Приложение N 1. Методические указания по определению стоимости государственных и коммунальных предприятий торговли, общественного питания, бытового обслуживания и других отраслей сферы услуг

Приложение N 1

Методические указания
по определению стоимости государственных и коммунальных
предприятий торговли, общественного питания, бытового
обслуживания и других отраслей сферы услуг

I. Общие положения

1.1. Методические указания по определению стоимости государственных и коммунальных предприятий торговли, общественного питания, бытового обслуживания и других отраслей сферы услуг (далее - методические указания) разработаны в соответствии с Законом Республики Татарстан "О преобразовании государственной и коммунальной собственности в Республике Татарстан (о разгосударствлении и приватизации)".

1.2. Методические указания устанавливают способы и порядок оценки имущества приватизируемых государственных и коммунальных предприятий торговли, общественного питания, бытового обслуживания и других отраслей сферы услуг (далее - предприятия торговли и сферы услуг) при определении их оценочной стоимости как исходной величины для определения суммы выкупа, стартовой цены при продаже на аукционе, а также величины уставного капитала акционерного общества.

1.3. Оценка имущества предприятий торговли и сферы услуг, кроме основных средств, незавершенных капитальных вложений, оборудования к установке производится согласно Методическому положению по оценке стоимости имущества при приватизации в Республике Татарстан, утвержденного постановлением Государственного комитета Республики Татарстан по управлению государственным имуществом от 23 октября 1992 года N 21 с последующими изменениями и дополнениями.

II. Определение оценочной стоимости основных и прочих
внеоборотных активов (незавершенных капитальных вложений,
оборудования к установке) на дату приватизации в условиях
роста цен на средства производства

ГАРАНТ:

Постановлением ГКИ РТ от 1 февраля 1995 г. N 24 с 1 марта 1995 г. при расчете коэффициента Крс 1 нужно исходить из принятого минимального размера оплаты труда в РФ

2.1. Оценочная стоимость основных средств (кроме торговых залов и других помещений), незавершенных капитальных вложений, оборудования к установке (далее - "основные средства") (С1) государственных и коммунальных предприятий торговли и сферы услуг определяется по формуле:

С1-Сос*Крс1, где,

Сос - остаточная восстановительная стоимость основных средств по балансу предприятия на дату приватизации без учета переоценки на 1 января 1994 года.

Крс1 - коэффициент роста стоимости имущества определяется:

                    минимальная зарплата на дату приватизации

     Крс1 = ------------------------------------------------------------

             минимальная зарплата на дату приобретения или изготовления

                                 основных средств

Примечание: по мере изменения минимальной заработной платы меняется Крс1.

до декабря 1992 г. - 900 руб.

январь, февраль, март 1993 г. - 2250 руб.

апрель, май, июнь 1993 г. - 4500 руб.

июль, август, сентябрь, октябрь 1993 г. - 9000 руб.

ноябрь 1993 г. - 12000 руб.

декабрь 1993 г., январь 1994 г. - 14600 руб.

февраль, март 1994 г. - 30000 руб.

III. Определение оценочной стоимости торговых залов и
других помещений предприятий торговли и сферы услуг

3.1. Оценочная стоимость торговых залов и других помещений предприятий торговли и сферы услуг определяется исходя из средней стоимости одного квадратного метра площади в Республике Татарстан, а также с учетом влияния различных факторов на их конкурентоспособность, будущую доходность.

3.2. Оценочная стоимость торговых залов и других помещений предприятий торговли и сферы услуг определяется по формуле:

     С2 = (С3-С4)*Крс2*Ккор+С4

3.2.а. С3 - Оценочная стоимость торговых залов и других помещений предприятий торговли и сферы услуг в ценах, зафиксированных на 1 января 1993 г., определяется по формуле:

     С3 = (S1*С1*Сп*Кз*Кп*Ка*Кк*Ки1+S2*Сп*Кз*Кс*Ки2)*Кд, где

S1 - площадь торговых залов;

Сп - стоимость одного квадратного метра;

Кз - коэффициент зональности;

Кп - поправочный коэффициент;

Ка - коэффициент архитектурно-оформительских работ;

S2 - площадь складских и вспомогательных помещений;

Кс - понижающий коэффициент стоимости складских и вспомогательных помещений;

Кк - коэффициент коммуникационной обеспеченности;

Ки1, Ки2 - коэффициенты износа;

Кд - коэффициент доходности.

