Вы можете открыть актуальную версию документа прямо сейчас.
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
Вход
Купить систему ГАРАНТ
Получить демо-доступ
Узнать стоимость
Информационный банк
Подобрать комплект
Семинары
- Главная
- Решение Казанского Совета народных депутатов от 30 сентября 2004 г. N 9-20 "О повышении эффективности управления муниципальным имуществом г. Казани" (утратило силу)
- Приложение N 1. Программа повышения эффективности управления муниципальным имуществом г.Казани
Приложение N 1. Программа повышения эффективности управления муниципальным имуществом г.Казани
Приложение N 1
к решению Казанского Совета народных
депутатов от 30 сентября 2004 г. N 9-20
Программа
повышения эффективности управления муниципальным имуществом г.Казани
| Наименование Программы |
Программа повышения эффективности управления муниципальным имуществом |
| Основная цель Прог- раммы |
Создание стратегии управления, ориентированной на повыше- ние роли муниципального имущества при решении социально- экономических задач; Увеличение доходов городского бюджета на основе эффектив- ного управления муниципальной собственностью; Оптимизация структуры собственности в целях обеспечения экономического роста, развития рынка земли и иной недвижи- мости и достижения рентабельной и устойчивой работы предп- риятий |
| Основные за- дачи Прог- раммы |
Инвентаризация имущества, мониторинг рынка недвижимости, оценка состояния; формулирование стратегии управления, вы- полнение стратегии управления; Полная инвентаризация объектов муниципальной собственнос- ти, разработка и реализация системы учета этих объектов и оформление прав собственности на них; Улучшение управления недвижимостью в соответствии с кате- гориями имущества с учетом конкретных финансовых, полити- ческих целей и непосредственных имущественных целей; Повышение эффективности стратегического и оперативного уп- равления муниципальным имуществом с использованием всех относящихся к делу современных методов и финансовых инс- трументов, детальная правовая регламентация процессов уп- равления; Оптимизация количества объектов управления и переход к по- объектному управлению, определение цели муниципального уп- равления по каждому объекту управления (группе объектов); Обеспечение поступления дополнительных доходов в бюджет города |
Разделы:
2. Завершение формирования реестра муниципальной собственности и имущественной казны.
3. Оптимизация работы по управлению муниципальной собственностью.
5. Совершенствование системы управление недвижимым имуществом.
- Реализация зданий и помещений
1. Введение
Муниципальное управление - одна из форм децентрализованного управления, предполагающая известную самостоятельность и автономность муниципальных систем. Реформа межбюджетных отношений и формирование системы местного самоуправления ведет к завершению формированию местного рынка недвижимого имущества и, вследствие этого, к созданию стратегии управления муниципальным имуществом, увеличивающей долгосрочные выгоды города.
Следует отметить, что в Казани уже осуществляются многие элементы рыночного управления имуществом. На начальном этапе массовой приватизации в г.Казани был создан фундамент для развития рыночных отношений. В процессе преобразования унитарных предприятий сферы торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения было создано 120 хозяйственных обществ, доля города в которых изначально позволяла контролировать хозяйственную деятельность. Впоследствии город продал принадлежащие ему акции и доли. В частную собственность было реализовано более 1000 зданий и помещений. Кроме продаж муниципального имущества на территории города параллельно происходила приватизация республиканской собственности. В результате возник достаточно широкий слой частных собственников, владеющих достаточным количеством площадей, позволяющих конкурировать с городом, получили развитие фондовый рынок и рынок недвижимости.
Наработана на местном уровне значительная нормативно-правовая база, регулирующая рыночные отношения. Регулярно, согласно требованиям действующего законодательства, разрабатывается прогнозный план (программа) приватизации муниципального имущества, в том числе являющийся одним из инструментов поддержки и развития первичного рынков недвижимости и ценных бумаг.
Последующее распоряжение определенными категориями земель, зданиями и сооружениями по принципу рыночных отношений внесло дополнительный вклад в развитие собственности и рынка арендных отношений, а также увеличило степень быстроты и адекватности реагирования городских властей на нужды рынка. Активизирована деятельность администрации города в вопросах продажи недвижимости: только за 1 полугодие 2004 года было проведено более 20 конкурсных и аукционных торгов (в 2003 году было объявлено 29, состоялось 26 аукционов), на которых реализовано 69 объектов, включая здания, помещения, земельные участки и пакеты акций.
Информация о предстоящих торгах публикуется в средствах массовой информации и размещается на официальном сайте Администрации города Казань (http://www.kazan.org.ru/kuki.phtml?n=1), обеспечивая прозрачность процесса.
В то же время город продолжает оставаться крупнейшим собственником имущества, что определяет необходимость формирования и реализации оптимальной стратегии управления муниципальной собственностью.
