Приложение N 4. Инструкция "О порядке регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на здания нежилого фонда, нежилые помещения"

Приложение N 4

Инструкция
"О порядке регистрации договоров купли-продажи и перехода права
собственности на здания нежилого фонда, нежилые помещения"
(утв. постановлением ГКИ РТ от 13 августа 1998 г. N 193)

Настоящая Инструкция разработана на основании Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Положения о кадастровом учете и государственной регистрации прав на объекты недвижимости нежилого фонда и сделок с ними, утвержденного постановлением Государственного комитета Республики Татарстан по управлению госимуществом от 8 июня 1998 года N 138, и устанавливает порядок регистрации и требования к документам, представленным для регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на объекты недвижимости нежилого фонда.

1. Общие положения

1.1. Договоры купли-продажи объектов недвижимости нежилого фонда, нежилых помещений и долей в праве общей собственности на них подлежат обязательной государственной регистрации.

1.2. Регистрация договоров купли-продажи и перехода права собственности на их основании осуществляется только после государственной регистрации прав продавца в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ГАРАНТ:

См. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утверждены постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219

1.3. Заявление о регистрации договора, заключаемого в простой письменной форме, подается обеими сторонами.

1.4. Заявление о регистрации нотариально заверенного договора подается любой из сторон.

1.5. Регистрации подлежат все подлинные экземпляры договора, как продавца, так и покупателя. Продавец и покупатель представляют на регистрацию свои экземпляры договора одновременно. Регистрация одного договора является одним регистрационным действием.

1.6. Для регистрации перехода права собственности (отчуждения) заявления одновременно подаются:

- покупателем - на регистрацию права собственности и выдачу свидетельства;

- продавцом - на регистрацию перехода права собственности (отчуждение недвижимого имущества) с приложением свидетельства о регистрации права на отчуждаемый объект (для изъятия).

1.7. Для регистрации перехода права собственности к покупателю и выдачи ему свидетельства представляется заявление от покупателя о регистрации права собственности в соответствии с условиями договора купли-продажи (допускается просьба о регистрации договора и перехода права в одном заявлении).

2. Перечень документов, представляемых для регистрации договора
купли-продажи и требования к ним (как для продавца, так и покупателя)

2.1. Заявления о регистрации договора (от имени продавца и от имени покупателя).

2.2. Подлинный платежный документ, подтверждающий внесение платы за регистрацию сделки.

2.3. Доверенности представителей юридических лиц на совершение действий по регистрации сделки, получение экземпляров договора.

Документы, указанные ниже в п.п.2.5.-2.16., представляются в подлиннике с приложением копий.

2.4. Для физического лица (собственника, его представителя, представителя юридического лица) - один из официальных документов, удостоверяющий личность (паспорт, удостоверение личности).

2.5. В случае подписания договора представителем собственника - физического лица требуется нотариально удостоверенная доверенность на заключение сделки.

2.6. Один из документов, подтверждающих полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица:

- выписка из протокола общего собрания учредителей (акционеров) об избрании органа юридического лица (генерального директора, председателя совета директоров),

- приказ собственника о назначении директора (заключении контракта),

- зарегистрированный договор доверительного управления имуществом.

2.7. В случае подписания договора лицом, не являющимся руководителем юридического лица, дополнительно представляется доверенность на заключение сделки, подписанная уполномоченным лицом и скрепленная печатью юридического лица.

2.8. Для акционерных обществ, созданных в порядке приватизации государственных и коммунальных предприятий, дополнительно представляется выписка из реестра акционеров с указанием количества акций, находящихся в собственности государства.

2.9. Документ, подтверждающий право собственника на отчуждаемый объект.

2.10. Для юридического лица:

свидетельство о регистрации, учредительные документы со всеми действующими изменениями и дополнениями.

2.11. Справка о присвоении кодов статистики юридическому лицу.

2.12. Один из документов, подтверждающих полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица:

- выписка из протокола общего собрания учредителей (акционеров) об избрании органа юридического лица (генерального директора, председателя совета директоров),

- приказ собственника о назначении директора (заключении контракта).

2.13. В случае подписания договора лицом, не являющимся руководителем юридического лица, дополнительно представляется доверенность на заключение сделки, подписанная уполномоченным лицом и скрепленная печатью юридического лица.

2.14. Технический паспорт на нежилое здание, сооружение, нежилое помещение или выкопировка из поэтажного плана с экспликацией на часть здания, нежилое помещение давностью не более 5 лет.

Примечание. Технический паспорт должен иметь инвентарный номер. Отдельно стоящие на одном земельном участке объекты обозначаются разными литерами.

2.15. В случае отдельно стоящего объекта или объектов, отчуждаемых вместе с земельным участком, - один из документов, подтверждающих права пользования земельным участком:

- государственный акт на право бессрочного (постоянного) пользования землей;

- или договор долгосрочной (не менее 25 лет) аренды земли с планом земельного участка.

2.16. Кадастровый план земельного участка или план-схема расположения объектов недвижимости на земельном участке.

3. Требования к договору купли-продажи

3.1. Подлежащие государственной регистрации экземпляры договора купли-продажи, сброшюрованные и подписанные сторонами, со всеми действующими дополнениями, изменениями и соглашениями, и одна копия с них, подписанная сторонами.

Примечание. Все последующие дополнения и изменения зарегистрированного договора также подлежат государственной регистрации.

3.2. Требования к форме договора

3.2.1. Не требуется обязательного нотариального удостоверения договоров купли-продажи, заключаемых как гражданами, так и юридическими лицами, после 01.02.1998 г.

