Постановление Госкомитета РТ по управлению государственным имуществом от 6 июня 2000 г. N 94 "Об утверждении методических положений по определению стоимости имущества" (утратило силу)

Постановление Государственного комитета Республики Татарстан
по управлению государственным имуществом
от 6 июня 2000 г. N 94
"Об утверждении методических положений
по определению стоимости имущества"

ГАРАНТ:

Распоряжением Минземимущества РТ от 26 апреля 2004 г. N 579-р настоящее постановление признано утратившим силу

В соответствии с решением Коллегии Государственного комитета Республики Татарстан по управлению госимуществом от 03.12.99 г. и в целях усиления контроля и повышения качества деятельности по оценке государственного имущества Государственный комитет Республики Татарстан по управлению госимуществом постановил:

1. Утвердить Методическое положение по оценке объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности Республики Татарстан и в собственности акционерных обществ, созданных в процессе приватизации государственного имущества, вклад государства в уставном капитале которых составляет 50 и более процентов.

2. Утвердить Методическое положение по определению рыночной стоимости автотранспортных средств, находящихся в государственной собственности Республики Татарстан и в собственности акционерных обществ, созданных в процессе приватизации республиканского имущества, вклад государства в уставном капитале которых составляет 50 и более процентов.

3. Установить, что аккредитованные Государственным комитетом Республики Татарстан по управлению госимуществом (распоряжение ГКИ РТ от 12.11.99 г. N 1066) оценочные организации обязаны использовать указанные методические положения при определении стоимости объектов недвижимости и транспортных средств, находящихся в государственной собственности и в собственности акционерных обществ, созданных в процессе приватизации государственного имущества, вклад государства в уставном капитале которых составляет 50 и более процентов.

4. Управлению методологии ГКИ РТ представить в установленном порядке указанные в пунктах 1 и 2 настоящего постановления методические положения на утверждение в Кабинет Министров РТ.

5. Управлению подготовки кадров и организационной работы направить указанные в пунктах 1 и 2 настоящего постановления методические положения в комитеты по управлению коммунальным имуществом городов и районов Республики Татарстан для использования в практической деятельности.

6. Считать утратившим силу постановление Госкомимущества РТ от 29 декабря 1999 года N 348.

7. Контроль за исполнением настоящего постановления возложить на первого заместителя председателя Шафигуллина Л.Н.

Председатель Государственного комитета

Республики Татарстан по управлению

государственным имуществом

В.П.Васильев

Методическое положение
об оценке объектов недвижимости, находящихся в государственной
собственности Республики Татарстан и в собственности акционерных
обществ, созданных в процессе приватизации государственного
имущества, вклад государства в уставном капитале которых
составляет 50 и более процентов
(утв. постановлением ГКИ РТ от 6 июня 2000 г. N 94)

1. Общие положения

Согласно Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.98 г. N 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям.

Настоящее Методическое положение определяет обязательность принципов и подходов при определении стоимости недвижимого имущества, являющегося государственной (муниципальной) собственностью, находящегося в хозяйственном ведении либо оперативном управлении у государственных организаций и учреждений, хозяйственных обществ, а также в собственности хозяйственных обществ, в уставном капитале которых вклад государства (местного совета народных депутатов) обеспечивает 50 и более процентов голосов. Применение требований данного Методического положения обязательно в следующих случаях:

- для установления цены продажи объектов недвижимости в порядке обычной хозяйственной сделки (по договору купли-продажи);

- для определения залоговой стоимости при ипотечном кредитовании;

- оценки с целью определения стоимости объекта недвижимости при внесении его в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества и при ином отчуждении;

- при определении рыночной стоимости объектов недвижимости по заданию органов прокуратуры, Министерства внутренних дел РТ, судебных органов.

Основной задачей Методического положения является регламентация и установление четкой последовательности выполнения процедуры оценки, применяемых методов и способов расчета, определение единых требований к оформлению результатов оценки.

Оценка объектов недвижимости должна осуществляться на основе трех подходов:

- затратного подхода,

- доходного подхода,

- подхода сопоставимых продаж.

В случае отсутствия данных по доходному подходу либо подходу сопоставимых продаж в отчете по оценке должны быть представлены аргументированные пояснения. Применение затратного подхода является обязательным.

2. Оценка объекта недвижимости затратным подходом

2.1. Основные этапы расчета стоимости объекта недвижимости
затратным подходом

Этап 1. Определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости.

Стоимость участка земли определяется одним из следующих способов:

а) методом сравнения продаж - при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о продажах, аналогичных с оцениваемым участков земли;

б) методом остатка для земли - при наличии достоверной информации о доходах от единого объекта недвижимости (земля с улучшениями), представляющими наилучшее и наиболее эффективное использование участка земли по версии "как условно свободного";

в) методом капитализации земельной ренты - при наличии информации о долгосрочной аренде земли.

г) метод предполагаемого использования - при наличии сведений о необходимых затратах и потенциальном доходе, о продажах застроенных в будущем участков.

д) по нормативной цене выкупа, устанавливаемой государственными органами - при выкупе земельного участка собственниками объектов недвижимости, находящихся на данном земельном участке.

В настоящее время в большинстве случаев оценка объекта недвижимости осуществляется без оценки земельного участка. В Республике Татарстан имеется нормативно-правовая база по определению кадастровой (нормативной) стоимости земли.

Этап 2. Определение восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта недвижимости.

В отчете об оценке объекта должно быть обязательно указано, по какой причине определяется не стоимость восстановления, а стоимость замещения. В абсолютном большинстве случаев причиной расчета стоимости замещения является явное несоответствие объекта оценки современным требованиям в области архитектуры и строительства, предъявляемым к объектам недвижимости с аналогичным функциональным назначением, что и объект оценки.

Применение стоимости замещения целесообразно также в тех случаях, когда рассчитать стоимость строительства копии здания трудно из-за устаревших типов строительных конструкций и способов возведения, использовавшихся при создании объекта оценки.

Этап 3. Расчет совокупного износа объекта оценки. Это на текущий момент одно из наиболее уязвимых мест в представляемых отчетах по оценке объектов недвижимости.

В случае определения стоимости объекта с использованием на втором этапе определения стоимости замещения, функциональный износ не рассчитывается, так как в данном случае нет необходимости вносить поправки на функциональное несоответствие.

Этап 4. Определение стоимости объекта недвижимости путем вычитания величины совокупного износа из определенной ранее стоимости восстановления либо стоимости замещения и суммирования со стоимостью земельного участка.

2.2. Определение восстановительной стоимости
или стоимости замещения объекта недвижимости

Для определения восстановительной стоимости либо стоимости замещения могут быть использованы следующие способы:

1. Метод (способ) сравнительной единицы.

2. Поэлементный способ (метод разбивки на компоненты).

3. Сметный способ расчета восстановительной стоимости.

2.2.1. Метод сравнительной единицы.

Это наиболее простой по трудоемкости исполнения, но одновременно довольно приближенный метод. Он имеет три разновидности: с помощью УПВС, на основе данных проектных организаций и на основе справочника оценщика, разработанного "КО-ИНВЕСТ" в 1996-1997 годах.

2.2.1.1. В первом случае в качестве основы для расчета используют укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий (УПВС), которые были разработаны в соответствии с постановлением Совета Министров СССР от 07.04.69 г. N 252 и предназначались для осуществления переоценки основных фондов по состоянию на 01.01.72 г.

Для переоценки основных фондов отраслевыми проектными организациями было разработано 43 сборника УПВС, которые содержат восстановительную стоимость 1 куб.м строительного объема зданий (1 км трубопровода, 1 км автомобильной дороги и т.п.) в зависимости от их назначения, конструкции, капитальности, благоустройства и других факторов.

Расчет восстановительной стоимости объекта недвижимости в данном случае осуществляется по следующей формуле:

          Вст = С1м3 х Кп х Остр х К69-84 х К84-91 х И х 1.2,         (1)

где С 1м3 - восстановительная стоимость 1 куб.м строительного объема здания в ценах 1969 года. Определяется на основе соответствующего сборника УПВС;

Кп - суммарный поправочный коэффициент к восстановительной стоимости 1 куб.м строительного объема здания (расчет Кп осуществляется в соответствии с общей частью сборника УПВС);

Остр - строительный объем здания в куб.м. Определяется по техническому паспорту БТИ либо по чертежам поэтажных планов и вертикальным разрезам, представленным в проектной документации. В случае отсутствия указанных данных оценщик должен потребовать от заказчика составления этих документов либо осуществить обмеры объекта самостоятельно.

К69-84 - коэффициент пересчета восстановительной стоимости от уровня цен на 1969 год в базовый уровень цен по состоянию на 01.01.84 г.

Коэффициенты пересчета дифференцированы по отраслям народного хозяйства и по назначению объектов недвижимости и утверждены постановлением Госстроя СССР N 94 от 11.05.83 г.