Настоящая Программа повышения эффективности управления муниципальным имуществом разработана в рамках реализации Стратегии развития г.Казани до 2015 г. и рассчитана на срок до 2007 г., в которой проработаны три аспекта управления недвижимым имуществом:
1. Правовой аспект состоит в наиболее рациональном использовании прав на недвижимое имущество. Здесь необходимо отметить следующее: до юридического оформления муниципального образования на территории города остается открытым вопрос о муниципальной собственности.
2. Экономический аспект реализуется через управление доходами и расходами, формирующимися в процессе эксплуатации данного имущества. Основное в данном аспекте - осуществление анализа, позволяющего принимать эффективные решения по распоряжению собственностью.
3. Технический аспект состоит в содержании объекта недвижимости, поддержании его в работоспособном состоянии в соответствии с функциональным назначением объекта, а также ведение информационной базы для принятия управленческих решений.
Настоящая Программа повышения эффективности управления муниципальным имуществом содержит в себе задачи и мероприятия, за которыми последуют практические улучшения, а также которые приведут к окончательной формулировке и выполнению Стратегии управления имуществом. На настоящем этапе Программа имеет дело с управлением нежилым фондом, так как управление жилищным фондом, находящимся в ведении муниципалитета рассматривается в рамках Программы реформирования сферы жилищно-коммунального комплекса г.Казани.
Среди неотложных мероприятий следует особо выделить три основных момента.
- Инвентаризация имущества как базовый элемент осуществления анализа для принятия управленческих решений.
- Мониторинг рынка и его анализ следует сделать информацией, доступной для всех категорий участников процесса управления имуществом. Данный процесс в основном сводится к завершению глобальной инвентаризации имущества, в том числе в рамках создания муниципальной казны, включающей не только сведения о техническом состоянии объекта, но и финансово-экономические показатели, которые в настоящее время либо отсутствуют вообще, либо существуют в разрозненном виде в бухгалтерской отчетности, но не были организованы по имущественному принципу.
- При принятии важных решений относительно недвижимости необходимо учитывать не только текущую ситуацию, но и понимать перспективу, то есть учитывать развитие законодательства и нормативной базы в градостроительстве, землепользовании, приватизации, развитии арендных отношений и пр. Существует необходимость в создании четкой системы выбора объектов для осуществления управления муниципальным имуществом, а также эффективного механизма управления и контроля за муниципальной собственностью. Возникает ряд подзадач.
- В собственности города должно быть сосредоточено имущество, которое обеспечивает реализацию его основных функций.
- Повышение квалификации специалистов и руководителей подразделений, отвечающих за управление имуществом.
- Необходимо также прогнозировать состояние рынка недвижимости, правильно учитывать экономические, социальные и экологические последствия принимаемых решений. В некоторых случаях целесообразно привлекать частные компании к управлению муниципальным имуществом, тогда как город будет осуществлять функции стратегического планирования, составлять соответствующие аналитические отчеты и претворять в жизнь политические и социально-направленные решения.
В конечном итоге необходимо, чтобы данные стратегические решения относительно муниципальных объектов недвижимости принимались на основе более глубокого понимания долгосрочных экономических и финансовых последствий принятия тех или иных решений, а также их альтернатив.
2. Завершение формирования реестра муниципальной
собственности и имущественной казны
Цель:
- завершение создание системы учета и анализа состояния муниципальной собственности в качестве поддержки процесса принятия решения как на рабочем, так и на стратегическом уровнях.
Задачи:
- заверешение формирование информационной базы данных, содержащей полную информацию о составе недвижимого и движимого имущества, его техническом состоянии, стоимостных и иных характеристиках;
- сохранение в составе муниципальной казны имущества, необходимого для обеспечения общественных потребностей населения города;
- контроль за сохранностью и использованием муниципального имущества по целевому назначению.
Ключевым моментом эффективной системы управления является система учета. В отношении муниципальной собственности долгое время подобием данной системы являлся "реестр муниципальной собственности". Его формирование в г.Казани началось с 1992 года - с момента начала разграничения государственной собственности. Первоначально "реестр" фактически представлял собой список коммунальный# предприятий (торговли, общественного питания, бытового обслуживания, жилищные организации), а уже на балансах данных предприятий находились объекты недвижимости. В течение последующих 5 лет Комитет целенаправленно формировал единый перечень имущества, которым располагал город. Система бухгалтерского учета, принятая в СССР, плюс особенности переходного период привела к тому, что предприятия зачастую не имели достоверных сведений. Учет производился без вычислительной техники, постоянная смена руководителей и бухгалтеров предприятий, тяжелое финансовое состояние данных предприятий, отсутствие должного отношения к собственности привели к тому, что относительно полный реестр объектов недвижимости был сформирован только в 1996-1997 годах.