3.2.б. Для предприятий торговли и сферы услуг в различных градостроительных зонах городов и поселков Республики Татарстан устанавливаются следующие коэффициенты зональности (Кз).

Розничная торговля

-------------------------------------------------------------------------

 N  |                                                        |Коэффициент

зоны|        Наименование социально-экономической зоны       |зональности

    |                                                        |   (Кз)

----+--------------------------------------------------------+-----------

    |                      Для г.Казани                      |

    |                                                        |

1   |Культурно-исторический центр города, наличие постоянного| 2,0-1,7

    |потока покупателей                                      |

    |                                                        |

2   |Основные транспортные развязки, преимущественно стабиль-| 1,69-1,5

    |ные покупательские потоки                               |

    |                                                        |

3   |Районы массовой жилой застройки                         | 1,49-1,30

    |                                                        |

4   |Район с преимущественно частным сектором, нестабильность| 1,29-1,0

    |покупок, бесперспективность жилой застройки             |

    |                                                        |

    |                 Для г.Набережные Челны                 |

    |                                                        |

1   |Центральная часть города,  наличие основных транспортных| 1,7-1,5

    |магистралей и развязок,  стабильность покупательских по-|

    |токов                                                   |

    |                                                        |

2   |Районы массовой жилой застройки                         | 1,49-1,30

    |                                                        |

3   |Район с преимущественно частным сектором, нестабильность| 1,29-1,0

    |покупок, бесперспективность жилой застройки             |

    |                                                        |

    |              Для других городов и поселков             |

    |                                                        |

1   |Центральная часть городов, наличие основных транспортных| 1,5-1,3

    |магистралей и развязок,  стабильность покупательских по-|

    |токов                                                   |

    |                                                        |

2   |Прочие жилые застройки                                  | 1,29-1,0

-------------------------------------------------------------------------

Стоимость одного квадратного метра торговых залов (Сп) и прочих помещений предприятий торговли определяется по следующей таблице:

-------------------------------------------------------------------------

              Период постройки            |  до   | 1950- | 1970- |после

                                          |1950 г.|1970гг.|1990гг.|1991г.

------------------------------------------+-------+-------+-------+------

4 социально-экономическая зона г.Казани   | 22,0  | 27,0  | 32,0  | 37,0

                                          |       |       |       |

3 социально-экономическая  зона г.Набереж-| 25,0  | 30,0  | 35,0  | 40,0

ные Челны                                 |       |       |       |

                                          |       |       |       |

2 социально-экономическая зона для  других| 28,0  | 32,0  | 37,0  | 42,0

городов и поселков                        |       |       |       |

-------------------------------------------------------------------------

Для предприятий с площадью торгового зала более 500 кв.метров применяется поправочный коэффициент (Кп) - 1,25.

Общественное питание

-------------------------------------------------------------------------

 N  |                                                        |Коэффициент

зоны|        Наименование социально-экономической зоны       |зональности

    |                                                        |   (Кз)

----+--------------------------------------------------------+-----------

    |                      Для г.Казани                      |

    |                                                        |

1   |Культурно-исторический центр города, наличие постоянного| 1,9-1,6

    |потока посетителей                                      |

    |                                                        |

2   |Транспортные магистрали и развязки, преимущественно ста-| 1,59-1,3

    |бильные потоки посетителей                              |

    |                                                        |

3   |Прочие районы жилой застройки                           | 1,29-1,0

    |                                                        |

    |              Для других городов и поселков             |

    |                                                        |

1   |Центральная часть городов, наличие основных транспортных| 1,3-1,2

    |магистралей и развязок, стабильность потока посетителей |

    |                                                        |

2   |Прочие районы жилой застройки                           | 1,19-1,0

-------------------------------------------------------------------------

Стоимость одного квадратного метра торговых залов и прочих помещений (Сп) предприятий общественного питания определяется по таблице:

-------------------------------------------------------------------------

              Период постройки            |  до   | 1950- | 1970- |после

                                          |1950 г.|1970гг.|1990гг.|1991г.