К84-91 - коэффициент пересчета восстановительной стоимости от уровня цен по состоянию на 01.01.84 г. в базовый уровень цен по состоянию на 01.01.91 г.

И - индекс пересчета стоимости строительства с 01.01.91 г. на дату оценки объекта. Данный индекс рассчитывается Региональным центром по ценообразованию в строительстве (РЦЦС) при Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства РТ. Согласно данным Госкомстата РТ индексы цен производителей по инвестициям в основной капитал за период с 1991 г. по 01.05.2002 г. составляет 15,555 (с учетом НДС).

1,2 - коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость.

2.2.1.2. Определение восстановительной стоимости на основе данных проектных организаций производится по следующей формуле:

                  Вст = С1м3 х Остр х Кинж. х Ккв,                    (2)

где С 1м3 - сметная стоимость строительства 1 куб.м строительного объекта здания (без инженерных сетей) в ценах на первое число года, в котором проводится оценка объекта (в данном случае могут быть использованы справочные сведения отраслевых институтов, специализированных учебных заведений (проектные институты АО "ГИПРОНИИАВИАПРОМ", "Татгражданпроект", Казанская Государственная академия строительства и архитектуры и др.) РЦЦС при Минстрое РТ с обязательным указанием источника.);

Остр - строительный объем здания в куб.м (см. пояснение к формуле (1);

Кинж. - коэффициент, учитывающий стоимость инженерных сетей и оборудования в расчете на 1 куб.м строительного объема здания в зависимости от фактического уровня оснащения этими сетями оцениваемого здания;

Ккв - индекс роста (изменения) стоимости капвложений с даты установления значения нормативной стоимости одного куб.м (С 1м3) по первое число месяца, в котором установлена дата оценки объекта недвижимости, данный индекс определяется на основе данных Госкомстата РТ о помесячных индексах изменения стоимости капвложения в РТ.

2.2.1.3. Определение восстановительной стоимости промышленных зданий на основе Справочника оценщика "Промышленные здания", разработанного "КО-ИНВЕСТ", 1996 г. и 1997 г.

В качестве первичной информационной базы справочника оценщика используются материалы, опубликованные в 1969-1996 гг., одобренные Госстроем СССР, а также сборники укрупненных показателей стоимости строительства, прошедшие экспертизу в Центральном научно-исследовательском институте экономики и управления строительством Минстроя России.

При формировании блока стоимостных показателей о зданиях, построенных до 1970 года, используются сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов, разработанные ведущими проектными институтами министерств и ведомств и утвержденные Госстроем СССР в 14.07.70 г.

При формировании блока стоимостных показателей о зданиях, построенных после 1970 года, используются Укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС), разработанные ведущими проектными институтами министерств и ведомств, прошедшие экспертизу в ЦНИИЭУС и согласованные с Госстроем СССР.

Подбор здания - аналога производится следующим образом:

в зависимости от года ввода объекта в эксплуатацию принимается решение об обращении к разделу 3 (здания постройки до 1970 г.) или разделу 4 (здания более поздней постройки) справочника оценщика;

производится поиск отрасли и подотрасли по оглавлению разделов 3 или 4 справочника оценщика, а также поиск здания-представителя данной отрасли, наиболее близкого по функциональным параметрам к оцениваемому зданию;

в случае отсутствия подходящего здания-представителя данной отрасли используется информация о сопоставимых по функциональным параметрам зданиям-представителям других отраслей или о промышленных зданиях межотраслевого применения.

Решение вопроса об объеме работы по корректировке справочных стоимостных показателей принимается на основе сопоставления параметров оцениваемого здания с параметрами зданий-представителей.

К показателям по каждому зданию-аналогу вводятся следующие группы поправок:

- поправки на несоответствие объемно-планировочных и функциональных параметров (объемно-планировочные поправки);

- поправки на степень учета особо строительных и других видов работ;

- поправки на несоответствие конструктивных решений (конструктивные поправки);

- поправки на несоответствие инженерного оборудования (инженерные поправки);

- поправки на несоответствие условий возведения фундаментов по прочности грунтов, глубине заложения фундаментов, уровню грунтовых вод (фундаментные поправки);

- поправки на несоответствие температурно-климатических условий, влияющих на затраты по ограждающим конструкциям и по системам отопления (регионально-климатические поправки);

- поправки на сейсмичность;

- регионально-экономические поправки, учитывающие уровень цен в строительстве в регионе;

- поправки на величину прочих затрат в общей стоимости здания;

- поправки на изменение цен после июля 1996 года.

В данном случае наиболее предпочтительными являются показатели, рассчитанные РЦЦС Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РТ.

Результаты учета корректировок справочной стоимости по зданиям-аналогам и расчета полной восстановительной стоимости оцениваемого здания сводятся в таблицы.

2.2.2. Поэлементный способ расчета восстановительной стоимости объекта недвижимости.

Этот метод целесообразно использовать для небольших объектов недвижимости, имеющих несложную конструкцию (дачные, садовые дома, гаражи, коттеджи, офисные помещения и т.п.). Для определения стоимости восстановления (или замещения) по данному методу первоначально рассчитываются прямые затраты по созданию отдельных конструктивных элементов здания с последующим их суммированием. Прямые затраты включают в себя следующие расходы:

а) стоимость строительных материалов и строительных конструкций (без НДС);

б) заработная плата строительных рабочих по договорным тарифам;

в) отчисления во внебюджетные фонды в установленном проценте от зарплаты строительных рабочих.

г) стоимость использования строительных машин и механизмов.

Стоимость строительных материалов и конструкций, величина договорных тарифов устанавливается, исходя из сложившихся усредненных значений в данном регионе на день оценки объекта недвижимости.

К общей величине прямых затрат добавляются накладные расходы, плановые накопления подрядчика, стоимость различного рода услуг, связанных со строительством объекта: оплата проектно-сметных работ, страховые расходы и др. Примерный расчет стоимости восстановления (замещения) на основе поэлементного метода представлен в таблицах 2.1 и 2.2.

Таблица 2.1

Расчет прямых затрат по строительству объекта недвижимости

N п/п	Наименование конструктив- ного элемен- та	Еди- ница изме- рения	Объем, коли- чес- тво	Стоимость материалов		Затраты на оплату труда			Отчис- ления во вне- бюджет- ные фонды, руб. (гр.6х 0,4)	Про- чие пря- мые рас- хо- ды, руб.	Итого, руб. (гр.3+ гр.6+ гр.7+ гр.8)
				За еди- ни- цу, руб.	Всего, руб. (гр.1х гр.2)	Тру- доем- кость н/ч	Дого- ворной тариф за 1 н/ч, руб.	Фонд зар- платы, руб. (гр.4х гр.5)
А	Б	В	1	2	3	4	5	6	7	8	9
1.	Фундамент ленточный бутовый	куб.м	188	80	15040	282	12	3384	1354	-	19778
2.	Стены несу- щие в 3 кир- пича	куб.м	376	50	18800	1880	20	37600	15040	-	71440
3.
4.
	Всего:	-	-	-	253000	-	-	95700	38280	1150	388130

Таблица 2.2

Расчет стоимости восстановления (замещения)
объекта недвижимости на основе поэлементного метода

	Наименование затрат	Значение показателя, тыс.руб.	Порядок расчета
1.	Прямые затраты	388,1	Итоговая строка таб- лицы 2.1.
2.	Накладные расходы (120% от фонда оплаты труда)	114,8	95,7 х 1,2 = 114,8
3.	Итого затрат	502,9	388,1 + 114,8 = 502,9
4.	Прибыль подрядчика (15% от зат- рат)	75,4	502,9 х 0,15 = 75,4
5.	Всего	578,3	502,9 + 75,4
6.	НДС	115,7	578,3 х 0,2 = 115,7
7.	Стоимость восстановления	694,0	578,3 + 115,7

Величина накладных расходов и уровень плановых накоплений определяется на основе анализа деятельности подрядных организаций, специализирующихся на строительстве объектов недвижимости, близких по конструктивному исполнению к объекту оценки. Как правило, общую сумму накладных расходов, куда включают все затраты по строительству объекта, за исключением прямых расходов, соотносят к фонду оплаты труда строительных рабочих. Полученный норматив применяют для определения суммы накладных расходов при определении стоимости восстановления объекта оценки.

Рекомендуемый норматив прибыли подрядчика - от 12 до 15% к сметной себестоимости работ или 50% к величине затрат на оплату труда строительных рабочих.

2.2.3. Сметный способ расчета стоимости восстановления (замещения) объекта недвижимости.

В данном случае определяющим является следующее допущение - для целей оценки недвижимости не требуется разработка сметной документации, соответствующей уровню детализации, необходимому для проектирования нового строительства.