Перелом в учетной политике начался в 2000 году - была проведена инвентаризация, объединение электронных баз данных, разработаны новые методики учетной политики, появилась правовая культура, понимание ограничений хозяйственного ведения и оперативного управления. Кроме того, "реестр" из списка имущества стал преобразоваться в распределенную базу данных, содержащую:
- территориальное нахождение (на базе единых классификаторов);
- финансовые данные;
- графическую информацию (техпаспорт и фотографии);
- правовые обременения;
- систему индикаторов, позволяющих оценить эффективность решений;
- историю распоряжения имуществом.
Введение единых классификаторов позволило рассматривать здание как единый комплекс, а не перечень разрозненных помещений, переданных различным лицам.
Следующим шагом стало создание "имущественной казны": согласно ст.215 ГК РФ "Средства местного бюджета и иное муниципальное имущество, не закрепленное за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляют муниципальную казну...". Природа данного понятия проистекает из правового статуса имущества находящегося в хозяйственном ведении. Фактически, несмотря на то что рамки данного права были четко определены еще в 1995 года, правовое понимание произошло гораздо позже. Долгое время (к сожалению, зачастую и до сих пор) было понятие только "балансодержатель" и "собственник". Как следствие арендодателем и продавцом в отношении имущества, находящегося на балансе муниципального предприятия (в действительности преданного в хозяйственного ведение) выступал Комитет по управлению имуществом. Данная форма распоряжения противоречит ГК РФ, в случае нахождения имущества в хозяйственном ведении - распоряжается им предприятие (как следствие является и получателем денежных средств), а Комитет дает только согласие.
Справочно: по состоянию на 01.06.2004 в собственности города Казани находятся имущество, акции, доли в уставных капиталах хозяйственных обществ стоимостью около 53 млрд.руб. (в 2002 году - 52 млрд.руб.). В основном это имущество предприятий жилищно-коммунального хозяйства, объекты образования.
Для получения представления об имеющихся технологиях учета к программе приложено руководство пользователя базой учета SAUMI 4.0.
Учитывая, что в настоящий момент Комитетом тщательно прорабатывается методика ведения реестра муниципальной собственности, приобретено и внедряется базовое программное обеспечении, завершается формирование административной системы сбора информации, программа дальнейших мероприятий направлена на общую систематизацию.
| N п/п |
Мероприятие | Срок | Результат |
| 1. | Подготовка и утверждение Поло- жения о реестре городского иму- щества и муниципальной имущест- венной казне. Разработка орга- низационной и правовой структу- ры |
01.11.2004 г. |
Создание муниципального имущественного казна- чейства |
| 2. | Обучение кадрового состава каз- начейства |
01.01.2005 г. |
Повышение квалификации специалистов для работы с казной |
| 3. | Оснащение материально-техничес- кой базой. Разработка и внедре- ние программного обеспечения |
Поэтапно до 01.01.2005 г. |
Обеспечение эффективного функционирования казны, быстроты введения и по- лучения информации о му- ниципальном имуществе |
| 4. | Обеспечение единого информаци- онного пространства в отношении распределения земельных ресур- сов (государственная-муници- пальная-частная, виды использо- вания, зонирование) |
01.01.2007 г. |
Формирование первичных документов. Внедрение программного обеспечения |
| 5. | Заказ и оцифровка технических паспортов |
01.01.2007 г. |
Формирование первичных документов об объектах муниципального имущества в электронной форме для облегчения поиска и по- лучения максимально пол- ной информации об иму- ществе казны |
| 6. | Прием в состав казны нежилых помещений. Сведение с данными КУКИ и ввод информации в единую базу данных. Назначение управ- ляющих недвижимостью для каждо- го зарегистрированного объекта |
01.01.2005 г. |
Формирование полной базы данных о нежилых помеще- ниях. Экономические и финансовые параметры |
| 7. | Утверждение Инструкции по выяв- лению непрофильных активов МУ- Пов. Определение и изъятие из- лишнего и неиспользуемого иму- щества муниципальных предприя- тий и учреждений. Сведение с данными КУКИ и регистрация в казне, ввод информации в единую базу данных |
01.11.2004 г. |
Получение отчетов о ре- визиях и Повышение эф- фективности использова- ния муниципального иму- щества |
| 8. | Прием в состав имущественной казны жилых помещений. Прием в состав имущественной казны соо- ружений и инженерных сетей. Сведение с данными КУКИ и ввод информации в единую базу данных |
01.01.2006 г. 01.01.2007 г. |
Формирование полной базы данных о жилых помещени- ях и инженерных сетях города |
3. Оптимизация работы по управлению муниципальной собственностью
Цели:
- Создание стратегии управления, ориентированной на повышение роли муниципального имущества при решении социально-экономических задач;
- Улучшение бюджетных последствий посредством снижения затрат и/или увеличения доходов, соответственно.
Задачи:
- Проведение анализа и финансово-экономическое обоснование принятия управленческих решений;
- Определение механизма принятия решений;
- Оптимизация структуры и полномочий органа, выполняющего функции собственника муниципального имущества, кадровая работа.
