Приложение N 1. Программа повышения эффективности управления муниципальным имуществом г.Казани

Приложение N 1
к решению Казанского Совета народных
депутатов от 30 сентября 2004 г. N 9-20

Программа
повышения эффективности управления муниципальным имуществом г.Казани

Наименование Программы	Программа повышения эффективности управления муниципальным имуществом
Основная цель Прог- раммы	Создание стратегии управления, ориентированной на повыше- ние роли муниципального имущества при решении социально- экономических задач; Увеличение доходов городского бюджета на основе эффектив- ного управления муниципальной собственностью; Оптимизация структуры собственности в целях обеспечения экономического роста, развития рынка земли и иной недвижи- мости и достижения рентабельной и устойчивой работы предп- риятий
Основные за- дачи Прог- раммы	Инвентаризация имущества, мониторинг рынка недвижимости, оценка состояния; формулирование стратегии управления, вы- полнение стратегии управления; Полная инвентаризация объектов муниципальной собственнос- ти, разработка и реализация системы учета этих объектов и оформление прав собственности на них; Улучшение управления недвижимостью в соответствии с кате- гориями имущества с учетом конкретных финансовых, полити- ческих целей и непосредственных имущественных целей; Повышение эффективности стратегического и оперативного уп- равления муниципальным имуществом с использованием всех относящихся к делу современных методов и финансовых инс- трументов, детальная правовая регламентация процессов уп- равления; Оптимизация количества объектов управления и переход к по- объектному управлению, определение цели муниципального уп- равления по каждому объекту управления (группе объектов); Обеспечение поступления дополнительных доходов в бюджет города

Разделы:

1. Введение.

2. Завершение формирования реестра муниципальной собственности и имущественной казны.

3. Оптимизация работы по управлению муниципальной собственностью.

4. Совершенствование системы управление муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями и хозяйственными обществами, имеющими долю города в УК.

5. Совершенствование системы управление недвижимым имуществом.

- Развитие рынка земли

- Реализация зданий и помещений

- Арендные отношения

1. Введение

Муниципальное управление - одна из форм децентрализованного управления, предполагающая известную самостоятельность и автономность муниципальных систем. Реформа межбюджетных отношений и формирование системы местного самоуправления ведет к завершению формированию местного рынка недвижимого имущества и, вследствие этого, к созданию стратегии управления муниципальным имуществом, увеличивающей долгосрочные выгоды города.

Следует отметить, что в Казани уже осуществляются многие элементы рыночного управления имуществом. На начальном этапе массовой приватизации в г.Казани был создан фундамент для развития рыночных отношений. В процессе преобразования унитарных предприятий сферы торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения было создано 120 хозяйственных обществ, доля города в которых изначально позволяла контролировать хозяйственную деятельность. Впоследствии город продал принадлежащие ему акции и доли. В частную собственность было реализовано более 1000 зданий и помещений. Кроме продаж муниципального имущества на территории города параллельно происходила приватизация республиканской собственности. В результате возник достаточно широкий слой частных собственников, владеющих достаточным количеством площадей, позволяющих конкурировать с городом, получили развитие фондовый рынок и рынок недвижимости.

Наработана на местном уровне значительная нормативно-правовая база, регулирующая рыночные отношения. Регулярно, согласно требованиям действующего законодательства, разрабатывается прогнозный план (программа) приватизации муниципального имущества, в том числе являющийся одним из инструментов поддержки и развития первичного рынков недвижимости и ценных бумаг.

Последующее распоряжение определенными категориями земель, зданиями и сооружениями по принципу рыночных отношений внесло дополнительный вклад в развитие собственности и рынка арендных отношений, а также увеличило степень быстроты и адекватности реагирования городских властей на нужды рынка. Активизирована деятельность администрации города в вопросах продажи недвижимости: только за 1 полугодие 2004 года было проведено более 20 конкурсных и аукционных торгов (в 2003 году было объявлено 29, состоялось 26 аукционов), на которых реализовано 69 объектов, включая здания, помещения, земельные участки и пакеты акций.

Информация о предстоящих торгах публикуется в средствах массовой информации и размещается на официальном сайте Администрации города Казань (http://www.kazan.org.ru/kuki.phtml?n=1), обеспечивая прозрачность процесса.

В то же время город продолжает оставаться крупнейшим собственником имущества, что определяет необходимость формирования и реализации оптимальной стратегии управления муниципальной собственностью.

Настоящая Программа повышения эффективности управления муниципальным имуществом разработана в рамках реализации Стратегии развития г.Казани до 2015 г. и рассчитана на срок до 2007 г., в которой проработаны три аспекта управления недвижимым имуществом:

1. Правовой аспект состоит в наиболее рациональном использовании прав на недвижимое имущество. Здесь необходимо отметить следующее: до юридического оформления муниципального образования на территории города остается открытым вопрос о муниципальной собственности.