------------------------------------------+-------+-------+-------+------

3 социально-экономическая зона г.Казани   | 25,0  | 30,0  | 35,0  | 40,0

                                          |       |       |       |

2 социально-экономическая зона для  других| 28,0  | 33,0  | 38,0  | 43,0

городов и поселков                        |       |       |       |

-------------------------------------------------------------------------

Для предприятий, имеющих более 100 посадочных мест, применяется поправочный коэффициент (Кп) - 1,25.

Аптеки, магазины ПО "Фармация", предприятия бытового
обслуживания и других отраслей сферы услуг

-------------------------------------------------------------------------

 N  |                                                        |Коэффициент

зоны|        Наименование социально-экономической зоны       |зональности

    |                                                        |   (Кз)

----+--------------------------------------------------------+-----------

    |                      Для г.Казани                      |

    |                                                        |

1   |Предприятия, имеющие выгодное месторасположение или  на-| 1,6-1,3

    |ходящиеся в перспективных градостроительных зонах, с до-|

    |статочной технической оснащенностью  и конкурентоспособ-|

    |ные в соответствии с основным профилем деятельности     |

    |                                                        |

2   |Прочие предприятия                                      | 1,29-1,0

    |                                                        |

    |Для других городов и поселков коэффициент зональности не|

    |вводится                                                |

-------------------------------------------------------------------------

Стоимость одного квадратного метра торговых залов и прочих помещений (Сп) аптек, магазинов ПО "Фармация", предприятий бытового обслуживания и других отраслей сферы услуг определяется по таблице:

-------------------------------------------------------------------------

              Период застройки            |  до   | 1950- | 1970- |после

                                          |1950 г.|1970гг.|1990гг.|1991г.

------------------------------------------+-------+-------+-------+------

2 социально-экономическая зона г.Казани   | 26,0  | 31,0  | 36,0  | 41,0

                                          |       |       |       |

для других городов и поселков             | 29,0  | 34,0  | 39,0  | 44,0

-------------------------------------------------------------------------

Для предприятий, с числом работающих более 15 человек применяется поправочный коэффициент (Кп) - 1,25.

3.2.в. Отнесение предприятий торговли и сферы услуг к конкретной градостроительной зоне производится Госкомитетом Республики Татарстан по управлению госимуществом, комитетами по управлению коммунальным имуществом с учетом предложений рабочих комиссий по приватизации предприятий торговли и сферы услуг.

3.2.г. Оценка стоимости подсобных и прочих помещений, занимаемых предприятиями торговли и сферы услуг, производится на основе коэффициента перерасчета (Кс), исходя из технико-эксплуатационных характеристик складских и вспомогательных помещений.

Отнесение к соответствующей группе складских и вспомогательных помещений является компетенцией комиссии по приватизации.

Группа I (Кс = 0,5) - складские и вспомогательные помещения, расположенные в подвальных и полуподвальных этажах без лифтов и подъемников.

Группа II (Кс = 0,6) - складские и вспомогательные помещения, расположенные в подвальных и полуподвальных этажах с лифтами и подъемниками.

Группа III (Кс - 0,7) - подсобные и вспомогательные помещения, производственные цеха на предприятиях торговли и общественного питания, расположенные на первых этажах зданий, с частичными коммуникационными удобствами.

Группа IV (Кс - 0,8) - подсобные и складские помещения, производственные цеха на предприятиях торговли и общественного питания, расположенные на первых этажах зданий, с полными коммуникационными удобствами.