Базовым принципом является использование системы управления как единства следующих элементов: обеспечение обязательного порядка определения способа достижения цели, регламентация порядка принятия управленческих решений муниципальными органами, принятие управленческих решений на основании финансово-экономического анализа, ответственность за результаты управления, постоянное поступление, обработка и анализ текущей работы.
Функционирование системы управления и порядок взаимодействия муниципальных органов должны быть детально регламентированы соответствующими правовыми актами. Повышение эффективности управления предполагает разработку рада нормативно правовых актов г.Казани, методических материалов, а также законодательных инициатив и внесение их в Государственный Совет РТ. Одним из важных моментов нормотворческой работы является разделение полномочий и исключение дублирования. Так, например, распоряжение земельными участками в городе осуществляют несколько подразделений администрации города, а также Министерство земельных и имущественных отношений РТ. Необходимо утвердить порядок, устанавливающий распоряжение недвижимым имуществом, в том числе земельными участками единственным органом, осуществляющим полномочия собственника муниципального имущества.
В рамках обеспечения эффективности управления необходимо выработать критерии принятия управленческих решений на основе финансово-экономического анализа, механизм определения качественного результата деятельности или состояния объекта управления, что необходимо также закрепить нормативными актами.
В целях совершенствования работы по управлению муниципальной собственности необходимо решить ряд организационных вопросов, касающихся структуры Комитета по управлению коммунальным имуществом, организационно-кадровой работы и оптимизации делопроизводства.
| N п/п |
Мероприятие | Срок | Результат |
| 1. | Разработка и утверждение ре- шением Казанского Совета на- родных депутатов Положения о Комитете по управлению муни- ципальным имуществом г.Каза- ни, закрепляющего исключи- тельные права органа, осу- ществляющего права собствен- ника муниципального имущест- ва. Разработка Положения по эко- номическому и финансовому аналитическому содействию для принятия стратегических реше- ний в отношении муниципально- го имущества. Выделение средств в бюджете 2005 г. на эту деятельность |
В течение трех месяцев после юриди- ческого офор- мления муни- ципального образования на территории города |
Создание системы управ- ления муниципальным имуществом, ориентиро- ванной на принцип рын- ка. Увеличение доходов го- родского бюджета на ос- нове эффективного уп- равления муниципальной собственностью. Публикация ежегодных отчетов с анализом си- туации рынка недвижи- мости и о результатах деятельности КУМИ, стратегия и план на следующий год |
| 2. | Организационно-кадровая рабо- та Оптимизация структуры Комите- та в связи с расширением функций. Коррекция должностных инс- трукций. Введение системы аттестации специалистов Комитета. Введение системы вертикальной отчетности (на базе аналити- ческих программ). Открытие конференций в Inter- net-портале. Создание системы повышения квалификации специалистов Ко- митета без отрыва от работы, в том числе: - разработка программы учас- тия специалистов в семинарах и конференциях. Разработка концепции "Public relations" КУКИ. Открытие Ин- тернет-портала о сделках КУМИ |
01.01.2005 г. 01.11.2004 г. 01.11.2004 г. 01.11.2004 г. 01.11.2004 г. 01.11.2004 г. 01.01.2005 г. 01.01.2005 г. 01.01.2005 г. |
Оптимизация деятельнос- ти муниципальных орга- нов по управлению собс- твенностью города. По- вышение прозрачности деятельности КУМИ |
| 3. | Оптимизация делопроизводства в Комитете Анализ и реорганизации систем контроля за выполнением пору- чений. Анализ и реорганизация про- хождения почты входящих и ис- ходящих. Внедрение программных пакетов класса Lotus Domino. Закупка и установка коммуни- кационного оборудования. |
01.01.2005 г. 01.11.2004 г. 01.11.2004 г. 01.11.2004 г. 01.01.2005 г. |
Упрощение процедур оформления документов и повышение быстроты до- кументооборота в КУКИ. Отчеты об опросах участников рынка недви- жимости, проведенных независимыми экспертами в открытом доступе. |
| 4. | Принятие инструкций по эконо- мическому и финансовому ана- литическому содействию приня- тия решений в отношении муни- ципальной собственности |
01.01.2005 г. | Принятие решений об уп- равлении муниципальным имуществом на основании анализа |
4. Совершенствование системы управления муниципальными унитарными
предприятиями и учреждениями и хозяйственными обществами, имеющими
долю города в уставных капиталах
Цели:
- снижение расходов бюджета города на содержание унитарных предприятий и учреждений.
Задачи:
- повышение эффективности деятельности унитарных предприятий и учреждений, а также эффективности использования закрепленного за ними имущества;
- оптимизация количества унитарных предприятий и учреждений (решения о ликвидации, реорганизации и т.д.), а также использования закрепленного за ними имущества;
- создание системы экономического мониторинга и ужесточении контроля за деятельностью унитарных предприятий и учреждений.