Возможны два варианта расчетов:

а) составление объектных и сводных смет строительства объекта оценки, исходя из предположения, что строительство данного объекта завершено на день оценки;

б) корректировка (актуализация) смет, по которым строился объект оценки с использованием Единых норм и расценок и индексов цен по строительно-монтажным работам.

Сметный способ расчета дает наиболее точные результаты, однако он требует привлечения опытного специалиста-сметчика, если оценщик не имеет соответствующей квалификации и опыт работы в области составления строительных смет.

2.3. Оценка износа объекта недвижимости

2.3.1. Определение физического износа.

Существуют несколько способов расчета физического износа зданий. Наиболее распространенными методами являются: экспертный метод, определение износа по нормативным срокам службы и метод "номинальной" стоимости.

2.3.1.1. Экспертный метод оценки физического износа.

Этот метод является наиболее точным и предусматривает следующую последовательность действий.

1. Визуальный осмотр и инструментально-натурное обследование отдельных конструктивных элементов и инженерных сетей оцениваемого здания.

2. Выявление признаков физического износа и установление их количественных характеристик на основе инструментально-натурального обследования (установление числа поврежденных участков, определение размеров повреждения (площади, длины, глубины и т.п.).

3. Сравнение выявленных показателей поврежденных участков с их количественными значениями, приведенных в ведомственных нормативных материалах. Например, для оценки физического износа жилых, офисных, торговых помещений, могут использоваться Правила оценки физического износа зданий ВСН53-86 Госгражданстрой 1990. Для оценки физического износа зданий производственного назначения могут быть использованы методические материалы, разработанные КГАСА.

Физический износ конструкции, элемента или системы определяется по формуле:

                            n             Рi

                     Фк = сумма i-1 х Иi ----,                        (3)

                           i=1            Рк

где Иi = физический износ i-го участка, конструкции, элемента или системы определенный по таблицам ВСН53-86

Рi - размеры (площадь или длина) i-го поврежденного участка, кв.м или м);

Рк - размеры всей конструкции (кв.м или м);

n - число поврежденных участков.

Пример. При обследовании полов из керамической плитки общей площадью 50 кв.м выявлены 3 поврежденных участка.

1. Мелкие сколы и трещины отдельных плиток на площади 20 кв.м.

2. Отсутствие отдельных плиток, местами вздутие и отставания на участке в 15 кв.м (до 40% от площади участка).

3. Полное разрушение покрытия и основания на площади 5 кв.м.

Используя данные таблицы 49 ВСН-53-86, фрагмент которой приведен ниже (таблица 2.3), и представляя полученные значения в форму 3, определяем величину износа полов

                        20          15           5

             Фк = 10 х ---- + 34 х ---- + 70 х ---- = 21,2%

                        50          50          50

Данный результат округляется с точностью до 5%, таким образом износ определяется равным 20%.

Таблица 2.3

Признаки износа	Износ, %	Принято для расчета, %
1. Мелкие сколы и трещины отдельных плиток	0-20	10
2. Отсутствие отдельных плиток, местами вздутие и отставание на площади от 20 до 50%*(1)	21-40*(2)	34*(3, 5)
3. Полное разрушение покрытия и основания	61-80	70

Физический износ здания в целом, после определения износа отдельных конструктивных элементов и инженерных сетей определяется по формуле:

                               n      к

                        Иф = сумма х Фкi х Уi                         (4)

                              i=1

где Фкi - физический износ i-ого конструктивного элемента либо инженерных сетей, определенный по формуле (3);

Уi - удельный вес i-ого конструктивного элемента (инженерных сетей) в общей восстановительной стоимости здания;

n - количество конструктивных элементов объекта оценки.

Значение удельного веса отдельных конструктивных элементов в общей восстановительной стоимости объекта оценки определяется исходя из способа, примененного при расчете этой стоимости.

В случае определения восстановительной стоимости по методу разбивки на компоненты (поэлементный способ) удельный вес того или иного конструктивного элемента рассчитывается прямым способом. Например, возвращаясь к примеру представленному в таблицах 2.1 и 2.2, удельный вес фундамента в общей стоимости объекта будет определен таким образом:

1) Прямые затраты на строительство фундамента равны 19,8 тыс.руб.;

2) Соотношение общей восстановительной стоимости к величине прямых затрат составляет 694,0 / 388,1 = 1,79;

3) Общая стоимость строительства фундамента составит

                       19,8 х 1,79 = 35,4 тыс.руб.

Удельный вес стоимости фундамента в общей восстановительной стоимости здания составит 35,4 / 694 = 0,051.

При использовании метода сравнительной единицы доли восстановительной стоимости отдельных конструктивных элементов и инженерных сетей в общей восстановительной стоимости объекта оценки следует принимать по сборникам УПВС (см. п.2.2.1).

При расчете восстановительной стоимости на основе строительной сметы (сметный способ определения восстановительной стоимости) удельный вес каждого конструктивного элемента можно определять исходя из пообъектных смет на основе сведений из сборников УПВС либо прямым счетом по их сметной стоимости.

2.3.1.2. Определение износа по нормативным срокам службы.

Данный метод основан на следующем принципе: износ здания зависит (при нормативных условиях эксплуатации и ремонтно-технического обслуживания) от группы капитальности объекта оценки и его календарного срока эксплуатации (т.е. от дня ввода в эксплуатацию по день оценки).

Для каждого конструктивного элемента в разрезе всех групп капитальности и инженерных сетей в соответствующих нормативных документах установлены нормативные сроки службы.

В качестве таких документов могут использоваться следующие:

1. Положение о проведении планово-предупредительного ремонта (ППР) производственных зданий и сооружений - М.: Стройиздат, 1974.

2. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения: ВСН 58-88(р). - М., 1990.

3. Положение о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий: Госстрой СССР - М. Стройиздат, 1965.

ГАРАНТ:

См. Постановление Госстроя СССР от 30 июня 1989 г. N 113 "О признании утратившим силу приказа Госстроя СССР от 8 сентября 1964 г. N 147 об утверждении положения о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий"

4. Правила оценки физического износа жилых зданий: ВСН 53-86, Госгражданстрой. - М, 1988.

Порядок определения износа по рассматриваемому способу приведен в таблице 2.4.

Таблица 2.4

Расчет физического износа здания на основе нормативного срока жизни
отдельных конструктивных элементов и инженерных сетей

N п/п	Наименование конструктивно- го элемента	Удельный вес в об- щей стои- мости объекта	Восста- новите- льная стои- мость, тыс.руб.	Срок жизни, лет		Износ конструктивно- ного элемента
				Нор- мати- вный	На день оценки	в % 100/ гр.3хгр.4	в тыс.руб. гр.2хгр.5/ 100
А	Б	1	2	3	4	5	6
1.	Фундамент лен- точный бутовый	0,051	35,4	150	40	27	9,6
2.	Стены несущие в 3 кирпича	0,378	262,6	100	40	40	105,0
3.
4.
	Всего:	1,0	694,0	-	-	-	385,6

Величина физического износа составляет 385,6 тыс.руб. или в процентах от восстановительной стоимости 385,6 / 694 х 100 = 55,6%.

2.3.1.3. Метод "номинальной" стоимости.

Данный метод базируется на следующем положении: оценить физический износ здания, т.е. определить стоимость необходимого капитального ремонта.

Для этих целей используют коэффициент (Кс), определяющий соотношение между стоимостью капитального ремонта (Скр) и "номинальной" стоимостью (С) здания в зависимости от величины фактического физического износа. В таблице 2.5 приведены соответствующие значения Кс в зависимости от фактического износа здания.

Таблица 2.5

Отношение стоимости капиталь- ного ре- монта к "номина- льной" стоимости (Кс=Скр/ С)	0,048	0,064	0,09	0,123	0,164	0,21	0,276	0,33	0,423	0,54	0,6	0,7
Фактичес- кий физи- ческий износ (%)	15	20	25	30	35	40	45	50	55	60	62	65

Определение физического износа проводится в следующей последовательности:

а) на основании конкретных деформаций определяется величина физического износа по каждому конструктивному элементу здания;

б) определяется общая величина физического износа здания исходя из физического износа отдельных конструктивных элементов и их удельных весов в восстановительной стоимости здания;

в) по данным таблицы 2.5 определяется коэффициент Кс.

г) устанавливается значение физического износа в стоимостном выражении по формуле:

                             Ифиз = С х Кс,

где С - восстановительная стоимость (стоимость замещения) здания.

2.3.2. Определение функционального износа

Исчисление функционального износа, как правило, может производится либо в виде капитализированной величины дополнительных затрат, связанных с недостатками или несоответствием внешнего и внутреннего оформления объекта оценки, либо как разница между стоимостью современного конструктивного элемента и стоимостью имеющегося на объекте оценки устаревшего конструктивного элемента с учетом его физического износа и затрат на его демонтаж (если такое возможно).