2. Экономический аспект реализуется через управление доходами и расходами, формирующимися в процессе эксплуатации данного имущества. Основное в данном аспекте - осуществление анализа, позволяющего принимать эффективные решения по распоряжению собственностью.

3. Технический аспект состоит в содержании объекта недвижимости, поддержании его в работоспособном состоянии в соответствии с функциональным назначением объекта, а также ведение информационной базы для принятия управленческих решений.

Настоящая Программа повышения эффективности управления муниципальным имуществом содержит в себе задачи и мероприятия, за которыми последуют практические улучшения, а также которые приведут к окончательной формулировке и выполнению Стратегии управления имуществом. На настоящем этапе Программа имеет дело с управлением нежилым фондом, так как управление жилищным фондом, находящимся в ведении муниципалитета рассматривается в рамках Программы реформирования сферы жилищно-коммунального комплекса г.Казани.

Среди неотложных мероприятий следует особо выделить три основных момента.

- Инвентаризация имущества как базовый элемент осуществления анализа для принятия управленческих решений.

- Мониторинг рынка и его анализ следует сделать информацией, доступной для всех категорий участников процесса управления имуществом. Данный процесс в основном сводится к завершению глобальной инвентаризации имущества, в том числе в рамках создания муниципальной казны, включающей не только сведения о техническом состоянии объекта, но и финансово-экономические показатели, которые в настоящее время либо отсутствуют вообще, либо существуют в разрозненном виде в бухгалтерской отчетности, но не были организованы по имущественному принципу.

- При принятии важных решений относительно недвижимости необходимо учитывать не только текущую ситуацию, но и понимать перспективу, то есть учитывать развитие законодательства и нормативной базы в градостроительстве, землепользовании, приватизации, развитии арендных отношений и пр. Существует необходимость в создании четкой системы выбора объектов для осуществления управления муниципальным имуществом, а также эффективного механизма управления и контроля за муниципальной собственностью. Возникает ряд подзадач.

- В собственности города должно быть сосредоточено имущество, которое обеспечивает реализацию его основных функций.

- Повышение квалификации специалистов и руководителей подразделений, отвечающих за управление имуществом.

- Необходимо также прогнозировать состояние рынка недвижимости, правильно учитывать экономические, социальные и экологические последствия принимаемых решений. В некоторых случаях целесообразно привлекать частные компании к управлению муниципальным имуществом, тогда как город будет осуществлять функции стратегического планирования, составлять соответствующие аналитические отчеты и претворять в жизнь политические и социально-направленные решения.

В конечном итоге необходимо, чтобы данные стратегические решения относительно муниципальных объектов недвижимости принимались на основе более глубокого понимания долгосрочных экономических и финансовых последствий принятия тех или иных решений, а также их альтернатив.

2. Завершение формирования реестра муниципальной
собственности и имущественной казны

Цель:

- завершение создание системы учета и анализа состояния муниципальной собственности в качестве поддержки процесса принятия решения как на рабочем, так и на стратегическом уровнях.

Задачи:

- заверешение формирование информационной базы данных, содержащей полную информацию о составе недвижимого и движимого имущества, его техническом состоянии, стоимостных и иных характеристиках;

- сохранение в составе муниципальной казны имущества, необходимого для обеспечения общественных потребностей населения города;

- контроль за сохранностью и использованием муниципального имущества по целевому назначению.

Ключевым моментом эффективной системы управления является система учета. В отношении муниципальной собственности долгое время подобием данной системы являлся "реестр муниципальной собственности". Его формирование в г.Казани началось с 1992 года - с момента начала разграничения государственной собственности. Первоначально "реестр" фактически представлял собой список коммунальный# предприятий (торговли, общественного питания, бытового обслуживания, жилищные организации), а уже на балансах данных предприятий находились объекты недвижимости. В течение последующих 5 лет Комитет целенаправленно формировал единый перечень имущества, которым располагал город. Система бухгалтерского учета, принятая в СССР, плюс особенности переходного период привела к тому, что предприятия зачастую не имели достоверных сведений. Учет производился без вычислительной техники, постоянная смена руководителей и бухгалтеров предприятий, тяжелое финансовое состояние данных предприятий, отсутствие должного отношения к собственности привели к тому, что относительно полный реестр объектов недвижимости был сформирован только в 1996-1997 годах.

Перелом в учетной политике начался в 2000 году - была проведена инвентаризация, объединение электронных баз данных, разработаны новые методики учетной политики, появилась правовая культура, понимание ограничений хозяйственного ведения и оперативного управления. Кроме того, "реестр" из списка имущества стал преобразоваться в распределенную базу данных, содержащую:

- территориальное нахождение (на базе единых классификаторов);

- финансовые данные;

- графическую информацию (техпаспорт и фотографии);

- правовые обременения;

- систему индикаторов, позволяющих оценить эффективность решений;

- историю распоряжения имуществом.

Введение единых классификаторов позволило рассматривать здание как единый комплекс, а не перечень разрозненных помещений, переданных различным лицам.