3.3. Требования к содержанию договора

В договоре купли-продажи должны быть четко определены следующие условия:

3.3.1. Стороны договора: полностью фамилия, имя, отчество, место проживания физических лиц, организационно-правовая форма и полное наименование юридических лиц.

Не допускается регистрация договоров, заключенных от имени филиалов или структурных подразделений, не имеющих прав юридического лица! По таким договорам обязательно требуется их последующее одобрение юридическим лицом, для которого и приобретены права и обязанности.

Рекомендуется указание в договоре места нахождения юридического лица, реквизитов свидетельства о регистрации, а также реквизитов документов, устанавливающих личность граждан.

3.3.2. Предмет договора:

- здание, сооружение, иной объект недвижимого имущества нежилого фонда;

- либо часть здания, нежилое помещение, часть помещения;

- либо доля в праве общей собственности на указанные объекты недвижимого имущества.

3.3.3. Местоположение объекта недвижимого имущества: адрес, расположение на земельном участке, расположение части объекта в составе объекта; назначение; площадь, этажность и др. необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора.

3.3.4. Цена в договоре купли-продажи недвижимого имущества устанавливается сторонами. Допустимо определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст.317 ГК РФ). В этом случае цена договора в рублях устанавливается по документам фактической оплаты на день платежа.

При продаже недвижимого имущества в кредит с рассрочкой платежа - порядок, сроки и размеры платежей.

3.3.5. Условия, указанные в п.п.3.3.1.-3.3.4., являются существенными, без которых договор считается незаключенным и регистрации не подлежит!

3.3.6. Право продавца (собственность, хозяйственное ведение) и основания его возникновения.

Ограничение прав продавца, обременение имущества арестами, залогами, правами третьих лиц или гарантии продавца об отсутствии таковых.

Условия и порядок оплаты имущества покупателем.

Условия и порядок передачи имущества продавцом.

Обязательства сторон по регистрации перехода права собственности.

4. Перечень документов, представляемых для
регистрации перехода права собственности

4.1. Департамент по управлению недвижимостью осуществляет следующие регистрационные действия, связанные со сделками купли-продажи недвижимого имущества:

1) регистрация сделки купли-продажи - внесение записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним с простановкой штампа о государственной регистрации сделки на договоре;

2) регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю (отчуждения) на основании договора - внесение записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, изъятие свидетельства о государственной регистрации права продавца, выдача свидетельства покупателю с простановкой штампа о регистрации права на договоре.

4.2. Документ, подтверждающий исполнение обязательства продавцом: передаточный акт или иной документ о передаче и приемке. Для юридических лиц возможны акт приема-передачи основных средств, авизо за подписью главного бухгалтера и руководителя.

Передаточный акт должен содержать наименование сторон, ссылку на договор, описание передаваемого имущества и должен быть подписан обеими сторонами, скреплен печатями юридических лиц.

5. Порядок регистрационных действий

Прием документов, необходимых для регистрации договора купли-продажи.

5.1. Прием документов, внесение записей в соответствующие графы "Книги учета документов, поступивших на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

5.2. Проверка полномочий сторон по сделке, отметка о произведенной проверке.

5.3. Проверка документов на соответствие требованиям действующего законодательства, а также требованиям настоящей Инструкции.

5.4. Проверка наличия объекта в Едином государственном реестре, проверка на предмет регистрации сделок с данным объектом, условий и запретов.

5.5. Принятие решения о регистрации договора или отказе в регистрации.

5.6. Регистрация договора купли-продажи нежилого помещения в Реестре: заполнение подраздела III соответствующего раздела, присвоение номера регистрации договора.

5.7. Простановка штампа "Проведена государственная регистрация права" на экземплярах договора, предъявленных для регистрации с указанием регистрационного номера и даты сделки, скрепленные подписью специалиста и гербовой печатью прошитого договора с указанием количества прошитых листов. Если договор нотариально удостоверен, дополнительного прошивания и указания количества листов не требуется.

5.8. Заполнение соответствующих граф "Книги учета документов", выдача зарегистрированных экземпляров договора или отказа в регистрации заявителю под расписку (в случае одновременной регистрации договора и перехода права допустима выдача экземпляров договора одновременно с выдачей свидетельства).

Прием документов, необходимых для регистрации перехода права.

5.9. Проверка документов на соответствие требованиям, изложенным в настоящей Инструкции, и другим требованиям действующего законодательства.

5.10. Проверка на предмет регистрации сделок с данным объектом, условий и запретов на случай их возможного появления в период между регистрацией сделки и права.

5.11. Принятие решения о регистрации перехода права или отказе.

5.12. Регистрация перехода права в Реестре: заполнение подраздела II соответствующего раздела.

5.13. Если имеет место залог в силу закона при продаже товара в кредит - регистрация ограничения права покупателя в Реестре: заполнение подраздела III соответствующего раздела.

5.14. Подготовка свидетельства о регистрации права собственности, скрепление подписью специалиста и печатью.

5.15. Простановка штампа на подлинных экземплярах договора "Проведена государственная регистрация права" с указанием номера свидетельства.

5.16. Изъятие подлинников свидетельств о регистрации права собственности продавца, погашение их штампом "Прекращено в соответствии с регистрационной надписью".

5.17. Заполнение соответствующих граф в "Книги учета документов", выдача заявителям экземпляров договора и свидетельств под расписку.

5.18. Занесение сведений о выдаче и изъятии свидетельств в Реестр.

5.19. Сдача дела правоустанавливающих документов по объекту в архив.

Примечание. Копия зарегистрированного договора и документы по регистрации перехода права хранятся в деле правоустанавливающих документов по объекту.