В первом случае величина износа определяется капитализированной величиной потерь арендной платы либо капитализированной величиной дополнительных затрат.

Предположим, что арендная плата в расчете на 1 кв.м в год в здании с современной планировкой равна 40 руб., а в оцениваемом - 30 руб.

При общей площади помещений в оцениваемом здании, равной 200 кв.м, потери в арендной плате составят (40-30) х 200 = 2000 руб. в год, а капитализированная величина потерь в арендной плате - функциональный износ - при коэффициенте капитализации равном 0,14 составит 14886 руб. (2000) / 0,14.

Величина коэффициента капитализации определяется при расчете стоимости по доходному методу.

Второй пример. В оцениваемом здании толщина несущих стен значительно превышает существующие стандарты и строительные нормы. В современном исполнении восстановительная стоимость этого конструктивного элемента составляет 200 тыс.руб., в оцениваемом здании - 270 тыс.руб. С учетом физического износа равного 40%, функциональный износ составляет 28 тыс.руб. [(270-200) х 0,4].

Расчет функционального износа может производиться только в случае, если определялась стоимость восстановления объекта оценки. Если было принято решение об определении стоимости замещения, функциональный износ не рассчитывается, так как нет оснований для его возникновения.

2.3.3. Определение внешнего износа.

Для определения внешнего износа может применяться два метода:

- метод капитализации потери дохода, относящийся к внешнему воздействию (определяется аналогично исчислению капитализации дополнительных затрат при расчете функционального износа);

- метод сравнения продаж подобных объектов при наличии и без внешних воздействий.

Расчет внешнего износа в абсолютном большинстве случаев не производится, так как в сложившейся экономической ситуации не представляется возможным определить перспективы изменений в развитии объектов оценки.

2.3.4. Определение общей величины накопленного износа.

Общая величина накопленного износа недвижимости определяется как произведение преобразованных относительных долей каждого вида износа с использованием следующей формулы (5):

            Инак = 1 - (1 - Ифиз) (1 - Ифунк)(1 - Ивнеш),             (5)

где Ифиз, Ифунк, Ивнеш - соответственно: физический, функциональный и внешний износ в долях единицы.

3. Оценка объекта недвижимости с точки зрения сопоставимых продаж

3.1. Порядок применения метода оценки недвижимости
с точки зрения сопоставимых продаж

Данный метод основан на сравнении оцениваемого объекта с другими аналогичными объектами, сделки по купле-продаже которых были осуществлены в относительно близкий период времени от установленной даты оценки рассматриваемого объекта. Применение данного подхода должно быть ограничено, как правило, следующими условиями: количество найденных сопоставимых продаж должно быть не менее 3-х, продажи были осуществлены в срок не более 6-ти месяцев до даты оценки, местоположение объектов продаж должно быть сопоставимым по социально-экономическим характеристикам и численности населения (например, если объект находится в г.Казани , то сопоставимые объекты должны находиться там же, если в г.Нижнекамске - допускается использовать продажи в г.Набережные Челны).

Применение метода оценки с точки зрения сопоставимых продаж предполагает следующую последовательность его выполнения:

1. Изучение рынка и выбор объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом.

2. Сбор и проверка данных о сделках по купле-продаже объектов, избранных в качестве сопоставимых с объектом оценки.

3. Анализ и сравнение полученных данных; проведение на этой основе корректировок цен по каждому сравниваемому объекту, исходя из выявленных различий.

4. Согласование корректировок цен по каждому сопоставимому объекту и установление стоимости оцениваемого объекта.

3.1.1. Изучение рынка.

Изучение рынка основывается на информации, опубликованной в печати, сведениях о реализации объектов на аукционах, данных судебных заседаний и т.п. К настоящему времени наиболее полная информация о реализации недвижимости в нашем регионе относится к жилым объектам, офисным помещениям, объектам торговли, складам. Так, листинги (предложения о продаже) с указанием основных характеристик квартир публикуются, например, в газетах "Из рук в руки", "Время и деньги" и др. Там же указываются и ориентировочные цены продаж.

Задачей оценщика в данном случае становится группировка этих сведений по избранным классификационным характеристикам и сбор сведений об окончательных итогах продаж, подтвержденных одной из сторон сделки купли-продажи.

3.1.2. Анализ данных и внесение поправок.

Анализ данных, внесение поправок в цены продаж сопоставимых объектов должен осуществляться по двум направлениям: элементам сравнения и единицам сравнения.

К элементам сравнения относятся:

а) состав передаваемых прав собственности на недвижимость;

б) условия финансирования (оплата с рассрочкой или единовременно за объект покупки в целом);

в) условия продажи (срочная продажа, продажа с целью погашения долга);

г) дата продажи;

д) место расположения (престижность района, отдаленность от транспортных магистралей, объектов жизнеобеспечения и т.п.);

е) физические характеристики (износ, функциональная пригодность и т.п.);

ж) характер использования;

и) компоненты стоимости, не связанные с оцениваемым объектом.

Как правило, объекты сравнения различаются не только по указанным характеристикам, но и по размерам конструктивных элементов. Для сопоставления таких объектов должны использоваться следующие единицы сравнения: цена за 1 кв.м общей и полезной площади помещений здания, цена за 1 куб.м строительного объема здания; цена за единицу, приносящую доход (место в зрительном зале, торговое место на рынке, посадочное место в кафе, столовой, ресторане) и др. При сравнении объектов торговли, общественного питания или бытового обслуживания, находящихся в зданиях, которые расположены вдоль оживленных улиц, рекомендуется применять для сравнения и такую единицу, как цена за 1 погонный метр по фасаду.

Внесение поправок в цены сопоставимых объектов производятся в следующей последовательности:

1) осуществляется корректировка цен по элементам сравнения:

- в первую очередь производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (позиции "а"-"г"), которые проводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату;

- во вторую очередь - корректировки, относящиеся непосредственно к объекту оценки (позиции "д"-"и"), которые производятся путем применения указанных корректировок к результату , полученному после корректировок в первой группе ("а"-"г") в любом порядке.

2) проводится корректировка на различие в единицах сравнения.

При этом каждая последующая корректировка должна осуществляться на основе результата предыдущей корректировки.

Окончательное решение о величине стоимости, определенной методом сравнения продаж, принимается на основе анализа скорректированных цен продаж сопоставимых объектов. Рекомендуется принять цену того сопоставимого объекта, у которого наименьшая алгебраическая сумма корректировок.

Особенность корректировок по отдельным элементам сравнения

1. Корректировка на состав передаваемых прав собственности. При продаже объекта недвижимости, в котором помещения сданы в аренду (продажа собственности вместе с существующими арендными договорами), возникает необходимость в корректировке цены на права собственности. Такое положение должно учитываться, если арендная плата по договору отличается от сложившейся на рынке величины арендной платы. Величину корректировки на права собственности определяют либо на основе прямой капитализации разницы между рыночной и договорной арендной платой, либо путем дисконтирования этой разницы в течение оставшегося срока аренды по договору.

В первом случае предполагается бессрочность договора аренды. Например, в качестве объекта сопоставления избрано аналогичное здание, переданное в аренду. Расчет корректировки цены на право собственности представлен в табл.3.1.

Таблица 3.1

Корректировка цен на право собственности

Наименование показателя	Единица измерения	Объект сопоставимый	Объект оценки	Расчет
Площадь помещений	кв.м	580	550	-
Арендная плата по договору за 1 кв.м	руб.		-	-
Арендная плата на рынке за 1 кв.м Коэффициент капитализации Величина корректировки	руб. - руб.	300 0,12 45833	310 0,12	(310-300)х 550:0,12= 45833

В случае, если арендный договор заключен на определенный срок (например, до окончания срока договора осталось 3 года), корректировка на права собственности рассчитывается в следующей последовательности:

1) коэффициент текущей стоимости обычного аннуитета в течение 3 лет при 12% годовых - 2,40;

2) произведение данного коэффициента на разницу в арендной плате: 550 х (310-300) х 2,4 = 13200 - значение корректировки цены сопоставимого объекта.

2. Корректировка на условия финансирования, как правило, проводится в том случае, если установлено, что при заключении договора купли-продажи продавец представил рассрочку по оплате всей или части суммы, т.е. кредитовал покупателя. В этом случае стоимость данного объекта должна быть выше исходя из процентной безрисковой банковской ставки и условий погашения кредита.

Предположим, что сопоставимый объект был продан с предоставлением рассрочки на 1 год с ежеквартальными равномерными платежами. При этом из общей суммы сделки в 938 тыс.руб., в 5-ти дневный срок после заключения договора было уплачено 361 тыс.руб.

