами. Сервейинговые компании нуждаются в разнообразных техниках и методиках, которые во избежание недоразумений и ошибок должны быть стандартизированы.

Для решения указанной проблемы необходимо инициировать процессы разработки и активного внедрения в практику сервейинга основных стандартов профессионального управления недвижимостью.

Программа предполагает разработку следующих стандартов:

I. Базовые стандарты, выделенные в рамках организационно-управленческого подхода и задающие базовую структуру соподчиненности управленческой деятельности (линейное (оперативное) управление; комплексное (тактическое) управление; высшее (стратегическое) управление). Стандарты должны регламентировать практику деятельности управляющих различными типами недвижимости: отдельным объектом, имущественным комплексом, административной территорией.

II. Специальные стандарты, регламентирующие специальные сферы деятельности, связанные с этапами жизненного цикла объекта недвижимости: проектирования строительства (улучшений), осуществления строительства (улучшений), организации обслуживания клиентов, технического обслуживания, перепрофилирования, капитального ремонта, сноса и т.п.

III. Объектные (потребительские) стандарты, регламентирующие способы управления объектами в зависимости от их назначения. В рамках Программы должны быть разработаны стандарты управления наиболее часто встречающимися типами недвижимости: производственными объектами, офисными и административными, торговыми, сервисными комплексами (бытовые услуги и общественное питание), объектами недвижимости научно-исследовательских, проектных и испытательных организаций.

IV. Обслуживающие стандарты, регламентирующие деятельность по оказанию сервейинговым организациям оценочных, маркетинговых и консалтинговых услуг.

Наличие единых стандартов и методик позволит создать условия для снижения элементов субъективизма при принятии управленческих решений, сведения к минимуму рисков государства, общества и собственников от непрофессионального управления объектами недвижимости, увеличения доходности объектов недвижимости. Стандарты определяют рамки профессиональной практики управляющих недвижимостью, которая закрепляется введением основных понятий и норм деятельности сервейинговых компаний.

2.1.3. Развитие системы консалтинговых услуг по управлению недвижимостью

Разработка программ наилучшего и наиболее эффективного использования объектов недвижимости должна базироваться на активном использовании услуг профессиональных консультантов. В целях повышения обоснованности управленческих решений, снижения издержек, связанных с созданием и поддержанием в актуальном состоянии единой информационной системы по недвижимости в республике, Программа предполагает привлечение специализированных организаций для анализа рынка недвижимости и разработки программ использования объектов недвижимости.

Последовательное применение концепции сервейинга к управлению недвижимостью создаст благоприятные условия для реализации целей всех участников процесса управления, повысит качество предоставляемых услуг, станет мощным импульсом к развитию малого и среднего предпринимательства.

2.1.4. Повышение уровня профессиональной подготовки специалистов, участвующих в процессе управления недвижимостью

Реализация Программы предполагает осуществление ряда мер по повышению квалификации руководящего состава и специалистов как органов государственного управления недвижимостью, так и частных фирм и компаний, привлекаемых к выполнению тех или иных функций, связанных с управлением объектами недвижимости.

Основные направления деятельности в рамках задачи повышения профессионального уровня кадров, занятых управлением недвижимости, следующие:

создание системы подготовки специалистов по управлению недвижимостью, включающей как краткосрочные, так и долгосрочные формы обучения;

разработка квалификационных требований, предъявляемых к руководителям и специалистам, занятым в системе профессионального управления недвижимостью.

2.1.5. Разработка комплекса мер государственного стимулирования перепрофилирования объектов недвижимости исходя из общественных потребностей их использования

В настоящее время при наличии большого числа неиспользуемых (заброшенных) объектов недвижимости значительные бюджетные и внебюджетные средства ежегодно выделяются на строительство новых объектов. В частности, идет активное строительство новых торговых помещений в г.Казани, несмотря на то, что при вложении относительно небольших средств возможно перепрофилирование под эти цели пустующих мощностей производственных предприятий. При этом в отношении государственной собственности решение о перепрофилировании должно приниматься только Минземимуществом Республики Татарстан по согласованию с отраслевым министерством с целью учета планов дальнейшего развития производства и социальных условий. В этих условиях государственная политика по развитию объектов недвижимости для удовлетворения общественных потребностей должна строиться, в первую очередь, на основе вовлечения в хозяйственный оборот уже имеющихся производственных мощностей и площадей хозяйствующих субъектов Республики Татарстан.