Следующим шагом стало создание "имущественной казны": согласно ст.215 ГК РФ "Средства местного бюджета и иное муниципальное имущество, не закрепленное за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляют муниципальную казну...". Природа данного понятия проистекает из правового статуса имущества находящегося в хозяйственном ведении. Фактически, несмотря на то что рамки данного права были четко определены еще в 1995 года, правовое понимание произошло гораздо позже. Долгое время (к сожалению, зачастую и до сих пор) было понятие только "балансодержатель" и "собственник". Как следствие арендодателем и продавцом в отношении имущества, находящегося на балансе муниципального предприятия (в действительности преданного в хозяйственного ведение) выступал Комитет по управлению имуществом. Данная форма распоряжения противоречит ГК РФ, в случае нахождения имущества в хозяйственном ведении - распоряжается им предприятие (как следствие является и получателем денежных средств), а Комитет дает только согласие.

Справочно: по состоянию на 01.06.2004 в собственности города Казани находятся имущество, акции, доли в уставных капиталах хозяйственных обществ стоимостью около 53 млрд.руб. (в 2002 году - 52 млрд.руб.). В основном это имущество предприятий жилищно-коммунального хозяйства, объекты образования.

Для получения представления об имеющихся технологиях учета к программе приложено руководство пользователя базой учета SAUMI 4.0.

Учитывая, что в настоящий момент Комитетом тщательно прорабатывается методика ведения реестра муниципальной собственности, приобретено и внедряется базовое программное обеспечении, завершается формирование административной системы сбора информации, программа дальнейших мероприятий направлена на общую систематизацию.

N п/п	Мероприятие	Срок	Результат
1.	Подготовка и утверждение Поло- жения о реестре городского иму- щества и муниципальной имущест- венной казне. Разработка орга- низационной и правовой структу- ры	01.11.2004 г.	Создание муниципального имущественного казна- чейства
2.	Обучение кадрового состава каз- начейства	01.01.2005 г.	Повышение квалификации специалистов для работы с казной
3.	Оснащение материально-техничес- кой базой. Разработка и внедре- ние программного обеспечения	Поэтапно до 01.01.2005 г.	Обеспечение эффективного функционирования казны, быстроты введения и по- лучения информации о му- ниципальном имуществе
4.	Обеспечение единого информаци- онного пространства в отношении распределения земельных ресур- сов (государственная-муници- пальная-частная, виды использо- вания, зонирование)	01.01.2007 г.	Формирование первичных документов. Внедрение программного обеспечения
5.	Заказ и оцифровка технических паспортов	01.01.2007 г.	Формирование первичных документов об объектах муниципального имущества в электронной форме для облегчения поиска и по- лучения максимально пол- ной информации об иму- ществе казны
6.	Прием в состав казны нежилых помещений. Сведение с данными КУКИ и ввод информации в единую базу данных. Назначение управ- ляющих недвижимостью для каждо- го зарегистрированного объекта	01.01.2005 г.	Формирование полной базы данных о нежилых помеще- ниях. Экономические и финансовые параметры
7.	Утверждение Инструкции по выяв- лению непрофильных активов МУ- Пов. Определение и изъятие из- лишнего и неиспользуемого иму- щества муниципальных предприя- тий и учреждений. Сведение с данными КУКИ и регистрация в казне, ввод информации в единую базу данных	01.11.2004 г.	Получение отчетов о ре- визиях и Повышение эф- фективности использова- ния муниципального иму- щества
8.	Прием в состав имущественной казны жилых помещений. Прием в состав имущественной казны соо- ружений и инженерных сетей. Сведение с данными КУКИ и ввод информации в единую базу данных	01.01.2006 г. 01.01.2007 г.	Формирование полной базы данных о жилых помещени- ях и инженерных сетях города

3. Оптимизация работы по управлению муниципальной собственностью

Цели:

- Создание стратегии управления, ориентированной на повышение роли муниципального имущества при решении социально-экономических задач;

- Улучшение бюджетных последствий посредством снижения затрат и/или увеличения доходов, соответственно.

Задачи:

- Проведение анализа и финансово-экономическое обоснование принятия управленческих решений;

- Определение механизма принятия решений;

- Оптимизация структуры и полномочий органа, выполняющего функции собственника муниципального имущества, кадровая работа.

Базовым принципом является использование системы управления как единства следующих элементов: обеспечение обязательного порядка определения способа достижения цели, регламентация порядка принятия управленческих решений муниципальными органами, принятие управленческих решений на основании финансово-экономического анализа, ответственность за результаты управления, постоянное поступление, обработка и анализ текущей работы.

Функционирование системы управления и порядок взаимодействия муниципальных органов должны быть детально регламентированы соответствующими правовыми актами. Повышение эффективности управления предполагает разработку рада нормативно правовых актов г.Казани, методических материалов, а также законодательных инициатив и внесение их в Государственный Совет РТ. Одним из важных моментов нормотворческой работы является разделение полномочий и исключение дублирования. Так, например, распоряжение земельными участками в городе осуществляют несколько подразделений администрации города, а также Министерство земельных и имущественных отношений РТ. Необходимо утвердить порядок, устанавливающий распоряжение недвижимым имуществом, в том числе земельными участками единственным органом, осуществляющим полномочия собственника муниципального имущества.