В настоящее время создание муниципального унитарного предприятия (учреждения) осуществляется в случаях, когда цели и задачи, ради которых оно создается, не могут быть реализованы хозяйствующими субъектами иных организационно-правовых форм. Унитарные учреждения создаются для осуществления управленческих, социально-культурных или иных функций некоммерческого характера.
Управление муниципальными унитарными предприятиями (учреждениями) включает в себя оптимизацию структуры и количества муниципальных унитарных предприятий (учреждений), мониторинг результатов деятельности, в том числе на основе данных статистического учета, проведение сравнительного анализа и оценки эффективности деятельности в отраслевом и территориальном аспектах, контроль сохранности, целевого использования имущества, переданного унитарным предприятиям, принятие решений о внесении изменений в учредительные документы, о проведении внутренней и внешней реструктуризации, реформировании и/или реорганизации унитарного предприятия (учреждения).
Для повышения эффективности использования имущества созданными ранее городскими унитарными предприятиями (учреждениями):
- пересматриваются цели и задачи, вносятся изменения в учредительные документы;
- заключается контракт с руководителем;
- анализируется состав имущественного комплекса на необходимость и достаточность для выполнения поставленных задач.
В случае необходимости принимается решение о реорганизации (реструктуризации имущественного комплекса) или ликвидации унитарного предприятия (учреждения).
После принятия нормативных актов о приватизации в начале 90-х годов началась массовая приватизация унитарных предприятий в форме преобразования в акционерные общества. В первую очередь были приватизированы предприятия сферы торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения. В основном приватизация унитарных предприятий закончилась к 2000 году, процесс носит в настоящее время единичный характер. Пакеты акций приватизированных предприятий, находившиеся в муниципальной собственности, выставлялись на конкурсные и аукционные торги и были в основном реализованы к концу 2002 года.
Фактически нижеприведенные мероприятия направлены на приватизацию предприятий в отраслях ранее не подлежащих приватизации.# К этому следует добавить 10-летний опыт Комитета в сфере приватизации муниципальных предприятий и хорошо проработанные методические вопросы.
В связи с необходимостью разработки методики оценки эффективности управления всеми видами государственной и муниципальной собственности, стратегии управления государственной и муниципальной собственностью, а также программы реструктуризации всех государственных и муниципальных унитарных предприятий, приведя их имущество в соответствие с выполняемыми функциями 27 октября 2003 года принято постановление Главы администрации г.Казани N 1884 "О решении Совета Безопасности Республики Татарстан от 28.05.2003 N 15 "О ходе земельной реформы и управления государственной собственностью Республики Татарстан", позволяющее обеспечить проведение аудиторских проверок финансово-хозяйственной деятельности муниципальных (коммунальных) предприятий, включающих в себя инвентаризацию имущества с определением излишнего, неиспользуемого или используемого не по назначению имущества, по итогам которых принимать управленческие решения по приватизации, ликвидации, реорганизации муниципальных (коммунальных) предприятий.
Также в виду необходимости повышения эффективности управления муниципальными (коммунальными) предприятиями, выявления убыточных предприятий с целью проведения их реструктуризации принято постановление Главы администрации г.Казани от 03.03.2004 N 277 "О проведении балансовых комиссий", по итогам работы которых принимаются решения о реорганизации муниципальных предприятий.
Аналогичная работа должна проводиться и в отношении предприятий, созданных в процессе приватизации, пакеты акций которых находятся в муниципальной собственности.
| N п/п |
Мероприятие | Срок | Результат |
| 1. | Приватизация муниципальных предприятий и учреждений Составление ежегодного прогноз- ного плана приватизации на 2005 год. Завершение приватизации предп- риятий сферы оптовой торговли. Приватизация предприятий сферы жилищно-коммунального хозяйс- тва, благоустройства, водокана- ла. Приватизация предприятий меди- цинских учреждений (эксперимен- тально). Приватизация предприятий сферы транспорта. Приватизация предприятий дош- кольных и общеобразовательных учреждений (экспериментально) |
01.01.2007 г. 01.10.2004 г. 01.01.2005 г. 01.09.2005 г. 01.09.2005 г. 01.06.2006 г. 01.01.2007 г. |
Уменьшение затрат го- родского бюджета на содержание муници- пальных предприятий и учреждений. Повышение эффектив- ности функционирова- ния предприятий и уч- реждений. Развитие конкуренции и рынка услуг |
| 2. | Реструктуризация муниципальных предприятий и учреждений Создание отраслевых концепций управления муниципальными предприятиями и учреждениями. Ревизия и аудит предприятий по отраслям. Введение жесткой системы аттес- тации и контроля за выполнением условий трудовых договоров с руководителями. Оптимизация форм отчетности и их анализа. Ликвидация и реорганизация му- ниципальных предприятий и уч- реждений |
01.01.2006 г. 01.10.2004 г. 01.01.2005 г. 01.01.2005 г. 01.01.2005 г. 01.01.2006 г. |
Уменьшение затрат го- родского бюджета на содержание муници- пальных предприятий и учреждений. Повышение эффектив- ности деятельности муниципальных предп- риятий и учреждений |
| 3. | Работа с ценными бумагами и корпоративное управление Определение социально-значимых задач, решение которых зависит от объединения усилий МО и ин- весторов. Определение минимального порт- феля акций, остающихся в муни- ципальной собственности. Привлечение профессиональных управленцев в качестве госу- дарственных представителей в органах управления акционерных обществ. Проведение конкурсов по переда- че пакетов акций в доверитель- ное управление с последующей продажей по итогам управления. Проведение по мере необходимос- ти торгов по продаже "излишних" пакетов акций |
01.09.2005 г. 01.11.2004 г. 01.08.2004 г. 01.09.2005 г. 01.09.2005 г. 01.09.2005 г. |
Оптимизация участия муниципалитета в дея- тельности хозяйствен- ных обществ. Привлечение професси- ональных управленцев к процессу управления городской собствен- ностью |
5. Совершенствование системы управления недвижимым имуществом
Цели:
- максимально возможное повышение доходности объектов муниципальной недвижимости;
- развитие рынка недвижимости.