Система мер государственного стимулирования процессов перепрофилирования (реконструкции) имеющихся неиспользуемых объектов недвижимости в объекты недвижимости, необходимые для удовлетворения настоящих и перспективных общественных потребностей, предусматривает следующие мероприятия:

создание системы учета и технической экспертизы неиспользуемых объектов недвижимости, которые могут быть использованы для удовлетворения общественных потребностей;

введение принципа приоритетности включения мероприятий по перепрофилированию (реконструкции) неиспользуемых объектов при разработке и утверждении программы капитального строительства за счет бюджетных источников на очередной финансовый год;

разработка механизмов привлечения инвесторов на завершение объектов незавершенного строительства путем создания благоприятных инвестиционных условий;

предоставление государственных субсидий в размере до 3/4 ставки рефинансирования Центрального банка России на погашение части процентной ставки кредита, выданного участникам процесса управления недвижимостью для реконструкции неиспользуемых объектов недвижимости в целях их вовлечения в хозяйственный оборот.

2.1.6. Создание нормативной правовой базы для сервейинговой деятельности

На сегодняшний день в Республике Татарстан приоритетной задачей является закрепление на нормативном правовом уровне порядка и условий создания и функционирования организаций, специализирующихся в сфере профессионального управления недвижимостью, внесения соответствующих положений в республиканские законы, регулирующие правоотношения на рынке недвижимости.

Перечень основных нормативных правовых актов Республики Татарстан, разработка и принятие которых необходимы в рамках реализации Программы, приведен в приложении.

2.2. Использование принципа сервейинга для управления
государственной недвижимостью

2.2.1. Передача неэффективно используемых объектов государственной недвижимости в управление сервейинговым компаниям

В рамках реализации Программы необходимо разработать на базе Единой информационной системы по недвижимому имуществу аналитические подходы к проблеме выявления и анализа неэффективно используемых государственных производственных мощностей и площадей.

В основу аналитического инструмента определения эффективности использования объектов недвижимости должна быть положена величина совокупного эффекта, который может быть получен в результате реализации того или иного решения. Этот критерий должен иметь синтетический характер с учетом финансового эффекта и общественной полезности варианта использования объекта.

Распорядительно-управленческие решения в отношении государственной недвижимости, в том числе решения о передаче объектов в управление сервейинговым компаниям, должны приниматься только по результатам такого анализа.

При передаче объектов (групп объектов) в управление могут использоваться различные формы (передача в доверительное управление, заключение договоров на управление и эксплуатацию, организация технопарков - передача объектов в аренду с правом сдачи вторичных объектов в субаренду и одновременной передачей части функций по управлению и т.д.).

Срок передачи в управление может варьироваться в зависимости от долгосрочности планов использования объекта, при этом на минимальный срок сдаются объекты, подлежащие в будущем реализации (рассчитывается время, необходимое для приведения объекта в соответствие с потребительскими нормами, плюс время эксплуатации объекта, позволяющее сервейинговой компании окупить свои расходы и получить прибыль).

Необходимо также разработать и закрепить нормативными правовыми актами систему гарантий сохранения государственной формы собственности на объекты, переданные в управление сервейинговым компаниям в случаях их банкротства, судебных исков и т.п. Эта система должна основываться на:

использовании исключительно конкурсного подхода к передаче управления государственной недвижимостью;

изучении данных анализа финансово-хозяйственной деятельности сервейинговых компаний, претендующих на управление государственной недвижимостью, в качестве свидетельства устойчивости деятельности предприятия;

включении в договоры на передачу государственной недвижимости в управление сервейинговым компаниям пунктов, гарантирующих сохранение прав государственной собственности на объекты (например, путем предоставления залога в обеспечение возмещения убытков, которые могут быть причинены при ненадлежащем исполнении договора).