В рамках обеспечения эффективности управления необходимо выработать критерии принятия управленческих решений на основе финансово-экономического анализа, механизм определения качественного результата деятельности или состояния объекта управления, что необходимо также закрепить нормативными актами.

В целях совершенствования работы по управлению муниципальной собственности необходимо решить ряд организационных вопросов, касающихся структуры Комитета по управлению коммунальным имуществом, организационно-кадровой работы и оптимизации делопроизводства.

N п/п	Мероприятие	Срок	Результат
1.	Разработка и утверждение ре- шением Казанского Совета на- родных депутатов Положения о Комитете по управлению муни- ципальным имуществом г.Каза- ни, закрепляющего исключи- тельные права органа, осу- ществляющего права собствен- ника муниципального имущест- ва. Разработка Положения по эко- номическому и финансовому аналитическому содействию для принятия стратегических реше- ний в отношении муниципально- го имущества. Выделение средств в бюджете 2005 г. на эту деятельность	В течение трех месяцев после юриди- ческого офор- мления муни- ципального образования на территории города	Создание системы управ- ления муниципальным имуществом, ориентиро- ванной на принцип рын- ка. Увеличение доходов го- родского бюджета на ос- нове эффективного уп- равления муниципальной собственностью. Публикация ежегодных отчетов с анализом си- туации рынка недвижи- мости и о результатах деятельности КУМИ, стратегия и план на следующий год
2.	Организационно-кадровая рабо- та Оптимизация структуры Комите- та в связи с расширением функций. Коррекция должностных инс- трукций. Введение системы аттестации специалистов Комитета. Введение системы вертикальной отчетности (на базе аналити- ческих программ). Открытие конференций в Inter- net-портале. Создание системы повышения квалификации специалистов Ко- митета без отрыва от работы, в том числе: - разработка программы учас- тия специалистов в семинарах и конференциях. Разработка концепции "Public relations" КУКИ. Открытие Ин- тернет-портала о сделках КУМИ	01.01.2005 г. 01.11.2004 г. 01.11.2004 г. 01.11.2004 г. 01.11.2004 г. 01.11.2004 г. 01.01.2005 г. 01.01.2005 г. 01.01.2005 г.	Оптимизация деятельнос- ти муниципальных орга- нов по управлению собс- твенностью города. По- вышение прозрачности деятельности КУМИ
3.	Оптимизация делопроизводства в Комитете Анализ и реорганизации систем контроля за выполнением пору- чений. Анализ и реорганизация про- хождения почты входящих и ис- ходящих. Внедрение программных пакетов класса Lotus Domino. Закупка и установка коммуни- кационного оборудования.	01.01.2005 г. 01.11.2004 г. 01.11.2004 г. 01.11.2004 г. 01.01.2005 г.	Упрощение процедур оформления документов и повышение быстроты до- кументооборота в КУКИ. Отчеты об опросах участников рынка недви- жимости, проведенных независимыми экспертами в открытом доступе.
4.	Принятие инструкций по эконо- мическому и финансовому ана- литическому содействию приня- тия решений в отношении муни- ципальной собственности	01.01.2005 г.	Принятие решений об уп- равлении муниципальным имуществом на основании анализа

4. Совершенствование системы управления муниципальными унитарными
предприятиями и учреждениями и хозяйственными обществами, имеющими
долю города в уставных капиталах

Цели:

- снижение расходов бюджета города на содержание унитарных предприятий и учреждений.

Задачи:

- повышение эффективности деятельности унитарных предприятий и учреждений, а также эффективности использования закрепленного за ними имущества;

- оптимизация количества унитарных предприятий и учреждений (решения о ликвидации, реорганизации и т.д.), а также использования закрепленного за ними имущества;

- создание системы экономического мониторинга и ужесточении контроля за деятельностью унитарных предприятий и учреждений.

В настоящее время создание муниципального унитарного предприятия (учреждения) осуществляется в случаях, когда цели и задачи, ради которых оно создается, не могут быть реализованы хозяйствующими субъектами иных организационно-правовых форм. Унитарные учреждения создаются для осуществления управленческих, социально-культурных или иных функций некоммерческого характера.

Управление муниципальными унитарными предприятиями (учреждениями) включает в себя оптимизацию структуры и количества муниципальных унитарных предприятий (учреждений), мониторинг результатов деятельности, в том числе на основе данных статистического учета, проведение сравнительного анализа и оценки эффективности деятельности в отраслевом и территориальном аспектах, контроль сохранности, целевого использования имущества, переданного унитарным предприятиям, принятие решений о внесении изменений в учредительные документы, о проведении внутренней и внешней реструктуризации, реформировании и/или реорганизации унитарного предприятия (учреждения).