Задачи:
- наиболее эффективное выполнение городом своих социальных функций в процессе использования муниципальной недвижимости;
- принятие решений на основе анализа о доходности различных схем распоряжения недвижимостью.
Управление объектами недвижимости предполагает передачу их в доверительное управление, оперативное управление, хозяйственное ведение, безвозмездное пользование, аренду, приватизацию. В настоящее время управление недвижимостью реализуется путем формирования объекта управления, представляющего собой комплекс технологически или функционально связанного имущества, включающего земельный участок, здания, сооружения и/или их части. Комплекс представляет собой самостоятельный объект учета, для которого устанавливаются границы земельного участка, формируется перечень отнесенных к нему объектов недвижимости с их кадастровыми характеристиками, обременения и сервитуты, наложенные на объект в целом и его составные части, целевое назначение (разрешенное пользование) объекта в целом и его составных частей.
Недвижимость может использоваться как для предпринимательской деятельности, так и для решения социальных задач.
Такие формы, как доверительное управление, оперативное управление, хозяйственное ведение, безвозмездное пользование используются в управлении в основном для решения социальных задач.
Для достижения целей настоящей Программы наиболее приемлемыми способами распоряжения недвижимостью являются приватизация и сдача имущества в аренду - решения, которые необходимо принимать на основе анализа доходности различных схем распоряжения недвижимости.
Развитие рынка земли
Особо необходимо отметить вопрос распоряжения земельными участками, находящимися на территории города. Толчком к развитию земельного рынка города стало принятия в 2001 году Федерального закона РФ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и Земельного кодекса Российской Федерации. До данного момента приватизация недвижимого имущества протекала раздельно для земли и отдельно для зданий. Законодательно не фиксировалось единство зданий и сооружений и земельного участка, на котором они располагались, кроме того, данное имущество находилось в ведении различных структурных подразделений администрации города. Но самым главным из факторов, сдерживающим развитие земельного рынка были "прямые отводы" (выделение земельных участков без конкурентной основы и по "нормативной стоимости"). Начиная с 2002 года в городе Казани фактически прекратилось выделение новых земельных участков вне аукционных и конкурсных торгов и была фактически блокирована процедура "предварительного согласования" (ст.30 Земельного Кодекса РФ фактически оставила "лазейку"). В течение 2-х лет цена 1 кв.м земельного участка поднялась с 5-10 USA $ до 100-200 USA $. Все продажи осуществлялись в собственность. Резко возросшая ценность земли породила инвестиционный бум - практически исчезли долгострои, заработал вторичный рынок земли.
Интенсивные продажи земель (по крайней мере в наиболее коммерчески привлекательных районах) привела к дефициту земельных участков. В связи с вышеизложенным Комитетом путем наложения реестра муниципальной собственности и электронный# карты отводов была проведена инвентаризация свободных земельных участков (первое приближение).
Следует отметить, что наработки Комитета в области реализации земельных участков объемны - это и формы реализации, дополнительные отводы, вопросы долевого участия, реализация земель под легкие конструкции, вопросы градостроительного регулирования, технические условия, контроль за использованием и т.д. В связи с вышеизложенным текущие положения дел дано только в отношении ключевых вопросов.