Вместе с тем необходимо разработать систему учета и отчетности деятельности сервейинговых компаний по управлению недвижимостью (систему технико-экономических и финансовых показателей, отражающих состояние и основные тенденции в использовании недвижимого имущества Республики Татарстан; порядок и формы отчетности управляющих компаний о результатах деятельности по управлению объектом недвижимости).

2.2.2. Внедрение принципа сервейинга для управления отдельными территориями

В перспективе управление развитием отдельных территорий (микрорайонов, районов, городов, регионов республики), имеющих приоритетное значение для развития экономики и социальной сферы Республики Татарстан, должно быть направлено на широкое привлечение частных инвестиций в развитие недвижимости на этих территориях с использованием такой организационной формы, как агентства развития территорий (далее - сервейинговые агентства).

В основу деятельности сервейингового агентства должны быть положены следующие основные принципы:

создание сервейингового агентства должно обеспечивать комплексное развитие территории в соответствии с планами развития территории;

организационная и экономическая формы, а также условия функционирования сервейингового агентства должны обеспечивать контроль республики за его деятельностью;

сервейинговое агентство должно располагать реальными полномочиями по организации инвестиционной деятельности на его территории за счет собственных, заемных и привлеченных средств в рамках плана развития территории и на основе согласованной в установленном порядке проектно-сметной документации;

при создании сервейингового агентства может быть предусмотрена передача ему в управление или в аренду объектов недвижимости, находящихся на его территории.

2.2.3. Конкурсный подход к передаче управления неэффективно используемым недвижимым имуществом

Необходимо создать систему передачи неэффективно используемого имущества хозяйствующих субъектов как государственной, так и иных форм собственности в управление независимым сервейинговым компаниям на конкурсной основе с использованием принципов:

приоритета привлечения в качестве управляющих юридических лиц, имеющих в штате квалифицированных специалистов, а также опыт соответствующей деятельности, безупречную деловую репутацию и представляющих надежное обеспечение выполнения своих обязательств в сфере управления;

обязательного требования при отборе управляющих наличия бизнес-плана, содержащего строго определенные показатели текущего и среднесрочного планирования финансовых, экономических и иных результатов. В связи с этим необходимо установить обязательные требования к форме и содержанию бизнес-плана, а также к форме, содержанию и периодичности предоставления отчетов о ходе его выполнения;

соответствия полномочий, в соответствии с которым необходимо четко установить пределы полномочий управляющих в зависимости от их категории и характера объекта управления, а также порядок взаимодействия управляющих и собственника объекта недвижимости.

В целях повышения уровня гарантий эффективности управления недвижимостью, переданной сервейинговым компаниям, необходимо разработать и закрепить на нормативном правовом уровне механизмы:

аккредитации и критерии отбора независимых управляющих компаний в рамках открытой конкурсной процедуры назначения;

передачи объектов недвижимости в управление (требования, предъявляемые к организациям, осуществляющим деятельность по управлению объектами недвижимости Республики Татарстан; типовые формы задания на составление программы управления объектом недвижимости, а также контракта на управление объектом недвижимости; перечень документации, подлежащей передаче управляющей компании).

2.2.4. Применение принципа сервейинга в управлении государственным жилищным фондом

Весьма перспективно применение принципа сервейинга в вопросах управления государственным жилищным фондом. По уровню приватизации жилья (более 67%) республика занимает одно из первых мест в Российской Федерации.

Вместе с тем с появлением приватизированных квартир жилые дома стали представлять собой объекты недвижимости, которыми владеют несколько собственников. Однако права собственника жилищного фонда в целом и мест общего пользования (лестничные площадки, крыши, подвалы и т.д.) на практике по-прежнему осуществляет государство. Это усугубило бесхозное положение жилищного фонда, т.к. возникла проблема правоотношений в жилищной сфере, связанная с отсутствием единого хозяина многоквартирного жилого дома, имеющего экономическую и юридическую заинтересованность в его сохранности и воспроизводстве. В целях повышения эффективности управления конкретными жилищными комплексами необходимо стимулировать создание и развитие сервейинговой деятельности в этой сфере: дирекций единого заказчика и товариществ собственников жилья (которые могут осуществлять сервейинговую деятельность самостоятельно либо нанимать для этих целей специализированные организации).