В случае, если банковская ставка по данному виду кредита составляет, например, 24% годовых, то корректировка суммы сделки осуществляется по следующей формуле:

                              938 - 361

                 938 - 361 - ----------- = 77 тыс.руб.,

                             4 х 0,2886

где 938 - сумма сделки;

361 - сумма оплаты при заключении договора;

4 - количество периодов оплаты в течение года (в нашем случае - ежеквартально);

0,2886 - коэффициент взноса на амортизацию единицы при 24% годовых и ежеквартальном периоде погашения кредита.

3. Корректировка на условия продажи вводится в случае, если сделка купли-продажи была осуществлена в нетипичных условиях. Например, продавец согласился на снижение цены в связи со срочной продажей, или продавец и покупатель связаны родственными либо деловыми связями (материнская компания - дочернее предприятие и т.п.). Выяснение этих обстоятельств довольно сложная задача, однако исключить наличие таких фактов было бы неправильным.

4. Корректировка на дату продажи - обязательное условие при проведении анализа сопоставимых продаж. Например, сопоставимый объект был продан 2 месяца назад.

Если среднемесячный индекс инфляции был равен 2%, то цена должна быть увеличена на индекс 1,022. Так, если цена продажи сопоставимого объекта с учетом предыдущих корректировок составила 861 тыс.руб., то прирост цены будет равен: 861 х 1,022 - 861 = 19 тыс.руб.

5. Корректировка на месторасположение производится в том случае, если сопоставимые объекты находятся в разных районах, различающихся по уровню цен, при продажах аналогичных объектов. Например, в 1-м случае из трех сопоставимых продаж цены на 5% выше, во втором выше на 10%, а в третьем на 5% ниже чем в том районе, где располагается объект оценки.

Исходя из этого, цена первого объекта должна быть снижена на 5%, соответственно второго - на 10%, а третьего объекта - на 5% повышена. Так для первого объекта снижение цены составит: 896 х 1,05 - 896 = 45 тыс.руб.

6. Корректировка на физические характеристики (как правило, это корректировки на износ).

В случае, если у сопоставимого объекта уровень износа ниже, (объект в лучшем состоянии, чем объект оценки), цена должна быть снижена на разницу в износе между сопоставимым и оцениваемым объектами.

Так, если у сопоставимого первого объекта износ на 10% ниже, то цена снизится на 89 тыс.руб. (896 х 0,1).

7. Корректировка на компоненты стоимости, не связанные с оцениваемым объектом, вводится, если сопоставимые объекты отличаются от оцениваемого каким-либо дополнительным вспомогательным сооружением. Например, в составе оцениваемого объекта - жилого дома - имеется гараж, а в сопоставимом - нет. В этом случае цена сопоставимого объекта увеличивается на стоимость этого гаража.

8. Корректировки на единицы сравнения проводятся, если сопоставимые объекты отличаются по данному параметру от объекта оценки. Чаще всего это различие - в площади помещений.

Например, в первом из сопоставимых объектов площадь помещений равна 580 кв.м, а в оцениваемом - 550 кв.м.

Следовательно, цена должна быть снижена на стоимость 30 кв.м. Например, после всех корректировок по элементам сравнения сопоставимый объект оценивается в 755 тыс.руб. Тогда величина корректировки "на площадь" будет равна 39 тыс.руб.

                      755 : 580 х 30 = 39 тыс.руб.

После проведения всех корректировок в качестве основы для установления стоимости объекта оценки выбирается тот, у которого общая сумма валовых корректировок (абсолютная сумма всех корректировок) будет наименьшей.

Пример расчета стоимости объекта, исходя из всего вышесказанного, приведен в табл. 3.2.

Таблица 3.2

Расчет стоимости объекта на основе внесения поправок в цены
сопоставимых объектов по элементам и единицам сравнения

N п/п	Наименование показателя	Еди- ница изм.	Объект оценки	Сопоставимые объекты
				А	Б	В	Г
1	2	3	4	5	6	7	8
1	Характеристика объектов и условий сделки купли-продажи
1.1	Общая площадь помещений	кв.м	550	580	585	500	510
1.2	Гараж		Есть	Нет	Есть	Нет	Нет
1.3	Переданное право собст- венности	-	Полное	Полное	Полное	Полное	С договором аренды на 3 года
1.4	Условия фи- нансирования	-	Рыночные	Рассрочка платежа на 1 год	Рыночные	Рыночные	Рыночные
1.5	Условия про- дажи	-	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Нерыночные. Срочная продажа. Цены зани- жены на 5%
1.6	Условия рынка (дата прода- жи)	-	01.09.99 г.	02.07.99	03.08.99	20.08.99	02.08.99 г.
1.7	Месторасполо- жение	-		Лучше на 5%	Аналог	Хуже на 10%	Хуже на 5%
1.8	Износ	%	50	40	50	60	65
1.9	Цена продажи	тыс. руб.	777	938	806	550	500
2	Корректировки цен продажи, тыс.руб.
2.1	Переданные права собст- твенности Скорректиро- ванная цена	-	-	- 938	- 806	- 550	+13 513
2.2	Условия фи- нансирования Скорректиро- ванная цена	-	-	-77 861	- 806	- 550	- 513
2.3	Условия про- дажи Скорректиро- ванная цена	-	-	- 861	- 806	- 550	+26 539
2.4	Дата продажи Скорректиро- ванная цена	-	-	+19 880	+20 826	- 550	+11 550
2.5	Месторасполо- жение Скорректиро- ванная цена	-	-	-45 835	- 826	+50 600	+28 578
2.6	Физическое состояние (износ) Скорректиро- ванная цена	-	-	-85 750	- 826	+60 660	+29 607
2.7	Гараж Скорректиро- ванная цена	-	-	+30 780	- 826	+30 690	+30 637
2.8	Площадь поме- щений Скорректиро- ванная цена	-	-	-41 739	-49 777	+69 759	+50 687
3	Общая сумма "чистой" кор- рекции цен	-	-	199	29	209	187
4	Абсолютная (валовая) сумма коррек- ции цен (ал- гебраическая сумма всех коррекций)	-	-	297	69	209	187

Таким образом, наименьшая величина корректировок (по абсолютной, алгебраической сумме) у второго сопоставимого объекта. Цена этого объекта, с учетом всех корректировок (777 тыс.руб.), принимается за оценку объекта.

3.2. Оценка объекта недвижимости на основе
экономических единиц сравнения

Объекты недвижимости, используемые только для получения доходов, целесообразнее оценивать, используя метод сопоставимых продаж, на основе экономических единиц сравнения (единиц, приносящих доход).

К таким объектам можно отнести: гостиницы, стадионы, рынки (торговые ряды), автостоянки и т.п.

Расчет стоимости объекта оценки с использованием экономических единиц сравнения проводят в следующей последовательности.

1. По каждому из сопоставимых объектов устанавливается цена продажи и величина валового действительного дохода либо величина чистого дохода за предшествующий дате оценки год (или квартал).

2. На основе этих данных по каждому сопоставимому объекту рассчитывается либо валовый рентный мультипликатор (ВРМ), либо коэффициент капитализации (Кк).

3. Определяются значения валового дохода на одну единицу сравнения либо чистого дохода на одну единицу сравнения по каждому из сопоставимых объектов.

4. Рассчитываются средние арифметические значения валового дохода на единицу сравнения и ВРМ (если расчет производится с использованием ВРМ) либо средние значения коэффициента капитализации и чистого дохода на единицу сравнения (если расчет производится с использованием Кк).

5. Определяется стоимость объекта оценки:

а) если расчет производится с использованием ВРМ, то перемножаются значения числа единиц дохода по объекту оценки на установленные средние значения ВРМ и валового дохода в расчете на единицу сравнения;

б) если расчет ведется с использованием Кк, то число единиц дохода по объекту оценки умножается на среднее значение чистого дохода на единицу сравнения, а полученное произведение делится на среднее значение коэффициента капитализации.

В случае, если количество сопоставимых объектов от 7 до 12, то рекомендуется использовать медианное значение показателей при исчислении их средних величин. Если сопоставимых объектов более 12, рекомендуется использовать модальное (наиболее часто встречающееся) значение для определения средних величин.

Пример определения стоимости объекта недвижимости с использованием указанных показателей представлен в таблице 3.3.

Следует отметить, что применение коэффициента капитализации для определения стоимости объекта оценки с использованием экономических единиц сравнения, дает более объективные результаты. В рассмотренном примере стоимость объекта оценки, определенная с использованием ВРМ равна 337 тыс.руб., а с использованием Кк - 345 тыс.руб. Последнее значение более точно отражает стоимость объекта. Вместе с тем, для расчета величины чистого дохода, как разницы между валовым действительным доходом и всеми расходами (включая создание соответствующих резервов и фондов), требуется проведение экономического анализа с целью выявления несвойственных, разовых расходов и установления величины обязательных платежей (например, налогов и сборов), которые по разным причинам не были осуществлены в расчетный период.

