Приложение N 5. Инструкция "О порядке регистрации договоров аренды недвижимого имущества"

Приложение N 5

Инструкция
"О порядке регистрации договоров аренды недвижимого имущества"
(утв. постановлением ГКИ РТ от 13 августа 1998 г. N 193)

С изменениями и дополнениями от:

2 июня 1999 г.

Настоящая Инструкция разработана на основании Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 21 июля 1997 года 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Положения о кадастровом учете объектов недвижимости и государственной регистрации прав на объекты недвижимости нежилого фонда и сделок с ними, утвержденного постановлением Государственного комитета Республики Татарстан по управлению госимуществом от 08.06.98 г. N 138, и устанавливает:

1) перечень документов, представляемых для регистрации договора аренды и требования к ним;

2) требования к договору аренды;

3) основания для отказа в регистрации договоров;

4) порядок регистрационных действий.

Информация об изменениях:

Постановлением ГКИ РТ от 2 июня 1999 г. N 190 в раздел 1 настоящей Инструкции внесены изменения

См. текст раздела в предыдущей редакции

1. Общие положения

1.1. Регистрации подлежат договоры аренды зданий, заключенные на срок не менее года, и договоры аренды помещений независимо от срока.

1.2. Договор аренды, предусматривающий в последующем переход права собственности к арендатору (аренда с правом выкупа), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи.

1.3. Регистрация договора аренды производится только после государственной регистрации одного из следующих вещных прав арендодателя или балансодержателя на передаваемое в аренду недвижимое имущество:

- права собственности;

- права хозяйственного ведения;

- права оперативного управления.

При государственной регистрации прав хозяйственного ведения, оперативного управления государственных предприятий (учреждений) на объекты недвижимости допускается представление в качестве документа, описывающего объект, технического паспорта по результатам инвентаризации, осуществляемой самостоятельно предприятием (учреждением).

1.4. Договор аренды является обременением прав арендодателя на недвижимое имущество.

1.5. Департамент по управлению недвижимостью осуществляет единое регистрационное действие по данному виду сделок: регистрация договоров аренды простановкой штампа о государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом и регистрация обременения внесением записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ГАРАНТ:

См. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утверждены постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219

1.6. Регистрация договора аренды предприятия является основанием для внесения записей о регистрации сделки и обременения по каждому объекту недвижимого имущества, входящему в состав данного предприятия, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

1.7. Регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к арендатору по договору аренды с правом выкупа осуществляется путем внесения записи в Единый государственный реестр и выдачи свидетельства арендатору в порядке, предусмотренном для договоров купли-продажи.

1.8. Для регистрации договора заявление подается любой из сторон.

При регистрации договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, находящихся в государственной (республиканской и коммунальной) собственности, заявление подается арендатором недвижимого имущества. По соглашению сторон договора аренды заявление может быть подано арендодателем.

1.9. Регистрации подлежат все подлинные экземпляры договора как арендатора, так и арендодателя.

1.10. Подача заявления арендатором на регистрацию перехода права (отчуждения) от имени арендодателя, хотя бы и по доверенности, в т.ч. и нотариальной, не допускается.

2. Перечень документов, представляемых для
регистрации договора, и требования к ним

2.1. Заявление о регистрации договора (от имени арендатора и/или от имени арендодателя).

2.2. Платежные документы (подлинники) об оплате регистрационного сбора за регистрацию сделки.

2.3. Доверенность представителей юридических лиц на совершение действий по регистрации сделки, получение экземпляров договора.

Документы, указанные ниже в п.2.5.-2.6., 2.8.-2.14. представляются в подлиннике с приложением копий.

Документы арендодателя

2.4. Документ, определяющий вещное право на регистрирующийся объект недвижимости.

Примечание. Документы, содержащие сведения о субъекте указанных прав, находятся в реестровом деле по объекту, сдаваемому в аренду.

2.5. Один из документов, подтверждающих полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица:

- выписка из протокола общего собрания учредителей (акционеров) об избрании органа юридического лица (генерального директора, председателя совета директоров),

- приказ собственника о назначении директора (заключении контракта),

- договор доверительного управления имуществом.