3.2.д. Коэффициент коммуникационной обеспеченности, определяющий насыщенность коммуникациями объекта (водопровод, связь, центральное отопление, канализация, электроэнергия, охранная и пожарная сигнализация и т.п.), устанавливается комиссиями по приватизации, исходя из:

полной обеспеченности (Кк = 1Р);

средней обеспеченности (Кк = 0,99 - 0,85);

частичной обеспеченности (Кк = 0,85 - 0,8).

3.3. Исходя из износа зданий устанавливаются следующие коэффициенты, учитывающие срок эксплуатации зданий:

-------------------------------------------------------------------------

  Износ зданий (%)  |  Коэффициент учитывающий срок эксплуатации зданий

--------------------+----------------------------------------------------

      до 10         |                      1,00

от 10 до 20         |                      0,94

от 20 до 30         |                      0,87

от 30 до 40         |                      0,80

от 40 до 50         |                      0,73

от 50 до 60         |                      0,66

от 60 до 70         |                      0,59

от 70 до 80 и свыше |                      0,52

-------------------------------------------------------------------------

3.4. Для предприятий торговли и сферы услуг, имеющих неотделимые архитектурно-оформительские работы, применяется коэффициент (Ка) - от 1,1 до 1,3.

3.5. С учетом рентабельности предприятий торговли, общественного питания, бытового обслуживания и других отраслей сферы услуг устанавливаются следующие коэффициенты доходности (Кд).

-------------------------------------------------------------------------

Уровень рентабельности (%) |      Величина коэффициента доходности

---------------------------+---------------------------------------------

          до 1             |                  1,00

     от 1 до 3             |                  1,04

     от 3 до 5             |                  1,08

     от 5 до 7 и свыше     |                  1,12

-------------------------------------------------------------------------

3.6. С4 - оценочная стоимость торговых и других помещений предприятий торговли и сферы услуг в ценах, зафиксированных на 1 января 1993 г., выкупаемых на именные приватизационные вклады Республики Татарстан и приватизационные чеки Российской Федерации.

     С4 = Сспс*N*К1+С3*К2, где

Сспс - общая стоимость специальных платежных средств (именных приватизационных вкладов Республики Татарстан и приватизационных чеков Российской Федерации на одного гражданина Республики Татарстан) в сумме 40,0 тыс.рублей.

N - численность работников предприятия, а также лиц, имеющих право на льготы при приватизации данного предприятия.

К1 - коэффициент наполняемости специальных платежных средств, вносимых работниками предприятия, а также лицами, имеющими право на льготы при приватизации на выкуп имущества.

К1 может быть от 2,0 до 3,0 в зависимости от суммы выкупаемого имущества.

Примечание:

Сумма специальных платежных средств, определяемых по формуле Сспс* *N*К1, не может быть более половины стоимости выкупаемого коллективом государственного или коммунального имущества за денежные средства и специальные платежные средства.

К2 - коэффициент отчисления акций акционерных обществ открытого типа в специализированные инвестиционные фонды.

К2 равен 0,15.

ГАРАНТ:

Постановлением ГКИ РТ от 1 февраля 1995 г. N 24 с 1 марта 1995 г. при расчете коэффициента Крс 2 нужно исходить из принятого минимального размера оплаты труда в РФ

3.7. Крс2 - коэффициент роста стоимости имущества определяется:

               минимальная зарплата на дату приватизации

     Крс2 = ------------------------------------------------

                 минимальная зарплата на 01.01.1993 г.

Примечание: по мере изменения минимальной заработной платы меняется Крс2.

3.8. Ккор - корректирующий коэффициент определяется по формуле:

            Зп1 - Зп2

     Ккор = ---------, где:

               Зп1

Зп1 - средняя зарплата работников предприятия, включаемая в издержки обращения, за последние три месяца до даты приватизации.

Зп2 - минимальная заработная плата в Республике Татарстан на дату приватизации.

Примечание: минимальный корректирующий коэффициент Ккор равен 0,7.