В условиях высоких темпов инфляции, чем характеризуются последние годы, следует учитывать и еще одно обстоятельство. Так, если даты продаж сопоставимых объектов отстают от даты оценки более чем на полгода, а сведения о доходах и расходах по сопоставимым объектам взяты за полгода или квартал, предшествующий дате оценки, следует все эти финансовые показатели, т.е. сведения о ценах продаж, о размерах валовых и чистых доходов приводить к текущим ценам на день оценки с использованием соответствующих индексов инфляции. Пример такого приведения представлен в таблице 3.4.

3.3. Определение стоимости объекта недвижимости попарными сравнениями с использованием матричной алгебры.

Данный способ определения стоимости объекта недвижимости реализуется на основе метода сравнительного анализа с использованием математических матриц. К недостаткам метода можно отнести его трудоемкость при ручном способе расчетов, который устраняется при использовании программного продукта с помощью ПЭВМ.

К достоинствам метода - некритичность к строгому подбору аналогов оцениваемого объекта (достаточно точные результаты достигаются даже при отсутствии явно близких по своим характеристикам аналогов оцениваемого объекта). Однако это достоинство будет иметь место только в том случае, если оценщик достаточно квалифицированно будет использовать шкалу оценок для матриц индексов важности "1-9".

Таблица 3.4

Приведение значений цен продаж и величин валового
дохода к дате оценки объекта недвижимости

N п/п	Наименование объекта	Цена про- дажи	Дата про- даж	Валовый доход за первое полуго- дие те- кущего года	Дата оцен- ки	Индекс инфля- ции, принятый для перехода в тек. цены		Скорректи- рованные величины
						По це- не прода- жи*(5)	По ва- ловому доходу *(6)	Цены про- дажи	Вало- вой доход
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
1.	Автостоянка "А"	350	03.02	60	01.10	1,31	1,1	455	66
2.	Автостоянка "Б"	360	05.03	58	01.10	1,25	1,1	410	64
3.	Автостоянка "В"	410	07.01	74	01.10	1,35	1,1	553	82
4.	Автостоянка "Г"	390	20.03	63	01.10	1,18	1,1	460	70

4. Оценка объектов недвижимости с помощью доходного подхода

Расчет стоимости объектов недвижимости по данному методу может производиться одним из двух способов: на основе анализа дисконтированных денежных доходов либо на основе прямой капитализации доходов.

Метод дисконтирования денежных доходов используется в случае оценки имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных доходов в зависимости от степени риска, связанного с использованием имущества.

Метод прямой капитализации доходов используется в случае оценки имущества при сохранении стабильных условий использования имущества, постоянной величине дохода, отсутствии первоначальных инвестиций и одновременном учете возврата капитала и дохода на капитал. В современных условиях использование этого метода нецелесообразно.

4.1. Оценка на основе анализа дисконтированных денежных доходов

Метод дисконтирования денежных доходов - метод определения капитализированной стоимости доходов, при котором последовательно каждый доход или группа доходов со своими ставками дисконтирования приводятся к величине, равной сумме их текущих стоимостей. В общем виде математическое выражение для данного метода можно представить в виде:

                                 n     Pi

                           V = сумма -------,

                                i=1        n

                                     (1+di)

где V - оценка стоимости, Pi - поток i-го периода,

di - ставка дисконтирования i-го периода,

n - период владения (номер платежного периода).

Рекомендуется следующий порядок расчетов:

1) устанавливается величина чистого дохода от эксплуатации объекта оценки в расчете на год;

2) определяется оставшийся срок экономической жизни объекта оценки либо срок эксплуатации объекта до его перепродажи (реверсии). В сложившейся экономической ситуации более предпочтительным является проведение расчетов на основе предполагаемого срока до перепродажи - как правило, от 3-х до 5 лет;

3) определение величины чистого дохода по каждому году в течение предполагаемого срока эксплуатации объекта оценки до перепродажи либо до конца экономической жизни (если расчет ведется по данному варианту);

4) определение ставки дисконта;

5) дисконтирование потока чистых доходов за срок эксплуатации с использованием соответствующих значений фактора текущей стоимости денежной единицы (применение фактора текущей стоимости аннуитета невозможно, т.к. значения доходов меняются ежегодно);

6) расчет стоимости перепродажи объекта оценки. Для этих целей возможно использовать два варианта расчетов. Первый: величина дохода в год перепродажи делится на возвратный коэффициент капитализации. Второй: стоимость объекта оценки, рассчитанная по затратному методу, корректируется на суммарный индекс инфляции и величину нормативного износа за время эксплуатации объекта оценки;

В первом случае для определения наиболее вероятной цены продажи объекта по истечению прогнозного периода надо чистый доход от аренды объекта за первый постпрогнозный период разделить на ставку возвратной капитализации.

Ставка капитализации определяется в этом случае как разность между ставкой дисконта и прогнозных темпов роста чистого операционного дохода от использования объекта в постпрогнозный период.

В случае, если в постпрогнозном периоде величина чистого операционного дохода будут неизменной и находиться на уровне дохода, полученного в последний период, то ставка капитализации принимается равной ставке дисконтирования.

7) дисконтирование стоимости перепродажи объекта оценки в текущую стоимость на день оценки;

8) суммирование текущей стоимости потока чистых доходов и дисконтированной стоимости перепродажи объекта оценки.

Пример расчета по данному методу представлен в таблице 4.

Таблица 4

Определение стоимости объекта на основе анализа
дисконтируемых денежных доходов

N	Показатель	Единицы измерения	Время (годы)
			Оценки	Эксплуатации после продажи					Перепро- дажи
				1	2	3	4	5
									Конец 5- го года
1.	Индекс инф- ляции	%		20	20	12	12	12	12
2.	Ставка дис- конта (стр.1 х 1, 2)	%		24	24	15	15	15	15
3.	Чистый до- ход*(4) (стр.3х стр.1:100)	тыс.руб.	23	28	33,6	37,6	42,1	47,2	47,2
4.	Фактор "те- кущей стои- мости еди- ницы"	-		0,806	0,650	0,657	0,571	0,497	0,497
5.	Текущая стоимость будущих до- ходов			22,4	21,8	24,8	24,0	23,6	-
6.	Суммарная текущая стоимость будущих до- ходов	тыс.руб.	116,6	22,4 + 21,8 + 24,8 +24,0 + + 23,6 = 116,6					-
7.	Реверсия	тыс.руб.		47,2 : 0,15 = 314					314
8.	Текущая стоимость реверсии	тыс.руб.	156	314 х 0,497 = 156,1					-
9.	Стоимость объекта оценки	тыс.руб.	272,7	116,6 + 156,1 = 272,7					-

4.2. Оценка на основе прямой капитализации дохода

Определение стоимости по данному методу осуществляется на основе следующей формулы:

С = ЧД : Кк,

где ЧД - годовая сумма чистого дохода от объекта оценки

Кк - коэффициент капитализации.

ЧД = ПВД - П - ОР,

где ПВД - потенциальный валовый доход, т.е. доход при полной загрузке объекта,

П - потери (например, от недозагрузки),

ОР - операционные расходы (налог на имущество, резерв на замещение (расходы на текущий ремонт), зарплата персоналу и т.п.).

Математическое выражение для ставки капитализации имеет вид:

                                    n

                        Кк = Сб + сумма Рi + альфа,

                                   i=1

где Сб - безрисковая ставка,

Pi - поправка на риск,

альфа - ставка возврата капитала (может быть как положительный, так и отрицательный в зависимости от того, увеличивается стоимость объекта оценки, падает или не изменяется).

Для расчета коэффициента капитализации рекомендуется применять в качестве безрисковой ставки либо величину банковского процента по валютным вкладам в сбербанке РФ, увеличенную на индекс роста курса доллара по прогнозам на текущий год, либо принимается среднерыночная доходность облигаций федерального займа (ОФЗ) - так называемая доходность к погашению, сложившуюся на дату оценки.

В случае, если для расчета коэффициента капитализации используется безрисковая ставка, в основе которой лежит банковский процент по валютным вкладам, то расчет ведется следующим образом.

1. Определяется ставка по валютному вкладу в Сбербанке РФ, например - 8%.

2. Устанавливается прогнозный рост курса доллара на год, например, с 28 руб. до 35 руб. или рост на 25%.

3. Рассчитывается безрисковая ставка: 8% + 8 х 0,25 = 10%.

4. Добавляются поправки на низкую ликвидность и на ставку возврата капитала.

Ставка возврата капитала рассчитывается исходя из оставшейся экономической жизни объекта оценки. Например, если этот срок определен в 40 лет, то ставка возврата капитала равна 2,5% (100/40).

Ставка на низкую ликвидность принимается в размере частного от деления безрисковой ставки на 12, умноженной на среднее время (в месяцах), которое необходимо на время экспозиции объекта на рынке.