Реализация зданий и помещений
Другое направление работы Комитета в приватизации недвижимости является продажа помещений (в основном встроено-пристроенных и находящихся в аренде) на аукционных торгах. Политика Комитета в данном вопросе базируется на двух принципах:
- продажа помещений по принципу ликвидности, то есть в первую очередь реализуются помещения малопригодные для сдачи в аренду - нетехнические подвалы и помещения, требующие существенных капитальных затрат, тем самым уменьшаются расходы на содержание практически неиспользуемого имущества;
- дозированная продажа арендного фонда - по сути регулирование вторичного рынка. Сама система продажи в настоящее время полностью отработана (для справки: в 2004 году было реализовано 12537 кв.м встроено-пристроенных нежилых помещений, что составляет 2,5% от сданных в аренду). Следует отметить, что принятие ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" будет сказываться на дальнейшей политике Комитета в сфере распоряжения помещениями (данный вид имущества не включен в состав имущества, которое может находиться в муниципальной собственности и согласно п.8.4 ст.85 в срок до 01.01.2009 г. должно быть реализовано).
Арендные отношения
Развитие системы сдачи в аренду муниципальных помещений осуществлялось с 1993 года. В настоящее время действующих договоров аренды - 2199 на общую площадь - 482 тыс.кв.м. За прошедший период была сформирована достаточно эффективная система заключения, отслеживания и расторжения договор аренды. Необходимо отметить, что в конце 2003 года была принята новая методика расчета начисления арендной платы, согласно которой произошло крайне детализированное зонирование территорий, и на базе независимой оценки принята новая методика расчета в размере 75% от рыночных ставок.
В то же время следует отметить основные факторы, тормозящие дальнейшее развитие эффективной системы сдачи в аренду:
- уровень неплатежей достаточно высок, имеющиеся юридический аппарат (7 юристов) полностью загружен судебной работой (около 30 заседаний в Арбитражном суде РТ в неделю);
- система заключения новых договоров и пролонгация имеющихся требует дальнейшего совершенствования в части формализации документооборота и максимальной оперативности в принятии решений;
- дальнейшей доработки требует принятие решения о зачете капитальных затрат и освобождения арендаторов от платежей на период провидения капитального ремонта.
/-----------------------------------------------------------------------\
| N | Мероприятие | Срок | Результат |
|п/п| | | |
|---+--------------------------------+-------------+--------------------|
| 1.|Разработка системы проведения|01.01.2005 |Максимально возмож-|
| |анализа доходности различных| |ное повышение доход-|
| |схем распоряжения недвижимостью| |ности объектов муни-|
| |и принятия управленческих реше-| |ципальной недвижи-|
| |ний | |мости |
|---+--------------------------------+-------------+--------------------|
| 2.|Завершение продажи земель под|01.10.2005 г.|Завершение Программы|
| |ветхими строениями | |ликвидации ветхого|
| |Завершение инвентаризации земель|01.01.2005 г.|жилья, привлечение|
| |под непроданными ветхими строе-| |инвестиционных ре-|
| |ниями. | |сурсов для застройки|
| |Создание единого информационного|01.01.2005 г.|центра города |
| |канала о текущем состоянии отсе-| | |
| |ления. | | |
| |Завершение создания информацион-|01.01.2005 г.| |
| |ной базы. | | |
| |Оптимизация работы по получению|01.01.2005 г.| |
| |технических условий и разреше-| | |
| |ний. | | |
| |Урегулирование вопросов с ГРП|01.01.2005 г.| |
| |(регистрационная палата). | | |
| |Объединение работы КУКИ и отдела|01.01.2005 г.| |
| |ГУАиГ по формированию земельных| | |
| |паспортов. | | |
| |Широкое привлечение к работе|01.09.2005 г.| |
| |специализированных организаций и| | |
| |расширение их количества | | |
|---+--------------------------------+-------------+--------------------|
| 3.|Продажа свободных земельных|01.09.2005 г.|Повышение эффектив-|
| |участков в собственность и права| |ности использования|
| |аренды | |городских земель. |
| |Инвентаризация свободных земель.|01.01.2005 г.|Привлечение инвести-|
| |Синхронизация работы КУКИ, СЗК и|01.01.2005 г.|ционных ресурсов в|
| |ГУАиГ по формированию земельных| |проекты по застройке|
| |участков. | |города |
| |Создание информационной базы|01.01.2005 г.| |
| |свободных земельных участков. | | |
| |Оптимизация работы по получению|01.01.2005 г.| |
| |технических условий и разреше-| | |
| |ний. | | |
| |Урегулирование вопросов с ГРП|01.01.2005 г.| |
| |(регистрационная палата). | | |
| |Подготовка к регулярному прове-|01.01.2005 г.| |
| |дению торгов земельными участка-| | |