2.6. В случае подписания договора лицом, не являющимся руководителем юридического лица, дополнительно:

- доверенность на заключение сделки, подписанная уполномоченным лицом и скрепленная печатью юридического лица.

Документы арендатора

2.7. Для физического лица - один из документов, удостоверяющий личность.

2.8. Для юридического лица: свидетельство о регистрации юридического лица, учредительные документы юридического лица со всеми действующими изменениями, дополнениями.

2.9. Справка о присвоении кодов статистики юридическому лицу.

2.10. Один из документов, подтверждающих полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица:

- выписка из протокола общего собрания учредителей (акционеров) об избрании органа юридического лица (генерального директора, председателя совета директоров),

- приказ собственника о назначении директора (заключении контракта).

2.11. В случае подписания договора лицом, не являющимся руководителем юридического лица, дополнительно:

- доверенность на заключение сделки, подписанная уполномоченным лицом и скрепленная печатью юридического лица.

Документы на объект сделки

2.12. При передаче в аренду части здания - поэтажные планы с экспликацией на часть здания, нежилое помещение, сроком давности не более 5 лет, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.

2.13. Для аренды предприятия: перечни и описание зданий с приложением технических паспортов, сооружений, земельных участков, оборудования и других основных средств, запасов сырья, топлива, материалов и иных оборотных средств, прав пользования землей, водой и другими ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иных имущественных прав арендодателя, связанных с предприятием,

2.14. Дополнительные документы в соответствии с особенностями, указанными в разделе 4 настоящей Инструкции.

Договор

2.15. Подлежащие государственной регистрации экземпляры договора аренды, сброшюрованные и подписанные сторонами, со всеми действующими дополнениями, изменениями и соглашениями, и одна копия. (Все последующие дополнения и изменения зарегистрированного договора также подлежат государственной регистрации)

3. Требования к договору аренды

3.1. Требования к форме договора

Обязательного нотариального удостоверения договоров аренды, в том числе с правом выкупа, не требуется.

3.2. Требования к содержанию договора

В договоре аренды должны быть четко определены следующие условия:

3.2.1. Стороны договора: фамилия, имя, отчество физических лиц, организационно-правовая форма и полное наименование юридических лиц.

Не допускается регистрация договоров, заключенных от имени филиалов или структурных подразделений, не имеющих прав юридического лица! Такие договоры признаются заключенными только после одобрения юридическим лицом, для которого приобретены права и обязанности.

Допускается заключение трехсторонних договоров аренды, где арендодателем является собственник, на стороне которого договор подписывается балансодержателем, обладающим правом хозяйственного ведения или оперативного управления.

3.2.2. Предмет договора:

- предприятие как имущественный комплекс;

- здание, сооружение;

- часть здания, нежилое помещение, часть помещения.

Объекты незавершенного строительства и самовольные постройки не могут быть предметом договора аренды.

3.2.3. Местоположение объекта недвижимого имущества: адрес, расположение на земельном участке, расположение части объекта в составе объекта; назначение; площадь; этажность и др. необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора.

Не допускается произвольное определение сторонами назначения и нумерации арендуемых помещений. При аренде части здания нумерация нежилых помещений и комнат указывается в соответствии с экспликацией к поэтажному плану.

3.2.4. Размер арендной платы (допускается указание цены на единицу площади). Допустимо определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы в иностранной валюте или условных денежных единицах ("экю" и др.)

Условия, указанные в пп.3.2.1.-3.2.4. являются существенными, без которых договор не считается заключенным и регистрации не подлежит!

3.2.5. Срок аренды.

3.2.6. Право арендодателя на передаваемое в аренду имущество и основания его возникновения.

3.2.7. Обременение имущества арестами, залогами, правами третьих лиц или гарантии арендодателя об отсутствии таковых.

3.2.8. Условия и порядок передачи имущества арендодателем.

3.2.9. Условия и порядок возврата имущества арендатором.

Обязательства сторон по государственной регистрации договора.

При наличии условий о выкупе арендованного имущества: условия и сроки выкупа, цену имущества.