Например, если в среднем в данном регионе по объектам, аналогичным (схожим) с объектом оценки время экспозиции на рынке равно 3 месяцам, то поправка на низкую ликвидность будет равна: 10 / 12 х 3 = 2,5%.

5. Суммируя полученные значения безрисковой ставки, ставка возврата капитала и поправки на низкую ликвидность получаем значение коэффициента капитализации - 15% (10 + 2,5 + 2,5).

В случае, если коэффициент капитализации рассчитывается на основе безрисковой ставки, определенной по среднерыночной доходности ОФЗ, то расчет ведут в следующей последовательности.

В качестве исходных данных берется доходность к погашению серий ОФЗ, погашаемых через 2-4 года после даты выпуска, сложившаяся за 5 последних дней перед датой оценки;

Так как разные серии облигаций имеют разные доходности, то для каждого торгового дня находится средневзвешенная доходность к погашению (в качестве весов берутся размещенные объемы облигаций каждой серии).

После определения доходности для каждого дня, определяется средняя доходность облигаций как среднее арифметическое значение доходностей, сложившихся в каждый из торговых дней.

Расчет доходности к погашению ОФЗ:

18 сентября 2000 г.
N выпуска	Дней до погашения	Размещенный объем, тыс.руб.	Доходность к погашению, %
SU27006	859	9496634	22,75
SU27007	873	9496634	22,68
SU27008	978	9496634	22,56
SU27009	992	9496634	22,62
Средневзвешенная доходность			22,65

19 сентября 2000 г.
N выпуска	Дней до погашения	Размещенный объем, тыс.руб.	Доходность к погашению, %
SU27006	856	9496634	23,24
SU27007	870	9496634	23,57
SU27008	975	9496634	23,84
SU27009	989	9496634	23,77
Средневзвешенная доходность			23,60 и т.д. до 22.09.2000 г.

Таким образом, номинальная безрисковая доходность принята равной 23,12% (22,65 + 23,6 +...+ 23,8) / 5.

Рассчитывается реальная безрисковая ставка исходя из номинальной ставки и индекса инфляции следующим образом:

                                    Rномин - I

                         Rреальн = ------------,

                                    1 + I : 100

где: Rномин - номинальная ставка, в %;

I - индекс инфляции по прогнозу за год.

Так, если в качестве прогнозного уровня инфляции на 2001 год принять значение этого показателя, использованного при разработке госбюджета (12%), то реальная ставка будет равна:

                           23,12 - 12

                       ------------------ = 9,93%

                              1,12

Далее все расчеты ведут в той же последовательности, что и при определении ставки капитализации с использованием сведений о величине банковского процента по валютным вкладам, т.е. добавляется ставка возврата капитала (25%), поправка на низкую ликвидность (9,93 : 12 х 3 = 2,48).

Как видно из представленных данных расчет по обоим методам дает примерно одинаковые значения коэффициента капитализации: 15% по первому способу и 14,9% - по второму способу (9,93 + 2,5 + 2,48).

В некоторых случаях к полученному результату добавляются поправки за риск вложения средств (систематический и несистематический риски, статичный и динамичный риски).

Однако достаточно обоснованных сведений о порядке расчетов этого показателя на текущий момент нет.

5. Согласование результатов расчетов и установление итоговой оценки

Согласование результатов расчетов по трем методам оценки и определение итогового показателя стоимости объекта - "это процесс логических рассуждений и принятия решения". Чем большее различие в результатах расчетов по каждому из трех методов, тем более жесткими и обоснованными должны быть определение рейтингов каждого из методов.

Каких-либо конкретных рекомендаций на этот счет не содержится в классической литературе по данному вопросу. Поэтому можно ограничиться следующими наиболее общими положениями.

1. В условиях экономической нестабильности и относительно высоких темпов инфляции наиболее надежным является затратный метод оценки недвижимости (при условии, что объект оценки имеет износ не более 60-70%).

Поэтому в большинстве случаев затратному методу следует отдавать предпочтение и устанавливать значение его удельного веса (рейтинг) не менее 0,4-0,5, а при отсутствии данных по одному из двух других методов оценки - не менее 0,5-0,6.

2. В случае, если для объекта оценки найдены, проанализированы и приняты к расчетам относительно большое количество сопоставимых объектов (более семи), то, безусловно, в этом случае наибольший удельный вес должен быть установлен для метода сопоставимых продаж, в пределах не менее 0,4-0,5.

3. Доходный метод, может иметь относительно высокий рейтинг (до 0,3) в современных условиях, только в том случае, если расчеты велись на основе анализа дисконтированных денежных потоков с применением обоснованных данных.

Ориентировочные данные по определению рейтинга отдельных методов представлены в таблице 5.

Таблица 5

N	Характеристика объекта	Ориентировочное значение удельного веса методов оценки
		Затратный метод	Метод со- поставим. продаж	Доходный метод
1.	Объекты с невысоким уровнем износа (до 50%) а) неярко выраженная доходность (служ. помещения, складские площади, жилье и т.п.) б) ярко выраженная доходность (автос- тоянки, рынки (торговые ряды), мага- зины, гостиницы и т.п.)	0,5-0,7 0,4-0,5	0,2-0,3 0,4-0,5	0,1-0,3 0,1-0,2
2.	Объекты с высоким уровнем износа (свыше 50%) а) неярко выраженная доходность б) ярко выраженная доходность	0,4-0,6 0,1-0,3	0,3-0,4 0,5-0,7	0,1-0,3 0,2-0,3

*(1) - Размер интервала площади повреждений составляет 30% (50-20)

*(2) - Размер интервала значений физического износа равен 19% (40-19)

*(3) - Изменение износа с увеличением площади на 1% составляет 0, 63% (19 / 30). Следовательно, износ составляет 21 + ((19/30) * (40 - 21)) = 33,7 или округленно 34.

*(4) - Для каждого года определяется путем умножения чистого дохода предыдущего года на индекс инфляции. Так, для первого года: 23 х 1,2 = 28; для второго - 28 х 1,2 = 33,6 и т.д.

*(5) - Устанавливается на основе среднемесячных значений индекса инфляции за период с даты продажи по дату оценки.

*(6) - Устанавливается на основе среднемесячных значений индекса инфляции с 01.07 по 01.10 (нашем случае).

Методическое положение
по определению рыночной стоимости автотранспортных средств,
находящихся в государственной собственности Республики Татарстан
и в собственности открытых акционерных обществ, созданных
в процессе приватизации республиканского имущества, вклад государства
в уставном капитале которых составляет 50 и более процентов
(утв. постановлением ГКИ РТ от 6 июня 2000 г. N 94)

Введение

Настоящее Методическое положение предназначается для оценочных организаций, аккредитованных Государственным комитетом Республики Татарстан по управлению государственным имуществом (далее по тексту - Госкомитет), при проведении этими организациями работ по оценке автотранспортных средств (далее - АТС), находящихся в государственной собственности Республики Татарстан и в собственности открытых акционерных обществ, созданных в процессе приватизации государственного имущества, вклад государства в уставном капитале которых составляет 50 и более процентов.

Применение требований данного Методического положения обязательно при оценке АТС в следующих случаях:

а) при приватизации имущественных комплексов;

б) при внесении АТС в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества;

в) при оформлении договоров купли-продажи, залога и кредита;

г) при продаже на торгах и аукционах;

д) при определении рыночной стоимости АТС по заданию органов прокуратуры, Министерства внутренних дел РТ, судебных органов;

е) в случае проведения оценки АТС сотрудниками Госкомитета (комитетов по управлению коммунальным имуществом), имеющим сертификаты по оценочной деятельности.

Оценка транспортных средств должна осуществляться на основе двух методов:

- затратного метода;

- метода сопоставимых продаж.

2. Определение стоимости АТС затратным методом

При определении стоимости автотранспортных средств затратным методом необходимо руководствоваться Методическим руководством по определению стоимости автотранспортных средств с учетом естественного износа и технического состояния на момент предъявления РД 37.009.015-98 с изменениями N 1, N 2, N 3, составленным Государственным Научным Центром Российской Федерации "НАМИ"(г.Москва) (далее - РД 37.009.015-98).

2.1. Определение исходной цены АТС с учетом его комплектности

За точку отсчета принимается действующая на день осмотра розничная цена (Цр) на новое идентичное АТС стандартной комплектации, установленная заводом-изготовителем. При расхождении отпускных цен, установленных заводом - изготовителем, и ценами, установившимися на местном рынке, за точку отсчета принимается розничная цена, опубликованная официальными дилерами (торгующими организациями) в печатных изданиях Республики Татарстан.

При назначении исходной цены отечественного АТС, снятого с производства, необходимо использовать коэффициент приведения к ценам базовых моделей новых транспортных средств (приложение Ж к РД 37.009.0015-98).