| |ми, в т.ч. права аренды, 2 раза| | |
| |в месяц. | | |
| |Участие в разработке планов го-|01.09.2005 г.| |
| |родской застройки в целях опре-| | |
| |деления инвестиционных проектов.| | |
| |Максимальное привлечение к рабо-|01.09.2005 г.| |
| |те специализированных организа-| | |
| |ций и расширение их количества | | |
|---+--------------------------------+-------------+--------------------|
| 4.|Завершение продажи земель под|01.01.2006 г.|Развитие вторичного|
| |строениями, находящимися в част-| |рынка недвижимости. |
| |ной собственности | |Привлечение инвести-|
| |Инвентаризации земель под строе-| |ционных ресурсов в|
| |ниями, находящимися в частной| |проекты по застройке|
| |собственности. | |города |
| |Создания информационной базы. | | |
| |Оптимизация работы по получению| | |
| |технических условий и разреше-| | |
| |ний. | | |
| |Урегулирование вопросов с ГРП| | |
| |(регистрационная палата). | | |
| |Объединение работы КУКИ и отдела| | |
| |ГУАиГ по формированию земельных| | |
| |паспортов | | |
|---+--------------------------------+-------------+--------------------|
| 5.|Приватизация помещений |01.10.2005 г.|Уменьшение затрат|
| |Создание информационной базы те-|01.01.2005 г.|городского бюджета|
| |кущих помещений, планируемых к| |на содержание муни-|
| |продаже. | |ципального недвижи-|
| |Определение неэффективно исполь-|01.01.2005 г.|мого имущества. |
| |зуемого имущества для сдачи в| |Улучшение состояния|
| |аренду. | |помещений и объектов|
| |Раскрытие данных в Internet-пор-|01.01.2005 г.|недвижимости в целом|
| |тале. | | |
| |Обеспечение регулярности в про-|01.01.2005 г.| |
| |ведении аукционных торгов (еже-| | |
| |месячное проведение) | | |
|---+--------------------------------+-------------+--------------------|
| 6.|Оптимизация арендных отношений | | |
| |Внедрение "единого окна" |Поэтапно с|Упрощение процедуры|
| | |01.11.2004 г.|получения информации|
| |Подготовка Положения о порядке|01.11.2004 г.|об объектах муници-|
| |приема, прохождения и выдачи до-| |пальной собственнос-|
| |кументов. | |ти и документов,|
| |Доработка программного обеспече-|01.11.2004 г.|предусмотренных за-|
| |ния. | |конодательством (вы-|
| |Создание информационной базы те-|01.11.2004 г.|писок и т.п.), для|
| |кущих свободных помещений. | |населения и предпри-|
| |Оптимизация определения видов|01.11.2004 г.|нимателей |
| |использования помещения без ист-| | |
| |ребования технических паспортов.| | |
| |Осуществление приема документов|01.01.2005 г.| |
| |в "одном окне" с одновременным| | |
| |консультированием на предмет| | |
| |полноты представленных докумен-| | |
| |тов. | | |
| |Опубликование данных на Inter-|01.01.2005 г.| |
| |net-портале администрации Казани| | |
| |на страничке КУКИ | | |
|---+--------------------------------+-------------+--------------------|
| 7.|Передача арендных площадей в уп-|01.09.2005 г.|Использование меха-|
| |равление ("аренда оптом") | |низма доверительного|
| |Подготовка Положения о передаче|01.01.2005 г.|управления для повы-|
| |арендных площадей в управление. | |шения эффективности|
| |Подготовка к проведению конкур-|01.01.2005 г.|использования муни-|
| |сов на право управления арендны-| |ципального имущест-|
| |ми площадями. | |ва. |
| |Проведение разбивки территорий. |01.01.2005 г.|Приведение ставок|
| |Создание аналитической системы|01.01.2005 г.|аренды муниципально-|
| |мониторинга арендных отношений. | |го имущества к ры-|
| |Инвентаризация "отказных" поме-|01.01.2005 г.|ночным |
| |щений (от которых отказались| | |
| |арендаторы, в т.ч. на конкурсах)| | |
| |Анализ рыночных ставок аренды|01.09.2005 г.| |
| |имущества, переданного в управ-| | |
| |ление, и дальнейшая оптимизация| | |
| |коэффициентов зонирования | | |
|---+--------------------------------+-------------+--------------------|
| 8.|Оптимизация претензионно-исковой|01.09.2005 г.|Улучшение юридичес-|
| |работы | |кого сопровождения|
| |Формирование групп по типам ра-|01.01.2005 г.|договоров использо-|
| |боты претензионно-исковой рабо-| |вания муниципального|
| |ты. | |имущества. |
| |Создание информационной системы|01.01.2005 г.|Обеспечение эффек-|
| |по отслеживанию этапов судебных| |тивной защиты инте-|
| |процессов. | |ресов муниципалитета|
| |Оптимизации подачи исковых заяв-|01.01.2005 г.| |
| |лений в зависимости от приори-| | |
| |тетности. | | |
| |Привлечение сторонних юридичес-|01.09.2005 г.| |
| |ких организаций по наиболее тру-| | |
| |доемким правовым вопросам (арен-| | |
| |да и т.д.) | | |
\-----------------------------------------------------------------------/
Управляющий делами Казанского
|
Совета народных депутатов |
А.Н.Романова |