Для повышения эффективности использования имущества созданными ранее городскими унитарными предприятиями (учреждениями):

- пересматриваются цели и задачи, вносятся изменения в учредительные документы;

- заключается контракт с руководителем;

- анализируется состав имущественного комплекса на необходимость и достаточность для выполнения поставленных задач.

В случае необходимости принимается решение о реорганизации (реструктуризации имущественного комплекса) или ликвидации унитарного предприятия (учреждения).

После принятия нормативных актов о приватизации в начале 90-х годов началась массовая приватизация унитарных предприятий в форме преобразования в акционерные общества. В первую очередь были приватизированы предприятия сферы торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения. В основном приватизация унитарных предприятий закончилась к 2000 году, процесс носит в настоящее время единичный характер. Пакеты акций приватизированных предприятий, находившиеся в муниципальной собственности, выставлялись на конкурсные и аукционные торги и были в основном реализованы к концу 2002 года.

Фактически нижеприведенные мероприятия направлены на приватизацию предприятий в отраслях ранее не подлежащих приватизации.# К этому следует добавить 10-летний опыт Комитета в сфере приватизации муниципальных предприятий и хорошо проработанные методические вопросы.

В связи с необходимостью разработки методики оценки эффективности управления всеми видами государственной и муниципальной собственности, стратегии управления государственной и муниципальной собственностью, а также программы реструктуризации всех государственных и муниципальных унитарных предприятий, приведя их имущество в соответствие с выполняемыми функциями 27 октября 2003 года принято постановление Главы администрации г.Казани N 1884 "О решении Совета Безопасности Республики Татарстан от 28.05.2003 N 15 "О ходе земельной реформы и управления государственной собственностью Республики Татарстан", позволяющее обеспечить проведение аудиторских проверок финансово-хозяйственной деятельности муниципальных (коммунальных) предприятий, включающих в себя инвентаризацию имущества с определением излишнего, неиспользуемого или используемого не по назначению имущества, по итогам которых принимать управленческие решения по приватизации, ликвидации, реорганизации муниципальных (коммунальных) предприятий.

Также в виду необходимости повышения эффективности управления муниципальными (коммунальными) предприятиями, выявления убыточных предприятий с целью проведения их реструктуризации принято постановление Главы администрации г.Казани от 03.03.2004 N 277 "О проведении балансовых комиссий", по итогам работы которых принимаются решения о реорганизации муниципальных предприятий.

Аналогичная работа должна проводиться и в отношении предприятий, созданных в процессе приватизации, пакеты акций которых находятся в муниципальной собственности.

N п/п	Мероприятие	Срок	Результат
1.	Приватизация муниципальных предприятий и учреждений Составление ежегодного прогноз- ного плана приватизации на 2005 год. Завершение приватизации предп- риятий сферы оптовой торговли. Приватизация предприятий сферы жилищно-коммунального хозяйс- тва, благоустройства, водокана- ла. Приватизация предприятий меди- цинских учреждений (эксперимен- тально). Приватизация предприятий сферы транспорта. Приватизация предприятий дош- кольных и общеобразовательных учреждений (экспериментально)	01.01.2007 г. 01.10.2004 г. 01.01.2005 г. 01.09.2005 г. 01.09.2005 г. 01.06.2006 г. 01.01.2007 г.	Уменьшение затрат го- родского бюджета на содержание муници- пальных предприятий и учреждений. Повышение эффектив- ности функционирова- ния предприятий и уч- реждений. Развитие конкуренции и рынка услуг
2.	Реструктуризация муниципальных предприятий и учреждений Создание отраслевых концепций управления муниципальными предприятиями и учреждениями. Ревизия и аудит предприятий по отраслям. Введение жесткой системы аттес- тации и контроля за выполнением условий трудовых договоров с руководителями. Оптимизация форм отчетности и их анализа. Ликвидация и реорганизация му- ниципальных предприятий и уч- реждений	01.01.2006 г. 01.10.2004 г. 01.01.2005 г. 01.01.2005 г. 01.01.2005 г. 01.01.2006 г.	Уменьшение затрат го- родского бюджета на содержание муници- пальных предприятий и учреждений. Повышение эффектив- ности деятельности муниципальных предп- риятий и учреждений
3.	Работа с ценными бумагами и корпоративное управление Определение социально-значимых задач, решение которых зависит от объединения усилий МО и ин- весторов. Определение минимального порт- феля акций, остающихся в муни- ципальной собственности. Привлечение профессиональных управленцев в качестве госу- дарственных представителей в органах управления акционерных обществ. Проведение конкурсов по переда- че пакетов акций в доверитель- ное управление с последующей продажей по итогам управления. Проведение по мере необходимос- ти торгов по продаже "излишних" пакетов акций	01.09.2005 г. 01.11.2004 г. 01.08.2004 г. 01.09.2005 г. 01.09.2005 г. 01.09.2005 г.	Оптимизация участия муниципалитета в дея- тельности хозяйствен- ных обществ. Привлечение професси- ональных управленцев к процессу управления городской собствен- ностью

5. Совершенствование системы управления недвижимым имуществом

Цели:

- максимально возможное повышение доходности объектов муниципальной недвижимости;

- развитие рынка недвижимости.