2.2. Определение расчетного износа АТС

                     Итр = И1 х Пр + И2 х Дф (в %),

где: Итр - расчетный износ;

И1 - показатель износа в % на 1000 км пробега (приложение И к РД 37.009.015-98);

Пр - фактический пробег на день осмотра (с точностью до 0,1), который устанавливается по показаниям исправного спидометра либо по учетным данным (записям в техпаспорте или данным бухгалтерского учета). В сомнительных случаях рассчитывается с учетом среднегодового пробега по зонам эксплуатации (приложения Н - 13 к РД 37.009.015-98);

И2 - показатель старения по сроку службы (в % за 1 год), который зависит от интенсивности эксплуатации (приложение К к РД 37.009.015-98);

Дф - фактический срок службы с начала эксплуатации или после капитального ремонта (по данным паспорта технического средства, документам купли-продажи, свидетельства о регистрации и др.).

Данный метод определения износа АТС необходимо применять при неинтенсивной (когда фактический пробег значительно отличается от годовых норм в меньшую сторону) или при интенсивной эксплуатации (когда фактический пробег значительно отличается от годовых норм в большую сторону).

В остальных случаях износ АТС не рассчитывается, а используются годовые нормы амортизационных отчислений, указанные в таблице N 1 к РД 37.009.015-98, с учетом поправок, приведенных в примечании к указанному приложению.

2.3. При определении износа капитального отремонтированного АТС к износу, полученному в результате расчета, дополнительно прибавляется 20%.

2.4. Расчет остаточной восстановительной стоимости АТС с учетом износа, а также в случае замены (установки) в процессе эксплуатации отдельных агрегатов и комплектующих изделий следует проводить в соответствии с содержанием РД 37.009.015-98.

2.5. При наличии дефектов, вызванных ненормальными условиями хранения, эксплуатации, ненадлежащим уходом, стоимость АТС дополнительно снижается на величину (Вдэ), приближенную в общем случае (без учета коэффициента износа) к стоимости устранения выявленных дефектов, включая предполагаемые замены агрегатов, узлов и деталей.

2.6. При наличии дефектов естественного старения (следы и последствия коррозии, усталостные трещины элементов кузова, рамы и других деталей, сколы, растрескивания лакокрасочного покрытия) стоимость затрат на их устранение при определении стоимости АТС не учитывается.

2.7. Для АТС:

- находящегося в длительной эксплуатации;

- требующего ремонта;

- имеющего дефекты или частично разукомплектованного, но имеющего номерные и другие основные агрегаты, и пригодного к дальнейшей эксплуатации.

2.8. При назначении первоначальной цены иностранного АТС, снятого с производства, или при отсутствии достоверной информации о цене данного АТС в год выпуска, за точку отсчета рекомендуется брать усредненные данные, публикуемые в газетах "Казанский автосалон", "Из рук в руки", а также цены продаваемых АТС на казанских автомобильных рынках и комиссионных магазинах с использованием коэффициента 0,85 и выше.

2.9. При отсутствии данных по конкретной марке АТС рекомендуется определить ближайший по техническим параметрам аналог. Методика подбора аналога АТС приведена в приложении N 3 к РД 37.009.015-98.

3. Определение стоимости автотранспортного средства
методом сопоставимых продаж

Применение метода оценки с точки зрения сопоставимых продаж предполагает следующую последовательность его выполнения:

1. Изучение рынка и выбор АТС, сопоставимых с оцениваемым объектом.

2. Анализ и сравнение полученных данных, проведение на этой основе корректировок цен по каждому сравниваемому объекту исходя из выявленных различий.

3. Согласование корректировок цен по каждому сопоставимому объекту и установление стоимости оцениваемого объекта.

Изучение рынка основывается на информации, опубликованной в печати, сведениях о реализации АТС на аукционах, данных судебных заседаний и т.п. К настоящему времени наиболее полная информация о реализации АТС в нашем регионе содержится в листингах (предложения о продаже) с указанием основных характеристик АТС, которые публикуются в газетах "Из рук в руки", "Время и деньги" и др. Там же указываются и ориентировочные цены продаж.

Задачей оценщика в данном случае становится группировка этих сведений по избранным классификационным характеристикам и сбор сведений об окончательных итогах продаж, подтвержденных одной из сторон сделки купли-продажи.

4. Согласование результатов

При согласовании результатов расчетов по двум методам оценки АТС рекомендуется следующее:

- при износе АТС более 60% - затратному методу придается весовой коэффициент равный 0,3, а методу сопоставимых продаж - 0,7;

- при износе АТС в интервале от 40 до 60%: затратному - 0,5, методу сопоставимых продаж - 0,5;

- при износе АТС менее 40%: затратному - 0,7, методу сопоставимых продаж - 0,3;

5. К заключению о рыночной стоимости АТС следует приложить:

а) фотографию общего вида АТС с гос. номером;

б) фотографии, отражающие дефекты эксплуатации АТС;

в) калькуляцию устранения стоимости дефектов, полученных в процессе ненадлежащей эксплуатации.

Приложение N 1
к Методическому положению по определению рыночной
стоимости автотранспортных средств, находящихся
в государственной собственности Республики Татарстан
и в собственности открытых акционерных обществ,
созданных в процессе приватизации республиканского
имущества, вклад государства в уставном капитале
которых составляет 50 и более процентов

Экспертное заключение
о рыночной стоимости автотранспортного средства

     Исходные данные для проведения оценки:

Марка АТС
Тип АТС
Год выпуска
Гос. номер
Цвет
Двигатель номер
Кузов номер
Шасси номер
Паспорт технического средства (серия, номер, выдан)
Балансодержатель АТС
Вид оценки	рыночная
Цель оценки	продажа, обмен, передача
Спец. оборудование
Основание оценки
Эффективная дата оценки
Пробег на дату оценки, км
Стоимость АТС с учетом НДС

                1. Расчет стоимости АТС затратным методом

     1. На момент оценки стоимость нового АТС марки _____________________

составляет Цр = _______________ рублей, с учетом НДС.

     Основание: Сборник цен на АТС и двигатели НАМИ, выпуск ____ 1999 г.

     2. Срок службы АТС составляет:

     Дф = ___ года ___ месяцев.

     3. Величина пробега АТС по учетным данным составляет:

     Пр = __________ км.

     4. Коэффициент по пробегу для АТС составляет:

     Кпр = _____ на 1000 км пробега.

     5. Коэффициент по сроку  службы  принят  из  расчета  среднегодового

пробега ______________ км и составляет:

     Ксс = _____%.

     6. Износ по пробегу АТС составляет:

                   И = Пр х Кпр + Дф х Ксс = _____ %

     7.   Дополнительно   к  износу   по  пробегу  добавляется  износ  за

техническое состояние автомобиля, равный ____% (на основании акта осмотра

N ____ от "___" _________ 199__ г.)

     8. Суммарный износ следует считать равным _____%.

     9. Стоимость, рассчитанная затратным методом, АТС марки ____________

_________, гос. номер _____________ с учетом его технического состояния и

пробега на день осмотра составит:

  С = Св х (1 - И / 100) = ________ (________________________) рублей.

                                            (прописью)

     Оценка  АТС  была  произведена   в   соответствии   с   Методическим

руководством по определению стоимости автотранспортных средств  с  учетом

естественного износа и технического состояния на момент  предъявления  РД

37.009.015-98, составленным Государственным  Научным  Центром  Российской

Федерации "НАМИ"(г.Москва).

           2. Расчет стоимости АТС методом сопоставимых продаж

N п\п	Наименование показателя	Объект оценки	Сопоставимые объекты
		0	А	Б	В
А. Характеристики объекта
1	Цена продажи
2	Износ
3	Величина пробега
4	Дата продажи
Б. Корректировка цен
1	На износ
2	На пробег
3	На дату продажи
	Скорректированная цена

     Стоимость,   рассчитанная   методом    сопоставимых       продаж АТС

марки __________________, гос. номер __________________ - _______________

(_______________________________) рублей.

                       3. Согласование результатов

     Стоимость АТС по затратному методу ________________________ (рейтинг

метода - ______________).

     Стоимость АТС по методу сопоставимых продаж ________________________

_____________(рейтинг метода - _______________).

     Итоговая стоимость АТС марки ___________________________, гос. номер

___________________ с учетом его технического состояния и пробега на день

осмотра составит: _______________ (___________________________) рублей.

     Мною  заверяется,  что  использованные  факты  и информация являются

правильными, которые основываются также на информации заказчика.

     Мною был произведен личный осмотр оцениваемого объекта.

     Я не  имею  какой-либо  скрытой  заинтересованности,   настоящей или

будущей, в оцениваемом имуществе.

Оценщик ____________________ /Ф.И.О./

             (подпись)            М.П.