Передача управления жилищным фондом его собственникам в лице товариществ собственников жилья и нанятых ими профессиональных управляющих компаний позволит:

улучшить качество содержания жилья;

минимизировать затраты на обслуживание жилья и коммунальные услуги;

создать условия для развития конкуренции и демонополизации в сфере эксплуатации и содержания жилья;

поддерживать требуемое технико-санитарное состояние жилых зданий;

поддерживать первоначальный рыночный уровень стоимости недвижимости и по мере возможности повышать его;

получать дополнительное финансирование за счет хозяйственной деятельности;

осуществлять совместный контроль собственников над соблюдением норм общежития.

Основными направлениями государственной политики в вопросах совершенствования управления конкретными жилищными комплексами должны также стать:

разработка и законодательное закрепление порядка передачи в пользование (собственность) товариществам собственников жилья (сервейинговым компаниям) объектов недвижимости в жилищной сфере - придомовых земельных участков, встроенно-пристроенных нежилых помещений, мест общего пользования в жилых домах. Необходимо разработать механизмы привлечения доходов от коммерческого использования этих объектов к компенсации общих затрат на содержание и благоустройство жилищного фонда;

разработка механизмов привлечения сервейинговых компаний к управлению жилыми комплексами с целью снижения расходов по содержанию и эксплуатации жилищного хозяйства;

создание базы данных сервейинговых компаний в жилищной сфере, включающей сведения об организациях (наименование, штаты, зарегистрированные виды деятельности и т.д.), информацию о переданных в управление объектах недвижимости (местоположение, физические характеристики зданий, сведения о придомовых территориях, произведенных ремонтах и т.д.), а также основные показатели эффективности деятельности жилищных сервейинговых организаций;

разработать положение о сервейинговой деятельности в жилищной сфере с описанием функций, прав и обязанностей этих компаний;

создать систему контроля сервейинговой деятельности в жилищной сфере на базе методики определения ее эффективности, отражающей во времени изменения потребительских качеств переданного в управление жилищного фонда и условий проживания в нем.

III. Ожидаемые результаты реализации программы

Реализация основных направлений, предусмотренных Программой, позволит:

1. Создать условия для широкого вовлечения в хозяйственный оборот неиспользуемых и неэффективно используемых производственных мощностей и площадей хозяйствующих субъектов в Республике Татарстан;

2. Повысить эффективность управления государственным недвижимым имуществом всех форм собственности;

3. Повысить эффективность системы финансового оздоровления организаций-должников Республики Татарстан за счет использования их внутренних резервов путем вовлечения в хозяйственный оборот незадействованного недвижимого имущества;

4. Создать цивилизованный рынок арендных услуг и условия для привлечения в регион крупных компаний, предъявляющих особые требования к качеству предоставляемых арендных услуг;

5. Создать условия для развития малого и среднего предпринимательства путем увеличения предложений торговых, офисных и производственных площадей;

6. Обеспечить дополнительные поступления в бюджет и внебюджетные фонды в виде регулярных текущих налоговых платежей участников процесса профессионального управления недвижимостью;

7. Обеспечить сохранность и капитализацию недвижимого имущества;

8. Повысить инвестиционную привлекательность Республики Татарстан.

Приложение
к Программе по вовлечению в хозяйственный оборот
неиспользуемых производственных мощностей и площадей
хозяйствующих субъектов в Республике Татарстан на основе
внедрения в практику делового оборота принципа сервейинга

Перечень
основных нормативных правовых актов Республики Татарстан,
подготовка которых необходима для реализации Программы

N п/п	Наименование нормативного правового акта
1.	Положение о порядке и условиях передачи недвижимости, находящейся в государственной собственности, профессиональным управляющим компа- ниям
2.	Положение о сервейинговой деятельности в Республике Татарстан
3.	Методики и стандарты деятельности по управлению недвижимостью
4.	Типовая программа управления объектом недвижимости на основе принципов сервейинга
5.	Программа повышения уровня квалификации специалистов по управлению недвижимостью
6.	Методика определения критериев неэффективного использования иму- щества и процедур его изъятия