Задачи:

- наиболее эффективное выполнение городом своих социальных функций в процессе использования муниципальной недвижимости;

- принятие решений на основе анализа о доходности различных схем распоряжения недвижимостью.

Управление объектами недвижимости предполагает передачу их в доверительное управление, оперативное управление, хозяйственное ведение, безвозмездное пользование, аренду, приватизацию. В настоящее время управление недвижимостью реализуется путем формирования объекта управления, представляющего собой комплекс технологически или функционально связанного имущества, включающего земельный участок, здания, сооружения и/или их части. Комплекс представляет собой самостоятельный объект учета, для которого устанавливаются границы земельного участка, формируется перечень отнесенных к нему объектов недвижимости с их кадастровыми характеристиками, обременения и сервитуты, наложенные на объект в целом и его составные части, целевое назначение (разрешенное пользование) объекта в целом и его составных частей.

Недвижимость может использоваться как для предпринимательской деятельности, так и для решения социальных задач.

Такие формы, как доверительное управление, оперативное управление, хозяйственное ведение, безвозмездное пользование используются в управлении в основном для решения социальных задач.

Для достижения целей настоящей Программы наиболее приемлемыми способами распоряжения недвижимостью являются приватизация и сдача имущества в аренду - решения, которые необходимо принимать на основе анализа доходности различных схем распоряжения недвижимости.

Развитие рынка земли

Особо необходимо отметить вопрос распоряжения земельными участками, находящимися на территории города. Толчком к развитию земельного рынка города стало принятия в 2001 году Федерального закона РФ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и Земельного кодекса Российской Федерации. До данного момента приватизация недвижимого имущества протекала раздельно для земли и отдельно для зданий. Законодательно не фиксировалось единство зданий и сооружений и земельного участка, на котором они располагались, кроме того, данное имущество находилось в ведении различных структурных подразделений администрации города. Но самым главным из факторов, сдерживающим развитие земельного рынка были "прямые отводы" (выделение земельных участков без конкурентной основы и по "нормативной стоимости"). Начиная с 2002 года в городе Казани фактически прекратилось выделение новых земельных участков вне аукционных и конкурсных торгов и была фактически блокирована процедура "предварительного согласования" (ст.30 Земельного Кодекса РФ фактически оставила "лазейку"). В течение 2-х лет цена 1 кв.м земельного участка поднялась с 5-10 USA $ до 100-200 USA $. Все продажи осуществлялись в собственность. Резко возросшая ценность земли породила инвестиционный бум - практически исчезли долгострои, заработал вторичный рынок земли.

Интенсивные продажи земель (по крайней мере в наиболее коммерчески привлекательных районах) привела к дефициту земельных участков. В связи с вышеизложенным Комитетом путем наложения реестра муниципальной собственности и электронный# карты отводов была проведена инвентаризация свободных земельных участков (первое приближение).

Следует отметить, что наработки Комитета в области реализации земельных участков объемны - это и формы реализации, дополнительные отводы, вопросы долевого участия, реализация земель под легкие конструкции, вопросы градостроительного регулирования, технические условия, контроль за использованием и т.д. В связи с вышеизложенным текущие положения дел дано только в отношении ключевых вопросов.

Реализация зданий и помещений

Другое направление работы Комитета в приватизации недвижимости является продажа помещений (в основном встроено-пристроенных и находящихся в аренде) на аукционных торгах. Политика Комитета в данном вопросе базируется на двух принципах:

- продажа помещений по принципу ликвидности, то есть в первую очередь реализуются помещения малопригодные для сдачи в аренду - нетехнические подвалы и помещения, требующие существенных капитальных затрат, тем самым уменьшаются расходы на содержание практически неиспользуемого имущества;

- дозированная продажа арендного фонда - по сути регулирование вторичного рынка. Сама система продажи в настоящее время полностью отработана (для справки: в 2004 году было реализовано 12537 кв.м встроено-пристроенных нежилых помещений, что составляет 2,5% от сданных в аренду). Следует отметить, что принятие ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" будет сказываться на дальнейшей политике Комитета в сфере распоряжения помещениями (данный вид имущества не включен в состав имущества, которое может находиться в муниципальной собственности и согласно п.8.4 ст.85 в срок до 01.01.2009 г. должно быть реализовано).

Арендные отношения

Развитие системы сдачи в аренду муниципальных помещений осуществлялось с 1993 года. В настоящее время действующих договоров аренды - 2199 на общую площадь - 482 тыс.кв.м. За прошедший период была сформирована достаточно эффективная система заключения, отслеживания и расторжения договор аренды. Необходимо отметить, что в конце 2003 года была принята новая методика расчета начисления арендной платы, согласно которой произошло крайне детализированное зонирование территорий, и на базе независимой оценки принята новая методика расчета в размере 75% от рыночных ставок.