4. Дополнительные требования к договорам аренды

К договорам аренды при наличии следующих особенностей применяются дополнительные требования:

-------------------------------------------------------------------------

         Особенность         |         Дополнительные требования

-----------------------------+-------------------------------------------

4.1. Объект находится в общей|- Соглашение всех сособственников о переда-

собственности                |че имущества в аренду (ст.246 ГК РФ)

                             |

4.2. Объект передан в довери-|- Указание "Д.У." после наименования  дове-

тельное управление           |рительного управляющего, совершающего сдел-

                             |ку от своего имени (ст.1012 ГК РФ) и  нали-

                             |чие  полномочий  в  договоре доверительного

                             |управления на сдачу имущества в аренду

                             |

4.3. Объект находится в зало-|- Согласие залогодержателя (ст.346 ГК РФ)

ге                           |

                             |

4.4. Аренда  имущества  госу-|- Согласие соответствующего комитета по уп-

дарственных   и  коммунальных|равлению имуществом на передачу имущества в

предприятий                  |аренду (ст.295 ГК РФ)

                             |

4.5. Аренда  имущества  госу-|- Арендодателем должен выступать Госкомитет

дарственных  учреждений и ка-|по управлению государственным имуществом РТ

зенных предприятий           |

                             |

4.6. Аренда имущества  комму-|- Арендодателем  должен  выступать   орган,

нальных учреждений           |уполномоченный  распоряжаться  коммунальным

                             |имуществом (КУКИ)

                             |

4.7. Крупная сделка, заключа-|

емая акционерным обществом:  |

- от 25%  до  50%  балансовой|- Решение совета директоров

стоимости активов общества на|

дату принятия решения  о  со-|

вершении сделки;             |

- свыше   50%  от  балансовой|- Решение  общего  собрания акционеров (ст.

стоимости активов.           |78,  79 Федерального закона "Об акционерных

                             |обществах")

                             |

4.8. Аренда с  правом  выкупа|- Согласие соответствующего комитета по уп-

имущества   акционерных   об-|равлению имуществом

ществ,  более 25% акций кото-|

рых находится в государствен-|

ной собственности            |

-------------------------------------------------------------------------

5. Основания для отказа в регистрации договора

Основаниями для отказа в регистрации договора аренды являются:

5.1. Отсутствие у арендодателя прав по распоряжению имуществом, передаваемым в аренду.

5.2. Обращение с заявлением о регистрации договора ненадлежащего лица.

5.3. Арест имущества по решению суда, арбитражного суда, органов внутренних дел, прокуратуры, налоговой полиции (до снятия ареста органом, наложившим арест).

5.4. Отсутствие согласованных сторонами существенных условий договора, указанных в пп.3.2.1.-3.2.4. настоящей Инструкции.

5.5. Несоответствие представленных документов дополнительным требованиям при наличии особенностей, указанных в пп.4.1.-4.8.

6. Основания для регистрации прекращения договора аренды

Договор аренды прекращается:

6.1. По соглашению сторон;

6.2. По решению суда;

6.3. По истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя.

Прекращение договора аренды регистрируется в Реестре как прекращение обременения.

7. Порядок регистрационных действий

7.1. Прием документов, внесение записей в соответствующие графы "Книги учета документов, поступивших на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

7.2. Проверка документов на соответствие требованиям, изложенным в настоящей Инструкции и другим установленным требованиям.

7.3. Проверка наличия объекта в Реестре, проверка на предмет регистрации сделок с данным объектом, условий и запретов.

7.4. Принятие решения о регистрации договора или отказе в регистрации.

7.5. Регистрация договора аренды в Реестре: заполнение подраздела III соответствующего раздела, присвоение номера регистрации договора.

7.6. Простановка штампа "Произведена государственная регистрация сделки" на экземплярах договора, предъявленных для регистрации с указанием регистрационного номера сделки, скрепление подписью специалиста и гербовой печатью.

7.8. Заполнение соответствующих граф "Книги учета документов", выдача зарегистрированных экземпляров договора или отказа в регистрации заявителю под расписку.

Сдача дела правоустанавливающих документов по объекту в архив.

Примечание. Документы по зарегистрированному договору аренды хранятся в деле правоустанавливающих документов по объекту, сданному в аренду.