В то же время следует отметить основные факторы, тормозящие дальнейшее развитие эффективной системы сдачи в аренду:

- уровень неплатежей достаточно высок, имеющиеся юридический аппарат (7 юристов) полностью загружен судебной работой (около 30 заседаний в Арбитражном суде РТ в неделю);

- система заключения новых договоров и пролонгация имеющихся требует дальнейшего совершенствования в части формализации документооборота и максимальной оперативности в принятии решений;

- дальнейшей доработки требует принятие решения о зачете капитальных затрат и освобождения арендаторов от платежей на период провидения капитального ремонта.

/-----------------------------------------------------------------------\

| N |          Мероприятие           |    Срок     |     Результат      |

|п/п|                                |             |                    |

|---+--------------------------------+-------------+--------------------|

| 1.|Разработка системы    проведения|01.01.2005   |Максимально  возмож-|

|   |анализа   доходности   различных|             |ное повышение доход-|

|   |схем распоряжения  недвижимостью|             |ности объектов муни-|

|   |и  принятия управленческих реше-|             |ципальной   недвижи-|

|   |ний                             |             |мости               |

|---+--------------------------------+-------------+--------------------|

| 2.|Завершение продажи  земель   под|01.10.2005 г.|Завершение Программы|

|   |ветхими строениями              |             |ликвидации   ветхого|

|   |Завершение инвентаризации земель|01.01.2005 г.|жилья,   привлечение|

|   |под непроданными  ветхими строе-|             |инвестиционных   ре-|

|   |ниями.                          |             |сурсов для застройки|

|   |Создание единого информационного|01.01.2005 г.|центра города       |

|   |канала о текущем состоянии отсе-|             |                    |

|   |ления.                          |             |                    |

|   |Завершение создания информацион-|01.01.2005 г.|                    |

|   |ной базы.                       |             |                    |

|   |Оптимизация работы по  получению|01.01.2005 г.|                    |

|   |технических  условий  и разреше-|             |                    |

|   |ний.                            |             |                    |

|   |Урегулирование вопросов  с   ГРП|01.01.2005 г.|                    |

|   |(регистрационная палата).       |             |                    |

|   |Объединение работы КУКИ и отдела|01.01.2005 г.|                    |

|   |ГУАиГ  по формированию земельных|             |                    |

|   |паспортов.                      |             |                    |

|   |Широкое привлечение   к   работе|01.09.2005 г.|                    |

|   |специализированных организаций и|             |                    |

|   |расширение их количества        |             |                    |

|---+--------------------------------+-------------+--------------------|

| 3.|Продажа свободных      земельных|01.09.2005 г.|Повышение  эффектив-|

|   |участков в собственность и права|             |ности  использования|

|   |аренды                          |             |городских земель.   |

|   |Инвентаризация свободных земель.|01.01.2005 г.|Привлечение инвести-|

|   |Синхронизация работы КУКИ, СЗК и|01.01.2005 г.|ционных  ресурсов  в|

|   |ГУАиГ  по формированию земельных|             |проекты по застройке|

|   |участков.                       |             |города              |

|   |Создание информационной     базы|01.01.2005 г.|                    |

|   |свободных земельных участков.   |             |                    |

|   |Оптимизация работы по  получению|01.01.2005 г.|                    |

|   |технических  условий  и разреше-|             |                    |

|   |ний.                            |             |                    |

|   |Урегулирование вопросов  с   ГРП|01.01.2005 г.|                    |

|   |(регистрационная палата).       |             |                    |

|   |Подготовка к регулярному  прове-|01.01.2005 г.|                    |

|   |дению торгов земельными участка-|             |                    |

|   |ми,  в т.ч. права аренды, 2 раза|             |                    |

|   |в месяц.                        |             |                    |

|   |Участие в разработке планов  го-|01.09.2005 г.|                    |

|   |родской  застройки в целях опре-|             |                    |

|   |деления инвестиционных проектов.|             |                    |

|   |Максимальное привлечение к рабо-|01.09.2005 г.|                    |

|   |те  специализированных организа-|             |                    |

|   |ций и расширение их количества  |             |                    |

|---+--------------------------------+-------------+--------------------|

| 4.|Завершение продажи  земель   под|01.01.2006 г.|Развитие  вторичного|

|   |строениями, находящимися в част-|             |рынка недвижимости. |

|   |ной собственности               |             |Привлечение инвести-|

|   |Инвентаризации земель под строе-|             |ционных  ресурсов  в|

|   |ниями,  находящимися  в  частной|             |проекты по застройке|

|   |собственности.                  |             |города              |

|   |Создания информационной базы.   |             |                    |

|   |Оптимизация работы по  получению|             |                    |

|   |технических  условий  и разреше-|             |                    |

|   |ний.                            |             |                    |

|   |Урегулирование вопросов  с   ГРП|             |                    |

|   |(регистрационная палата).       |             |                    |

|   |Объединение работы КУКИ и отдела|             |                    |

|   |ГУАиГ  по формированию земельных|             |                    |

|   |паспортов                       |             |                    |

|---+--------------------------------+-------------+--------------------|

| 5.|Приватизация помещений          |01.10.2005 г.|Уменьшение    затрат|

|   |Создание информационной базы те-|01.01.2005 г.|городского   бюджета|

|   |кущих  помещений, планируемых  к|             |на содержание  муни-|

|   |продаже.                        |             |ципального  недвижи-|

|   |Определение неэффективно исполь-|01.01.2005 г.|мого имущества.     |

|   |зуемого  имущества  для  сдачи в|             |Улучшение  состояния|

|   |аренду.                         |             |помещений и объектов|

|   |Раскрытие данных в Internet-пор-|01.01.2005 г.|недвижимости в целом|

|   |тале.                           |             |                    |

|   |Обеспечение регулярности в  про-|01.01.2005 г.|                    |

|   |ведении  аукционных торгов (еже-|             |                    |

|   |месячное проведение)            |             |                    |

|---+--------------------------------+-------------+--------------------|

| 6.|Оптимизация арендных отношений  |             |                    |

|   |Внедрение "единого окна"        |Поэтапно    с|Упрощение  процедуры|

|   |                                |01.11.2004 г.|получения информации|

|   |Подготовка Положения  о  порядке|01.11.2004 г.|об объектах  муници-|

|   |приема, прохождения и выдачи до-|             |пальной собственнос-|

|   |кументов.                       |             |ти   и   документов,|

|   |Доработка программного обеспече-|01.11.2004 г.|предусмотренных  за-|

|   |ния.                            |             |конодательством (вы-|

|   |Создание информационной базы те-|01.11.2004 г.|писок  и т.п.),  для|

|   |кущих свободных помещений.      |             |населения и предпри-|

|   |Оптимизация определения    видов|01.11.2004 г.|нимателей           |

|   |использования помещения без ист-|             |                    |

|   |ребования технических паспортов.|             |                    |

|   |Осуществление приема  документов|01.01.2005 г.|                    |

|   |в  "одном  окне" с одновременным|             |                    |

|   |консультированием   на   предмет|             |                    |

|   |полноты  представленных докумен-|             |                    |

|   |тов.                            |             |                    |

|   |Опубликование данных  на  Inter-|01.01.2005 г.|                    |

|   |net-портале администрации Казани|             |                    |

|   |на страничке КУКИ               |             |                    |

|---+--------------------------------+-------------+--------------------|

| 7.|Передача арендных площадей в уп-|01.09.2005 г.|Использование  меха-|

|   |равление ("аренда оптом")       |             |низма доверительного|

|   |Подготовка Положения о  передаче|01.01.2005 г.|управления для повы-|

|   |арендных площадей в управление. |             |шения  эффективности|

|   |Подготовка к проведению  конкур-|01.01.2005 г.|использования  муни-|

|   |сов на право управления арендны-|             |ципального  имущест-|

|   |ми площадями.                   |             |ва.                 |

|   |Проведение разбивки территорий. |01.01.2005 г.|Приведение    ставок|

|   |Создание аналитической   системы|01.01.2005 г.|аренды муниципально-|

|   |мониторинга арендных отношений. |             |го имущества  к  ры-|

|   |Инвентаризация "отказных"  поме-|01.01.2005 г.|ночным              |

|   |щений   (от  которых  отказались|             |                    |

|   |арендаторы, в т.ч. на конкурсах)|             |                    |

|   |Анализ рыночных  ставок   аренды|01.09.2005 г.|                    |

|   |имущества,  переданного в управ-|             |                    |

|   |ление,  и дальнейшая оптимизация|             |                    |

|   |коэффициентов зонирования       |             |                    |

|---+--------------------------------+-------------+--------------------|

| 8.|Оптимизация претензионно-исковой|01.09.2005 г.|Улучшение  юридичес-|

|   |работы                          |             |кого   сопровождения|

|   |Формирование групп по типам  ра-|01.01.2005 г.|договоров  использо-|

|   |боты  претензионно-исковой рабо-|             |вания муниципального|

|   |ты.                             |             |имущества.          |

|   |Создание информационной  системы|01.01.2005 г.|Обеспечение   эффек-|

|   |по  отслеживанию этапов судебных|             |тивной  защиты инте-|

|   |процессов.                      |             |ресов муниципалитета|

|   |Оптимизации подачи исковых заяв-|01.01.2005 г.|                    |

|   |лений  в  зависимости от приори-|             |                    |

|   |тетности.                       |             |                    |

|   |Привлечение сторонних  юридичес-|01.09.2005 г.|                    |

|   |ких организаций по наиболее тру-|             |                    |

|   |доемким правовым вопросам (арен-|             |                    |

|   |да и т.д.)                      |             |                    |

\-----------------------------------------------------------------------/

Управляющий делами Казанского

Совета народных депутатов

А.Н.Романова